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Processo:

I. RELATÓRIO: Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por ARNALDO GONÇALVES contra a r. decisão de mov. 72.1, confirmada pela decisão de mov. 92.1, que nos autos da “Ação de Cobrança em Fase de Cumprimento de Sentença” (n.º 0000079-66.1997.8.16.0194), indeferiu pedido de declaração de ilegitimidade e inexigibilidade de cobrança em face de antigo proprietário, com sua exclusão e substituição pelo atual proprietário do imóvel, sob os seguintes fundamentos:“(...) A parte devedora afirma não ser mais proprietária do imóvel que gerou os débitos condominiais cobrados pela referida via processual, razão pela qual resta vislumbrada a sua ilegitimidade passiva e, consequentemente, a inexigibilidade da dívida.Em análise da matrícula do imóvel nº 82.896, do 8º Registro de Imóveis de Curitiba/PR (seq. 62.5), objeto dos autos, verifica-se que, de fato, a atual proprietária do bem é a Companhia de Habitação Popular de Curitiba – COHAB – CT.Sabe-se que os débitos condominiais possuem natureza de obrigação real, que seguem a coisa e por ela são garantidos. Logo, independente de quem exerce aposse do bem ou usufrui dos benefícios fornecidos pelo condomínio, a responsabilidade pela quitação das obrigações que nascem da própria propriedade é solidária entre os coproprietários, caso pertença a mais de um dono, e do ocupante do imóvel.(...)Portanto, não se pode afastar do proprietário a responsabilidade pela quitação das obrigações que nascem da propriedade. A natureza das cotas propter rem condominiais não impõe que apenas o atual proprietário do bem arque com a quitação dos débitos. Aquele que efetivamente usufruiu do condomínio, proprietário ou não, é quem deverá responder, ao final, pela obrigação.O atual proprietário pode ser cobrado pelos débitos que aderem à coisa, ainda que anteriores à propriedade, até porque o próprio bem garante a satisfação da obrigação.Desta feita, é dever do proprietário da unidade imobiliária realizar o pagamento dos débitos condominiais oriundos da coisa. Logo, muito embora não tenha participado da fase de conhecimento, é plenamente possível incluí-lo no polo passivo da fase executiva, considerando-se, sobretudo, a natureza das cotas propter rem condominiais.Inclusive, assim se manifestou o Superior Tribunal de Justiça em sede do Recurso Especial nº 1.696.704 – PR:(...)Com efeito, a atual proprietária, Companhia de Habitação de Curitiba – Cohab, não havendo, deve ser incluída no polo passivo da presente ação violação à coisa julgada, tampouco ao devido processo legal, conforme entendimento assente do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Paraná:(...)Por outro lado, não há que se falar em ilegitimidade passiva ou inexigibilidade da dívida, tendo em vista que o título executivo judicial é claro ao estabelecer a obrigação de pagar em face da parte executada (pessoa física), e, assim sendo, está igualmente obrigada a satisfazer a dívida lá prevista, sem prejuízo da inclusão do atual proprietário do bem no polo passivo da demanda.7.Consequentemente, reconhece-se a necessidade de inclusão, no polo passivo da ação, da Companhia de Habitação de Curitiba – Cohab, sem, no entanto, acolher atese de ilegitimidade passiva da parte executada, já que o presente cumprimento de sentença poderá tramitar contra ambos os devedores.”Inconformado, argumenta o agravante, em síntese do necessário, que com a retomada da propriedade pela COHAB assumiu ela todos os débitos que acompanham o imóvel, como o pagamento das taxas condominiais, eis que se trata de obrigação propter rem. Tendo em vista a inexistência de pedido de reforma liminar da decisão agravada e ou de atribuição de efeito suspensivo, ordenou-se o processamento do recurso (mov. 9.1). Intimado, CONJUNTO RESIDENCIAL MORADIAS CAIUÁ I - VII ofertou Contraminuta pelo desprovimento do Agravo (mov. 15.1). É o relatório.

II. FUNDAMENTAÇÃO: Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conhece-se do recurso.Destaque-se, de início, que os débitos que ensejaram o ajuizamento da demanda – cotas condominiais – possuem natureza de obrigação real, que seguem a coisa e por ela são garantidos. Logo, independentemente de quem exerça a posse sobre o bem ou usufrua dos benefícios fornecidos pelo Condomínio, a responsabilidade pela quitação das obrigações que nascem da própria propriedade é solidária entre os coproprietários, caso pertença a mais de um dono, e o(a) ocupante do imóvel.Silvio Rodrigues ensina:“A obrigação propter rem é aquela em que o devedor, por ser titular de um direito sobre uma coisa, fica sujeito a determinada prestação que, por conseguinte, não derivou da manifestação expressa ou tácita de sua vontade. O que o faz devedor é a circunstância de ser o titular do direito real, e tanto isso é verdade que ele se libera da obrigação se renunciar a esse direito[1].” (grifou-se)Portanto, via de regra não se pode afastar do(a) proprietário(a) a responsabilidade pela quitação das obrigações que nascem da propriedade. O que se permite é que o(a) atual proprietário(a) seja cobrado(a) pelos débitos que aderem à coisa, ainda que anteriores à propriedade, porque o próprio bem garante a satisfação da obrigação.Após a rescisão do Contrato de Compromisso de Compra e Venda a COHAB-CT apenas retoma a titularidade sobre o bem, portanto, sua condição de proprietária e/ou titular de direito real sobre a coisa não se rompe, razão pela qual se torna responsável pelo adimplemento das cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à retomada do imóvel. Ademais, importa mencionar que embora incluída na relação processual apenas na fase de Cumprimento de Sentença, a COHAB-CT ingressou no processo como sucessora da parte originária, aplicando-se, por analogia, o disposto no art. 109, § 3.º do CPC[2].Destaque-se que não há desequilíbrio nessa sucessão processual, pois ressalvado o direito de regresso, pelo qual a COHAB poderá acionar o promitente comprador para recuperar o prejuízo. Além do que, a penhora deverá recair unicamente sobre o imóvel objeto da dívida executada, não sendo possível que a COHAB-CT responda pela dívida com seu patrimônio particular na execução do débito. Em razão disto é que não se vislumbra adequada a exclusão do mutuário inadimplente, em relação ao qual foi constituído originalmente o título executivo e quem usufruiu dos serviços condominiais inadimplidos pelo tempo em que exerceu a posse sobre o bem. Assim é a jurisprudência do e. Superior Tribunal de Justiça e deste e. Tribunal de Justiça AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE EXONERAÇÃO DE DÍVIDA CONDOMINIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. REAQUISIÇÃO DA TITULARIDADE DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DO PROMISSÁRIO VENDEDOR. AGRAVO IMPROVIDO. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que “o promitente vendedor, sem prejuízo do seu direito de regresso, pode ser responsabilizado pelos débitos condominiais posteriores à alienação e contemporâneos à posse do promissário comprador, se readquirir a titularidade do direito real sobre o bem imóvel anteriormente alienado” (AgInt nos EDcl no REsp 1.407.443/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, DJe de 17/9/2018). 2. Conforme reiteradamente decidido por esta Corte, “Em regra, o promitente vendedor não pode ser responsabilizado pelos débitos condominiais posteriores à alienação, contemporâneos à posse do promissário comprador, pois, ao alienar o imóvel, tem a intenção de desvincular-se do direito real sobre o bem. Entretanto, quando o promitente vendedor obtém a retomada do bem anteriormente alienado, em virtude da reaquisição, sua condição de proprietário e/ou titular de direito real sobre a coisa não se rompe, razão porque o adquirente de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário/possuidor” (AgInt no REsp 1.229.639/PR, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, DJe de 20/10/2016). 3. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1.565.327/PR, Rel. Min. Raul Araújo, julg. em 21.03.19 – grifou-se)AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS DEVIDAS. SUBSTITUIÇÃO DO POLO PASSIVO.POSSIBILIDADE DE INCLUSÃO DA COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA - COHAB-CT NO FEITO MESMO EM FASE DE EXECUÇÃO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DA DÍVIDA. VALIDADE E REGULARIDADE, CONDICIONADA À PENHORA SOBRE O IMÓVEL. PRECEDENTES DESTA CORTE.INCLUSÃO DA COHAB QUE NÃO IMPLICA EM EXCLUSÃO AUTOMÁTICA DO MUTUÁRIO INADIMPLENTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.- "Operando-se a adjudicação do imóvel pela mutuante COHAB, pode ela vir a ostentar a condição de parte na execução, desde que a penhora recaia sobre o imóvel em questão, posto que se trata de dívida de natureza propter rem que, portanto, acompanha a coisa. A legitimidade da mutuante, reconhecida por força da adjudicação, e condicionada à penhora sobre o imóvel gerador dos débitos, que autoriza sua inclusão no pólo passivo da demanda, não implica na exclusão automática do mutuário inadimplente, em face de quem o título foi originariamente constituído, e que exerceu posse sobre o bem, usufruindo dos serviços condominiais" (TJPR - 10ª C.Cível - AI - 673405-0 - Londrina - Rel.: Luiz Lopes - Unânime - - J. 22.07.2010).- Responsabilidade da Cohab-CT ao imóvel penhorado, não podendo responder com seu patrimônio pessoal, em caso de insuficiência do valor da arrematação.(TJPR, 10.ª Câm. Cív., AI 1141991-5, Rel.ª Des.ª Ângela Khury, julg. em 28.05.15 - grifou-se)Desse modo, é o caso de reconhecer a legitimidade passiva do agravante, a ser mantido no polo passivo. Ex positis, o voto é pelo conhecimento e desprovimento do recurso para manter a r. decisão integralmente, nos termos da fundamentação supra.