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Processo:

RELATÓRIOTrata-se de Recursos de Apelação interpostos em face da Sentença, prolatada em 2.12.2021, nos autos de obrigação de fazer, que julgou o feito nos seguintes termos:Por todo o exposto, JULGO EXTINTO, com resolução do mérito, o pedido apresentado no item VII da petição inicial de mov. 1.1 (“sejam as empresas requeridas condenadas ao pagamento da devolução dos valores pagos a título de corretagem, no importe de R$ 35.980,56 (trinta e cinco mil, novecentos e oitenta reais e cinquenta e seis centavos, devidamente atualizados desde a data do efetivo desembolso, nos termos da relevante fundamentação supra, art. 722 do Código Civil e art. 51, III do CDC”), na forma do artigo 487, II do Código de Processo Civil.Ainda, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na presente Ação de “OBRIGAÇÃO DE FAZER, DECLARATÓRIA, INDENIZATÓRIA DECORRENTE DE DANOS MATERIAIS E MORAIS COM PEDIDO URGENTE DE ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA”, movida por GLAUCIA TABORDA MARTINS FRANCISCO em face de BROOKFIELD PAYSAGE SAN LORENZO SPE LTDA. e BROOKFIELD INCORPORAÇÕES S.A., para o fim de:Confirmar a tutela provisória de entrega das chaves;Revogar a tutela provisória de congelamento do saldo devedor e, por conseguinte, determinar a apuração do crédito havido pela promissária vendedora em fase de liquidação de sentença. Condenar as Requeridas, solidariamente, ao pagamento da multa mensal estipulada na cláusula 7.3.1.1 do contrato (mov. 1.7), pelo período de março de 2014 a fevereiro de 2015 (onze meses), cujo valor deverá ser objeto de liquidação de sentença; Determinar a compensação dos créditos havidos pela Autora e pelas Requeridas; Declarar a abusividade da cláusula constante do item XIV do quadro resumo (mov. 1.10) e, consequentemente, condenar as Requeridas à obrigação de pagar pelos encargos condominiais vencidos até a entrega das chaves (24 de fevereiro de 2015), cujo valor correspondente deverá ser apurado, igualmente, em liquidação de sentença. Em razão da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, fixando esses últimos em 15% (quinze por cento) sobre o valor das condenações constantes dos itens C e E, na forma do artigo 85, §2º do Código de Processo Civil, a serem arcados na proporção de 60% (sessenta por cento) pela Requerente e 40% (quarenta por cento) pelas Requeridas, em vista do disposto no artigo 86 do Código de Processo Civil[1].Contra a sentença, as rés ERBE Incorporadora 128 SPE Ltda e ERBE Incorporadora S.A interpuseram recurso, defendendo a ilegitimidade passiva em relação aos encargos condominiais, já que figurou apenas como incorporadora do empreendimento, jamais cobrando ou recebendo qualquer valor a título de cota de condomínio. Ainda, que tal encargo foi realizado pela administradora do condomínio “Shadai”, a qual não figurou no polo passivo da demanda. Pontua que as chaves da unidade imobiliária já foram entregues em 24.2.2015, situação reconhecida pela autora. Logo, mostra-se contraditória a Sentença ao determinar a ré a entrega das chaves da unidade. Defende, também, que não houve atraso na entrega da unidade imobiliária, conforme faz prova o “habite-se” e, ainda, se considerado que ocorreu foi em tempo ínfimo. Destaca que houve atraso por parte da autora, em relação aos compromissos de pagamento, ainda, que não possui qualquer responsabilidade em relação ao preenchimento das condições para obtenção do financiamento imobiliário pela autora, questão essa que era de sua responsabilidade, nos termos das cláusulas contratuais. Que “a demora na entrega das chaves reside na mora da Apelada em adimplir o saldo devedor”, sendo que “a quitação do valor da unidade é condição para a imissão na posse da unidade compromissada ao adquirente”. Caso não seja considerada a ausência de atraso da entrega da unidade, defende que a indenização deve se limitar ao contido na cláusula penal contratual. Aduz que desde a assinatura do contrato a autora tinha ciência das obrigações do pagamento do condomínio, as quais são de sua exclusiva responsabilidade. Ao final, pede o conhecimento e provimento do recurso, com a reforma da Sentença[2].
Contrarrazões da parte autora, pugnando pelo não provimento do recurso da parte ré[3]. Também inconformada com a sentença, a parte autora apela. Aduz que ingressou com demanda de obrigação de fazer, em razão do atraso de entrega de unidade imobiliária, sofrendo prejuízos de ordem material e moral. Pede a reforma do julgado para que seja determinada a devolução dos valores pagos à título de comissão de corretagem, defendendo a ausência de prescrição quanto a pretensão, bem como a aplicabilidade do código de defesa do consumidor. Ainda, quer seja julgado procedente o pedido de indenização por danos morais, pois suportou transtornos que superam o mero aborrecimento. Diz que deve ser afastada a condenação de compensação de valores, por se tratar de decisão extra petita, já que não houve requerimento da autora nesse sentido. Por fim, pede a readequação da sucumbência, alegando que decaiu em parte mínima do pedido, de modo que apenas a parte ré deve ser condenada ao pagamento de tais ônus[4].Contrarrazões pela parte ré pugnando pelo não provimento do recurso da parte autora[5].É a breve exposição.

FUNDAMENTAÇÃO E VOTOPresentes os pressupostos de admissibilidade, conheço de ambos os recursos.Trata-se de ação nominada de: “obrigação de fazer, declaratória, indenizatória decorrente de danos materiais e morais com pedido urgente de antecipação dos efeitos da tutela”, em razão de atraso na entrega de unidade de empreendimento imobiliário, adquirido na planta.Prescrição – Correção de Corretagem Na Sentença, reconheceu-se a ocorrência da prescrição trienal (art.206, § 3º, do CC), em relação à pretensão da parte autora de reaver os valores pagos à título de comissão de corretagem, ao fundamento do Resp. repetitivo n. 1.551.956-SP. Confira-se o julgado:Prescreve em 3 anos a pretensão do promitente-comprador de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC).









STJ. 2ª Seção. REsp 1551956-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/8/2016 (recurso repetitivo - Tema 938)Este Colegiado acompanha o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, proferido no precedente obrigatório: REsp.1.551.956-SP, tal como fez o Juízo de origem. Isso porque, a questão é debatida do ponto de vista da pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa (art.206, §3º, IV, do CC), em decorrência de pagamento indevido, derivado de cláusula contratual abusiva. Quanto a isso, destaca-se, a seguir, trecho julgado no precedente obrigatório:“ (...) a pretensão central da parte demandante é o ressarcimento das parcelas relativas à comissão de corretagem e ao serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), que teriam sido pagas indevidamente por serem abusivas as cláusulas que atribuíram esse encargo aos consumidores. Ou seja, a alegação é a ocorrência de enriquecimento sem causa como premissa fundamental da pretensão central de repetição do indébito”.Ciente dessa premissa, tem-se que não é o caso de aplicar a regra do art.27, do CDC, como defende a apelante, pois o diploma consumerista trata dos prazos para reclamar reparação de dano decorrente de fato do produto ou serviço, ou, seja, o fato gerador da pretensão decorre de um defeito do produto ou serviço, o que não é o caso dos autos. Diga-se, ainda, que não há necessidade de suspender o julgamento da questão, em razão da revisão pendente da tese "i", do Tema 938/STJ (Resp. 1.897.867), no que tange ao prazo prescricional, pois, não vigora atualmente determinação de suspensão dos processos. (vide tema Repetitivo 1099).Portanto, considerando que a demanda foi ajuizada em 14.11.2014 e o contrato foi celebrado em 22. 2.2011, decorreu o prazo trienal, pelo que é de rigor manter a Sentença que reconheceu a prescrição do direito de reaver os valores pagos à título de comissão de corretagem.Da entrega do imóvel - atrasoA linha do tempo do negócio jurídico: Reconheceu-se, na Sentença, que houve atraso pela ré, na entrega do imóvel, no “período de março de 2014 até 24 de fevereiro de 2015”.Embora a ré sustente que o imóvel poderia ser entregue até “abril de 2014”, verifica-se que no contrato o prazo para a conclusão da obra era setembro de 2013, somado ao prazo de 180 dias de tolerância, chegar-se-ia a março de 2014. A cláusula 7.3.4 do contrato prevê que “a unidade imobiliária objeto deste contrato será considerada pronta e acabada no momento da expedição do “habite-se”[6], ainda, na cláusula 9.1 consta que “o adquirente somente será imitido na posse do imóvel objeto deste compromisso, caso, já pronta e acabada a construção tenha pago integralmente o preço ajustado para a compra e venda através de recursos próprios ou com financiamento imobiliário bancário”[7].Neste caso, obteve-se o ‘habite-se’ em 9 de abril de 2014, ou seja, pelo contrato a obra estava “pronta e acabada”. Todavia, a expedição do habite-se não é suficiente para afastar a mora da construtora.
A expedição do “habite-se” pela municipalidade não significa que o imóvel está à disposição do adquirente.Sabe-se que, nos termos da Lei 4591, de 1964, art.44, é responsabilidade do incorporador requerer a averbação da construção, para individualização e discriminação das unidades imobiliárias. Essa providência é imprescindível para o adquirente obter o financiamento bancário do saldo devedor.Nos termos do que se vê da matrícula do imóvel, apenas em 05.9.2014, consta o registro individualizado da unidade[8]. Portanto, deve essa data ser considerada como o termo de entrega da obra.Nesse sentido:DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL EM NOMINADA “AÇÃO ORDINÁRIA C/C PEDIDO DE DANOS MATERIAL E MORAL”. (...) TERMO FINAL DA MORA DAS RÉS – CERTIFICADO DE VISTORIA E CONCLUSÃO DAS OBRAS – HABITE-SE – EXPEDIÇÃO PELA MUNICIPALIDADE QUE NÃO REPRESENTAVA, CONTUDO, QUE O IMÓVEL ESTAVA PRONTO PARA SER ENTREGUE AO COMPRADOR – PROVIDÊNCIAS JUNTO AO OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS QUE AINDA SE FAZIAM NECESSÁRIAS – MORA ENCERRADA COM A AVERBAÇÃO DA CONCLUSÃO DAS OBRAS E INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO NA MATRÍCULA ORIGINAL DO EMPREENDIMENTO – TERMO FINAL REDEFINIDO. (...) (TJPR - 6ª C.Cível - 0028303-78.2015.8.16.0001 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR RENATO LOPES DE PAIVA -
J. 26.07.2021)A imissão na posse dependia do pagamento do preço pactuado, o que se daria por meio de financiamento, nos termos do que se vê do “quadro resumo”, do instrumento particular de promessa de compra e venda[9]. Confira-se:O ajuste foi que o pagamento ocorreria em 10.2.2014, entretanto, o contrato de financiamento imobiliário foi firmado em 30 de janeiro de 2015[10], data essa em que a ré confirma que houve a quitação do preço do imóvel[11]. Não se pode imputar exclusivamente a autora a culpa pela demora no cumprimento do pagamento do preço do imóvel, isso porque ela não detinha todos os documentos necessários para obter o financiamento, em especial a matrícula individualizada da unidade.É de rigor observar o que diz o princípio da exceção do contrato não cumprido, ou seja, uma parte não pode exigir o cumprimento da outra, em contratos bilaterais, se não cumpriu com sua obrigação.Vê-se, ainda, que nos termos da cláusula 9.2, a imissão na posse ocorreria após a liberação dos recursos do financiamento e pagamento do saldo devedor. Confira-se:Dito isso, sopesados os fatos, cláusulas contratuais e demais documentos, tem-se que a mora da parte ré se deu a partir de março de 2014 (data da previsão contratual + 180 dias para entrega da obra) até 05.9.2014 (averbação do habite-se) e, também, de 31.01.2015 (quitação) até 24.2.2015 (entrega das chaves), incidindo nesses termos a previsão contida na cláusula 7.3.1.1[12].Sobre o termo final da multa, confira-se o seguinte julgado:(...) Incidência da cláusula penal pertinente ao atraso na entrega da obra até à data da efetiva entrega das chaves, sendo descabida a pretensão de cessação dessa parcela indenizatória na data da concessão do "Habite-se" (Tema 996/STJ) (REsp n. 1.827.060/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 22/2/2022, DJe de 25/2/2022.)Deve-se observar, ainda, que como não foi a adquirente quem deu causa ao atraso da entrega da obra, dela não se pode cobrar os juros de evolução da obra, no período de mora da ré, nos termos do contido no REsp. n.1729593-SP (tema 996), do STJ, que diz: “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância[13].A partir da entrega da obra, aqui definido como 5.9.2014, caberia a autora promover os atos para obtenção do financiamento bancário, à luz do que consta na cláusula 4.4.2, observando-se o prazo de tolerância (60 dias), a ser contado da conclusão da obra. Vejamos: Portanto, à luz do prazo de tolerância de 60 dias, a mora da autora deve ser contabilizada a partir de 4.11.2014 (ou seja: 60 dias após a averbação do habite-se na matrícula) até 29.1.2015 (véspera da quitação).Assim, reconhecendo-se a culpa recíproca das partes, na proporção daquilo que descumpriram das obrigações avençadas, altera-se parcialmente a sentença, para condenar a parte ré, ao pagamento da multa mensal estipulada na cláusula 7.3.1.1, no período de março de 2014 até 05.9.2014 e, também, de 31.01.2015 até 24.2.2015, nos termos da fundamentação supra. Cota condominialNos termos da Sentença, imputou-se a “parte Requerida promover o pagamento das taxas condominiais vencidas até a entrega das chaves”.Sustentam as rés recorrentes que não poderiam ter sido condenadas a pagar as taxas condominiais, relativas ao período de atraso na entrega da unidade, diante da existência de cláusula contratual com previsão de que tais encargos caberiam aos promitentes compradores.No entanto, não há como acolher a tese da parte ré, pois as taxas condominiais têm natureza propter rem e somente podem ser imputadas a quem é proprietário ou possuidor direto do imóvel. Além disso, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça “é firme no sentido de ser abusiva a cláusula que transfere as despesas de condomínio e IPTU ao adquirente do imóvel que ainda não tenha sido imitido na posse do bem”. (AgInt no AREsp n. 1.570.780/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 9/3/2020, DJe de 13/3/2020.)No caso concreto, a parte ré possui legitimidade passiva em relação as taxas condominiais, não se podendo isentá-la do pagamento dos encargos vencidos no período em que a parte autora não estava na posse do imóvel.Destarte, de rigor manter a sentença nesse ponto.Da alegada contradição Segundo a ré existe, na sentença, contradição entre o dispositivo e a fundamentação, pois “não há que se falar em condenação à entrega das chaves da unidade, quando estas, na verdade, já foram entregues” sic.Constou no dispositivo da sentença: “a) Confirmar a tutela provisória de entrega das chaves”.
O dispositivo da Sentença apenas confirmou a tutela provisória, concedida em 18.11.2014, que determinou: (...) concedo à Requerente LIMINAR, nos termos do artigo 273, § 7º, do Código de Processo Civil, para o efeito de determinar que as Requeridas entreguem em 30 dias o imóvel adquirido e, em 24 horas do recebimento da intimação[14].Portanto, não há qualquer condenação à entrega das chaves em momento futuro, apenas confirmação da tutela provisória. Não bastasse isso, a entrega das chaves já foi satisfeita, situação reconhecida por ambas as partes.Dano moralPretende a autora, ora apelante, a reforma da Sentença para ver condenada a parte ré ao pagamento de danos morais.O reconhecimento à compensação por dano moral exige a prova de ato ilícito, a demonstração do nexo causal e o dano indenizável que se caracteriza por gravame ao direito personalíssimo, situação vexatória ou abalo psíquico duradouro que não se justifica diante de meros transtornos ou dissabores da relação jurídica civil[15].No presente caso o atraso da entrega do imóvel, por si só, não é suficiente à caracterização do dano moral indenizável, como bem consignado na Sentença, deve-se ficar comprovado circunstâncias excepcionais que demonstrem a violação ao direito da personalidade.Embora a autora alegue que mandou confeccionar moveis planejados para o apartamento, os quais ficaram prontos em dezembro de 2013, passando a ser pressionada pelo vendedor para retirada dos móveis “que estão ocupando espaço físico na loja, sendo que a requerente está desesperada, pois não possui espaço para guardá-los em sua residência”, tal fato não foi comprovado.A entrega da obra tinha previsão contratual (com a cláusula de tolerância) para março de 2014, portanto, se antes desse prazo a autora mandou confeccionar os móveis planejados, o fez assumindo os riscos, já que a ré ainda estava no prazo contratual para entrega da unidade imobiliária, não podendo lhe imputar os alegados dissabores em razão da pressão sofrida pela loja de móveis planejados. Não bastasse isso, os orçamentos dos móveis planejados e pedidos (mov.1.14 a 1.16) não comprovam que os móveis estavam prontos e disponíveis para montagem.Portanto, não há como acolher o argumento de que “é patente o medo, angústia, ansiedade que passou a APELANTE, com medo de NÃO receber o imóvel, bem como PERDER todos os móveis adquiridos”.Outrossim, os demais fatos que alega ter vivenciado, tais como: “receio de que seu nome fosse inscrito nos cadastros de restrição ao crédito”, que “passou meses diligenciando junto a 1ª APELANTE para buscar esclarecimento com relação ao acréscimo dos juros e correção monetário decorrentes do aludido atraso na obra”, não ultrapassam a esfera do mero aborrecimento, pois não possuem proporções tamanhas a justificar compensação por ofensa extrapatrimonial.Logo, como bem expôs a Sentença a autora “não demonstrou a ocorrência de circunstâncias excepcionais aptas a dar ensejo ao dever de indenizar”.Da compensaçãoAduz a autora que a sentença incorreu em julgamento extra petita ao determinar a compensação dos créditos entre as partes, em sede de liquidação, em razão da ausência de pedido expresso nesse sentido.Determinou a Sentença: “Em vista disso, a liminar concedida por força da decisão inicial de mov. 12.1 merece ser revogada no que toca ao congelamento do saldo devedor, devendo o crédito havido pela parte Requerida ser apurado em fase de liquidação de sentença, sendo este compensado com o valor devido pelas Rés a título de multa pelo atraso da entrega”.O art.368, do Código Civil, prevê que “se duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as duas obrigações se extinguem, até onde se compensarem”. A respeito do tema, cito as lições do professor Nelson Nery Jr.:A compensação pode ocorrer sempre que duas pessoas são, reciprocamente, credoras e devedoras ao mesmo tempo, caso em que as duas obrigações se extinguem até onde se compensarem. Na medida em que ocorre, portanto, é causa extintiva da obrigação civil (CC 368) e da obrigação tributária (CTN 156 II). É mais simples e econômico evitar um pagamento dúplice, quando entre as mesmas pessoas existem diversas relações de débito e crédito. Por isso essas obrigações recíprocas devem extinguir-se, na medida dos valores que podem ser compensados (debiti et crediti inter se contributio).[16]Diante disso, se as partes são credoras e devedoras entre si, é possível a compensação das dívidas e dos créditos, sobretudo em demanda que alberga, entre os fundamentos verdadeiro caráter revisional do contrato, já que há pedido de aplicação das “mesmas penalidades que seriam aplicadas à ora requerente caso inadimplisse o contrato em questão”. Logo, a compensação é tema inerente a natureza jurídica do que está sendo julgado.A petição inicial deve partir de uma interpretação não apenas literal da causa de pedir e do pedido, mas sim lógico-sistemática, como já decidiu o Superior Tribunal de Justiça. Vejamos:"(...) O pedido feito com a instauração da demanda emana de interpretação lógico-sistemática da petição inicial, não podendo ser restringido somente ao capítulo especial que contenha a denominação ‘dos pedidos’, devendo ser levado em consideração, portanto, todos os requerimentos feitos ao longo da peça inaugural, ainda que implícitos (...)" (STJ, 4ª Turma, AgRg no AREsp124.613/PR, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, j. 18/06/2015Com isso, não se pode falar em julgamento extra petita. Outrossim, não há óbice à compensação a ser apurada em sede de liquidação, na medida em que essa forma de extinção das obrigações atende o dever contratual da boa-fé, já que cabe as partes agir eticamente antes, durante e depois do contrato, pois mesmo cumprido o contrato pode ainda existir efeitos residuais a se observar. Além disso, a compensação na liquidação se harmoniza com os princípios processuais da celeridade e cooperação, para que se obtenha, em tempo razoável, decisão de mérito justa e efetiva. Ônus Sucumbencial Em relação aos honorários de sucumbência, é relevante ter como norte que “ ... sejam fixados tendo por parâmetro o objeto central da demanda, isto é, o pedido e a causa de pedir que assumirem maior relevância para a ação” (REsp. nº 1.455.834 - (STJ), ainda:A distribuição dos ônus sucumbenciais está relacionada com a quantidade de pedidos requeridos na demanda e o decaimento proporcional das partes em relação a cada pleito. O acolhimento de apenas um dos pedidos dentre dois realizados implica sucumbência recíproca. (REsp 1646192/PE, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/03/2017, DJe 24/03/2017)O fato de estar caracterizada a sucumbência recíproca não afasta a condenação das partes litigantes ao pagamento de honorários de sucumbência.STJ. 4ª Turma. AgInt no AREsp 1.495.369-MS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 01/09/2020 (Info 681).Verifica-se que dos pedidos principais formulados na petição inicial, a parte autora decaiu em relação a condenação em danos morais; lucros cessantes; congelamento do saldo devedor; cláusula de tolerância; comissão de corretagem. O decaimento da autora em parcela de seu pedido impõe que suporte parte dos ônus sucumbenciais (honorários advocatícios, custas e despesas processuais).
Não é adequado dizer que houve o decaimento mínimo da parte autora, de sorte que não suporte com os ônus de sua perda.Feitas essas considerações, de rigor manter os ônus sucumbenciais na proporção feita na Sentença de 60% a parte autora e 40% a parte ré, em relação as custas e despesas processuais, já que a alteração promovida na sentença, com o parcial acolhimento do recurso do réu, apenas para alterar os marcos do atraso, não alterou substancialmente a proporção da distribuição já operada.Honorários Recursais Considerando que no presente caso o recurso interposto pela parte ré foi conhecido e parcialmente provido, não há que se falar em majoração de honorários recursais.Diante do não provimento do recurso da parte autora, majoram-se os honorários que lhe cabem em 1% (um por cento).CONCLUSÃORecurso da parte autora - em vista do exposto o voto que proponho aos meus pares é pelo conhecimento e não provimento do recurso.Recurso da Parte ré: em vista do exposto o voto que proponho aos meus pares é pelo conhecimento e parcial provimento do recurso apenas para alterar o termo de incidência da multa do item 7.3.1.1, devido pela parte ré, no período de março de 2014 até 05.9.2014, e, também, de 31.01.2015 até 24.2.2015, cujo valor deverá ser objeto de liquidação de sentença.