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Processo:

VISTOS, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0002357-19.2021.8.16.0026, da 1ª Vara da Fazenda Pública de Campo Largo, em que é apelante Fento Engenharia LTDA – EPP e, apelado, Município de Campo Largo.
I. RELATÓRIO
Trata-se de apelação cível (mov. 55.1) interposta pela autora Fento Engenharia LTDA – EPP contra a r. sentença (mov. 52.1) proferida pela Excelentíssima Juíza de Direito Maria Serra Carvalho, que nos autos de “Ação declaratória de nulidade de lançamento tributário c/c pedido de retificação de lançamento” julgou improcedente o pedido formulado na petição inicial (“declarar a nulidade dos lançamentos relativos ‘IPTU’, exercícios 2020 e 2021,lançados em face das 128 unidades autônomas do Condomínio Firenze (relatório e documentos anexos), sendo, ato contínuo, determinado à requerida para que retifique e efetue o lançamento do tributo citado considerando o imóvel da matrícula nº. 47023 do Registro de Imóveis de Campo Largo como um imóvel só, observando o valor venal do mesmo e alíquota aplicável, tudo isso com arrimo no artigo 41, §1º, II do Código Tributário Municipal e nos parâmetros e valores indicados nos tópicos “a” e “b” do item III deste petitório”).Pela sucumbência, a autora, ora apelante, foi condenada ao pagamento das despesas processuais, custas e honorários advocatícios, que foram fixados em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil.Inconformada, a apelante sustentou em suas razões de apelação, em suma, que:a) “[...] o Condomínio Firenze, com suas 128 unidades habitacionais (apartamentos) teve sua obra iniciada no segundo semestre de 2018 e finalizada em julho de 2021 (cvco em anexo)”;b) “ [...] a obra ainda estava em construção quando da ocorrência do fato gerador do IPTU 2020 e 2021, tanto é que tal fato sequer foi negado pela recorrida em sua defesa”;c) “[...] além de não haver habite-se, a obra não estava concluída, pelo que não havia posse ou mesmo domínio sobre as unidades autonomamente consideradas”;d) “[...] o registro da incorporação é documento essencial ao início da execução do empreendimento, pois somente com este é que a comercialização é possível. Outrossim, o ato de registro da incorporação não importa na individualização da matrícula, mas sim apenas a abertura de fichas complementares das unidades a serem construídas. Isto é comprovado pela cópia da matrícula juntada nos movimentos 1.12/18, segundo os quais todas as unidades ainda serão construídas”;e) “Veja-se que com o registro da incorporação, na qual consta expressamente que o empreendimento ainda seria construído, não há individualização da matrícula, sendo que o que efetivamente acontece naquele momento é apenas a inserção de fichas complementares das unidades na própria matrícula”;f) “ [...] todas as demais unidades do empreendimento constam na matrícula do imóvel no qual será edificado o condomínio, e assim permanecerão até a conclusão da obra com a respectiva emissão do habite-se. Urge salientar que somente após a finalização da obra e obtenção do habite-se, aliado ainda ao pagamento do INSS e outras providências administrativas, é que se efetiva a individualização das matrículas de cada unidade, o que ocorreu, o presente caso, apenas no após julho de 2021, logo, posteriormente ao fato gerador dos tributos questionados”;g) “[...] a recorrente realiza o financiamento do empreendimento em questão (na modalidade apoio à produção) e das vendas das respectivas unidades via financiamento habitacional no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida (antiga denominação do atual programa Casa Verde e Amarela). No âmbito de tal programa e modalidade de financiamento as vendas são realizadas durante a execução do empreendimento, sendo que, então, a Caixa Econômica Federal emite um contrato de compra e venda e mútuo para construção e aquisição de imóvel futuro (a ser construído). O citado contrato, por força dos artigos artigo 79-A, §4º da Lei 11.977/2004 e artigo 61, §5º da Lei 4.380/1964, é considerada escritura pública passível de registro. Após firmado o contrato, este é levado à registro perante a matrícula principal do imóvel onde será edificado o empreendimento. No entanto, por força da própria exigência da recorrida, embora inconstitucional, o Registro de Imóveis exige o recolhimento do ITBI da unidade antes mesmo da entrega da obra, pelo que a recorrente se vê compelida a realizar o pedido de individualização das unidades perante o município para conseguir realizar as vendas;h) “Contudo, mesmo que as fichas complementares fiquem em nome dos compradores, certo é que não existe transferência da posse ou mesmo propriedade a estes, pelo que o domínio e posse do terreno como um todo permanece com a recorrente para fins de execução do empreendimento. Portanto, ao contrário do exposto na r. sentença, não houve individualização das unidades com o pedido administrativo de cadastramento destas para fins de ITBI, pelo que tal argumento, aliado ao afirmado anteriormente, afasta a legalidade do lançamento do IPTU de 2020 e 2021”;i) “[...] a própria legislação municipal distingue, expressamente para fins de IPTU, imóveis edificados e não edificados, sendo que nestes encontram-se as obras em andamentos e naqueles as obras finalizadas com condições de habitabilidade [...] o Código de Obras do Município (Lei 3003/2018) prevê expressamente que a obra é considerada concluída apenas quando as condições de habitabilidade são atestadas pelo executivo [...] a obra somente é considera concluída com a emissão do CVCO, após a vistoria final da prefeitura, e habitável após a emissão do “habite-se”, sendo que, até este último momento, considera-se, pela própria letra legal, a obra em andamento”;j) “[...] o valor lançado relativo ao Condomínio Firenze, considerando as 128 unidades como autônomas, perfaz R$ 29.252,11. De igual modo, que a recorrida lançou o valor de R$ 26.076,76 relativo à fração ideal das demais fases do empreendimento, a qual representam 83,84% da área total [...] considerando os valores e proporções indicadas acima, torna-se de fácil conclusão que se o IPTU de 83,84% da área corresponde ao valor de R$ 26.076,76, o restante da área (16,66%), relativo ao Condomínio Firenze, deve gerar um IPTU no valor total de R$ 5.181,76 [...] pugna-se pelo provimento do recurso, com a reforma aa r. sentença, sendo determinado a retificação do lançamento do IPTU 2020 relativo à totalidade do imóvel matriculado sob nº. 47.023, para o valor total de R$ 31.258,52, devendo, ainda, ocorrer a dedução do valor pago pela recorrente referente a primeira parcela do IPTU 2020, conforme planilha abaixo [...]”;k) “[...] com a consequente procedência da ação, ensejará a retificação do IPTU de 2021, tanto em razão da nulidade do lançamento das unidades individualizadas quanto relativo à área remanescente [...] com relação ao IPTU 2021, verifica-se que a requerida lançou R$ 45.334,45 referente à área das demais fases (83,84% do imóvel) e o valor total de R$ 50.719,92 relativo às 128 unidades, consideradas de forma individual e, repita-se, ilegal. Com efeito, utilizando-se de singela lógica matemática, e o IPTU 2021 com relação à 83,84% do imóvel totaliza R$ 45.334,45, tem-se que o valor relativo à fração de 16,66% equivale à R$ 8.738,13, pelo que o valor correto do lançamento deve ser R$ 54.072,58 [...] Destarte, roga-se pelo provimento integral do recurso de apelação, com a reforma da sentença e consequente procedência dos pedidos iniciais, a fim de que é seja determinada a retificação do lançamento do IPTU 2021 relativo ao imóvel matriculado sob nº. 47023, para constar o valor de R$ 54.072,58 com relação à 100% do imóvel, abatendo, ainda, eventuais valores pagos pela recorrente”.Assim sendo, a apelante requereu o provimento do recurso para reformar a sentença recorrida, a fim de julgar procedente o pedido formulado na petição inicial: “com o intuito de declarar a nulidade dos lançamentos relativos ‘IPTU’, exercícios 2020 e 2021, lançados em face das 128 unidades autônomas do Condomínio Firenze, sendo, ato contínuo, determinado à requerida a retificação do lançamento do tributo citado, considerando o imóvel da matrícula nº. 47023 do Registro de Imóveis de Campo Largo como um imóvel só ‘não edificado’, observando o valor venal do mesmo e alíquota aplicável, sendo, da mesma forma, invertido os ônus da sucumbência” (mov. 58.1).Contra-arrazoado o recurso (mov. 62.1).Recebidos os autos nesta instância, a douta Procuradoria-Geral da Justiça, por meio de seu ilustre representante, Ney Roberto Zanlorenzi, manifestou-se pelo provimento do recurso.É, em essência, o relatório.

II. VOTO E FUNDAMENTAÇÃO
Presentes os pressupostos de admissibilidade, tanto extrínsecos (tempestividade, preparo, regularidade formal e inexistência de fato impeditivo) quanto intrínsecos (legitimidade, interesse e cabimento), conheço a apelação interposta pela autora Fento Engenharia LTDA – EPP.
Do contexto fático-processual
Conforme se vê da Matrícula nº 47.023 do Registro de Imóveis de Campo Largo, o imóvel descrito foi adquirido por FENTO ENGENHARIA LTDA e CASA BRANCA PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA – ME, sobre o qual se realizou a INCORPORAÇÃO DO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL MESTRE, em que as proprietárias, juntamente com a FT INCORPORADORA E CONSTRUTORA SPE LTDA: “FARÃO CONSTRUIR, sobre o Lote de terreno retro matriculado, o CONDOMÍNIO RESIDENCIAL MESTRA (sic), conforme projeto aprovado aos 05.03.2018 p/Pref. Mun. d/Cidade e Alvará n. 41/2018 de 03.03.2018; que será composta por 48 BLOCOS, enumerados de 04 à (sic) 48, com 16 apartamentos cada bloco, com 04 pavimentos e 04 apartamentos por andar, totalizando 768 apartamentos residenciais e de área de uso comum, com a área total construída de 42.661,13m2, e com áreas Garden de 1.872,00m2, como segue [...]” (mov. 1.12, p. 2).Além disso, a incorporação realizada foi submetida ao regime de afetação, conforme AV-4-47.023, em que: “para garantia do integral cumprimento das obrigações decorrentes da incorporação, SUBMETE, por intermédio do presente instrumento, a Incorporação do Empreendimento ao REGIME DE AFETAÇÃO, conforme previsto nos arts. 31-A e seguintes da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, com as alterações introduzidas pela Lei n. 10.931, de 2 de agosto de 2004. Em decorrência do presente, constituindo-se em Patrimônio de Afetação, o conjunto de bens, o terreno e as acessões, os direitos e obrigações vinculados à incorporação, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, destinam-se única e exclusivamente à consecução da incorporação do Empreendimento e à entrega das unidades imobiliárias aos futuros adquirentes e manter-se-ão apartados, tornando-se incomunicáveis em relação aos demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral da incorporadora. Compromete-se a incorporadora, diante d e tal Regime de Afetação, à vinculação de receitas, mediante o qual as prestações pagas pelos adquirentes, até o limite do orçamento da obra, ficam afetadas à construção do condomínio, vedado o desvio para outras obras, com o controle financeiro atribuído à comissão de representantes dos adquirentes” (mov. 1.13, p. 7 e 8).Houve uma RETIFICAÇÃO/ADITAMENTO ao Instrumento Particular de Incorporação do Condomínio Residencial Mestre, conforme AV-7-47.023, para constar o seguinte: “o CONDOMÍNIO RESIDENCIAL MESTRE será composto por 48 BLOCOS, enumerados de 01 à (sic) 48, a serem executados em 04 (quatro) fases, sendo blocos de 01 à (sic) 12, referente a fase 02, blocos de 13 a 20, referente a fase 01, blocos 21 a 34, referente a fase 3 e blocos 35 a 48, referente a fase 4m, sendo que todos os blocos de apartamentos serão iguais e contarão com 16 apartamentos cada bloco, com 04 pavimentos e 04 apartamentos por andar, totalizando 768 apartamentos residenciais e de área de uso comum, com a área total construída de 42.661,13m2, e com áreas Garden de 1.872,00m2, como segue [...]” (mov. 1.13, p. 8 e 9).Ainda, conforme se vê da matrícula do imóvel: a FT INCORPORADORA E CONSRUTORA SPE LTDA, na condição de devedora; a LTK CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA e a FENTO ENGENHARIA LTDA, na condição de fiadoras e a segunda também na condição de CONSTRUTORA; a FENTO ENGENHARIA LTDA e a CASA BRANCA PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA-ME, na condição de INTERVENIENTES HIPOTECANTES; e a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, na condição de CREDORA, firmaram o Instrumento Particular de Abertura de Crédito e Mútuo para Construção do Empreendimento Imobiliário com Garantia Hipotecária e outras avenças, com Recursos do Fundo de Garantia por tempo de serviço – FGTS, no Âmbito do Programa Minha Casa, minha vida, mediante as seguintes condições:
“[...] a CREDORA concede a DEVEDORA uma abertura de crédito no valor de R$ 9.571.125,61 (nove milhões, quinhentos e setenta e um mil, cento e vinte e cinco reais e sessenta e um centavos), com recursos do FGTS, tendo como objetivo financiar a construção do empreendimento RESIDENCIAL MESTRE MÓDULO I [...]; as INTERVENIENTES/HIPOTECANTES dão à CREDORA em PRIMEIRA E ESPECIAL HIPOTECA, O MÓDULO I, transferível à terceiros, O LOTE DE TERRENO retro matriculado e objeto do R-1 d/matrícula, representado pelas 128 FRAÇÕES IDEAIS DE SOLO QUE CORRESPONDERÃO A TODAS AS 128 UNIDADES A SEREM CONSTRUÍDAS E QUE COMPÕEM OS BLOCOS NS. 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 e 20; avaliados por R$ 12.442.463,31 (doze milhões, quatrocentos e quarenta e dois mil, quatrocentos e sessenta e três reais e trinta e um centavos), respeitado o prazo legal máximo, a garantia constituída prevalecerá pelo tempo necessário ao completo e fiel cumprimento de todas as obrigações assumidas, neste ato, pela devedora” (mov. 1.13, p. 10 e 11).
Em seguida, procedeu-se a inúmeras averbações de CANCELAMENTO PARCIAL/ÔNUS HIPOTECÁRIO, envolvendo tão somente os determinados apartamentos descritos, “tendo em vista a credora ter recebido de suas devedoras o total de seu crédito” e, imediatamente, na sequência, averbou-se a ABERTURA DE FICHA COMPLEMENTAR, envolvendo os respectivos apartamentos que tiveram o cancelamento do ônus de hipoteca (mov. 1.13, p. 11 a mov. 1.18).Observa-se que a apelante protocolou, em 27/9/2019, o requerimento de CADASTRO UNIDADE DE CONDOMÍNIO, envolvendo as unidades dos blocos 13 a 20, sob nº 36495/2019 (mov. 27.5, p. 1 e 2).Nesse caso, o Município de Campo Largo realizou o cadastro imobiliário individualizado de 128 unidades, cada uma com inscrição imobiliária própria (mov. 27.6, p. 20 a 22) e notificou a autora no seguinte sentido:
“[...] cadastramos parcialmente 128 unidades das 768 unidades do Condomínio Residencial Mestre de acordo com o Alvará de Construção nº 41/2018, imóvel de matrícula nr 47.023. A diferença da fração ideal das unidades não cadastradas da primeira etapa do cadastramento corresponde a 83,84% está lançado na ÁREA REMANESCENTE.A atualização para lançamento do Imposto Predial Territorial Urbano ‘IPTU’ e taxas terá a validade a partir do exercício de 2020” (mov. 27.6, p. 23 – negritei)
Denota-se que após o lançamento tributário individualizado das 128 unidades, a apelante requereu a “REVISÃO DO IPTU/2020 cobrado no carnê de área remanescente (83,84% do imóvel principal), bem como, cancelamento das unidades já cadastradas (16,16% do total da área do imóvel), solicitando a cobrança do imposto das referidas unidades juntamente com a fração da ÁREA REMANESCENTE, alegando a não finalização da obra” (mov. 27.4, p. 1).A Procuradoria Municipal, por meio de parecer jurídico, da lavra de seu ilustre representante, Allan Camargo Prudlik, opinou pelo indeferimento do pedido feito pela apelante, com base no seguinte fundamento:
“No entendimento desta assessoria jurídica, a partir do ato de averbação da incorporação junto ao registro imobiliário, o incorporador se encontra autorizado a alienar as unidades consideradas autonomamente, nos termos do art. 32 da Lei n.º 4.591, de 16 de dezembro de 1964, ou seja, nesse momento, o exercício do direito de propriedade consistente na prerrogativa de dispor do bem se encontra perfectibilizado, sendo possível, portanto, a incidência, do IPTU em relação às unidades individuais, independentemente do término da obra ou da expedição do Habite-se.Nesse sentido:[...]Compulsando os autos, verifica-se que a incorporação do Condomínio Residencial Mestre restou devidamente registrada na Matrícula n.º 47.023 do CRI Campo Largo em 09 de janeiro de 2019 (fls. 09/55). Além disso, o cadastramento das unidades autônomas foi objeto de requerimento da própria parte interessada no âmbito do Processo Administrativo n.º 36495/2019, sendo o imposto lançado conforme os dados constantes do cadastro municipal, segundo o disposto nos arts. 71 e seguintes do Código Tributário Municipal” (mov. 27.4, p. 3 a 5)
A Administração Pública municipal indeferiu o pedido formulado pela parte apelante, pois acolheu o parecer jurídico citado, como razões de decidir (mov. 27.4, p. 6).Ajuizada a ação e encerrada a fase postulatória, houve o julgamento antecipado do mérito do pedido, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil.O Juízo a quo julgou improcedente o pedido formulado na petição inicial com a seguinte fundamentação:
Dos elementos de convicção apresentados na exordial, depreende-se que o requerido efetivou o lançamento de IPTU referente ao exercício de 2020 relativamente às 128 unidades do Condomínio Firenze, de forma individualizada (movs. 1.20/1.145), assim como da área remanescente (mov. 1.10). De igual modo, o requerido efetivou o lançamento de IPTU referente ao exercício de 2021 relativamente às128 unidades do Condomínio Firenze, de forma individualizada (movs. 1.146/1.271), assim como da área remanescente (mov. 1.9).A requerente sustenta a ilegalidade do lançamento feito em relação às unidades autônomas do Condomínio Firenze, em razão de a obra não ter sido finalizada, tampouco o “habite-se” ter sido emitido pela municipalidade. Neste ponto, cumpre esclarecer que é dispensável o registro no álbum imobiliário do parcelamento ou loteamento para que se proceda ao lançamento do IPTU individualizado, uma vez que basta a configuração da posse do lote para viabilizar a exação, consoante o disposto no art. 32 do CTN. Na mesma linha, o art. 34 do referido diploma legal dispõe que o contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel constante no cadastro do Registro de Imóveis, o titular do seu domínio útil ou seu possuidor a qualquer título.É suficiente para ensejar a cobrança do IPTU a verificação das unidades autônomas acrescidas ao imóvel, uma vez ser cediço que os impostos reais referem-se aos bens autonomamente considerados. In casu, é possível observar que, na matrícula registrada sob nº 47.023 no CRI desta Comarca, houve a averbação da incorporação do Condomínio Residencial Mestre com a respectiva individualização dos apartamentos (movs. 1.12/1.18). Ademais, houve o cadastro das 128 unidades do condomínio perante a municipalidade, conforme processo administrativo de mov. 27.6.Além de que, oportuno mencionar que a ocorrência do fato gerador do IPTU independe da expedição de “habite-se” ou eventual ocupação do imóvel, sendo relevante a realidade fática e não a formalidade documental. O Superior Tribunal de Justiça inclusive reconhece que o “habite-se” se trata de ato administrativo que decorre do exercício do poder de polícia da administração, não guardando relação como fato gerador do IPTU, que tem natureza tributária. Neste sentido:[...]Partindo do referido entendimento jurisprudencial, se até mesmo a ausência de matrícula individualizada no registro de imóveis não é causa de afastamento da incidência do IPTU, não será a falta de certificado de conclusão de obra obstáculo para sua cobrança com base na real situação da coisa. No caso, embora dispensável a individualização do imóvel, a municipalidade confirmou a instituição do condomínio edilício, cuja averbação ocorreu em 18/01/2019 (mov. 12), sendo passíveis de exação individual as unidades cadastradas a partir desta data. Destarte, não se vislumbra irregularidade no lançamento efetivado em conformidade com os dados constantes do cadastro municipal.Portanto, depreende-se que a requerente não logrou êxito em afastar a regularidade do lançamento efetivado, ônus que lhe incumbia à luz do disposto no art. 373, inc. I, do CPC. De igual modo, não há que se falar em retificação do lançamento de IPTU de 2020 sobre a totalidade do imóvel, pois o lançamento efetivado cumpriu a legalidade imposta.Logo, a improcedência do pedido é medida que se impõe.
Eis, em breve resenha, a conjuntura fática e jurídica em que se arrima a pretensão inicialmente deduzida. Dito isso, passo a analisar a apelação interposta.
Do mérito recursal
A controvérsia recursal diz respeito a nulidade do lançamento individual e autônomo do crédito tributário de IPTU, relativo aos exercícios financeiros de 2020 e 2021, envolvendo 128 unidades cadastradas do imóvel de matrícula nº 47.023, do Registro de Imóveis de Campo Largo, em virtude da não finalização das obras, de modo que a apelante se insurge sustentando a necessidade de novo lançamento tributário sobre a totalidade da área do imóvel classificado como terreno.Passo, então, à análise da questão devolvida a esta instância revisora.No caso dos autos, é incontroverso que a obra não estava concluída quando dos lançamentos tributários individualizados das 128 unidades autônomas do Condomínio Residencial Mestre, o que foi reconhecido pelo próprio Fisco quando da REVISÃO DO IPTU/2020 – “Mister se faz o destaque acerca da vistoria realizada pela SMDU, constatando a veracidade das informações prestadas pela requerente com relação a não conclusão do empreendimento – fs. 60 e 61” (mov. 27.4, p. 1) e da lavratura de parecer jurídico – “O Departamento de Rendas Imobiliárias informou à fl. 62, em síntese, que: [...] e (b) a Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente constatou em vistoria a não conclusão do empreendimento (fls. 60/61)” (mov. 27.4, p. 3).Ademais, a apelante obteve o CVCO/HABITE-SE referente aos blocos 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 e 20 e salão de festas, em 14/7/2021 (mov. 58.6), ou seja, depois do lançamento tributário autônomo de IPTU de 2020 e 2021.Denota-se que o Fisco Municipal lançou o IPTU individualizado sobre as 128 unidades consideradas autônomas porque houve o registro da INCORPORAÇÃO DO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL MESTRE (mov. 1.12, p. 2) e o requerimento de CADASTRO UNIDADE DE CONDOMÍNIO, envolvendo as unidades dos blocos 13 a 20, sob nº 36495/2019 (mov. 27.5, p. 1 e 2).Nesse caso, o Fisco havia notificado previamente a apelante de que: “[...] cadastramos parcialmente 128 unidades das 768 unidades do Condomínio Residencial Mestre de acordo com o Alvará de Construção nº 41/2018, imóvel de matrícula nr 47.023. A diferença da fração ideal das unidades não cadastradas da primeira etapa do cadastramento corresponde a 83,84% está lançado na ÁREA REMANESCENTE. A atualização para lançamento do Imposto Predial Territorial Urbano ‘IPTU’ e taxas terá a validade a partir do exercício de 2020” (mov. 27.6, p. 23).Dessa forma, o Município de Campo Largo entendeu que é possível a incidência de IPTU em relação às unidades individuais, independentemente do término da obra ou da expedição do “Habite-se”. Para tanto, citou um julgado do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro com a seguinte ementa:
DIREITO TRIBUTÁRIO. IPTU. INCORPORAÇÃO E INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. EXISTÊNCIA MATERIAL E JURÍDICA DAS UNIDADES CONDOMINIAIS. REGISTRO DA INCORPORAÇÃO. EXISTÊNCIA DO REGISTRO NO CARTÓRIO PRÓPRIO. EXERCÍCIO PLENO DO PODER DE TRIBUTAR. CERTIDÃO DE ACEITE. MERA PROVIDÊNCIA ADMINISTRATIVA. DESPROVIMENTO.Recurso contra sentença de improcedência em demanda na qual pretende a sociedade autora o reconhecimento da nulidade dos lançamentos tributários referentes ao IPTU, que incidiram sobre lotes de terreno destinados a construção de condomínios residenciais ainda não implantados, assim como o cancelamento dos débitos decorrentes desses lançamentos que tenham por objeto os lotes que ainda não foram objeto de certidão de conclusão de obras por parte da Administração Municipal e a baixa na distribuição de todos as execuções fiscais que visem a cobrança dos créditos neles fundamentados, sem prejuízo da condenação do Município a restituir as quantias recebidas a título de IPTU referentes a lotes de terreno que ainda não foram objeto de certidão de aceite e a inscrever as glebas desmembradas nos exatos termos em que se encontram registradas no cartório do registro imobiliário. A existência material e jurídica das unidades condominiais como imóveis se dá com o respectivo registro da incorporação, conforme se depreende dos artigos 32 da Lei nº 4.591/65, e 167, I, 17, da Lei nº 6.015/73. Unidades condominiais que foram devidamente levadas a registro no cartório próprio, conforme se depreende dos documentos que acompanharam a petição inicial, o que autoriza ao Município exercer o seu direito potestativo de efetuar o lançamento do IPTU sobre todas e cada uma das unidades. Argumento deduzido pela sociedade apelante, de que houve negativa do Município de aprovar a instituição de condomínio, também vai de encontro a documentação vinda com a contestação da qual se extrai que o projeto de instituição de condomínio foi aprovado. A ausência da "certidão de aceite" de obras não constitui impeditivo ao reconhecimento da existência autônoma das unidades condominiais, pois constitui simples providência administrativa que em nada interfere no direito de propriedade. Apelo improvido.(0000509-35.2008.8.19.0069 - APELAÇÃO. Des(a). ADOLPHO CORREA DE ANDRADE MELLO JUNIOR - Julgamento: 04/12/2018 - NONA CÂMARA CÍVEL) (negritei)
Todavia, a apelante sustentou que realizou o financiamento do empreendimento (na modalidade de apoio à produção) e das vendas das respectivas unidades, por meio de financiamento habitacional do Programa Minha Casa, Minha Vida (denominação atual de Casa Verde e Amarela), em que as vendas foram realizadas durante a execução do empreendimento, de modo que a Caixa Econômica Federal emite um contrato de compra e venda e mútuo para construção e aquisição de imóvel futuro (a ser construído).Em tais circunstâncias, disse que o contrato em questão é considerado escritura pública passível de registro, por força dos artigos 79-A, §4º, da Lei nº 11.977/2004 e 61, §5º, da Lei nº 1.380/1964.Argumentou que o contrato é registrado na matrícula principal do imóvel onde o empreendimento será edificado, porém o Registro de Imóveis exige o recolhimento do ITBI da unidade antes mesmo da entrega da obra, de modo que a apelante está obrigada a realizar o pedido de individualização das unidades no município para conseguir realizar as vendas.Assim, nas palavras da apelante: “não houve individualização das unidades com o pedido administrativo de cadastramento destas para fins de ITBI, pelo que tal argumento, aliado ao afirmado anteriormente, afasta a legalidade do lançamento do IPTU de 2020 e 2021” (mov. 58.1, p. 13).Para a solução da controvérsia é necessário definir a partir de que momento as unidades autônomas se desvinculam do imóvel ou do condomínio edilício vertical, a permitir a incidência de IPTU sobre cada uma delas, isto é, a partir de que momento o incorporador/instituidor de um condomínio passa a figurar como proprietário, possuidor ou detentor do domínio útil de um imóvel sujeito à tributação por meio de IPTU de unidade individual ou autônoma.A Lei 4.591/1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, prescreve que:
Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei.Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, (VETADO).Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, (VETADO) em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a têrmo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.Parágrafo único. Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador.Art. 30. Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras. (negritei)
Na hipótese dos autos, a apelante firmou com a Caixa Econômica Federal o Instrumento Particular de Abertura de Crédito e Mútuo para Construção do Empreendimento Imobiliário com Garantia Hipotecária e outras avenças, com Recursos do Fundo de Garantia por tempo de serviço – FGTS, no Âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV).Nesse caminho, cabe destacar que não se desconhece a existência de jurisprudência para justificar a incidência do IPTU sobre unidade autônoma não registrada, desde que haja o efetivo exercício de posse sobre fração individualizada do imóvel não levada oportunamente ao conhecimento da prefeitura.Assim, é dispensável o prévio e efetivo registro das novas unidades para que se proceda ao lançamento do IPTU individualizado, conforme posicionamento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça:
TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. IPTU. TRIBUTAÇÃO SOBRE NOVAS UNIDADES AUTÔNOMAS. DESNECESSIDADE DA INSCRIÇÃO PRÉVIA INDIVIDUALIZADA NO REGISTRO DE IMÓVEIS. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 32, 34 E 116, INCISO I, DO CTN. INCIDÊNCIA DO TRIBUTO QUE INDEPENDE DE APROVAÇÃO ANTERIOR DA SUBDIVISÃO DA ÁREA EM LOTES PELA MUNICIPALIDADE.1. A orientação jurisprudencial deste Tribunal Superior é a de que, à luz dos arts. 32, 34 e 116, I, do CTN, se tem por "dispensável qualquer exigência de prévio registro imobiliário das novas unidades para que se proceda ao lançamento do IPTU individualizado, uma vez que basta a configuração da posse de bem imóvel para dar ensejo à exação" (REsp 1.347.693/RS, Rel. Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJe 17/4/2013).2. A aprovação do parcelamento imobiliário pelo ente municipal não se apresenta como requisito para a incidência do IPTU. A propósito, a jurisprudência desta Corte admite a cobrança de IPTU em condomínios irregulares, ou seja, cujo parcelamento não foi aprovado pela autoridade competente. Precedente: EDcl no AgRg no AREsp 600.366/DF, Rel. Ministro Humberto Martins, Segunda Turma, julgado DJe 3/3/2015.3. Agravo interno a que se nega provimento.(AgInt no REsp n. 1.601.370/RS, relator Ministro Og Fernandes, Segunda Turma, julgado em 4/4/2017, DJe de 11/4/2017.)
Essa circunstância, todavia, não se mostra presente na espécie, que envolve condomínio edilício vertical em fase de construção, de modo que a questão se restringe em verificar o momento a partir do qual é possível exigir o imposto municipal de unidades autônomas de condomínio edilício.No caso, o registro da incorporação, assim como a conclusão das obras do empreendimento e a emissão do competente "Habite-se", apenas são momentos prévios à instituição do condomínio e desmembramento do imóvel originário em unidades autônomas, quando, então, somente aí, essas se tornam responsáveis pelo pagamento do imposto relativo à área construída. Em outras palavras, até que o desmembramento seja concluído e registrado no competente Cartório de Registro de Imóveis, caberá a incidência do IPTU sobre a área total.Isso porque, a instituição e convenção do condomínio somente se torna possível com a sua averbação na matrícula do imóvel (art. 167, inciso II, item 4, da Lei nº 6.015/73).Antes disso, ainda que as unidades autônomas já existam de fato a partir do término da construção, a regularização somente se concretiza com a individualização das matrículas junto ao CRI, instituído o condomínio com definição das áreas comuns e privativas correspondentes (art. 1.332 do Código Civil e art. 7º da Lei nº 4.591/64), o que, no caso em discussão, somente ocorreu no segundo semestre do exercício de 2021, de modo que se justifica a cobrança do IPTU sobre a área total.Assim, o simples registro da incorporação imobiliária não justifica o lançamento tributário de IPTU individualizado sobre as unidades autônomas a serem construídas.Além do mais, a hipótese dos autos revela que não existiam de fato as unidades autônomas nos exercícios financeiros de 2020 e primeiro semestre de 2021, uma vez que o requerimento de CADASTRO UNIDADE DE CONDOMÍNIO, envolvendo as unidades dos blocos 13 a 20, sob nº 36495/2019 (mov. 27.5, p. 1 e 2), foi feito pela apelante apenas para poder comercializar as unidades futuras.A Lei 6.015/1973, que dispõe sobre os registros, e dá outras providências, disciplina a respeito do registro de incorporação imobiliária o seguinte:
237-A. Após o registro do parcelamento do solo, na modalidade loteamento ou na modalidade desmembramento, e da incorporação imobiliária, de condomínio edilício ou de condomínio de lotes, até que tenha sido averbada a conclusão das obras de infraestrutura ou da construção, as averbações e os registros relativos à pessoa do loteador ou do incorporador ou referentes a quaisquer direitos reais, inclusive de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento e suas unidades, bem como a própria averbação da conclusão do empreendimento, serão realizados na matrícula de origem do imóvel a ele destinado e replicados, sem custo adicional, em cada uma das matrículas recipiendárias dos lotes ou das unidades autônomas eventualmente abertas. (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)1º Para efeito de cobrança de custas e emolumentos, as averbações e os registros relativos ao mesmo ato jurídico ou negócio jurídico e realizados com base no caput deste artigo serão considerados ato de registro único, não importando a quantidade de lotes ou de unidades autônomas envolvidas ou de atos intermediários existentes. (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)2o Nos registros decorrentes de processo de parcelamento do solo ou de incorporação imobiliária, o registrador deverá observar o prazo máximo de 15 (quinze) dias para o fornecimento do número do registro ao interessado ou a indicação das pendências a serem satisfeitas para sua efetivação. (Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009)3º O registro da instituição de condomínio ou da especificação do empreendimento constituirá ato único para fins de cobrança de custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)4º É facultada a abertura de matrícula para cada lote ou fração ideal que corresponderá a determinada unidade autônoma, após o registro do loteamento ou da incorporação imobiliária. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)5º Na hipótese do § 4º deste artigo, se a abertura da matrícula ocorrer no interesse do serviço, fica vedado o repasse das despesas dela decorrentes ao interessado, mas se a abertura da matrícula ocorrer por requerimento do interessado, o emolumento pelo ato praticado será devido por ele. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) (negritei)
Nesse caminho, tendo em vista a inexistência fática de unidades autônomas, na medida em que as unidades futuras eram comercializadas pela incorporadora e a construtora, procedeu-se a inúmeras averbações de CANCELAMENTO PARCIAL/ÔNUS HIPOTECÁRIO, envolvendo tão somente os determinados apartamentos descritos, “tendo em vista a credora ter recebido de suas devedoras o total de seu crédito” e, imediatamente, na sequência, averbou-se a ABERTURA DE FICHA COMPLEMENTAR, envolvendo os respectivos apartamentos que tiveram o cancelamento do ônus de hipoteca (mov. 1.13, p. 11 a mov. 1.18), na matrícula de origem do imóvel. A propósito, o Código de Normas do Foro Extrajudicial da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado do Paraná, a respeito dos registros das incorporações imobiliárias prescreve que:
Art. 607-N. O art. 237-A da Lei n. 6.015/73 tem aplicabilidade a toda e qualquer incorporação imobiliária ou parcelamento de solo, indistintamente, não se limitando àquelas do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), sendo que nos empreendimentos com incorporação, o termo inicial para aplicação da regra será a partir do registro desta e o termo final será a averbação da edificação; enquanto nos parcelamentos do solo, o termo inicial será a partir do registro do parcelamento e o termo final se dará com o cumprimento do cronograma de obras de infraestrutura ou com averbação da carta de habite-se, conforme o ato.
Art. 612. A averbação de construção de prédio somente será feita mediante o respectivo "habite-se" expedido pelo Município, devendo dele constar a área construída, que deverá ser conferida com a da planta aprovada e arquivada e a guia de recolhimento do Funrejus; se houver qualquer divergência, não se processará o ato.
Art. 613. Recomenda-se a elaboração de uma ficha auxiliar de controle de disponibilidade, na qual constarão, em ordem numérica e verticalmente, as unidades autônomas.
Art. 614. A matrícula das unidades autônomas somente será aberta depois de averbada a construção e registrada a instituição do condomínio.
Art. 615. Independentemente da ficha auxiliar a que se refere o art. 613 deste Código, por ocasião do ingresso de contratos relativos a direitos de aquisição de frações ideais e de correspondentes unidades autônomas em construção, serão abertas fichas complementares, necessariamente integrantes da matrícula em que registrada a incorporação. (Redação dada pelo Provimento nº 269, de 10 de novembro de 2017)(...)§ 4º Averbada a construção e efetuado o registro da instituição e especificação do condomínio, serão canceladas as fichas complementares, sendo abertas novas matrículas das unidades autônomas construídas, contendo as informações naquelas lançadas. (negritei)
Observa-se que o fenômeno da propriedade e posse para fins de IPTU à luz da construção vai sendo paulatinamente constituído. A construção, segundo as posturas urbanas, ocorre por fases, e justamente nos atos finais, introduziu-se a polêmica de quando exatamente é possível lançar o imposto. Sabe-se que o registro imobiliário, inclusive para fins de incorporação, não é o marco do tributo.A questão costumeiramente gira entre a declaração tributária de conclusão de obra e a publicação decorrente do poder de polícia administrativo do “Habite-se”. Administração e contribuintes oscilam, cada qual na sua perspectiva e conveniência, em torno desses ou outros elementos que entendem pertinente.O IPTU é imposto real com aspecto temporal anual. Seu objeto tributa a propriedade, domínio útil ou posse na área urbana. Daí porque, diante da finalização de obra, qualquer que seja, de rigor a imposição do tributo, além do terreno e área útil, sobre a construção que se incorpora à propriedade. Essa a dicção do artigo 32 do Código Tributário Nacional: "O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município".O tributo em questão não se resume à propriedade ou à posse, pois, na conformação normativa se dá também no domínio útil. Assim, o IPTU tributa propriedade e posse úteis, uma vez que em várias situações a descaracterização da utilidade da propriedade enseja justamente o afastamento do tributo.Como exemplo da jurisprudência podemos citar a imissão antecipada na posse em processo de desapropriação, que de um lado tira a posse, mas não infirma a propriedade, assim como nas situações em que há invasão de terceiros. Nesses casos, não raras vezes há o afastamento do IPTU, justamente porque se perde a utilidade da propriedade.Desse modo, no caso em apreço, entendo que o termo inicial do IPTU incidente sobre a construção se dá apenas quando a propriedade, posse ou imóvel, se tornam úteis, o que para fins de imóvel urbano, notadamente uso e habitação se dá no "habite-se".Portanto, é cabível o IPTU anterior ao “habite-se”, desde que seja lançado pela terra nua, ou pela área em si, pois o IPTU sobre a área construída ocorre então a partir do “habite-se”.O Código Tributário do Município de Campo Largo (Lei municipal nº 2.087/2008) disciplina a respeito do Imposto Predial e Territorial Urbano que:
Art. 65. Os imóveis, para efeito do imposto predial e territorial urbano, são classificados como terreno edificado e não edificado.§ 1º Considera-se terreno não edificado o imóvel:I - sem construção ou benfeitoria;II - em que houver construção paralisada ou em andamento, bem como aquelas em minas, em demolição, condenadas ou interditadas;III - quando a edificação for temporária ou provisória, ou possa ser removida sem destruição, alteração ou modificação;IV - que possuir edificação considerada inadequada, seja pela situação, dimensão, destino ou utilidade da mesma, bem como pela área edificada em relação à área do terreno;V - cuja edificação possua valor inferior a trinta por cento (30%) do valor venal do terreno, excetuando-se:a) uso próprio, exclusivamente residencial, cujo terreno, nos termos da legislação específica, não seja divisível;b) uso residencial associado à produção de hortifrutigranjeiros, cuja área destinada a este fim, não seja inferior a dois terços da área do terreno;VI - cuja dimensão da sua edificação seja inferior à vigésima parte da sua área;VII - destinado para estacionamento de veículos, depósito de materiais e /ou de combustíveis de qualquer natureza, exceto se a edificação for aprovada pela Prefeitura.§ 2º Considera-se terreno edificado:I - o imóvel no qual exista edificação, classificada segundo seu padrão de acabamento nos termos e critérios estabelecidos pelas Normas Técnicas do Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA - e ratificadas pelo Poder Executivo mediante Decreto e destinada para habitação ou para o exercício de qualquer atividade, seja qual for sua forma ou destino, desde que não se enquadre nas disposições do parágrafo anterior;II - o imóvel edificado na zona rural destinado para indústria, comércio, prestação de serviços, lazer ou qualquer outra atividade que vise lucro e não se destine à finalidade de obtenção de produção agropastoril e sua respectiva transformação. (negritei)
Por sua vez, a Lei nº 3.003/2018 do Município de Campo Largo, que “Define o Código de Obras e Edificações das ações de iniciativa privada e pública sobre a morfologia da cidade", estabelece que:
Art. 34. Concluída a obra, o proprietário deverá solicitar à Prefeitura Municipal a Certidão de Conclusão de Obras - CVCO e Habite-se.§ 1º A Certidão de Conclusão de Obras - CVCO e Habite-se é o documento que atesta que a obra concluída atende todas as exigências técnicas da edificação ou espaço aberto construído, com referência aos órgãos externos à Prefeitura Municipal e com relação às Posturas Municipais e aos demais regulamentos e Leis da legislação urbana.§ 2º Uma obra é considerada concluída quando apresentar condições de habitabilidade e uso, estando em funcionamento as suas instalações hidrossanitárias e elétricas. (negritei)
Como visto, a legislação municipal considera terreno não edificado o imóvel em que houver construção paralisada ou em andamento. E, ao contrário, considera terreno edificado o imóvel que possua edificação, nos termos e critérios do CREA e ratificados pelo Poder Público, destinado à habitação ou qualquer outra atividade.Além disso, o Poder Público municipal apenas considera concluída a obra quando apresentar condições de habitabilidade e uso, ocasião em que será emitida a Certidão de Conclusão de Obras – CVCO e Habite-se.Assim, como muito bem pontuado pelo ilustre Procurador da Justiça, Ney Roberto Zanlorenzi, cujo parecer acolho para acrescer nas razões de decidir:
Desse modo, entende-se que a cobrança do IPTU sobre edificações mostra-se legítima se a construção se encontrar finalizada, o que se observa quando está habitável e passível de uso.Além disso, tais condições devem estar presentes na data da ocorrência do fato gerador do IPTU, que, no caso de Campo Largo, corresponde ao dia 1º do mês de janeiro de cada exercício financeiro, nos termos do art. 75, I, do Código Tributário Municipal:[...]No caso em tela, tem-se que o Município de Campo Largo efetuou o lançamento de IPTU, relativo aos exercícios de 2020 e 2021, sobre as 128 (cento e vinte e oito) unidades habitacionais (apartamentos) do Condomínio Firenze e, em separado, sobre a área remanescente do terreno.Entretanto, é notório que, conforme se observa da ata notarial de evolução da obra (mov.1.11), na data dos fatos geradores do IPTU referente aos mencionados exercícios, o empreendimento ainda se encontrava em obras e, visivelmente, sem condições de ser habitado pelos futuros adquirentes.Se assim é, a cobrança do tributo nos referidos exercícios deveria considerar o terreno como um todo, na condição de imóvel não edificado.Ademais, não se olvida que, conforme destacou oi. Juízo a quo, na matrícula nº 47.023 do CRI do Foro Regional de Campo Largo, foi realizada a averbação da incorporação do “Residencial Mestre” e a individualização das unidades habitacionais, de acordo com a metragem e a localização no interior do empreendimento (mov.1.12 a mov.1.18), bem como que a apelante efetuou o cadastro imobiliário das 128 (cento e vinte e oito) unidades referentes ao Condomínio Firenze perante a municipalidade, conforme processo administrativo juntado aos autos(mov.27.6, fls. 20/23).Também não se desconhece que é dispensável o prévio e efetivo registro das novas unidades para que se proceda ao lançamento do IPTU individualizado, conforme posicionamento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça.No entanto, é certo que as mencionadas providências trata-se de meros atos preparatórios à alienação das unidades aos futuros adquirentes - mencionados nas planilhas apresentadas pelo recorrente (mov.1.7 e mov.1.8) -, e não têm o condão de afastar o fato de que, à época da ocorrência do fato gerador do IPTU em discussão, a construção do mencionado Condomínio não havia sido finalizada.Conclui-se, portanto, que os lançamentos tributários em foco padecem de nulidade, o que enseja o provimento do apelo, para que sejam desconstituídos.
Dessa forma, não há dúvida de que o lançamento tributário de 2020 e 2021 não poderia considerar as unidades individualizadas, mas sim o todo unitário, porque a construção do edifício ainda estava em andamento. Assim, o Fisco olvidou que, quando da constituição dos créditos tributários, o terreno não era considerado construído, fato de extrema relevância para a constituição dos créditos tributários de que aqui se trata (IPTU).Portanto, o lançamento padece de vício insanável, na medida em que considerou a existência de unidades autônomas e individualizadas quando a obra anda não havia sido concluída.Nesse sentido:
Embargos à execução fiscal - IPTU e taxas de combate a incêndio e de coleta de lixo. 1. Lançamento tributário que considerou unidades autônomas e individualizadas - Impossibilidade - Conclusão da obra e expedição do "Habite-se" após a constituição do tributo - Lançamento que deveria ter levado em conta o imóvel como um todo - Nulidade insanável. 2. Honorários advocatícios - Fixação em valor elevado - Redução - Causa em que não há condenação - Emprego de equidade - CPC, art. 20, §4.º. 3. Recurso parcialmente provido.(TJPR - 3ª C.Cível - AC - 1390508-5 - Francisco Beltrão -
Rel.: DESEMBARGADOR FRANCISCO PINTO RABELLO FILHO - Unânime -
J. 04.08.2015) (negritei)
É ainda importante registrar que em situações diversas em que o lançamento ocorreu de forma inversa da situação em que se encontrava o imóvel, a jurisprudência entendeu pela nulidade insanável do lançamento do tributo:
Execução fiscal ­ IPTU e taxa de coleta de lixo ­ Incorporação imobiliária relativa ao imóvel que deu margem à incidência desses tributos, concluída a construção do edifício anos antes da ocorrência dos fatos imponíveis ­ Criação de unidades autônomas, com matrícula própria para cada uma delas, e vendidos, desde então, os apartamentos a diversas pessoas ­ Lançamento tributário que desprezou essa edificação, considerando o imóvel como um todo ­ Impossibilidade ­ Lançamento que deveria ter levado em conta cada unidade autônoma ­ Unidades que há muito não pertencem mais à executada ­ Município-exequente, outrossim, que tinha ciência inequívoca da incorporação do edifício ao imóvel ­ Obra expressamente autorizada pelo Município, que também expediu certificado de conclusão de obra (CVCO) ­ Lançamento tributário, portanto, que padece de nulidade insanável. Sentença mantida. Recurso desprovido.(TJPR - 3ª C.Cível - AC - 823670-6 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR FRANCISCO PINTO RABELLO FILHO - Unânime -
J. 03.04.2012) (negritei)
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Município de São Bernardo do Campo – IPTU e Taxas referentes ao exercício de 2011 – Sentença que rejeitou a exceção de pré executividade para afastar a ilegitimidade passiva da construtora e nulidade das CDAs pelo vício decorrente do lançamento dos tributos - Impossibilidade de cobrança de IPTU e taxas da construtora sobre a totalidade do terreno utilizado para a construção do empreendimento – Imóvel originário que foi desmembrado em unidades autônomas com matrículas individualizadas – Tributos que devem ser cobrados dos adquirentes dos imóveis, no limite de suas cota parte (art. 130 do CTN) – Responsabilidade solidária do promitente vendedor e compromissário comprador não afastada desde que a cobrança recaia sobre a fração ideal e não haja o registro da escritura de venda e compra no competente cartório imobiliário – Art. 34 do CTN e Súmula nº 399 do c. STJ – Nulidade do lançamento em virtude do cancelamento do cadastro originário, consequentemente nulos são os débitos descritos nas CDAs que embasaram a execução fiscal – Acolhida a exceção de pré executividade para extinguir o feito – Fixação do honorários advocatícios, majorados por ocasião do julgamento deste recurso, nos termos do art. 85, §§ 2º, 3º e 11 do CPC - Decisão reformada – Recurso provido.(TJSP; Agravo de Instrumento 2010581-74.2022.8.26.0000; Relator (a): Tania Mara Ahualli; Órgão Julgador: 15ª Câmara de Direito Público; Foro de São Bernardo do Campo - 2ª Vara da Fazenda Pública; Data do Julgamento: 22/03/2022; Data de Registro: 22/03/2022) (negritei)
Não é demais ressaltar que é dispensável a exigência de prévio registro imobiliário de novas unidades autônomas para que se proceda o lançamento do IPTU de forma individualizada. No entanto, para que isso seja possível, é indispensável que a unidade autônoma exista física e juridicamente, não bastando o mero registro de incorporação imobiliária na matrícula do imóvel.Assim, a hipótese dos autos é diversa. De fato, embora feito o pedido de cadastro de unidade para fins de comercialização, as unidades ainda não existiam física e juridicamente porque a obra ainda estava em andamento, conforme constatado pelo próprio Fisco municipal quando da REVISÃO DO IPTU/2020 – “Mister se faz o destaque acerca da vistoria realizada pela SMDU, constatando a veracidade das informações prestadas pela requerente com relação a não conclusão do empreendimento – fs. 60 e 61” (mov. 27.4, p. 1) e da lavratura de parecer jurídico – “O Departamento de Rendas Imobiliárias informou à fl. 62, em síntese, que: [...] e (b) a Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente constatou em vistoria a não conclusão do empreendimento (fls. 60/61)” (mov. 27.4, p. 3).Considerando, portanto, que o CVCO e Habite-se somente foi expedido no segundo semestre de 2021 e os atos preparatórios de cadastramento de unidade e abertura de fichas complementares na matrícula de origem do imóvel somente tiveram o propósito de propiciar a venda dos apartamentos ainda em construção aos futuros adquirentes, impõe-se a reforma da sentença, para reconhecer a nulidade dos lançamentos tributários individualizados discutidos nos autos, uma vez que deveria ser considerado o imóvel (terreno) não edificado como um todo.
Da sucumbência
Tendo em vista a conclusão do voto pela procedência do pedido formulado na petição inicial e, consequente, reforma da sentença, é de rigor a condenação do réu, ora apelado, ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios ao advogado da parte contrária, nos termos dos artigos 82, §2º, 84 e 85 do Código de Processo Civil.Em relação aos honorários advocatícios de sucumbência, o Código de Processo Civil prescreve que:
Art. 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor.(...)§2º Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos:(...)§ 6º-A. Quando o valor da condenação ou do proveito econômico obtido ou o valor atualizado da causa for líquido ou liquidável, para fins de fixação dos honorários advocatícios, nos termos dos §§ 2º e 3º, é proibida a apreciação equitativa, salvo nas hipóteses expressamente previstas no § 8º deste artigo.
(Incluído pela Lei nº 14.365, de 2022)(...)§8º Nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou, ainda, quando o valor da causa for muito baixo, o juiz fixará o valor dos honorários por apreciação equitativa, observando o disposto nos incisos do § 2º. 8º-A. Na hipótese do § 8º deste artigo, para fins de fixação equitativa de honorários sucumbenciais, o juiz deverá observar os valores recomendados pelo Conselho Seccional da Ordem dos Advogados do Brasil a título de honorários advocatícios ou o limite mínimo de 10% (dez por cento) estabelecido no § 2º deste artigo, aplicando-se o que for maior. (Incluído pela Lei nº 14.365, de 2022)
A legislação processual civil estabelece uma ordem rigorosa a ser respeitada: Primeiro, a base de cálculo deve ser o valor da condenação. Segundo, a base de cálculo deve ser o proveito econômico obtido. Terceiro, a base de cálculo deve ser o valor da causa, se não for possível mensurar as duas primeiras. E, em última hipótese excepcional, caberá ao juiz fixar o valor dos honorários por apreciação equitativa, quando o proveito econômico for inestimável ou irrisório, ou o valor da causa for muito baixo.No caso dos autos, embora se trate de uma sentença declaratória, não há dúvida de que a apelante obteve proveito econômico com a demanda representado pelo valor da diferença entre o lançamento individualizado feito pelo réu, ora apelado, e o lançamento devido reconhecido que deveria ser sobre o imóvel como um todo.Entretanto, não é possível fixar, desde logo, o percentual cabível, porque a sentença é ilíquida e a sua definição deve ser feita em liquidação ou cumprimento de sentença, nos termos do inciso II do §4º do art. 85 do Código de Processo Civil, in verbis: “não sendo líquida a sentença, a definição do percentual, nos termos previstos nos incisos I a V, somente ocorrerá quando liquidado o julgado”.
Dos honorários recursais (art. 85, §11, do CPC)
Considerando que ficou postergado o arbitramento da verba honorária para a fase de liquidação da sentença, inviável a majoração dos honorários advocatícios, prevista no art. 85, §11, do Código de Processo Civil.
Nesse sentido:
PROCESSUAL CIVIL. HONORÁRIOS RECURSAIS. SENTENÇA ILÍQUIDA. ESTIPULAÇÃO DO MONTANTE. IMPOSSIBILIDADE.I - Não é devida a fixação do quantum relativo aos honorários recursais, previstos no art. 85, § 11, do CPC/2015, quando a sentença proferida não for considerada líquida pelo julgador, o que inviabiliza a majoração determinada no referido dispositivo legal. Precedente: EDcl no REsp 1.658.414/MG, Rel. MinistroHerman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 26/9/2017, DJe 9/10/2017.II - Recurso especial improvido.(REsp 1749892/RS, Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO, SEGUNDA TURMA, julgadoem 16/10/2018, DJe 24/10/2018) (negritei)
Ademais, o recurso foi interposto pela parte vencida, uma vez que o réu obteve a vitória em primeiro grau de jurisdição, ou seja, não houve a fixação em favor da própria parte recorrente.Dessa forma, não é cabível a majoração em benefício da própria parte recorrente, uma vez que não há sucumbência recursal, conforme interpretação do dispositivo legal citado, a saber: “o Tribunal, ao julgar recurso, majorará os honorários fixados anteriormente levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal, observando, conforme o caso, o disposto nos §§ 2º a 6º, sendo vedado ao tribunal, no cômputo geral da fixação de honorários devidos ao advogado do vencedor, ultrapassar os respectivos limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º para a fase de conhecimento”.Isso porque, a sucumbência recursal, portanto, se dá na hipótese em que preenchidos os seguintes requisitos: (a) a decisão recorrida tiver sido publicada sob a égide do novo Código de Processo Civil de 2015; (b) o recurso da parte contrária for inadmitido ou não provido; (c) houver condenação anterior ao pagamento de honorários advocatícios de sucumbência; e (d) não terem sido atingidos os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º, do artigo 85, do Código de Processo Civil (EDcl no AgInt no REsp 1573573/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/04/2017, DJe 08/05/2017).
III. CONCLUSÃO
Diante o exposto, o voto é pelo PROVIMENTO da apelação interposta, para julgar procedente o pedido formulado na petição inicial, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, a fim de reconhecer a nulidade do lançamento individualizado de IPTU discutido nos autos, conforme fundamentação supra.Por consequência, reforma-se a sentença e condena-se o réu ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que deverão ser fixados sobre o proveito econômico obtido, em percentual a ser definido quando liquidado o julgado, por força do art. 85, §4º, II, do Código de Processo Civil.