Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

I. RelatórioInsurgem-se os requeridos em face da sentença proferida nos autos da usucapião especial urbana



sob nº 0009650-97.2013.8.16.0033, por ela ajuizada, e na ação de imissão de posse sob nº 0003175-91.2014.8.16.0033, ajuizada pela ora apelada, ambas perante o Juízo da Vara Cível do Foro Regional de Pinhais da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba, que julgou procedente a segunda, confirmando a liminar de imissão de posse a favor dos autores, condenando-os (os requeridos) ao pagamento de alugueres mensais, no valor de R$ 1.014,00, desde a citação até a desocupação do imóvel
(mov. 92.1/orig), acrescidos de juros de mora a partir da citação (art. 405 do Código Civil) e correção monetária pelo IPCA no vencimento de cada contraprestação, e julgou improcedente suas pretensões de reconhecimento da usucapião, condenando-os solidariamente ao pagamento das custas e despesas processuais e honorários advocatícios a favor da parte contrária em ambas as ações, fixados em 20% sobre o valor atualizado da “condenação” (art. 85, §§ 1º e 2º, do Código de Processo Civil), observando a gratuidade concedida (mov. 297.1/im-posse e 424.1/usucapião/orig.).Sustentam, que a sentença julgou o pedido de usucapião, como se este tivesse sido deduzido em sua modalidade extraordinária, quando, em verdade, foi requerido na modalidade especial urbana, sendo no entanto vedado ao juiz proferir decisão diversa da pedida, nos termos do art. 492/CPC, sendo, assim, extra petita a sentença, argumentando, no mais, que a fundamentação constante no julgado, de que “o imóvel estaria situado em condomínio e que contempla áreas privativas e comuns, sendo que a soma destas iriam ultrapassar os 250m² exigidos à concessão da usucapião nos termos da Lei não possui qualquer fundamento, razão pela qual sua fundamentação carece de respaldo legal e jurisprudencial”, sendo que nunca foi interesse dos apelantes em usucapirem as áreas comuns do condomínio, mas apenas a área em que situada a casa, cuja metragem é de 223,29m². Outrossim, advoga observar-se dos autos que “não houve qualquer interrupção da prescrição aquisitiva de 5 (cinco) anos exigida pelo art. 183 da CF/88 e art. 1.240 do CC/2002, pelo contrário, a posse dos apelantes foi mansa, pacífica e ininterrupta durante o lapso de tempo devidamente comprovado desde janeiro de 2006 até fevereiro de 2013” e a fundamentação presente na sentença, no sentido de que “havia um acordo com o proprietário anterior e apelantes foi interpretada de forma equivocada, posto que a documentação entregue pela testemunha Sra. Andreia (ex-cônjuge do devedor hipotecário original), afirma que entregou um envelope contendo vários documentos, sendo estes tão somente a matrícula do imóvel e contratos da C.E.F, ou sejam não havia informações referentes ao inadimplemento, número de parcelas, notificações ou qualquer outro documento que demonstrasse atraso nas parcelas e mesmo que houvesse, caberia a própria C.E.F. como interessada notificar o posseiro, fato que jamais ocorreu, seja aos apelantes, seja ao próprio síndico, conforme informações coletadas em audiência de instrução. Ainda, importante ressaltar que jamais houve divergência entre as afirmações dos apelantes, sendo sempre confirmado que Simião (devedor hipotecário original) tinha dívidas com o Apelante Sr. Frederico, razão pela qual o imóvel foi dado como forma de pagamento, sendo a responsabilidade do proprietário registral o pagamento das parcelas do financiamento”, visto que, inclusive, a ex-companheira do falecido e também ex-proprietária do imóvel afirmou, por meio de declaração (mov. 403.2/0009650-97.2013.8.16.0033), confirmando a narrativa dos apelantes.Menciona que a afirmação de que “a posse era exercida por mera detenção ou comodato com o antigo dono também não deve prosperar, posto que, conforme exaustivamente afirmado pelos apelantes e testemunhas, a permanência dos apelantes no imóvel deu-se em decorrência de dívidas que Simião tinha com o apelante, sendo r. imóvel utilizado como forma de quitação destes valores, fato comprovado pela própria proprietária registral que não criou qualquer obstáculo após o falecimento do ex-marido”, afirmando, assim, estarem presentes todos os requisitos necessários para a declaração de domínio do imóvel pela via da usucapião, na modalidade postulada, nos termos do art. 183 da CF/88 e art. 1.240 do CC.Pede, então, “o conhecimento e provimento do presente Recurso de Apelação, a fim de cassar a sentença que extinguiu o feito, conforme termos acima colacionados, pedindo-se ainda a concessão dos benefícios da justiça gratuita, sendo declarada a imediata nulidade da r. sentença ora recorrida para que, nos termos do art. 1.013, §3, I, II e IV do CPC, seja declarada a procedência da presente ação de usucapião, bem como a improcedência da ação de imissão na posse” (mov. 427.1/0003175-91.2014.8.16.0033).Intimada, a parte apelada apresentou contrarrazões ao recurso, pugnando pelo desprovimento do apelo (mov. 305.1/0003175-91.2014.8.16.0033), vindo, então, os autos a esta Corte.Verificando-se a dupla interposição de apelação cível pelos ora requeridos, o segundo recurso, interposto nos autos da ação de usucapião, conexa, nº 0009650-97.2013.8.16.0033, não fora conhecido, por ofensa ao princípio da unirrecorribilidade recursal.Eis, em síntese, o relatório.

II. FundamentosTrata-se de recurso de apelação cível interposto em face de sentença conjunta — proferida pela magistrada Fabiane Kruetzmann Schapinsky —, que julgou improcedente a pretensão de declaração de domínio do imóvel indicado pela via da usucapião, formulado pelos apelantes, bem como procedente o pleito conexo de imissão de posse, formulado pela parte apelada, condenando os ora apelantes aos ônus da sucumbência.Presentes os pressupostos extrínsecos de admissibilidade — tempestividade, preparo, regularidade formal e inexistência de fato impeditivo —, e intrínsecos — legitimidade, interesse e cabimento —, merece, portanto, ser conhecido o presente recurso de apelação, sem efeito suspensivo, eis que diante de hipótese do inciso V do § 1º do art. 1.012/CPC, haja vista a concessão de tutela de urgência para fins de imitir a apelada na posse do imóvel discutido (mov. 16.1/0003175-91.2014.8.16.0033), confirmada pela sentença hostilizada.II.I. Breve relato dos fatosOs apelados, Miguel Becker e Sulma Therezinha Guerra Becker, ingressaram com a ação de imissão na posse, sob nº 0003175-91.2014.8.16.0033, em face dos ora apelantes, Frederico Ozanan de Oliveira Carvalho e Tacilda Mara Da Silva Carvalho, buscando sua imissão na posse do imóvel indicado, inclusive mediante a concessão de tutela de urgência, a qual foi deferida (mov. 16.1/3175-91), e, citados, os requeridos (ora apelantes) interpuseram agravo de instrumento e apresentaram contestação, afirmando que o imóvel litigioso é objeto de ação de usucapião, sob nº 0009650-97.2013.8.16.0033, por eles ajuizada, afirmando a conexão de ambos os feitos e, no mérito, alegando a presença dos requisitos para ser declarada a aquisição da propriedade do imóvel discutido pela via da usucapião, pugnando pela improcedência do pleito inicial de imissão na posse (mov. 41.1/0003175-91.2014.8.16.0033).Sobreveio, então, informação de que o agravo de instrumento interposto pelos requeridos, ora apelantes, em face da decisão concessiva do pleito de tutela de urgência, teve seguimento negado (mov. 51.2/3175-91), apresentando-se impugnação à contestação pela parte autora (mov. 61.1/3175-91), apensando-se os autos de imissão na posse com a ação de usucapião, sobrestando-se os autos da imissão de posse, a fim de se aguardar que os autos da usucapião atingissem a fase de saneamento, a fim de possibilitar decisão conjunta (mov. 196.1/3175-91). Nos autos da ação de usucapião especial urbana (de nº 0009650-97.2013.8.16.0033), por sua vez, intentada pelos ora apelantes, narram os autores, residir no imóvel, de forma mansa, pacífica e ininterrupta, desde janeiro de 2006, se tratando de imóvel em condomínio, possuindo área inferior a 250m², sendo seu único imóvel, no qual fizeram sua moradia, pleiteando, nos termos do art. 1.240 do CC e art. 183 da CF, seja declarada a aquisição do domínio pela via da usucapião, aduzindo, nos mais, que vêm sofrendo com o desligamento dos serviços de energia elétrica e água no imóvel, promovido pelos proprietários registrais do bem, pugnando pela concessão de tutela antecipada de urgência para oficiar a Sanepar e Copel para que promovam nova ligação de tais serviços, bem como se abstenham de efetivar a troca de titularidade ou de desligarem os serviços sem sua solicitação (mov. 1.1/9650-97), o que fora deferido (mov. 7.1/9650-97).Indeferida, entretanto, a petição inicial, por entender-se que “De 16/03/2006 à 19/06/2013 o bem imóvel era de propriedade da EMGEA (Empresa Gestora de Ativos) e bem financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação, adquirido com recursos públicos e equiparado a bens públicos”, a obstar a declaração de seu domínio pela via da usucapião, e “Ainda que a partir de 19/06/2013 tenha ocorrido a respectiva desafetação do bem que deixou de ser bem público, não se verifica o preenchimento dos requisitos necessários para a aquisição do bem por usucapião, especialmente, no que tange ao requisito temporal” (mov. 44.1/9650-97). Em face desta decisão, fora interposto recurso de apelação pelos autores da ação de usucapião (mov. 49.1/9650-97), o qual restou provido anulando-se a sentença, determinando-se o retorno dos autos à origem para instrução (mov. 59.1-3/9650-97).Baixando-se os autos, foram procedidas as intimações de praxe, bem como citados os requeridos, ora apelados, proprietários registrais do imóvel, os quais apresentaram contestação (mov. 95.1/9650-97), com réplica pelos autores (mov. 100.1/9650-97).Por meio de decisão conjunta, foram saneados ambos os feitos, deferindo-se a produção de prova oral (mov. 251.1/3175-91 e 360.1/9650-97), realizando-se audiência de instrução (una) de ambos os feitos (mov. 286.1 e 288.2 à 4/3175-91 e 406.1 e 407.2 à 4/9650-97), com apresentação de alegações finais pelas partes, respectivamente (mov. 292.1 e 295.1/3175-91 e 414.1 e 422.1/9650-97), sobrevindo, então, a sentença conjunta, aqui impugnada, que assim decidiu: (...)6. Presentes os pressupostos processuais e o interesse de agir; o processo encontra-se regular e não há nulidades a sanar, passo à análise do mérito. Toda a prova documental constante nos autos foi produzida no momento oportuno e será apreciada para o julgamento, com as cautelas e limitações que suas naturezas e objeto reclamam; ainda, sob o crivo do contraditório, foram inquiridas as testemunhas e informante arrolados, cujo conteúdo será tomado na forma da lei adjetiva. Ademais, não tendo havido a distribuição dinâmica do ônus da prova, cabia a parte autora provar os fatos que alegou, na forma do art. 373, I, do Código de Processo Civil e a parte ré, a demonstração dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito da parte autora, a teor do art. 373, II, do Código de Processo Civil. Frisese que ante a existência de conexão, os processos serão sentenciados em conjunto (art. 55, caput, § 1°, do Código de Processo Civil). 7. Por prejudicialidade, passo a análise da pretensão de usucapião: A usucapião consiste em mecanismo para a aquisição originária da propriedade, neste caso, de imóveis, com o exercício da posse sobre o referido bem por determinado lapso temporal, somado aos demais requisitos previstos em lei. Pelas alegações contidas na petição inicial e da análise dos documentos juntados aos autos, verifica-se que a pretensão da parte autora nesta demanda se enquadra na hipótese de usucapião extraordinária com redução de prazo, prevista no art. 1.238, parágrafo único, do Código Civil, in verbis: (...)8. Não se aplica ao caso, a hipótese de usucapião especial invocada pelos autores em sua petição inicial (art. 183 da Constituição Federal), vez que o imóvel está situado em condomínio, e assim o sendo, contempla áreas privativas e comuns (que os autores terão acesso e exercício de direitos de propriedade em caso de procedência do pedido); a soma da área privativa e comum ultrapassa 250 m² exigidos à concessão da usucapião especial urbana – vez conforme matrícula de mov. 274.2, a área total é de 285,65 m². Deste modo, por fungibilidade, passo a análise do pedido de usucapião na modalidade extraordinária, com redução de prazo, já que o imóvel foi a residência dos autores por um período de tempo. 9. Da modalidade adequada ao caso, decorre a necessidade de verificação dos requisitos constantes do referido dispositivo legal, quais sejam: tempo, posse ininterrupta e pacífica e animus domini. Quanto às qualidades da posse para usucapir, nos termos do mesmo dispositivo legal, basta que está seja ad usucapionem, isto é, mansa, pacífica, pública, ininterrupta e em cujo exercício se observe o animus domini. A posse pacífica e ininterrupta é aquela exercida sem contestação de quem apresente interesse legítimo, como, por exemplo, o proprietário do imóvel. Exige-se a passividade geral em relação à situação. Nesse sentido, conclui Cristiano Chaves de FARIAS: (...)10. Destarte, da análise dos autos, verifica-se os réus se opuseram ao pedido dos autores para aquisição do domínio, apresentando prova capaz de comprovar a existência de fato impeditivo do direito da parte autora (Código de Processo Civil, art. 373, II). Isto porque, o imóvel foi adquirido pelos réus em 2013 (conforme matrícula juntada nos autos) e desocupado pelos autores, após intimação para desocupação na imissão de posse. Já havia, anteriormente à ação de imissão de posse apenso, ajuizamento de ação executiva pelo credor hipotecário para cobrança dos créditos contratuais, ajuizada em 2011 – mov. 95.10; que foi parcialmente extinta após a alienação, assim, inconteste a existência de oposição a posse exercida. 11. No mais, as testemunhas arroladas pelos autores, embasam a tese defensiva do réu (ausência de animus domini), vez que confirmaram a existência de acordo comercial entre os autores da usucapião e o antigo possuidor, assim como confirmaram a ciência dos possuidores quanto a existência de dívida de financiamento do imóvel e dever de transferência, cujo adimplemento os autores não lograram êxito em comprovar. A testemunha Sra. Andreia (ex-cônjuge do devedor hipotecário original) informou ter entregado em mãos dos autores um envelope para que pudessem realizar a transferência da dívida do imóvel, o que não se comprovou ter realizado. Assim, não obstante o adimplemento das quotas condominiais, cujo recibo foi acostado junto a exordial, a posse não era exercida na qualidade de dono, mas por detenção ou comodato com o antigo proprietário, devedor fiduciário. Sobre a usucapião de imóvel financiado, é o entendimento do e. TJPR e STJ:(...)12. Assim, demonstrada a ausência de pacificidade na posse e animus domini, necessários ao reconhecimento do pedido, tenho que não foram preenchidos os requisitos legais ao reconhecimento da usucapião do imóvel, que são cumulativos. No mais, também não restou demonstrado o exercício da posse pelo tempo previsto em Lei (documental ou oralmente, já que os autores informaram ter se mudado para a residência em janeiro de 2006 e em 2011 a posse já era contestada pelo credor); portanto, improcede o pedido formulado. 13. Da pretensão de imissão na posse: Trata-se de ação ordinária de imissão de posse com pedido de tutela antecipada proposta por MIGUEL BECKER e SULMA THEREZINHA GUERRA BECKER contra FREDERICO OZANAN DE OLIVEIRA CARVALHO e TACILDA MARA DA SILVA CARVALHO. Alegam os autores que “(...) adquiriram, na data de 28/06/2013, de EMGEA – Empresa Gestora De Ativos (C.E.F), a propriedade do imóvel, registrada junto a matricula nº. 16.459 do Cartório de registro de imóveis de Pinhais (documento anexo), situado a Rua Quênia, nº. 220, Condomínio Dona Luiza, casa 14, Cidade de Pinhais (documento 01). Tendo ciência de que tal imóvel estava ocupado pelos Réus, e contra os quais corria Ação de Imissão na Posse, junto a Justiça Federal, sob nº. 5053462- 95.2011.404.7000, havendo inclusive nestes autos sentença liminar deferindo mandando de desocupação.” (mov. 1.1, p. 2). Os autores narram que a empresa EMGEA teria desistido do processo de imissão de posse tendo continuado o processo apenas cobrando os valores referentes a taxa de ocupação, com isso os requerentes alegam teriam entrado em contato com os requeridos visando a desocupação do imóvel, mas sem sucesso, assim não tiveram outra alternativa que não o ajuizamento do feito.14. Se vislumbra a legitimidade da pretensão dos autores na retomada do bem, eis que o adquiriram de forma legitima da instituição financeira que figurava como credora hipotecária do bem imóvel descrito na inicial. Estando de acordo com o preconizado no art. 1.128 do Código Civil, que dispõe que os donos do imóvel podem usar e gozar do bem adquirido, tendo o direito, inclusive, de reavê-lo de quem injustamente o detenha. Em resumo, a aquisição do bem confere a autora o legitimo direito de ver-se imitida na posse do imóvel. 15. De outro vértice, verifica-se que a ação de usucapião intentada pelos autores teve seu pedido julgado improcedente, conforme fundamentação acima, de modo a demonstrar que a ocupação do imóvel objeto desta ação pelos réus se constitui situação antijurídica, sem qualquer amparo legal, pois, ausente título que lhe sustente. Fazem jus os autores à confirmação da tutela para imissão de posse no imóvel. 16. Por consequência, além de ser imitida na posse do imóvel adquirido, a autora assiste o direito de ser indenizada pelas perdas e danos, decorrentes do período de ocupação ilegítima e gratuita, equivalentes ao aluguel mensal do bem; isto porque, a ausência de remuneração pela ocupação acarretaria enriquecimento ilícito dos réus, com o que não se pode condescender. Não havendo hasta pública do bem, não se aplica ao caso o dispositivo invocado pelo autor (art. 38 da Lei 70/1966), mas devem ser utilizados outros parâmetros balizadores. 17. No que se refere ao quantum devido a título de aluguel, não foi apresentado valor líquido e certo pela parte, como laudo de estimativa na exordial. Assim, dadas as particularidades do caso e considerando a média geral para cobrança de aluguéis residenciais, devem os réus pagarem a autora o valor mensal equivalente a 0,5% do valor da aquisição (0,005 X R$ 202.800,00= 1.014,00), desde a citação nestes autos (16/05/2014 – mov. 31.1) até a efetiva desocupação noticiada nos autos ao mov. 92.1. 18. Por fim consigno (para fins do art. 489, § 1.º, IV, do Código de Processo Civil) que não há outros argumentos deduzidos pelas partes no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador e que não tenham sido considerados e devidamente valorados. Anote-se que o mesmo artigo prevê no § 3º que a decisão judicial deve ser interpretada a partir da conjugação de todos os seus elementos e em conformidade com o princípio da boa-fé. III. DISPOSITIVO: 19. Ex positis, JULGO por sentença com resolução de mérito, forte no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil: a) IMPROCEDENTE o pedido formulado na inicial de usucapião (autos n°. 0009650-97.2013.8.16.0033) e b) PROCEDENTE o pedido de imissão de posse (autos n°. 0003175- 91.2014.8.16.0033), confirmando a liminar deferida nos autos e condenando os réus ao pagamento de alugures mensais, no valor de R$ 1.014,00 (devidos da citação à desocupação do imóvel – mov. 92.1), conforme fundamentação; acrescidos de juros de mora da citação (art. 405 do Código Civil) e correção monetária pelo IPCA no vencimento de cada contraprestação; colocando fim a fase de conhecimento do processo.20. Ante a sucumbência experimentada em ambas as ações (usucapião e imissão na posse), condeno FREDERICO OZANAN DE OLIVEIRA CARVALHO e TACILDA MARA DA SILVA CARVALHO solidariamente ao pagamento de custas e despesas processuais. Considerando globalmente as duas ações, condeno ainda ao pagamento de honorarios, devidos a parte contrária, os quais fixo em 20% sobre o valor atualizado da condenação (art. 85, §§ 1º e 2º, do Código de Processo Civil). Observe-se a gratuidade concedida.(mov. 297.1/3175-91 e 424.1/9650-97)Querem os apelantes, autores da ação de usucapião, seja declarada a nulidade da sentença, eis que “extra petita”, visto que analisou a usucapião na modalidade extraordinária, quando requerida a usucapião na modalidade especial urbana, ou, não sendo assim, a sua reforma declarando seu domínio sobre o imóvel litigioso, julgando-se, por consequência, improcedente a pretensão deduzida na ação de imissão na posse, invertendo a sucumbência. Pois bem. Impõe-se, inicialmente, a análise da alegação recursal de nulidade da sentença, por se mostra “extra petita”, nos termos do art. 492/CPC.Entretanto, não há a alegada nulidade, visto que, em se tratando de pedido de declaração de domínio por usucapião, cumpre ao magistrado examinar os requisitos para sua configuração e, assim, com base no princípio da fungibilidade, ao analisar de forma sistêmica a narrativa fática trazida na inicial, julgar o pleito sob a ótica de modalidade de usucapião diversa da requerida pela parte, se entender que esta é cabível, como na situação posta. Assim, inclusive, se pronuncia a jurisprudência desta Corte:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE AQUISIÇÃO DE DOMÍNIO POR USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DO CONTESTANTE. (...) 2) ALEGAÇÃO DE JULGAMENTO EXTRA PETITA, ERRO DE AÇÃO E IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO, SOB O FUNDAMENTO DE QUE FORA AJUIZADA AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA, SEM A MENÇÃO DA EXISTÊNCIA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. NÃO ACOLHIMENTO. AUSÊNCIA DE ÓBICE LEGAL AO ATENDIMENTO DO PEDIDO EM UMA MODALIDADE DE USUCAPIÃO DISTINTA DAQUELA DECLINADA INICIALMENTE. POSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DA FUNGIBILIDADE ENTRE AS ESPÉCIES, EIS QUE, AO JUIZ CABE, A PARTIR DA DESCRIÇÃO DADA AOS FATOS PELAS PARTES, QUALIFICA-LOS JURIDICAMENTE E DELES EXTRAIR AS CONSEQUÊNCIAS QUE LHES SÃO PRÓPRIAS. (...) SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA.RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO, COM ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS RECURSAIS.(TJPR - 18ª Câmara Cível - 0000709-22.2018.8.16.0054 - Bocaiúva do Sul -
Rel.: DESEMBARGADOR LUIZ HENRIQUE MIRANDA -
J. 12.12.2022) DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. APELAÇÃO CÍVEL (1). PEDIDO DE AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE PELA MODALIDADE ESPECIAL URBANA. ART. 1.240 DA LEI N. 10.406/2002 (CÓDIGO CIVIL) E ART. 183 DA CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA. METRAGEM DO BEM IMÓVEL QUE EXCEDE A EXIGÊNCIA LEGAL (250M²). APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA FUNGIBILIDADE ENTRE AS MODALIDADES DE USUCAPIÃO. APLICABILIDADE NO CASO LEGAL (CONCRETO) DAS REGRAS DA MODALIDADE DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA ESPECIAL. PRAZO REDUZIDO. 10 (DEZ) ANOS. (...) . 3. O Ordenamento jurídico Pátrio permite à aplicabilidade do princípio da fungibilidade entre as modalidades de usucapião, hipótese que se verifica no caso legal (concreto). 9. Recurso de apelação cível (1) conhecido, e, no mérito, não provido.10. Recurso de apelação cível (2) conhecido, e, no mérito, parcialmente provido. (TJPR - 17ª Câmara Cível - 0000703-02.2011.8.16.0170 - Toledo -
Rel.: DESEMBARGADOR MARCEL GUIMARÃES ROTOLI DE MACEDO -
J. 01.08.2022)Não prospera, portanto, a insurgência recursal nesse aspecto.Quanto ao pleito de reforma da sentença. Veja-se.A usucapião é modo originário de aquisição da propriedade e de outros direitos reais suscetíveis de exercício continuado pela posse prolongada no tempo, acompanhada de certos requisitos exigidos pela lei. E, como se sabe “… o fundamento da usucapião está assentado no princípio da utilidade social, na conveniência de se dar segurança e estabilidade à propriedade, bem como de se consolidar as aquisições e facilitar a prova do domínio. Tal instituto, segundo consagrada doutrina, repousa na paz social e estabelece a firmeza da propriedade, libertando-se de reivindicações inesperadas, corta pela raiz um grande número pleitos, planta a paz e a tranqüilidade na vida social: tem a aprovação dos séculos e o consenso unânime dos povos antigo…” (Gonçalves, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, 3. Ed. São Paulo: Saraiva, 2008, p. 237.).E, como se sabe, para aquisição da propriedade na modalidade de usucapião especial urbana, prevista no art. 183/CF, no art. 9º da Lei 10.257, de 10 de julho de 2001 (Estatuto das Cidades), e no art. 1.240 do Código Civil, é necessário que o postulante concomitantemente preencha os seguintes requisitos: a) possua como sua, de forma mansa e pacífica, área ou edificação urbana; b) com área de até 250m2; c) por 5 (cinco) anos; d) utilizando-a para sua moradia ou de sua família, além de e) não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.No caso dos autos, a sentença, ao verificar que o imóvel objeto do pedido possui metragem superior ao máximo permitido em lei (250m²), analisou o pleito sob a ótica da usucapião extraordinária, concluindo pelo não preenchimento dos requisitos legais.Nesse ponto, como supra citado, constou em sentença: (...)8. Não se aplica ao caso, a hipótese de usucapião especial invocada pelos autores em sua petição inicial (art. 183 da Constituição Federal), vez que o imóvel está situado em condomínio, e assim o sendo, contempla áreas privativas e comuns (que os autores terão acesso e exercício de direitos de propriedade em caso de procedência do pedido); a soma da área privativa e comum ultrapassa 250 m² exigidos à concessão da usucapião especial urbana – vez conforme matrícula de mov. 274.2, a área total é de 285,65 m². Deste modo, por fungibilidade, passo a análise do pedido de usucapião na modalidade extraordinária, com redução de prazo, já que o imóvel foi a residência dos autores por um período de tempo. (...) Observa-se dos autos que os apelantes pleitearam, de fato, a declaração do domínio, por ter se configurado a usucapião especial urbana, do imóvel denominado de “Casa nº 14 do Condomínio Dona Luíza, objeto da matrícula nº 16.459 do Registro de Imóveis da Comarca de Pinhais. Área: 223,29m²”.Nesse sentido, entretanto, observa-se que a sentença se equivoca ao considerar a
soma das áreas privativas e comuns, e, assim, considerar área total do imóvel para efeitos da configuração da usucapião especial urbana. É possível a configuração da aquisição do domínio, na modalidade de usucapião especial urbana, de imóvel existente em condomínio, pois, conforme consta do enunciado nº 85 da I Jornada de Direito Civil do STJ: “Para efeitos do CC 1240 caput, entende-se por ‘área urbana’ o imóvel edificado ou não, inclusive unidades autônomas vinculadas a condomínios edilícios” sendo sabido, no mais, que conforme orientação constante no enunciado nº 313 da IV Jornada de Direito Civil do STJ, “Quando a posse ocorre sobre área superior aos limites legais, não é possível a aquisição pela via da usucapião especial, ainda o pedido restrinja a dimensão do que se quer usucapir”. Ressalte-se, na parte que aqui mais importa, o entendimento segundo orientação doutrinária, de que “Para os efeitos do CC 1240, não se deve computar, para fins de limite de metragem máxima, a extensão compreendida pela fração ideal correspondente à área comum” (Jornada IV DirCiv STJ 314).O Tribunal Pleno de nossa Suprema Corte, ao se analisar caso de usucapião especial urbana de condomínio edilício, assim decidiu:USUCAPIÃO URBANO – APARTAMENTO. Conforme disposto no artigo 183 da Constituição Federal, o usucapião urbano pressupõe solo e construção, imóvel destinado à moradia. Tratando-se de unidade condominial – apartamento –, cumpre perquirir se a fração ideal correspondente e a metragem de área real privativa não suplantam, cada qual individualmente, os 250m² previstos como limite. (STF - RE: 305416 RS, Relator: MARCO AURÉLIO, Data de Julgamento: 31/08/2020, Tribunal Pleno, Data de Publicação: 03/12/2020)Desta forma, não há como se considerar, para fins de usucapião especial urbana, a metragem total de imóvel existente em condomínio, com a soma da das áreas comuns com privativa, devendo ser considerada apenas a área privativa da unidade residencial. E, nesta ótica, é de se observar que o imóvel objeto do pleito declaratório não ultrapassa o limite de 250m², como se vê do memorial descritivo juntado aos autos (mov. 239.2/9650-97), como inclusive consta da matrícula do imóvel (mov. 274.2/9650-97), dando conta de que, como observado pelo apelante em suas razões recursais, “a metragem de 285,6546m² considerando a soma de 62,3646m² destinada a área da recreação, ou seja, a metragem descrita no memorial descritivo e planta do imóvel de 223,29m² representa a correta metragem do imóvel e não a soma destes”, impondo, portanto, a análise do pleito conforme requerido pela parte autora, ou seja, na modalidade especial urbana, ao contrário do entendimento exposto na sentença.Cumpre, assim, verificar a existência dos demais requisitos, ou seja, a posse de forma mansa e pacífica pelo prazo mínimo de 5 (cinco) anos, assim como a utilização do imóvel para moradia da parte ou de sua família, além de não se tratar o possuidor, de proprietário de outro imóvel urbano ou rural.Nesse sentido, é certo que se trata o imóvel litigioso de edificação urbana, conforme se depreende de sua matrícula (mov. 274.2/9650-97), não sendo os apelantes, no mais, proprietários de outro imóvel urbano ou rural, pelo que se vê das certidões negativas juntadas por estes (mov. 137.3 e 4/9650-97). Ao menos não há nos autos, qualquer indício da existência de outra propriedade em seus nomes, pois sequer aventada essa questão nos autos.No que se refere, entretanto, a posse mansa e pacífica do imóvel, melhor sorte não socorre aos apelantes. Isso porque, como bem ponderou-se na sentença, a prova produzida nos autos revela que não restou comprovada a posse “ad usucapionem” do imóvel litigioso pelos autores, ora apelantes, quando assim menciona:(…)10. Destarte, da análise dos autos, verifica-se os réus se opuseram ao pedido dos autores para aquisição do domínio, apresentando prova capaz de comprovar a existência de fato impeditivo do direito da parte autora (Código de Processo Civil, art. 373, II). Isto porque, o imóvel foi adquirido pelos réus em 2013 (conforme matrícula juntada nos autos) e desocupado pelos autores, após intimação para desocupação na imissão de posse. Já havia, anteriormente à ação de imissão de posse apenso, ajuizamento de ação executiva pelo credor hipotecário para cobrança dos créditos contratuais, ajuizada em 2011 – mov. 95.10; que foi parcialmente extinta após a alienação, assim, inconteste a existência de oposição a posse exercida. 11. No mais, as testemunhas arroladas pelos autores, embasam a tese defensiva do réu (ausência de animus domini), vez que confirmaram a existência de acordo comercial entre os autores da usucapião e o antigo possuidor, assim como confirmaram a ciência dos possuidores quanto a existência de dívida de financiamento do imóvel e dever de transferência, cujo adimplemento os autores não lograram êxito em comprovar. A testemunha Sra. Andreia (ex-cônjuge do devedor hipotecário original) informou ter entregado em mãos dos autores um envelope para que pudessem realizar a transferência da dívida do imóvel, o que não se comprovou ter realizado. Assim, não obstante o adimplemento das quotas condominiais, cujo recibo foi acostado junto a exordial, a posse não era exercida na qualidade de dono, mas por detenção ou comodato com o antigo proprietário, devedor fiduciário. Sobre a usucapião de imóvel financiado, é o entendimento do e. TJPR e STJ:(...)12. Assim, demonstrada a ausência de pacificidade na posse e animus domini, necessários ao reconhecimento do pedido, tenho que não foram preenchidos os requisitos legais ao reconhecimento da usucapião do imóvel, que são cumulativos.(mov. 297.1/0003175-91.2014.8.16.0033 e 424.1/0009650-97.2013.8.16.0033)A parte autora, como se vê, não conseguiu demonstrar que de fato exerceu a posse do imóvel com “animus domini”, a possibilitar a declaração de domínio do imóvel pela via da usucapião, não sendo os documentos apresentados e os depoimentos testemunhais colhidos em audiência, capazes de confirmar de forma categórica as alegações autorais, sendo que, no mais, como bem destacado pela sentença, as testemunhas ouvidas no ato “confirmaram a ciência dos possuidores quanto a existência de dívida de financiamento do imóvel e dever de transferência, cujo adimplemento os autores não lograram êxito em comprovar”.No mais, a alegação recursal de que a sentença se equivocou ao analisar a prova oral, em especial o depoimento da anterior possuidora, “posto que a documentação entregue pela testemunha Sra. Andreia (ex-cônjuge do devedor hipotecário original), afirma que entregou um envelope contendo vários documentos, sendo estes tão somente a matrícula do imóvel e contratos da C.E.F, ou sejam não havia informações referentes ao inadimplemento, número de parcelas, notificações ou qualquer outro documento que demonstrasse atraso nas parcelas e mesmo que houvesse, caberia a própria C.E.F. como interessada notificar o posseiro, fato que jamais ocorreu”, não encontra amparo, sobretudo se analisada com as demais provas contidas nos autos, não podendo se considerar, nesse sentido, como “ad usucapionem” a posse por eles exercida. Em casos semelhantes, inclusive, já se decidiu nesta Corte de Justiça:APELAÇÃO CÍVEL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA EM AÇÃO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIA DO ARTIGO 551 DO CÓDIGO CIVIL DE 1916. PRETENSÃO DE REFORMA. RATIFICAÇÃO DE RAZÕES DE APELO APÓS JULGAMENTO DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ANÁLISE PREJUDICADA. ACESSIO POSSESSIONIS ALEGADA EM MEMORIAIS. IMPOSSIBILIDADE.DICÇÃO DO ARTIGO 264, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC. REQUISITOS DA USUCAPIÃO. LAPSO TEMPORAL CONFIGURADO. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI, JUSTO TÍTULO E PRESUNÇÃO DE BOA-FÉ. POSSE PRECÁRIA E NÃO PACÍFICA. APELO CONHECIDO EM PARTE E, NA PARTE CONHECIDA, NÃO PROVIDO. (...) 4. Animus domini. Não configuração. Ciência da apelante, desde o momento em que adquiriu o bem usucapiendo por meio de contrato de gaveta, de que o imóvel fora dado em garantia hipotecária de financiamento celebrado com o Banco Banestado.5. Justo título. Inexistência. Posse transmitida à autora apelante sem o pagamento integral do preço e com perturbação à pessoa dela, enquanto promitente compradora. 6. Posse precária. Conhecimento, pela autora, de que o contrato de gaveta não valia perante terceiros e, ainda assim, desinteresse dela em adquirir o domínio do bem usucapiendo quando teve a oportunidade (mediante pagamento).7. Apelo não conhecido na parte em que pede o reconhecimento da acessio possessionis e, na parte conhecida, não provido. (Ap. Cível 930369-1, rel. Des. Renato Lopes de Paiva, DJe 07.03.2014)AÇÃO DE USUCAPIÃO. ANIMUS DOMINI NÃO COMPROVADO. IMÓVEL FINANCIADO E HIPOTECADO. PLENA CIÊNCIA DOS AUTORES. INADIMPLEMENTO DO FINANCIAMENTO. PRECEDENTES DO STJ E DESTE TRIBUNAL. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. APELO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJPR - 18ª Câmara Cível - AC - Região Metropolitana de Londrina - Foro Central de Londrina -
Rel.: DESEMBARGADOR VITOR ROBERTO SILVA - Unanime -
J. 05.10.2016)APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. IMÓVEL ADQUIRIDO POR TRANSMISSÃO DE DIREITOS (CONTRATO DE GAVETA), O QUAL ERA FINANCIADO PELA PREVI. HIPOTECA GRAVADA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE AUTORA. REQUISITOS LEGAIS NÃO PREENCHIDOS. BEM IMÓVEL ORIGINALMENTE ADQUIRIDO ATRAVÉS DE FINANCIAMENTO PERANTE A PREVI. POSSE DECORRENTE DE CONTRATO, COM PLENA CIÊNCIA ACERCA DAS PARCELAS A SEREM PAGAS À FINANCIADORA. POSSE PRECÁRIA. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO (TJPR - 17ª Câmara Cível - 0001047-88.2009.8.16.0190 - Maringá -
Rel.: DESEMBARGADOR TITO CAMPOS DE PAULA -
J. 25.08.2022)E, mesmo que existissem dúvidas sobre o modo de exercício da posse pelos autores sobre o imóvel, tal é suficiente para a improcedência de sua pretensão, visto que cabe à parte autora o ônus da comprovação do fato constitutivo de seu direito, nos termos do artigo 373, I, CPC, e, não o fazendo não há como ser acolhida a pretensão.Portanto, considerando o conjunto fático probatório constante dos autos, conclui-se pela ausência de demonstração cabal de todos os requisitos legais para a declaração de domínio do imóvel discutido pela via da usucapião especial urbana, uma vez que os autores adentraram no imóvel por permissão dos antigos possuidores diretos, os quais mantinham posse dependente do contrato de financiamento, tanto assim, que os autores tomaram conhecimento e até se comprometeram a cumprir as obrigações dos mutuários, de modo a caracterizar-se a posse exercida, como precária, porquanto, nos termos do art. 1.203, do CC, “Salvo prova em contrário, entende-se manter a posse o mesmo caráter com que foi adquirida”.É de rigor, assim, a manutenção da sentença.E, considerando a improcedência da pretensão de declaração da aquisição do domínio pelos apelantes, impõe-se, ainda, constatar-se, como bem apontado pela sentença, que “a ocupação do imóvel objeto desta ação pelos réus se constitui situação antijurídica, sem qualquer amparo legal, pois, ausente título que lhe sustente”, demo que deve ser mantida também a sentença, quanto a procedência do pleito de imissão na posse, formulado pelos apelados, visto que estes comprovaram, de forma efetiva, a propriedade do imóvel objeto do pedido, conforme se depreende da matrícula atualizado do bem, juntada nos autos, bem como o fato de nunca terem exercido a posse do imóvel, além da injusta posse pelos requeridos, ora apelantes, sendo também imperativo concluir-se pela necessidade de se manter a indenização fixada pela sentença, pela utilização do imóvel no período, tal como fixada, pelos mesmos motivos dispostos na sentença.Em que pese o desprovimento do presente recurso interposto pela parte autora da ação de usucapião (requerida na ação de imissão de posse), não há espaço para aplicação da norma do § 11, do art. 85/CPC, porquanto a sentença fixou os honorários no limite máximo legal previsto no § 2º, desse mesmo dispositivo.III. ConclusãoANTE AO EXPOSTO, nego provimento ao recurso de apelação interposto pela autora, nos termos da fundamentação supra. É o voto.