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Processo:

I – RELATÓRIO
1. Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por Residencial Orquídeas nos autos de ação de execução de título executivo extrajudicial nº 0004022-56.2018.8.16.0194, oriundos da 12ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba, em face de decisão que retificou o termo de penhora, para que conste somente no que concerne aos direitos da parte executada, rentando desta forma, impossibilitada a penhora integral do bem pertencente a terceiro (Ref. Mov. 44.1- autos principais).Nas razões de recurso, sustenta o agravante, em síntese, que: a) as despesas condominiais tem natureza de obrigação propter rem e seguem a coisa; b) o fato de o imóvel estar alienado fiduciariamente não afasta a possibilidade de penhora, pois a propriedade fiduciária não é plena, mas resolúvel para fins de garantia; c)
a jurisprudência determina que a responsabilidade em arcar com os débitos condominiais é do devedor fiduciante; d) o patrimônio da credora fiduciária deve ser atingido, pois nunca procedeu com medidas buscando resguardá-lo; e) a jurisprudência reconhece a possibilidade de penhora do bem ainda que alienado fiduciariamente por dívida oriunda de despesas condominiais; f) o juiz a quo alterou o julgamento sobre questão já decidida nos autos, contra a qual já havia operado a preclusão.Pugna, por fim, pelo conhecimento e provimento do recurso, a fim de que seja revogada a decisão agravada (Ref. Mov. 1.1 – autos recursais). Devidamente intimadas, somente a agravada Caixa Econômica Federal apresentou contrarrazões (Ref. Mov. 11.1).Em seguida, vieram os autos conclusos. É o relatório.

II – FUNDAMENTAÇÃO E VOTO
2. Pressupostos de admissibilidadeEm análise aos pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, o presente agravo de instrumento merece ser conhecido.
3. MéritoVolta-se o agravante contra a decisão que retificou o termo de penhora do imóvel para que conste apenas os direitos do devedor, nos seguintes termos (Ref. Mov. 135.1):(...) Portanto, em que pese os débitos condominiais possuam, de fato, natureza propter rem, conforme consta na matrícula do imóvel objeto da discussão (mov. 58.2), o bem se encontra alienado fiduciariamente em favor da Caixa Econômica Federal, logo, é a credora fiduciária que detém a sua verdadeira propriedade (resolúvel), possuindo o devedor fiduciário apenas a posse direta do bem (art. 1.361, § 2º do CC), inviabilizando a penhora sobre a totalidade do bem pertencente a terceiro. Portanto, acolho a impugnação apresentada pela Caixa Econômica Federal, vencido o prazo para recurso, determino a retificação do termo de penhora para que conste a constrição apenas sobre os direitos da parte executada.Trata-se de execução de título extrajudicial promovida pelo ora agravante em face dos ora agravados, a fim de receber as taxas condominiais em atraso, referentes aos vencimentos de 06/2016 a 04/2018.Nas razões de recurso, o agravante alega, em suma, que a cobrança realizada é decorrente do inadimplemento das cotas condominiais, as quais possuem natureza de obrigação propter rem, sendo o imóvel a garantia da própria dívida, obrigação esta que advêm da coisa.Aduz ainda que o juiz a quo alterou o julgamento sobre questão já decidida nos autos, contra a qual já havia operado a preclusão.Verifica-se dos autos que o juízo a quo deferiu o pedido de penhora sobre o imóvel gerador da dívida (Ref. Mov. 63.1), sendo pleiteada pelo próprio agravante a intimação da Caixa Econômica Federal para ciência do ato em razão da existência de alienação fiduciária (Ref. Mov. 87.1).Devidamente intimada, a Caixa Econômica Federal se manifestou nos autos, alegando a impossibilidade de penhora sobre a totalidade do imóvel e pleiteando a retificação do termo para que passasse a constar apenas os direitos do devedor (Ref. Mov. 112.1), o que foi deferido pela decisão agravada.Nesse cenário, não se verifica a ocorrência da preclusão, pois a credora fiduciária se insurgiu contra a penhora pelos meios cabíveis e na primeira oportunidade de se manifestar nos autos. Nesse sentido, vejamos decisões em casos análogos:AGRAVO DE INSTRUMENTO - DESPESAS DE CONDOMÍNIO – DECISÃO AGRAVADA QUE RECONSIDEROU DECISÃO ANTERIORMENTE PROFERIDA, PARA ANULAR A PENHORA SOBRE A INTEGRALIDADE DO IMÓVEL, RESSALVANDO A POSSIBILIDADE DA MEDIDA RELATIVAMENTE AOS DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE SOBRE O BEM. IRRESIGNAÇÃO DO CONDOMÍNIO EXEQUENTE. ALEGAÇÃO DE PRECLUSÃO E VIOLAÇÃO AO ART. 505 do CPC. INOCORRÊNCIA. EXISTÊNCIA DE INSURGÊNCIA DA CREDORA FIDUCIÁRIA NOS PRÓPRIOS AUTOS DE EXECUÇÃO E AJUIZAMENTO DE EMBARGOS DE TERCEIRO. REANÁLISE DA QUESTÃO QUE NÃO OCORREU DE OFÍCIO PELO MAGISTRADO. NULIDADE DA DECISÃO NÃO VERIFICADA. DÍVIDA PROPTER REM - IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - ADMISSIBILIDADE DA PENHORA DA UNIDADE QUE ORIGINOU A DÍVIDA – DECISÃO MANTIDA – PRECEDENTES - RECURSO PROVIDO. Diante do fato de que a dívida oriunda do inadimplemento de cotas condominiais possui natureza jurídica propter rem, em que o próprio imóvel responde pelo débito da unidade condominial, cabível a penhora do imóvel, ainda que objeto de alienação fiduciária.(TJPR - 9ª C.Cível - 0021472-07.2021.8.16.0000 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR DOMINGOS JOSÉ PERFETTO -
J. 02.10.2021)
AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – DÍVIDA CONDOMINIAL – IMÓVEL FINANCIADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA – PRETENSÃO DE PENHORA DA UNIDADE QUE GEROU O DÉBITO – IMPOSSIBILIDADE – DEVEDOR NÃO PROPRIETÁRIO DO BEM – PRECEDENTES DESTA CORTE E DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – PRECLUSÃO PRO JUDICATO – NÃO OCORRÊNCIA – DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO NÃO PROVIDO. (...)De outro lado, quanto à suposta ocorrência de preclusão pro judicato, a princípio, não se verifica, visto que é facultado ao juízo de origem exercer retratação de suas decisões, principalmente quando verificado que estão em dissonância com entendimentos dos Tribunais superiores – como ocorreu na espécie dos autos.(TJPR - 8ª C.Cível - 0055918-36.2021.8.16.0000 - Fazenda Rio Grande -
Rel.: DESEMBARGADOR GILBERTO FERREIRA -
J. 07.02.2022)Igualmente, não prosperam as demais alegações recursais tecidas pelo agravante.É cediço que as despesas de origem condominiais possuem a natureza propter rem, ou seja, acompanham o imóvel, nos termos do art. 1.345 do Código Civil:Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Acerca da natureza propter rem, Sílvio de Salvo Venosa leciona: Ao fazermos a distinção entre direitos reais e direitos obrigacionais, referimo-nos ao fato de que não se trata de compartimentos estanques, pois o universo jurídico é um só, e de que, constantemente, essas duas categorias jurídicas relacionam-se.Nesse diapasão, vamos encontrar situações em que o proprietário é por vezes sujeito de obrigações apenas porque é proprietário (ou possuidor) e qualquer pessoa que o suceda na posição de proprietário ou possuidor assumirá tal obrigação. Contudo, o proprietário poderá liberar-se da obrigação se se despir da condição de proprietário, abandonando a coisa que lhe pertence, renunciando à propriedade. Num primeiro e apressado enfoque, aí está delineada a obrigação real ou propter rem. Embora não seja explicação totalmente técnica, para uma compreensão inicial podemos dizer que a obrigação real fica a meio caminho entre o direito real e o direito obrigacional. Assim, as obrigações reais ou propter rem (também conhecidas como ob rem) são as que estão a cargo de um sujeito, à medida que este é proprietário da coisa, ou titular de um direito real de uso e gozo dela.[2] Desse modo, a pessoa do devedor, nesse tipo de obrigação, poderá variar, de acordo com a relação de propriedade ou posse existente entre o sujeito e determinada coisa.A terminologia da coisa explica bem o conteúdo dessa obrigação: propter, como preposição, quer dizer “em razão de”, “em vista de”. A preposição ob significa “diante de”, “por causa de”. Trata-se, pois, de uma obrigação relacionada com a coisa.
Na mesma linha de raciocínio, Carlos Roberto Gonçalves doutrina: Obrigação propter rem é a que recai sobre uma pessoa, por força de determinado direito real. Só existe em razão da situação jurídica do obrigado, de titular do domínio ou de detentor de determinada coisa. (...) São obrigações que surgem ex vi legis, atreladas a direito reais, mas com eles não se confundem, em sua estruturação. Enquanto estes representam ius in re (direito sobre a coisa, ou na coisa), essas obrigações são concebidas com ius ad rem (direito por causa da coisa, ou advindos da coisa).[3]
No entanto, o caráter propter rem da dívida não autoriza a penhora do bem alienado fiduciariamente em execução movida por terceiro contra o devedor fiduciante.Tem-se que a propriedade fiduciária é resolúvel, ou seja, depende da implementação de um termo ou condição. Nesses casos, a propriedade do bem permanece com o credor fiduciário (proprietário resolúvel) durante a vigência do contrato, possuindo o devedor fiduciante apenas mera expectativa de direito.Em relação a posse, verifica-se que o credor fiduciário é o possuidor indireto do imóvel, uma vez que cede o uso do bem ao devedor fiduciante, possuidor direito, por meio do contrato por eles firmado.Logo, uma vez que o credor fiduciário, mesmo cedendo a posse do bem ao devedor fiduciante, mantém a condição de proprietário durante o contrato, não é admissível a penhora do imóvel de terceiro que sequer participou do processo, mas somente dos direitos de aquisição derivados do adimplemento parcial do contrato, com base no disposto no artigo 835, XII, do CPC[4].Impende salientar que, ainda que se trate de obrigação propter rem, o imóvel apenas responderá quando consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário ou do devedor fiduciante. Em consonância com esse raciocínio é a previsão do parágrafo único do art. 1368-B do Código Civil e do §8º do artigo 27 da Lei 9514/97, vejamos:Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor. Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...) § 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.
O entendimento consolidado da Terceira e Quarta Turmas do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que não é admitida “a penhora do bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, visto que o patrimônio pertence ao credor fiduciário, permitindo-se, contudo, a constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária”.Vejamos:PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PENHORA DO IMÓVEL DEVEDOR. IMPOSSIBILIDADE. 1. Cumprimento de sentença. 2. A técnica diferenciada de julgamento, prevista no artigo 942, caput, § 3°, inciso III, do CPC, só será exigível nas hipóteses em que o Agravo de Instrumento julgue antecipadamente o mérito da demanda, o que permite a interpretação de que tal dispositivo se dirige às ações de conhecimento, não se aplicando, assim, ao processo de execução, como na hipótese dos autos, haja vista tratar-se de cumprimento de sentença. 3. Não se admite a penhora do bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, visto que o patrimônio pertence ao credor fiduciário, permitindo-se, contudo, a constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária. Precedentes. 4. Agravo interno desprovido. (STJ, AgInt no AREsp 1.654.813/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, 3ª Turma, julgado em 29/06/2020, DJe 01/07/2020)
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - EMBARGOS DE TERCEIRO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO EMBARGADO. 1. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes. 2. Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, como a propriedade é do credor fiduciário, inviável recair a penhora sobre o próprio imóvel para saldar dívida do devedor fiduciante, ressalvando-se, contudo, a possibilidade de constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária pelas vias ordinárias. Precedentes. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 1.485.972/SC, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 14/6/2021, DJe de 17/6/2021.Sem grifo no original)
À título de colação, seguem julgados deste Tribunal de Justiça:AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. DECISÃO AGRAVADA QUE INDEFERIU A PENHORA SOBRE O IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO POR SE OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PLEITO DE PENHORA SOBRE O IMÓVEL – INPOSIBILIDADE DE QUE A PENHORA RECAIA SOBRE O PRÓPRIO BEM – IMÓVEL QUE RESPONDE SOMENTE QUANDO CONSOLIDADA A PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO, POR EFEITO DA REALIZAÇÃO DA GARANTIA, OU DO DEVEDOR FIDUCIANTE APÓS PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO DO FINANCIAMENTO. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (TJPR - 9ª C. Cível - 0066222-94.2021.8.16.0000 - Maringá -
Rel.: DESEMBARGADOR ROBERTO PORTUGAL BACELLAR -
J. 22.05.2022. Sem grifo no original)
APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. EMBARGOS DE TERCEIRO.
SENTENÇA QUE JULGOU IMPROCEDENTE O PEDIDO INICIAL.
1. PEDIDO DE CONCESSÃO DE EFEITO SUSPENSIVO AO RECURSO. FALTA DE INTERESSE RECURSAL. EFEITO AUTOMÁTICO QUE DECORRE DE LEI. ART. 1.012, DO CPC/15.
PRETENSÃO DA EMBARGANTE DE OBSTAR O PROSSEGUIMENTO DE DEMANDA EXECUTIVA.
ENTENDIMENTO DO STJ NO SENTIDO DE QUE A APELAÇÃO INTERPOSTA CONTRA SENTENÇA PROFERIDA EM EMBARGOS DE TERCEIRO NÃO TEM EFEITOS SOBRE O PROCESSO EXECUTIVO. RECURSO CONHECIDO EM PARTE. 2. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE – INSURGÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR – PROPRIEDADE QUE PERTENCE AO CREDOR FIDUCIÁRIO, MANTENDO O DEVEDOR APENAS A POSSE DIRETA DO BEM – ENTENDIMENTO ADOTADO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, SEGUIDO MAJORITARIAMENTE POR ESTA CORTE – POSSIBLIDADE DE CONSTRIÇÃO APENAS DOS DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE – PROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL.
RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E PROVIDO. (TJPR - 9ª C.Cível - 0019887-48.2020.8.16.0001 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR GIL FRANCISCO DE PAULA XAVIER FERNANDES GUERRA -
J. 02.05.2022. Sem grifo no original)
AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – COBRANÇA DE COTAS CONDOMINAIS – PENHORA SOBRE IMÓVEL QUE ORIGINOU A DÍVIDA – IMPOSSIBILIDADE – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA RESPONSÁVEL PELO FINANCIAMENTO – PROPRIEDADE RESOLÚVEL EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO – IMPOSSIBILIDADE DE CONSTRIÇÃO JUDICIAL DE BEM PERTENCENTE À ESFERA PATRIMONIAL ALHEIA – PRECEDENTES – DECISÃO MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.Do c. Superior Tribunal de Justiça: “Como a propriedade do bem é do credor fiduciário, não se pode admitir que a penhora em decorrência de crédito de terceiro recaia sobre ele, mas podem ser constritos os direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária”. (AgInt no AREsp 644.018/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, DJe 10/06/2016). (TJPR - 10ª C. Cível - 0017615-84.2020.8.16.0000 - Curitiba -
Rel.: Desembargador Domingos Ribeiro da Fonseca -
J. 31.08.2020. Sem grifo no original)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COBRANÇA DE DÍVIDAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADMISSIBILIDADE DE CONSTRIÇÃO DE BEM PERTENCENTE A TERCEIRO – CREDOR FIDUCIÁRIO QUE DETÉM A PROPRIEDADE RESOLÚVEL DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE DA PENHORA DOS DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PRECEDENTES DO STJ. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (TJPR - 8ª C. Cível - 0013931-54.2020.8.16.0000 - Cascavel -
Rel.: Desembargador Marco Antonio Antoniassi -
J. 08.09.2020. Sem grifo no original)
Imperioso ressaltar que esta 9ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná adotava o entendimento de que é possível a penhora sobre imóvel objeto de alienação fiduciária, contudo, houve uma modificação de entendimento da maioria de seus membros, razão pela qual, pelo princípio da colegialidade, voto pela possibilidade de penhora apenas dos direitos do devedor sobre o bem.Assim sendo, pelas razões acima expostas, imperioso negar provimento ao recurso.
4. ConclusãoPosto isso, voto por conhecer e negar provimento ao recurso, mantendo incólume a decisão agravada.