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Processo:

1. Trata-se de agravo de instrumento interposto em face de decisão proferida nos autos de Execução de Título Extrajudicial nº 0000261- 86.2019.8.16.0095, oriundos da 1ª Vara Cível da Comarca de Irati, que rejeitou a impugnação à avalição do imóvel, homologando o laudo de avaliação elaborado pelo leiloeiro (mov. 91.1 – processo originário).
Nas razões recursais, sustenta a cooperativa insurgente, em síntese, que considerando que a diferença encontrada entre a avaliação questionada e o laudo particular produzido, de R$ 4.658.742,00 (quatro milhões, seiscentos e cinquenta e oito mil, setecentos e quarenta e dois reais), é necessário que se oportunize uma terceira opinião técnica. Assevera que trata-se de um imóvel com área de 24.200,00m², que não está situado no centro da cidade e que simplesmente não possui qualquer benfeitoria, aliás, encontrando-se praticamente na área rural do Município de Irati/PR. Ressalta que mesmo que houvesse alguma benfeitoria a avaliação estaria supervalorizada, pois, atribuir o valor de R$ 5.215.342,00 (cinco milhões, duzentos e quinze mil, trezentos e quarenta e dois reais), para uma área rural de 24.200,00m² no Município de Irati/PR (pequeno porte), sendo R$ 214,88 (duzentos e quatorze reais e oitenta e oito centavos) por metro quadrado. Frisa a existência de forte dúvida acerca do valor indicado, sendo que se o valor de avaliação estiver realmente equivocado e for mantido, a Cooperativa agravante praticamente perderá a sua garantia, pois o imóvel jamais será arrematado em eventual leilão judicial e muito menos se tornará vantajosa a adjudicação, considerando o valor estratosférico que está sendo atribuído ao bem, o que não poderá ser admitido, sob pena de clara ofensa ao Princípio da efetividade da tutela jurisdicional.
Derradeiramente, requer o conhecimento e o provimento do recurso, com a reforma do decisum impugnado (mov. 1.1).
O recurso foi recebido sem efeito suspensivo (mov. 9.1).
Foram apresentadas contrarrazões (mov. 19.1).
É o relatório

VOTO
2. Ressalta-se, de início, haja vista as alegações lançadas em contrarrazões, que a parte recorrente cumpriu o seu dever de impugnar especificamente os fundamentos da decisão contra a qual se insurgiu, não havendo que se falar em ofensa ao princípio da dialeticidade.
Assim, presentes os pressupostos de admissibilidade, merece ser conhecido o recurso.
Cinge-se a controvérsia de decisão que rejeitou a impugnação à avalição do imóvel, homologando o laudo de avaliação elaborado pelo leiloeiro (mov. 91.1 – processo originário).
Pois bem.
É cediço que para ser admitida nova avaliação do imóvel deverá haver a demonstração de uma das hipóteses previstas no art. 873 do Código de Processo Civil:
Art. 873. É admitida nova avaliação quando:I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. Parágrafo único. Aplica-se o art. 480 à nova avaliação prevista no inciso III do caput deste artigo.
Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça e esta Corte já decidiram:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AVALIAÇÃO DE BEM IMÓVEL PENHORADO. LAUDO PERICIAL. IMPUGNAÇÃO. ALEGADA NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO. NÃO VERIFICAÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7/STJ. PRECEDENTES. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. NOS TERMOS DO ART. 683 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, A AUTORIZAÇÃO PARA REALIZAÇÃO DE NOVA AVALIAÇÃO DEPENDE DA DEMONSTRAÇÃO PELA PARTE INTERESSADA DA OCORRÊNCIA DE ERRO NA AVALIAÇÃO OU DOLO DO AVALIADOR, DE MAJORAÇÃO OU DIMINUIÇÃO NO VALOR DO BEM APÓS A AVALIAÇÃO, OU, AINDA, FUNDADA DÚVIDA SOBRE O VALOR ESTIPULADO. 2. IN CASU, A CORTE DE ORIGEM SE PRONUNCIOU NO SENTIDO DA DESNECESSIDADE DE NOVO LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO DOS BENS IMÓVEIS ADJUDICADOS, TENDO EM VISTA QUE NÃO SE VERIFICA A OCORRÊNCIA DE NENHUMA DAS SITUAÇÕES PREVISTAS PELO CITADO DISPOSITIVO LEGAL, O QUE IMPOSSIBILITA A REAVALIAÇÃO PRETENDIDA. 3. DESTARTE, "PARA PREVALECER A PRETENSÃO EM SENTIDO CONTRÁRIO À CONCLUSÃO DO TRIBUNAL DE ORIGEM, QUE ENTENDEU INEXISTIR FUNDADA DÚVIDA ACERCA DO VALOR ATRIBUÍDO AO BEM E QUE NÃO SE ENQUADRAM, NA ESPÉCIE, AS HIPÓTESES AUTORIZADORAS DE NOVA AVALIAÇÃO, MISTER SE FAZ A REVISÃO DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS, O QUE, COMO JÁ DECIDIDO, É INVIABILIZADO, NESTA INSTÂNCIA SUPERIOR, PELA SÚMULA Nº 7 DESTA CORTE" (AGRG NO ARESP 240.320/SP, REL. MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJE DE 4/3/2013) 4. AGRAVO REGIMENTAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (AGRG NO ARESP 413.419/PR, REL. MINISTRO RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, JULGADO EM 20/08/2015, DJE 11/09/2015. Sem destaque no original)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. BEM IMÓVEL PENHORADO. PEDIDO DE NOVA AVALIAÇÃO. DESCABIMENTO. AUSÊNCIA DE PAGAMENTO DOS HONORÁRIOS DO PERITO AVALIADOR PARA SEGUNDO LAUDO - OBSERVÂNCIA DO PRINCÍPIO DO - MULTA PORVENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. CABIMENTO. CONDUTA TEMERÁRIA. VALOR DA PENALIDADE. REDUÇÃO - DECISÃO PARCIALMENTE REFORMADA. 1. É ADMITIDA NOVA AVALIAÇÃO QUANDO APONTADOS ESPECIFICAMENTE ERRO OU DOLO DO AVALIADOR, VERIFICADA POSTERIORMENTE A MAJORAÇÃO OU DIMINUIÇÃO DO VALOR DO BEM OU NA HIPÓTESE DE DÚVIDA DO MAGISTRADO FUNDADA SOBRE O VALOR DO BEM. (ARTIGO 873, I, II E III, DO CPC/2015). 2. "O PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA PROÍBE QUE A PARTE ASSUMA COMPORTAMENTOS CONTRADITÓRIOS NO DESENVOLVIMENTO DA RELAÇÃO PROCESSUAL, O QUE RESULTA NA VEDAÇÃO DO VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM, APLICÁVEL TAMBÉM AO DIREITO PROCESSUAL" (AGRG NO RESP 1.280.482/SC, REL. MIN. HERMAN BENJAMIN). 3. OPONDO A PARTE RESISTÊNCIA INJUSTIFICADA AO ANDAMENTO DO PROCESSO, A CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE MULTA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ É MEDIDA QUE SE IMPÕE. 4. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 16ª C.CÍVEL - 0029740-21.2019.8.16.0000 - CHOPINZINHO - REL.: DESEMBARGADOR LUIZ FERNANDO TOMASI KEPPEN - J. 09.10.2019. Sem destaque no original)
In casu, em primeiro lugar, importante mencionar que o laudo de avaliação aqui foi elaborado e assinado pelo leiloeiro Sr. Hélcio Kronberg, tal como determinado na decisão do mov. 60.1 do processo originário. Outrossim, o estudo realizado pelo profissional, que segundo consta, utilizou-se de método comparativo de dado do mercado, com 49 laudas, indicou o valor de R$ 5.215.342,00 (cinco milhões, duzentos e quinze mil, trezentos e quarenta e dois reais) (mov. 75.2 – processo originário).
Por outro lado, com sua impugnação, a cooperativa exequente juntou laudo particular, produzido por avaliador e corretor de imóveis, que indicou que o valor comercial do imóvel seria de R$ 556.500,00 (quinhentos e cinquenta e seis mil e quinhentos reais) (mov. 80.2 – processo originário).
Assim, verifica-se, de imediato, que há uma discrepância de preços em relação ao laudo (de aprox. R$ 214,00/m²) e a impugnação (R$ 23,00/m²), restando dúvida sobre a avaliação do bem.
Inclusive, embora tal fato, por si só, não autorize a realização de uma nova avaliação, ao que se extrai dos autos, trata-se de imóvel um tanto afastado da região central da cidade Irati/PR, sem benfeitorias, com área de 24.200m² ou 2,42ha, o que, em princípio, pode sinalizar alguma imprecisão do laudo homologado, que indicou preço de mais de 5.000.000,00 (cinco milhões de reais).
Aliás, pelo que se verifica do laudo produzido pelo leiloeiro, tudo indica que os imóveis utilizados para a comparação de preço estão localizados em regiões diferentes da cidade, mais próximas do “centro”, fato que sabidamente pode influenciar no preço do m². Confira-se:

Veja-se que, justamente os imóveis com indicação de “cotação 1” (R$ 552,95m²), “cotação 4” (R$ 500,00m²) e “cotação 5” (R$ 494,21m²), isto é, mais distantes do bem avaliado, são os mais valorizados dos cinco imóveis utilizados para o estudo comparativo. Vale consignar, nesse ponto, que os outros dois imóveis apontados, “cotação 2 e 3”, possuem valor de mercado muito inferior, de R$ 190,05m² e R$ 162,98m².
Ademais, não se pode perder de vista que ainda que a execução seja promovida no interesse do credor, ao mesmo tempo deve ser observado o princípio da menor onerosidade ao devedor, conforme estabelece o artigo 805, do Código de Processo Civil, nos seguintes termos: “Art. 805. Quando por vários meios o exequente puder promover a execução, o juiz mandará que se faça pelo modo menos gravoso para o executado”.
Dessa forma, nos termos da fundamentação exposta e com a finalidade de evitar prejuízos desnecessários, até mesmo ao próprio desenrolar processual (execução movida no início de 2019, amparada em cédula de crédito rural hipotecária, cuja dívida, a época de sua propositura, chegava a monta de R$ 29.501,12), numa eventual dificuldade da venda judicial do bem, prudente que se permita a realização de uma nova avalição, por outro profissional, tal como requerido pela exequente.
Isso porque impossível saber qual das avaliações mais se aproxima da realidade do mercado imobiliário da Comarca local.
Diante do exposto, voto por conhecer e dar provimento ao agravo de instrumento, para reformar a decisão recorrida, determinando a nomeação de um novo perito para que seja realizada nova avaliação do imóvel de matrícula n° 13.887, do 2º Ofício do Cartório do Registro de Imóveis de Irati/PR, a fim de dirimir eventuais dúvidas quanto ao valor de avaliação do bem.