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Processo:

RELATÓRIOCuida-se de agravo de instrumento interposto por Davi Pretula e Daniela Cristina Rocha Prétula em face da decisão de mov. 11.1, proferida nos autos de ação de obrigação de fazer c/c ineficácia de ônus, cobrança de multa contratual e legal e indenização por danos morais, com pedido de tutela provisória e astreintes nº 0017241- 94.2022.8.16.0001, que indeferiu o pedido de ineficácia da hipoteca junto a matricula da unidade, sob fundamento de que o juízo não é competente, devendo o autor se manifestar nos autos da hipoteca.Inconformado com a decisão que indeferiu uma parte dos pedidos de titela provisória (itens “b.6” e “d”), o Agravante requer a reforma da decisão interlocutória, nos termos do art. 1.015, I do CPC, bem como a concessão do efeito ativo do art. 1.019, I do CPC.Alega que Em 28/07/2016, Autores e Réu celebraram compromisso de compra e venda de imóvel na planta tendo por objeto o apartamento residencial nº 24 do Edifício Canteburry, localizado a Rua Bruno Filgueira, n. º 2287 na cidade de Curitiba/PR, com 35,7700m² de área total, sendo 23,8100m² de área construída privativa e 11,96mmm² de área comum, conforme contrato anexo (DOC.3).Informa que o preço ajustado foi R$ 115.000,00 (cento e quinze mil reais), que foram integralmente quitados pelos Autores conforme comprovantes anexos (DOC.4). Pactuou-se, na cláusula 16º e item V, que a obra seria concluída “em dezembro de 2018” com “prorrogação de até 120 (cento e vinte) dias”. Contudo, a obra deveria ter sido concluída, material e formalmente, até 30/04/2019.Diz que instou o réu, na pessoa de seu administrador, Sr. Ricardo Dal Molin, a prestar esclarecimento, momento em que afirmou “estar sem recursos” (sic), mas que “entregará a obra em breve”.Aduz que o empreendimento está aparentemente próximo da conclusão material, conforme fotografia datada de 25/07/2022. O alvará junto à Prefeitura de Curitiba/PR é valido até 31/08/2022. Contudo, da certidão atualizada do Lote (matricula 14.007 da 1ª Circunscrição de Curitiba/PR - doc.5), verifica-se que o Réu não registrou a incorporação.Da prova emprestada dos autos n.º 0000424- 86.2021.8.16.0001 (Mov. 60.4 – doc.8), verifica-se que o Réu deu entrada no pedido de registro de incorporação de condomínio apenas em 31/05/2021, sob n.º 4769/2021, contudo não prosseguiu. Verifica-se ser maliciosa e falsa a declaração contida na cláusula 3ª do compromisso, prestado pelo Réu em 28/07/2016 quando da assinatura, referindo-se ao registro da incorporação “em fevereiro de 2016”.Assevera que prometer a venda do imóvel sem prévio registro da incorporação é crime (art. 65 e 66 da Lei de Incorporações). E ainda se não bastasse o atraso na conclusão da obra e a irregularidade da incorporação, sobre o lote recai hipoteca em favor do ex-proprietário.Assim, afirma que o Réu descumpriu por completo as obrigações contratuais e legais do incorporador, violando princípios da boa-fé contratual e direito do consumidor.Assim, formularam pedidos de tutela de urgência e, ao final pugnam pelo provimento do pleito.Por sua vez, o juízo indeferiu o pedido de antecipação dos efeitos da tutela da “ineficácia da hipoteca e penhora sobre a unidade objeto, mediante expedição de oficio a 1ª RI matricula n.º 14.007 e ao Juízo da 7ª Vara Cível de Curitiba/PR, onde tramita os autos de Execução nº 000424-86.2021.8.16.0001”, sob o fundamento de que o juízo não é o competente para deliberar acerca da indisponibilidade determinada pelo r. juízo da 7ª. Vara Cível, nos autos n. 000424- 86.2021 e averbada (AV-11.14.007) na matrícula n. 14.007 da 1ª. Circunscrição Imobiliária de Curitiba. Entendeu o juízo que o Magistrado a quo entende que o Autor deve manifestar-se nos autos da execução da hipoteca, e ainda, que não se aplicaria a Sumula 308 uma vez que o Exequente (EDITORA EXPRESSAÔ LTDA) não se trata de instituição financeira.Insurge-se a agravante vergastando a decisão, alegando, em síntese, que: a) o juizo preferiu indeferir os pedidos por entender que a competência seria do Juízo da 7ª Vara Cível de Curitiba/PR, em razão da execução, e ainda, que a Sumula 308 não se aplicaria senão quando firmada com instituição financeira; b) não parece coerente exigir que o Agravante tenha que manejar outra ação, ou seja, “embargos de Terceiro” na execução movida pelo Permutante para defender seu direito real de promitente adquirente e Sumula 308 do STJ aqui postulado; b) Diante da demonstração da quitação do bem imóvel pelo cessionário do comprador e considerando os termos da Súmula 308 do STJ: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”, encontram-se presentes os requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano necessários para a concessão da tutela de urgência pleiteada; c) Não é preciso grande esforço para perceber que o Permutante é parceiro do incorporador Agravado, ciente de que o imóvel dado na “permuta” –disfarçada na sequencia de contatos de compra e venda, confissão de divida com dação em área a ser construída - seria objeto de incorporação e venda de unidades a consumidores finais; d) o Agravante faz jus a liminar que declare a ineficaz da hipoteca e sua averbação na matricula mãe do empreendimento, sendo esta a única medida existente para proteger o direito real do promitente adquirente; e) Inobstante inexistir o registro da incorporação, não se pode negar o fato da obra esta aparentemente concluída e existir regular alvará de construção; f) Em que pese os fundamentos do D. Magistrado a quo (extraídos de suscitação de dúvida registral) a liminar que determina a averbação do compromisso e da ordem de ineficácia da hipoteca que trata s Sumula 308 do STJ não ferirá o “principio da continuidade”, posto que toda liminar é reversível; g) poderia o Juízo a quo, imbuído do “poder geral de cautela”, determinar a averbação do que bem entender na matrícula imobiliária.Por tais razões o Agravante faz jus a liminar que declare a A ineficácia da hipoteca e penhora sobre a unidade objeto, mediante expedição de oficio a 1ª Circunscrição imobiliária de Curitiba/PR para averbação da decisão as margens da matricula n.º 14.007 e ao Juízo da 7ª Vara Cível de Curitiba/PR, onde tramita os autos de Execução nº 000424-86.2021.8.16.0001.Requer, assim, seja o presente recurso recebido em seu efeito suspensivo (art. 1.019, I, do CPC) determinando A suspenção dos efeitos da hipoteca gravada na matricula 14.007 da 1ª Circunscrição imobiliária d Curitiba/PR, mediante remessa de oficio ao Registrador. Ao final seja julgado procedente o agravo.
Efeito suspensivo indeferido (mov. 15.1).Sem contrarrazões mov. 21.1.Parecer da Procuradoria Geral de Justiça pela não intervenção no feito (mov. 26.1).Vieram-me conclusos os autos.É o breve relato.

FUNDAMENTAÇÃOADMISSIBILIDADEConheço o recurso, pois estão presentes os pressupostos de admissibilidade extrínsecos e intrínsecos, razão pela qual passo a analisar o mérito recursal.MÉRITO RECURSALCinge-se a controvérsia recursal sobre a possibilidade de suspensão dos efeitos da hipoteca em favor do adquirente das unidades imobiliárias, as quais foram objeto de garantia do financiamento firmado entre o banco agravante e as interessadas incorporadoras.Narra na inicial que celebrou instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel com o réu. Ainda, diz que, para financiar o empreendimento, a primeira ré hipotecou o imóvel em favor de terceiro.O terceiro (Editora) figura como credor hipotecário da incorporadora – ré/agravada (Bull), que alienou a unidade imobiliária (apartamento residencial nº 24 do Edifício Canteburry localizado a Rua Bruno Filgueira, n.º 2287 nesta Comarca) objeto da garantia para os agravantes.Sustentam, em síntese, os agravantes: a) é desnecessária a propositura de embargos de terceiro na execução movida pelo permutante para que defendam seu direito real de promitentes adquirentes, previsto na Súmula nº 308, do STJ; b) tal direito não resta afastado em virtude da ausência de registro da incorporação, nos termos da Súmula nº 239, do STJ.Pois bem.Não se desconhece que descabe impedir o levantamento do referido ônus real existente sobre o imóvel adquirido por terceiro que não participou da relação jurídica entre construtora e agente financeiro.Embora o credor hipotecário não possuísse vínculo direto com a agravante, tinha pleno conhecimento de que as unidades constituídas pelos apartamentos edificados pela construtora ré seriam negociados paulatinamente à terceiros por força da natureza jurídica do empreendimento.Até porque
é inequívoco que incide ao caso o enunciado da Súmula 308 do STJ: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel."Nesse sentido é o entendimento esposado pelo e. STJ:AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSO CIVIL. HIPOTECA EM FAVOR DA CEF. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE RESIDENCIAL EM CONDOMÍNIO. DIRETO COM A CONSTRUTORA, SEM INTERVENIÊNCIA DA CEF. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308/STF. 1. O entendimento desta Corte é no sentido de não admitir que o financiamento , sob qualquer forma de contratação, bancário com garantia de hipoteca à impeça que o adquirente da unidade imobiliária quitada tenha acesso escritura pública do imóvel, à transferência do bem para seu nome e à escritura publica do imóvel, à transferência do bem para o seu nome e à baixa da hipoteca.
2. Agravo interno não provido”baixa da hipoteca (STJ. AgInt no REsp n. 1.935.088/PB, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 14/12/2021, DJe de 22/4/2022 - destaquei)
“CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE CANCELAMENTO DE HIPOTECA. IMÓVEL QUITADO. DETERMINAÇÃO DE BAIXA DO GRAVAME E OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA LIVRE DE ÔNUS. INEFICÁCIA DA HIPOTECA, A TEOR DA SÚMULA Nº 308 DO STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA PACÍFICA DESTA CORTE. SÚMULA Nº 568 DO STJ. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO NÃO CONFIGURADA. HONORÁRIOS RECURSAIS DEVIDOS. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. (...). A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (...)” (Súmula nº 308 do STJ). (STJ. AgInt no AREsp n. 1.411.290/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 1 /6/2020, DJe de 4/6/2020 - grifei)
A providência requerida encontra respaldo na jurisprudência das Câmaras que compõe este sodalício:AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. DECISÃO QUE INDEFERIU O PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. INSURGÊNCIA. A HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO, ANTERIOR OU POSTERIOR À CELEBRAÇÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA, NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE OS ADQUIRENTES DO IMÓVEL. INTELIGÊNCIA DO ENUNCIADO 308 DA SÚMULA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. AUSÊNCIA DE PERIGO DE DANO OU RISCO AO RESULTADO ÚTIL DO PROCESSO. OFENSA AO DISPOSTO NO ARTIGO 300, §3º, CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. CARÊNCIA DOS REQUISITOS AUTORIZADORES DA ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.(TJPR - 7ª Câmara Cível - 0038879-89.2022.8.16.0000 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADORA ANA LUCIA LOURENCO -
J. 07.10.2022)
A propósito, consigne-se que a obrigação de fazer pleiteada por meio desta ação não consiste na transferência da propriedade dos imóveis para o nome da requerente mas, apenas, na baixa da hipoteca gravada como garantia de financiamento bancário realizado entre o réu/agravado e terceiro.Contudo, aqui reside a peculiaridade! Verifica-se que terceiro que figura como credor hipotecário ajuizou ação de execução em face
da incorporadora (Bull), que alienou a unidade imobiliária (apartamento residencial nº 24 do Edifício Canteburry localizado a Rua Bruno Filgueira, n.º 2287 nesta Comarca) objeto da garantia, para os agravantes.Nesse diapasão, o juízo desta ação não é o competente para deliberar acerca da indisponibilidade do imóvel já determinada pelo r. juízo da 7ª. Vara Cível, nos autos n. 000424- 86.2021 e averbada (AV-11.14.007) na matrícula n. 14.007 da 1ª. Circunscrição Imobiliária de Curitiba.Outrossim, a mera declaração de vontade não gera o efeito pretendido pela autora, que é a imediata liberação do imóvel adquirido.Isso porque Conforme o artigo 860 do CPC "quando o direito estiver sendo pleiteado em juízo, a penhora que recair sobre ele será averbada, com destaque, nos autos pertinentes ao direito e na ação correspondente à penhora, a fim de que esta seja efetivada nos bens que forem adjudicados ou que vierem a caber ao executado".Ao que se observa do contrato, o imóvel foi hipotecado em favor do terceiro que não integra a lide a fim de financiar o empreendimento imobiliário. Após, os imóveis foram alienados à autora adquirente.Apesar da alegada irregularidade da hipoteca nestes autos, o entendimento jurisprudencial é de que o juízo que determina a penhora no rosto dos autos é o competente para analisar o pedido de desconstituição - Se o juízo da execução determinou a penhora no rosto dos autos, tal juízo que é o competente para analisar o pedido de desconstituição da hipoteca que gerou a execução.Logo, não Assim, em que pese a hipoteca firmada pela construtora não possua eficácia em relação ao comprador do imóvel, a baixa no registro depende da comprovação de quitação do preço.Isso porque isso porque a hipoteca visa a garantir o crédito concedido às partes interessadas e no caso estas não quitaram o débito incidente sobre a unidade para que o agente financeiro recorrente pudesse providenciar a documentação necessária para baixa da garantia.Outrossim, naqueles autos será possível dirimir outras discussões, pois o credor hipotecário – que não integra a presente lide – também tem suas responsabilidades, pois a Lei 4.380/64 regula todas as características estabelecendo entre compromitentes compradores, construtora e banco
e outros garantes as características do negócio já que consumidores – em sua maioria são os que
buscam a aquisição das unidades postas a venda pelo construtor e este por sua vez busca financiamento da obra junto ao banco/tercieros o qual exige garantia que irá afetar a todos os interessados, firmando assim uma relação jurídica entre todos na defesa de seus interesses.Não se desconhece que a agravante tem pleno direito de exigir que o agravado promova a baixa da hipoteca na matrícula imobiliária, mas tal fato não pode ser garantido por esta via recursal.Portanto, o voto é no sentido de conhecer e negar provimento ao presente recurso de agravo de instrumento, nos termos da fundamentação.