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Processo:

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0000980-42.2021.8.16.0081, em que figuram como apelantes CLEIDE MARIA MORADOR e VLAUMIR MORADOR, originária dos autos de Procedimento de Dúvida suscitada pelo Agente Delegado do Registro de Imóveis da Comarca de Faxinal, cuja sentença proferida pelo Juízo da VARA DE REGISTROS PÚBLICOS E CORREGEDORIA DO FORO EXTRAJUDICIAL DE FAXINAL, julgou procedente dúvida registral suscitada.
I - RELATÓRIO:Trata-se de recurso de apelação interposto em face da sentença de mov. 23.1 (autos nº 0000980-42.2021.8.16.0081), a qual julgou procedente a dúvida registral suscitada pelo Agente Delegado do Registro de Imóveis da Comarca de Faxinal/PR para o fim de vedar o registro da escritura pública lavrada no Tabelião de Notas de Cruzmaltina/PR, às fls. 101/103, no Livro nº 05-E, nos moldes pretendidos.Inconformados, os apelantes CLEIDE MARIA MORADOR e VLAUMIR MORADOR interpuseram recurso de apelação ao mov. 40.1 (autos de origem), em cujas razões alegam, em suma, que: a) a decisão proferida não está em harmonia com os precedentes do STJ; b) não houve divisão localizada no solo com metragem, marcos, rumos, coordenadas que o delimitem, nem desmembramento da área da fração adquirida em nova unidade e será mantida a matrícula originária; c) considerando que a suscitação da dúvida foi baseada no valor declarado na escritura para fins de ITBI e a sentença foi fundamentada sob o argumento relativo à fração ideal, é necessária a remessa dos autos ao Juízo a quo para que julgue a dúvida quanto ao valor do ITBI; d) a permissão para o registro da escritura pública encontrava amparo na exceção do art. 2º da Instrução Normativa nº 16/2017 da Corregedoria de Justiça do TJPR, o qual prescrevia que “admite-se
a
formação
de
condomínio
em
áreas inferiores
à
Fração
Mínima
de
Parcelamento,
desde
que
seja
mantida
a
matrícula original do imóvel, não se admitindo a abertura de novas matrículas individuais.”O oficial foi intimado acerca da decisão proferida, bem como do recurso interposto, contudo, este não possui legitimidade recursal, razão pela qual, não há apresentação de contrarrazões.Os autos foram remetidos a este E. Tribunal de Justiça, independentemente do juízo de admissibilidade.Instada a se manifestar, a d. Procuradoria Geral de Justiça emitiu parecer pelo desprovimento do recurso, aduzindo que “o óbice legal não está na alienação de imóvel rural com área inferior à do módulo, mas no desmembramento ou na divisão do imóvel rural em área inferior a este.” Ademais, indicou a r. Procuradora que “os desmembramentos/subdivisões de imóveis rurais devem obedecer ao mínimo módulo rural, ainda quando realizados via parte ideal ou fração ideal, sendo que, quando existir indicação específica da área ou metragem dessa fração ideal ela caracteriza, na prática, um lote, sujeitando-se às normas de parcelamento do solo.”Vieram os autos conclusos para julgamento.É o relatório.

FUNDAMENTAÇÃO E VOTO:Preenchidos os requisitos de admissibilidade extrínsecos e intrínsecos, atendendo ao disposto no artigo 1.009 e seguintes do CPC, conheço do recurso de apelação.Consta dos autos que foi suscitado procedimento de dúvida registral pelo oficial do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Faxinal/PR, acerca da avaliação relativa à parte ideal consistente em 18.150,00 m² (dezoito mil cento e cinquenta metros quadrados), encravada em uma área de 4,5 (quatro virgula cinco) alqueires constantes da matrícula de nº 9.594. Ademais, verificou o oficial que a parte ideal mencionada apresentou valor declarado abaixo da avaliação média de mercado, o que poderia ensejar, ainda, possível fraude tributária.Verifica-se que nada data de 08 de junho de 2020, VLAUMIR MORADOR e CLEIDE MARIA MORADOR encaminharam ao Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Faxinal/PR a Escritura Pública de Compra e Venda, lavrada pelo Cartório de Notas do Tabelião da Cidade de Cruzmaltina /PR, constante do livro nº 5-E folhas 101/103, para fins de registro e averbação, da qual consta que VLAUMIR MORADOR adquiriu “um terreno rural com a área ideal de 18.150,00m2, encravado na área total de 108.900,00m2, iguais a 4,50 alqs. Paulistas, parte do lote nº 208, situado no núcleo Chupador Lageadão Guararema, no município de Cruzmaltina, Comarca de Faxinal, Estado do Paraná.”Ao analisar o título apresentado para fins de prenotação, o registrador responsável emitiu nota de diligência registral, na qual declarou que:“[...] o valor declarado na Escritura, em questão de R$ 15.000,00 (recolhido ITB, aos 31/07/2019), em uma área de ideal de 18.150,00m2, encravado em uma área maior de 4,50 alqueires, objeto da Matrícula nº 9.594, valor este declarado, abaixo do normalmente declarado.Dado ciência ao interessado, do valor dissonante com os valores em vigor, Sr. Vlaumir Morador (já qualificado na Escritura), concordou com o envio da documentação para análise por Vossa Excelência, se negando a submeter a documentação reavaliação e recolhimento.”
Após ser oficiado pelo juízo competente (mov. 6.1), o Agente Delegado informou complementarmente:“Em cumprimento ao Ofício 518/2021, no processo 0000980-42.2021.8.16.0081 de 17/06/2021 de DÚVIDA, informo a Vossa Senhoria que, foi realizado Protocolo de Exame e Cálculo para estudo da documentação e
verificar valor de custas (entregue ao comprador) quando se verificou o valor declarado na Escritura de Compra e Venda, abaixo do normalmente apresentado razão pela qual foi Lavrado Laudo de exigências a
ser satisfeito pelo mesmo (dado ciência no balcão deste Oficio ao Sr. VLAUMIR MORADOR) para que retirasse a
documentação e,

levasse até a Prefeitura Municipal de Cruzmaltina-PR, para nova Avaliação (Escritura Lavrada aos 14/11/2019), com recolhimento de complementação do ITBI (se houvesse necessidade); pois bem, o comprador se negou a cumprir a exigência, e Declarou que a documentação poderia ser enviada ao Juiz da Vara de Registros Públicos, para dirimir solução quanto a discordância, ficando ciente que deveria se dirigir aquela Vara, para ciência do andamento do procedimento (art. 586, inciso IV).”
Foi então determinada a intimação judicial dos ora apelantes VLAUMIR MORADOR e CLEIDE MARIA MORADOR para que apresentassem esclarecimentos pormenorizados a respeito dos valores envolvidos na negociação do imóvel que compõe a área ideal de 18.150,00m², encravado em área de 4,5 alqueires da Matrícula n. 9594, podendo juntar documentos. (mov. 14.1 – origem).Os esclarecimentos foram apresentados em mov. 16.1, informando a parte que:“[...] referido imóvel possui área total de 4,5 alqueires paulistas e pertence em
partes
iguais e em
comum a VLAUMIR
MORADOR,
JOÃO
VANDERLEI MORADOR,
ADEMIR
MORADOR,
ELIDA
TEREZA
MORADOR,
CLEIDE MARIA
MORADOR e CLEONICE
APARECIDA
DE
MEIRA, conforme
se observa da respectiva matrícula.Da área de 4,5 alqueires, 01 (um) alqueire é mecanizável e o restante, ou seja, 3,5 alqueires paulistas, é área
de
preservação
permanente. Assim,
cada condômino [6] possui 16,66% (dezesseis vírgula sessenta e seis por cento) de cada uma dessas áreas.O suscitado adquiriu apenas área ideal de 18.150,00m² pertencente CLEIDE MARIA MORADOR, de modo que, por se tratar de partes iguais e em comum, adquiriu 4.033,33m2 da área de 01 alqueire mecanizável e 14.1616,66m2 da área de 3,5 alqueires de preservação permanente.Assim, os 4.033,33m2encravado na área de 01alqueire mecanizável foi avaliado em R$
5.833,33(cinco
mil,
oitocentos
e
trinta
e
três
reais
e
trinta
e
três centavos)
e
os 14.1616,66m2integrante da
área
de 3,5alqueiresde
preservação permanente foi avaliada em R$8.749,58(oito mil, setecentos e quarenta e nove reais e cinquenta a oito centavos), totalizando R$ 14.582,91(quatorze mil, quinhentos e oitenta e dois reais e noventa e um centavos), conforme definido na legislação de regência.Na
escritura
pública
de
compra
e
venda atribuiu-se, a
parte ideal
de 18.150,00m2,o valor de R$ 15.000,00(quinze mil reais), o qual, data vênia, não pode ser
considerado
irrisório,
nem
excessivamente
dissonante
com
o
arbitrado
pelo Município de Cruzmaltina para fins de recolhimento do ITBI.”
A partir de tais esclarecimentos, sobreveio a sentença (mov. 23.1 – origem) que julgou procedente a dúvida registral suscitada pelo Agente Delegado do Registro de Imóveis da Comarca de Faxinal/PR para o fim de vedar o registro da escritura pública lavrada no Tabelião de Notas de Cruzmaltina/PR, às fls. 101/103, no Livro nº 05-E, nos moldes pretendidos.Pois bem.A controvérsia posta em debate cinge-se, em resumo, no fundamento utilizado na sentença para vedar o registro da escritura pública lavrada pelo Tabelião de Notas de Cruzmaltina/PR, às fls. 101/103, no Livro nº 05-E, em que pese ter sido a dúvida suscitada para fins de impugnação ao valor atribuído na escritura pública de compra e venda do imóvel objeto.Veja-se que a decisão combatida acabou por decidir a causa por fundamento diverso, consignando o d. magistrado sentenciante que a escritura pública não poderia ser registrada, uma vez que inviável a venda de fração ideal de bem com metragem identificada, na medida em que fere a lógica de copropriedade sobre a coisa inteira sem demarcação, sob pena
de
desvirtuar-se
a
modalidade
de
venda
em
loteamento
irregular
ou
clandestino,
isto
é,
sem
o atendimento às normas registrais e notariais, ambientais e posturas municipais que regem o parcelamento do solo. Não havendo que se falar, portanto, em valor declarado para fins de cálculo de ITBI, objeto específico da dúvida suscitada.Neste particular, evidencia-se que não merece reparo a decisão impugnada, pois que de fato o imóvel rural não é divisível em áreas inferiores à Fração Mínima de Parcelamento, salvo as exceções legais.O artigo 65 da Lei 4504/1964 (Estatuto da Terra), prevê que o imóvel rural não pode ser dividido em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural. Vejamos:Art. 65. O imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural. (Regulamento)§ 1° Em caso de sucessão causa mortis e nas partilhas judiciais ou amigáveis, não se poderão dividir imóveis em áreas inferiores às da dimensão do módulo de propriedade rural.§ 2º Os herdeiros ou os legatários, que adquirirem por sucessão o domínio de imóveis rurais, não poderão dividi-los em outros de dimensão inferior ao módulo de propriedade rural.§ 3º No caso de um ou mais herdeiros ou legatários desejar explorar as terras assim havidas, o Instituto Brasileiro de Reforma Agrária poderá prover no sentido de o requerente ou requerentes obterem financiamentos que lhes facultem o numerário para indenizar os demais condôminos.§ 4° O financiamento referido no parágrafo anterior só poderá ser concedido mediante prova de que o requerente não possui recursos para adquirir o respectivo lote.§ 5o Não se aplica o disposto no caput deste artigo aos parcelamentos de imóveis rurais em dimensão inferior à do módulo, fixada pelo órgão fundiário federal, quando promovidos pelo Poder Público, em programas oficiais de apoio à atividade agrícola familiar, cujos beneficiários sejam agricultores que não possuam outro imóvel rural ou urbano. (Incluído pela Lei nº 11.446, de 2007).
§ 6o Nenhum imóvel rural adquirido na forma do § 5o deste artigo poderá ser desmembrado ou dividido.
O impedimento apontado pelo Estatuto da Terra é reiterado pelo artigo 8º da Lei 5.868/1972, sendo que as exceções a essas limitações estão previstas do seguinte modo:Art. 8º - Para fins de transmissão, a qualquer título, na forma do Art. 65 da Lei número 4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imóvel rural poderá ser desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior à do módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento fixado no § 1º deste artigo, prevalecendo a de menor área.§ 1º - A fração mínima de parcelamento será:a) o módulo correspondente à exploração hortigranjeira das respectivas zonas típicas, para os Municípios das capitais dos Estados;b) o módulo correspondente às culturas permanentes para os demais Municípios situados nas zonas típicas A, B e C;c) o módulo correspondente à pecuária para os demais Municípios situados na zona típica D.§ 2º [...]§ 3º - São considerados nulos e de nenhum efeito quaisquer atos que infrinjam o disposto no presente artigo, não podendo os Cartórios de Notas lavrar escrituras dessas áreas nem serem tais atos transcritos nos Cartórios de Registro de Imóveis, sob pena de responsabilidade de seus respectivos titulares.§ 3o São considerados nulos e de nenhum efeito quaisquer atos que infrinjam o disposto neste artigo não podendo os serviços notariais lavrar escrituras dessas áreas, nem ser tais atos registrados nos Registros de Imóveis, sob pena de responsabilidade administrativa, civil e criminal de seus titulares ou prepostos. (Redação dada pela Lei nº 10.267, de 28.8.2001)§ 4º - O disposto neste artigo não se aplica aos casos em que a alienação da área se destine comprovadamente a sua anexação ao prédio rústico, confrontante, desde que o imóvel do qual se desmembre permaneça com área igual ou superior à fração mínima do parcelamento.§ 4o O disposto neste artigo não se aplica: (Redação dada pela Lei nº 13.001, de 2014)I - aos casos em que a alienação da área destine-se comprovadamente a sua anexação ao prédio rústico, confrontante, desde que o imóvel do qual se desmembre permaneça com área igual ou superior à fração mínima do parcelamento; (Incluído pela Lei nº 13.001, de 2014)II - à emissão de concessão de direito real de uso ou título de domínio em programas de regularização fundiária de interesse social em áreas rurais, incluindo-se as situadas na Amazônia Legal; (Incluído pela Lei nº 13.001, de 2014)III - aos imóveis rurais cujos proprietários sejam enquadrados como agricultor familiar nos termos da Lei no 11.326, de 24 de julho de 2006; ou
(Incluído pela Lei nº 13.001, de 2014)IV - ao imóvel rural que tenha sido incorporado à zona urbana do Município.
(Incluído pela Lei nº 13.001, de 2014)
No caso dos autos, apesar de ter sido suscitado pelo agente delegado dúvida diversa, consta do requerimento apresentado que o objeto da averbação consiste em área de 18.150 m2 (dezoito mil cento e cinquenta metros quadrados).Em sendo assim, torna-se imprescindível esta análise de parcelamento do solo seja de plano considerada pelo magistrado quando submetido à dúvida registral, conforme acertadamente o fez, diante da nítida impossibilidade evidenciada de se efetuar a averbação de escritura pública de compra e venda de parte ideal de imóvel rural, com evidente irregularidade em seu fracionamento, inferior a 20.000 m2 (vinte mil metros quadrados). Não se configura, pois, inovação sobre a dúvida suscitada, tampouco quanto às exigências das diligências a serem realizadas pelo agente delegado. Isto porque, de acordo com as normas, quem adquire uma “fração ideal” de um imóvel rural, recebe um pedaço menor dentro de uma totalidade da área. O parcelamento do solo rural sujeita-se a limitações normativas, sendo sua divisão estabelecida em fração mínima de parcelamento, tudo visando a adequada ocupação da área rural, nos termos da Lei nº 4.504/64 que instituiu o Estatuto da Terra e da Lei nº 5.868/78, que trata do Sistema Nacional de Cadastro Rural.A fração ideal deve ser razoavelmente proporcional à área adquirida, não especificando o tamanho da área, mas declarando a proporção negociada em relação a sua totalidade.É dizer que a não observância da regulamentação respectiva implica em responsabilidade do notário, pois que lhe é vedado lavrar escrituras de parte de imóvel rural quando a área desmembrada não for igual ou superior à fração mínima de parcelamento legalmente prevista.Quanto a este impedimento, assim prescreve o Código de Normas da Corregedoria deste Tribunal de Justiça do Foro Extrajudicial em seu artigo 689:Art.
689.
Sob pena de responsabilidade, o notário
não
poderá
lavrar,
no
caso
de desmembramento,
escrituras
de
parte
de
imóvel
rural
se
a
área
desmembrada
e a remanescente não forem iguais ou superiores à fração mínima de parcelamento impressa no certificado de cadastro correspondente. (Redação dada pelo Provimento nº 269, de 10 de novembro de 2017)§1º O disposto neste artigo não se aplica aos casos em que a alienação se destine, comprovadamente, à anexação a outro imóvel rural confinante, desde que a área remanescente seja igual ou superior à fração mínima de parcelamento.§2º A cessão ou alienação de parte ideal é permitida desde que não caracterize tentativa de burla à lei, o que será examinado pelo notário com seu prudente critério e baseado em elementos de ordem objetiva, especialmente na quantidade de lotes parcelados, a localização, etc. Na dúvida, submeterá o caso à apreciação do Juiz Corregedor do Foro Extrajudicial. (Incluído pelo Provimento nº 269, de 10 de novembro de 2017)
Sabe-se que é comum a ocorrência da prática de compra e venda de parte ideal de imóveis rurais, o que caracterizava por vezes o irregular parcelamento do solo. Diante dessa prática corriqueira é que o Agente Delegado tem o dever de fiscalizar, evitando-se irregularidades e desrespeito às leis que regulamentam o parcelamento da terra, especialmente em áreas rurais.Sobre o tema, assim já se manifestou o Superior Tribunal de Justiça:ADMINISTRATIVO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA.
LOTEAMENTO IRREGULAR. PARCELAMENTO DO SOLO.
DESVIRTUAMENTO DO USO DE IMÓVEL RURAL. LEI 6.766/1979.1. Trata-se de Ação Civil Pública ajuizada pelo Ministério Público do Estado do Rio Grande do Sul com intuito de obrigar os recorridos a regularizarem loteamento urbano. O Tribunal de origem entendeu que, por não se tratar de zona urbana ou de expansão urbana, incabível a obrigação do promovente ao parcelamento e do Município à regularização do fracionamento de terra. 2. O parcelamento rural, regido pelo

Decreto-Lei 58/1937, admite o fracionamento de imóveis para fins estritamente rurais somente se: a) observado o aspecto quantitativo, a saber, o módulo rural, variável nos Estados da Federação; e b) respeitada a finalidade, com uso voltado para fins agrícolas, pecuários, agroindustriais ou para extrativismo.
A utilização de terreno, ainda que este possua tamanho inferior
ao
módulo
rural
e
seja
carente
de
obras
de infraestrutura e de áreas públicas, em muitos casos com finalidade de moradia e de
lazer,
pode
caracterizar
desvirtuação
da
finalidade
rural
do
imóvel
e
até mesmo fraude. [...] (STJ, REsp 1317547/RS, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 26/09/2017, DJe 31/08/2020) (sem destaque no original)
Por meio da análise de elementos de ordem objetiva, o notário deve fiscalizar eventual descaracterização dos institutos legais, notadamente quando se trata de pedido específico para averbação da escritura pública de compra e venda.Em que pese a definição da metragem mínima do lote ser de competência de cada município, cabe ao INCRA a estipulação dos requisitos da imposição da fração mínima de parcelamento, sendo atualmente estabelecida em 02 (dois) hectares, nos termos previstos pela Lei nº 5.868/72 (Sistema Nacional de Cadastro Rural), já transcrito acima.Desse modo, apesar de não existir impedimento legal para a compra de fração ideal de bem imóvel rural, desde que lícita, é dever do Agente Delegado apurar indícios de fracionamento irregular como forma de burlar a lei, posto que a averbação respectiva possui normativa própria.E no caso dos autos, há indicação específica da metragem adquirida na escritura de compra e venda do imóvel, qual seja, 18.150m2 (dezoito mil cento e cinquenta metros quadrados) não se tratando de fração ideal mínima, mas sim de aquisição de parte de um lote maior, sujeitando-se esta aquisição às normas de parcelamento do solo tão somente para fins de averbação da escritura pública de compra e venda.Assim, não se tratando de compra e venda de fração ideal mínima de imóvel rural, mas sim, de um “terreno rural com área ideal de 18.150m2”, que foi comercializado em montante inferior ao limite mínimo previsto em regramento legal, há que ser negado provimento ao recurso de apelação interposto.
DECISÃOPelos fundamentos expostos, voto no sentido de que esta Corte negue provimento ao recurso de apelação, nos termos da fundamentação apresentada.