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Processo:

Vistos.I – RELATÓRIOAdministrações e Participações PMJ Ltda. apela da sentença, proferida nos autos nº 0053331-96.2021.8.16.0014 de suscitação de dúvida, proposta pela Oficial do 3º Registro de Imóveis de Londrina, que julgou procedente a dúvida, para “reconhecer a legitimidade da exigência feita pelo 3° ofício de Registro de Imóveis no bojo das diligências registrais n° 2741/2020 e 3324/2020, visando averbação da subdivisão a ser realizada na área de matrícula n°44.646” (mov. 42.1).Inconformada, a parte requerida sustenta, em síntese: (i) a Constituição Federal define a competência da União para a instituição de ITR sobre a propriedade rural e, por outro lado, a competência dos municípios para a cobrança de IPTU incidente sobre a propriedade urbana; (ii) a definição de um imóvel, como rural ou urbano, leva em consideração a sua destinação, conforme legislação e doutrina; (iii) em relação ao seu bem, pretende o desmembramento de parte dele para finalidade urbana, permanecendo o restante como rural; (iv) as provas contidas nos autos demonstram que o bem possui natureza rural; (v) ao contrário do contido na sentença, o Juízo da Vara de Registros Públicos possui competência para definir a natureza do imóvel e solucionar a controvérsia sobre o registro público; (vi) a sentença cria obstáculos desnecessários à devida regularização do imóvel. Pede, então, a reforma da sentença, “a fim de determinar que o Cartório de Registro de Imóveis registre a subdivisão, abstendo-se, portanto, de exigir a urbanização total do imóvel, diante de sua natureza rural comprovada” (mov. 48.1).Contrarrazões do Município de Londrina, no mov. 52.1, defendendo, em síntese, o não provimento do recurso.Nesta instância, manifestou-se a Procuradoria-Geral de Justiça, opinando pelo parcial provimento do recurso, a fim de definir como urbano o imóvel da apelante (mov. 13.1 – TJ).

Extrai-se dos autos que a apelante protocolou junto ao 3º Registro de Imóveis de Londrina pedido de averbação de subdivisão de imóvel de sua propriedade, matriculado sob nº 44.646. Conforme narrativa contida no ofício de mov. 1.2, a Oficial Registradora, após primeira análise, devolveu o requerimento ao apresentante com diligência registral, para “esclarecimentos quanto a qual seria o procedimento a ser adotado [pela] serventia, uma vez que o imóvel pertencia a uma área rural e estaria sendo subdividas [sic] em lotes menores que o módulo rural permitido por lei”. A diligência registral, segundo consta, não foi atendida, gerando novas notas devolutivas.Com a reapresentação do requerimento, relatou a Registradora que constatou divergências entre as informações prestadas pelo Município de Londrina e pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA. Isto porque, a certidão narrativa de perímetro urbano apresentada pelo Município de Londrina indicava que a totalidade da área do referido imóvel estaria incluída em perímetro urbano. Por outro lado, o ofício expedido pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA atestava a descaracterização apenas parcial do imóvel como sendo rural, mais precisamente 3,6717 hectares, de sorte que somente essa parcela pertenceria à zona urbana.Em razão disso, a Oficial solicitou novos “esclarecimentos sobre qual seria o correto a ser cumprido, o Ofício da Prefeitura e [sic] Londrina – PR onde determina a municipalização da área total do imóvel, ou o Ofício so [sic] INCRA sobre a descaracterização parcial da área”.Essas novas exigências apontadas em diligência registral, de acordo com o narrado nos autos, não teriam sido solucionadas pela parte interessada, que, tampouco, suscitou dúvida, permanecendo inerte. Diante disso, a Oficial do Serviço Registral promoveu, de ofício, “conforme dispõe o art. 198 da Lei 6015/73 a Suscitação de Dúvida inversa, solicitando a orientação [do Juiz Corregedor do Foro Extrajudicial] quanto ao procedimento a ser adotado”.O feito foi processado, colhendo-se a manifestação dos interessados, Município de Londrina (mov. 16.1/16.4) e Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA (mov. 25.1/25.6), bem como da apresentante, ora recorrente (mov. 28.1/28.6).Sobreveio, então, petição da Titular do Ofício de Registo de Imóveis, agora apontando a ausência de outros documentos e informações e ainda sustentando a caducidade da aprovação da subdivisão pelo Município, nos termos da Lei 6.766/79, elementos estes que não constavam nas diligências registrais anteriores.Com efeito, no mov. 40.2, a Oficial Registradora, em verdadeiro aditamento às diligências registrais pretéritas, pontuou que “inexist[ia] a aprovação da Prefeitura Municipal, bem como inexist[ia] o memorial descritivo e planta, assinados pelo proprietário e por profissional responsável, com indicação de medidas e confrontações compatíveis com as contidas na matrícula do imóvel a ser desmembrado”, razão pela qual, diante desses novos fundamentos, defendeu que o título não estaria apto a registro.Na sentença, o Juiz de primeiro grau proferiu sentença, julgando procedente a dúvida, “para fins de reconhecer a legitimidade da exigência feita pelo 3° ofício de Registro de Imóveis no bojo das diligências registrais n° 2741/2020 e 3324/2020, visando averbação da subdivisão a ser realizada na área de matrícula n°44.646” (mov. 42.1).Dado tal contexto, impõe-se ressaltar, de plano, que a atividade registral – assim como a notarial – se desenvolve sob o primado da segurança jurídica e se destina a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos (art. 1º, da Lei 8.935/94). Mas, para que isso se efetive de forma plena, especificamente no âmbito do registro de imóveis, é dever do Registrador promover a análise completa e exauriente do título e/ou requerimento protocolado, a fim de verificar sua validade, perfeição e aptidão para adquirir publicidade registral. Caso, no ato de qualificação registral, o Oficial identifique vícios ou omissões a serem sanados, deverá apontar todos eles numa única diligência registral, conforme, aliás, estabelece o art. 535, incisos III e IV, do Código de Normas do Foro Extrajudicial. Nesse sentido, também, a lição da doutrina:
“A função qualificadora tem as seguintes características; [...] b) é completa e integral, pois se aplica sobre o título no seu todo, devendo o registrador, quando for o caso, formular, por escrito, de uma só vez, todas as exigências para tornar possível o seu registro.[...] O registrador deve indicar ao apresentante, por escrito e fundamentadamente, todas as exigências a serem sanadas dentro do restante do prazo de 30 dias a partir da data do protocolo. Todas as exigências devem ser apresentadas de uma só vez, vedando-se a exposição por ‘capítulos’” (LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos. Teoria e Prática. 11ª ed., pág. 633 e 645 – destaquei).
Com efeito, trata-se a função qualificadora de ato administrativo vinculado, de sorte que compete ao Oficial a análise completa dos títulos e requerimentos que são apresentados, indicando, numa só oportunidade, todos os dados, informações e documentos que devem ser complementados pelo apresentante. Não está o Registrador autorizado a promover exame apenas parcial do título e/ou requerimento ou fazer juízo de conveniência e oportunidade, a fim de apontar, quando entender mais adequado e oportuno, aquilo que deve ser sanado pela parte interessada. É dizer, a diligência registral não comporta aditamentos.Uma vez que a atividade registral busca conferir segurança jurídica aos atos e negócios jurídicos, é dever do Oficial ter no exercício de sua função comportamento assemelhado, apresentando com clareza, precisão e completude todas as informações necessárias ao interessado. O acréscimo desordenado e injustificado de novas exigências à diligência registral já devolvida ao apresentante gera evidente insegurança jurídica.É o que ocorreu no caso em exame, pois, como destacado acima, nas diligências registrais n° 2741/2020 e 3324/2020, a Oficial do 3º Registro de Imóveis de Londrina, solicitou da parte interessada, ora apelante, “esclarecimentos sobre qual seria o correto a ser cumprido, o Ofício da Prefeitura e [sic] Londrina – PR onde determina a municipalização da área total do imóvel, ou o Ofício so [sic] INCRA sobre a descaracterização parcial da área”.Porém, no curso do procedimento de dúvida, aditando as diligências registrais pretéritas, indicou outras exigências que deveriam ser satisfeitas pela apresentante, afirmando que “inexist[ia] a aprovação da Prefeitura Municipal, bem como inexist[ia] o memorial descritivo e planta, assinados pelo proprietário e por profissional responsável, com indicação de medidas e confrontações compatíveis com as contidas na matrícula do imóvel a ser desmembrado” (mov. 40.2).Esse proceder, como se observa, não está em sintonia com a legislação de regência, que impõe a reunião, numa só nota devolutiva, de todos os pontos que devem ser solucionados pelo apresentante para admissão título, revelando-se postura geradora de insegurança jurídica. Não cabia à Registradora realizar o exame parcial e em capítulos do requerimento e documentos do apresentante. Conclui-se, portanto, que as diligências registrais n° 2741/2020 e 3324/2020, dada a evidente incompletude, são nulas, pois deixou a Oficial Registradora deixou de promover à análise total do requerimento e dos documentos trazidos pela recorrente.Não bastasse isso, cabe asseverar, também, que o procedimento de dúvida somente pode ser iniciado a pedido do apresentante, caso não concorde ou não possa cumprir as exigências indicadas na diligência registral, conforme estabelece o art. 198, IV, da Lei 6.015/73.Tem-se, assim, como pressuposto para início do procedimento de dúvida uma manifestação expressa de discordância do apresentante com relação ao contido na nota devolutiva. Ocorre que, na hipótese em concreto, conforme se destacou antes, a parte interessada permaneceu silente diante das exigências apontadas pela Registradora, não as solucionando, tampouco expressando o desejo de suscitar dúvida. Diante de tal silêncio, cabia à Oficial apenas aguardar o encerramento do prazo legal para anotar no Livro de Protocolo a cessação dos efeitos da prenotação, consoante prevê o art. 535, inciso V, do Código de Normas do Foro Extrajudicial.A Registradora, no entanto, suscitou, de ofício, a dúvida, desacompanhada da prévia solicitação da interessada, o que tornaria todo o procedimento nulo, por ausência de pressuposto necessário para a constituição e desenvolvimento válido do procedimento administrativo. Além disso, mesmo que fosse definida a possível subdivisão do imóvel, ficando os lotes inteiramente na área urbana (como opinou o Ministério Público), nada impediria que o proprietário solicitasse o regime de tributação de acordo com a destinação rural do imóvel (no caso, ITR), pelos meios próprios, que obviamente não são adequados ao procedimento de dúvida registral. Em outras palavras, correto o juiz ao mencionar que neste procedimento administrativo não cabe ao juízo definir a respeito do tema tributário.De toda sorte, impõe-se reconhecer, de ofício, a nulidade das diligências registrais n° 2741/2020 e 3324/2020, com a extinção, sem resolução do mérito, do procedimento de dúvida. Deverá a Titular do Registro de Imóveis, caso provocada, promover nova qualificação registral do requerimento da apresentante, com exame exaustivo de seu conteúdo à luz dos requisitos legais e regulamentares correspondentes, devendo indicar, se for o caso, de forma completa, fundamentada e num só ato, todas as exigências que porventura devam ser satisfeitas.- ConclusãoDiante do exposto, declaro, de ofício, nulas as diligências registrais n° 2741/2020 e 3324/2020 e julgo extinto, sem resolução do mérito, o procedimento de dúvida, ficando prejudicado o recurso interposto.III – DECISÃO:Acordam os integrantes da 18ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em julgar prejudicado o recurso, nos termos do voto do relator.