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Processo:

I. RELATÓRIOTrata-se de ação revisional de adequação do aluguel sob nº 0039574-35.2021.8.16.0014, em trâmite perante o Juízo da 9ª Vara Cível do Foro Central da Comarca de Londrina, ajuizada por Johnny Motorcycles Indústria e Comércio de Peças para Motocicletas Ltda. em face de Ambbra Empreendimentos Imobiliários Ltda., alegando, em síntese, que celebrou contrato de locação de imóvel comercial de propriedade da requerida no ano de 2015, com término previsto para dezembro/2022, tendo sido ajustado o valor de aluguel de R$7.155,20, atualizado anualmente através do índice IGP-M/FGV. Aduz que o critério de atualização adotado implicou aumento exacerbado do aluguel, cujo valor chegou a alcançar, em julho de 2021, R$10.445,37, sendo que, caso aplicado o índice do IPCA-E, o aluguel seria de apenas R$8.174,71. Considerando o aumento desproporcional, bem como o estado de calamidade pública causado pela pandemia do Covid-19, o que configura acontecimento extraordinário e imprevisível a autorizar a aplicação da teoria da imprevisão, pretende a concessão de tutela de urgência, a fim de que sejam fixados alugueis provisórios, e ao final da ação, a procedência total para readequar os termos contratados, determinando que o valor dos alugueis seja atualizado pelo índice IPCA ou INPC (mov. 1.1/orig.).O pedido de tutela de urgência foi deferido para determinar o afastamento do IGP-M, determinando que o reajuste contratual se opere pelo IPCA, devendo os valores continuar a serem pagos à parte requerida (mov. 18.1/orig.).Citada, a parte requerida apresentou contestação esclarecendo que, ante o fato de ter realizado diversos investimentos no imóvel a fim de adequá-lo à atividade exercida pela parte autora, as partes pactuaram aditivo contratual prevendo a locação na modalidade built to suit, contemplando renúncia ao direito de revisão dos alugueis, na forma do art. 54, §1º, da Lei nº 8.245/1991. Afirmou que o barracão localizado ao lado do imóvel objeto da discussão foi recentemente alugado por valor muito superior ao aluguel pretendido pela autora, e que, apesar de invocar a pandemia de Covid-19 como justificativa para a pretensão de revisão do contrato, a autora não demonstrou que o pagamento da diferença entre os índices IGP-M e IPCA comprometerá a sua atividade empresarial. Requer, assim, a revogação da medida liminar concedida, bem como a improcedência da ação (mov. 25.1/orig.).Apresentada impugnação à contestação pela autora (mov. 29.1/orig.), as partes foram intimadas para especificar as provas que pretendiam produzir e, diante da manifestação da parte autora pelo julgamento antecipado da lide (mov. 36.1/orig.), este foi anunciado pelo julgador (mov. 39.1/orig.).Sobreveio então sentença, a qual julgou improcedente a pretensão inicial, revogando a liminar concedida, e condenou a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atribuído à causa (mov. 48.1/orig.).Inconformada, a parte requerente interpôs recurso de apelação arguindo, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, sob o argumento de que, ao verificar a necessidade de produção de provas para o julgamento da lide, cabia ao julgador determinar de ofício a sua realização, a fim de restar demonstrada a queda no faturamento da empresa autora e/ou o desequilíbrio passível de justificar a alteração dos índices de atualização do contrato. No mérito, defende que a pandemia gerou o desequilíbrio econômico-financeiro do contrato, atraindo a incidência da teoria da imprevisão e autorizando a revisão dos termos contratados, na forma dos arts. 317 e 478, do Código Civil, razão pela qual requer a procedência do pedido inicial, a fim de que o índice de correção do contrato seja substituído pelo IPCA (mov. 53.1/orig.).Intimada, a parte requerida apresentou contrarrazões requerendo o não conhecimento ou o desprovimento do recurso (mov. 56.1/orig.).É a breve exposição.

II. FUNDAMENTAÇÃO:1. Juízo de admissibilidade.Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal intrínsecos (cabimento, legitimidade, interesse recursal e inexistência de fato extintivo/ impeditivo do direito de recorrer) e extrínsecos (tempestividade, preparo e regularidade formal), o recurso merece ser conhecido.Inobstante a alegação de ausência de dialeticidade suscitada pela parte recorrida em contrarrazões, não se vislumbra a presença de tal vício no apelo.Sabe-se que o princípio da dialeticidade norteia os recursos para que estes tenham como fundamento a impugnação dos fundamentos decisórios, não podendo se apresentar genéricos e desconformes às razões de decidir. Deve-se demonstrar nas razões recursais o inconformismo da parte recorrente em face da sentença prolatada, na forma do art. 1.010, do CPC/15, contendo todos os fundamentos de fato e direito relativos ao novo pleito, assim como pedido de reforma ou anulação da decisão.Do cotejo dos fundamentos postos na sentença e das razões recursais de apelação, nota-se que a parte autora/apelante expôs suas razões de fato e de direito, das quais é inteligível sua irresignação contra a sentença, a qual julgou improcedente o pedido principal, mantendo os termos acordados entre as partes. Extrai-se do apelo que a recorrente defende a possibilidade de revisão dos alugueis em decorrência do desequilíbrio econômico-financeiro gerado pela pandemia, tese esta que foi rejeitada pela sentença recorrida.Diante disso, de forma abstrata, sem que se adentre ao mérito recursal, é cabível a insurgência consignada no apelo interposto pela parte autora, pelo que se rechaça a preliminar arguida pela parte requerida.2. Mérito. 2.1. Da nulidade da sentença por cerceamento de defesa.Alega a parte apelante a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, sob o argumento de que, ao verificar a necessidade de produção de provas para que fosse demonstrada a queda no faturamento da empresa autora, cabia ao julgador a quo determinar de ofício a sua realização.Sem razão.Isso porque, nos termos do art. 373, I, do CPC, o ônus da prova incumbe à parte autora no que diz respeito aos fatos constitutivos de seu direito, cabendo a ela instruir a petição inicial com os documentos destinados a provar as suas alegações[1]. Compulsando os autos, verifica-se que as partes autora e requerida foram intimadas acerca da oportunidade para especificar as provas que pretendiam produzir, tendo sido alertadas de que, não havendo requerimento, seria presumida a falta de interesse na produção de qualquer meio de prova, com o consequente julgamento antecipado do feito, na forma do art. 355, I, CPC (mov. 31.1/orig.).A parte autora, por sua vez, manifestou-se expressamente requerendo o julgamento antecipado do feito, destacando que a matéria seria estritamente de direito, e que a documentação acostada à inicial seria suficiente para comprovar a pretensão principal por ela formulada (mov. 36.1/orig.). Diante disso, foi anunciado o julgamento antecipado da lide (mov. 39.1/orig.), seguido da prolação da sentença recorrida.Observa-se, portanto, que o requerimento da parte apelante de julgamento antecipado da lide revela-se incompatível com a pretensão ora formulada de nulidade da sentença por cerceamento de defesa, tendo se operado a preclusão lógica quanto ao pedido de produção de provas.Ora, inobstante seja possível ao julgador determinar de ofício a produção de provas, garantindo a busca pela verdade real dos fatos, no caso sob exame, cabia à parte autora comprovar a alegação de desequilíbrio contratual decorrente da crise instaurada pela pandemia a justificar a alteração dos índices de atualização monetária pactuados, o que poderia ser facilmente realizado através de prova documental.Cabia à apelante acostar ao feito demonstrativos capazes de comprovar a queda brusca no faturamento da sua atividade comercial a partir da implementação de medidas restritivas decorrentes da pandemia, não sendo possível atribuir tal ônus ao julgador, que possui o dever de se manter imparcial no julgamento da lide.Dessa forma, não se vislumbra a ocorrência de cerceamento de defesa a ensejar a nulidade da sentença, de modo que a preliminar resta rejeitada.2.2. Da possibilidade de revisão dos termos do contrato de locação.Cinge-se a controvérsia recursal acerca da possibilidade de alteração do índice de correção monetária previsto no contrato de locação comercial firmado entre as partes autora e requerida, em decorrência de fato imprevisível e extraordinário que acarretou à locatária onerosidade excessiva.Pois bem.Conforme teoria da imprevisão, os contratos bilaterais podem ser revistos ou resolvidos quando, durante a sua execução, circunstâncias imprevisíveis acarretem onerosidade excessiva a uma das partes, na forma dos arts. 317 e 478, do CC:Art. 317, CC. Quanto, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.Art. 478, CC. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.Em especial quanto aos contratos de locação, a própria Lei nº 8.245/91 prevê de forma específica acerca da teoria da imprevisão, nestes termos:Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.É inegável que a superveniência da pandemia produziu, e ainda produz, impactos severos na economia nacional, acarretando, dentre outros efeitos, medidas restritivas à circulação de pessoas e funcionamento de estabelecimentos comerciais, além de elevação dos custos de insumos que, consequentemente, importam em consideráveis prejuízos aos empreendimentos, como o da parte apelada.Neste cenário, em que o Brasil e o mundo atravessam uma crise de ordem sanitária e econômico-financeira, causada pela pandemia, muitas são as demandas ajuizadas em função da crise, em que as partes alegam desestabilidade contratual e necessidade de intervenção estatal, de modo a restabelecer o equilíbrio nos contratos de locação residenciais e comerciais.No entanto, é necessária cautela e observância ao princípio da intervenção mínima do Estado nas relações contratuais, sendo necessária demonstração, extreme de dúvidas, de que a desestabilidade contratual causou uma onerosidade excessiva à determinada parte do contrato.No caso dos autos, extrai-se que, em 27.10.2014, as partes firmaram contrato de locação não residencial tendo por objeto o imóvel representado pelos lotes nº 29 e 30, quadra nº 07, situado no Portal de Versalhes I, com área total construída de 721,60m², pelo prazo de 96 meses, entre 01.01.2015 e 31.12.2022, com valor do aluguel mensal de R$6.500,00 nos primeiros 24 meses, e R$7.500,00 a partir do 25º mês, o qual será reajustado anualmente pelo índice IGP-M/FGV (mov. 1.4/orig.). As partes celebraram aditivos contratuais, sendo o terceiro e último datado de 17.07.2017 que, além de prever nova fiadora, acrescentou as seguintes condições (mov. 1.6/orig.):PRIMEIRA. A LOCADORA e as LOCATÁRIAS, acima qualificadas, celebraram, em data de 27 de outubro de 2014, contrato de locação comercial, posteriormente formalizaram primeiro e segundo aditivos de contrato de locação, datados de 17 de junho de 2015 e 01 de novembro de 2016, cujo objeto foram os seguintes imóveis: Quadra 07, Lotes 29 e 30, situados no Portal de Versalhes I, à Rod. Celso Garcia Cid, dos quais somados, possuíam 721,60m² de área total construída (360,80m² cada), que somados à ampliação de 97,00m² (descrito no primeiro aditivo), perfazem, na data de hoje o total de 818,60m², nesta cidade de Londrina/PR, contratos estes regidos pela Lei nº 8.245/1991, em especial pelo Art. 54-A, consubstanciado pela reforma mencionada no Primeiro Aditivo Contratual.§Primeiro. A LOCATÁRIA renuncia o direito de revisão, conf. §1º, do Art. 54-A, da Lei nº 8.245/1991, bem como reafirma a multa constante na Cláusula Décima Segunda do Contrato de Locação primitivo.SEGUNDA. O valor do aluguel passará a ser, a partir do locatício com vencimento em 20/07/2017 (inclusive), o valor de R$8,00 (oito reais) por metro quadrado de área construída, deste modo, perfazendo na data de hoje o valor de R$6.548,80 (seis mil, quinhentos e quarenta e oito reais e oitenta centavos).TERCEIRA. Fica mantido o índice de reajuste expresso no Parágrafo Segundo, da Cláusula Terceira, do Contrato de Locação primitivo. A data-base, todavia, passa a ser a data deste aditivo, de modo que o primeiro reajuste ocorrerá daqui a 12 (doze) meses. Eventuais índices deflacionários mensais não serão aplicados, com o que consente a LOCATÁRIA.Observa-se, portanto, que, como bem destacou o juízo singular, a locatária renunciou expressamente ao direito de revisão do contrato, sendo que tal renúncia possui amparo legal no art. 54-A, da Lei nº 8.245/1991, o qual se destina a regular as locações ‘built to suit’, que representam modalidade atípica, firmada pelas partes no exercício da autonomia da vontade e sujeitando-se ao princípio pacta sunt servanda.Acerca da modalidade contratual, destaca-se que o aluguel mensal difere dos valores pactuados no contrato típico de locação comercial, pois, considerando que o imóvel é construído de modo a servir à atividade desenvolvida pela parte locatária, há de ser incorporado ao aluguel o custo da construção, além do tempo despendido para reaver o investimento realizado. Ademais, o risco do locador é maior, pois, finda a relação locatícia, o locador terá maior dificuldade no retorno do imóvel ao mercado, em razão das características criadas especificamente para atender ao locatário.Em razão disso, a legislação prevê a possibilidade de as partes pactuarem no contrato a renúncia ao direito de revisão, conforme art. 54-A, §1º, da Lei 8.245/91:Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.§1º Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.Portanto, considerando que a parte apelante renunciou expressamente à faculdade de discutir ou demandar acerca da revisão do valor dos alugueis, deve ser respeitada a vontade das partes no momento da assinatura do contrato firmado, não havendo que se falar em alteração do índice de correção monetária aplicado.A corroborar, é a jurisprudência deste Tribunal de Justiça:AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO REVISIONAL – DECISÃO DE ORIGEM QUE DEFERIU A MODIFICAÇÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA – CONTRATO DE LOCAÇÃO FIRMADO NA MODALIDADE BUILT TO SUIT – MODALIDADE ATÍPICA DE CONTRATO QUE NÃO POSSUI A MESMA LÓGICA DOS CONTRATOS TÍPICOS DE LOCAÇÃO – INTERFERÊNCIA DO PODER JUDICIÁRIO QUE DEVE SER A EXCEÇÃO – OBSERVÂNCIA DA VONTADE DAS PARTES CONFORME CONTRATO FIRMADO – ART. 54-A, §1°, DA LEI N° 8.245/91 – CLÁUSULA QUE EVIDENCIA A RENÚNCIA AO DIREITO DE REVISÃO EXCETO A APLICAÇÃO DE CORREÇÃO MONETÁRIA – AGRAVADA QUE NÃO LOGROU ÊXITO EM DEMONSTRAR A REAL NECESSIDADE DA ALTERAÇÃO DO ÍNDICE – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO NA QUEDA DO FATURAMENTO DA PARTE – ALTERAÇÃO DO ÍNDICE NÃO JUSTIFICADO – AGRAVO INTERNO PREJUDICADO – EMBARGOS DE DECLARAÇÃO PREJUDICADO – PERDA DE OBJETO DE AMBOS OS RECURSOS DIANTE DA ANÁLISE DO AGRAVO DE INSTRUMENTO – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.(TJPR - 18ª C. Cível - 0052738-12.2021.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: JUÍZA DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU ANA PAULA KALED ACCIOLY RODRIGUES DA COSTA - J. 09.02.2022)Some-se a isso o fato de que, apesar de afirmar que a pandemia de Covid-19 implicou em desequilíbrio contratual passível de justificar a alteração do índice de correção monetária estipulado no contrato, a parte autora não demonstrou a alegada queda no seu faturamento, o que poderia ser facilmente comprovado através de prova documental. Pelo contrário, pelo que consta dos autos, a apelada ajuizou demanda de despejo em face da locatária, na qual aponta a inadimplência quanto ao pagamento de alugueis e demais encargos da locação desde janeiro de 2019 (mov. 1.10, autos nº 0050706-60.2019.8.16.0014), ou seja, antes da imposição das medidas restritivas, o que afasta a tese de que foi a crise gerada pela pandemia que causou desequilíbrio na relação locatícia e impossibilitou a autora de adimplir o contrato.Portanto, não havendo prova de que a atividade da autora foi impactada de forma significativa pela pandemia, e de que houve queda brusca no seu faturamento a fim de justificar a aplicação excepcional da teoria da imprevisão, a qual incide somente quando restar demonstrada a ocorrência de fato imprevisível e extraordinário, após a celebração do contrato, capaz de sobrecarregar de maneira desproporcional um dos contratantes, a insurgência recursal não prospera nesse ponto.A propósito, é a jurisprudência desta Câmara sobre o tema:AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL – CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL – DECISÃO QUE INDEFERIU A TUTELA DE URGÊNCIA DE REDUÇÃO LIMINAR DO VALOR DO ALUGUEL EM METADE DO PACTUADO – INSURGÊNCIA DA REQUERENTE – DESCABIMENTO – FALTA DE ELEMENTOS QUE EVIDENCIEM A PROBABILIDADE DO DIREITO E O PERIGO DE DANO OU RISCO AO RESULTADO ÚTIL DO PROCESSO – EXEGESE DO ART. 300 DO CPC – NÃO DEMONSTRAÇÃO DA ALEGADA QUEDA NO FATURAMENTO DA LOCATÁRIA, DE SER A PANDEMIA DO NOVO CORONAVÍRUS O ÚNICO FATOR POR ELA RESPONSÁVEL E NEM DE RISCO À SAÚDE FINANCEIRA DA EMPRESA – LOCADORES QUE, ADEMAIS, FORMULARAM PROPOSTAS DE REDUÇÃO DO ALUGUEL, NÃO ACEITAS PELA LOCATÁRIA – POSSIBILIDADE DE DANO INVERSO – DECISÃO MANTIDA. Agravo de instrumento desprovido.(TJPR - 17ª C. Cível - 0059798-70.2020.8.16.0000 - Umuarama - Rel.: DESEMBARGADORA ELIZABETH MARIA DE FRANCA ROCHA - J. 25.03.2021)
DIREITO CIVIL. PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE LOCAÇÃO. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. ALTERAÇÃO DO ÍNDICE DE REAJUSTE ANUAL. CONTEXTO DE PANDEMIA CAUSADA PELO COVID-19. ONEROSIDADE EXCESSIVA. DESEQUILIBRIO CONTRATUAL NÃO COMPROVADO. SINALIZAÇÃO NA ÉPOCA DA CONTRATAÇÃO DE SGINIFICATIVA VARIAÇÃO SUPERIOR DO IGP-DI/FGV FRENTE AO IPCA/IBGE. IMPREVISIBILIDADE NÃO CONFIGURADA. PREVALÊNCIA DA TEORIA DA INTERVENÇÃO MÍNIMA ESTATAL NO CONTRATO. AUSENCIA DA PROBABILIDADE DO DIREITO E PERIGO DE DANO NÃO PREENCHIDOS OS REQUISITOS DO ART. 300, DO CPC, PARA DEFERIMENTO DA MEDIDA LIMINAR PRETENDIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.1. A crise econômico-financeira ocasionada pela pandemia da COVID -19 afeta ambas as partes, não tendo como fato gerador atitude perpetrada meramente por parte da locadora, assumindo ambas as partes, locadora e locatária, de forma conjunta aos riscos do negócio. (...)(TJPR - 17ª C. Cível - 0073562-89.2021.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU FRANCISCO CARLOS JORGE - J. 11.07.2022)Portanto, considerando a natureza do contrato built to suit, o qual demanda a mínima interferência nas condições pactuadas entre as partes; a previsão contratual de renúncia à possibilidade de revisão do valor dos alugueis; e a ausência de prova acerca da alegada queda do faturamento da empresa autora, não há que se falar em revisão do índice de atualização monetária previsto no contrato, devendo ser mantida a sentença por seus próprios fundamentos.3. Conclusão.Pelo exposto, vota-se por negar provimento ao recurso, nos termos da fundamentação e, consequentemente, majora-se os honorários advocatícios, de 10% para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa, em face do trabalho exigido para a apresentação de contrarrazões de recurso (art. 85, §11, do CPC).
[1] Art. 434. Incumbe à parte instruir a petição inicial ou a contestação com os documentos destinados a provar suas alegações.