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Processo:

I – Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto contra a decisão proferida na ação de obrigação de fazer nº 0024568-27.2021.8.16.0001, pelo MM. Juiz de Direito Substituto Paulo Fabrício Camargo, que indeferiu o pedido de liminar (mov. 18.1), integrada pela decisão que rejeitou os embargos de declaração opostos pela autora, ora agravante (mov. 45.1).Inconformada, a recorrente sustenta que a decisão agravada não concedeu a tutela provisória de urgência por entender que não foi apresentado termo de quitação ou os comprovantes de pagamento pelo imóvel, todavia, afirma que “a vendedora declarou a quitação plena, geral e irrevogável nas matrículas dos imóveis (anexo)”.Ressalta que “os imóveis já são de propriedade da agravante desde 14/10/2020 (data do registro das escrituras nas matrículas dos imóveis), mas permanecem garantindo dívida que não lhe pertence. Ou seja, os imóveis quitados pela agravante possuem ônus de terceiro”.Cita a Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça, que dispõe que “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.Colaciona também precedentes desta Corte que entende aplicáveis ao caso.Argumenta, quanto ao perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, que “quitou o imóvel há mais de 3 (três) anos e não pode dar a destinação que lhe convir, porque os imóveis estão onerados por dívida que não lhe pertence. Ou seja, comprou os imóveis, pagou o preço, mas não consegue gozar livremente do seu direito de propriedade”.Pleiteia a antecipação dos efeitos da tutela recursal para que seja, desde logo, determinada a baixa das hipotecas “sobre os imóveis de matrículas nº 102.022 e 102.231, do 6º Registro de Imóveis de Curitiba, no prazo de 10 (dez) dias sob pena de multa diária a ser fixada desde já por este d. Juízo”.Requer, ao final, o provimento do agravo nos termos da fundamentação (mov. 1.1 – recurso). Distribuiu-se o feito livremente a este Relator (mov. 3.1 – recurso).Na sequência, indeferiu-se o pedido de liminar (mov. 9.1 – recurso).A agravada Tauranga Empreendimentos Imobiliários Ltda., em contrarrazões, defende que a imposição de obrigação de fazer deve ser substituída por determinação de declaração de vontade, prevista no art. 501 do Código de Processo Civil.Afirma que “tal medida se demonstra mais eficaz no sentido de evitar-se prejuízos à ambas as partes, ante todos os trâmites que cercam a efetivação da outorga da escritura, bem ainda, no sentido de solucionar de imediato a necessidade da parte Autora, considerando-se que inexiste má-fé por parte da Ré para que a escritura lhe seja definitivamente outorgada”,Outrossim, alega que “a realização da transferência não é um ato que pode ser realizado de forma unilateral, sendo necessária a atuação do proprietário para a sua conclusão, existindo requisitos legais que precisam ser cumpridos, sendo eles essencialmente pessoais”, os quais estão previstos no Código Civil e Lei de Registros Públicos.Conclui, então, que a concessão da liminar pleiteada seria “impossível de ser cumprida, não por inércia ou displicência das Rés, mas pela sua comprovada impossibilidade jurídica e vedação legal, sendo que, a manutenção dessa obrigação e eventual arbitramento de multa acarretarão evidente injustiça e abalo a segurança jurídica” (mov. 15.1 – recurso).Apesar de intimado (mov. 12.1 – recurso), o Banco Santander (Brasil) S.A. deixou decorrer in albis o prazo da apresentar resposta ao agravo de instrumento (mov. 17 – recurso).É o relatório.

II – Presentes os pressupostos de admissibilidade, extrínsecos (tempestividade, preparo, regularidade formal e inexistência de fato impeditivo) e intrínsecos (legitimidade, interesse e cabimento), conheço do recurso, com fulcro no art. 1.015, I, do Código de Processo Civil.Passo, então, ao exame da pretensão recursal.Infere-se que agravante ajuizou ação de obrigação de fazer, com pedido de tutela de urgência, contra Tauranga Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Banco Santander (Brasil) S.A.Narra na inicial que celebrou instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel com a primeira ré. Ainda, diz que, para financiar o empreendimento, a primeira ré hipotecou o imóvel sub judice em favor da segunda ré.Outrossim, sustenta que, embora tenha quitado o imóvel há mais de 3 (três) anos, até o momento não houve a baixa da hipoteca no Cartório de Registro de Imóveis competente, razão pela qual está impedida de ter seu imóvel livre e desembaraçado de ônus.Pugna, então, pela concessão de “tutela provisória de urgência, para determinar que os requeridos, solidariamente, providenciem todas as medidas necessárias para a realização da baixa das hipotecas existentes nas matrículas nº 102.022 e 102.231, do 6º Registro de Imóveis de Curitiba (R-1, AV-2 e AV-3), no prazo de 15 (quinze) dias, protocolando os termos de baixa junto ao Registro de Imóveis ou depositando os termos originais em Juízo, sob pena de multa diária”.E, ao final, requer a procedência do pedido com a confirmação da liminar (mov. 1.1).Todavia, o il. magistrado de primeiro grau indeferiu o pedido de liminar nos seguintes termos (mov. 13.1).“2. A tutela provisória de urgência foi positivada no Código de Processo Civil em seu art. 300, que, como regra geral, assim dispõe:“Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.Do dispositivo em questão depreende-se que para a concessão da tutela de urgência exige-se o preenchimento dos seguintes requisitos: probabilidade do direito e o perigo de dano ou resultado útil do processo. Além de tais requisitos, há ainda que se observar outro de natureza lógico-sistemática, qual seja, a compatibilidade/congruência dos efeitos da tutela a ser antecipada com o provimento jurisdicional final postulado pela parte.Feita essa digressão, observa-se que o pedido liminar não reúne condições de ser deferido, pois, sopesando os elementos trazidos a exame pela parte requerente em sede de cognição sumária, conclui-se pela ausência dos requisitos exigidos pela lei processual civil para o deferimento da tutela provisória de urgência.Ao que se observa das Matrículas nº. 102.022 e 102.231, o imóvel foi hipotecado em favor do Banco Santander a fim de financiar o empreendimento imobiliário. Após, os imóveis foram alienados à autora, conforme R-19 e R-20 (mov. 1.4 e 1.5).Assim, em que pese a hipoteca firmada pela construtora não possua eficácia em relação ao comprador do imóvel, a baixa no registro depende da comprovação de quitação do preço.No caso dos autos, a autora não apresentou termo de quitação, tampouco comprovantes de pagamento, de forma que não resta evidenciada a probabilidade do direito invocado.Por fim, também não se verifica o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, pois uma vez comprovado o direito da autora a baixa da hipoteca poderá ser realizada a qualquer tempo, sem qualquer prejuízo. Desse modo, não há qualquer elemento que indique a urgência no deferimento da medida, sendo possível aguardar e oportunizar o contraditório às requeridas.3. Diante do exposto, INDEFIRO o pedido de tutela de urgência formulado pela parte autora”.Contra a r. decisão, insurge-se, agora, a agravante.Cinge-se a controvérsia recursal, portanto, quanto à possibilidade de concessão da liminar pleiteada na ação originária. Pois bem. Dispõe o art. 300 do Código de Processo Civil que “a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo”.No caso, em uma análise sumária do feito, própria deste momento processual, vislumbro a probabilidade do direito alegado pela parte autora.Ora, infere-se das matrículas imobiliárias anexadas à inicial que a ré Tauranga Empreendimentos Imobiliários Ltda. hipotecou os imóveis objeto da ação em favor do Banco Santander (Brasil) S.A., para fins de construção do empreendimento (mov. 1.4 e 1.5).Ainda, extrai-se dos referidos documentos que, após o gravame, promoveu-se o registro da escritura pública de compra e venda dos imóveis firmada entre a primeira ré e a autora Albina Pegoraro Foresti. E, segundo consta no mencionado registro, a vendedora deu plena quitação do preço convencionado.E, não obstante a quitação do imóvel, observa-se que ainda não houve a baixa da hipoteca nas matrículas imobiliárias.Ocorre que, consoante a Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça, “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.Assim, parece que a agravante tem direito de exigir que as agravadas promovam a baixa da hipoteca na matrícula imobiliária.Nessa linha, confiram-se precedentes do Superior Tribunal de Justiça e desta Corte:“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSO CIVIL. HIPOTECA EM FAVOR DA CEF. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE RESIDENCIAL EM CONDOMÍNIO. DIRETO COM A CONSTRUTORA, SEM INTERVENIÊNCIA DA CEF. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308/STF. 1. O entendimento desta Corte é no sentido de não admitir que o financiamento bancário com garantia de hipoteca, sob qualquer forma de contratação, impeça que o adquirente da unidade imobiliária quitada tenha acesso à escritura pública do imóvel, à transferência do bem para seu nome e à baixa da hipoteca. 2. Agravo interno não provido” (STJ. AgInt no REsp n. 1.935.088/PB, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 14/12/2021, DJe de 22/4/2022 - destaquei).“CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE CANCELAMENTO DE HIPOTECA. IMÓVEL QUITADO. DETERMINAÇÃO DE BAIXA DO GRAVAME E OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA LIVRE DE ÔNUS. INEFICÁCIA DA HIPOTECA, A TEOR DA SÚMULA Nº 308 DO STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA PACÍFICA DESTA CORTE. SÚMULA Nº 568 DO STJ. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO NÃO CONFIGURADA. HONORÁRIOS RECURSAIS DEVIDOS. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. (...). A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (Súmula nº 308 do STJ). (...)” (STJ. AgInt no AREsp n. 1.411.290/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 1/6/2020, DJe de 4/6/2020 - grifei).“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIADO APELO DO RÉU – PRELIMINAR DE CARÊNCIA DE AÇÃO QUE SE CONFUNDE COM O MÉRITO – SENTENÇA DE CONDENOU O APELANTE À OBRIGAÇÃO DE FAZER CONSISTENTE NA BAIXA DA HIPOTECA DO IMÓVEL – PEDIDO DE AFASTAMENTO DA OBRIGAÇÃO DE FAZER – NÃO ACOLHIMENTO – HIPOTECA REALIZADA PELOS RÉUS APÓS A CELEBRAÇÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA DE COMPRA VENDA E QUE, PORTANTO, NÃO É OPONÍVEL AOS AUTORES – SÚMULA 308/STJ – SENTENÇA QUE NÃO MERECE REFORMA NESTE PONTO – (...) – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel” (Súmula 308 do STJ). (...)” (TJPR - 4ª C.Cível - 0017400-76.2018.8.16.0001 - Curitiba -
Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU MÁRCIO JOSÉ TOKARS -
J. 27.06.2022 - sublinhei).“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. PROCEDÊNCIA EM PRIMEIRO GRAU. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA DO CONDOMÍNIO GREEN CENTER - ALA RESIDENCIAL. ADIMPLEMENTO TOTAL À VISTA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO DO BRASIL S/A. TESE EXCLUÍDA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 308 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. HIPOTECA FIRMADA ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO QUE NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE O ADQUIRENTE. BAIXA DO GRAVAME. NECESSIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO” (TJPR - 5ª C.Cível - 0001159-22.2021.8.16.0001 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR LUIZ MATEUS DE LIMA -
J. 11.04.2022 - realcei).“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE CANCELAMENTO DE ÔNUS HIPOTECÁRIO. ALHEIOS À ÁREA DE ESPECIALIZAÇÃO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DA FINANCEIRA RÉ. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEIÇÃO. HIPOTECA CONSTITUÍDA POR CONSTRUTORA/INCORPORADORA EM FAVOR DE INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. AUTORES QUE QUITARAM INTEGRALMENTE COM SUAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS. PEDIDO DE BAIXA DE HIPOTECA SOBRE IMÓVEL. APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 308 DO STJ - A HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO, ANTERIOR OU POSTERIOR À CELEBRAÇÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA, NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE OS ADQUIRENTES DO IMÓVEL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO” (TJPR - 13ª C.Cível - 0011908-38.2020.8.16.0194 - Curitiba -
Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU MARCOS VINICIUS DA ROCHA LOURES DEMCHUK -
J. 11.03.2022 - destaquei).A propósito, consigne-se que a obrigação de fazer pleiteada por meio desta ação não consiste na transferência da propriedade dos imóveis para o nome da requerente mas, apenas, na baixa da hipoteca gravada como garantia de financiamento bancário realizado entre as rés. Daí porque não prospera a tese de impossibilidade de cumprimento da liminar, arguida pela recorrida Tauranga Empreendimentos Imobiliários Ltda.Outrossim, a mera declaração de vontade não gera o efeito pretendido pela autora, que é a imediata liberação do imóvel adquirido.Ademais, é evidente o perigo de dano na hipótese, uma vez que a manutenção da constrição na matrícula imobiliária impede que a autora tenha livre disposição sobre o bem adquirido. Não se pode olvidar, também, da possibilidade de penhora e expropriação dos imóveis em eventual insolvência da agravada Tauranga Empreendimentos Imobiliários Ltda.Assim, presentes os requisitos do art. 300 do Código de Processo Civil, deve ser deferida a liminar pleiteada para determinar que as requeridas providenciem a liberação das hipotecas registradas nas matrículas imobiliárias nº 102.022 e 102.231, do 6º Registro de Imóveis de Curitiba, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de incidência em multa diária no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais) em caso de descumprimento da determinação, limitada ao montante de R$ 30.000,00 (trinta mil reais).III – Voto, então, pelo conhecimento e provimento do recurso.