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Processo:

I - RELATÓRIOTrata-se de recurso de Apelação, interposto em face da sentença de mov. 103.1 – Autos de origem, que julgou parcialmente procedentes os pedidos inaugurais, nos seguintes termos:
“[...] IV. DISPOSITIVODiante do exposto e por tudo mais que constam dos autos, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, o que faço com fulcro no art. 487, I do Código de Processo Civil e, via de consequência declaro rescindido o contrato de seq. 1.8 e, por corolário, condeno a empresa requerida, a proceder a restituição dos valores pagos pela parte autora, com ressalva da retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor efetivamente pago pelos autores em favor da requerida a título de multa contratual e das arras, acrescidos de juros de 1% ao mês, contados a partir da citação (CPC, art. 240), e correção monetária, observado o INPC/IBGE, a partir de cada pagamento realizado pela parte autora à requerida.Considerando que a requerida decaiu da maior parte, pela sucumbência condeno a parte requerida ao pagamento das custas e despesas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, tudo conforme o disposto no art. 85, § 2º do Código de Processo Civil. Em havendo interposição de recurso de apelação, intime-se a parte recorrida para apresentar as contrarrazões no prazo legal, nos termos do art. 1.010, §1º do Código de Processo Civil. Após, encaminhem-se os presentes autos ao Eg. Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, mediante as cautelas de estilo e com nossas homenagens, considerando o disposto no §3º do artigo mencionado.Publique-se. Registre-se. Intimem-se. [...]”.
Irresignada, LOTEADORA ASSAÍ S/S LTDA. interpôs o apelo (mov. 108.1 - AO) e alegou, em síntese, que o contrato firmado com os ora apelados deve ser respeitado e mantido, em respeito ao Princípio do Pacta sunt servanda, o qual representa a autonomia das partes ao firmarem contratos entre si. Por essa razão, requereu a reforma da sentença para que sejam declaradas válidas as cláusulas contratuais referentes às retenções a serem realizadas, bem como sua aplicação ao caso concreto.Defendeu que o percentual a ser retido das parcelas efetivamente pagas pelos Apelantes deve ser majorado para 25%, valor máximo admitido pelo Superior Tribunal de Justiça, eis que a resolução do contrato firmado se deu exclusivamente a pedido dos compradores.Sustentou que deve ser reconhecido o direito de retenção do percentual de 0,75% ao mês a título de fruição pela utilização do imóvel pelos Apelantes, em razão da impossibilidade de se utilizar do bem que foi vendido aos compradores durante o período em que estes permaneceram na posse do imóvel.Arguiu que o valor referente à comissão de corretagem, o qual foi integrado ao preço do lote (cláusula II, item 2.2, do contrato de compra e venda (mov. 1.8 – AO), também deve ser retido, pois é um valor destinado ao pagamento da comissão pela venda realizada pelo corretor, e não ao lucro da vendedora.Afirmou que a incidência dos juros de mora deve ocorrer apenas a partir da data do trânsito em julgado, e não desde a data da citação, pois não haveria a existência de mora por parte da ora Apelante, bem como a obrigação de restituição somente se confirmaria a partir do trânsito em julgado da sentença.Por fim, argumentou que o contrato firmado entre as partes foi rescindido por motivo unilateral dos ora apelados, motivo pelo qual deve haver a inversão do ônus de sucumbência, em razão do princípio da causalidade.O recurso foi contrarrazoado (mov. 113.1), com pedido de manutenção da sentença.É o breve relatório.

II-VOTOPresentes os pressupostos, extrínsecos e intrínsecos, de admissibilidade, conheço do recurso.Da validade das cláusulas contratuais – Princípio do Pacta sunt servandaInsurge-se a Apelante quanto ao afastamento das retenções a serem aplicadas em razão da rescisão contratual ocasionada pela desistência da parte compradora, afirmando que o contrato firmado entre as partes deve ser respeitado e integralmente cumprido, com base no Princípio do Pacta sunt servanda, o qual confere força obrigatória às disposições pactuadas entre duas ou mais partes.Para tanto, sustenta que os ora Apelados possuíam pleno conhecimento das cláusulas firmadas no contrato de compra e venda celebrado, razão pela qual a alegação de abusividade quanto aos referidos dispositivos não pode prevalecer, eis que ao assinar o mencionado documento os compradores assumiram os deveres e responsabilidades contratualmente previstos.Entretanto, razão não assiste ao apelante.Conforme depreende-se do contrato de compra e venda firmado entre as partes (mov. 1.8 – AO), há a previsão de que findo o prazo de 7 dias para arrependimento, se o comprador desistir do negócio firmado, serão restituídos os valores efetivamente pagos, com dedução: a) do valor pago a título de sinal/entrada, b) de 0,75% ao mês sobre o valor do imóvel previsto em contrato a título de fruição do bem, c) 10% do valor do contrato a titulo e cláusula penal, d) 6% do valor do contrato a titulo de comissão de corretagem, e) 4% do valor do contrato a título de despesas administrativas, publicidade e propaganda; f) 6% dos valores efetivamente pagos referentes aos impostos pagos sobre o faturamento, g) encargos moratórios sobre as parcelas vencidas, e h) dos valores referentes ao IPTU e demais valores que tenham sido inadimplidos pelo comprados.Pois bem, a partir dos valores acima destacados, em especial as previsões contidas nos itens “c”, “d” e “e”, é possível concluir que caso a parte desista do negócio firmado após o período de arrependimento, pagará, no mínimo, 20% sobre o valor do contrato a título de multas e demais previsões. Dessa forma, verifica-se que o montante cobrado pela ora Apelante é dotado de abusividade, pois causa um pesado ônus à parte compradora que desejar rescindir o contrato celebrado.Desta forma, ainda que no caso em tela a vendedora tenha afirmado que os autores, em caso de distrato, não deveriam pagar valores adicionais aos já anteriormente efetuados, restou incontroverso que os promitente compradores não seriam restituídos de quaisquer valores, o que configuraria enriquecimento ilícito da ora Apelante.Não obstante, é evidente que a parte vendedora também deve ser protegida ante a possibilidade de rescisão contratual unilateral por parte do comprador, razão pela qual há a existência de multas e demais encargos previstos para essa hipótese. Entretanto, não é possível que tais valores sejam demasiadamente altos, sob pena de a parte vendedora não só ser compensada pela frustração causada pelo desfazimento do negócio, mas também, como já exposto, obter enriquecimento ilícito, motivo pelo qual as referidas penalidades devem levar em conta o valor efetivamente pago pela parte compradora, e não o valor total do contrato.Nesse sentido, já decidiu Este Tribunal de Justiça:“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. existência de três relações jurídicas distintas que envolvem as mesmas partes e o mesmo objeto. renegociações decorrentes de reiterado inadimplemento do promitente comprador. PRIMEIRO CONTRATO DE COMPRA E VENDA RESCINDIDO COM A DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. SEGUNDO CONTRATO EXTINTO PELA NOVAÇÃO DA DÍVIDA. PLEITO DE ANULAÇÃO DOS DOIS TERMOS SUBSEQUENTES. AUTOR QUE PUGNA PELA MANUTENÇÃO DO PRIMEIRO CONTRATO. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE E COAÇÃO. REQUERIMENTO DE MANUTENÇÃO DO VALOR PACTUADO NO PRIMEIRO CONTRATO. CLÁUSULAS CONTRATUAIS ALEGADAMENTE ABUSIVAS QUE PREVIAM MULTAS PELO INADIMPLEMENTO E COMPENSATÓRIAS EM PATAMAR ELEVADO. INADIMPLEMENTO INCONTROVERSO DOS TRÊS ACORDOS. SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS APENAS para declarar abusiva a multa contratual decorrente da mora, adequando-a para o patamar de 2%. INSURGÊNCIA DO AUTOR. (...) 1.2. pleito do autor relativo à declaração de nulidade de cláusulas contratuais. parcial acolhimento. multa compensatória em CASO de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador ACIMA DO PERMITIDO. DECLARAÇÃO DO DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMITENTE VENDEDORA DE 20% DOS VALORES PAGOS. - Conforme é cediço, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é pacífico o entendimento que é lícito ao vendedor reter, em média, 10% a 25% dos valores pagos, podendo tal percentual ser minorado ou majorado a depender das circunstâncias de cada caso concreto, sob o prisma da razoabilidade. - Na hipótese dos autos, mostra-se suficiente a redução do montante total para 20% (vinte por cento), a título de multa compensatória, sobre as parcelas a serem restituídas em eventual rescisão contratual, percentual que se mostra adequado e razoável, eis que é capaz de cobrir os custos que a vendedora realizou com material publicitário, pessoas e gastos administrativos, e comissões de corretagem, além da eventual utilização do bem pelo comprador, também considerando o elevado tempo de inadimplemento por parte do adquirente. (...) (TJPR - 18ª C.Cível - 0020817-95.2018.8.16.0014 - Londrina -
Rel.: DESEMBARGADOR PERICLES BELLUSCI DE BATISTA PEREIRA -
J. 19.06.2019) – destacamos.Além disso, a partir da correta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) reconhecida pela sentença proferida, bem como constatada a abusividade das cláusulas contratuais, é possível a mitigação do Princípio do Pacta sunt servanda, conforme a jurisprudência desta Corte:RECURSO INOMINADO. COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. MITIGAÇÃO DO PACTA SUNT SERVANDA NO CASO CONCRETO. CLÁUSULA PENAL DE 15% DO VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. INCIDÊNCIA LIMITADA A 25% DA IMPORTÂNCIA ADIMPLIDA. PRECEDENTE DO STJ. DANOS MATERIAIS AJUSTADOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 2ª Turma Recursal - 0019511-02.2020.8.16.0021 - Cascavel -
Rel.: JUIZ DE DIREITO DA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS ALVARO RODRIGUES JUNIOR -
J. 21.05.2021) – destacamos.Portanto, não há que se falar em manutenção das cláusulas estabelecidas no contrato, eis que demonstrada sua abusividade, razão pela qual o pleito não merece acolhimento.Do percentual a ser retido a título das parcelas efetivamente pagasA parte Apelante requereu a majoração do percentual da cláusula penal do contrato, a qual foi fixada pela sentença em 10% sobre o valor das parcelas já adimplidas pela parte Apelada, para o patamar máximo permitido pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), qual seja, 25% dos valores pagos.Neste ponto, lhe assiste parcial razão.No presente caso, verifica-se que a rescisão contratual se deu exclusivamente por pedido da parte compradora, ora Apelada, em razão da alegada dificuldade financeira pela qual está passando, o que impossibilitaria o adimplemento das parcelas vincendas do contrato firmado entre as partes. Assim, a sentença proferida reconheceu a referida rescisão, com a determinação de que a vendedora realizasse a devolução dos valores recebidos, descontando 10% sobre o montante efetivamente pago, a título de penalidades contratuais.Sobre o tema, o STJ fixou o entendimento de que o credor, ao efetuar a devolução do valor recebido, poderá reter de 10% a 25% desse montante, nos casos em que a resolução do contrato se der por culpa do devedor, considerando-se as peculiaridades do caso concreto.Nesse sentido, o seguinte julgado:“DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PELO VENDEDOR. INDENIZAÇÃO PELOS PREJUÍZOS SUPORTADOS. CABIMENTO. ARRAS. SEPARAÇÃO. 1. A rescisão de um contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador. 2. O percentual de retenção - fixado por esta Corte entre 10% e 25% - deve ser arbitrado conforme as circunstâncias de cada caso. 3. Nesse percentual não se incluem as arras, pagas por ocasião do fechamento do negócio e que, nos termos do art. 418 do CC/02 (art. 1.097 do CC/16), são integralmente perdidas por aquele que der causa à rescisão. 4. As arras possuem natureza indenizatória, servindo para compensarem parte os prejuízos suportados, de modo que também devem ser levadas em consideração ao se fixar o percentual de retenção sobre os valores pagos pelo comprador. 5. Recurso especial a que se nega provimento. (STJ – REsp: 1.224.921/PR – Rel. Ministra Nancy Andrighi – Julgado em 26/04/2011)” – destacamos. Desta forma, conforme disposto no referido julgado, é necessário considerar os detalhes do caso concreto para que o percentual de retenção seja fixado de maneira adequada. Nesse sentido, verifica-se que o percentual mínimo de 10%, fixado pelo MM. Juízo a quo, deve ser majorado, de modo a reparar o prejuízo sofrido pela ora Apelante.Contudo, é imperioso considerar a situação de fragilidade financeira dos ora Apelados, os quais requereram a rescisão contratual justamente diante da impossibilidade de continuar adimplindo as parcelas do contrato firmado. Nessa toada, destaca-se que a parte compradora logrou êxito em comprovar sua situação financeira atual, por meio do holerite juntado no mov. 1.7 – Autos originários, bem como os comprovantes de gastos com o funeral da genitora da ora Apelada e demais documentos acostados junto à inicial (movs. 1.10-1.13).Assim, em atendimento aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, reforma-se a sentença proferida para que o percentual de valores a serem retidos pela ora Apelante seja fixado em 15% (quinze por cento) sobre o valor das parcelas efetivamente recebidas. Ainda, conforme já reconhecido pela sentença proferida, não está incluso nesse valor o montante pago a título de arras, no valor de R$ 738,22.Do valor a ser retido a título de fruição do imóvelNeste ponto, pretende a Apelante o reconhecimento do direito de retenção de valores a título de fruição do imóvel por parte dos Apelados, no percentual de 0,75% ao mês, sob a alegação de que não foi possível usufruir do bem ou ainda compromissá-lo à venda, em razão da passagem da posse do imóvel aos adquirentes, ainda que se trate de lote vazio.Acerca do tema, não assiste razão ao Apelante.A partir do caso em tela, depreende-se que o objeto do contrato firmado entre as partes consiste em um lote vazio, devidamente descrito no item 03 do do referido documento (mov. 1.8 – AO), de modo que se mostra incabível a condenação aos recorridos ao pagamento de alugueis por fruição, pois isso configuraria enriquecimento ilícito da ora recorrente. Nesse sentido, é imperioso ressaltar que o promitente comprador não obteve qualquer vantagem econômica após a aquisição do terreno, tampouco restou comprovada a utilização do bem.Nesse sentido, já decidiu este Tribunal:APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – INADIMPLEMENTO – CLÁUSULA PENAL – RETENÇÃO DE 20% SOBRE O VALOR DO CONTRATO – IMPOSSIBILIDADE – PERCENTUAL DEVE INCIDIR SOBRE O VALOR DAS PARCELAS PAGAS – PRECEDENTES DO STJ – INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO DO BEM – ALUGUEIS INCABÍVEIS – LOTE VAZIO, SEM EDIFICAÇÃO OU BENFEITORIAS – PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL – RECURSO DESPROVIDO. (TJPR - 5ª C.Cível - 0029285-14.2019.8.16.0014 - Londrina -
Rel.: DESEMBARGADOR RENATO BRAGA BETTEGA -
J. 23.11.2020) – destacamos.APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (TERRENO). SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DE APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO. 1. RETENÇÃO DE VALORES A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL QUE DEVE INCIDIR SOBRE OS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR E NÃO SOBRE O VALOR DO CONTRATO. PRECEDENTES DO C. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. 2. FIXAÇÃO DE ALUGUEIS. DESCABIMENTO NO CASO CONCRETO. TERRENO SEM EDIFICAÇÃO. AUSÊNCIA DE PREJUÍZOS. PRECEDENTES DA CÂMARA E DO TRIBUNAL. 3. JUROS MORATÓRIOS. MANUTENÇÃO. INSTITUTO QUE TEM POR FINALIDADE OBSTAR O ATRASO NO ADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO DE PAGAR. 4. RESCISÃO DO CONTRATO PELO COMPRADOR. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTES DO C. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. 5. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. (...) (TJPR - 5ª C.Cível - 0006188-73.2019.8.16.0017 - Maringá - Rel.: Juiz Luciano Campos de Albuquerque - J. 07.07.2020). – destacamos.Além disso, verifica-se que a cláusula contratual que estabelece o pagamento de “0,75%, ao mês, sobre o valor do imóvel previsto em contrato, pela vantagem econômica auferida com a fruição do imóvel, computados a partir da data de assinatura do contrato” (destacamos), nos casos em que houver a desistência/arrependimento do promissário comprador é dotada de abusividade, pois não se vislumbra uma possibilidade em que o lote vazio adquirido seja capaz de proporcionar vantagens econômicas àquele que detém sua posse.Dessa forma, estabelecer a cobrança de valores pagos a título de fruição do imóvel, no presente caso, contraria os princípios da boa-fé e da equidade, razão pela qual a referida cláusula contratual deve ser declarada nula, de acordo com o artigo 51, IV, do CDC, que assim dispõe:Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:(...)IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade; - destacamosDeste modo, a partir da inexistência de comprovação de que a parte Apelada obteve, de fato, qualquer vantagem a partir do momento em que adquiriu o já referido imóvel, não há como reconhecer a obrigação de pagamento de valores a título de fruição do bem.Assim, o pedido não merece provimento.Da retenção do valor referente à comissão de corretagem
Requer a Apelante a reforma da sentença para que seja reconhecido o direito à retenção dos valores referentes a título de correção de corretagem, os quais teriam sido devidamente pagos e comprovados pela vendedora, no percentual de 6% sobre o valor do contrato.No tocante ao presente ponto, razão lhe assiste.Acerca deste tema, o Superior Tribunal de Justiça já pacificou seu entendimento através do Recurso Especial Representativo de Controvérsia nº 1.599.511/SP (Tema 938), no qual estabeleceu a seguinte tese:RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. (...) II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. (...) (REsp 1599511SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)De início, cumpre destacar que o contrato firmado entre as partes contém expressamente que o valor da comissão de corretagem está incluído no preço de aquisição do lote de terras, correspondendo a 6% do valor total do negócio (item 2.2 do contrato de mov. 1.8 – Autos de origem). Assim, entende-se que foi cumprido o requisito representado pelo item 1.1 na tese supramencionada, razão pela qual é válido o repasse da obrigação de pagar a comissão de corretagem ao comprador do imóvel.Além disso, a partir dos documentos de movs. 58.6 a 58.16 – Autos de origem, verifica-se que os valores referentes às referidas parcelas foram efetivamente repassados à corretora de imóveis que intermediou a venda, razão pela qual é possível concluir que a empresa vendedora não reteve os valores a título de comissão de corretagem para si, mas repassou para à referida intermediadora.Não obstante, o artigo 725 do Código Civil prevê que o corretor fará jus ao recebimento de remuneração por atingir o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que este não se efetive em razão do arrependimento das partes. Nesse sentido:Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.Ainda, é o entendimento desta Corte:APELAÇÕES CÍVEIS. Ação de rescisão contratual, anulação de cláusulas e devolução de valores. Contrato de compra e venda de lote de terra sem edificação. Sentença de procedência que anulou cláusulas, rescindiu o contrato e determinou a devolução atualizada dos valores pagos, menos percentual de retenção de 25%. APELAÇÃO 1 DA RÉ. (1) Preliminar de cerceamento de defesa. Inocorrência. Questão confessada e que prescinde de dilação probatória adicional. (2) Retenção de arras confirmatórias. Impossibilidade. Adiantamento do preço. Precedente do STJ. (3) Comissão de corretagem. Contratação feita de forma clara e incorporada ao preço final. Atendimento ao requisito de tese firmada no tema repetitivo nº 938 do STJ. Valor autônomo devido a terceiro que não se confunde com o percentual de retenção indenizatório. (4) Taxa de fruição. Descabimento. Lote não edificado. Jurisprudência pacífica sobre o tema. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (...) (TJPR - 17ª C.Cível - 0010006-76.2020.8.16.0056 - Cambé -
Rel.: DESEMBARGADOR ROGERIO RIBAS -
J. 15.08.2022) – destacamos.Ademais, é imperioso destacar que o percentual a ser retido a título de comissão de corretagem não deve se confundir com o valor retido pela vendedora a título indenizatório pelo desfazimento do negócio estabulado entre as partes. Isto porque a referido comissão se destina a remunerar o serviço de terceiro, qual seja, o corretor de imóveis, e não para a ora Apelante.Desta forma, diante do exposto, reformo a sentença para autorizar a retenção dos valores referentes à comissão de corretagem que foram efetivamente pagos, independentemente do percentual de retenção a título indenizatório.Do termo inicial de incidência dos juros de moraPretende a Apelante a reforma da sentença para que os juros de mora deixem de ser contabilizados a partir da citação para que sejam incididos apenas a partir do trânsito em julgado da decisão. Nesse sentido, defende que a mora só restará configurada após a confirmação do julgado que reconheceu a obrigação de restituição dos valores efetivamente pagos, eis que na época da citação esse dever ainda não existia.Neste ponto, assiste razão à Apelante.Inicialmente, é necessário destacar que, no caso em tela, a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes se deu exclusivamente por culpa do promitente comprador. Assim, conclui-se que não houve dano causado pela vendedora, tampouco qualquer responsabilidade contratual que tenha sido motivadora do pedido de rescisão postulado pelos ora Apelados.Nessa toada, destaca-se que não houve a ocorrência de mora em período anterior ao desfazimento do contrato, o qual foi determinado somente pelo MM; Juízo a quo. Assim, é necessário reconhecer que o termo inicial dos juros de mora seja o trânsito em julgado da decisão.Acerca do tema, já decidiu o STJ:CIVIL E PROCESSUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESOLUÇÃO UNILATERAL PELO PROMITENTE- COMPRADOR INJUSTIFICADAMENTE. PARCELA A SER RESTITUÍDA. JUROS MORATÓRIOS. TERMO DE FLUIÇÃO. TRÂNSITO EM JULGADO. I. Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por simples desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios sobre as mesmas serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão. II. Inexistência de mora anterior da ré. III. Recurso especial conhecido e provido. (STJ, REsp 1008610 / RJ, Segunda Seção, Rel. Min. Aldir Passarinho Júnior, DJ 03.09.2008)É também o entendimento desta Corte Estadual:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ALEGAÇÃO DE PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO AQUISITIVA – USUCAPIÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. TESE NÃO APRESENTADA NA CONTESTAÇÃO E EM QUALQUER OUTRO MOMENTO EM PRIMEIRO GRAU. MATÉRIA NÃO SUSCITADA EM PRIMEIRO GRAU. NÃO CONHECIMENTO SOB PENA DE SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. JUROS DE MORA SOBRE A RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. TERMO INICIAL A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. AUSÊNCIA DE MORA DA PROMITENTE VENDEDORA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS RECURSAIS. REGRA DE DECISÃO. POSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO.APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E NÃO PROVIDA. (TJPR - 15ª C.Cível - 0022465-86.2014.8.16.0035 - São José dos Pinhais -
Rel.: DESEMBARGADOR SHIROSHI YENDO -
J. 24.10.2022) – destacamos.APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA.RECURSO DE APELAÇÃO (1). PROMITENTE VENDEDOR. PEDIDO DE MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO DAS PARCELAS. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS QUE JUSTIFIQUEM A RETENÇÃO EM PATAMAR SUPERIOR AO ARBITRADO. PERCENTUAL DE 25% QUE ATENDE A RAZOABILIDADE E A PROPORCIONALIDADE. MANUTENÇÃO DAS TAXAS E DEDUÇÕES CONTRATUAIS. PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA. DESCONTOS REFERENTES À MULTA CONTRATUAL DE 10% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO E MULTA CONTRATUAL ORIGINÁRIOS DE MESMO FATO. CARACTERIZAÇÃO DE BIS IN IDEM. PRECEDENTES. TAXA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM DE 7%. IMPOSSIBILIDADE, POR NÃO CUMPRIDO O DEVER DE INFORMAÇÃO A RESPEITO DA TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO, NOS TERMOS DO RESP. 1.599.511/SP. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO JUDICIAL. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. (TJPR - 2ª C.Cível - 0027399-34.2020.8.16.0017 - Maringá -
Rel.: DESEMBARGADOR STEWALT CAMARGO FILHO -
J. 26.10.2022) – destacamos.Portanto, mostra-se imperioso reformar a referida sentença para que os juros de mora sejam computados apenas a partir da data do trânsito em julgado da decisão.Da inversão do ônus de sucumbênciaA Apelante pleiteia a reforma de sentença para que seja declarada a inversão do ônus de sucumbência, pois a presente demanda teria surgido apenas em razão do pedido unilateral de rescisão contratual por parte dos compradores, razão pela qual as obrigações sucumbenciais deveriam ser suportadas apenas por quem deu causa à demanda judicial.Neste ponto, razão não assiste à Apelante.De início, é necessário destacar que o ajuizamento da presente demanda somente se deu porque os promitentes compradores, ora Apelados, objetivaram a rescisão contratual pela via administrativa, mas que tal pretensão não se mostrou possível, pois “a ré informou que em virtude das parcelas terem sido pagas e não havendo parcelas ou qualquer outro valor em atraso, os autores não precisariam pagar qualquer outro valor para proceder ao distrato, porém a ré não iria devolver qualquer valor, não restando alternativa aos autores senão proceder ao distrato”.Não obstante, a Apelante não impugnou as alegações de que não haveria a devolução dos valores pagos, verificando-se que o ajuizamento da ação se mostrou necessário para a declaração de abusividade das cláusulas que previam o pagamento e/ou a retenção de diversos valores pela vendedora.Nesse sentido, destaca-se que foi reconhecida a abusividade de algumas cláusulas contratuais, conforme já muito bem exposto na sentença e também no presente voto. Assim, não é cabível a aplicação do princípio da causalidade em desfavor dos ora recorridos, pois ainda que estes tenham dado origem à rescisão contratual, viram-se obrigados a buscar a via judicial para obter o reconhecimento da abusividade das já referidas cláusulas contratuais.Acerca do tema, já decidiu este Tribunal:APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. TAXA DE OCUPAÇÃO. LOTE SEM EDIFICAÇÃO. AUSÊNCIA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO A TÍTULO DE MULTA. VARIAÇÃO ENTRE 10% E 25% DA QUANTIA PAGA. ENTENDIMENTO DO STJ. MAJORAÇÃO DEVIDA. PECULIARIDADES DO CASO. JUROS DE MORA SOBRE O VALOR A SER RESTITUÍDO. INCIDÊNCIA DEVIDA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE INAPLICÁVEL. DISTRIBUIÇÃO MANTIDA. RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 8ª C.Cível - 0008654-06.2020.8.16.0017 - Maringá -
Rel.: DESEMBARGADOR CLAYTON DE ALBUQUERQUE MARANHAO -
J. 24.10.2022)Portanto, a pretensão da Apelante, neste ponto, não merece provimento.ConclusãoPor tudo isso, é de se reformar parcialmente a sentença, nos termos expostos anteriormente.Diante do parcial êxito obtido pela parte Apelante em seu recurso, e levando em conta que decaiu em metade dos pedidos formulados, arbitro a sucumbência em 50% para cada uma das partes e condeno ambas ao pagamento da integralidade das custas processuais, na proporção de suas sucumbências, e honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% sobre o valor da condenação, com fundamento no art. 85, §2º, do CPC, observada a concessão da assistência judiciária gratuita pelo juízo de primeiro grau em favor dos autores (mov. 8.1 – AO).Por fim, em razão do parcial provimento à apelação, deixo de fixar honorários recursais, em consonância com o entendimento alastrado pelo Eg. Superior Tribunal de Justiça (AgInt no AREsp 1349182/RJ, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/06/2019, DJe 12/06/2019 e REsp 1804904/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 16/05/2019, DJe 30/05/2019).