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Processo:

I – RELATÓRIO
Trata-se de ação de despejo c/c cobrança ajuizada por ANA AMELIA BALDANI representada por DOURADA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra DELMAR JOSE PIMENTEL JUNIOR E OUTROS, por meio da qual pretende a autora a rescisão do contrato de locação e a decretação do despejo, bem como a condenação da parte ré ao pagamento dos aluguéis, encargos vencidos e vincendos, além de eventuais despesas e reposições no imóvel (mov. 1.1).
Após o regular trâmite do processo sobreveio sentença (mov. 182.1) nos seguintes termos, in verbis:
ANTE AO EXPOSTO, julgo EXTINTO sem julgamento do mérito o pedido de despejo, ante a perda do abjeto. E quanto aos demais pedidos julgo-os PROCEDENTES EM PARTE (art. 487, inc. I do CPC), pelo que: a) DECLARO a rescisão do contrato de locação havido entre as partes; b) CONDENO a parte ré, solidariamente, a pagar aluguel e acessórios discriminados nos respectivos recibos (ev.75.2 a 75.8) até a efetiva entrega das chaves, nos termos da fundamentação, corrigidos monetariamente pelo IGP-M e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde os respectivos vencimentos. Consigne-se que não fará o réu jus a bonificação prevista no contrato, não podendo a autora, por outro lado, cobrar multa ou juros moratórios, caso estes tenham incidido no valor pretendido. Caso tenha sido cobrado apenas o valor integral do aluguel, não há excesso na cobrança. c) CONDENO a parte ré, solidariamente, a pagar a multa contratual à razão de 10% sobre o valor de 12 aluguéis vigente ao tempo do ajuizamento da ação. O montante devido deverá ser apurado em sede de liquidação mediante meros cálculos aritméticos.
Em razão da sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios que, com fulcro nas disposições do art. 85 § 2º, do CPC, fixo em 12% (doze por cento) do valor da condenação, em razão da natureza, complexidade e duração da causa, além dos trabalhos desenvolvidos, na seguinte proporção: 50% as custas da autora e 50% às custas da parte ré. Havendo procuradores distintos da parte ré, os honorários serão devidos na proporção de 50% para cada um.
ANA AMELIA BALDANI interpôs recurso de apelação de mov. 197.1 sustentando, em suma, que:a) em 21/01/2021 os Apelados disponibilizaram as chaves do imóvel, e acordaram com a representante da Apelante (imobiliária) a realização de vistoria final no imóvel. Entretanto, na data acordada, nem Apelados e nem seus procuradores compareceram;b) a vistoria foi realizada (mov.75.10) e registrada em cartório (mov.69.4), sendo acompanhada por três empresas do ramo de reformas imobiliárias, totalmente imparciais, que conjuntamente vistoriaram e orçaram os reparos necessários (movs. 75.13, 75.14 e 75.15);c) ainda que os Apelados (ou seus representantes) não tenham acompanhado o ato, sabiam da realização da vistoria e da possibilidade de participação, sendo que optaram em não participar;d) logo na sequência, os Apelados retiraram as chaves do imóvel novamente, e buscaram realizar por si parte das reformas indicadas, visando abater um pouco o custo final da locação, sendo que não provam essas reformas parciais nos autos;e) não pode o Juízo a quo indeferir a reposição sob o argumento de que que não há prova de que após as reformas realizadas pelo réu persistiam danos a serem reparados, eis que os Apelados também nada provam;
f) os Apelados não juntaram qualquer documento, foto, recibo, filmagem ou mesmo mensagem de whatsapp para comprovar que tenham feito alguma reforma no imóvel;g) a indenização pelos consertos e reparos é algo imperativo, eis que não pode uma locadora ser prejudicada após tantos anos de uso de seu imóvel;h) o item 5 da planilha de mov.43.9, que cita o valor de R$67.136,52, não é relativo unicamente à reposição final, mas sim ao recibo final (juntado ao mov. 43.2), documento que contempla vários débitos além da reposição;i) a Apelante juntou três orçamentos de empresas imparciais e distintas, apontando os valores para reposição. Ademais, pediu a produção de prova testemunhal ao mov.131.1 para corroborar a necessidade de reparos, mas teve o pedido indeferido pelo Juízo a quo ao mov. 139.1, porque não tinha pertinência;j) a apelante pode cobrar o valor integral dos reparos orçados na vistoria em fevereiro/2021, razão pela qual deve haver a reforma da sentença quanto ao pedido de indenização pela reparação e reposição do imóvel, consequentemente se readequando a condenação de sucumbência.
Por tais razões pugna pelo conhecimento e provimento do recurso para reformar a sentença.
JURANDIR HAUSER E JOSMAILIA DE OLIVEIRA HAUSER interpuseram o recurso de apelação de mov. 204.1, sustentando, em suma, que:a) contrato de locação objeto da Ação foi firmado pelo primeiro Requerido DELMAR, com prazo determinado, vigorando inicialmente no interregno de 18 de janeiro de 2011 a 17 de janeiro de 2012, conforme previsão expressa da cláusula 3ª do aludido instrumento, juntado no mov. 1.6;b) os Apelantes, na condição de fiadores, assinaram o contrato de fiança acostado no mov. 1.8, onde é certo que renunciaram (i) ao benefício de ordem previsto nos artigos 827 e 828 do Código Civil, (ii) a faculdade que é assegurada pelo artigo 835 do mesmo diploma legal, e (iii) o direito a exoneração da fiança. Porém, o contrato de locação original antes por prazo determinado, em 18 de janeiro de 2012, prorrogou-se por prazo indeterminado, uma vez que tanto a Apelada quanto o Requerido DELMAR não se manifestaram de forma contrária, fato este reconhecido na sentença;c) a partir da prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado, a obrigação dos fiadores apelantes JURANDIR e JOSMAILIA extinguiu-se, tendo em vista que jamais anuíram em permanecer com encargo da fiança, antes aceito apenas por prazo determinado;d) em 17 de janeiro de 2017, os fiadores JURANDIR e JOSMAILIA promoveram, pela segunda vez, a notificação extrajudicial tanto da Apelada ANA AMÉLIA BALDAN, quanto da sua representante legal, DOURADA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, onde informaram a intenção de exonerar-se da fiança prestada ao primeiro Requerido DELMAR, conforme comprova a respectiva notificação extrajudicial juntada no mov. 46.5;e) embora o Juízo a quo tenha entendido que a manifestação dos fiadores apelantes tenha se dado somente no ano de 2017, o que, segundo consta na sentença, os obriga a responder pela fiança até a efetiva entrega das chaves do imóvel, tal entendimento vai na contramão da jurisprudência dominante dos Tribunais Superiores, merecendo completa reforma;f) vencido o prazo estipulado no contrato, ainda que tenha o contrato passado a viger por prazo indeterminado, cessa o compromisso fidejussório pelo tempo inicialmente determinado;g) a cláusula de prorrogação automática da fiança contida no excerto contratual destacado à fl. 9 da sentença enfrentada, atenta contra a função social do contrato, vez que o fiador é colocado em posição de extrema desvantagem, não havendo qualquer equilíbrio na relação contratual;h) após o prazo de 60 dias contados da notificação enviada pelos Apelantes para a Apelada, estariam eles integralmente exonerado dos efeitos jurídicos obrigacionais do contrato de fiança;i) o artigo 835 do Código Civil, trata de norma de ordem pública e a renúncia prévia ao direito potestativo de exoneração é ineficaz, uma vez que a garantia prestada pelo Apelantes não pode ser perpétua sem a anuência deles;j) quando da segunda notificação extrajudicial de exoneração, não havia qualquer débito pendente que viesse a justificar a recusa. Não há sombra de dúvida que a cláusula de renúncia à exoneração imposta no contrato de fiança não é absoluta, mostrando-se abusiva a manutenção de uma obrigação perpétua, caindo por terra o entendimento do Juízo a quo;k) a administradora DOURADA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, representante da Apelada, teve inequívoca ciência da vontade de exoneração dos fiadores e numa tentativa furtiva de impedi-los, buscou intimidá-los, mencionando uma renúncia ao artigo 40, inciso X, da Lei nº 12.112/09 que nunca ocorreu;l) a faculdade para substituição do fiador recai sobre o locatário, nos termos do parágrafo único do mesmo artigo 40, da Lei do Inquilinato;m) os Apelantes promoveram a última notificação extrajudicial de exoneração da fiança no dia 16 de janeiro de 2017 (mov. 46.5), ficaram obrigados por todos os efeitos da fiança, durante 120 dias após a notificação, nos termos do art. 40, inciso X, da Lei nº 12.112/09, ou seja, até 16 de maio de 2017. Considerando que o objeto desta Ação se refere à cobrança de aluguéis e consectários, cujos vencimentos se deram a partir do mês de agosto de 2020 (mov. 1.7), os Apelantes não mais respondem pela obrigação.
Por tais razões pugna pelo conhecimento e provimento do recurso para reformar a sentença.
DELMAR JOSÉ PIMENTEL JUNIOR interpôs o recurso de Apelação de mov. 206.1 sustentando, em suma, que:a) a condenação ao pagamento dos aluguéis, pautou-se nos recibos de mov. 75.2 a 75.8, com a efetiva entrega das chaves em 20 de Abril de 2021, de mov. 122.4. Contudo a decisão baseou-se que as chaves foram entregues em 20/04/2021, mediante e-mail de mov. 122.4 entre o escritório jurídico e a Imobiliária Dourada, sendo administradora e autora em conjunto com a proprietário do imóvel, documento este apresentado em impugnação a contestação;b) a decisão que estabelece o pagamento de aluguel até 20.04.2021 é nula, visto que aos Réus não fora oportunizada a ampla defesa e contraditório, referente aos documentos de seq. 122, violando a decisão o art. 437, § 1º do CPC, cerceando assim a defesa dos réus. O erro in procedendo, não oportunizou a manifestação sobre documentos relevantes e influentes para o deslinde da causa, sendo inclusive tal documento fundamento para a decisão atacada, configurando assim a nulidade da sentença por cerceamento de defesa;c) a intimação dos réus para manifestação sobre tais documentos deveria ter ocorrido, por tal violação afrontou os princípios constitucionais da ampla defesa e contraditório, onde deve ocorrer a anulação do processo a partir da juntada de tais documentos de mov. 122, assegurando as garantias constitucionais aos réus;d) a efetiva entrega das chaves ocorreu em 08.01.2021, sendo que ocorreu a vistoria final de forma unilateral em 11.02.2021;e) a sentença determinou o pagamento de aluguéis e acessórios conforme os recibos anexos no seq. 75.2 a 75.8, contudo o recibo de seq. 75.8 inclui despesas referente a água, a qual juntamente com as despesas de energia, a condenação foi excluída em razão de ser caráter pessoal, não existindo provas de que a Apelada efetuou os pagamentos, passível de ser ressarcida, merecendo reforma o dispositivo neste sentido, além de excluir os aluguéis e acessórios após 08.01.2021, data da efetiva entrega das chaves;f) a rescisão contratual ocorreu no momento que o imóvel fora desocupado voluntariamente e realizada a entrega das chaves do imóvel, ocorrendo a perda de objeto superveniente. Assim a Apelada não tem mais a necessidade da medida postulada para sustentar a vantagem pretendida, ausente o interesse processual, convergindo para extinção sem resolução de mérito;g) a multa contratual aplicada sob o fundamento de que o Apelante deu causa a rescisão contratual, em decorrência de suposto inadimplemento, não deve prosperar visto que acarreta bis in idem, vez que a bonificação de pontualidade e multa contratual, relacionado ao aluguel possuem a mesma natureza, incidindo ainda a correção monetária e juros moratórios.
Por tais razões pugna pelo conhecimento e provimento do recurso para reformar a sentença.
As contrarrazões foram juntadas nos mov. 212.1, 213.1 e 214.1.
É a breve exposição.


II - VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO:
APELAÇÃO 1 - ANA AMELIA BALDANI:
O recurso foi tempestivamente ofertado e preenche os demais requisitos de admissibilidade, motivo pelo qual deve ser conhecido.
Busca a recorrente a reforma do tópico específico da sentença que deixou de condenar os réus ao pagamento de indenização pela reparação e reposição do imóvel. Alega que juntou três orçamentos de empresas imparciais e distintas, apontando os valores para reposição e que o valor integral dos reparos deve ser pago pelo inquilino e fiadores.
Contudo, sem razão.
O artigo 23, inciso III da Lei 8.245/91 disciplina que:
Art. 23. O locatário é obrigado a:[...]III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
Nesse particular, o laudo de vistoria de entrada e de saída do imóvel são imprescindíveis para fins de especificar o estado em que o imóvel foi entregue ao locatário e devolvido ao locador, para fins de eventual condenação do locatário ao pagamento de indenizações suplementares.
Assim, o ônus de demonstração do estado anterior do imóvel é da autora/locatária, assim como a ocorrência das avarias devido à má utilização pelo locatário no curso da relação locatícia, e tal comprovação só se adquire através do Laudo de Vistoria de Entrada e Saída do Imóvel.
No mais, tem-se que a notificação do inquilino para que compareça ao imóvel de modo a acompanhar a vistoria é imprescindível, não sendo tolerado, para fins de fixação de indenização por reparos, laudo de vistoria unilateralmente produzido.
Neste sentido:
RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE COBRANÇA – CONTRATO DE LOCAÇÃO – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS – INSURGÊNCIA DA REQUERIDA/FIADORA – MULTA COMPENSATÓRIA CUMULADA COM BONIFICAÇÃO – BIS IN IDEM –FATOS GERADORES IDÊNTICOS – AFASTAMENTO DA PERDA DE BONIFICAÇÃO – REPAROS REALIZADOS PELO APELADO NO IMÓVEL – VISTORIA FINAL UNILATERAL – AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA DO LOCATÁRIO OU DA FIADORA – AVARIAS NÃO DEMONSTRADAS – CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE VALORES A TÍTULO DE REPAROS NO IMÓVEL AFASTADA – REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA – RECURSO PROVIDO (TJPR - 18ª C.Cível - 0034345-12.2016.8.16.0001 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADORA DENISE KRUGER PEREIRA -
J. 10.05.2021) grifou-se
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. DEMANDA DIRECIONADA À LOCATÁRIA E AOS FIADORES. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. CONDENAÇÃO SOLIDÁRIA AO PAGAMENTO DE ALUGUEIS, TAXAS CONDOMINIAIS, TAXA DE MUDANÇA E CONTAS DE ENERGIA ELÉTRICA. RECURSO DO AUTOR E DOS FIADORES.1. RECURSO DOS FIADORES.1.1. PEDIDO DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO, SUSCITADA PELO AUTOR EM CONTRARRAZÕES. REJEIÇÃO. ATAQUE AOS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA. OCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE.- Considerando que os réus fiadores atacaram diretamente os fundamentos expostos na sentença, esmiuçando as razões pelas entendem que ela deve ser parcialmente reformada, não há que falar em ofensa ao princípio da dialeticidade e, por conseguinte, em não conhecimento do recurso.1.2. MÉRITO RECURSAL. COBRANÇA TAXAS CONDOMINIAIS. POSSIBILIDADE. ALEGAÇÃO DE QUE REFERIDOS VALORES JÁ FORAM QUITADOS POR ELES PRÓPRIOS (FIADORES). INOVAÇÃO RECURSAL. ALEGAÇÃO DESPROVIDA DE LASTRO PROBATÓRIO. DECLARAÇÃO DE QUITAÇÃO APRESENTADA PELO AUTOR. PRESUNÇÃO DE QUE ELE EFETUOU A QUITAÇÃO E, PORTANTO, FAZ JUS À RESTITUIÇÃO. VALORES REFERENTES À ENERGIA ELÉTRICA. FATURAS EM NOME DE TERCEIRO. IRREVELÂNCIA, EM VIRTUDE DE SE REFERIREM AO IMÓVEL LOCADO. BENEFÍCIO DE ORDEM. RENÚNCIA EXPRESSA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS FIADORES. PRORROGAÇÃO DO CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO. PREVISÃO CONTRATUAL DE QUE A RESPONSABILIDADE DOS FIADORES PERMANECERIA ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. RESPONSABILIDADE QUE SÓ SERIA AFASTADA SE HOUVESSE EXONERAÇÃO DA FIANÇA. PRECEDENTES DO STJ. CONDENAÇÃO MANTIDA.- A alegação de que as taxas condominiais foram quitadas pelos próprios fiadores, além de consubstanciar inovação recursal, não encontra amparo nas provas dos autos.- Considerando que o autor colacionou declaração de quitação emitida pelo condomínio, possível presumir que foi ele quem efetuou o pagamento da verba, fazendo jus, portanto, à correspondente restituição.- É irrelevante o fato de as faturas de energia elétrica estarem em nome de terceira pessoa, porquanto se referem ao imóvel objeto do contrato de locação.- Havendo previsão contratual de que as despesas com energia elétrica devem ser arcadas pela locatária e pelos fiadores, mantém-se a condenação determinada na sentença, sendo desinfluente perquirir-se se a verba foi ou não paga pelo locador.- Tendo em vista que o contrato assinado pelas partes previu expressamente a renúncia do benefício de ordem pelos fiadores, não podem eles, agora, invocá-lo para se isentar da responsabilidade solidária.- De acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, "prorrogado o contrato de locação, e havendo cláusula expressa deresponsabilidade do fiador até a entrega das chaves, responderá ogarantidor pelas obrigações posteriores, nos termos do art. 39 daLei 8.245/91, salvo se exonerar-se da fiança na forma do art. 835 doCC/2002. Incidência da Súmula 83 do STJ" (AgInt no REsp1.703.400/SC, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 24/08/2020, DJe de 28/08/2020)” (STJ – AgInt no REsp nº 1893749/PR, Quarta Turma, Rel. Min. Raul Araújo, DJ: 10.05.2021).2. RECURSO DO AUTOR. REPAROS NO IMÓVEL. VISTORIA FINAL REALIZADA SEM PRÉVIA NOTIFICAÇÃO DA LOCATÁRIA E DOS FIADORES. ABANDONO DO IMÓVEL PELA LOCATÁRIA QUE NÃO ISENTA O LOCADOR DE NOTIFICAR AO MENOS OS FIADORES. LAUDO UNILATERAL DESACOMPANHADO DE FOTOGRAFIAS E NÃO CORROBORADO POR OUTROS MEIOS DE PROVA. IMPOSSIBILIDADE DE CONDENAÇÃO. TAXA DE VISTORIA. CONDENAÇÃO. ÔNUS SUCUMBENCIAL. DISTRIBUIÇÃO IGUALITÁRIA ENTRE AS PARTES. MANUTENÇÃO.- Conquanto a locatária tenha deixado as chaves na portaria do prédio, ao invés de entregá-las ao proprietário ou à imobiliária, caberia ao locador ter procedido ao menos à notificação dos fiadores para acompanhamento da vistoria final.- Para além da ausência de notificação, o laudo apresentado de forma unilateral está desacompanhado de fotografias e foi impugnado pela locatária, de sorte que caberia ao autor ter produzido provas hábeis a ratificar o seu conteúdo, o que não ocorreu.- Embora o teor do laudo de vistoria deva ser desconsiderado, o custo pela sua realização deve ser imputado à parte ré, por se tratar de verba acessória à locação.- Conquanto a maior parte dos pedidos formulados pelo autor tenha sido acolhida, fato é que aqueles julgados improcedentes representam praticamente metade do valor total almejado, restando acertada a sentença ao imputar o ônus sucumbencial a ambas as partes, em igual proporção.- Em virtude da regra exposta no art. 85, § 11, do CPC, majora-se a verba honorária a que foram condenados os réus para 11% (onze por cento) sobre o valor da condenação.Recurso 01 conhecido e não provido.Recurso 02 conhecido e parcialmente provido. (TJPR - 18ª C.Cível - 0022545-40.2019.8.16.0014 - Londrina -
Rel.: DESEMBARGADOR PERICLES BELLUSCI DE BATISTA PEREIRA -
J. 06.12.2021) grifou-se
No caso dos autos, não restou comprovado a notificação do inquilino acerca da realização do laudo de vistoria final. Observa-se que o documento de mov. 43.4 está datado de 11/02/2021, sendo que as conversas via aplicativo whatsapp e e-mails juntados nos mov. 122.2 e 122.3 são do mês de março/2021, posteriores, portanto, à realização do laudo.
Ademais, na impugnação à contestação apresentada no mov. 122.1 a parte autora não nega que não tenha notificado o locatário a respeito da realização do laudo, mas apenas aduz que não se pode eximi-lo do pagamento dos reparos.
Nesse sentido, a manifestação da autora apenas corrobora o entendimento de que o termo de vistoria fora elaborado de forma unilateral, sem assegurar ao locatário ou à fiadora a participação na diligência.
Além disso, o laudo apresentado de forma unilateral está desacompanhado de fotografias e foi impugnado pela locatária, de sorte que caberia ao autor ter produzido provas hábeis a ratificar o seu conteúdo, o que não ocorreu.
Forte em tais premissas, deve ser mantida a sentença que entendeu pela impossibilidade de condenação dos réus ao pagamento de indenização pela reposição do imóvel, eis que não se desincumbiram do ônus de comprovar fato constitutivo de seu direito, nos termos do artigo 373, inciso I do CPC.
Logo, voto no sentido de negar provimento ao recurso, nos termos da fundamentação.
APELAÇÃO 2 - JURANDIR HAUSER E JOSMAILIA DE OLIVEIRA HAUSER:
O recurso foi tempestivamente ofertado e preenche os demais requisitos de admissibilidade, motivo pelo qual deve ser conhecido.
No mérito, pretendem os recorrentes o afastamento da condenação ao pagamento dos alugueres vencidos e demais consectários do contrato de locação, ao argumento de que a partir da prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado, a obrigação dos fiadores extinguiu-se, tendo em vista que jamais anuíram em permanecer com encargo da fiança, antes aceito apenas por prazo determinado.
Afirmam que em 17 de janeiro de 2017 promoveram a notificação extrajudicial tanto da Apelada ANA AMÉLIA BALDAN, quanto da sua representante legal, DOURADA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, onde informaram a intenção de exonerar-se da fiança prestada ao primeiro Requerido Delmar.
O contrato de locação foi juntado no mov. 1.6, possuindo como prazo inicial e 12 meses, iniciando-se em 18/01/2011 até 17/01/2012, período no qual ocorreu a prorrogação automática, vigendo até a data da propositura da ação, por prazo indeterminado.
Vê-se que os fiadores não se insurgiram quando da prorrogação automática do contrato, não havendo que se falar em exoneração da garantia, mesmo porque, nos termos do artigo 39 da Lei 8.245/91, as garantias da locação se estendem até a efetiva devolução do imóvel ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, conforme se vê:
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.
A corroborar:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DO FIADOR. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. MANUTENÇÃO. CONTRATO PRORROGADO POR PRAZO INDETERMINADO. PREVISÃO CONTRATUAL DE RESPONSABILIDADE DO FIADOR QUE PERDURA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. INTELIGÊNCIA DO ART. 39 DA LEI DE LOCAÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVA DE EXONERAÇÃO NOS TERMOS DO ART. 835 DO CC. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 214 DO STJ AO CASO. 1. A JURISPRUDÊNCIA DO STJ FIRMOU O ENTENDIMENTO DE QUE, TRATANDO-SE DE LOCAÇÃO PREDIAL URBANA CONTRATADA À LUZ DA REDAÇÃO PRIMITIVA DO ART. 39 DA LEI DO INQUILINATO, SUBSISTE A FIANÇA PRESTADA NA HIPÓTESE DE PRORROGAÇÃO DO CONTRATO - INCLUSIVE ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES -, DESDE QUE HAJA CLÁUSULA EXPRESSA NESSE SENTIDO. (AGINT NO ARESP 1274030/GO, REL. MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, JULGADO EM 02/08/2018, DJE 09/08/2018).2. NA LINHA DA ATUAL JURISPRUDÊNCIA DA TERCEIRA SEÇÃO DESTA CORTE, NÃO SENDO HIPÓTESE DE ADITAMENTO, MAS DE PRORROGAÇÃO CONTRATUAL, A QUE OS FIADORES COMPROMETERAM-SE ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES, TEM-SE COMO INAPLICÁVEL O ENUNCIADO DE N.º 214 DE NOSSA SÚMULA. (AGRG NO AG 1217095/RJ, REL. MINISTRO HAROLDO RODRIGUES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/CE), SEXTA TURMA, JULGADO EM 16/03/2010, DJE 07/06/2010).3. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJPR - 12ª C.CÍVEL - 0007512-63.2013.8.16.0129 - PARANAGUÁ -
REL.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU LUCIANO CARRASCO FALAVINHA SOUZA -
J. 17.07.2019)
E quanto às notificações extrajudiciais enviadas ao locatário em 04/05/2016 e 16/01/2017 (mov. 46.3 e 46.5), tem-se que igualmente não podem ser consideradas para fim de desonerar os fiadores, na medida em que o contrato de fiança contém cláusula expressa de renúncia ao direito de exoneração, conforme se vê:

Assim, porque válida a cláusula que estipula a renúncia ao direito de exoneração da fiança, deve ser mantida a sentença que condenou os réus, solidariamente, ao pagamento dos débitos oriundos do contrato de locação firmado entre as partes.
A corroborar:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. INSURGÊNCIA DA PARTE RÉ CONTRA A DECISÃO QUE DEFERIU A LIMINAR DE ORDEM DE DESPEJO. 1. ALEGAÇÃO DA EXISTÊNCIA DE GARANTIA NO CONTRATO. ACOLHIMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO CELEBRADO COM GARANTIA FIDEJUSSÓRIA DE FIANÇA, EXPRESSAMENTE PACTUADA ATÉ A ENTREGA DEFINITIVA DAS CHAVES. ADITIVOS CONTRATUAIS QUE NÃO EXCLUÍRAM OU ALTERARAM AS DISPOSIÇÕES CONTRATUAIS SUBSTANCIALMENTE. 2. FALTA DE ASSINATURA DOS FIADORES NOS TERMOS ADITIVOS. IRRELEVÂNCIA. EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE RENÚNCIA AO DIREITO DE EXONERAÇÃO DA GARANTIA, BEM COMO ESTIPULAÇÃO DE QUE ESTA TEM VALIDADE ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. 3. INAPLICABILIDADE DO ARTIGO 59, §1º, INCISO IX, DA LEI DE LOCAÇÃO. DECISÃO REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJPR - 18ª C.Cível - 0071714-04.2020.8.16.0000 - São José dos Pinhais -
Rel.: JUÍZA DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU LUCIANE BORTOLETO -
J. 22.03.2021)
Logo, voto no sentido de negar provimento ao recurso, nos termos da fundamentação.
APELAÇÃO 3 - DELMAR JOSÉ PIMENTEL JUNIOR:
O recurso foi tempestivamente ofertado e preenche os demais requisitos de admissibilidade, motivo pelo qual deve ser conhecido.
De início, destaco que alegação de nulidade da sentença por cerceamento de defesa deve ser rejeitada.
O apelante alega que não foi oportunizada a ampla defesa e contraditório referente aos documentos de mov. 122 e seguintes, o que viola o art. 437, § 1º do CPC.
Contudo, vê-se que após a juntada dos documentos, o apelante teve a oportunidade de se manifestar, o que efetivamente fez nos mov. 137.1 e 165.1, não havendo que se falar em necessidade de intimação específica para manifestação sobre os documentos juntados, eis que o teve pleno acesso aos autos, sendo a manifestação sobre os documentos juntados parte do ofício desempenhado pelo nobre causídico da parte.
Logo, não há que se falar em cerceamento de defesa, pelo que resta afastada a preliminar suscitada.
No mérito, o primeiro ponto de insurgência recursal diz respeito a data da entrega das chaves. Afirma a efetiva entrega das chaves ocorreu em 08.01.2021 e não em 20/04/2021, como consignado em sentença.
Entretanto, da análise do caderno processual, não se vislumbra que o réu tenha comprovado a efetiva entrega das chaves na data indicada, o que poderia ser feito através da juntada do termo da entrega de chaves, documento este que não acompanhou a contestação de mov. 115.1, tampouco foi juntado em momento posterior.
Outrossim, o e-mail de mov. 122.4 indica que as chaves só foram efetivamente entregues em 09/04/2021, após o réu as ter retirado para realizar reparos no imóvel.
Assim, tem-se que o recorrente continuou com a posse das chaves para realização dos reparos, de modo que se manteve obrigado aos termos contratuais até a efetiva entrega das chaves, conforme §1º da cláusula 2ª do instrumento contratual de mov. 1.6.
Nesse sentido, o entendimento jurisprudencial dominante é no sentido de que a entrega das chaves é o marco da rescisão do contrato de locação, bem como a prova da desocupação do imóvel pelo locatário, razão pela qual deve ele arcar com os encargos locatícios até tal data. Confira-se:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO E COBRANÇA DE ALUGUÉIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. CONTROVÉRSIA QUANTO AO TERMO FINAL DE COBRANÇA DOS ALUGUÉIS. ÔNUS DO LOCATÁRIO COMPROVAR A DEVOLUÇÃO DO BEM MEDIANTE ENTREGA DAS CHAVES (ART. 373, II, CPC). ALEGADA NOTIFICAÇÃO DA LOCADORA QUANTO À ENTREGA DAS CHAVES NÃO COMPROVADA. IMÓVEL REAVIDO APENAS COM O CUMPRIMENTO DO MANDADO DE IMISSÃO DE POSSE NO CURSO DO PROCESSO. ALUGUÉIS DEVIDOS ATÉ ESSA DATA. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJPR - 18ª C.Cível - 0038704-13.2014.8.16.0021 - Cascavel -
Rel.: Desembargador Espedito Reis do Amaral -
J. 22.06.2020)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUÉIS C/C COBRANÇA. SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS INICIAIS. APELO DO RÉU. JUSTIÇA GRATUITA. INDEFERIMENTO REALIZADO NA SENTENÇA. DECLARAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA RELATIVA.HIPOSSUFICIÊNCIA FINANCEIRA NÃO COMPROVADA. ELEMENTOS CONSTANTES DOS AUTOS A INDICAR O CONTRÁRIO. INTERPRETAÇÃO DO ARTIGO 99, PARÁGRAFO 3º, DO CPC EM CONFORMIDADE COM O ARTIGO 5º, LXXIV, DA CF C/C ARTIGO 98 DO CPC.CONTRATO DE LOCAÇÃO. POSSIBILIDADE DE O LOCADOR FIRMAR CONTRATO DE LOCAÇÃO, MESMO NÃO SENDO PROPRIETÁRIO, PORÉM NA QUALIDADE DE POSSUIDOR. ALEGAÇÃO DO LOCATÁRIO DE QUE DESOCUPOU O IMÓVEL E TRANSFERIU O NEGÓCIO EXISTENTE NO IMÓVEL A TERCEIROS. INOCORRÊNCIA. EXTINÇÃO DO CONTRATO SE DÁ COM A ENTREGA DAS CHAVES OU COMPROVAÇÃO DE RECUSA EM RECEBÊ-LAS PELO LOCADOR. NÃO COMPROVAÇÃO. FORTES INDÍCIOS DE QUE O LOCATÁRIO AINDA CONTINUA COM O SEU NEGÓCIO NO IMÓVEL POR INTERPOSTA PESSOA. RÉU/APELANTE QUE NÃO SE DESICUMBIU DE SEU ÔNUS PROBATÓRIO EM COMPROVAR A ENTREGA DAS CHAVES OU ENTREGA DO IMÓVEL. SENTENÇA MANTIDA. SUCUMBÊNCIA RECURSAL. CABIMENTO.RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 17ª C.Cível - 0018613-63.2018.8.16.0019 - Ponta Grossa -
Rel.: Juíza Sandra Bauermann -
J. 17.08.2020) grifou-se.
Portanto, irretocável a sentença neste ponto.
O segundo ponto de insurgência diz respeito a condenação da parte ao pagamento de despesas referente a água e energia, as quais, por possuírem caráter pessoal, bem como pelo fato da apelada que não comprovou ter realizado os pagamentos, devem ser excluídas.
Neste particular, razão assiste ao apelante, tendo em vista que a sentença fundamentou a impossibilidade de cobrança dos tributos, conforme se vê do trecho extraído:
No evento 43 a autora juntou faturas em atraso da Copel e Sanepar em relação ao imóvel. Quanto ao fornecimento de energia elétrica, o Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o pagamento se trata de obrigação de natureza pessoal, ou seja, de quem usufruiu do serviço e não propter rem (própria da coisa), senão vejamos:PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. CONTRATO DE FORNECIMENTO DE ENERGIA ELÉTRICA EM NOME DE TERCEIRO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO LOCATÁRIAS. ILEGITIMIDADE. 1. O entendimento consolidado nesta Corte é de que "o débito, tanto de água como de energia elétrica, é de natureza pessoal, não se caracterizando como obrigação de natureza propter rem" (AgRg no REsp 1256305/SP, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 13/09/2011, DJe 19/09/2011). 2. (AgInt no AREsp 1105681/SP, Rel. Ministro GURGEL DE FARIA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 18/09/2018, DJe 09/10/2018). ADMINISTRATIVO. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO MONITÓRIA. ENERGIA ELÉTRICA. OBRIGAÇÃO PESSOAL. PRECEDENTES. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que a obrigação de pagar pelo serviço prestado pela agravante - fornecimento de água - é destituída da natureza jurídica de obrigação propter rem, pois não se vincula à titularidade do bem, mas ao sujeito que manifesta vontade de receber os serviços" (AgRg no Ag 1.323.564/SP, Rel. Min. HERMAN BENJAMIN, Segunda Turma, DJe 2/2/11). 2. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp 2.223/GO, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 16/06/2014, DJe 01/07/2014). Desta forma, tem-se que o débito existente está atrelado ao nome do autor e não ao imóvel. Além disso, não há qualquer prova nos autos de que a autora tenha promovido a quitação, o que justificaria o ressarcimento. Ademais, o credor dos débitos não é a autora e sim as respectivas concessionárias, fornecedoras dos serviços públicos. Consigne-se, ainda, que ciente de sua obrigação frente à Concessionária, o réu demonstrou nos autos que requereu o parcelamento do débito.Portanto, o pedido de condenação do réu ao pagamento dos débitos referente à água e luz não se sustenta.
Assim, muito embora tenha constado na parte dispositiva da sentença a condenação ao pagamento dos alugueis e acessórios indicados nos recibos de mov. 75.2 e 75.8, tem-se que esta determinação contrasta com o que restou fundamentado, na medida que a planilha de mov. 75.8 incluiu débitos com energia elétrica e água.
Logo, o recurso comporta acolhida neste ponto, para determinar a exclusão dos débitos relativos à energia elétrica e água, conforme fundamentação supra.
Seguindo adiante, insurge-se o recorrente contra a fixação da multa contratual, argumentando que não deu causa à rescisão contratual, e que configura bis in idem, vez que cobrada juntamente com a bonificação de pontualidade.
Contudo, sem razão.
Restou estipulado na cláusula 7ª do contrato, a incidência de multa contratual de 10% sobre o valor de doze meses de aluguel para a parte que der causa à rescisão do contrato.
No caso dos autos, restou demonstrado que a rescisão se deu por culpa do apelante, que não efetuou os pagamentos dos alugueis e acessórios locatícios, razão pela qual deve ser condenado ao pagamento da multa contratualmente prevista.
Outrossim, a não incidência da bonificação por pontualidade e a aplicação cláusula penal por violação contratual não configura prática abusiva, já que não se confundem, possuindo naturezas distintas: a primeira corresponde à bonificação dada pelo proprietário para pagamento antes do vencimento da dívida, e a segunda refere-se ao inadimplemento da obrigação, sejam os alugueres e/ou os acessórios da locação.
Nesta direção, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que de que a perda do abono de pontualidade, somado à multa moratória, não constitui bis in idem, conforme se vê:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PERDA DO ABONO DE PONTUALIDADE E INCIDÊNCIA DA MULTA MORATÓRIA. BIS IN IDEM NÃO CONFIGURADO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. APLICAÇÃO DA MULTA. AFASTAMENTO. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte Superior tem considerado legítima a incidência do "desconto de pontualidade", não havendo falar em multa moratória disfarçada. 2. Nos casos em que o recurso especial não é admitido com fundamento no enunciado n. 83 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, a impugnação deve indicar precedentes contemporâneos ou supervenientes aos mencionados na decisão combatida, demonstrando-se que outro é o entendimento jurisprudencial desta Corte. 3. Com relação à conclusão pela litigância de má-fé, a reforma do julgado demandaria o reexame do contexto fático-probatório, procedimento vedado na estreita via do recurso especial, nos termos da Súmula n. 7/STJ. 4. Consoante iterativa jurisprudência desta Corte, a incidência da Súmula n. 7/STJ impede o conhecimento do recurso lastreado, também, pela alínea c do permissivo constitucional, uma vez que falta identidade entre os paradigmas apresentados e os fundamentos do acórdão, tendo em vista a situação fática de cada caso. 5. Agravo interno improvido. (AgInt no REsp 1894518/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/03/2021, DJe 03/03/2021)
Logo, a sentença deve ser mantida neste ponto.
CONCLUSÃO:
Em suma, voto no sentido de:a) negar provimento ao recurso de Apelação 1 interposto por ANA AMELIA BALDANI;b) negar provimento ao recurso de Apelação 2 interposto por JURANDIR HAUSER E JOSMAILIA DE OLIVEIRA HAUSER; ec) dar parcial provimento ao recurso de apelação 3 interposto por DELMAR JOSÉ PIMENTEL JUNIOR para determinar a exclusão da condenação dos débitos relativos à energia elétrica e água, nos termos da fundamentação.
Por fim, destaco que o parcial provimento do recurso de apelação interposto pelo réu Delmar não implica em significativa mudança no resulta da demanda (ganhos e perdas), razão pela qual mantenho a distribuição do ônus sucumbencial tal qual fixada em sentença.
Ante o parcial provimento do recurso, incabível a aplicação do art. 85, § 11 do CPC.