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Processo:

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível 0012738-43.2016.8.16.0194 Ap, 21ª Vara Cível, Foro Central, Comarca da Região Metropolitana de Curitiba, apelantes





JOSÉ ROBERTO VENTORINI e LUCIANA DE ARAUJO VENTORINI e apeladas BASCOL BRASIL SPE 6 – INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA LTDA. e PROPERTY BRASIL S. A.
I. RELATÓRIO
Apelação dos autores, no processo 0012738-43.2016.8.16.0194 de ação com pedidos de obrigação de entregar imóvel, declaração de nulidade de cláusula, indenização por danos emergentes, lucros cessantes e danos morais, repetição de valores, cobrança de multas moratória e compensatória, relacionados com contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, interposta contra a sentença de improcedência prolatada em 27.1.22 pela MM.ª Juíza de Direito Karine Pereti de Lima Antunes, que os condenou ao pagamento de custas e despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.Também foram rejeitados, pela mesma MM.ª Magistrada, em 7.3.22, embargos de declaração interpostos pelos autores.Resumo das razões recursais dos apelantes:(a) sustentaram a tempestividade da interposição do recurso;(b) historiaram que adquiriram o imóvel em 23.10.2014 (unidade 2002 da torre 1 e garagem 101), para entrega em novembro de 2014, com preço total de 680 mil reais; pagaram R$ 264.200,00 na assinatura, R$ 144.962,77 quarenta e cinco dias depois, R$ 59.939,73 mediante liberação de recursos do FGTS e adotaram medidas para obtenção de financiamento do restante – R$ 220.282,85; a entrega restou atrasada por 8 meses, com número inferior de elevadores e cobrança indevida de taxas; ingressaram com esta demanda; a sentença de improcedência entendeu que não houve mora na entrega por conta da cláusula de tolerância, não houve abusividade contratual, nem falha na prestação do serviços e tampouco ato ilícito; (c) a produção de prova oral foi indeferida pela decisão de mov. 75, mas a sentença entendeu justamente o contrário do que pretendiam comprovar; o intuito era provar que o imóvel somente foi disponibilizado em 17.7.15; a obra não foi concluída em março de 2015, apesar do ‘habite-se’, mas somente em julho de 2015; a responsabilidade dos apelados pelo atraso na obra; o descumprimento da obrigação relativa aos elevadores e os transtornos decorrentes; especificaram as provas (mov. 73); a sentença que a obra terminou em março de 2015, o que não é verdade e que o imóvel somente não foi entregue por demora na liberação do financiamento; não se oportunizou a comprovação das alegações; se o Tribunal entender que a causa não está madura para julgamento, requereram a cassação da sentença e a produção da prova oral na origem; (d) houve negativa de jurisdição na sentença, à medida que não analisou o pedido referente à ausência de instalação de elevadores, conforme memorial descritivo da obra (item IV, a, mov. 1.19); somente um elevador por torre atende ao piso da garagem/mezanino, enquanto a promessa era de DOIS ELEVADORES por torre atendendo ao mezanino; o projeto original - que produzia efeitos e que orientou a celebração do negócio pelos apelantes perante os apelados – previa a instalação de 4 (quatro) elevadores para atendimento no nível da garagem G2/Mezanino; ou seja, seriam disponibilizados 2 (dois) elevadores para cada torre para utilização da garagem G2/Mezanino; tal previsão que regeu a celebração do negócio entre as partes; o projeto foi unilateralmente descumprido pelo apelado, na medida em que somente foram instalados e disponibilizados 2 (dois) elevadores, um único por torre, para atendimento do nível da garagem G2/Mezanino; evidente a ilicitude contratual; sentiram-se enganados e materialmente lesados pela conduta ilícita do apelado, que frustrou deliberadamente o Projeto que utilizou para vender o apartamento aos apelantes; o descumprimento contratual dos apelados causa aos apelantes diversos inconvenientes, tais como ter que transitar com lixo, animais e também uma demanda maior do elevador que atende o hall da torre em que se localiza o apartamento dos apelantes; além disso, a disponibilização de um único elevador faz com que os moradores do outro hall (finais 4, 5 e 6) que têm garagem no mesmo pavimento que o dos apelantes frequentemente atravessem a porta corta-fogo para acesso ao elevador/garagem, fazendo com que um ambiente que deveria ser utilizado como "área de segurança" seja utilizado diariamente; a própria vistoria identificou desconformidade quanto ao fato dos elevadores sociais dos Halls B de ambas as torres inexistirem paradas e no andar de garagem G2, denominado "Mezanino", sendo que o Memorial Descritivo delineava expressamente que o mencionado piso seria atendido por quatro (04) elevadores, e a entrega foi de somente dois (02); nesse sentido, a própria minuta da convenção de condomínio também estabelecia claramente que seriam 4 (quatro) elevadores, conforme mov. 1.20; de igual forma, o Laudo Pericial de Engenharia, realizado para a vistoria de entrega do imóvel apontava seriam instalados 4 (quatro) elevadores, de acordo com mov. 1.22; está claro que a disponibilização de 2 (dois) elevadores, quando foram prometidos 4 (quatro) representa redução de 50% da quantidade de elevadores prometida para atendimento do Mezanino / garagem G2; trata-se de um DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL por parte do apelado, além de acarretar diversos transtornos cotidianos aos apelantes, bem como o prejuízo material inerente à própria depreciação do imóvel; aliás, o próprio apelado ofertou a alguns proprietários, na esfera administrativa, a quantia de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) a fim de compensar os consumidores vitimados pela conduta ilícita; a sentença NÃO apreciou a alegação de descumprimento contratual decorrente ao descumprimento do projeto; os apelantes opuseram Embargos de Declaração para alegar omissão; contudo, a sentença de mov. 199.1 entendeu por REJEITAR a insurgência dos apelantes; evidente a negativa de prestação jurisdicional; trata-se de sentença infra petita que não apreciou o pedido dos apelantes; considerando que a causa está madura para julgamento, nos termos do art. 1.013, § 3°, do CPC, é possível o julgamento do pedido, sobretudo porque a prova documental é robusta e suficiente para demonstrar o descumprimento contratual; requereram a reforma da sentença, para o fim de (i) reconhecer o descumprimento contratual e condenar o apelado ao pagamento de cláusula penal no importe equivalente a 2% do valor do contrato, no importe de R$ 13.600,00 (treze mil e seiscentos reais), conforme cláusula 6.1 do contrato celebrado entre as partes, em vista da reciprocidade da cláusula penal estipulada unicamente em desfavor do consumidor, a fim de se admitir sua aplicação para penalizar o descumprimento contratual perpetrado pelo fornecedor; (ii) alternativamente, condenar o apelado ao pagamento de indenização decorrente do descumprimento contratual, no importe mínimo equivalente a 2% do valor do contrato ou outro que venha a ser arbitrado pelo Nobre Julgador;(e) a sentença NÃO se manifestou sobre a cobrança da taxa “SATI” – Serviços de Assistência Técnica Imobiliária, no importe de R$ 1.200,00 (um mil e duzentos reais), conforme pedido localizado no tópico “3.6 Devolução “Taxa” SATI” da petição inicial; o não julgamento do pedido referente à Taxa SATI também foi alvo dos Embargos de Declaração opostos; contudo, a sentença de mov. 199.1 entendeu por REJEITAR a insurgência dos apelantes; assim, evidente a negativa de prestação jurisdicional e a caracterização de sentença infra petita; no presente caso, a sentença “julgou” pedido referente à Taxa de Corretagem, o que sequer foi mencionado ao longo do feito; a referida taxa SATI “consistente na prestação de esclarecimentos técnicos e jurídicos acerca das cláusulas do contrato e das condições do negócio"; ocorre que os apelados não informaram e não esclareceram aos apelantes quais seriam os serviços efetivamente contratados ou remunerados por intermédio da aludida “taxa”; NÃO restou facultado aos apelantes a possibilidade de “OPTAR” pela aquisição do serviço remunerado pela aventada “taxa”; ao contrário, foi simplesmente embutido no valor do negócio, o que, ao que parece, caracteriza venda casada; veja que a sentença entendeu que a quantia em comento (R$ 1.200,00) se referia à taxa de corretagem; os apelantes não se insurgiram em relação à taxa de corretagem; a cobrança de R$ 1.200,00 (um mil e duzentos reais) não se refere à taxa de corretagem; a parte apelada não INFORMOU e não ESCLARECEU aos apelantes quais seriam os serviços efetivamente contratados ou remunerados por intermédio da aludida “taxa”, a qual teria que ser paga de qualquer forma, ainda que (i) os apelantes não tivessem interesse na referida assistência técnica; ou mesmo (ii) pudessem, eventualmente, até mesmo contar com a prestação de tais serviços por um terceiro, tal como um advogado ou mesmo qualquer amigo ou conhecido que atuasse no ramo imobiliário; NÃO restou facultado aos apelantes a possibilidade de “OPTAR” pela aquisição do serviço remunerado pela aventada “taxa”, o qual foi DIRETAMENTE EMBUTIDA E INCLUÍDA NO PREÇO DO CONTRATO; considerando (i) a inexistência de qualquer possibilidade de discussão acerca do pagamento – ou não – do serviço, (ii) a inclusão da taxa em questão de maneira automática e imediata no preço do contrato, assim como (iii) a obrigatoriedade de sua contratação para a celebração do contrato de compra e venda imobiliária, o que se observou foi a caracterização de verdadeira VENDA CASADA, o que é vedado pelo art. 39, I, do Código de Defesa do Consumidor; desse modo, restou caracterizada a conduta comercial ilícita do apelado consubstanciada em verdadeira venda casada, a qual deve ser punida mediante a condenação do apelado na devolução da referida quantia, devidamente corrigida desde a data do respectivo pagamento (24/10/2014); a nulidade da cobrança da Cláusula SATI quando incluída no valor do negócio é ilegal, conforme tese já fixada pelo STJ (REsp 1599511); requereram a declaração de nulidade da cobrança da taxa SATI e a respectiva devolução de 1,2 mil reais com correção monetária e juros de mora desde a data do pagamento; (f) culpa exclusiva dos apelados pelo atraso na entrega do imóvel; quando da contratação em outubro de 2014, trinta dias antes do implemento do termo, restou mantido o prazo de entrega para novembro de 2014 e seu não cumprimento configurou erro grosseiro e frustração de expectativa legítima, pois o imóvel só foi entregue em 17.7.15; houve abusividade na cláusula de tolerância de 180 dias; o imóvel poderia ter sido entregue até 29.5.15, mas tal termo foi ultrapassado; os apelados tinham condições de fornecer informações precisas e não o fizeram; agiram com má-fé contratual e alteraram materialmente o contrato em afronta à boa-fé; tinham plena ciência de que se utilizariam do prazo de tolerância; não compraram o imóvel na planta, pois o prédio estava erguido, faltando detalhes de acabamento; uma coisa é o contrato prever algum tipo de “escape” para que o fornecedor não seja penalizado pelo descumprimento de um prazo ao se tratar de obrigação vinculada à construção civil; outra, completamente diferente, é se arquitetar um dispositivo contratual para, colocando o consumidor em desvantagem manifestamente excessiva, possibilitar que o construtor, tal como no presente caso, atue com ardil e, na prática, ENGANE o comprador acerca do verdadeiro prazo de entrega; tal circunstância é capaz de demonstrar a nulidade, por má-fé e abusividade, do prazo de tolerância de 180 dias entabulado na parte final da Cláusula 5.2 do contrato e Alínea “I.2” do Quadro Resumo; assim, ao haver manifesto desvirtuamento do prazo de entrega da obra, mediante utilização de ilícita do prazo de tolerância, o apelado promoveu inequívoca lesão aos termos dos Direitos Básicos do Consumidor, previstos no art. 6º, III e IV do CDC; no site do apelado, em dezembro de 2014 demonstrava que, naquele mês, o apelado ostentava promessa de entrega do imóvel exatamente para dezembro/2014; no site da empresa contratada pelo apelado para a realização da prospecção e venda das unidades (com a qual, os apelantes mantiveram relação, conforme documentos referentes à compra) estampava, em 09/03/2015, informação de que as unidades estavam “prontas”; contudo, somente em julho/2015 é que o imóvel foi definitivamente entregue para os demandantes; ainda que possa haver cláusula de tolerância no contrato, o apelado agiu de forma abusiva e evidencia que a “construção” da cláusula de tolerância ocorreu premeditadamente e eivada de má-fé e abusividade, o que enseja a nulidade arguida; e, por fim, há ainda que se destacar que a possibilidade de utilização do prazo de seis meses de tolerância, afrontou expressamente os termos do artigo 54, § 4º, CDC, na medida em que a redação contratual NÃO fora redigida de maneira destacada; requereram a reforma da sentença para o fim de: (i) declarar a nulidade da cláusula de tolerância de 180 dias, bem como o reconhecimento da MORA CONTRATUAL do apelado acerca da obrigação de entrega do imóvel a partir de 01/12/2014, primeiro dia posterior ao descumprimento da obrigação de entrega do imóvel no termo estabelecido na Cláusula 5.1 do Contrato e Alínea “I.2” do respectivo Quadro Resumo; (ii) alternativamente, considerando que o apelado procedeu a entrega do imóvel em 17/07/2015, o reconhecimento da mora contratual do requerido acerca da obrigação de entrega do imóvel a partir de 01/05/2015, primeiro dia posterior ao esgotamento do prazo de tolerância de 180 dias, contados a partir do prazo inicialmente previsto para a entrega do imóvel, “NOVEMBRO/2014”, consoante Cláusula 5.1 do Contrato e Alínea “I.2” do respectivo Quadro Resumo; a prova documental acostada ao feito no mov. 60.5 prova que em 06/07/2015 a obra sequer havia sido concluída, o que torna incontroverso o descumprimento contratual; a sentença afirma que o imóvel estava pronto em 27 de março de 2015, com a expedição do “habite-se”; contudo, as mensagens da apelada demonstram que tal afirmação NÃO É VERDADEIRA; de igual forma, o e-mail enviado pelo apelado, acostado no mov. 60.2, demonstra que nem mesmo em 03/07/2015 a vistoria final do imóvel tinha sido realizada; em relação ao financiamento do imóvel, a sentença entendeu que a contratação do financiamento bancário foi finalizada em 29/06/2015, o que não é verdade; o e-mail emitido pelo escritório indicado pelos próprios apelados para a intermediação da obtenção do financiamento PROVA que os apelantes obtiveram a aprovação em 01/12/2014 (mov. 60.6); lamentavelmente, o contrato de financiamento não poderia ser assinado antes do prédio estar regularizado junto ao Poder Público, ao registro de imóveis (mov. 60.4); o contrato previa a entrega do imóvel em novembro de 2014; todavia, o “habite-se” só foi emitido em 27/03/2015; de igual forma, em 06/07/2015 o apelado encaminhou e-mail para a parte apelante CONFESSANDO que a obra não havia sido finalizada; os e-mails acostados ao feito demostram que os apelados, em 03/07/2015, CONFESSAM que (i) as áreas comuns do prédio NÃO estavam aprovadas; e (ii) sem a entrega das áreas comuns não seria possível a entrega das chaves; as áreas comuns do prédio NÃO FORAM APROVADAS e, por isso, nada poderia ser realizado (vistoria e entrega de chaves). Isso somente ocorreu em julho/2015, momento em que os apelantes tiveram acesso às chaves e à imissão na posse do imóvel; (g) os apelados devem ser responsabilizados pela ilicitude e os danos materiais emergentes; invocaram jurisprudência do STJ; tiveram gastos com aluguel e mudança; em abril, maio, junho e até 17/07/2015, os apelantes foram obrigados a efetuar o pagamento de aluguel em favor de terceiro, somando despesa de R$ 3.069,53 (três mil, sessenta e nove reais e cinquenta e três centavos), conforme recibos anexados nos autos, além de, no mesmo período, terem sido os apelantes obrigados a arcar com as despesas inerentes à realização de duas mudanças (apartamento da mãe da segunda apelante x apartamento alugado E apartamento alugado x apartamento comprado pelos apelantes), sendo certo que caberá ao apelado a obrigação de indenizar, além das despesas de aluguel acima descritas, as despesas relacionadas à primeira mudança (apartamento da mãe da segunda requerente x apartamento alugado), no importe de R$ 400,00, a qual somente ocorreu ante a mora e descumprimento contratual perpetrado pelo demandado, nos termos dos artigos 402 e 403 do CC; requereram a reforma da sentença para o fim de condenar a parte apelada ao pagamento de indenização a título de DANOS EMERGENTES, no importe de R$ 3.469,53 (três mil, quatrocentos e sessenta e nove reais e cinquenta e três centavos), devidamente acrescido de juros e correção monetária contados a partir do desembolso de cada despesa, por parte dos apelantes; (h) cláusula penal por descumprimento contratual do fornecedor; invocaram a tese do tema 971 do STJ; o contrato firmado entre as partes previa que a falta de cumprimento pontual das obrigações entabuladas em favor dos apelantes implicaria a caracterização da mora e, assim, a incidência de multa moratória de 2% sobre o valor do débito então apontado, conforme os termos da Cláusula 6.1; ou seja, caso os apelantes deixassem de adimplir com suas obrigações (neste caso, de pagamento), teriam os mesmos que arcar com o pagamento de MULTA MORATÓRIA em quantia equivalente a 2% (DOIS POR CENTO) do valor inadimplido; contudo, em momento algum do contrato celebrado, pactuou-se no corpo do instrumento qualquer espécie de MULTA ou penalização para o caso de MORA ou mesmo inadimplência decorrente de descumprimento contratual perpetrado pelo apelado; a tese fixada pelo STJ deixa claro que deverá haver condenação indenizatória em decorrência da mora do devedor, ainda que não previsto em contrato; o contrato firmado é de adesão e se mostra completamente abusivo e desproporcional ao deixar de penalizar o vendedor pela mora; os apelantes compraram o apartamento em 23/10/2014, com promessa de entrega para NOVEMBRO/2014 e somente o receberam em 17/07/2015; logo, estaria em mora o apelado desde o mês de dezembro/2014, mas, em não sendo o mesmo acatado, continuaria em MORA o apelado, a partir do mês de maio/2015, momento em que superado o período de “tolerância” de 180 dias previsto na cláusula 5.2 do contrato e Alínea “I.2” do Quadro Resumo, considerando, é claro, o prazo de entrega entabulado em contrato para novembro/2014; a partir do momento em que o apartamento e vaga de garagem comprados pelos apelantes somente foram entregues pelo apelado em 17/07/2015, é evidente e manifesta a caracterização da mora, a qual não pode deixar de ser penalizada tão somente porque o contrato confeccionado pela própria construtora não possui previsão específica em tal sentido; os consumidores seriam implacavelmente punidos caso atrasassem um único dia o cumprimento de quaisquer de suas obrigações, de modo que não pode o fornecedor receber tratamento diferenciado tão somente porque elaborou e impôs unilateralmente o instrumento com termos que lhe são manifestamente favoráveis; invocaram dispositivos do CDC e jurisprudência; requereram a reforma da sentença (a) ao pagamento de multa moratória, no importe equivalente a 2% (dois por cento) sobre o valor total do negócio celebrado (R$ 680.000,00), totalizando a quantia de R$ 13.600,00 (treze mil e seiscentos reais), a qual deverá ser acrescida de correção monetária e juros de mora a contar de 01/12/2014, considerando a frustração do cumprimento da obrigação de entrega do apartamento prevista contratualmente para novembro/2014; (b) alternativamente, em não sendo o entendimento deste E. Tribunal no sentido de reconhecer a mora a partir de dezembro/2014, inafastável a caracterização da mora a partir do mês de MAIO/2015, momento no qual decorrido o prazo de tolerância de 180 dias pactuado na Cláusula 5.1 do Contrato celebrado, razão pela qual, nesta hipótese, seja o apelado condenado ao pagamento de multa moratória, no importe equivalente a 2% (dois por cento) sobre o valor total do negócio celebrado (R$ 680.000,00), totalizando a quantia de R$ 13.600,00 (treze mil e seiscentos reais), a qual deverá ser acrescida de correção monetária e juros de mora a contar de 01/05/2015, nos moldes da fundamentação acima delineada.(i) lucros cessantes; no período compreendido entre a frustração da promessa de entrega da obra (NOVEMBRO/2014 – Cláusula 5.1 e Alínea “I.2” do Quadro Resumo), e a data acima aludida, os apelantes ficaram sem a possibilidade de utilizar o imóvel, não obstante terem cumprido INTEGRA e HÍGIDAMENTE as obrigações que lhe cabiam perante a construtora; cediço que, diante disso, seja porque foram obrigados a buscar meios alternativos para assentarem residência, seja porque simplesmente foram privados da possibilidade de usar, fruir e gozar do imóvel adquirido, é evidente que foram impostos prejuízos materiais aos apelantes, na modalidade de lucros cessantes, conforme estreita dicção do artigo 402 do CC. Ora, independentemente da finalidade e destinação que seria empregada pelos apelantes ao imóvel, é certo que o cerceamento do direito de livre disposição do mesmo, decorrente de ilícito contratual ou mora do vendedor, ora requerido, enseja a caracterização de dano indenizável, nos termos do acima epigrafado dispositivo de lei federal; cumpre destacar que a jurisprudência estabelece que a ora postulada indenização a título de lucros cessantes, no importe equivalente aos valores de alugueis que poderiam ter sido recebidos no período de mora referente à entrega do imóvel, devem ser arbitrados no importe equivalente a 0,5% (zero virgula cinco por cento); sobre o valor do imóvel o qual, in casu, fora adquirido pelos demandantes pelo valor histórico de R$ 680.000,00 (seiscentos e oitenta mil reais); em não sendo este o r. entendimento, requer-se que o aluguel seja arbitrado em valor compatível ao de mercado, a ser estabelecido em sede de liquidação de sentença; no presente caso, portanto, considerando que o imóvel foi entregue aos autores em 17/07/2015, requereram a reforma da sentença para o fim: (i) em havendo acolhimento da pretensão esposada no item 2.2.16 e, portanto, declaração de mora do requerido a partir de 01/12/2014, a condenação do demandado ao pagamento de indenização a título de lucros cessantes, no importe de R$ 3.400,00 (três mil e quatrocentos reais) mensais, equivalente ao que poderia ter sido auferido pelos requerentes a título de aluguel, no período de 01/12/2014 a 17/07/2015; ou, alternativamente, (ii) em havendo acolhimento da pretensão esposada no item 2.2.16 e, portanto, declaração de mora do requerido a partir de 01/05/2015 (2.2.16.1), a condenação do demandado ao pagamento de indenização a título de lucros cessantes, no importe de R$ 3.400,00 (três mil e quatrocentos reais) mensais, equivalente ao que poderia ter sido auferido pelos requerentes a título de aluguel, no período de 01/05/2015 a 17/07/2015; (j) danos morais; os apelados omitiram dolosamente dos apelantes informações precisas acerca do REAL estado de andamento das obras, sobretudo porque em 23/10/2014 assinaram contrato em que pactuavam que o PRAZO previsto para a entrega do imóvel adquirido seria em NOVEMBRO/2014 quando, em verdade, o imóvel somente veio a ser entregue em 17/07/2015, ou seja, NOVE MESES DEPOIS DISSO; ainda que, por exercício de argumentação, seja abstraída a ilegalidade do prazo de “tolerância” previsto de maneira abusiva na cláusula 5.1 do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, os apelantes ainda foram obrigados a aguardar por mais DOIS MESES após o término do referido prazo para que, então, recebessem as chaves e, assim, o imóvel adquirido; é importante ponderar que os apelantes NÃO compraram imóvel na planta; compraram em outubro um imóvel com prazo previsto de entrega para NOVEMBRO do mesmo ano, sendo que, aliás, certamente PAGARAM o preço por terem adquirido o imóvel já próximo da data prevista para entrega; quem comprou na planta certamente usufruiu o “bônus” de pagar valor inferior, mas, sem dúvida, assumiu o ônus de aguardar a realização das obras; os apelantes adquiriram sua unidade com o empreendimento praticamente finalizado (documentos em anexo), mas, mesmo assim, sendo VÍTIMAS DE UMA FALÁCIA ENGENHADA PELO APELADO, foram obrigados a esperar por NOVE MESES para receberem o imóvel; os apelantes foram obrigados a realizar esforço financeiro e alugar um apartamento, na medida em que a experiência de viverem sob o mesmo teto da mãe da segunda apelante acabou não se mostrando proveitosa; ou seja, foram ainda expostos a situação de desgaste familiar, sem contar a manifesta humilhação de terem sido manifestamente enganados pela arquitetura contratual delineada pelo apelado que, mediante utilização da cláusula de tolerância, procedeu à verdadeira alteração unilateral do conteúdo material do contrato, ensejando aos apelantes a obrigação de “darem um jeito” e arrumarem um lugar para morar enquanto aguardavam a entrega do imóvel, repita-se, por 9 meses após a data prevista de entrega e 2 meses após o término do prazo de tolerância; a conduta esposada pelo apelante, sobretudo a detalhadamente abordada no item “2” da presente prefacial foi espúria, maldosa e, assim, ILÍCITA, gerando danos de ordem extrapatrimonial aos apelantes que, portanto, à luz dos artigos 392, 186 e 927 do CC devem gerar o dever de indenizar, vez que caracterizados o ato ilícito decorrente do descumprimento contratual e o dano extrapatrimonial inerente à vasta gama de frustrações que foram impingidas aos apelantes em razão do ilícito perpetrado; a parte apelada deve ser condenada ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 10.000,00 a cada apelante.Finalizam pugnando:(i) (a) seja declarada a nulidade da cláusula de tolerância prevista na parte final da Cláusula 5.1 do contrato assinado e, assim, a declaração da mora do apelado acerca da obrigação de entrega da unidade imobiliária e vaga de garagem adquiridos pelos apelantes em razão do contrato de compra e venda celebrado e noticiado nos autos, a partir de 01/12/2014, primeiro dia posterior ao esgotamento do prazo previsto no item 5.1 para a entrega do imóvel (NOVEMBRO/2014); ou; (b) alternativamente, a declaração da mora do apelado acerca da obrigação de entrega da unidade imobiliária e vaga de garagem adquiridos pelos apelantes em razão do contrato de compra e venda celebrado e noticiado nos autos, a partir de 01/05/2015, primeiro dia posterior ao esgotamento do prazo de tolerância de 180 dias previsto na Cláusula 5.1 do contrato para a entrega do imóvel;(ii) a condenação solidária dos apelados ao pagamento de indenização a título de danos emergentes, nos moldes da fundamentação, no importe de R$ 3.469,53 (três mil, quatrocentos e sessenta e nove reais e cinquenta e três centavos), devidamente acrescidos de juros e correção monetária contados da data dos respectivos desembolsos;(iii) a condenação solidária dos requeridos ao pagamento de indenização a título de lucros cessantes, nos seguintes moldes: (a) declaração de mora dos apelados a partir de 01/12/2014, a condenação dos apelados ao pagamento de indenização a título de lucros cessantes, no importe de R$ 3.400,00 (três mil e quatrocentos reais) mensais, equivalente ao que poderia ter sido auferido pelos apelantes a título de aluguel, no período de 01/12/2014 a 17/07/2015, devidamente atualizados e corrigidos mediante incidência de juros legais a partir da caracterização da mora dos apelados; (b) alternativamente, a declaração de mora do apelado a partir de 01/05/2015, a condenação do apelado ao pagamento de indenização a título de lucros cessantes, no importe de R$ 3.400,00 (três mil e quatrocentos reais) mensais, equivalente ao que poderia ter sido auferido pelos apelantes a título de aluguel, no período de 01/05/2015 a 17/07/2015, devidamente atualizados e corrigidos mediante incidência de juros legais a partir da caracterização da mora dos requeridos;(iv) a condenação solidária dos apelados ao pagamento de indenização a título de danos morais, no importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a cada um dos apelantes;(v) a condenação solidária dos apelados à devolução da quantia de R$ 1.200,00, pagos a título de “Taxa SATI”, devidamente atualizados e corrigidos mediante incidência de juros legais a partir do pagamento;(vi) a condenação solidária dos apelados ao pagamento de multa moratória, no importe equivalente a 2% (dois por cento) sobre o valor total do negócio celebrado (R$ 680.000,00), totalizando a quantia de R$ 13.600,00 (treze mil e seiscentos reais), a qual deverá ser acrescida de correção monetária e juros de mora a contar de 01/05/2015, decorrente do descumprimento contratual perpetrado pelo fornecedor no que tange à entrega intempestiva do imóvel;(vii) a condenação solidária dos apelados ao pagamento de cláusula penal no importe equivalente a 2% do valor do contrato, no importe de R$ 13.600,00 (treze mil e seiscentos reais), em razão do descumprimento contratual dos requeridos em relação à deliberada frustração da execução do projeto do empreendimento, entregando 50% dos elevadores que seriam destinados ao nível mezanino / garagem G2;(viii) a inversão do ônus sucumbencial, para que os apelados sejam condenados ao pagamento de honorários sucumbenciais no percentual de 20% sob o valor atualizado da condenação.Em contrarrazões, as apeladas impugnaram as razões recursais e requereram a manutenção da sentença. Nesta instância, o Ex.mo Desembargador Relator Substituto determinou a intimação dos apelantes para manifestação sobre a dialeticidade, ao que atenderam conforme petição de mov. 12.1; outrossim, converteu o julgamento em diligência a fim de produzir prova complementarAssim, sobreveio carta de ordem cumprida, conforme mídia de áudio/vídeo de mov. 26.2, constando do termo de audiência:Matheus Constantino de Oliveira Lima, ouvido como testemunha, declarou: ser vizinho no prédio; houve atraso na entrega do imóvel; em julho de 2015 existiam poucos moradores no prédio.Othavio Pereira Valentim dos Santos, ouvido como informante após contradita acolhida, declarou: ser vizinho no prédio e com demanda contra as rés; o prazo de entrega não foi cumprido; primeiro, de novembro de 2014, que também não foi cumprido, sendo informado quando o ‘habite-se’ foi emitido, mas o apartamento só foi entregue quando concluídas as áreas comuns; a chave do apartamento dele só pegou em agosto; tinham poucos moradores.É o relatório.

II. VOTO
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conhece-se da apelação.Assiste parcial razão aos apelantes.
Da dialeticidade recursal presente
Destaque-se que as razões recursais apresentam suficiente densidade jurídica a veicular a insurgência dos apelantes, de modo que se rejeita a preliminar de ausência de dialeticidade recursal arguida em contrarrazões.
Da sentença infra petita, do seu aproveitamento e da causa madura para julgamento
Em rigor, constata-se que a sentença se omitiu no exame de alguns pedidos que não decorrem simplesmente da alegação de atraso na entrega do imóvel (repetição de valores referentes à indevida cobrança da taxa SATI e incidência de cláusula penal pela ausência de entrega do imóvel com todos os elevadores), mas, estando o processo em condições de imediato julgamento, passa-se desde logo ao exame de mérito, conforme autoriza o art. 1.013, § 3º, III, CPC.
Da prova oral produzida e da ausência de nulidade
Com relação ao indeferimento pela Juíza de origem do pedido dos autores de produção de prova oral, não há que se cogitar de prejuízo processual, haja vista que, a partir de decisão do Relator substituto nesta instância, houve conversão do julgamento em diligência e foi produzida a prova oral complementar.
Da validade da cláusula de tolerância
Já está consolidado o entendimento jurisprudencial do STJ e da Câmara sobre a validade da cláusula de tolerância de 180 dias corridos, como ocorre na espécie. Nesse sentido,
AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. EN. 3/STJ. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PEDIDO DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO. ALEGAÇÃO DE INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. INOCORRÊNCIA. AÇÃO AJUIZADA ANTES DO TÉRMINO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA. CONCLUSÃO DAS OBRAS NO CURSO DA DEMANDA. CONTROVÉRSIA ACERCA DO PAGAMENTO/FINANCIAMENTO DO SALDO DEVEDOR E DA EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. INOVAÇÃO DA CAUSA DE PEDIR. DESCABIMENTO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO.1. Controvérsia pertinente à possibilidade de resolução do contrato por culpa da incorporadora antes do término do prazo de tolerância, sob o fundamento de atraso na entrega das chaves.2. Validade da cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos, na linha da jurisprudência pacífica desta Corte Superior.3. Caso concreto em que a demanda foi ajuizada durante o prazo de tolerância, imputando-se à incorporadora atraso na entrega das chaves, tendo as obras sido concluída no curso da demanda, antes do término do prazo de tolerância.4. Procedência do pedido de resolução nas instâncias ordinárias, sob o fundamento de que a incorporadora, embora tenha concluído a obra no prazo, não teria entregue as chaves, mesmo depois de transcorrido o prazo de tolerância.5. Alegação da incorporadora de que não teria havido quitação do preço, não sendo cabível, portanto, a entrega das chaves, em virtude da exceção do contrato não cumprido.6. Requalificação jurídica dos fatos incontroversos para se julgar improcedente o pedido de resolução nos estreitos limites da causa de pedir, consistente no alegado atraso dentro do prazo de tolerância, excluindo-se da presente demanda a controvérsia superveniente relativa à culpa pela não entrega das chaves ou pela não quitação do preço/obtenção de financiamento.7. Distinção entre reexame de provas, providência que encontra óbice na Súmula 7/STJ, e requalificação de fatos incontroversos, providência amparada pela jurisprudência desta Corte Superior.8. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.884.607/MG, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 20/9/2021, DJe de 23/9/2021.)
APELAÇÃO CÍVEL. RESIDUAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS C/C REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL COMPRADO NA PLANTA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. INOCORRÊNCIA. MORA IMPUTÁVEL EXCLUSIVAMENTE À PARTE RÉ. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL QUE PREVIA MULTA APENAS EM DESFAVOR DO CONSUMIDOR. CABIMENTO. TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU REFERENTES AO PERÍODO ANTERIOR À ENTREGA DAS CHAVES QUE DEVE SER SUPORTADO PELA CONSTRUTORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA NO CONTRATO DE INFORMAÇÃO CLARA E PRÉVIA. ATRASO DA OBRA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. ENTREGA DE APARTAMENTO DIVERSO DAQUELE ADQUIRIDO. DANOS MORAIS. INDENIZAÇÃO DEVIDA. REDUÇÃO DO VALOR ARBITRADO. POSSIBILIDADE. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.(TJPR - 5ª Câmara Cível - 0060620-37.2012.8.16.0001 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR CARLOS MANSUR ARIDA -
J. 01.06.2020)
Do incumprimento do prazo total de entrega do imóvel pela parte ré-apelada
De exame do contrato validamente celebrado entre as partes em 23.10.14, colhe-se expressamente quanto ao prazo de entrega do imóvel (unidade e garagem):
Considerando o prazo inicial de entrega, que se encerrava em 30.11.14, mais os 180 dias de tolerância de que as rés se utilizaram, conclui-se que no total o prazo findou em 29.5.15.Na espécie, a circunstância do contrato ter sido assinado em 23.10.14, portanto 38 dias antes do termo do prazo inicial de entrega, não infirma a possibilidade de ativação da cláusula de tolerância; e nenhuma prova contrária foi produzida nesse sentido (v. g. adendo contratual, troca de e-mails).O termo de entrega das chaves firmado pela coautora e por representante da BASCOL (mov. 1.17) data de 17.7.2015 e não contém qualquer ressalva (p. ex. prévia notificação da emissão do ‘habite-se” ou da entrega das chaves ou atraso pela falta de obtenção de financiamento imobiliário).Aliás, os autores trouxeram o contrato de financiamento imobiliário firmado com Banco Itaú em 29.6.15 e, mesmo assim, o imóvel foi entregue somente em 17.7.15, depois de liberadas as áreas comuns do condomínio. Há juntada de e-mail enviado por representante da BASCOL a Advogado-Procurador dos autores, datado de 3.7.15, dando conta da pendência de aceite da entrega de áreas comuns pelo condomínio para realizar a entrega das chaves (mov. 60.2); outrossim, de e-mail enviado por engenheiro civil representante da BASCOL à coautora, datado de 6.7.2015, informando a impossibilidade de finalizar o apartamento dos autores pela necessidade finalização da área comum (mov. 60.5). O certificado de vistoria de conclusão de obras, que vale para ‘habite-se’, foi emitido em 27.3.15 (mov. 171.2) e, conquanto constitua documento da prefeitura de liberação do imóvel como moradia, em rigor não se confunde com a entrega do imóvel aos adquirentes, sendo dela pressuposto.O contrato expressamente preconizou como o imóvel seria entregue, distinguindo os momentos de emissão do ‘habite-se’ e de entrega das chaves com imissão na posse, propriamente:A prova oral produzida nesta instância corroborou que houve atraso na entrega do imóvel. Diante desse contexto fático-probatório, deve prevalecer que a entrega do imóvel se deu na data do termo de entrega das chaves em 17.7.15, e não da emissão do CVCO, portanto após o termo final, com prazo de tolerância, em 29.5.15, restando demonstrado o atraso de responsabilidade da parte ré-apelada, fornecedora.
Dos lucros cessantes e da sua inacumulabilidade com multa moratória correspondente
Os autores-apelantes requereram que, por conta do atraso na entrega do imóvel, a parte ré-apelada seja condenada ao pagamento de lucros cessantes equivalentes a alugueis mensais de 0,5% do valor do imóvel durante tal período e de multa moratória de 2% sobre o valor do negócio.Em regra, a consequência pela entrega tardia do imóvel tem sido a condenação ao pagamento de aluguéis mensais equivalentes a 0,5% o valor do imóvel durante o período de atraso. A propósito:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DOS IMÓVEIS. SENTENÇA ULTRA PETITA. TERMO INICIAL DO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS. ALTERAÇÃO NECESSÁRIA. EXCLUSÃO DA CONDENAÇÃO DA PESSOA FÍSICA DO REPRESENTANTE LEGAL DA EMPRESA. CABIMENTO. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. PROVA PERICIAL DESNECESSÁRIA. LUCROS CESSANTES. ALUGUÉIS DEVIDOS. ATRASO POR CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. ALEGAÇÃO DE CRISE FINANCEIRA NO SETOR E PANDEMIA. AUSÊNCIA DE PROVA. FIXAÇÃO DOS ALUGUÉIS EM 0,5% (MEIO POR CENTO) SOBRE O VALOR VENAL DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. DANO MORAL. HIPÓTESE EXCEPCIONAL. PROLONGADO ATRASO NA ENTREGA DE CERCA DE 10 (DEZ) ANOS. SITUAÇÃO QUE ULTRAPASSA O MERO DISSABOR. DANO MORAL INDENIZÁVEL. ÔNUS SUCUMBENCIAIS REDISTRIBUÍDOS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NESTA, PARCIALMENTE PROVIDO.(TJPR - 5ª Câmara Cível - 0014712-25.2020.8.16.0017 - Maringá -
Rel.: DESEMBARGADOR CARLOS MANSUR ARIDA -
J. 15.05.2023)
AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. EN. 3/STJ. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PEDIDO DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO. ALEGAÇÃO DE INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. INOCORRÊNCIA. AÇÃO AJUIZADA ANTES DO TÉRMINO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA. CONCLUSÃO DAS OBRAS NO CURSO DA DEMANDA. CONTROVÉRSIA ACERCA DO PAGAMENTO/FINANCIAMENTO DO SALDO DEVEDOR E DA EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. INOVAÇÃO DA CAUSA DE PEDIR. DESCABIMENTO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO.1. Controvérsia pertinente à possibilidade de resolução do contrato por culpa da incorporadora antes do término do prazo de tolerância, sob o fundamento de atraso na entrega das chaves.2. Validade da cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos, na linha da jurisprudência pacífica desta Corte Superior.3. Caso concreto em que a demanda foi ajuizada durante o prazo de tolerância, imputando-se à incorporadora atraso na entrega das chaves, tendo as obras sido concluída no curso da demanda, antes do término do prazo de tolerância.4. Procedência do pedido de resolução nas instâncias ordinárias, sob o fundamento de que a incorporadora, embora tenha concluído a obra no prazo, não teria entregue as chaves, mesmo depois de transcorrido o prazo de tolerância.5. Alegação da incorporadora de que não teria havido quitação do preço, não sendo cabível, portanto, a entrega das chaves, em virtude da exceção do contrato não cumprido.6. Requalificação jurídica dos fatos incontroversos para se julgar improcedente o pedido de resolução nos estreitos limites da causa de pedir, consistente no alegado atraso dentro do prazo de tolerância, excluindo-se da presente demanda a controvérsia superveniente relativa à culpa pela não entrega das chaves ou pela não quitação do preço/obtenção de financiamento.7. Distinção entre reexame de provas, providência que encontra óbice na Súmula 7/STJ, e requalificação de fatos incontroversos, providência amparada pela jurisprudência desta Corte Superior.8. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.884.607/MG, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 20/9/2021, DJe de 23/9/2021.)
De outro ângulo, notória a inacumulabilidade dos lucros cessantes com a multa moratória, nos termos da tese do tema 970 do STJ:
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE.1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.2. No caso concreto, recurso especial não provido.(REsp n. 1.635.428/SC, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 22/5/2019, DJe de 25/6/2019.)
Nessa razão, impõe-se a condenação da parte ré-apelada ao pagamento de lucros cessantes na forma de aluguéis mensais a 0,5% do valor do imóvel, durante o período de atraso, qual seja, de 30.5.15 a 17.7.15, pro rata, com correção monetária mensal pelo IGPM desde cada vencimento e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.
Da improcedência da indenização por danos materiais emergentes
Os autores-apelantes alegaram que, por conta do atraso na entrega do imóvel, tiveram que arcar com custos de aluguéis e mudanças no período, no total histórico de R$ 3.469,53.Conforme provas apresentadas, são recibos de pagamentos de aluguéis mensais entre 10 de abril de 2015 e 31 de julho de 2015 e de pagamentos de mudanças em 13.3.15 e 17.7.15.Os gastos fora do período considerado de atraso de 30.5.15 a 17.7.15 evidentemente não ensejam indenização; os aluguéis mensais descritos já estão incluídos no valor daqueles fixados a título de lucros cessantes; com relação às mudanças, uma, de 13.3.15, está fora do período de atraso, e a outra, de 17.7.15, recai sobre a data da imissão na posse do imóvel adquirido pelos autores-apelantes junto à parte ré-apelada; deve corresponder à mudança ao novo endereço de tal imóvel adquirido, que naturalmente constitui despesa dos adquirentes e não comporta indenização; se for para outro endereço, considerada a data constante do recibo, também não se colhe justa causa para ser indenizado pela parte ré-apelada.Nesses termos, cumpre julgar improcedente o pleito de indenização por danos materiais emergentes.
Da procedência do pedido de devolução de R$ 1.200,0 cobrados alegadamente a título de taxa SATI – serviço de assistência técnico-imobiliária
A sentença não examinou a questão.Os autores-apelantes requereram a devolução dos valores referentes à indevida cobrança da taxa SATI; na contestação, as rés-apeladas sustentaram que não prestaram os serviços de assessoria técnico-imobiliária nem receberam para tanto, sendo sua contratação feita pelos autores-apelantes perante terceiros, não tendo responsabilidade por eventual ressarcimento. De exame da pertinente documentação constante dos autos, apresentada com a inicial, colhe-se que, do contrato celebrado entre as partes, não consta cláusula expressa sobre a contratação de serviços de assessoria técnico-imobiliária nem de corretagem (mov. 1.3 a 1.5); os documentos com timbre da BrasilBrokers Galvão, assinados apenas por representante desta (mov. 1.6), quanto ao específico valor de R$ 1.200,00, referem-se a comissionamento de corretor; no tocante a tal valor específico, também consta como análise de crédito na planilha de mov. 1.7; também há comprovantes bancários de pagamentos (mov. 1.8 a 1.14); tais documentos não foram especificamente impugnados pelas corrés.A cobrança não se mostra legítima, tanto para taxa SATI, porque simplesmente abusiva na espécie, quanto para comissão de corretagem, pois ausente informação contratual sobre sua cobrança, conforme deflui das teses do tema 938 do STJ:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.Aplicação da tese 1.1.2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.(REsp n. 1.599.511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016.)
Destaque-se que a relação é de consumo, sendo a responsabilidade pela devolução do valor objetiva e solidária entre os integrantes da cadeia de fornecimento.Assim, procede o pedido de devolução de R$ 1.200,00, com correção monetária mensal pelo IGPM desde o desembolso (24.10.14) e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.
Da indenização devida pela parte ré-apelada pelo inadimplemento contratual referente aos elevadores
A sentença não examinou a questão.Quanto aos elevadores, como se colhe da inicial, os autores sustentaram o inadimplemento parcial do contrato, pois prevista a instalação de 4 elevadores para atendimento da garagem G2/mezanino, 2 elevadores para cada torre, nos termos do memorial de incorporação (anexo I lauda 2) que norteou a aquisição, mas só foram instalados e disponibilizados 2 elevadores, 1 para cada torre, para atendimento da garagem G2/mezanino, frustrando a situação dos autores-apelantes que teriam 2 elevadores para chegar ao nível da garagem onde se encontram suas vagas.Acrescentaram os autores-apelantes que o inadimplemento parcial também acarreta outros inconvenientes com o elevador único, tais como: demanda maior, trânsito de lixo e animais, depreciação do imóvel, utilização diária de área de segurança e porta corta-fogo como passagem; a vistoria em laudo pericial de engenharia identificou desconformidade quanto à inexistência de parada no andar garagem G2/mezanino.Na contestação, a parte ré-apelada alegou que o prédio tem 4 elevadores, 2 em cada torre, mas que antes da aquisição da unidade pelos autores foi necessária adaptação do projeto e 2 elevadores não mais puderam parar em determinados andares; houve exigência do ente público e buscou-se atender melhor as necessidades dos moradores, diante da instalação de mais 2 caixas d’água; a cláusula 5.9.1 do contrato permite tal tipo de alteração, que beneficiou os moradores; quando da aquisição, os autores foram ao local buscar informações e encontraram as obras em estágio avançado; certamente tiveram conhecimento desse fato e ele não obstou a compra; os autores têm acesso ao mezanino.As pertinentes provas produzidas sobre o tema:No memorial de incorporação e nas averbações na matrícula imobiliária constam indicados 4 elevadores atendendo ao mezanino/G2; a vistoria do laudo de engenharia verificou tal desconformidade; o cálculo de tráfego trazido pela parte ré-apelada não altera a compreensão sobre tal desconformidade contratual. Apesar da possiblidade de se realizar alteração técnica no projeto, conforme item 5.9.1 do contrato, a cláusula de não indenizar se mostra vedada e nula, em se tratando de relação de consumo, nos expressos termos dos artigos 25 e 51, I, CDC.Assim, evidenciado o inadimplemento contratual parcial de responsabilidade da parte ré-apelada e os consequentes danos pela limitação de uso e fruição no bem e depreciação do imóvel, restam configurados os pressupostos à indenização. Os autores-apelantes apontaram ao valor correspondente a 2% do valor do imóvel (R$ 13.600,00), sem impugnação específica dos réus nem sugestão de outro valor.O patamar de R$ 13.600,00 não se mostra divorciado do razoável e proporcional e resta acolhido, com correção monetária mensal pelo IGPM desde a propositura da demanda (18.11.16) e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.
Da não configuração dos danos morais na espécie
Restou reconhecido o atraso na entrega do imóvel por apenas 48 dias, não se configurando atraso expressivo na entrega do imóvel a ensejar a indenização por danos morais.A propósito:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO EXPRESSIVO NA ENTREGA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. ENCARGOS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR A PARTIR DA POSSE. AGRAVO NÃO PROVIDO.1. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador.2. O atraso expressivo na entrega de imóvel pode configurar danos morais indenizáveis. Precedentes.3. O promitente comprador somente é responsável pelos encargos condominiais após a sua imissão na posse do imóvel.4. Agravo interno a que se nega provimento.(AgInt no REsp n. 1.817.304/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 8/5/2023, DJe de 11/5/2023.)
Ademais, o simples atraso na entrega do imóvel não gera, por si só, o dever de indenizar, sendo necessária a comprovação de circunstâncias excepcionais que configurem ofensa de ordem moral, aos direitos da personalidade ou à dignidade da pessoa humana, o que não ocorreu na espécie.Nesse sentido:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. OMISSÃO. NÃO OCORRÊNCIA. RESOLUÇÃO POR CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. DATA DA CITAÇÃO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO ABSOLUTA. DANO MORAL. ATRASO POR TEMPO EXPRESSIVO. EXISTÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL. CABIMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.1. É indevido conjecturar-se a existência de omissão, obscuridade ou contradição no julgado apenas porque decidido em desconformidade com os interesses da parte.2. Nos termos do entendimento jurisprudencial cristalizado na Súmula 543/STJ, "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".3. Conforme o entendimento do STJ, incidem juros moratórios a partir da citação em se tratando de inadimplemento contratual por parte da promitente-vendedora, o que foi reconhecido no caso.4. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que a demora na entrega do imóvel na data previamente acordada resulta no dever de reparação por lucros cessantes pela não fruição do imóvel durante o tempo em que a vendedora permaneceu em mora, por presunção de prejuízo do promitente-comprador. Precedentes.5. O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que podem configurar a lesão extrapatrimonial.6. Na hipótese, além do atraso excessivo, houve ajuizamento de ação de execução indevida de débito por parte dos vendedores, o que supera o mero inadimplemento contratual, devendo ser mantida a indenização por danos morais. Precedentes.7. Agravo interno desprovido.(AgInt no AREsp n. 1.639.914/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 17/4/2023, DJe de 3/5/2023.)
1) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. ATRASO NA ENTREGA DE LOTEAMENTO. CULPA DO VENDEDOR. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DA CITAÇÃO. INAPLICABILIDADE DO TEMA 1002 AO CASO. DANOS MORAIS NÃO CARACTERIZADOS. a) Nos termos do entendimento consolidado do STJ, o prazo prescricional para restituição das parcelas pagas em contrato de compra e venda de imóvel, em virtude da rescisão contratual, é de 10 (dez) anos (EREsp n. 1.281.594/SP, DJe 23/5/2019; AgInt nos EResp 1.854.195/SP, DJe 09/12/21).b) Existindo previsão expressa no contrato acerca do prazo de entrega do loteamento (36 meses) e, ausente qualquer ressalva acerca da possibilidade de vir a ser ultrapassado, ainda que por fatores externos, impõe-se reconhecer que o Vendedor se obrigou naqueles termos da avença.c) Portanto, escoado o prazo em 2017, sem sequer previsão de entrega do empreendimento, descabe ao Apelante alegar que a estipulação era meramente estimativa, sendo caso de reconhecer a inadimplência do vendedor.d) Assim, o termo inicial dos juros de mora sobre o valor a ser restituído e a data da citação e não do trânsito em julgado (Tema 1002/STJ), porque a hipótese não é de rescisão injustificada motivada pelo Comprador. e) O atraso na entrega de imóvel objeto de compra e venda, embora possa caracterizar inadimplemento contratual, não é capaz, por si só, de gerar danos morais, por ser necessário existir consequência fática que, por sua gravidade, seja capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável.f) Não sendo demonstrado, no caso, nenhuma consequência que permita vislumbrar afronta à dignidade humana, ou transtornos que sobrelevem aqueles inerentes ao malogro de expectativa de investimento, não há que se falar em danos morais.2) APELO A QUE SE DÁ PROVIMENTO EM PARTE.(TJPR - 5ª Câmara Cível - 0021498-22.2019.8.16.0017 - Maringá -
Rel.: DESEMBARGADOR LEONEL CUNHA -
J. 06.06.2022)
Nessa razão, é improcedente o pleito indenizatório por danos morais.
Resultado e redistribuição dos ônus da sucumbência
Dá-se parcial provimento ao recurso para reformar parcialmente a sentença e julgar parcialmente procedentes os pedidos, nos seguintes termos:(a) condenar a parte ré-apelada ao pagamento de indenização por lucros cessantes na forma de aluguéis mensais a 0,5% do valor do imóvel, durante o período de atraso, qual seja, de 30.5.15 a 17.7.15, pro rata, com correção monetária mensal pelo IGPM desde cada vencimento e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação;(b) condenar a parte ré-apelada à devolução do valor de R$ 1.200,00 (cobrados a título de taxa SATI ou comissão de corretagem), com correção monetária mensal pelo IGPM desde o desembolso (24.10.14) e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação;(c) condenar a parte ré-apelada à indenização por perdas e danos referentes ao inadimplemento parcial quanto aos elevadores no valor de R$ 13.600,00, com correção monetária mensal pelo IGPM desde a propositura da demanda (18.11.16) e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação;(d) em consequência da sucumbência recíproca, condenar as partes autora e ré, mediante rateio (50%), ao pagamento de custas e despesas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% do valor atualizado da causa, em especial pelo tempo de tramitação da demanda, zelo e trabalho dos profissionais e natureza da causa.
CONCLUSÃO
Voto: conhecimento e parcial provimento do recurso para reformar parcialmente a sentença e julgar parcialmente procedentes os pedidos, nos seguintes termos:(a) condenar a parte ré-apelada ao pagamento de indenização por lucros cessantes na forma de aluguéis mensais a 0,5% do valor do imóvel, durante o período de atraso, qual seja, de 30.5.15 a 17.7.15, pro rata, com correção monetária mensal pelo IGPM desde cada vencimento e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação;(b) condenar a parte ré-apelada à devolução do valor de R$ 1.200,00 (cobrados a título de taxa SATI ou comissão de corretagem), com correção monetária mensal pelo IGPM desde o desembolso (24.10.14) e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação;(c) condenar a parte ré-apelada à indenização por perdas e danos referentes ao inadimplemento parcial quanto aos elevadores no valor de R$ 13.600,00, com correção monetária mensal pelo IGPM desde a propositura da demanda (18.11.16) e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação;(d) em consequência da sucumbência recíproca, condenar as partes autora e ré, mediante rateio (50%), ao pagamento de custas e despesas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% do valor atualizado da causa, em especial pelo tempo de tramitação da demanda, zelo e trabalho dos profissionais e natureza da causa.