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Processo:

I – RELATÓRIO
Trata-se de Ação Anulatória de Negócio Jurídico proposta por RODRIGO BONIN COSECHEN contra ANTÔNIO LUCIANO PONTAROLO E OUTROS, através qual pretende a anulação da compra e venda firmada entre os Réus, que teve como objeto 9.875,74 m²
da matrícula 23.308, declarando-se ainda a nulidade do correlato registro imobiliário “R-7” e, por conseguinte, seja conferida a propriedade ao Autor, autorizando-se com isso o levantamento pelo segundo Réu (comprador) o importe depositado na conta vinculada aos presentes autos, a título devolutivo direito do valor que pagou pelo bem (mov. 1.1).
Após o regular trâmite do processo sobreveio sentença (mov. 149.1), nos seguintes termos, in verbis:
Ante o exposto, nos termos do inciso I do art. 487 do Código de Processo Civil, julgo improcedentes os pedidos formulados na inicial.Condeno o demandante ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios, os últimos fixados no percentual de 10% sobre o valor atualizado (IPCA) atribuído à causa, nos termos do §2º do art. 85 do Código de Processo Civil.A Secretaria para que cumpra imediatamente as determinações constantes da decisão saneadora (evento nº 107) para: “a) oficie-se à Receita Federal, encaminhando-se cópia da escritura de evento nº 1.5 e da contestação apresentada pelos demandados, para que tome ciência quanto à prática, em tese, de recolhimento à menor do tributo devido; b) oficie-se ao Ministério Público, também enviando-se cópias da escritura de evento nº 1.5 e da contestação apresentada pelos demandados, para que adote as providências que entender pertinentes, mormente quanto à prática, em tese, dos delitos de falsidade ideológica e de sonegação fiscal, esse último nos termos da Lei nº 8.137/90; e c) nos termos do inciso II do art. 5º do Código de Processo Penal requisite-se à autoridade policial a abertura de inquérito policial para a investigação dos fatos noticiados nesses autos, encaminho-lhe cópias da escritura de evento nº 1.5 e da contestação apresentada pelos demandados, bem como desta decisão”.
Embargos de Declaração foram opostos pelos requeridos no mov. 153.1 e parcialmente acolhidos pelo magistrado singular para determinar a Secretaria que, com o trânsito em julgado, expeça-se mandado ao registro de imóveis para que levante a averbação quanto à existência da presente demanda, devendo as custas e emolumentos referentes à prática do ato serem incluídos em conta geral de custas à cargo do sucumbente (mov. 162.1).
Inconformada, a parte autora interpôs o presente Recurso de Apelação (mov. 168.1), em cujas razões sustenta em síntese, in verbis, que:a) a intepretação do Código de Processo Civil, especialmente o artigo 335, caput, inciso I, deve ser literal, ou seja, o termo inicial do prazo para apresentação da defesa é a data da audiência de conciliação e não o seu dia seguinte, não valendo, in casu, a regra do artigo 224 utilizada pelo MM. Juiz de primeiro grau;b) importa requerer o reconhecimento da revelia, aplicando-se, por conseguinte, os efeitos previstos no artigo 344 do Código de Processo Civil, tratando como incontroversos os fatos narrados na exordial, reformando assim a r. sentença objurgada, julgando procedente o pleito inicial para o fim de ver acolhido o direito de preferência do Apelante sobre o imóvel;c) o ajuizamento da demanda teve por finalidade verificar o direito de preferência do Apelante na aquisição de fração de imóvel comum, indiviso/indivisível, cujos requisitos autorizadores são, segundo dispõe o artigo 504: a) imóvel em indivisão/indivisível, ausência de oferta específica e clara da oportunidade de venda e, por fim, depósito do valor correspondente;d) o comportamento dos Apelados não é de retidão e legalidade como pretenderam transparecer na intempestiva contestação apresentada e durante a instrução, haja vista trazerem aos autos contrato particular avençado apenas entre eles, mas sem qualquer comprovação mínima de quitação das importâncias declaradas, nem mesmo um mero recibo, retirando-lhe a certeza de sua veracidade;e) para fins processuais, deve prevalecer o valor efetivamente declarado no papel público alhures indicado, diante da inexistência de prova de que o pacto de alienação foi firmado por valor quatro vezes superior, de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), como pretensiosamente alegado;f) infere-se a ausência de comprovação quanto à oferta ao Apelante, na medida em que a única demonstração disso seria a ata notarial de uma suposta mensagem enviada por meio de whatsapp que teria partido do telefone da pela Apelada, a Sra. Janine;g) não há na mencionada mensagem de texto (Mov. 92.25), enviada via celular, qualquer indicação de valores, condições de negócio, nem mesmo trata expressamente da oportunidade de compra e venda de parte do imóvel, não detendo qualquer relação com o objeto de litígio; sequer teve o seu recebimento confirmado pela ata notarial;h) mesmo cientes da obrigação legal e cogente de ofertarem em igual condições aos demais proprietários, os Apelados declararam expressamente a dispensa da obrigatória anuência, assumindo diretamente a responsabilidade pela inobservância desse ato;i) não houve qualquer oferecimento concreto aos demais condôminos do imóvel, realizando-se uma negociação direta a revelia daqueles que por Lei tinham o direito de preferência;j) não poderia o D. Magistrado singular ter utilizado unicamente esse precário documento (uma suposta mensagem encaminhada pelo whatsapp, sem comprovação de recebimento e das condições da oferta), imprestável ao adequado deslinde, para fundamentar a improcedência da exordial - o Apelante jamais foi cientificado da venda;k) o argumento dos Apelados, no sentido de que o imóvel estaria dividido entre todos os coproprietários, inclusive com marcos físicos, contando com suposta ciência de todos sobre as suas limitações territoriais, não é verdadeira;l) os documentos de mov. 92.4 a 92.24, apenas se prestaram a demonstrar que os Apelados Rafael Bosak e Janine Zakalhuk realizam alienações sem a ciência dos demais coproprietários, a exemplo do Apelante, pois seus teores indicam hipotéticos limites/divisas dos lotes, mas são informações não transplantadas aos registros promovidos na matrícula ou comprovadamente apresentados aos coproprietários;m) os Apelados não evidenciaram publicamente, por meio do registro imobiliário, a existência de uma pretensa divisão física, porque a separação pretendida, não lhes era legalmente viável, haja vista o zoneamento rural do imóvel em testilha;n) mesmo que se busque sustentar a possibilidade de alteração de sua categoria para “urbano”, não se pode desconsiderar a sua atual inscrição como imóvel rural, o qual é por si só indivisível em módulos menores que 4(quatro) hectares, tornando-se impossível, por consequência, qualquer forma de imposição de limites físicos oficiais;o) mesmo que existam pequenos marcos no seu interior, ou mesmo conceitualmente a ideia de alguma divisão física (como as apresentadas pelas testemunhas apontadas na r. sentença), não restou comprovada a sua efetiva demarcação e a validade das alegadas divisas, pois não registradas no registro imobiliários do bem.
Por tais razões pugna pelo conhecimento e provimento do recurso para reformar a sentença.
O apelado apresentou contrarrazões no mov. 171.1.
É a breve exposição.


II - VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO:
O recurso foi tempestivamente ofertado e preenche os demais requisitos de admissibilidade, razão pela qual deve ser conhecido.
1 – Da Revelia
Preliminarmente, sustenta o apelante a ocorrência de revelia dos requeridos, ora apelados, ao argumento de que o termo inicial do prazo para apresentação da defesa é a data da audiência de conciliação e não o seu dia seguinte, não valendo, in casu, a regra do artigo 224 utilizada pelo Juiz de primeiro grau.
Sem razão.
Isso porque, nos termos do artigo 335, inciso I, do Código de Processo Civil, o prazo para apresentar contestação é de 15 (quinze) dias úteis, cujo termo inicial será a data da audiência de conciliação, cuja contagem deverá ser realizada observando-se a regra do artigo 224, caput, do CPC, segundo o qual, “salvo disposição em contrário, os prazos serão contados excluindo o dia do começo e incluindo o dia do vencimento”.
Nesse sentido, cito precedentes deste Tribunal de Justiça:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. COMPRA DE LAJOTAS COM DEFEITOS DE QUALIDADE. SENTENÇA QUE RECONHECEU A DECADÊNCIA. RECURSO INTERPOSTO PELA AUTORA. INTEMPESTIVIDADE DA CONTESTAÇÃO. TERMO INICIAL DE RESPOSTA QUE É CONTADO A PARTIR DO PRIMEIRO DIA ÚTIL SUBSEQUENTE À AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO. ARTS. 219, 224, “CAPUT” E 335, I, DO CPC/2015. PEÇA DEFENSIVA TEMPESTIVA. PRETENSÃO DE APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. NÃO ACOLHIMENTO. AUSÊNCIA DE RELAÇÃO DE CONSUMO. DEMANDANTE QUE ADQUIRIU OS PRODUTOS PARA IMPLEMENTAR SUA ATIVIDADE COMERCIAL. IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DA TEORIA FINALISTA MITIGADA. REQUERENTE QUE ATUA NO RAMO DE ARQUITETURA E ENGENHARIA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE VULNERABILIDADE. AFASTAMENTO DA DECADÊNCIA. DEMANDA DE NATUREZA CONDENATÓRIA/RESSARCITÓRIA. REQUERENTE QUE NÃO PRETENDE A REDIBIÇÃO OU A DESCONSTITUIÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. INCIDÊNCIA DO PRAZO PRESCRICIONAL TRIENAL. NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DO CONTIDO NO ART. 1.013, § 4º, DO CPC/2015. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJPR – AC 0003527-05.2019.8.16.0088 (Acórdão) Relator: Des. Guilherme Freire de Barros Teixeira, Data de Julgamento: 04/03/2021, 10ª Câmara Cível, Data de Publicação: 05/03/2021).
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. DECISÃO AGRAVADA QUE CONSIDEROU INTEMPESTIVA A CONTESTAÇÃO APRESENTADA PELO RÉU AGRAVANTE. TERMO INICIAL PARA A CONTAGEM DO PRAZO QUE SE INICIA A PARTIR DO PRIMEIRO DIA ÚTIL SEGUINTE À DATA DA REALIZAÇÃO DA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO. APLICAÇÃO DO DISPOSTO NO ART. 335, INC. I DO CPC. ADVERTÊNCIA EXPRESSAMENTE CONSIGNADA NO MANDADO DE CITAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE ACOLHIMENTO DE QUALQUER JUSTIFICATIVA. AGRAVANTE QUE É ADVOGADO E COMPARECEU PESSOALMENTE NA AUDIÊNCIA. DEFESA APRESENTADA FORA DO PRAZO. DECISÃO AGRAVADA CORRETA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR – AI 0030081-47.2019.8.16.0000 (Acórdão), Relator: Des. Marco Antônio Antoniassi, Data de Julgamento: 05/09/2019, 8ª Câmara Cível, Data de Publicação: 09/09/2019).
Portanto, não há que se falar em inaplicabilidade do art. 224, caput, do CPC, razão pela qual não merece acolhimento o apelo neste ponto.
2 – Do Mérito
Trata-se de Ação Anulatória de Negócio Jurídico proposta por RODRIGO BONIN COSECHEN contra ANTÔNIO LUCIANO PONTAROLO E OUTROS, através qual pretende a anulação da compra e venda firmada entre os Réus, que teve como objeto 9.875,74 m2 da matrícula 23.308, declarando-se ainda a nulidade do correlato registro imobiliário “R-7” e, por conseguinte, seja conferida a propriedade ao Autor, autorizando-se com isso o levantamento pelo segundo Réu (comprador) o importe depositado na conta vinculada aos presentes autos, a título devolutivo direito do valor que pagou pelo bem.
Sentença de improcedência foi proferida no mov. 149.1, contra a qual o autor ora se insurge.
No mérito, pugna a parte apelante pela reforma da sentença ao argumento de que o ajuizamento da demanda teve por finalidade verificar o direito de preferência do apelante na aquisição de fração de imóvel comum, indiviso/indivisível, cujos requisitos autorizadores são, segundo dispõe o artigo 504 do Código Civil, imóvel em indivisão/indivisível, ausência de oferta específica e clara da oportunidade de venda e, por fim, depósito do valor correspondente.
Alega que mesmo que existam pequenos marcos no seu interior, ou mesmo conceitualmente a ideia de alguma divisão física, não restou comprovada a sua efetiva demarcação e a validade das alegadas divisas, pois não registradas no registro imobiliário do bem.
Advoga, ainda, que mesmo que se busque sustentar a possibilidade de alteração de sua categoria para “urbano”, não se pode desconsiderar a sua atual inscrição como imóvel rural, o qual é por si só indivisível em módulos menores que 4 (quatro) hectares, tornando-se impossível, por consequência, qualquer forma de imposição de limites físicos oficiais.
Pois bem.
Primeiramente, ao contrário do que sustenta o apelante, de acordo com a resposta do Município de Prudentópolis ao protocolo nº 3639/2021, a área situa-se e se enquadra como urbano, de acordo com a Lei Municipal 1.885/2011, conforme mapa e parecer anexados pelo ente público nos mov. 113.3 e 113.4, senão vejamos:

Ademais, olvida-se o apelante que, conforme bem asseverado pelo magistrado singular, independentemente da localização do imóvel, o que define a sua natureza é a sua destinação, de forma que, não havendo qualquer indicativo de que a área seja utilizada para quaisquer das destinações que lhe enquadrariam como rural, reforça-se a informação da municipalidade que se trata de imóvel urbano.
Superada tal questão, passa-se a análise acerca de eventual direito de preferência do apelante, tese defendida ao argumento de que o imóvel encontra-se em condomínio pro indiviso, aplicando-se ao caso o artigo 504 do Código Civil, o qual estabelece:
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.
Em tais condições, deve-se esclarecer que há condomínio pro indiviso quando vários proprietários são donos de um mesmo bem, sem que haja a sua divisão material específica, de forma que o direito de propriedade recai sobre o bem como um todo, e não sobre parcela dele. Melhor elucidando tal conceito, é o ensinamento de Arnaldo Rizzardo:
Concebe-se daí o condomínio quando uma coisa pertence a diversos proprietários e fica na indivisão, recaindo o direito de cada proprietário sobre o conjunto, e não sobre a porção determinada da coisa. A propriedade de um bem pertence “pro indiviso” a várias pessoas.Por outras palavras, a propriedade de uma coisa corpórea pertence a uma pluralidade de pessoas por quotas-partes qualitativas iguais, segundo noção de Serpa Lopes, que acrescenta ter o condomínio os seguintes caracteres: “1º) pluralidade de sujeitos; 2º) a indivisão material, ou seja, a unidade no objeto, pois não se pode dizer que o direito de cada condômino recaia sobre cada uma das moléculas da coisa e ali se encontrem com o direito dos demais proprietários; 3º) a atribuição de quotas (divisão intelectual) representativas da proporção dentro na qual os coproprietários deverão fruir dos benefícios da coisa, suporta-lhe os encargos e obter uma parte material da mesma quando se fizer a divisão (ou do valor quando for materialmente divisível. (Direito das coisas: Lei nº 10.406m de 10.01.2002. 5. ed..Rio de Janeiro: Forense, 2011, fls. 565-566.)
No caso dos autos, contudo, extrai-se do depoimento prestado pelas testemunhas TIAGO NAVROSKI, NELSON BELÓ e RICARDO JOSÉ (mov. 142.2), que o terreno encontra-se devidamente dividido de forma que cada proprietário detém determinada área definida, algumas inclusive separadas por cercas, muros e demais marcos divisórios, sendo cada lote cuidado por seu efetivo proprietário.
Corroboram os depoimentos, ainda, os documentos acostados junto a contestação, tais como:i) Escritura Pública de Compra e Venda firmadas entre RAPHAEL BOSAK E JANINE ZAKALHUK, na qualidade de vendedores e ANTÔNIO LUCIANO PONTAROLO, na qualidade de comprador (mov. 92.4), onde a parcela imóvel adquirido encontra-se expressamente delimitado:
ii) Escritura Pública de Compra e Venda firmadas entre RAPHAEL BOSAK E JANINE ZAKALHUK, na qualidade de vendedores e RODRIGO BONIN COSECHEN (apelante), na qualidade de comprador (mov. 92.7), onde a parcela do imóvel adquirido encontra-se expressamente delimitado:

iii) Escritura Pública de Compra e Venda firmadas entre RAPHAEL BOSAK E JANINE ZAKALHUK, na qualidade de vendedores e NELSON BELO, na qualidade de comprador (mov. 92.15), onde a parcela do imóvel adquirido encontra-se expressamente delimitado:

iv) mapas e memoriais descritivos das localizações e delimitações dos terrenos (mov. 92.19 a 92.24); ev) fotos do imóvel que comprovam suas divisões físicas (mov. 92.26).
Diante de tais provas, conclui-se que o imóvel se trata de condomínio pro diviso, não sendo aplicável, portando, o artigo 504 do Código Civil e, consequentemente, não é assegurado o direito de preferência ao condômino.
Nesse sentido, já decidiu este Tribunal:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE EXERCÍCIO DE DIREITO DE PREFERÊNCIA C/C ANULAÇÃO DE ATO JURÍDICO. PEDIDOS JULGADOS PARCIALMENTE PROCEDENTES. RECURSO DE APELAÇÃO DA AUTORA. LEGITIMIDADE ATIVA RECONHECIDA. EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. ART. 504 DO CÓDIGO CIVIL. CONDIÇÕES DE PROCEDIBILIDADE. RECLAMAÇÃO DENTRO DO PRAZO DE 180 DIAS, A CONTAR DO REGISTRO DA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. REQUISITO NÃO ATENDIDO. DECADÊNCIA CONFIGURADA. DEPÓSITO DO PREÇO. CONDOMÍNIO PRO DIVISO. ÓBICE AO EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO. RECURSO ADESIVO DOS RÉUS: PROVIDO. (TJPR - 17ª C. Cível. 0028169-51.2015.8.16.0001 – Curitiba – Rel.: Juíza Denise Hammerschmidt – J. 15.08.2019)
Conclui-se, assim, que o recorrente não tem direito à preferência na compra do imóvel, o que leva ao inevitável desprovimento do recurso.
Ex positis, voto no sentido de conhecer negar provimento ao presente recurso.
Da sucumbência e dos honorários
Considerando que não houve reforma da sentença, não há que se falar em redistribuição da sucumbência.
Nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, cabível a majoração dos honorários advocatícios de sucumbência arbitrados em desfavor da apelante para 12% sobre o valor da causa.