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Processo:

I - Trata-se de recurso de apelação cível interposto em face da sentença de mov. 22.1, retificada ao mov. 37.1, proferida nos autos de “Suscitação de dúvida”, a qual julgou procedente a dúvida registral da agente delegada titular do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Nova Esperança/PR, motivando a insurgência dos requeridos.Inconformados, recorrem os apelantes com base nas razões de mov. 48.1. Sustentam, em síntese, que adquiriram em conjunto uma propriedade rural com área de 30 mil m², em condomínio pró-indiviso da pessoa de Waldemar Sirote e sua esposa, Helenice Hena Tamborlim Sirote, bem como de Irineu Sirote e outros, conforme escritura pública de compra e venda lavrada em 28/12/2012, do livro nº 31, fl. 30, do Tabelionato Roveri, da Comarca de Nova Esperança/PR.Afirmam ter levado o respectivo documento a registro perante o CRI da mencionada Comarca em 06/06/2013, o qual foi protocolizado sob nº 91.500, sem qualquer objeção do oficial registrador. Ressaltam ter recebido a informação de que a escritura pública deixada no registro imobiliário, relativo aos lotes rurais 163/163-A/163-A-1/163-A-2-7, subdivisão do lote 163/163-A-1/163-A-2, da Gleba Atalaia, da Comarca de Nova Esperança/PR, fora devidamente registrada, com matrícula sob nº 20.379.Asseveram que desde 28/12/2012 exercem posse pró-indiviso do lote, a qual nunca fora contestada por nenhuma autoridade administrativa ou judicial, vivendo estes de forma mansa, pacífica e harmoniosa há mais de 9 (nove) anos consecutivos no bem. Alegam que, embora sempre tenham tomado cuidado na posse e na exploração da propriedade em conjunto, foram denunciados por exercício de propriedade irregular ao Município de Atalaia/PR, por meio de um procedimento de suscitação de dúvida formulada por Danusa Maria de Camargo Dias de Araújo, titular da serventia do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Nova Esperança/PR.Destacam ter sido surpreendidos com a informação de que o título aquisitivo do imóvel restou penalizado com restrições de alienações por decisão judicial, nos termos da averbação nº 6, da matrícula de nº 20.379. Pontuam que a sentença que determinou o cancelamento do direito de propriedade destes fora procedida sem que houvesse comunicação prévia, para exercício do contraditório e ampla defesa, perdendo estes a qualidade de titulares do direito aquisitivo em um processo que não tiveram conhecimento.Discorrem que a aquisição do imóvel foi realizada dentro da lei, não havendo nenhuma objeção para que três pessoas adquiram uma mesma área rural imobiliária, em condomínio pró-indiviso, desde que ela configure um módulo rural no Município onde se localiza, não havendo falar, portanto, em inobservância aos ditames da lei. Expõem que o procedimento inaugurado pela agente delegada está eivado de irregularidades, uma vez que o imóvel é de propriedade de três famílias, cada qual em sua quota parte de 10 mil m² ou 1/3 da área, em conjunto, sem intenção de fracioná-la.Referem não ter sido comunicados pela agente delegada antes desta suscitar a dúvida ao juízo do foro registral, muito menos no curso da presente ação, tomando conhecimento do cancelamento dos direitos constantes da matrícula 20.379 tardiamente, após a prolação de sentença. Discorrem ser nítido o cerceamento de defesa na hipótese, acarretando na completa nulidade do processo, por violação ao art. 5, incisos LIV e LV, da Constituição Federal. Requerem, nesses termos, a cassação da sentença proferida.Em análise perfunctória, observado o preenchimento dos requisitos legais exigidos, deferiu-se o efeito suspensivo requerido (mov. 17.1 – TJPR).Em parecer de lavra do i. representante do parquet estadual, este opinou pelo conhecimento e provimento em parte do recurso interposto, com a conseguinte anulação da sentença proferida (mov. 14.1 – TJPR).Apresentadas contrarrazões aos movs. 74.1 e 86.1.Após, vieram conclusos.É o relatório.

II - Presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos (legitimidade, interesse, cabimento e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade e regularidade formal), é de se conhecer do recurso interposto.Da alegada intempestividade do recurso.De início, rejeito a arguição de intempestividade do apelo feita pelo representante do Ministério Público do Estado do Paraná ao mov. 52.1 dos autos, uma vez que a apelação cível em apreço foi interposta na primeira oportunidade que os apelantes tiveram para se manifestar nos autos, à vista da alegação de cerceamento de defesa por ausência de notificação para resposta ao feito, não havendo falar, a partir daí, em esvaziamento do prazo recursal na hipótese.Rejeito, portanto.Mérito.Cuida-se de apelação cível interposta em face da sentença que julgou procedente a dúvida registral manifestada pela agente delegada do Serviço de Registro de Imóveis de Nova Esperança/PR, para o fim de obstar o registro das matrículas n° 20.377, nº 20.384, nº 20.389, nº 20.375 e nº 20.383 pelo respectivo serviço notarial.Em suas razões, sustentam os apelantes que adquiriram em conjunto uma propriedade rural com área de 30 mil m², em condomínio pró-indiviso da pessoa de Waldemar Sirote e sua esposa, Helenice Hena Tamborlim Sirote, bem como de Irineu Sirote e outros, conforme escritura pública de compra e venda lavrada em 28/12/2012, do livro nº 31, fl. 30, do Tabelionato Roveri, da Comarca de Nova Esperança/PR.Afirmam ter levado o respectivo documento a registro perante o CRI da mencionada Comarca em 06/06/2013, o qual foi protocolizado sob nº 91.500, sem qualquer objeção do oficial registrador. Ressaltam ter recebido a informação de que a escritura pública deixada no registro imobiliário, relativo aos lotes rurais 163/163-A/163-A-1/163-A-2-7, subdivisão do lote 163/163-A-1/163-A-2, da Gleba Atalaia, da Comarca de Nova Esperança/PR, fora devidamente registrada, com matrícula sob nº 20.379.Asseveram que desde 28/12/2012 exercem posse pró-indiviso do lote, a qual nunca fora contestada por nenhuma autoridade administrativa ou judicial, vivendo estes de forma mansa, pacífica e harmoniosa há mais de 9 (nove) anos consecutivos no bem. Alegam que, embora sempre tenham tomado cuidado na posse e na exploração da propriedade em conjunto, foram denunciados por exercício de propriedade irregular ao Município de Atalaia/PR, por meio de um procedimento de suscitação de dúvida formulada por Danusa Maria de Camargo Dias de Araújo, titular da serventia do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Nova Esperança/PR.Destacam ter sido surpreendidos com a informação de que o título aquisitivo do imóvel restou penalizado com restrições de alienações por decisão judicial, nos termos da averbação nº 6, da matrícula de nº 20.379. Pontuam que a sentença que determinou o cancelamento do direito de propriedade destes fora procedida sem que houvesse comunicação prévia, para exercício do contraditório e ampla defesa, perdendo estes a qualidade de titulares do direito aquisitivo em um processo que não tiveram conhecimento.Discorrem que a aquisição do imóvel foi realizada dentro da lei, não havendo nenhuma objeção para que três pessoas adquiram uma mesma área rural imobiliária, em condomínio pró-indiviso, desde que ela configure um módulo rural no Município onde se localiza, não havendo falar, portanto, em inobservância aos ditames da lei. Expõem que o procedimento inaugurado pela agente delegada está eivado de irregularidades, uma vez que o imóvel é de propriedade de três famílias, cada qual em sua quota parte de 10 mil m² ou 1/3 da área, em conjunto, sem intenção de fracioná-la.Referem não ter sido comunicados pela agente delegada antes desta suscitar a dúvida ao juízo do foro registral, muito menos no curso da presente ação, tomando conhecimento do cancelamento dos direitos constantes da matrícula 20.379 tardiamente, após a prolação de sentença. Discorrem ser nítido o cerceamento de defesa na hipótese, acarretando na completa nulidade do processo, por violação ao art. 5, incisos LIV e LV, da Constituição Federal. Requerem, nesses termos, a cassação da sentença proferida.Sendo este o cerne da insurgência, assistem razão os apelantes quanto a nulidade da sentença.Mas antes de tudo, de se consignar que para o caso em concreto não serão aplicadas as novas disposições da Lei nº 14.382/2022, à luz do princípio do tempus regit actum, uma vez que a situação fática em análise se consolidou antes da sua vigência, em 27/06/2022, devendo ser observado, portanto, o que dispunha o regramento anterior na hipótese.E, neste ponto, denota-se que o pedido de providências feito pela agente delegada titular da Serventia do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Nova Esperança/PR foi recebido como verdadeira suscitação de dúvida pelo juízo singular, em razão das inconsistências encontradas nos títulos levados a registro pelos ora apelantes.Em síntese, a suscitação de dúvida é um procedimento administrativo por meio do qual o apresentante, inconformado com uma ou todas as exigências elencadas pelo oficial registrador, expõe os motivos pelos quais não concorda com as pendências destacadas e pugna o encaminhamento da questão ao juízo competente para decisão.
Encontra-se prevista no art. 198 e ss, da Lei de Registros Públicos (nº 6.015/73), que assim dispõe:
“Art. 198 - Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial indicá-la-á por escrito. Não se conformando o apresentante com a exigência do oficial, ou não a podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimí-la, obedecendo-se ao seguinte:













I - no Protocolo, anotará o oficial, à margem da prenotação, a ocorrência da dúvida;II - após certificar, no título, a prenotação e a suscitação da dúvida, rubricará o oficial todas as suas folhas;III - em seguida, o oficial dará ciência dos termos da dúvida ao apresentante, fornecendo-lhe cópia da suscitação e notificando-o para impugná-la, perante o juízo competente, no prazo de 15 (quinze) dias;IV - certificado o cumprimento do disposto no item anterior, remeterse-ão ao juízo competente, mediante carga, as razões da dúvida, acompanhadas do título.”
Consta, ainda, do art. 586, do Código de Normas do Foro Extrajudicial do Estado do Paraná:
“Art. 586. Não se conformando o apresentante com a exigência, ou não a podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com fundamentada declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimi-la, obedecendo-se ao seguinte:I - o título será prenotado;II - será anotada, na coluna "atos formalizados", à margem da prenotação, a observação "dúvida suscitada", reservando-se espaço para anotação do resultado;III - após certificadas, no título, a prenotação e a suscitação da dúvida, será ele rubricado em todas as suas folhas;IV - em seguida, o registrador dará ciência dos termos da dúvida ao apresentante, fornecendo-lhe cópia da suscitação e notificando-o para impugná-la, querendo, diretamente no juízo competente e por advogado, no prazo de 15 (quinze) dias; eV - certificado o cumprimento do acima disposto, as razões da dúvida serão remetidas ao Juiz da Vara de Registros Públicos, acompanhadas do título.Parágrafo único. A lei faculta a qualquer pessoa, inclusive ao tabelião, provocar o registro ou a averbação do título junto ao Registro de Imóveis (art. 217, Lei de Registros Públicos), devendo a pessoa que o entrega em cartório ser identificada e daí em diante considerada apresentante do título, tendo legitimidade para requerer a suscitação da dúvida.”
Para regularidade do procedimento, deve ser indicado o requerimento de dúvida da parte interessada, com fundada declaração dos motivos a que se opõe às exigências registrais, assim como a comprovação da notificação do apresentante e, também, as razões da dúvida do oficial registrador.No caso dos autos, observa-se que após exame completo dos títulos apresentados no Serviço de Registro de Imóveis de Nova Esperança/PR, relativos às frações ideais oriundas dos lotes nº 163, 163-A, 163-A-1 e 163-A-2, posteriormente fracionados nos lotes de nº 163, 163-A, 163-A-1,163-A-2, A-163-A-1,163-A-2-1 a A/163-A-1,163-A-2-17, não houve por parte da agente delegada titular da respectiva Serventia, a devolução dos títulos aos interessados para cumprimento das exigências registrais que a impediam de proceder com o ato requerido.Não houve, por consequência, manifestação dos interessados quanto a eventual regularidade do parcelamento do solo, em oposição ao presente procedimento. Do contrário, a única comunicação feita pela agente delegada foi ao juízo competente, via sistema mensageiro, acerca da possível ilegalidade encontrada, o que não foi observada em relação aos apelantes, na forma prevista no art. 198, inciso III, da Lei de Registros Públicos c/c art. 586, inciso IV, do Código de Normas do Foro Extrajudicial do Estado do Paraná.No decorrer do feito, igualmente, os apelantes não foram intimados para apresentar impugnação à dúvida suscitada ao juízo competente, dentro do prazo legal, porquanto que, após retorno do ofício expedido à Prefeitura de Nova Esperança e do parecer ministerial (movs. 15.1 e 19.1), os autos foram de pronto conclusos para sentença, entendendo-se o magistrado pela procedência da dúvida registral, para o fim de “determinar ao serviço notarial o cancelamento das matrículas n° 20.377, 20.384, 20.389, 20.375 e 20.383 bem como obstar o registro de qualquer outra matrícula referente ao imóvel descrito na inicial decorrente da subdivisão ou loteamento irregular, conforme fundamentação.”Neste trilhar, tem-se como evidente, portanto, a violação do direito ao contraditório e ampla defesa dos apelantes, que, além de não tomarem conhecimento das inconsistências apontadas pela Serventia aos títulos levados a registro, no intuito de, eventualmente, elidirem seu questionamento, tiveram sobre si restrições ao livre exercício do direito de propriedade, sendo de se reconhecer a nulidade da sentença proferida, por manifesta ofensa ao art. 5, inciso LV, da Constituição Federal[1].No mesmo sentido, aliás, o parecer da d. PGJ ao mov. 14.1 – TJPR dos autos:
“[...] Pois bem. A Lei de Registros Públicos, em seu art. 198, prevê a possibilidade de se recorrer ao Poder Judiciário, via procedimento administrativo, a fim de sanar dúvidas acerca do entendimento do cartório extrajudicial, quanto a alguma exigência no momento do registro, que gere inconformismo do interessado.Para que o procedimento privilegie o contraditório, o legislador optou por determinar, no inciso III do dispositivo, a necessidade de se intimar o apresentante para que tenha a possibilidade de impugnar a suscitação da dúvida pelo cartorário. A propósito, cabe o destaque do texto legal:Art. 198 - Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial indica-la-á por escrito. Não se conformando o apresentante com a exigência do oficial, ou não a podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimi-la, obedecendo-se ao seguinte:I - no Protocolo, anotará o oficial, à margem da prenotação, a ocorrência da dúvida;Il - após certificar, no título, a prenotação e a suscitação da dúvida, rubricará o oficial todas as suas folhas;III - em seguida, o oficial dará ciência dos termos da dúvida ao apresentante, fornecendo-lhe cópia da suscitação e notificando-o para impugná-la, perante o juízo competente, no prazo de 15 (quinze) dias;IV - certificado o cumprimento do disposto no item anterior, remeter-se-ão ao juízo competente, mediante carga, as razões da dúvida, acompanhadas do título.Diante disto, observa-se que o presente feito não observou o procedimento expressamente previsto na Lei de Registros Públicos, conforme alegado pelo apelante.Nos documentos trazidos aos autos, inexiste comprovação de que a cartorária tenha notificado pessoalmente os apresentantes sobre a dúvida suscitada em juízo, mesmo sendo eles diretamente interessados na situação dos imóveis.De fato existe, ao mov. 1.2 dos autos de origem, comunicação via mensageiro ao juízo competente. No entanto, tal comunicação não foi replicada diretamente aos recorrentes, que somente compareceram ao feito na ocasião da
interposição da apelação.Acaso fossem notificados, como manda o art. 198, inciso III, da Lei de Registros Públicos, poderiam os apresentantes comparecer aos autos com sua real procuradora, de modo a oferecer resposta aos termos da dúvida e perfectibilizar o contraditório insculpido no regime legal, com a oferta da tese defensiva de constituição de condomínio.Não é demais destacar que, apesar de o feito ter sido registrado como Pedido de Providências, foi recebido como uma dúvida registral, de modo a seguir os ditames da Lei de Registros Públicos. No entanto, não fosse a readequação da classificação da lide, ainda assim persistiria a necessidade de intimação dos apelantes, nos termos do art. 7º do Código de Processo Civil, que dispõe que “É assegurada às partes paridade de tratamento em relação ao exercício de direitos e faculdades processuais, aos meios de defesa, aos ônus, aos deveres e à aplicação de sanções processuais, competindo ao juiz zelar pelo efetivo contraditório.”Assim, a oficial de registro imobiliário e o juízo inviabilizaram o comparecimento dos apelantes aos autos para tecer suas considerações sobre a dúvida suscitada, não tendo o membro ministerial em primeiro grau se atentado a isto.Destarte, observa-se que, em momento algum, os interessados foram instados a se manifestar nos autos, o que fere frontalmente o disposto no art. 198, inciso III, da Lei n. 6.015/1973, bem como os princípios do contraditório e da ampla defesa. Houve, portanto, cerceamento de defesa capaz de tornar nula a sentença proferida ao mov. 22.1 dos autos originários, complementada ao mov. 37.1.[...]Portanto, face o descumprimento do disposto no art. 198, inciso III, da Lei de Registros Públicos, através da não comprovação de intimação do interessado para impugnação da dúvida, a sentença deve ser considerada nula, estando presente o cerceamento de defesa alegado em recurso.”
Refiro, outrossim, que o disposto no art. 689, § 2, do Código de Normas do Foro Extrajudicial do Estado do Paraná, embora justifique, a princípio, a negativa da agente delegada ao ato registral[2], não afasta a necessidade de prévia manifestação da parte contrária à dúvida por esta levantada, especialmente em se considerando a possibilidade de supressão de direitos constitucionalmente garantidos, se procedente sua arguição.Assim, a sentença proferida merece ser cassada, devendo os autos retornarem ao primeiro grau para que, se não aferida necessidade de novas diligências, tendo em vista as alegações de condomínio pro-indiviso manifestadas pela parte, promova-se novo julgamento da questão da forma que o juízo melhor entender de direito.Com a anulação da sentença pelo acolhimento da preliminar suscitada, restam prejudicados os demais tópicos do apelo.Por tais motivos, voto no sentido de conhecer da apelação cível interposta e, no mérito, dar-lhe parcial provimento, nos exatos termos da fundamentação.