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Processo:

RELATÓRIO
Trata-se de recurso de apelação em face de sentença (mov. 82.1) proferida nos autos de ação de resolução contratual, a qual julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na inicial, cuja parte dispositiva está assim redigida: “3. Dispositivo Diante o exposto e por tudo mais que dos autos constam, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a presente demanda, declarando o presente feito extinto com a resolução do mérito, o que faço com fundamento no artigo 487, inciso I, do CPC, para o fim de: A) DECLARAR rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes (seq. 1.13); B) DECLARAR a retenção em favor do requerido em 10% sobre o valor adimplido pelo requerente; C) DECLARAR a nulidade das taxas de retenção previstas nos itens ‘1’, ‘2’ e ‘4’ da Cláusula VII, alínea ‘a’. D) CONDENAR a devolução dos valores já pagos pelos requerentes, corrigido monetariamente pela média do IPCA desde o desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação, excluindo o percentual constante no item “B”. Em razão da sucumbência recíproca entre os autores e o réu, condeno o requerido ao pagamento de 70% das custas processuais, e de honorários advocatícios em favor do advogado da parte autora, os quais fixo 10% (dez por cento) do valor atualizado da condenação. Outrossim, condeno os autores ao pagamento de 30% das custas processuais, bem como ao pagamento de honorários advocatícios em favor do advogado do requerido, os quais fixo em 10% (dez) por cento do proveito econômico obtido em favor do réu. Ressalto, todavia, que resta suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais em face dos requerentes, diante da concessão dos benefícios da justiça gratuita, nos termos do art. 98, §3º do CPC”Colhe-se da fundamentação lançada na r. sentença, em seus pontos principais, o seguinte:“2.1. Da Rescisão Contratual Trata-se de ação de rescisão contratual c/c restituição de quantia paga ajuizada por CARLOS ALVES SIQUEIRA em face de CONQUEST – ADMINISTRADORA E PARTICIPAÇÕES LTDA. A presente lide emana da relação jurídica estabelecida entre as partes, a partir da celebração contrato de promessa de compra e venda, o qual pode ser conceituado como: o contrato pelo qual alguém se obriga a transferir ao comprador o domínio da coisa móvel ou imóvel mediante uma remuneração, denominada de preço. Da análise da prova documental (seq. 1.13) verifica-se que os requerentes celebraram contrato de compromisso de compra e venda com a requerida no ano de 2015. Neste, foi acordado que os autores comprariam um bem imóvel de propriedade da ré, mediante o pagamento através de 150 parcelas de R$ 845,49 (oitocentos e quarenta e cinco reais e cinquenta e nove centavos). Ao contrário do que alegam os requerentes, as cláusulas contratuais se mostram suficientemente claras, apontando que existiria diferença de valores a serem pagos caso optassem pelo pagamento a prazo. Assim, tendo em conta que a rescisão ora pleiteada se dá única e exclusivamente em razão da vontade dos requerentes, não havendo oposição da requerida com relação ao pleito em questão, passo à apreciar os valores que a requerida poderá reter do montante que já foi pago pelo autor. 2.2. Da Restituição dos Valores É incontroverso nos autos que o requerente efetuou o pagamento vinte e oito prestações, totalizando o montante de R$52.063,39 (valor não atualizado, apenas somando as prestações pagas). Em exame ao contrato de mov. 1.13, notadamente, a cláusula VII, percebe-se que, em caso de rescisão, os compradores teriam direito a devolução das importâncias pagas, após serem abatidas as seguintes despesas: [...] No caso em apreço, consoante se extrai da contestação de mov. 46.1, pretende a requerida a retenção dos valores referentes aos itens 1 a 4. Assim, passo a análise pormenorizada de cada um destes. 2.2.1. Da Multa Contratual De acordo com a Súmula 553 do STJ, na hipótese de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelos promitentes compradores – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Da súmula acima podemos extrair que, com a resolução do contrato, neste caso, que se dará por culpa exclusiva dos compradores, a restituição será de maneira parcial. Cumpre-nos observar agora se o percentual cobrado pela requerida é ou não abusivo. Levando em conta o critério da razoabilidade da retenção de valor, o Superior Tribunal de Justiço fixou entendimento de que se mostram razoáveis os percentuais fixados entre 10% e 25% sobre os valores pagos, a depender de cada caso e dos prejuízos suportados. Posto isso, tendo em vista que o percentual cobrado pela requerida se enquadra dentre os limites legais, qual seja, 10%, entendo que seja ela razoável e adequado para o caso em análise. [...] Posto isso, do valor a ser devolvido aos requerentes, deverá ser abatido o percentual de 10% previsto no contrato entabulado. 2.2.2. Da Comissão de Corretagem Com relação aos valores à títutlo de comissão de corretagem, entendo que sua retenção é cabível. Isso porque, como se sabe, o contrato de corretagem é caracterizado como a aproximação das partes para a celebração de um determinado negócio. Por este trabalho, o corretor recebe, a título de remuneração, uma comissão, devida somente quando efetiva a sua intermediação. No caso, a atuação do corretor se deu sob o serviço e instruções da requerida – já que não há nos autos prova do contrário – uma vez que, é ela quem visa angariar clientes e divulgar seus produtos e serviços, de modo que não seria devido transferir este encargo para o comprador do imóvel. Além disso, o serviço de intermediação foi prestado em favor da requerida, razão pela qual, transferir seus custos para uma pessoa que não o contratou, contraria a boa-fé e a equidade. Portanto, a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem é de quem contratou o serviço de intermediação, ou seja, a requerida. Neste ponto, a pretensão da requerida é improcedente. 2.2.3. Das Despesas Com Publicidade Pugna o requerente pela declaração de nulidade da cláusula que determina a retenção do percentual de 2% sobre o valor corrigido do imóvel, em função das despesas tidas com publicidade. No caso em análise, entendo que razão assiste aos requerentes. Isso porque, da mesma forma como a comissão de corretagem, a publicidade feita pela requerida visa atingir o maior número de pessoas para se ter um maior número de vendas. Assim, não se pode transferir seus custos para quem não se utilizou dos serviços, motivo pelo qual entendo ser indevida a retenção destes valores. 2.2.4. Das Despesas Tributárias A requerida possui a pretensão de retenção dos tributos incidentes que decorrem da sua atividade comercial, tais como: PIS, COFINS, Imposto de renda, etc. Transferir estas despesas ao promitente comprador (requerente), é transferir os custos inerentes à atividade empresarial exercida pela parte requerida, motivo pelo qual, tendo em vista se tratar de relação consumerista, deve prevalecer a boa-fé e a equidade, previstas no artigo 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor. Considerando todos estes aspectos, tem-se que a presente demanda deve ser julgada procedente, para o fim de declarar rescindido o contrato entabulado entre as partes, autorizando à requerida a retenção de somente 10% do montante pago pelo requerente”Razões recursais (Vendedora): Alega a Recorrente, em suma, o seguinte: (a) da taxa de corretagem: “acerca da comissão de corretagem, a retenção de valores para o seu pagamento deve ser mantida, como prevista no contrato, haja vista que não se trata de uma quantia revertida em favor da Apelante, mas sim em favor da corretora de imóveis responsável por intermediar as vendas de lotes situados no Jardim dos Ipês, empreendimento executado pela Apelante”; “a r. Sentença de modo expresso violou o entendimento proferido pelo Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do REsp n° 1.599.511/SP, sendo este julgado no rito dos recursos repetitivos, o Colendo STJ ratificou a possibilidade da transferência do ônus ao consumidor, sobre o pagamento da comissão de corretagem”; (b) da taxa de publicidade: “no tocante à taxa de publicidade, igualmente prevista no contrato de forma clara, a mesma deve também ser incorporada à quantia a ser objeto de retenção pela Apelante”; “com a rescisão do contrato, a Apelante terá novamente despesas para divulgar a existência de um lote à venda, junto ao Jardim dos Ipês razão esta que justifica a cobrança dos valores referentes à publicidade, pois o custo que julgava amortizado pela venda, voltará a existir, sendo necessária à sua incidência cumulada à cláusula penal e a comissão de corretagem”; (c) dos tributos incidentes sobre as parcelas adimplidas: “também é de se reconhecer a necessidade de imputar aos Apelados o pagamento do valor dos tributos incidentes sobre as parcelas adimplidas, verba esta que, por força de sua própria natureza, não foi revertida em prol da Apelante, mas, sim, da Administração Pública”; (d) da cláusula penal: “é necessário que aplicada a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pela parte autora, conforme entendimento pacificado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça”; “assim, a parte apelante pugna, subsidiariamente pela aplicação da pacífica jurisprudência do STJ, requerendo a retenção de 25% dos valores já pagos”; (e) do termo inicial dos juros de mora: “é pacífico o entendimento, notadamente no STJ, de que, quando a resolução do compromisso de compra e venda tenha se dado por iniciativa dos compradores – como reconhecido pelo decisum –, os juros moratórios devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da ação”; “sendo a rescisão contratual motivada por iniciativa dos compradores, é o trânsito em julgado que marca o termo inicial para a computação daqueles (juros de mora), devendo a sentença ser reformada nesse sentido”; (f) requerimento final: ao final, requer “seja atribuído integral provimento, reformando a r. sentença, ao fito de: reconhecer a validade das cláusulas contratuais que autorizam a retenção, pela Apelante, dos valores despendidos a título de: 1. Comissão de Corretagem; 2. Taxa de Publicidade e 3. Encargos tributários, em razão da rescisão do contrato causada pelos Apelados, que não adimpliu as prestações a que se obrigou; subsidiariamente, no caso de não se entender pela aplicação das cláusulas de rescisão acordadas, aplicar a taxa de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes; fixar como termo inicial para a cômputo dos juros de mora o trânsito em julgado da demanda, em razão do reconhecimento de que a rescisão se deu por culpa da parte autora; Por consequência, redistribuição da sucumbência em favor da Apelante, conforme §1º do art. 85 do CPC.”A parte Autora, devidamente intimada, deixou de apresentar suas contrarrazões (mov. 102 e 103).É, em resumo, o relatório.


FUNDAMENTAÇÃO
Admissibilidade e recebimento do recurso: Encontram-se presentes os requisitos de admissibilidade recursal, os quais, segundo a conhecida classificação de Barbosa Moreira, são divididos em dois grupos: (a) intrínsecos (cabimento, legitimação, interesse e inexistência de fato impeditivo ou extintivo do poder de recorrer) e (b) extrínsecos (preparo, tempestividade e regularidade formal)[2]. Sendo assim, conheço e recebo o recurso, no duplo efeito.Do thema decidendum – identificação do objeto da decisão: O ato de decidir pressupõe que o juiz sabe o que será decidido[3]. Nesta ordem de ideias, tem-se que a solução da presente lide reclama o enfrentamento dos seguintes temas: (i) cabimento (ou não) da retenção da comissão de corretagem em favor do vendedor; (ii) cabimento (ou não) da retenção da taxa de publicidade em favor do vendedor; (iii) cabimento (ou não) de imputação ao comprador do dever de pagar os tributos incidentes sobre as parcelas adimplidas; (iv) cabimento (ou não) do pedido subsidiário de ser fixada, como “padrão-base”, a taxa de retenção de 25% dos valores pagos pela parte autora; (v) fixação do termo inicial para o cômputo dos juros de mora. Da resilição do contrato: Inicialmente, cumpre observar que o pedido principal de resolução do contrato por culpa do vendedor (cláusulas e encargos abusivos) não foi acatado pela r. sentença, que optou por acolher o pedido subsidiário, qual seja, o de resilição por iniciativa do comprador, consignando que “tendo em conta que a rescisão ora pleiteada se dá única e exclusivamente em razão da vontade dos requerentes, não havendo oposição da requerida com relação ao pleito em questão, passo à apreciar os valores que a requerida poderá reter do montante que já foi pago pelo autor”.Neste ponto, releva assinalar a lição doutrinária segundo a qual “é bastante consolidada em nossa experiência jurídica a distinção entre resilição e resolução. Resilição é a extinção do contrato pela mera declaração de vontade de um ou de ambos os contratantes. Resolução, por sua vez, é a extinção do contrato motivada pelo inadimplemento absoluto da outra parte, embora nosso Código Civil, ao cuidar das obrigações em geral, empregue o termo também na hipótese de impossibilidade total ou parcial da prestação (arts. 234, 235, 248 etc.). A prática advocatícia consagra, ainda, o termo rescisão, que, advindo historicamente de formas específicas de extinção como a hipótese de extinção do contrato por laesio enormis no Direito Romano, acabou se generalizando como expressão empregada nos instrumentos contratuais para designar qualquer forma de extinção por iniciativa das partes”[4]. Sendo assim, a análise dos pontos controvertidos deve levar em consideração o fato de que se está a tratar de uma situação de resilição do contrato por iniciativo do comprador, circunstância que implica em efeitos jurídicos diversos daqueles que ocorreriam se fosse o caso de resolução do contrato por culpa do vendedor.Da comissão de corretagem: Alega o vendedor que “a retenção de valores para o seu pagamento deve ser mantida, como prevista no contrato, haja vista que não se trata de uma quantia revertida em favor da Apelante, mas sim em favor da corretora de imóveis responsável por intermediar as vendas de lotes situados no Jardim dos Ipês, empreendimento executado pela Apelante”.Sobre tal questão, o STJ, no REsp nº 1.599.511/SP, fixou o seguinte entendimento: “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem".Entretanto, no caso em mesa, não consegui encontrar nenhuma cláusula contratual transferindo ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem e, por isso, é autorizado dizer que o Consumidor não foi previamente informado do preço total da aquisição do imóvel. Não se perfez, destarte, a condição exigida no v. acórdão do STJ para se impor a cobrança ao Consumidor.Ressalve-se que não é possível invocar a cláusula VII do contrato, item 1, para autorizar o abatimento, eis que tal cláusula diz respeito à hipótese de rescisão do contrato, de modo que o item 1 não pode ser considerado como uma pactuação sobre a cobrança da comissão de corretagem em face do adquirente. O que há nesta cláusula é uma cobrança por algo não contratado.Confira-se, a respeito do tema, os seguintes precedentes desta Corte:Precedente – TJPR: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO PROPOSTO PELO ADQUIRENTE. CLÁUSULA PENAL. MULTA PACTUADA QUE SE REVELA ABUSIVA. POSSIBILIDADE DE REDUÇÃO PARA 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE A QUANTIA ADIMPLIDA. MITIGAÇÃO DO PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA. DESPESAS DE CORRETAGEM. ENCARGO QUE, NO CASO CONCRETO, NÃO PODE SER REPASSADO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR. INEXISTÊNCIA, NO CONTRATO, DE INFORMAÇÃO ACERCA DO VALOR EXIGIDO A ESTE TÍTULO. ENTEDIMENTO FIRMADO PELA CORTE SUPERIOR NO RECURSO REPETITIVO Nº 1.599.511/SP. DESPESAS DE PUBLICIDADE E ENCARGOS TRIBUTÁRIOS. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM A RETENÇÃO PREVIAMENTE CONCEDIDA, SOB PENA DE BIS IN IDEM. AUSÊNCIA, ADEMAIS, DE ESPECIFICAÇÃO CONTRATUAL E COMPROVAÇÃO DE TAIS GASTOS. PRECEDENTES.RECURSO DESPROVIDO. (TJPR – 4ª Câm. Cível – Apel. Cível n. 0005642- 18.2019.8.16.0017 – Maringá – Rel.: Des. Abraham Lincoln Merheb Calixto – Unân. – j. 14.03.2021). (sublinhei)Precedente – TJPR: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO. ATRASO DA OBRA. PARCIAL PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS NA ORIGEM. RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO PELA RÉ: ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA QUANTO À COMISSÃO DE CORRETAGEM. TESE REPELIDA. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA INCORPORADORA, NA CONDIÇÃO DE PROMITENTE-VENDEDORA, PARA RESPONDER PELA RESTITUIÇÃO AO CONSUMIDOR DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. COMISSÃO DE CORRETAGEM PERMITIDA, DESDE QUE HAJA PRÉVIA INFORMAÇÃO DO PREÇO TOTAL DA AQUISIÇÃO, COM DESTAQUE AO QUE SERÁ PAGO A TÍTULO DE CORRETAGEM. RECURSO REPETITIVO 1.599.511/SP. VALOR NÃO INFORMADO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. REDUÇÃO DA MULTA PARA O PAGAMENTO SOBRE OS VALORES ADIMPLIDOS PELOS AUTORES. DANO MORAL CONFIGURADO. IMÓVEL QUE NÃO CHEGOU A SER CONSTRUÍDO, ULTRAPASSANDO A CONDIÇÃO DE MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO. SUCUMBÊNCIA MANTIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR – 18ª Câm. Cível – Apela. Cível n. 0012091- 11.2014.8.16.0035 – São José dos Pinhais – Rel.: Des. Espedito Reis do Amaral – Unân. – j. 29.06.2020). (sublinhei).Ademais, não fez a Requerida qualquer prova do efetivo pagamento da comissão de corretagem a quem de direito.Assim, por estas duplas razões, merece ser mantida a r. sentença no ponto em referência.Da taxa de publicidade e dos encargos tributários: Alega o vendedor que “a publicidade é custo agregado no valor do imóvel e do empreendimento como um todo. A publicidade integra a consecução das obras do empreendimento (Jardim dos Ipês), e seu custo é extremamente elevado, haja vista a grande necessidade de a parte ora Apelante reaver os vultuosos valores direcionados à concretização do empreendimento, e, ao final, obter algum lucro, que fomente a sua atividade empresarial. E com a rescisão do contrato, a Apelante terá novamente despesas para divulgar a existência de um lote à venda, junto ao Jardim dos Ipês razão esta que justifica a cobrança dos valores referentes à publicidade, pois o custo que julgava amortizado pela venda, voltará a existir, sendo necessária à sua incidência cumulada à cláusula penal e a comissão de corretagem”, concluindo que “imperiosa a reforma da r. sentença, também nesse aspecto, ao fito de incluir, nos valores a serem objeto de retenção pela Apelante, também a taxa de publicidade do imóvel, prevista de forma clara no instrumento havido entre as partes”.Em relação aos encargos tributários, aduz que “também é de se reconhecer a necessidade de imputar aos Apelados o pagamento do valor dos tributos incidentes sobre as parcelas adimplidas, verba esta que, por força de sua própria natureza, não foi revertida em prol da Apelante, mas, sim, da Administração Pública. Ressalte-se, por oportuno, que a restituição dos valores despendidos com tributos, no caso de rescisão do contrato, estava igualmente prevista no instrumento contratual”.Todavia, considerando que tal cobrança tem natureza sancionatória, ela não se afigura possível pela razão singela de que isto implicaria na cumulação com a multa contratual de 10% fixada no item 3 da cláusula VII, configurando o vedado bis in idem.Com efeito, se a multa contratual tem a função de servir com prefixação do valor das perdas e danos, fazendo as vezes de uma espécie de “ajuste prévio do valor da indenização” com o objetivo de dispensar o credor de provar a existência do dano, bem como de quantificá-lo[5], não é possível aceitar que, além dela, sejam adicionados encargos que se enquadram na categoria de perdas e danos.
A propósito de tal conclusão, confira-se o seguinte precedente desta Corte, extraído de processo envolvendo a mesma empresa Apelante, o mesmo loteamento e idêntico contrato:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RETENÇÃO DE 10% DO VALOR ADIMPLIDO. VALORES RETIDOS QUE SERVEM PARA COBRIR AS DESPESAS ADMINISTRATIVAS COMO COMISSÃO DE CORRETAGEM, PUBLICIDADE E ENCARGOS TRIBUTÁRIOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. Não há que se falar em retenção relativa à taxa de corretagem, publicidade e encargos tributários, tendo em vista que tais valores já estão compreendidos na multa estabelecida na cláusula penal de retenção de valores, de modo que nova retenção caracterizaria ‘bis in idem’. (TJPR – 4ª Câm. Cível – Apel. Cível n. 0010567-84.2017.8.16.0160 – Sarandi – Rel.: Desa. Regina Helena Afonso de Oliveira Portes – Unân. – j. 28.03.2021), (sublinhei).
Neste mesmo sentido também há precedente desta colenda 6ª Cível, em v. acórdão de relatoria da eminente Des. Lilian Romero, no qual se sustenta que “a pretendida retenção de encargos tributários e despesas operacionais caracterizaria o repasse dos custos inerentes à atividade empresarial aos adquirentes, o que, violaria a boa-fé e a equidade nas relações consumeristas, consoante o que dispõe o art. 51, inciso IV, do CDC”. Confira-se, abaixo, a respectiva ementa:Jurisprudência – TJPR: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO C.C. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. CONHECIMENTO. NÃO SUJEIÇÃO DO CASO CONCRETO À AFETAÇÃO PELO TEMA 1095/STJ. DISTINGUISHING. SOBRESTAMENTO INCABÍVEL. MÉRITO. I. PERCENTUAL DE RETENÇÃO A TÍTULO DE MULTA CONTRATUAL PELA RESCISÃO DE CONTRATO POR INICIATIVA DOS COMPRADORES E SEM CULPA DA VENDEDORA. IMPOSITIVA MAJORAÇÃO PARA 25% DOS VALORES PAGOS, APÓS O EXAME DAS CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO CONCRETO, PARA COMPENSAR A LOTEADORA PELO ROMPIMENTO UNILATERAL. II. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. PRETENDIDA RETENÇÃO CUMULADA COM A CLÁUSULA PENAL. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE. III. PRETENDIDA RETENÇÃO POR PARTE DA PROMITENTE-VENDEDORA DE ENCARGOS TRIBUTÁRIOS, COMISSÃO DE CORRETAGEM E OUTRAS DESPESAS ADMINISTRATIVAS. NÃO CABIMENTO. ENCARGOS TRIBUTÁRIOS E DESPESAS OPERACIONAIS QUE SÃO CUSTOS DA ATIVIDADE EMPRESARIAL INSUSCETÍVEIS DE SEREM REPASSADAS AOS ADQUIRENTES. AUSÊNCIA, AINDA, DE PROVA DE PAGAMENTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM A TERCEIRO. ADEMAIS, DESPESAS PRESUMIDAMENTE RESSARCIDAS PELA IMPOSIÇÃO DA CLÁUSULA PENAL QUE PERMITIU A RETENÇÃO PARCIAL DO PREÇO PAGO. NE BIS IN IDEM. IV. INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL. INVIABILIDADE NO CASO CONCRETO: LOTES NÃO EDIFICADOS PELA PARTE COMPRADORA DESISTENTE. INOCORRÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO OU DE EMPOBRECIMENTO SEM CAUSA DE QUALQUER UMA DAS PARTES. REVISÃO DO ENTENDIMENTO ANTERIOR DESTA RELATORA E DA CORTE. PRECEDENTES DO STJ. V. TERMOS INICIAIS DOS CONSECTÁRIOS LEGAIS MANTIDOS. CORREÇÃO MONETÁRIA: A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO. JUROS DE MORA: A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1002 DO STJ. VI. ÔNUS SUCUMBENCIAIS REDISTRIBUÍDOS. VERBA HONORÁRIA MANTIDA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 6ª C.Cível - 0005029-11.2019.8.16.0045 - Arapongas -
Rel.: DESEMBARGADORA LILIAN ROMERO -
J. 29.08.2022)Da pretendida majoração da cláusula penal: Subsidiariamente, requereu a vendedora a majoração da cláusula penal compensatória (10%), ao argumento de que “é recente o entendimento de que sequer se faz necessária a demonstração de despesas tidas pela empresa para que se fixe como padrão-base a retenção de 25%, sendo esta a regra”.Pois bem. A questão em debate deve ser dirimida à luz da súmula nº 543 do STJ, que assim disciplina: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (destaquei).Ademais, é firme a jurisprudência do STJ, no sentido de que “nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga”[6]. Transplantando-se para o caso dos autos tais entendimentos e considerando que já houve a pactuação prévia de 10% sobre o saldo devedor, a título de cláusula penal, não há qualquer justificativa para que seja aumentado tal percentual, na linha do que já decidiu esta Corte em caso similar. Confira-se novamente a respectiva ementa:Precedente – TJPR: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RETENÇÃO DE 10% DO VALOR ADIMPLIDO. VALORES RETIDOS QUE SERVEM PARA COBRIR AS DESPESAS ADMINISTRATIVAS COMO COMISSÃO DE CORRETAGEM, PUBLICIDADE E ENCARGOS TRIBUTÁRIOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. Não há que se falar em retenção relativa à taxa de corretagem, publicidade e encargos tributários, tendo em vista que tais valores já estão compreendidos na multa estabelecida na cláusula penal de retenção de valores, de modo que nova retenção caracterizaria ‘bis in idem’. (TJPR – 4ª Câm. Cível – Apel. Cível n. 0010567-84.2017.8.16.0160 – Sarandi – Rel.: Desa. Regina Helena Afonso de Oliveira Portes – Unân. – j. 28.03.2021), (sublinhei)Trata-se, inclusive, de se manter a necessária coerência, estabilidade e integridade da jurisprudência, exigidas pelo art.926 do CPC, em respeito, ainda, do princípio da igualdade, que preceitua que situações iguais merecem soluções iguais.Do termo inicial dos juros de mora: Por fim, alega a vendedora que “é pacífico o entendimento, notadamente no STJ, de que, quando a resolução do compromisso de compra e venda tenha se dado por iniciativa dos compradores – como reconhecido pelo decisum –, os juros moratórios devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da ação” e que “sendo a rescisão contratual motivada por iniciativa dos compradores, é o trânsito em julgado que marca o termo inicial para a computação daqueles (juros de mora), devendo a sentença ser reformada nesse sentido”.Analisando-se a r. sentença, verifica-se que a douta Magistrada fixou a correção monetária pela média do IPCA desde o desembolso e juros de mora de 1% ao mês, desde a citação.Todavia, a douta sentença se encontra em desarmonia com a jurisprudência do STJ, que perfilha o entendimento de que, nos casos de resilição contratual por desistência dos adquirentes, os juros de mora serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão.
Confira-se, a respeito do tema, os precedentes do Superior Tribunal de Justiça. Veja-se:
Precedente do STJ (1): DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. DENÚNCIA PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR EM FACE DA INSUPORTABILIDADE NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. POSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO PARCIAL DO VALORES PAGOS. TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE POSSE SOBRE O IMÓVEL. ENTENDIMENTO ADOTADO PARA EVITAR O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DO COMPRADOR. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (...). 4. Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão. 5. Recurso especial provido. (STJ – Quarta Turma – REsp 1.211.323/MS - Rel.: Min. Luis Felipe Salomão – J. 01/10/2015) (Sublinhei)
Precedente do STJ (2): AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO.

INOVAÇÃO

RECURSAL.

INVIABILIDADE.
PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 282/STF. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2.
O acórdão recorrido decidiu em sintonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência

dos adquirentes, na qual os autores pretendem a restituição das parcelas pagas de maneira diversa da cláusula penal pactuada, o termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado da decisão condenatória.
Precedentes. (...) (STJ –Terceira Turma – AgInt no AREsp 1.296.227/SP - Rel.: Min. Ricardo Villas Bôas Cueva – J. 10/12/2018 – DJe 14/12/2018) (Sublinhei)
Desta forma, merece reforma a r. sentença, neste ponto, modificando-se o termo inicial dos juros moratórios para o trânsito em julgado da sentença condenatória. Conclusão: Ante todo o exposto, voto no sentido de dar parcial provimento ao recurso, a fim de modificar o termo inicial dos juros moratórios para o trânsito em julgado da sentença condenatória.Honorários recursais: Descabe arbitramento de honorários recursais na espécie (art. 85, §11 do CPC), devido ao não preenchimento dos requisitos cumulativos definidos pelo STJ, no julgamento do EDcl no AgInt no REsp 1573573/RJ[7].