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Processo:

I. Trata-se de apelação cível interposta contra sentença de mov. 25.1, complementada pela decisão que acolheu os embargos de declaração (mov. 36.1), que julgou procedente a dúvida suscitada pelo registrador do 4º Registro de Imóveis de Curitiba, reconhecendo a validade da recusa de registro do título objeto da prenotação 347.679.O apelante alega, em síntese, que (mov. 42.1): a) “tanto o Suscitante como o Juízo a quo não fizeram leitura cuidadosa do art. 33 da Lei 4.591/64”, pois o referido dispositivo prevê duas situações distintas: i) Concretização da Incorporação; e ii) Revalidação da Incorporação” ; b) “ao requerer a averbação da Concretização da Incorporação por ter havido promessa de compra e venda (contrato e escritura – seq. 1.2/1.3) dentro do prazo de 180 dias do registro da incorporação a que se refere o art. 33 da Lei 4.591/64, estranhamente o Suscitante recusou efetuar a requerida averbação na forma do exposto nas notas de diligências nºs 2990 e 3552 (seq. 9.3 e 1.5, respectivamente)”; c) a justificativa para o ato não ser realizado foi pela ausência de previsão legal; d) todavia, “Caso o julgador tivesse lido mais atentamente a doutrina pela qual fundamentou sua decisão, certamente dissiparia qualquer dúvida a respeito do assunto averbação de concretização de incorporação e teria julgado improcedente a Dúvida do Suscitante”; e) outros cartórios imobiliários do Paraná tem realizado a respectiva averbação, inclusive disponibilizando modelo de requerimento em seus sites; e f) ainda, em 27/12/2021, foi editada a medida provisória nº 1.085, alterando a redação do art. 33 da Lei 4591/64, dispondo expressamente sobre o assunto, portanto, “acredita-se que os Registradores de Imóveis não mais terão dúvida acerca da concretização de incorporação e qual o ato a ser praticado”.Requer, ao fim, a reforma da sentença para julgar improcedente a suscitação de dúvida, consequentemente, seja procedida a averbação requerida, bem como seja “o Agente Delegado Suscitante repreendido pelas várias notas de diligências que só ocasionaram atraso na averbação devida e prevista no art. 33 da Lei 4.591/64, sendo que na de nº 933 (mov. 9.5) escreve algumas modalidades de comprovar a concretização de incorporação e em outras se recusa efetuar a averbação de concretização de incorporação, fundamentando que não há previsão legal para tal, visto que, com essas atitudes, caracteriza infração disciplinar prescrita no art. 31, I, da Lei 8.935/94.Contrarrazões no mov. 48.1.Nesta Instância, a Procuradoria-Geral da Justiça opinou pelo conhecimento e provimento do recurso (mov. 18.1).É o relatório.

II. O recurso merece ser conhecido, tendo em vista a presença dos pressupostos de admissibilidade elencados nos arts. 1.009 a 1.014 do Código de Processo Civil.  Do procedimento de dúvidaO art. 198 da Lei 6.015/73 (Lei de Registro Públicos) prevê o procedimento de dúvida, que submete ao Poder Judiciário, em atividade de caráter eminentemente administrativo, o acerto ou não da exigência formulado pelo Oficial notarial ou registrador.Recentemente, a Medida Provisória nº 1.085, de 27 de dezembro de 2021, a fim de modernizar os registros públicos, deu nova redação ao dispositivo, in verbis:Art. 198. Havendo exigência a ser satisfeita, ela será indicada pelo oficial por escrito, dentro do prazo previsto no art. 188 e de uma só vez, articuladamente, de forma clara e objetiva, com data, identificação e assinatura do oficial ou preposto responsável, para que: (Redação dada pela Medida Provisória nº 1.085, de 2021)I - o interessado possa satisfazê-la; ou (Redação dada pela Medida Provisória nº 1.085, de 2021)II - não se conformando, ou sendo impossível cumpri-la, para requerer que o título e a declaração de dúvida sejam remetidos ao juízo competente para dirimi-la. (Redação dada pela Medida Provisória nº 1.085, de 2021)§ 1º O procedimento da dúvida observará o seguinte: (Incluído pela Medida Provisória nº 1.085, de 2021)I - no Protocolo, anotará o oficial, à margem da prenotação, a ocorrência da dúvida; (Incluído pela Medida Provisória nº 1.085, de 2021)II - após certificar, no título, a prenotação e a suscitação da dúvida, rubricará o oficial todas as suas folhas; (Incluído pela Medida Provisória nº 1.085, de 2021)III - em seguida, o oficial dará ciência dos termos da dúvida ao apresentante, fornecendo-lhe cópia da suscitação e notificando-o para impugná-la, perante o juízo competente, no prazo de quinze dias; e (Incluído pela Medida Provisória nº 1.085, de 2021)IV - certificado o cumprimento do disposto no inciso III, serão remetidos eletronicamente ao juízo competente as razões da dúvida e o título. (Incluído pela Medida Provisória nº 1.085, de 2021)§ 2º A inobservância ao disposto neste artigo ensejará a aplicação das penas previstas no art. 32 da Lei nº 8.935, de 1994, nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça. (Incluído pela Medida Provisória nº 1.085, de 2021)O ato normativo editado pelo Poder Executivo Federal criou o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP), o qual já era previsto na Lei 11.977/2009, mas não tinha previsão detalhada. Assim, além da regulamentação pertinente, a norma criou um fundo para implementação do sistema, diminuiu os prazos para realização dos atos cartorários e o reforçou o princípio da concentração na matrícula, criou a certidão da situação jurídica atualizada do imóvel e detalhou os atos sujeitos a registro.Quanto à regularização da incorporação imobiliária perante o Registro de Imóveis, especificamente, a MP “introduz importantes aprimoramentos nas regras da incorporação imobiliária previstas na Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964, com o objetivo de deixar claro quais os eventos que determinam a extinção do patrimônio de afetação, destinado a garantir a execução do empreendimento; de instituir o condomínio edilício após a averbação da construção, dentre outros importantes aspectos que necessitam de atualização legislativa”, segundo consta da exposição de motivos[1].O art. 32 da Lei n. 4591/64, por sua vez, refere-se que o incorporador “somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente”. Ainda, ultrapassado o prazo de 180 dias da data do registro sem a concretização da incorporação, haverá a necessidade de averbar a atualização das certidões e de eventuais documentos vencidos.É o que dispõe o art. 33 da Lei:Art. 33.
Se, após cento e oitenta dias da data do registro da incorporação, ela ainda não se houver concretizado, por meio da formalização da alienação ou da oneração de alguma unidade futura, da contratação de financiamento para a construção ou do início das obras do empreendimento, o incorporador só poderá negociar unidades depois de averbar a atualização das certidões e de eventuais documentos com prazo de validade vencido, a que se refere o art. 32.








(Redação dada pela Medida Provisória nº 1.085, de 2021)Parágrafo único.
Enquanto não concretizada a incorporação,
o procedimento de que trata o
caput
deverá ser realizado a cada cento e oitenta dias.





(Incluído pela Medida Provisória nº 1.085, de 2021)Embora o Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça do TJPR - Foro Extrajudicial não contenha previsão semelhante diante da recente alteração legislativa, conduz as mesmas conclusões:
Art. 615. Independentemente da ficha auxiliar a que se refere o art. 613 deste Código, por ocasião do ingresso de contratos relativos a direitos de aquisição de frações ideais e de correspondentes unidades autônomas em construção, serão abertas fichas complementares, necessariamente integrantes da matrícula em que registrada a incorporação. (Redação dada pelo Provimento nº 269, de 10 de novembro de 2017)(...)§ 4º Averbada a construção e efetuado o registro da instituição e especificação do condomínio, serão canceladas as fichas complementares, sendo abertas novas matrículas das unidades autônomas construídas, contendo as informações naquelas lançadas.
Pois bem. A presente dúvida foi apresentada pelo Titular do 4º. Serviço de Registro Imobiliário do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba, com relação ao requerimento de averbação de concretização de incorporação na matrícula imobiliária nº 71.016 (prenotação 347.679).O Oficial Registrador promoveu nota devolutiva, pois o pedido “não é título apto de averbação na forma prevista no art. 167, inciso II, da Lei nº 6.015/73” (mov. 1.5).Ao rejeitar o pedido de reconsideração do suscitado, ora apelante, indicou a distinção entre concretização e revalidação de incorporação e as razões que o levaram a não realizar o ato (mov. 8.1):
Conforme se observa, o art. 33 da Lei 4.591/64 determina que o registro da incorporação é válido apenas por 180 dias, e uma vez ultrapassado este prazo, se ela não houver concretizado, será necessário a sua revalidação antes do registro da transmissão de alguma fração ideal vinculada a futura unidade autônoma.Pelo simples teor do art. 33, verifica-se que não existe previsão legal para o ato de "concretização" pretendido pela parte, pois a interpretação é de que após o referido prazo (180 dias), só se confere duas possibilidades ao proprietário do imóvel incorporado: 1) revalidação da incorporação, com a apresentação dos documentos elencados no art. 32, da Lei 4.591/64; 2) registro da transmissão da unidade incorporada, que só poderá ser realizada se a parte solicitante demonstrar ter sido a mesma efetivada durante o período de 180 dias contados do registro da incorporação. Em síntese, não existe previsão legal para averbação simples de "concretização". (...)Assim, ultrapassado o prazo, o incorporador deixa de estar autorizado a negociar suas unidades enquanto não atualizar a documentação (art. 32, da Lei 4.591/64). O registro permanecerá válido, mas o registro de novas vendas, promessas de vendas e cessões ficarão obstados enquanto não verificada o efetivo registro da negociação que torne indiscutível a transmissão da unidade incorporada negociada dentro do prazo de 180 dias do registro da incorporação, ou a revalidação do registro respectivo. (...)Assim, uma vez que a incorporação foi registrada em 12/02/2007 (R.1-71.016 - Doc. 07), necessário apresentar os documentos necessários para o registro do instrumento de transmissão da fração ideal relativa a unidade incorporada, por instrumento particular ou escritura pública, desde que demonstrado a celebração do negócio dentro dos 180 dias contados do registro da incorporação, ou mediante apresentação dos documentos que comprovem a construção, entre outros, ou, então, apresentar novamente a documentação prevista no art. 32 da Lei 4.591/64, devidamente atualizadas.Outrossim, pela análise dos documentos apresentados pela parte interessada, apenas o contrato de compromisso de compra e venda n° 11000, que menciona como objeto a casa 03, poderia ser objeto de registro junto a matrícula do imóvel, com base no art. 167, I, 9, da Lei 6.015/73.No entanto, para isto, o contrato deve atender os requisitos para o seu ingresso na matrícula do imóvel, vez que este deve estar com reconhecimento de firma das partes, estar devidamente rubricado, e, ainda, deverá ser encaminhado os documentos de representação dos compromissários vendedores e pessoais dos compromissários compradores, juntamente com a guia de recolhimento do funrejus e o pagamento dos respectivos emolumentos correspondentes.Por fim, destaca-se que no presente caso, a parte interessada não está pretendendo o registro do compromisso de compra e venda, mas sim a prática do ato de averbação na matrícula de que a incorporação foi concretizada, o que não se mostra possível, por ausência de previsão legal (Princípio da Legalidade), vez que a efetivação da incorporação só pode ocorrer neste caso com o efetivo registro da transmissão da unidade negociada durante o período de 180 dias, contados do registro da incorporação.Sendo assim, s.m.j., as alegações do requerente não podem ser acolhidas, mostrando-se necessário o efetivo registro da transmissão da unidade incorporada, tendo em vista o que dispõe a legislação de regência.
O magistrado sentenciante, por sua vez, julgou procedente a dúvida, reputando válida a recusa de registro do título objeto da prenotação nº 347.679 (mov. 25.1).Não obstante a orientação do juízo de origem, entendo que a sentença deve ser reformada.A incorporação imobiliária para construção do empreendimento denominado “Condomínio Residencial Cajuru V”, constituído de 3 (três) residências unifamiliares, foi registrada em 12/02/2007 (art. 167, I, item 17, LRP), conforme aponta a matrícula nº 71.016. Confira-se (mov. 18.2):

Em 24/05/2007, a residência nº 3 foi vendida ao Sr. Helio Rubens Novaes, segundo contrato de compromisso de compra e venda nº 11000 anexado no mov. 1.2.Considerando que a alienação se deu dentro do prazo de 180 dias, o caso não se tratada de revalidação do registro, mas sim, de concretização da incorporação.Conforme destacado no Parecer do mov. 18.1, importa trazer o que Mario Pazutti Mezzari ensina:“Se durante esse prazo for negociada alguma unidade ou contratado o financiamento da construção, ter-se-á por efetivada a incorporação. A partir daí, e pelo prazo necessário ao término da obra, poderá o incorporador validamente negociar as demais frações ideais vinculadas às unidades futuras. (…) Então, como saber se a incorporação se efetivou? Há que se buscar mais informações com o incorporador e, por exemplo, se for apresentado um título formalizado dentro daquele prazo de 180 dias, estará comprovada a efetivação da incorporação, salvo se for denunciada na forma da lei.A cautela será a de verificar se há alguma forma oficial de fixação da data do contrato que comprove ter sido celebrado dentro do prazo de validade do registro: se o contrato estiver formalizado por escritura pública, a verificação da data desta será suficiente; se por instrumento particular, a data do reconhecimento das firmas ou de eventual registro no Registro de Títulos e Documentos ao qual tenha sido levado para conservação de conteúdo. Não se concretizando a incorporação no prazo de 180 dias, poderá ser revalidado o registro, pela juntada de documentação atualizada, liberando-se o incorporador para que continue sua oferta pública ou privada de unidades.” (MEZZARI, Mario Pazutti. “Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 3ª ed., Norton Editor, Porto Alegre, 2010, p. 143-144).
Tratando-se de concretização da incorporação, a Lei de Registros Públicos, em art. 167, II, item 34.2 e o caput do art. 237-A, prevê:Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. II - a averbação: 34.2) objeto de contratos registrados no Livro nº 2 - Registro Geral; (Incluído pela Medida Provisória nº 1.085, de 2021)
Art. 237-A. Após o registro do parcelamento do solo ou da incorporação imobiliária, até a emissão da carta de habite-se, as averbações e registros relativos à pessoa do incorporador ou referentes a direitos reais de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento serão realizados na matrícula de origem do imóvel e em cada uma das matrículas das unidades autônomas eventualmente abertas. (...)
Com disciplina semelhante, o art. 44 da Lei 4591/64 estabelece:Art. 44. Após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, incumbe ao incorporador a averbação da construção em correspondência às frações ideais discriminadas na matrícula do terreno, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação. (Redação dada pela Medida Provisória nº 1.085, de 2021)§ 1º Se o incorporador não requerer a averbação ((VETADO) o construtor requerê-la-á (VETADO) sob pena de ficar solidariamente responsável com o incorporador perante os adquirentes.§ 2º Na omissão do incorporador e do construtor, a averbação poderá ser requerida por qualquer dos adquirentes de unidade.
Sendo assim, não há que falar em ausência de previsão legal para averbação do ato requerido pelo suscitado/apelante, consequentemente, a dúvida suscitada deve ser julgada improcedente.Acrescente-se, ainda, que outros Cartórios Imobiliários do Paraná tem realizado a respectiva averbação, a exemplo do 1º Serviço de Registro de Imóveis de Londrina[2] e do Serviço de Registro de Imóveis de Pontal do Paraná[3]. Igual procedimento tem sido realizado pelo 1º Oficial de Registro de Imóveis de São José dos Campos, no Estado de São Paulo[4]. Por fim, quanto à aplicação de sanção ao suscitante, o presente recurso não é meio apropriado para tanto, pois eventual irregularidade no procedimento adotado, a ensejar falta funcional, deverá ser apurada pela Corregedoria-Geral da Justiça, nos termos do art. 14 e ss. do Regimento Interno deste Tribunal de Justiça.Da conclusãoVoto, pois, no sentido de conhecer do recurso e dar provimento para: a) julgar improcedente a dúvida suscitada pelo Titular do 4º. Serviço de Registro Imobiliário do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba; e b) declarar a viabilidade do requerimento do suscitado/apelante da averbação de concretização de incorporação na matrícula imobiliária nº 71.016 (prenotação 347.679).Sem condenação em custas processuais (art. 207, LRP).Transitada em julgado a presente decisão, proceda-se conforme determina o art. 203, II, da Lei 6.015/73.