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Processo:

I – RELATÓRIO
Trata-se de recurso manejado pelos executados PERCIVAL LUIZ HERRMANN e RITA WEDDERHOFF HERRMANN contra decisão proferida em Execução de Título Extrajudicial (autos nº 0026511-96.2015.8.16.0031) movida por BANCO MERCANTIL DO BRASIL S/A, em que se homologou o laudo produzido em Juízo, atribuindo ao bem penhorado o valor de R$ 22.231,76, deferindo, desde já, o pedido de alienação (mov. 435).
Opostos embargos de declaração pelos executados (mov. 440), foram rejeitados (mov. 446).
Em suas razões, a parte agravante alegou, resumidamente, que: a) houve cerceamento de defesa com o indeferimento da prova pericial, violando direitos fundamentais dos agravantes, sendo que a decisão do juízo de primeiro grau de homologação de laudo produzido de forma unilateral, sem o respeito a critérios técnicos e fáticos, impôs prejuízos aos agravantes, ferindo o direito à ampla defesa e ao exaurimento do contraditório; b) o laudo do avaliador foi juntado em 01 de novembro de 2022, e sua homologação ignorou a valorização do imóvel, especialmente pelas obras de infraestrutura realizadas nas proximidades (Bairro Cidade dos Lagos, empreendimento de grande porte, consubstanciado nos conceitos de cidade inteligente/smart city); c) o Juízo a quo considerou que os agravantes não demonstraram de forma contundente o equívoco do sr. Avaliador Judicial e/ou em sua metodologia, mas, embora o sr. Avaliador tenha mencionado os critérios adotados para a determinação dos valores auferidos e anexadas algumas fontes de pesquisa, ainda assim, os valores não coadunam com a realidade, devido sua falta de atuação diária na área imobiliária, tendo deixado de asseverar alguns critérios que possibilitariam a averiguação da verossimilhança dos valores em relação à realidade do mercado, utilizando-se tão somente da média de mercado de imóveis semelhantes, servindo-lhe como critério tão somente as medidas (tamanho), ignorando por completo questões ligadas a localização e infraestrutura do imóvel penhorado; d) na impugnação, chamou-se a atenção quanto ao fato de que os imóveis utilizados como base (paradigmas) se localizam em zonas remotas da cidade, em distância aproximada de 15 (quinze) quilômetros do centro da cidade, enquanto que o imóvel penhorado possui localização privilegiada, a 3 (três) quilômetros do centro, próximo ao novo bairro planejado Cidade dos Lados e toda sua infraestrutura, estando a 700 metros do trevo principal de acesso a cidade de Guarapuava/PR; e e) o valor do metro quadrado, de R$ 326,53, apontado pelo Sr. Avaliador, refere-se a região de localização dos imóveis paradigmas, sendo que o preço médio do metro quadrado do imóvel em questão é de R$ 527,00, devendo ser reformada a decisão para oportunizar às partes a produção de prova pericial, garantindo-se o direito de ampla defesa. Pugnou pela concessão do efeito suspensivo.
Preparo ao mov. 1.5/1.6-TJ.
Ao mov. 9-TJ, deferiu-se o efeito suspensivo ao recurso.
Sem contrarrazões, tendo decorrido o prazo concedido ao mov. 14-TJ.
É, em síntese, o relatório.


II – VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO
Estão presentes os requisitos de admissibilidade do recurso, tais como adequação, preparo e tempestividade.
Inicialmente, mister ressaltar que não configura cerceamento de defesa a rejeição da impugnação ao laudo de avaliação pela Magistrada Singular, tendo em vista que, após a juntada do laudo pericial e dos esclarecimentos subsequentes, restou oportunizado o contraditório.
Portanto, não há que se falar em cerceamento de defesa.
Alega a parte executada, ora agravante, o laudo do avaliador foi juntado em 01 de novembro de 2022, e sua homologação ignorou a valorização do imóvel, especialmente pelas obras de infraestrutura realizadas nas proximidades (Bairro Cidade dos Lagos, empreendimento de grande porte, consubstanciado nos conceitos de cidade inteligente/smart city).
Argumenta que o Juízo a quo considerou que os agravantes não demonstraram de forma contundente o equívoco do sr. Avaliador Judicial e/ou em sua metodologia, mas, embora o sr. Avaliador tenha mencionado os critérios adotados para a determinação dos valores auferidos e anexadas algumas fontes de pesquisa, ainda assim, os valores não coadunam com a realidade, devido sua falta de atuação diária na área imobiliária, tendo deixado de asseverar alguns critérios que possibilitariam a averiguação da verossimilhança dos valores em relação à realidade do mercado, utilizando-se tão somente da média de mercado de imóveis semelhantes, servindo-lhe como critério tão somente as medidas (tamanho), ignorando por completo questões ligadas a localização e infraestrutura do imóvel penhorado.
Defende que, na impugnação, chamou-se a atenção quanto ao fato de que os imóveis utilizados como base (paradigmas) se localizam em zonas remotas da cidade, em distância aproximada de 15 (quinze) quilômetros do centro da cidade, enquanto que o imóvel penhorado possui localização privilegiada, a 3 (três) quilômetros do centro, próximo ao novo bairro planejado Cidade dos Lados e toda sua infraestrutura, estando a 700 metros do trevo principal de acesso a cidade de Guarapuava/PR, assim como que o valor do metro quadrado, de R$ 326,53, apontado pelo Sr. Avaliador, refere-se a região de localização dos imóveis paradigmas, sendo que o preço médio do metro quadrado do imóvel em questão é de R$ 527,00, devendo ser reformada a decisão para oportunizar às partes a produção de prova pericial, garantindo-se o direito de ampla defesa.
Contudo, sem razão.
Examinando os autos, verifica-se que a parte ora agravada ajuizou Execução de Título Extrajudicial, com base em cédula de crédito bancário de nº 13492274-3, emitida em 27/05/2015, no valor R$ 360.382,08 (mov. 1.7-1.10).
No mov. 172, houve a penhora do imóvel objeto da matrícula n° 15.433 do 3º Cartório de Registro de Imóveis de Guarapuava, pertencente à parte executada, sendo juntado laudo de avaliação ao mov. 200, o qual apurou um valor de R$ 113.920,00.
Diante da discordância das partes e da existência de dúvida acerca do real valor do bem, o d. juízo a quo determinou a realização de nova perícia por perito Corretor de Imóveis inscrito no Cadastro de Auxiliares da Justiça (CAJU), mantido pelo e. TJPR, como se vê do mov. 264 da origem:
“(...) É dado ao juiz determinar que se realize nova avaliação quando “qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador” (art. 873, I, CPC) ou quando “o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação” (art. 873, III, CPC). Embora o Sr. Avaliador tenha exposto todas as razões que o levaram a formação da convicção de que ao imóvel deveria ser atribuída à importância de R$ 113.920,00, os executados apresentaram impugnação suficientemente corroborada para que incutisse dúvida no Juízo acerca do valor inicialmente atribuído. O laudo elaborado por assistente técnico contratado pelos executados avalia o bem a ser expropriado na importância média de R$ 325.740,00, de modo que se verifica uma diferença substancial entre os preços indicados pelo Sr. Avaliador e pelos executados. Caso fosse levada a efeito expropriação por valor aquém ao realmente devido, poderia haver prejuízo suportado pelos executados de aproximadamente R$ 200.000,00, em manifesta violação ao princípio segundo o qual a execução deve correr da forma menos onerosa a estes (art. 805, CPC), conforme, aliás, já se posicionou o eg. TJPR: (...)Por oportuno, não deve ser praticado nenhum ato de expropriação sem que antes seja dirimida a dúvida que existe acerca do real valor que se deve atribuir ao bem, por meio da realização de perícia, a ser custeada pelos executados. Diante do exposto, à Serventia para que indique perito Corretor de Imóveis devidamente inscrito no Cadastro de Auxiliares da Justiça (CAJU), mantido pelo e. TJPR, para que informe se se aceita ou não o encargo. Após, a indicação, cientifiquem-se as partes para que se manifestem no prazo de 15 (quinze) dias, nos termos do artigo 465, §1º, incisos I, II e III do NCPC. Com a manifestação das partes, intime-se o perito nomeado para que no prazo de 05 (cinco) dias apresente proposta de honorários, acompanhada de currículo com comprovação de especialização e contato profissional, especialmente endereço eletrônico, para onde serão dirigidas as intimações pessoais (Art. 465, §2º, I, II e III do NCPC); Em seguida, intimem-se as partes para que se manifestem sobre a proposta formulada, no prazo de 05 (cinco) dias (Art. 465, §3º). Havendo concordância, nos termos do artigo 95, caput, do NCPC intime-se os executados, para que efetuem o deposito do valor correspondente aos honorários no prazo de 15 (quinze) dias. (...)” (mov. 264) – grifou-se.
Ao mov. 366, houve a juntada de laudo pericial, sendo o referido imóvel avaliado em R$ 22.231,76, em razão de não possuir atratividade para o mercado imobiliário devido às suas limitações técnicas, sendo prestados esclarecimentos ao mov. 380.
Na sequência, após a manifestação das partes, o d. juízo a quo deferiu os pedidos formulados pelas partes nos mov. 393 e 395, para o fim de reduzir o objeto da penhora de mov. 172.1 à fração ideal do imóvel matrícula nº 15.433 de copropriedade dos executados.
Então, no mov. 406, determinou-se a redução do termo de penhora, como se vê:
“(...) Aos 28 de outubro de 2021, em cumprimento a r. decisão de seq. 397.1 do feito em referência, na forma do art. 844 c/c art. 845 e parágrafos, ambos do CPC, diante da apresentação pela parte credora da certidão imobiliária juntada na seq. 160.2 promovo a redução do termo de penhora de mov. 172, a fim de passar sobre a fração ideal sobre o seguinte bem imóvel de propriedade da parte devedora, acima qualificada, a saber: “Fração ideal de terreno urbano, pertencente aos executados PERCIVAL LUIZ HERRMANN e RITA WEDDERHOFF HERRMANN, situado na quadra “AC” do loteamento “Lino Queiroz”, no bairro Conradinho, nesta cidade, com área total de 534,00m², ou sejam, medindo 120,00 metros de frente para a Rua “B”, na lateral esquerda, mede 4,45 metros, fazendo esquina com a rua n.º 02, nos fundos mede 120,00 metros, confrontando com terreno da requerente e finalmente na lateral direita mede 4,45 metros, fazendo esquina com a rua 03 na quadra formada pelas citadas ruas e mais a rua n.º 06, com seus demais limites e confrontações constantes na matricula n.º 15.433 do 3º oficio de Registro de Imóveis de Guarapuava/Pr. Outrossim, conforme disposição legal expressa (IV, art. 838 do CPC), o DEPÓSITO do aludido bem constrito recairá na pessoa da parte devedora que se encontra registrado o bem imóvel, e, se efetivará mediante sua intimação através de seu advogado e/ou pessoal (postal ou mandado). (...)” (mov. 406) – grifou-se.
Novamente, houve a juntada de laudo pericial, retificando-se o valor dado ao imóvel em comento, tendo em vista a redução da penhora, para o valor de R$ 11.115,88, referente à fração ideal 50% pertencentes à RITA WEDDERHOFF HERRMANN e PERCIVAL LUIZ HERRMANN (mov. 415).
Os executados se manifestaram no mov. 427, alegando, em síntese, que o perito teria se baseado unicamente nas medidas da área, deixando de observar as demais questões atinentes ao imóvel, os quais são de suma importância para sua valoração, de modo que avaliação do referido imóvel não pode ser inferior ao valor de R$ 527,00 por metro quadrado.
Por sua vez, o banco exequente não se opôs ao valor dado ao imóvel no laudo de avaliação apresentado (mov. 433).
Assim, entendeu o d. juízo a quo na r. decisão agravada que:
“(...) Há de se realçar que o expert levou em conta, para fixar o valor da avaliação, a localização do imóvel, os percalços que eventuais construções a serem realizadas enfrentarão e a baixa atratividade que a área apresenta a eventuais compradores (ev. 415.2, fls. 4 e 5): (...)Ao lado disso, a fotografia por ele apresentada, que posiciona geograficamente a faixa de terra penhorada, permite ter uma noção do local que será oferecido em hasta pública: é apenas uma longa e estreita tira de terra (ev. 415.2, fls. 11 e 12). Estes elementos permitem concluir com razoável segurança que, muito provavelmente, o real valor de negociação dessa área no mercado não é o elevado valor que os executados pretendem fazer prevalecer, e sim o singelo e módico valor indicado pelo expert. Ao lado disso, também há o fato de que não houve apresentação, por parte dos executados, de parecer técnico que infirme as conclusões adotadas pelo perito judicial. (...)Assim, a solução mais adequada é acolher o laudo produzido em Juízo, devidamente fundamentado e não infirmado por quem o impugna; por isso homologo as conclusões do perito e atribuo ao bem penhorado o valor de R$ 22.231,76. (...)” (mov. 435).
Pois bem.
Como se vê do laudo elaborado pelo perito indicado pelo d. juízo a quo, o valor dado ao bem imóvel penhorado nos autos se deu com base nas restrições impostas no local, conforme explicado no mov. 366:
“(...) A área em questão é um EXCESSO, o qual não consta no cadastro técnico do Município de Guarapuava e encontra-se localizado onde atualmente é o passeio (calçadas). As restrições impostas são a PROIBIÇÃO de realizar QUALQUER tipo de construção, conforme croqui abaixo. (...)” – grifou-se.
Então, ao contrário do que argumenta a parte executada, ora agravante, não se levou em consideração unicamente as medidas da área do bem em questão, mas também a impossibilidade de se realizar qualquer tipo de construção do local, o que enseja na desvalorização do bem.
Ainda, após a insurgência da parte executada, na retificação do laudo pericial constante do mov. 415, explicou-se novamente que:
“(...) A parte EXECUTADA impugnou o Laudo de Avaliação apresentado e pugnou pela reavaliação do imóvel por não menos que R$527,00 por metro quadrado (mov. 375.1) Porém, cumpre ressaltar que se trata de avaliação de um excesso de terreno urbano de formato retangular com área de 534,00m², situado na Rua Dos Sabiás, Bairro Conradinho na cidade de Guarapuava/PR. Para determinação do valor de mercado foram utilizadas amostras SEMELHANTES nas imediações do imóvel AVALIANDO embasado na NBR 14.653 – 2: Avaliação de Bens Imóveis Urbanos. A área em questão é um EXCESSO, o qual não consta no cadastro técnico do Município de Guarapuava e encontra-se localizado aonde atualmente é o passeio (calçadas). As restrições impostas são a PROIBIÇÃO de realizar QUALQUER tipo de construção, conforme croqui abaixo. (...)A parte EXECUTADA, em sua IMPUGAÇÃO não apresentou Laudo Divergente contendo pesquisa de mercado, fundamentação teórica ou dados que pudessem comprovar qualquer irregularidade no Laudo de Avaliação apresentado. Foi aplicado um fator de depreciação, pois o imóvel não possui atratividade para o mercado imobiliário devido as suas limitações técnicas. onforme preconizado no item 8.2.1 da NBR 14.653 – 2: Avaliação de Bens Imóveis Urbanos a metodologia aplicada foi COMPARATIVO DIRETA DE DADOS DE MERCADO, com a finalidade de Avaliação Mercadológica através de Laudo de Avaliação Simplificado (item 10.2 da NBR 14.653 – 2). (...)” – grifou-se.
Não obstante a parte executada defender que o imóvel penhorado possui localização privilegiada, devendo ser avaliado em pelo menos R$ 527,00 por metro quadrado, a parte não levou em consideração a impossibilidade de se realizar construções no local.
Nesse sentido, a parte executada não se desincumbiu do ônus de demonstrar qualquer equívoco na avaliação realizada nos autos, levando em conta as peculiaridades do bem imóvel em questão.
Preceitua o art. 872 do CPC que:
“Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar:I - os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram;II - o valor dos bens.§ 1º Quando o imóvel for suscetível de cômoda divisão, a avaliação, tendo em conta o crédito reclamado, será realizada em partes, sugerindo-se, com a apresentação de memorial descritivo, os possíveis desmembramentos para alienação.§ 2º Realizada a avaliação e, sendo o caso, apresentada a proposta de desmembramento, as partes serão ouvidas no prazo de 5 (cinco) dias”.
Nesse sentido, verifica-se que, no caso concreto, foram devidamente cumpridas as exigências do referido dispositivo legal.
Ademais, de acordo com o art. 873 do CPC:
“Art. 873. É admitida nova avaliação quando:I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem;III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.Parágrafo único. Aplica-se o art. 480 à nova avaliação prevista no inciso III do caput deste artigo”.
Destarte, o laudo de avaliação formulado pelo avaliador nomeado pelo juízo goza de presunção juris tantum de veracidade, sendo que para desconstituí-lo, impõe-se a apresentação de provas contundentes, capazes e suficientes para elidir o juízo de veracidade que o revestem, o que não ocorreu no presente caso.
A propósito, já entendeu esta Corte:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE BENS. HOMOLOGAÇÃO DA AVALIAÇÃO. IMPUGNAÇÃO PELA PARTE EXECUTADA. HIPÓTESES DO ARTIGO 873, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. NÃO VERIFICAÇÃO. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. 1. Não verificada nenhuma das hipóteses do artigo 873, do Código de Processo Civil, deve ser mantido o indeferimento de pedido de nova avaliação de bem penhorado. 2. Agravo de instrumento conhecido e não provido”. (TJPR - 15ª C.Cível - 0022760-53.2022.8.16.0000 - Maringá -
Rel.: DESEMBARGADOR LUIZ CARLOS GABARDO -
J. 18.07.2022)
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. IMPUGNAÇÃO À AVALIAÇÃO JUDICIAL DO BEM IMÓVEL PENHORADO REALIZADA POR OFICIAL DE JUSTIÇA. DESCABIMENTO DE NOVA AVALIAÇÃO DIANTE DA NÃO CONFIGURAÇÃO DE QUALQUER DAS HIPÓTESES PREVISTAS NO ART. 873 DO CPC. AVALIAÇÃO QUE ATENDE AOS REQUISITOS ARROLADOS NO ART. 872 DO CPC. AUTO DE AVALIAÇÃO DETALHADO A FIM DE CONCEDER ELEMENTOS SEGUROS DE CONVENCIMENTO DO MAGISTRADO DA CAUSA. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO.AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. 1. IMPENHORABILIDADE. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. QUE PODE SER AGRUIDA EM QUALQUER GRAU DE JURISDIÇÃO. PROPRIEDADE RURAL. IMPENHORABILIDADE. (ART. 5, XXVI, CR E ART.649, VIII, CPC). NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS. 2. ERRO NO LAUDO DE AVALIAÇÃO.INEXISTÊNCIA. NOVA AVALIAÇÃO. MEDIDA DESNECESSÁRIA.AUSÊNCIA DE PROVA DE ERRO OU DOLO DO AVALIADOR JUDICIAL.1. Para que se reconheça a impenhorabilidade do imóvel com base no inciso XXVI, do artigo 5º da Constituição Federal e artigo 649, inciso VIII, do Código de Processo Civil, imprescindível que, além de outros requisitos, a área seja trabalhada pela família. Inexistência de tal prova nos autos.2. A impugnação genérica a laudo elaborado por avaliador judicial não autoriza a realização de nova avaliação, uma vez que só se aplica o disposto no artigo 683, do Código de Processo Civil, quando demonstradas quaisquer das hipóteses ali previstas, ou seja, prova de erro ou dolo do avaliador; verificação, posteriormente à avaliação, que houve diminuição do valor dos bens; ou fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem.Agravo de instrumento não provido.” (TJPR - 15ª C.Cível - AI - 1481428-5 - Região Metropolitana de Maringá - Foro Regional de Nova Esperança - Rel.: Jucimar Novochadlo - Unânime - - J. 24.02.2016)”. (TJPR - 15ª C.Cível - 0074741-58.2021.8.16.0000 - Corbélia -
Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU LUCIANO CAMPOS DE ALBUQUERQUE -
J. 11.04.2022)
Portanto, a impugnação ao laudo não tem o condão de desconstituir o trabalho realizado, muito menos de caracterizar eventual erro ou dolo, sendo necessário que a parte agravante traga ao feito elementos probatórios que demonstrem a existência de equívocos na avaliação judicial, o que, contudo, não ocorreu, visto que a impugnação se tratou de meras alegações, insuficientes a demonstrar que o valor atribuído pelo avaliador encontra-se equivocado.
Logo, não estando demonstrada, fundamentadamente, a presença de erro na avaliação judicial impugnada, não parece razoável exigir nova avaliação do imóvel, já que o laudo foi elaborado por avaliador judicial com qualificação profissional, submetido às sujeições legais de imparcialidade.
Em caso similar, já se manifestou a jurisprudência desta Câmara:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. 1. IMPENHORABILIDADE. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. QUE PODE SER AGRUIDA EM QUALQUER GRAU DE JURISDIÇÃO. PROPRIEDADE RURAL. IMPENHORABILIDADE. (ART. 5, XXVI, CR E ART.649, VIII, CPC). NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS. 2. ERRO NO LAUDO DE AVALIAÇÃO. INEXISTÊNCIA. NOVA AVALIAÇÃO. MEDIDA DESNECESSÁRIA.AUSÊNCIA DE PROVA DE ERRO OU DOLO DO AVALIADOR JUDICIAL. 1. Para que se reconheça a impenhorabilidade do imóvel com base no inciso XXVI, do artigo 5º da Constituição Federal e artigo 649, inciso VIII, do Código de Processo Civil, imprescindível que, além de outros requisitos, a área seja trabalhada pela família. Inexistência de tal prova nos autos. 2. A impugnação genérica a laudo elaborado por avaliador judicial não autoriza a realização de nova avaliação, uma vez que só se aplica o disposto no artigo 683, do Código de Processo Civil, quando demonstradas quaisquer das hipóteses ali previstas, ou seja, prova de erro ou dolo do avaliador; verificação, posteriormente à avaliação, que houve diminuição do valor dos bens; ou fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem. Agravo de instrumento não provido.” (TJPR - 15ª C.Cível - AI - 1481428-5 - Região Metropolitana de Maringá - Foro Regional de Nova Esperança - Rel.: Jucimar Novochadlo - Unânime - J. 24.02.2016).
Deste modo, não há que se falar em necessidade de elaboração de novo laudo pericial, tendo em vista que, em momento algum, trouxe a parte agravante argumentos convincentes no sentido de demonstrar tal necessidade.
Isso posto, impõe-se o não provimento do recurso, mantendo-se inalterada a decisão agravada.