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Processo:

VISTOS
I. Trata-se de apelação cível interposta da sentença de mov. 100.1, dos autos da Ação de Rescisão Contratual com Restituição de Quantia Paga, que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, no seguinte sentido:
“A) DECLARO rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes (seq. 1.7);B) CONDENAR a devolução dos valores já pagos pelos requerentes, de forma integral, corrigido monetariamente pela média do IPCA desde o desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação e multa contratual”.
Em face da sucumbência, condenou o réu ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa.
Opostos embargos de declaração pela Conquest – Administradora e Participações Ltda. (mov. 103.1), estes foram rejeitados (mov. 109.1). A apelante, em suas razões recursais, alega que o atraso na entrega da infraestrutura completa do Jardim dos Ipês decorreu em virtude da grave crise econômica enfrentada pelo país, ensejando a aplicação da teoria da imprevisão. Narra que o cimento asfáltico de petróleo (CAP) teve um aumento de 40% (quarenta por cento), obrigando até mesmo o DNIT a alterar seus contratos, o que demonstra que o atraso na entrega do empreendimento na forma aprazada não decorreu de sua conduta culposa. Defende a necessidade de manutenção das taxas de rescisão do contrato de compra e venda, em respeito ao princípio do pacta sunt servanda. Sustenta que deve ser mantida a comissão de corretagem, pois esta não é revertida em seu favor, mas para a corretora de imóveis responsável por intermediar as vendas de lotes situados no Jardim dos Ipês, bem como a taxa de publicidade, pois o custo é agregado no valor do imóvel e do empreendimento como um todo. Aduz que os apelados devem arcar com o pagamento dos tributos incidentes sobre as parcelas adimplidas (PIS, CONFINS, IR, CSLL), pois não são revertidas em seu favor, mas, sim, para a Administração Pública. Subsidiariamente, caso não entenda pela aplicação do princípio do pacta sunt servanda, deve ser reconhecido o direito à retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos apelados. Requer a minoração dos honorários advocatícios, tendo em vista que não se trata de causa complexa. Por fim, pugna pelo provimento do recurso, para que seja reformada a sentença, para o fim de:
“RATIFICAR a teoria da imprevisão no presente caso, não podendo ser atribuída culpa à Apelante pela rescisão.Por consequência RATIFICAR a validade das cláusulas contratuais que autorizam a retenção, pela Apelante, dos valores despendidos a título de: 1. Comissão de Corretagem; 2. Taxa de Publicidade e 3. Encargos tributários, em razão da rescisão do contrato causada pelos Apelados, que não adimpliu as prestações a que se obrigou.SUBSIDIARIAMENTE, no caso de Vossa Excelência não entender pela aplicação das cláusulas de rescisão acordadas, aplicar a taxa de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes.MINORAR os honorários advocatícios para 10%, ALTERANDO-SE a base de cálculo para o proveito econômico obtido.Por consequência, REDISTRIBUIÇÃO da sucumbência em favor da Apelante, conforme §1º do art. 85 do CPC”.
Contrarrazões (mov. 116.1). É o relatório.

II. Analisados os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.Jeferson de Araújo Neto e Simone Aparecida dos Santos Araújo, ajuizaram ação de rescisão contratual com pedido de devolução de valores e tutela antecipada em face da Conquest – Administradora e Participações Ltda., alegando terem firmado contrato de compra e venda de lote urbano situado no loteamento Jardim dos Ipês, na data de 29 de junho de 2016, ficando estipulado o valor de R$ 64.500,00 (sessenta e quatro mil e quinhentos reais), em 150 parcelas de R$ 832,04 (oitocentos e trinta e dois reais e quatro centavos).Sustentam que foram pagas 41 parcelas, perfazendo a quantia de R$ 35.462,61 (trinta e cinco mil quatrocentos e sessenta e dois reais e sessenta e um centavos), porém, houve o decurso do prazo de 24 meses da assinatura do contrato, sem a entrega do lote pela promitente vendedora.
Da Restituição de ValoresCom relação a alegação de impossibilidade de restituição de valores, razão não assiste a apelante. O “Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Lote Urbano” (mov. 1.7), estabelece:
“VI DAS EDIFICAÇÕESA PROMITENTE VENDEDORA transfere, desde já, ao(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) a posse precária do imóvel compromissado e identificado neste contrato particular. Por seu lado o(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(S) poderá(ão) exercer os direitos inerentes à posse enquanto cumprir com as obrigações contratuais podendo realizar, após decorridos 24 (vinte e quatro) meses da data da assinatura do presente contrato, e desde que adimplidas regularmente as prestações que se obriga(m) por este instrumento. Para o início das edificações, fica estabelecido que somente poderão ser iniciadas as construções após finalizada toda a infraestrutura do empreendimento e obtidas todas as autorizações e licenças dos órgãos ambientais e outros entes da administração pública, devendo haver anuência escrita pela PROMITENTE VENDEDORA, bem como observadas, rigorosamente, as exigências contidas em leis e regulamentos municipais ou dos outros órgãos públicos, comprometendo-se ainda o(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) a manter o (s) lote(s) em perfeito estado de limpeza e conservação e asseio, observando sempre as exigências das autoridades competentes, sanitárias, municipais e federais permitindo gratuitamente a passagem de canalização de água, esgoto, pluviais e similares dos lotes vizinhos.” (grifo nosso)
Como visto, a promitente vendedora condicionou a transferência da posse precária do imóvel ao cumprimento das obrigações contratuais pelos promitentes compradores e ao transcurso do prazo de 24 (vinte e quatro) meses contados da assinatura do instrumento. Todavia, decorrido o prazo contratual no dia 29 de junho de 2018, foi constatado através do laudo de vistoria realizado em 25/06/2021, que as obras básicas de infraestrutura não haviam sido concluídas, restando evidente que os autores ora apelados tiveram suas expectativas frustradas, fazenda jus à rescisão contratual.
Aliás, conforme constou na sentença de mov. 100.1:
“Conforme se observa dos autos, o requerido possuía até 26.06.2018 para entregar a infraestrutura do imóvel pronta, o que não ocorreu. Isso porque, conforme se infere do laudo de vistoria realizado em autos semelhantes, foi constatado que: ‘Em diligência realizada junto à Secretaria Municipal de Urbanismo de Sarandi/PR, na data de 25/06/2021, às 16h45min, fui informada que não é permitida a edificação junto ao lote indicado nem aos demais lotes do Loteamento Jardim dos Ipês, haja vista que o loteamento se encontra em fase de obras de execução do projeto aprovado junto à Prefeitura de Sarandi/PR, o que não foi concluído até a referida data, conforme observações que seguem’.Além disso, o laudo de constatação produzido nestes autos, ao seq. 82, também demonstra que a infraestrutura prometida não encontra-se acabada”.
Assim, os autores fazem jus à rescisão contratual com a restituição da totalidade das quantias pagas.
A respeito, o seguinte julgado:
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPETIÇÃO DO INDÉBITO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. 1) ATRASO NA ENTREGA DO BEM. DESCUMPRIMENTO CAUSADO PELA PROMITENTE VENDEDORA. HIPÓTESE DE RESCISÃO CONTRATUAL. IMPOSIÇÃO DO DEVER DE DEVOLUÇÃO DA TOTALIDADE DOS VALORES COBRADOS (SÚMULA 543 DO STJ). INVIABILIDADE DE EVENTUAL RETENÇÃO. EFICÁCIA EX TUNC DA DECLARAÇÃO RESCISÓRIA. 2) MULTA CONTRATUAL. INSTRUMENTO QUE PREVÊ A INCIDÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL APENAS PARA A HIPÓTESE DE INADIMPLEMENTO PELA PROMITENTE COMPRADORA. CIRCUNSTÂNCIA QUE PERMITE A SUA APLICAÇÃO INVERSA, PARA O CASO DE DESCUMPRIMENTO PELA PROMITENTE VENDEDORA. TEMA 971 DO STJ. PRECEDENTES. MULTA DO ART. 35, §5º, DA LEI 4.591/64. INAPLICABILIDADE AO CASO. 3) DANO MORAL. INVIABILIDADE. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL QUE NÃO ENSEJA AUTOMÁTICA CONFIGURAÇÃO DO DANO EXTRAMATRIMONIAL. CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO CONCRETO QUE NÃO REVELAM EFETIVA LESÃO À ESFERA EXISTENCIAL DA REQUERENTE. MERO DISSABOR. 4) ÔNUS SUCUMBENCIAIS A CARGO DA PARTE RÉ. MAJORADOS OS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA RECURSAIS.
5) RECURSO DA AUTORA FRANCIELLE PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA RÉ CONQUEST NÃO PROVIDO”.(TJPR - 17ª C.Cível - 0004501-20.2019.8.16.0160 - Sarandi -
Rel.: DESEMBARGADOR NAOR RIBEIRO DE MACEDO NETO -
J. 10.09.2021)
Vale ressaltar que, a mera alegação de crise econômica e aumento do cimento asfáltico não justifica o atraso de mais de 03 (três) anos das obras que deveriam ser realizadas no loteamento.Deixou a apelante de comprovar efetivamente que o descumprimento do prazo avençado ocorreu em razão da superveniência de impactos econômicos em sua atividade, não sendo o caso de aplicação da teoria da imprevisão.Em caso semelhante, este Tribunal decidiu:
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO RESCISÓRIA C/C TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA C/C DANOS MORAIS – RECURSO DA RÉ - PRELIMINAR DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE EM SEDE DE CONTRARRAZÕES – INOCORRÊNCIA - COMBATE ADEQUADO AO DECISUM – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – APLICABILIDADE DA TEORIA DA IMPREVISÃO – AUSÊNCIA DE MORA – AFASTAMENTO – RISCO INERENTE AO NEGÓCIO JURÍDICO - RETENÇÃO DE 10% DO VALOR ADIMPLIDO - VALORES RETIDOS QUE SERVEM PARA COBRIR AS DESPESAS ADMINISTRATIVAS COMO COMISSÃO DE CORRETAGEM, PUBLICIDADE E ENCARGOS TRIBUTÁRIOS – CLÁUSULA PENAL - RETENÇÃO FIXADA NA SENTENÇA EM 10% SOBRE O VALOR PAGO - PERCENTUAL DE RETENÇÃO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ - PEDIDO DE MAJORAÇÃO PARA 25% NÃO ACOLHIDO – PRETENDIDA APLICAÇÃO DE MULTA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ EM SEDE DE CONTRARRAZÕES – IMPOSSIBILIDADE - HIPÓTESES DO ARTIGO 80 DO CPC/2015 NÃO CONFIGURADAS - SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS RECURSAIS FIXADOS - RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.NÃO HÁ QUE SE FALAR EM RETENÇÃO RELATIVA À TAXA DE CORRETAGEM, PUBLICIDADE E ENCARGOS TRIBUTÁRIOS,TENDO EM VISTA QUE TAIS VALORES JÁ ESTÃO COMPREENDIDOS NA MULTA ESTABELECIDA NA CLÁUSULA PENAL DE RETENÇÃO DE VALORES, DE MODO QUE NOVA RETENÇÃO CARACTERIZARIA ‘BIS IN IDEM’”.(TJPR - 4ª C.CÍVEL - 0007373-08.2019.8.16.0160 - SARANDI -
REL.: DESEMBARGADOR HAMILTON RAFAEL MARINS SCHWARTZ -
J. 12.10.2021)
Portanto, deve a sentença ser mantida neste ponto.
Da Multa, da Comissão de Corretagem, da Taxa de Publicidade e Encargos TributáriosExtrai-se da cláusula VII, do instrumento contratual de mov. 1.7, que:
“VII DA RESCISÃOa) Observando o disposto no inciso VI, do Artigo 1º da lei 4.864/65, o vencimento e não pagamento de três parcelas consecutivas ou qualquer delas pôr prazo superior a 90 dias, implicará independentemente de interpelação judicial ou extrajudicial, na resolução desta promessa de compra e venda, conforme dispõe os Artigos 127 e 128, do Novo Código Civil Brasileiro, transferindo-se a terceiros, se for o caso, os direitos e obrigações dela decorrentes independente do consentimento do(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES), devendo serem devolvidas a este(s) as importâncias que tiver(em) pago, após serem abatidas as seguintes despesas: 1) O valor das despesas de corretagem, calculadas a base de 7% (sete por cento) sobre o preço corrigido do imóvel, segundo os índices previstos neste contrato, à época da rescisão; 2) O valor das despesas de publicidade, calculadas em 2% (dois por cento) sobre o valor corrigido do imóvel, segundo os índices previstos neste contrato, a época da rescisão; 3) Multa contratual de 10% (dez por cento) calculada sobre o saldo devedor, segundo os índices previstos neste contrato, à época da rescisão; 4) Encargos tributários incidentes sobre as parcelas efetivamente pagas; 5) Despesas e custos administrativos, judiciais e honorários advocatícios na base de 20% (vinte por cento) que se tenham tornado necessário ao recebimento de qualquer valor” (mov. 1.12).
No caso em análise, embora a Multa de 10%, a Comissão de Corretagem, a Taxa de Publicidade e Encargos Tributários estejam previstos no contrato, como bem destacou a Magistrada na sentença, a resolução deste ocorreu por culpa exclusiva da promitente vendedora, o que dá ensejo a aplicação da Súmula 553 do Superior Tribunal de Justiça.Veja-se:
“A Súmula 553 do STJ dispõe que, na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelos promitentes compradores – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprado quem deu causa ao desfazimento.Da súmula acima podemos extrair que, como a resolução do contrato, no caso em análise, se dará por culpa exclusiva do vendedor – que não cumpriu o prazo de entrega previsto no contrato – a restituição se dará de maneira integral.Posto isso, o valor a ser devolvido aos requerentes, deverá ser o valor total pago, sem retenção. Em razão da aplicação da Súmula acima, os pedidos de retenção feitos pela parte requerida restam prejudicados”.
Sobre o tema, julgado desta Corte:
“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. DESCUMPRIMENTO DE CLÁUSULA RELATIVA AO PRAZO PARA A ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA EMPRESA RÉ. PRETENSÃO DE APLICAÇÃO DA TEORIA DA IMPREVISÃO. AFASTAMENTO. ARGUMENTOS GENÉRICOS SOBRE CRISE FINANCEIRA. IMPREVISIBILIDADE NÃO VERIFICADA. RISCOS, ADEMAIS, ASSUMIDOS PELA APELANTE EM RAZÃO DA NATUREZA DA ATIVIDADE IMOBILIÁRIA. MANUTENÇÃO DA CONDENAÇÃO À RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS ADIMPLIDAS. APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. PEDIDO DE RETENÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM, TAXA DE PUBLICIDADE E TRIBUTOS INCLUÍDOS NO PREÇO DO NEGÓCIO JURÍDICO. IMPOSSIBILIDADE. PREVISÃO CONTRATUAL DE RETENÇÕES APENAS POR INADIMPLÊNCIA DAS PROMITENTES COMPRADORAS. PRECEDENTES DESTA CORTE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. BASE DE CÁLCULO. FIXAÇÃO SOBRE O VALOR DA CAUSA. PLEITO DE UTILIZAÇÃO DO PROVEITO ECONÔMICO OBTIDO. PERTINÊNCIA. ORDEM LEGAL DO ART. 85, § 2º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. REDUÇÃO DA VERBA HONORÁRIA. POSSIBILIDADE. DEMANDA DE MENOR COMPLEXIDADE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (...) c) É de se afastar a pretensão de retenção de comissão de corretagem, taxa de publicidade e eventuais tributos em favor da apelante porquanto a previsão contratual no ponto limita-se à hipótese de inadimplemento das promitentes compradoras. d) Constatada a existência de proveito econômico na hipótese e, observado o art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, impõem-se a alteração da base de cálculo e a redução da verba honorária devida pela apelante”.(TJPR - 2ª C.Cível - 0001510-37.2020.8.16.0160 - Sarandi -
Rel.: DESEMBARGADOR ROGÉRIO LUIS NIELSEN KANAYAMA -
J. 04.05.2022)
Portanto, também merece ser mantida esta parcela da sentença.
Da Minoração dos Honorários Advocatícios Por fim, quanto ao pedido de minoração dos honorários advocatícios, merece prosperar.O art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, estabelece que:
“Art. 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor.§ 2º Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos:I - o grau de zelo do profissional;II - o lugar de prestação do serviço;III - a natureza e a importância da causa;IV - o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço”.
Com efeito, sopesando a natureza e a simplicidade da causa, o local da prestação do serviço, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço, segundo determinam os critérios definidos no §2º, do art. 85 do Código de Processo Civil, o percentual fixado em 15% (quinze por cento) se mostrou elevado, devendo ser minorado para 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.
Por todo o exposto, voto no sentido de dar parcial provimento ao recurso, somente para minorar os honorários advocatícios, mantendo a sentença que julgou procedentes os pedidos deduzidos na ação de rescisão contratual com pedido de devolução de valores.