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Processo:

RELATÓRIO
Trata-se de agravo de instrumento manejado em face da decisão proferida pela MM. Juíza de Direito Carolina Marcela Franciosi Bittencourt ao mov. 60.1 dos autos n. 0005701-83.2021.8.16.0001, da ação de despejo com pedido cumulado de rescisão de contrato de locação movida pela Agravante contra os Agravados, por meio da qual deferiu o pedido liminar formulado por estes, reconhecendo o direito à renovação da locação.Transcrevo o trecho da decisão que trata da questão:
De acordo com o artigo 51 da Lei de Locações (n.º. 8.245/91), o locatário de imóvel não residencial tem direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que sua relação jurídica seja regulamentada por contrato escrito, por prazo determinado e explore o mesmo ramo empresarial por, no mínimo, 3 (três) anos. O prazo mínimo do contrato a renovar ou soma dos prazos ininterruptos dos contratos celebrados deve ser de 5 (cinco) anos. A reconvenção foi proposta em 2021 e a previsão de término do prazo do último contrato de locação será no dia 31/07/2022, considerando as renovações de 36 meses já realizadas. Veja-se que em 28.09.2020, o autor enviou um e-mail aos representantes legais da ré exigindo a devolução do imóvel locado até 31/05/2021 (o que não ocorreu, por óbvio, tendo em vista o ajuizamento desta demanda de despejo) para que pudesse dar andamento às obras e à inauguração do novo empreendimento, com o qual não anuíram as requeridas. Esses elementos concretos evidenciam a probabilidade de direito das reconvintes de exigir renovação do contrato de locação, pois, ao menos em juízo de cognição sumária, é possível concluir que houve preenchimento dos requisitos legais da renovação. O perigo de dano e o risco ao resultado útil do processo também são evidentes. Se não houver deferimento da tutela antecipada a demanda de renovação certamente perderá seu objeto. Não se ignora, além disso, a relevante função social de posse exercida pelas requeridas, fundamento importante a amparar o deferimento da tutela antecipada, pois se tratam de empresas que revendem móveis e colchões que estão situadas no local há mais de 5 anos, gerando empregos e renda, além de inúmeros benefícios indiretos à coletividade. Ante o exposto, DEFIRO o pedido liminar formulado no bojo da reconvenção para manter as requeridas/reconvintes na posse do imóvel objeto da lide ao menos até o desfecho da presente ação. Os aluguéis foram fixados provisoriamente na demanda em apenso, e estão sendo pagos mensalmente mediante depósito judicial pelo valor de R$ 32.283,04.
Inconformada, alega a Agravante: a) move ação de despejo contra os Agravados, aos quais imputou o cometimento de reiteradas infrações contratuais e legais, a exemplo de irregularidades no sistema de incêndio, obras irregulares e ausência de contratação de seguro de incêndio, mas não obteve liminar; b) os Agravados contestaram e reconvieram, pugnando pela renovação do contrato, nas mesmas condições, até 30/07/2027, considerando a vigência do contrato até 31/07/2022; c) opôs-se ao pedido de renovação compulsória, demonstrando a ausência das condições previstas nos artigos 51 e 71 da Lei 8.245/1991 e comprovando as hipóteses do artigo 72, mas a decisão recorrida favoreceu os Agravados; d) o direito à ação renovatória não é absoluto, sob pena de colisão ao direito fundamental de propriedade; e) os Agravados decaíram do pedido de renovação compulsória, pois, ao invés de fazê-lo por meio de reconvenção, deveriam ter proposto ação autônoma e observado os prazos do artigo 71 da Lei 8.245/1991, o que não ocorreu, posto que, ante a previsão de vigência do contrato até 31/07/2022, somente a partir de 31/07/2021 é que o pedido renovatório poderia ser formulado; f) como os Agravados não ajuizaram a ação própria dentro do prazo legal, decaíram do direito de fazê-lo; g) a propositura da ação de despejo revela sua oposição à renovação automática do contrato; h) os Agravados renunciaram expressamente ao fundo de comércio, afastando, assim, a pretensão renovatória, conforme cláusula XVI dos instrumentos locatícios; i) os Agravados descumpriram diversas obrigações legais e contratuais, o que constitui óbice ao atendimento do pedido renovatório, inclusive quando, em 25/08/2021, realizaram alterações que não foram por si autorizadas (abertura de uma porta); j) o pedido de renovação foi formulado em termos genéricos, sem indicação das condições exatas para a renovação; k) os alugueis pagos pelos Agravados estão por demais defasados, tendo eles, mesmo assim, ingressado com uma ação onde buscam a substituição do indexador estabelecido no contrato para o reajuste daqueles; l) como os contratos se tornaram onerosos para si, tem o direito de se opor à renovação, havendo de ser observado que realizou obras significativas que refletem na mudança estrutural de valorização de seu imóvel.Concluindo, pugna pela reforma da decisão recorrida e pela suspensão liminar de seus efeitos. Não houve a concessão do pedido de liminar (mov. 21.1).Os Agravados apresentaram contrarrazões (mov. 36.1).É o relatório.

VOTO
Conheço do recurso, que é tempestivo, tem amparo no artigo 1.015, I do CPC e contou com o preparo devido.A controvérsia reside no acerto da decisão de 1º Grau que deferiu o pedido liminar formulado pelos Agravados no bojo da reconvenção, para reconhecer o direito deles à renovação da locação e mantê-los na posse do imóvel até o desfecho da ação.Colhe-se dos autos do processo que os Agravados celebraram contrato de locação comercial com a Agravante, tendo por objeto um imóvel localizado na “Linha Verde” (BR 476), com 2.000m2 de área construída, parte de uma área total de 15.688,51m2. Ocorre que, em razão da decisão da locadora de alterar a forma de exploração do imóvel, nele instalando um shopping center ou algo parecido, a área cedida às locatárias, conforme instrumento acostado ao mov. 1.4, diminuiu para 1.250m2; não bastasse, algumas restrições foram criadas ao exercício da atividade empresarial pelas locatárias, com o que elas não concordam, donde terem exigido, em reconvenção, a renovação do pacto nas condições originais. É contra o deferimento provisório desse pleito que se insurge a Agravante.Pois bem.De início, cumpre observar que a concessão de tutela de urgência, mesmo nos casos em que ela coincida com o provimento jurisdicional final desejado pela parte, é feita em caráter provisório e não vinculativo da decisão definitiva de mérito, baseando-se numa valoração provisória de fatos e provas; deste modo, a admissão de que há probabilidade de direito à renovação da locação não significa que ele realmente exista e será admitido na sentença, apenas que, por alguma razão, deve ser provisoriamente tutelado, de modo a evitar que o locatário sujeite a dano grave e de difícil ou incerta reparação, ou que se frustre o resultado útil do processo (no caso, da reconvenção). Feito esta introdução, cumpre lembrar o que prescreve o artigo 51, § 5º da Lei 8.245/1991: “Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor”.O dispositivo não deixa dúvida de que o direito de requerer a renovação compulsória do contrato deve ser exercido num espaço de tempo determinado, que começa quando falta um ano para ele findar e se encerra faltando seis meses para que a data fatal seja atingida.In casu, conforme sustentaram os Agravados na reconvenção que ofereceram (mov. 19 dos autos de origem), a locação deverá viger até 31/07/2022, por inteligência da cláusula VI do instrumento contratual (mov. 1.9); por isso, é lícito concluir que, quando da formulação do pedido de renovação, por meio da reconvenção oferecida em 06/04/2021, eles careciam da ação renovatória, por falta de interesse processual – este, com efeito, só nasceu em 31/07/2021, findando em 31/01/2022.O que se pode questionar é se a precipitação do locatário em promover a ação renovatória antes da abertura da janela temporal para isso estabelecida pode ser relevada, notadamente quando o juiz não se apercebe do erro cometido e, em razão do decurso do tempo, a condição da ação que faltava – ou seja, o interesse processual – é implementado.Nesta sede, insista, não cabe fazer juízo definitivo de valor sobre a existência de direito à renovação do contrato de locação, mas apenas se, a partir de um juízo de probabilidade, seu acolhimento conta com um grau positivo acima do normal.E, em pese a literalidade da norma antes referida, meu voto é pelo desprovimento do recurso.Os Agravados eram carecedores da ação quando apresentaram a reconvenção; o passar do tempo, contudo, fez com que o interesse processual nascesse, restando, com isso, superado o óbice ao processamento do pedido de renovação, cuja invocação para recusa-lo (o processamento do pedido) deveria ter sido feita tempestivamente pelo juiz, inclusive para não prejudicar os Agravados, que, iludidos em sua boa-fé, julgaram-se dispensados do aforamento de outra ação. Logo, ao menos neste momento, não é possível reconhecer que os Agravados decaíram do pedido de renovação compulsória.Vale a menção ao disposto no artigo 493 do CPC, no sentido de que, “se, depois da propositura da ação, algum fato constitutivo, modificativo ou extintivo do direito influir no julgamento do mérito, caberá ao juiz tomá-lo em consideração, de ofício ou a requerimento da parte, no momento de proferir a decisão”. Portanto – reiterando que está em análise a probabilidade do direito à renovação, e não sua efetiva existência – é válido conjecturar que o implemento da condição faltante ao tempo da propositura da reconvenção, máxime em razão de esta não ter sido tempestivamente indeferida de modo liminar, deva ser considerada, a exemplo do que a jurisprudência admite nas ações declaratórias de aquisição de domínio por usucapião, quando o tempo de posse é completado no curso do processo (neste sentido: STJ, REsp 1088082/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 02/03/2010, DJe 15/03/2010).Noutro giro, verifica-se que, ao propor que a locação seja renovada “nas mesmas bases”, os Agravados cumpriram satisfatoriamente com a exigência feita pelo artigo 71, IV da Lei 8.245/1991, estando implícito em sua manifestação que desejam que o objeto da locação, o valor do aluguel e o critério e periodicidade de reajuste sejam mantidos, o que os dispensava de pormenorizar esses dados, até mesmo para evitar tautologia. Além disso, também parecem ter sido preenchidos os requisitos previstos nos incisos do artigo 51 da Lei 8.245/1991, os quais estabelecem o direito à renovação da locação quando, cumulativamente, o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado, o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos e o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.É importante registrar que o descumprimento de obrigações contratuais por parte dos Agravados está sendo discutido na ação de despejo e, quando da avaliação do pedido de liminar feito pela Agravante no agravo de instrumento n. 0036673-39.2021.8.16.0000, foi dito que a questão é altamente controvertida e demanda dilação probatória; portanto, por ora, isso não pode servir de obstáculo à concessão de tutela e urgência aos locatários. Veja-se, a propósito, a ementa do referido julgado:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO COM PEDIDO CUMULADO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE CONCESSÃO DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. MOTIVOS APRESENTADOS PELA LOCATÁRIA QUE NÃO SE MOSTRAM GRAVES O SUFICIENTE PARA DECRETAR A CESSAÇÃO DE UMA LOCAÇÃO QUE VIGE HÁ APROXIMADAMENTE CINCO ANOS. RISCO, ADEMAIS, DE IRREVERSIBILIDADE DOS EFEITOS DA DECISÃO, EX VI DO ARTIGO 300, § 3º DO CPC. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
Frise-se que a genérica alegação da Agravante de que a renovação compulsória do contrato viola o direito de propriedade é insuficiente para o desacolhimento do pedido dos locatários, notadamente quando o que está em discussão é o cabimento de tutela de urgência; ademais, eventual valorização do imóvel e defasagem do aluguel pode amparar a contestação, visando a correção de distorções (art. 72, II e § 4º). Não bastasse, o fato de os Agravados terem renunciado à indenização do fundo de comércio não implica necessariamente em renúncia à ação renovatória. A renúncia, além de ser expressa, deve ser interpretada restritivamente, havendo de ser investigado, por conseguinte, se a cláusula em questão deve ser lida apenas como abdicação de indenização em caso de extinção do contrato ou também ao direito de renova-lo.Em suma, a partir de uma análise não exauriente do caso, é possível reconhecer a probabilidade do direito dos Agravados à renovação do contrato. De resto, como bem afirmou o magistrado a quo, é evidente função social da posse exercida pelos Agravados, "pois se tratam de empresas que revendem móveis e colchões que estão situadas no local há mais de 5 anos, gerando empregos e renda, além de inúmeros benefícios indiretos à coletividade", donde estar presente também o periculum in mora, a justificar a concessão da tutela de urgência. Posto isto, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso.