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Processo:

Trata-se de “ação de cobrança” ajuizada por Forthe Imobiliária Ltda. contra Maycon Salvatti.Na inicial, a autora contou que teria sido contratada pelo requerido para realizar a venda de seu imóvel, localizado na Rua Pedro Américo, n° 37, no Residencial Vila Matisse, na cidade de Cascavel/PR, avaliado em R$ 960.000,00 (novecentos e sessenta mil reais).Narrou, ainda, que em 25.03.2019 um possível casal de compradores teria se interessado pelo imóvel, tendo a autora agendado uma visita, a qual ocorreu em 08.02.2019.Que após isso, a autora teria iniciado o trabalho de intermediação das negociações com esse casal, quando em 25.03.2019, o requerido teria informado à autora não ter mais interesse na venda do imóvel.Assinalou, no entanto, que soube algum tempo depois, que o requerido teria vendido o imóvel ao mesmo casal, em 07.05.2019, pelo valor de R$ 705.000,00 (setecentos e cinco mil reais).Considerando a previsão do contrato firmado entre as partes, do pagamento de 6% (seis por cento) sobre o valor da transação a título de comissão de corretagem, pediu a condenação do autor ao pagamento deste percentual à requerida, consubstanciando o valor de R$ 47.684,41 (quarenta e sete mil, seiscentos e oitenta e quatro reais e quarenta e um centavos).Na sentença (mov. 85.1), a magistrada singular julgou procedente o pedido inicial, para condenar o requerido ao pagamento da comissão de corretagem, no valor de R$ 42.300,00 (quarenta e dois mil e trezentos reais), corrigido monetariamente pela média do INPC-IGP/DI a partir do ajuizamento da ação e acrescido de juros de mora de 1% a partir da citação.Pelo princípio da sucumbência, condenou a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, conforme o disposto no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.Inconformado com a sentença, o réu interpôs recurso de apelação (mov. 90.1).Nas suas razões, sustentou, em apertada síntese, a inexistência de resultado útil com o trabalho realizado pela autora, o qual teria se resumido a uma única visita ao imóvel do apelante.Asseverou, nesse sentido, que a negociação teria ocorrido diretamente com os compradores, mais de um mês após o fim do vínculo contratual com a requerida. Salientou, inclusive, que o comprador já conhecia o imóvel, por buscas na internet, junto a outras três imobiliárias em que cadastrado, e que teria ele procurado o requerido, diretamente, sem qualquer participação ou intermediação da autora.Pediu, nesses termos, a integral reforma da sentença, para se impor a improcedência da pretensão inicial, com consequente inversão do ônus da sucumbência ou, subsidiariamente, a redução dos honorários fixados.A autora apresentou contrarrazões no mov. 95.1 alegando ter ficado suficientemente demonstrado o resultado útil da intermediação da imobiliária, uma vez que os compradores e o requerido não se conheciam antes da aproximação feita por ela. Pugnou, com isso, pelo desprovimento do recurso e a fixação de honorários recursais. É o breve relatório.

VOTO:Presentes os pressupostos recursais, extrínsecos e intrínsecos.Cinge-se a controvérsia em estabelecer se a autora faz jus aos valores referentes à comissão de corretagem, em razão da venda do imóvel do requerido, com quem mantinha contrato.Na inicial, a autora alega que teria sido contratada pelo requerido, para efetuar a venda de seu imóvel, tendo firmado um contrato de prestação de serviço, com cláusula de previsão de 6% (seis por cento) sobre o valor da transação, a título de corretagem. Disse que, apesar de ter realizado as tratativas para a negociação do imóvel, o requerido teria desistido da venda e, algum tempo depois, negociado diretamente com os compradores, utilizando de subterfúgios para deixar de pagar a devida comissão à autora.Em sua defesa, o requerido confirmou ter realizado contrato com a autora, mas que a venda de seu imóvel não teria decorrido de atos da imobiliária, vez que, à época, ela estaria negociando o bem de outro cliente com esses compradores. Ressaltou, ainda, que a atuação da imobiliária teria se limitado à promoção de uma única visita dos compradores ao seu imóvel, razão pela qual não teve atuação que justificasse o recebimento de comissão de corretagem.A par das informações prestadas e, notadamente, pela prova oral e documental produzida nos autos, é possível concluir que assiste razão ao requerido, ora apelante, posto que demonstrado que a venda de seu imóvel não teve participação efetiva da imobiliária, para além da mera aproximação entre proprietário e comprador.Inicialmente, cumpre esclarecer que o contrato de corretagem é disciplinado nos artigos 722 a 729, todos do Código Civil.Para Flávio Tartuce, a corretagem é “o negócio jurídico pelo qual uma pessoa (o corretor ou intermediário), não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme instruções recebidas” (in Manual de Direito Civil – Volume Único. 9. ed. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2019, p. 724).Como remuneração pelo serviço prestado, o corretor faz jus ao pagamento de uma quantia, que é chamada de “comissão de corretagem”. Em regra, de acordo com o art. 725, do Código Civil, “a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetue em virtude de arrependimento das partes”.Importante esclarecer que o Superior Tribunal de Justiça tem entendimento pacífico de que é devida a comissão de corretagem ainda que o negócio não se efetive em razão de circunstâncias alheias, tais como a desistência das partes. Confira-se:DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ASSINATURA DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESULTADO ÚTIL DA MEDIAÇÃO ATINGIDO. DESISTÊNCIA DA COMPRADORA. ARREPENDIMENTO NÃO MOTIVADO. COMISSÃO DEVIDA. 1. Ação de cobrança por meio da qual se objetiva o pagamento de comissão de corretagem, em razão de intermediação na venda de imóvel. 2. Ação ajuizada em 05/05/2016. Recurso especial concluso ao gabinete em 24/08/2018. Julgamento: CPC/2015. 3. O propósito recursal é definir se é devida a comissão de corretagem na hipótese em que houve superveniente desistência imotivada quanto à celebração do contrato de compra e venda de imóvel. 4. A remuneração do corretor é devida quando este conseguir o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que este não se efetive em virtude do arrependimento das partes, como mesmo preceitua o art. 725 do CC/02. 5. O arrependimento de quaisquer dos contratantes não afetará na comissão devida ao corretor, desde que o mesmo se dê por causa estranha à sua atividade. 6. Na espécie, as partes contratantes assinaram o instrumento de promessa de compra e venda, tendo havido a atuação efetiva das corretoras para tanto. Deve-se reconhecer, portanto, que o resultado útil da mediação foi atingido. 7. O negócio foi posteriormente desfeito, sem qualquer contribuição das corretoras para a não consolidação do negócio, isto é, o arrependimento da contratante deu-se por fatores alheios à atividade das intermediadoras. Destarte, a comissão de corretagem é devida, na espécie. 10. Recurso especial conhecido e provido” (REsp 1783074/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/11/2019, DJe 21/11/2019).Necessário ponderar, entretanto, que o STJ já havia delimitado que a comissão de corretagem apenas pode ser exigida quando houver resultado útil com a atuação e intermediação da corretora.Nesse contexto, a expressão citada refere-se à aproximação das partes que culmine em vínculo negocial irretratável, onde "os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio"[1].Assim decidiu aquela corte superior:RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE CORRETAGEM. CELEBRAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO PRECÁRIO. RESULTADO ÚTIL. INEXISTÊNCIA. DESFAZIMENTO DO PACTO. POSTERIOR ANÁLISE DE DOCUMENTOS. DESCOBERTA DE AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO. HIPÓTESE DIVERSA DE ARREPENDIMENTO. 1. Ação de cobrança ajuizada por corretor de imóveis postulando o pagamento de comissão decorrente da intermediação de compra e venda de imóvel, posteriormente desfeita após a descoberta de ação de desapropriação sobre obem. 2. Acórdão recorrido que mantém a sentença de procedência do pedido ao fundamento de que o corretor de imóveis atingiu o resultado previsto no contrato de mediação, aproximando as partes até a celebração do compromisso de compra e venda, ulteriormente desfeito por fato alheio à vontade dos contratantes. 3. Segundo o art. 725 do CC/2002, é devida a remuneração ao corretor na hipótese em que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, mesmo que este não se concretize em virtude de arrependimento das partes. 4. De acordo com a jurisprudência desta Corte, o direito à comissão depende da efetiva aproximação entre as partes contratantes, fruto do esforço do corretor, criando um vínculo negocial irretratável. 5. Somente com a análise da situação concreta poderá o julgador concluir pelo cabimento, ou não, da comissão de corretagem, observando os contornos fáticos e as provas produzidas na instrução processual. 6. Não cabe o pagamento de comissão de corretagem quando, apesar da celebração de compromisso de compra e venda, a negociação se revele precária e incompleta em relação à análise dos documentos concernentes ao imóvel e ao vendedor, subordinando o pagamento do sinal à higidez das certidões cartorárias. 7. Recurso especial provido. (STJ, REsp 1.272.932 – MG – Rel. Ministro Ricardo Villas Boas Cueva – J. em 26.09.2017)E do corpo do acórdão se extrai a seguinte explicação:(...) Em outras palavras, é necessário, em tese, que o corretor aproxime efetivamente as partes contratantes, criando um vínculo negocial irretratável, cujas circunstâncias implicam o atingimento da finalidade do contrato de corretagem. Essa interpretação está em consonância com o art. 722 do CC/2002, quando estabelece que "pelo contrato de corretagem, uma pessoa (o corretor) obriga-se a obter para a segunda (vendedor) um ou mais negócios".Por decorrência lógica, se ficar evidenciado que o trabalho do corretor ficou adstrito ao campo das tratativas e das negociações preliminares, constituindo-se em mera aproximação, sem a efetiva vinculação entre as partes, a comissão não será devida.Assim, somente com a análise da situação concreta poderá o julgador concluir pelo cabimento, ou não, da comissão de corretagem, observando os contornos fáticos e as provas produzidas na instrução processual, tanto que em demandas dessa natureza, quando trazidas a esta Corte Superior, esbarram, na maioria das vezes, no óbice da Súmula nº 7/STJ. (...) – Grifou-se.Em outro julgado, o STJ trouxe idêntico entendimento, assentando sua posição sobre a matéria:CIVIL. CORRETAGEM. COMISSÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGÓCIO NÃO CONCLUÍDO. RESULTADO ÚTIL. INEXISTÊNCIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. COMISSÃO INDEVIDA. HIPÓTESEDIVERSA DO ARREPENDIMENTO. 1. No regime anterior ao do CC/02, a jurisprudência do STJ se consolidou em reputar de resultado a obrigação assumida pelos corretores, de modo que a não concretização do negócio jurídico iniciado com sua participação não lhe dá direito a remuneração. 2. Após o CC/02, a disposição contida em seu art. 725, segunda parte, dá novos contornos à discussão, visto que, nas hipóteses de arrependimento das partes, a comissão por corretagem permanece devida. Há, inclusive, precedente do STJ determinando o pagamento de comissão em hipótese de arrependimento. 3. Pelo novo regime, deve-se refletir sobre o que pode ser considerado resultado útil, a partir do trabalho de mediação do corretor. A mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra de determinado bem, não justifica o pagamento de comissão. A desistência, portanto, antes de concretizado o negócio, permanece possível. 4. Num contrato de compra e venda de imóveis é natural que, após o pagamento de pequeno sinal, as partes requisitem certidões umas das outras a fim de verificar a conveniência de efetivamente levarem a efeito o negócio jurídico, tendo em vista os riscos de inadimplemento, de inadequação do imóvel ou mesmo de evicção. Essas providências se encontram no campo das tratativas, e a não realização do negócio por força do conteúdo de uma dessas certidões implica mera desistência, não arrependimento, sendo, assim, inexigível a comissão por corretagem. 5. Recurso especial não provido. (REsp nº 1.183.324/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/10/2011, DJe 10/11/2011) – grifo deste Relator.Assim, tem-se o entendimento da corte no sentido de que não basta a mera aproximação entre comprador e vendedor, pela corretora, sendo imprescindível que realize esta, atos de negociação entre as partes, aptos a vinculá-los mediante uma proposta formal que os conduza à finalização do processo.Importante notar que o ato jurídico de compra de venda de um imóvel é ato complexo, permeado por diversas fases (negociação, celebração do contrato ou pagamento de arras e, por fim, a transmissão do bem). Portanto, com base no entendimento supra, de se concluir que apenas após o avanço nas negociação – com a formalização de ato tendente a vincular as partes à negociação, como compromisso de compra e venda ou entrega de um valor a título de “sinal”, por exemplo – haveria a formação de vínculo negocial irretratável, para além das meras tratativas preliminares (de proposta e contraproposta).Sem isso, como visto, não há como reconhecer o direito à comissão de corretagem, porque a atuação da corretora teria se limitado a tratativas preliminares, que não foram essenciais à formalização final do negócio.E no caso dos autos, tenho que essa é a situação que se destaca, motivo pelo qual, de rigor o acolhimento do presente recurso.É que, muito embora a requerida alegue que tenha realizado atos que garantiram o resultado útil da negociação final, não é o que se extrai das provas produzidas nos autos.Com efeito, é incontroverso que as partes haviam firmado contrato de prestação de serviço para venda de imóvel do réu, em 27 de julho de 2017 (mov. 1.14), sendo, também, incontroverso, que em fevereiro de 2019, os compradores Larissa Trento e Alexandre Ferreira fizeram uma visita ao imóvel do requerido, intermediada pela autora (mov. 1.11 – fl. 01).No entanto, conforme se apurou em audiência de instrução, a intermediação feita pela requerida limitou-se a uma única visita dos pretensos compradores ao imóvel do autor, quando, na realidade, visavam outro imóvel, no mesmo condomínio.Para tanto, confira-se o depoimento do comprador e testemunha, Alexandre Ferreira (mov. 75.4).
(...) que seu interesse e de sua esposa era sobre o sobrado nº 03, do Javer; que foram fazer a visita a esse sobrado e chegando no local, a imobiliária disse ter outro sobrado para mostrar, que seria o do autor; que essa foi a única intervenção da imobiliária; que tinha muito mais interesse no sobrado do Javer, mas não conseguiram negociar, tentaram, mas não deu certo; que sua esposa tinha um colega na Polícia Federal que era amigo em comum com o autor e foi quem aproximou para a negociação; que esse amigo que disponibilizou o contato; que até então não tinha o contato direto com o Maycon; que então começou a conversar com o Maycon, tiveram tratativas pessoais e entraram num acordo; que comprou o imóvel dele aproximadamente entre final de abril e maio de 2019; que a respeito do sobrado de Maycon, só negociou diretamente com ele; que ele em nenhum momento informou que o imóvel não seria mais dele; que em relação a imóvel do Maycon, não houve nenhuma negociação com a imobiliária; que a reunião que teve, inclusive com o gerente da imobiliária e o proprietário do imóvel, era sobre o outro sobrado, do Sr. Javer; que não lembra se houve alteração nos valores; que pagou o imóvel com um apartamento de entrada e o restante em dinheiro; que passou o apartamento para o Maycon e o dinheiro também; que, de início, não tinha interesse no sobrado do Maycon, então não teve nenhuma tratativa sobre ele com a imobiliária; que fisicamente, só conheceu o imóvel do Maycon quando esteve no local, para visita, mas já havia visto o mesmo na internet, através de algumas imobiliárias; (...).De se dizer que tais informações estão confirmadas, inclusive, pela ficha de visita trazida pela autora em mov. 1.11-fl. 02, de onde se visualiza apenas proposta de negócio em relação ao imóvel vizinho do réu – do Sr. Javer.Ao que se constata, portanto, não houve qualquer negociação sobre o imóvel do requerido Maycon, mas apenas uma visita, porquanto localizado no mesmo condomínio de outro, de real interesse dos compradores. Ademais, não se vislumbrou, na sequência da visita realizada, qualquer proposta/contraproposta entre compradores e a autora.Muito embora tenha ela juntado conversações mantidas com o requerido pelo aplicativo whatsapp (mov. 1.6), onde discutia condições para negociar o bem, não fez prova de que tenha apresentado qualquer proposta aos compradores, sendo certo que o senhor Alexandre negou ter sido procurado nesse sentido, pela parte autora, delimitando que tratou com a imobiliária apenas em relação ao imóvel do terceiro, Sr. Javer.Ademais, a então funcionária da requerida, ouvida na condição de informante, Sra. Maria Augusta de Aguiar Pudell (mov. 75.3) que intermediou a negociação entre as partes, confirmou que os compradores Alexandre e Larissa tinha interesse em outro imóvel que não o de Maycon, tendo apenas visitado o sobrado, por se localizar no mesmo condomínio. Essa informante confirmou que as negociações foram tratadas em relação ao outro imóvel, de interesse do casal, e que, após essa negociação não ter dado certo, não chegou a negociar o imóvel do autor, porque esse teria dito não ter interesse em receber apartamento no negócio, conforme proposta de Alexandre e Larissa.A informante Claudia (mov. 75.2), por sua vez, corretora que atendeu o autor e os compradores, na ocasião, prestou esclarecimentos no mesmo sentido, alegando que os compradores apenas fizeram proposta em relação ao imóvel do Sr. Javer, com os quais seguiram as negociações.
Disse, ainda, que apesar dessas tratativas não terem sido bem sucedidas, não negociaram o imóvel de Maycon, porque tanto os compradores, quanto o requerido, demonstraram desinteresse no negócio.Assim, ficou bastante evidenciado que a única atuação da imobiliária autora foi a apresentação do imóvel aos compradores, em visita no local, em uma única oportunidade, não tendo havido qualquer negociação, apresentação de proposta ou contraproposta ou condução dos trabalhos a fim de formalizar a compra e venda do imóvel do réu.De outro lado, quanto às contradições entre as informações prestadas pelo autor à ré, referente à suposta negociação do imóvel com uma parente sua, tal fato, em que pese não ter se confirmado, não exerce influência nas conclusões aqui delimitadas. Isso porque, a exclusão da comissão de corretagem decorre, aqui, da ausência de resultado prático alcançado pela requerida – que, como apurado, teve seus trabalhados limitados à mera aproximação das partes, sem formalização dos termos da negociação, em caráter mais avançado que o preliminar (como formalização do negócio através de um sinal ou compromisso de compra e venda).Deste modo, a existência ou não de terceira pessoa, como possível compradora do imóvel, não teria intervenção sobre a conclusão de que a autora não empreendeu atos suficientes a conduzir a negociação das partes para além de mera apresentação do imóvel, sem qualquer providência intermediária, apta a desenvolver tais tratativas ao seu desfecho final.Assim, embora reste incontroverso que o comprador (Sr. Alexandre) conheceu o imóvel sub judice, através da requerente, não há notícias de que ela tenha conseguido fazer com que as partes chegassem a um bom senso.Ora, como referido, a intermediação deve ser útil, ou seja, não basta o acompanhamento do pretenso comprador na visitação do imóvel, é necessária a efetivação de atos que possibilitem o fechamento do negócio e, na hipótese, o que se depreende dos autos é que foram os compradores, em contato direto, e de própria iniciativa, com o requerido, que cumpriram esse papel.Por via de consequência, conclui-se que não foram preenchidos os requisitos necessários para que se considere devida a comissão de corretagem à autora, ora apelada.Diante do integral provimento da insurgência do requerido, ora apelante, impõe-se a improcedência do pedido inicial, com a consequente redistribuição dos ônus sucumbenciais, que devem recair, com exclusividade, à parte autora.E considerando a exclusão de qualquer condenação, reajusto a verba honorária, determinando que os honorários advocatícios devidos pela apelada em favor do patrono do apelante devem ser fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil.À vista do acolhimento do recurso, deixo e arbitrar honorários recursais. Pelo exposto, o voto é por CONHECER e DAR PROVIMENTO ao recurso interposto por Maycon Salvatti, para o fim de reformar integralmente a sentença, reconhecendo a improcedência do pedido inicial e, com isso, redistribuir os ônus da sucumbência, adequando a verba honorária, arbitrada em desfavor da parte autora.