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Processo:

RELATÓRIOTrata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta em face da r. sentença de mov. 346.1 proferida nos autos de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C PERDAS E DANOS autuada sob nº 0064889-75.2015.8.16.0014, movida por CONSTRUTORA ABUSSAFE LTDA em face de JOSÉ BAPTISTA NETO e sua esposa LINDAMIRA PEREIRA RAMOS.Por brevidade, valho-me do relatório lançado na sentença, prolatada pelo Exmo. Juiz de Direito Matheus Orlandi Mendes:“Construtora Abussafe Ltda., já qualificada nos autos em epígrafe, apresentou a presente ação em face de José Baptista Neto e Lindamira Pereira Ramos, também já qualificados. Alegou a autora, em síntese, que, através de contrato de compra e venda, vendeu aos réus imóvel constituído pelo lote 20, quadra 08, situado no Residencial Abussafe, nesta Comarca, pelo valor de R$13.213,20 (treze mil duzentos e treze reais e vinte centavos), corrigidas anualmente pelo IPC mais juros de 1% ao mês a partir da data da compra, sendo que a primeira parcela teria vencido em 10/08/2000, todavia, no decorrer de renegociações e refinanciamentos, os réus deixaram de pagar diversas parcelas (quarta à trigésima), bem como o IPTU. E, em sendo inviabilizado, pelo desinteresse dos réus, qualquer resolução do ensejo na via administrativa, arguiu a autora sua pretensão à rescisão contratual e à condenação dos réus ao pagamento de indenização pelas perdas e danos a que a submeteram, arguindo, de consequência e em sede de tutela antecipada, a necessidade de reintegração de posse do imóvel objeto da lide, considerando o esbulho possessório dos réus, isso porque interpelados judicialmente em 10/02/2015 e, mesmo assim, permaneceram inadimplentes com suas pendências financeiras. Para fins de instrução, juntou documentos. O pedido liminar foi indeferido (seq. 16) e a decisão restou irrecorrida. Citados (seqs. 27 e 28), os réus apresentaram contestação e documentos (seq. 33), arguindo a inépcia da inicial, por reputar incoerente a narrativa fática, bem como a irregularidade processual na representação da parte autora. No mérito, alegaram, de modo sucinto, terem adimplido substancialmente a avença e construído, no lote adquirido, uma casa. Afirmaram, por fim, serem inverídicas às alegações da autora e, portanto, pugnam pelo julgamento de improcedência dos pedidos iniciais. Oportunizado o contraditório, a autora apresentou réplica (seq. 38), rechaçando os argumentos elencados pelos réus e reafirmando o contido na inicial. As partes foram intimadas para especificarem as provas que pretendiam produzir (seq. 41), momento em que a autora pugnou pelo julgamento antecipado do feito (seq. 46) e os réus, por sua vez, requereram a produção de prova oral e pericial (seq. 49). O processo foi saneado (seq. 52), ocasião em que foram delimitadas as questões relevantes para solução da demanda e deferida a produção de prova pericial. Após inúmeras diligências para o pagamento dos honorários periciais, inviabilizado pela hipossuficiência financeira dos réus, inverteu-se o ônus da prova em favor destes, por existir nos autos relação de consumo (seq. 172). Nomeado o perito (seq. 197) e realizados os trabalhos periciais, o laudo foi juntado no seq. 324.2, seguido de seus esclarecimentos (seq. 336), sobre os quais ambas as partes se manifestaram (seqs. 331, 332, 343 e 344). Vieram-me, então, conclusos para sentença. É o relatório. Decido”.A sentença foi pela procedência da demanda, “para o fim de declarar rescindidos os contratos celebrados entre as partes, determinando a imediata reintegração da autora na posse do bem imóvel objeto da lide, condenando os réus, solidariamente, ao pagamento, a título de perdas e danos, de aluguéis no valor de 0,5% sobre o valor venal do imóvel, devidos desde a imissão de sua posse até a data da efetiva desocupação”.Os réus/apelantes se insurgem contra a sentença aduzindo que:a)- restou comprovado que a totalidade da dívida foi quase quitada pelos apelantes, como se vê da impugnação ao laudo pericial;b)- o Juiz de primeiro grau deixou de analisar os comprovantes de pagamentos apresentados, o que demonstra ter havido cerceamento de defesa;c)- não houve apreciação do pedido de justiça gratuita, ainda que devidamente demonstrado nos autos.Assim, requer: i) o deferimento ao pedido de gratuidade judicial, ii) a cassação da sentença face ao cerceamento de defesa, com remessa ao perito, em primeiro grau, nos termos da impugnação no mov. 344.1; iii) no mérito, a reforma da sentença para declarar quitados os pagamentos comprovados, declarando nulos os acordos abusivos impostos aos apelantes, com retorno dos autos juízo de origem para recálculo do valor devido pelos recorrentes.O apelado, ainda que devidamente intimado (mov. 356.1), se manteve silente deixando de apresentar as contrarrazões.Subiram os autos e vieram-me conclusos.É o relatório.

FUNDAMENTAÇÃO E VOTO- JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE RECURSALO apelo é cabível e tempestivo, devendo ser observado que a parte apelante, por ser beneficiária da justiça gratuita (mov. 77.1/origem), está dispensada do preparo recursal.Quanto à gratuidade judicial, embora os apelantes afirmem que o tema tenha sido olvidado pelo Juízo de primeiro grau, vê-se da mencionada decisão de mov. 77.1 que o pleito foi apreciado, tendo havido o deferimento da gratuidade.Assim, não há interesse processual no ponto, de modo que deixo de conhecer nesta parte o recurso.- MÉRITONa parte conhecida, tenho que não assiste razão aos apelantes, devendo a sentença ser mantida integralmente.Senão vejamos.Em síntese, trata-se de ação rescisória relativa a contrato de compra e venda de imóvel em que os apelantes, compradores, deixaram de adimplir as parcelas pactuadas. A autora, apelada, além da rescisão, requer ainda a indenização pelas perdas e danos, bem como a reintegração de posse do imóvel. Afirmam os recorrentes que houve o adimplemento substancial da dívida e que o Juízo a quo deixou de apreciar os comprovantes de pagamento.Todavia, compulsando os autos, não é o que se dessume das provas produzidas.Note-se que o Juízo singular inverteu o ônus da prova (mov. 172.1) em favor dos réus/apelantes, incumbindo a CONSTRUTORA ABUSSAFE LTDA, apelada, de demonstrar os pontos controversos fáticos fixados no despacho saneador (mov. 52.1) – valor atualizado da dívida, responsabilidade dos réus pela rescisão e pelos danos alegados, existência de benfeitorias no imóvel. A inversão referida ocorreu por ter reconhecido o julgador presente a relação de consumo.Na mesma decisão (mov. 172.1), o Juiz entendeu imprescindível a realização de prova pericial contábil para aferição do valor atualizado da dívida – considerando todas as negociações havidas, bem como o abatimento de todo montante quitado pela parte ré. Assim, de ofício, determinou a produção da prova pericial.A autora/apelante peticionou (mov. 180.1) colacionando informações e demonstrações acerca das provas determinadas.Considerando documentos e provas trazidos aos autos, o laudo pericial respectivo (mov. 324.2), consignou que, consideradas as negociações havidas “e em que pese a apresentação de diversos comprovantes de pagamento apensados nos movs. 33.7 e 33.3, restou prejudicado o recálculo da evolução completa de relação havida entre as partes (...) uma vez que não foi apresentada a conta gráfica completa da operação, contendo os pagamentos efetuados, eventuais encargos moratórios cobrados, bem como informações específicas sobre eventuais taxas de juros aplicadas e a forma de apuração das parcelas em todas as renegociações havidas, embora solicitadas pela perícia...”. Conclui, no entanto, que em vista das renegociações havidas ao longo da relação contratual – foram promovidas cinco renegociações cujos respectivos acordos estão nos movs. 38.2 a 38.6 – e à vista da aludida ausência de conta gráfica completa da operação, há de se considerar, para apuração dos débitos, o último acordo (mov. 38.6) celebrado em 11/03/2013.O documento é termo de confissão e renegociação de dívida no qual restou pactuado entre as partes que os réus/apelantes pagariam à autora/apelada cinquenta parcelas de R$ 500,00, sendo a primeira no dia 10/04/2013 e as demais todo dia 10 de cada mês até a quitação.Acerca deste último acordo, afirmou o perito:“Desta forma, a perícia considerou as 50 parcelas pactuadas no valor inicial de R$ 500,00, inerente a última renegociação havida em 11/03/2013, bem como as parcelas indicadas como vencidas e não pagas pelos Requeridos no ‘Extrato de Cliente’ apensado no mov. 233.2. (...) De acordo com o ‘Extrato de Cliente’, apensado no mov. 233.2, depreende-se que houve o pagamento de 3 parcelas (‘1’ a ‘3’), restando 47 parcelas vencidas e não pagas (‘4’ a ‘50’).Desta forma, apura-se em abril/2020 (data do extrato das parcelas pendentes apresentado – mov. 233.2), o saldo devedor em desfavor dos Requeridos no montante de R$ 50.352,69”.Vê-se, portanto, que as provas apresentadas apontam para a validade do referido acordo, devendo servir de baliza para a solução da demanda.Neste sentido, constata-se que o alegado adimplemento substancial da dívida não ocorreu, eis que das 50 parcelas pactuadas no mencionado acordo, apenas 3 foram pagas.A respeito da teoria do adimplemento substancial, impende dizer que o Código Civil não a traz de forma expressa, decorrendo dos princípios gerais do direito, da doutrina e jurisprudência. O adimplemento substancial, segundo a IV Jornada de Direito Civil, consoante Enunciado 361, diz com a função social do contrato e boa-fé entre os contratantes:“Arts. 421, 422 e 475. O adimplemento substancial decorre dos princípios gerais contratuais, de modo a fazer preponderar a função social do contrato e o princípio da boa-fé objetiva, balizando a aplicação do art. 475.”Por sua vez o art. 475 assim dispõe:Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.Considerando o art. 475 e o enunciado trazido, tem-se que eventual inadimplemento contratual não implica necessariamente na resolução do contrato se parte considerável da avença foi cumprida, deixando de ser integralmente adimplida por impossibilidade financeira de parte que está de boa-fé.Na experiência dos tribunais, tem-se entendido que o adimplemento substancial deve ser reconhecido a partir do cumprimento de mais de 80% do contrato, como se extrai do REsp n. 469.577/SC (STJ, relator Ministro Ruy Rosado de Aguiar, Quarta Turma, julgado em 25/3/2003, DJ de 5/5/2003, p. 310.), ou, por outro exemplo, contrato em que falta apenas o pagamento da última prestação, como se extrai do REsp n. 272.739/MG:ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. Busca e apreensão. Falta da última prestação. Adimplemento substancial. O cumprimento do contrato de financiamento, com a falta apenas da última prestação, não autoriza o credor a lançar mão da ação de busca e apreensão, em lugar da cobrança da parcela faltante. O adimplemento substancial do contrato pelo devedor não autoriza ao credor a propositura de ação para a extinção do contrato, salvo se demonstrada a perda do interesse na continuidade da execução, que não é o caso. Na espécie, ainda houve a consignação judicial do valor da última parcela. Não atende à exigência da boa-fé objetiva a atitude do credor que desconhece esses fatos e promove a busca e apreensão, com pedido liminar de reintegração de posse. Recurso não conhecido. (STJ, REsp n. 272.739/MG, relator Ministro Ruy Rosado de Aguiar, Quarta Turma, julgado em 1/3/2001, DJ de 2/4/2001, p. 299, grifei)Insta, ainda, dizer que a teoria do inadimplemento contratual deve ter lugar para evitar o uso desequilibrado do direito de resolução do contrato por parte do credor, o que não se vê presente neste caso, pois, como já dito, os réus/apelantes inadimpliram somente 6% do total da dívida (ou seja, 3 parcelas das 50 acordadas).A respeito destas considerações, a sentença consignou acertadamente que:“(...) a existência do inadimplemento de diversas prestações da avença pelos réus, por si só, já daria guarida à pretensão da autora em ver rescindido o contrato, uma vez que hipótese expressa no contrato entabulado entre as partes, conforme esclarecido pelo laudo pericial (quesito “b” – seq. 324): ‘De acordo com o Contrato de Compromisso de Compra e Venda, apensado no mov. 1.5, depreende-se que, em caso de inadimplência dos Requeridos, poderá a Requerente pleitear a rescisão do referido contrato, possibilitando a reintegração de posse do imóvel’, de modo que qualquer outra consideração elencada posteriormente pelos réus não possuem o condão de afastarem a sua incontroversa inadimplência perante as obrigações contratuais atualmente vigentes entre as partes – provenientes do instrumento particular de confissão e renegociação de dívida assinado em 11/03/2013. No contrato referido, entabulou-se o pagamento de cinquenta parcelas no valor de R$500,00 (quinhentos reais), das quais quarenta e sete quedaram inadimplidas pelos réus, ainda que evidente tenha sido o esforço da autora na manutenção da relação jurídica entre as partes. Ressalte-se, portanto, que a inequivalência apontada pelos réus no valor original de venda do terreno e o montante que passou a ser cobrado no decorrer das renegociações, não se traduz em qualquer abusividade, como fizeram por argumentar, mas demonstra a evolução no mercado imobiliário e suas implicações monetárias na avença, até porque da data do compromisso de compra e venda, em setembro de 2000, e a última confissão de dívida dos réus, em março de 2013, já haviam transcorrido mais de dez anos, o que resulta, por certo, em consequências financeiras importantes, as quais não recairiam sobre os réus se tivessem adimplido com suas obrigações obedecendo os prazos previstos contratualmente”.Dessume-se, portanto, que consideradas as provas trazidas aos autos, inclusive os aventados comprovantes de pagamentos dos réus que supostamente não teriam sido computados para apuração de saldo devedor, a dívida inadimplida é relevante, de modo que não há falar em adimplemento substancial do contrato.Ademais, afirmam os apelantes que a confissão de dívida (mov. 38.6) é abusiva, devendo ser declarada nula.Mais uma vez sem razão os recorrentes. O instrumento particular de confissão de dívida e renegociação foi redigido em termos simples, objetivos e claros. Não contou com fórmulas financeiras complexas, nem se utilizou de cláusulas numerosas. Além do mais, está devidamente assinado pelos réus e pela autora. A propósito, vale colacionar excerto daquele acordo:Outrossim, vale dizer que, embora os apelantes defendam a abusividade do acordo, não apontam em que consiste a abusividade (se é do índice de juros, de sua capitalização, ou outro defeito), pelo contrário, apenas alegam de forma genérica a abusividade, em parcas razões de apelação.Portanto, conheço em parte do recurso e, na parte conhecida, nego-lhe provimento, mantendo hígida a bem lançada sentença.Considerando o desprovimento do recurso, se aplica o § 11 do art. 85 do CPC, restando majorados os honorários advocatícios para 12% sobre o valor da condenação.É como voto.