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Processo:

RELATÓRIO
1. Trata-se de agravo de instrumento interposto por Condomínio Conjunto Residencial Vilaggio Milano, em face da decisão proferida nos autos de Execução de Título Extrajudicial nº 0001514-35.2021.8.16.0194, que indeferiu o pedido de penhora sobre o imóvel, autorizando somente a penhora sobre os direitos que a executada (devedora) possui em relação ao imóvel alienado fiduciariamente, nos seguintes termos:
“1. Pretende a parte exequente a penhora sobre os direitos aquisitivos que a executada detém sobre o imóvel matriculado perante o a 8ª Circunscrição de Curitiba, sob o nº 124.708 (mov. 93.2). Por se tratar de bem alienado fiduciariamente, nos termos da matrícula de mov. 93.2, a propriedade do imóvel é da instituição financeira, no caso, do BANCO BRADESCO S.A., de modo que somente se mostra possível a penhora sobre os direitos que a executada possui em relação ao imóvel. Nesse sentido:[...]2. Oficie-se ao credor fiduciário (Banco Bradesco S.A.) solicitando informações acerca da situação do contrato de financiamento do imóvel de matrícula nº 124.708 (mov. 93.2), mediante a indicação do saldo devedor quitado e pendente de pagamento. 3. Sobrevindo as informações, intime-se o exequente para dizer se persiste seu interesse na penhora dos direitos aquisitivos no prazo de 15 (quinze) dias. Intimem-se. Diligências necessárias.” (Ref. mov. 95.1 – autos originários).
1.1. Sustenta o agravante, em síntese, que: a) ajuizou Execução de Título Extrajudicial pleiteando a cobrança de débitos condominiais inadimplidos pela agravada, proprietária do apartamento 12 do bloco 01 do Condomínio Residencial Vilaggio Milano; b) após regular trâmite processual, fora feita consulta via SISBAJUD (Ref. mov. 81 – autos originários), sendo esta inexitosa, razão pelo qual requereu-se a penhora do imóvel que originou o débito ora exequendo; c) no entanto, o Juízo a quo, autorizou tão-somente a penhora sobre os direitos que a executada possui em relação ao imóvel alienado fiduciariamente, merecendo reforma a decisão agravada; d) o Juízo de primeira instância ignorou a natureza da dívida, razão pelo qual indeferiu a penhora do imóvel, informando a possibilidade da penhora dos direitos; e) a dívida em execução nos autos de origem tem natureza “propter rem” e segue a coisa, independente de quem seja seu dono; f) a obrigação “propter rem” possui natureza mista de direito real e direito patrimonial, bem como advém da própria da coisa, visto que é gerada pela referida; g) o fato de o imóvel estar alienado fiduciariamente para um credor fiduciário não afasta a penhorabilidade do bem, pois o credor fiduciário, na condição de proprietário (mesmo que de maneira resolúvel) fica responsável pelos encargos que recaiam sobre o imóvel; h) muito embora a propriedade fiduciante seja do Banco Bradesco, a jurisprudência pacífica determina que a responsabilidade em arcar com os débitos condominiais, é do devedor fiduciante; i) no entanto, ainda que a responsabilidade seja da parte executada, o débito condominial ainda é gerado pelo imóvel, e independe de quem figura no polo passivo; j) é ineficaz, em relação ao Condomínio, a estipulação contratual entre o Credor Fiduciário e o Devedor Fiduciante que imputa somente a este último a obrigação de pagar as cotas condominiais, pois sendo proprietário do bem, o Credor Fiduciário é obrigado a contribuir com a manutenção do imóvel por meio do pagamento das despesas condominiais, sob pena de enriquecimento ilícito, pois colhe os louros da manutenção da coisa, mas não arca com o ônus e também não toma as medidas cabíveis para manter o imóvel conservado; k) a alienação fiduciária tem efeito “inter partes”, cabendo ao Bradesco pleitear direito regressivo caso algum prejuízo advenha da negligência do possuidor; l) ocorre que a alienação fiduciária não pode obstar a satisfação da dívida, visto que isso pode ensejar no perecimento do bem, hipótese que inutilizaria a propriedade constituída em face do Bradesco, bem como a pretensão de propriedade do fiduciante; m) o débito foi gerado pelo próprio imóvel, como fim de manutenção da coisa e, em se tratando de dívida “propter rem”, o proprietário (ainda que transitório) deve responder por ela, inclusive com o bem imóvel que deu origem à dívida cobrada; n) se a dívida condominial segue a coisa independentemente de quem seja o proprietário, é cediço que independe se existe gravame no imóvel; o) muito embora a jurisprudência sobre a matéria não seja pacífica, pois há entendimentos diversos em todos os Tribunais pátrios e até mesmo no Superior Tribunal de Justiça, há inúmeros julgados que entendem como possível a penhora do imóvel, mormente pela especificidade do caso e da natureza “propter rem” da dívida; p) o próprio STJ já se manifestou a favor da penhora em casos excepcionalíssimos como este, por conta da natureza “propter rem” da dívida; q) a natureza do débito autoriza a penhora do imóvel, independentemente de quem esteja figurando no polo passivo, visto que se trata de débito gerado pela coisa, sendo óbvio que a própria coisa pode responder pelo débito, conforme já amplamente difundido nos estudos direcionados ao Direito das Coisas; r) o Juízo seguiu a orientação jurisprudencial de que o credor fiduciário só poderá ter seu patrimônio vinculado a dívida, caso houvesse a consolidação da propriedade; s) ocorre que a doutrina tem caminhado em contramão do disposto acima, visto que na análise fática tem-se verificado que o credor fiduciário não possui interesse algum em arcar com taxas condominiais, razão pelo qual a consolidação da propriedade nunca tem sido feita, por contrariar os interesses de quem deveria fazê-lo; t) diante da inexistência de prazo fixado para a consolidação da propriedade, o credor fiduciário simplesmente não consolida a propriedade, por ser contrário aos interesses advindos do contrato; u) ocorre que, ao não proceder com seu dever contratual, a credora fiduciária acaba rompendo com seu dever de mitigar seu próprio prejuízo (duty to mitigate the loss), o que gera a solidariedade na dívida condominial; v) ao não agir de maneira condizente a mitigar seus próprios prejuízos, o credor fiduciário torna-se solidário na dívida condominial, inexistindo o que se falar em impossibilidade de penhora do imóvel gerador do débito; e, w) assim sendo, o “patrimônio” da credora fiduciária deve ser atingido, pois esta nunca procedeu com medidas buscando resguardá-lo (Dormientibus non succurit jus). Pugnou, ao final, pela reforma da decisão agravada, tendo em vista a penhorabilidade do bem (Ref. mov. 1.1).
1.2. Distribuído o recurso a este Relator, sem pedido de efeito suspensivo ou de antecipação da tutela recursal, determinou-se a intimação da agravada para, querendo, apresentar resposta (Ref. mov. 10.1).
1.3. Apesar de intimada, a agravada não apresentou contrarrazões ao recurso (Ref. mov. 14 e 15).
É o relatório.






Fundamentos de fato e de direito
2. Presentes os pressupostos de admissibilidade, é de se conhecer do recurso.
3. Volta-se o recurso contra a decisão proferida nos autos de Execução de Título Extrajudicial nº 0001514-35.2021.8.16.0194, que indeferiu o pedido de penhora sobre o imóvel, autorizando somente a penhora sobre os direitos que a executada (devedora) possui em relação ao imóvel alienado fiduciariamente (Ref. mov. 95.1 – autos originários).
3.1. Vejamos o que constou na decisão agravada:
“1. Pretende a parte exequente a penhora sobre os direitos aquisitivos que a executada detém sobre o imóvel matriculado perante o a 8ª Circunscrição de Curitiba, sob o nº 124.708 (mov. 93.2). Por se tratar de bem alienado fiduciariamente, nos termos da matrícula de mov. 93.2, a propriedade do imóvel é da instituição financeira, no caso, do BANCO BRADESCO S.A., de modo que somente se mostra possível a penhora sobre os direitos que a executada possui em relação ao imóvel. Nesse sentido:[...]2. Oficie-se ao credor fiduciário (Banco Bradesco S.A.) solicitando informações acerca da situação do contrato de financiamento do imóvel de matrícula nº 124.708 (mov. 93.2), mediante a indicação do saldo devedor quitado e pendente de pagamento. 3. Sobrevindo as informações, intime-se o exequente para dizer se persiste seu interesse na penhora dos direitos aquisitivos no prazo de 15 (quinze) dias. Intimem-se. Diligências necessárias.” (Ref. mov. 95.1 – autos originários).
3.2. Irresignado, recorre o exequente/agravante, sustentando que a decisão merece reforma, para que seja deferida a penhora sobre o imóvel na sua integralidade.
3.3. Sem razão, contudo.
3.4. Sabe-se que o pagamento das quotas condominiais tem natureza propter rem, em que o próprio imóvel responde pelo débito da unidade condominial, conforme leciona o doutrinador Flávio Tartuce:
“[...] Obrigações propter rem ou próprias da coisa - situam-se em uma zona intermediária entre os direitos reais e os direitos patrimoniais, sendo ainda denominadas obrigações híbridas ou ambulatórias, pois perseguem a coisa onde quer que ela esteja. Como exemplo, cite-se a obrigação do proprietário de um imóvel de pagar as despesas de condomínio. Isso pode ser retirado do art. 1.345 do CC, pelo qual o proprietário da unidade condominial em edifícios responde pelas dívidas anteriores que gravam a coisa” (TARTUCE. Flávio. Manual de Direito Civil. 6ª ed. São Paulo. 2016. p.915).
3.5. Contudo, é de suma importância compreender a alienação fiduciária, em que o devedor, fiduciante, transmite ao credor, fiduciário, uma propriedade resolúvel, ou seja, a transmissão de direitos sobre o bem, mas com limitação temporal, a qual somente será levantada quando o devedor quitar a dívida principal.
3.6. Nesse sentido leciona Afrânio Camargo Dantzger:
“A alienação fiduciária de coisa imóvel é o negócio jurídico pelo qual o devedor fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel, e, tratando-se de garantia, a alienação fiduciária é um pacto acessório a outro negócio jurídico, tido por principal.” (DANTZGER. Afranio C. Camargo. Alienação Fiduciária de Bens Imóveis. Editora JusPodivm. 4ª Ed. Salvador. 2017. p.61).
3.7. Diante disso, conclui-se que o efeito da penhora, como garantia de dívida condominial, somente poderá atingir o bem após ser transferida a propriedade, a qual se realizará com a quitação do encargo, pois o devedor fiduciante não tem direito real sobre o imóvel enquanto perdurar a alienação, nos termos do artigo 1.368-B do Código Civil:
“Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor.Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem”.
3.8. Assim sendo, o bem alienado não integra o patrimônio da devedora das taxas condominiais e por essa razão não pode ser objeto de penhora. Entretanto, nada impede que os direitos do devedor fiduciário sobre o bem possam ser constritos, nos termos do artigo 27, §8º, da Lei Federal nº 9.514/97, senão vejamos:
“Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. [...] § 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse” (sem destaque no original).
3.9. A matéria foi objeto de análise em julgados proferidos pelas 3ª e 4ª Turmas do Superior Tribunal de Justiça, vejamos:
“AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/2015. DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE.PENHORA SOBRE O IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. CONSTRIÇÃO QUE PODE RECAIR, CONTUDO, SOBRE OS DIREITOS DECORRENTES DO CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DO IMÓVEL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AVALIAÇÃO DO BEM POR PERITO. REVISÃO DE FATOS E PROVAS. APLICAÇÃO DA SÚMULA 7/STJ.1. Se as questões trazidas à discussão foram dirimidas, pelo Tribunal de origem, de forma suficientemente ampla e fundamentada, apenas contrariamente ao pretendido pela parte, deve ser afastada a alegada violação ao art. 1.022 do Código de Processo Civil/2015.2. Como a propriedade do bem é do credor fiduciário, não se pode admitir que a penhora em decorrência de crédito de terceiro recaia sobre ele, mas podem ser constritos os direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária. Incidência da Súmula 83/STJ.3. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ).4. Agravo interno a que se nega provimento”(AgInt no REsp 1832061/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 20/04/2020, DJe 24/04/2020) (sem destaque no original).
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. BEM IMÓVEL. TAXAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PENHORA. IMPOSSIBILIDADE.1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).2. Não se admite a penhora do bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, visto que o patrimônio pertence ao credor fiduciário, permitindo-se, contudo, a constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária. Precedentes.3. Agravo interno não provido”(AgInt no REsp 1840635/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/03/2020, DJe 19/03/2020) (sem destaque no original).
3.10. Em seu voto condutor, o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva bem esclareceu que “a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido da impossibilidade de penhora do bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, visto que o patrimônio pertence ao credor fiduciário. Permite-se, contudo, a constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária”, por mais que a dívida tenha natureza propter rem.
3.11. Nesse sentido confira-se precedentes recentes dessa Câmara:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL DESPESAS CONDOMINIAIS. DECISÃO QUE DEFERIU A PENHORA DOS DIREITOS QUE O EXECUTADO DETÉM SOBRE O IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PRETENSÃO DE REFORMA DA DECISÃO AGRAVADA – NÃO ACOLHIMENTO. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA – PROPRIEDADE DO BEM É DO CREDOR FIDUCIÁRIO – INVIABILIDADE DE QUE A PENHORA RECAIA SOBRE O PRÓPRIO BEM ENQUANTO NÃO HOUVER A AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE PLENA PELO DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSIBILIDADE DE CONSTRIÇÃO SOBRE OS DIREITOS AQUISITIVOS PREVISTA NO ART. 835, XII DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL COMO MAIS UMA DAS FORMAS DE VIABILIZAR O PAGAMENTO DO DÉBITO DECORRENTE DO VÍNCULO OBRIGACIONAL INADIMPLIDO PELO POSSUIDOR DIRETO DO BEM – PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.”(TJPR - 9ª C.Cível - 0022707-09.2021.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR ROBERTO PORTUGAL BACELLAR - J. 02.10.2021).
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. INSURGÊNCIA EM FACE DA DECISÃO QUE PERMITIU A PENHORA E A ALIENAÇÃO EM HASTA PÚBLICA DOS DIREITOS AQUISITOS DO IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. POSSIBILIDADE DE PENHORA DOS DIREITOS DO DEVEDOR-FIDUCIANTE. ENTENDIMENTO DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA. DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.” (TJPR - 9ª C.Cível - 0040057-10.2021.8.16.0000 - Ponta Grossa - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU GUILHERME FREDERICO HERNANDES DENZ - J. 02.10.2021).
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. –COBRANÇA DE COTA CONDOMINIAL. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM FAVOR DE INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. IMPOSSIBILIDADE DE PENHORA. NATUREZA PROPTER REM DA DÍVIDA. IRRELEVÂNCIA. CONSTRIÇÃO CABÍVEL APENAS QUANTO AOS DIREITOS DE AQUISIÇÃO DECORRENTES DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO. ENTENDIMENTO DA 3ª E DA 4ª TURMA DO STJ. – Recurso conhecido e NÃO provido.- Não obstante a natureza propter rem do crédito condominial, a instituição financeira credora fiduciária detém a propriedade do imóvel e não integra a demanda judicial, razão pela qual apenas os direitos de aquisição do executado podem sofrer a penhora.” (TJPR – 9ª C.Cível – 0040423-49.2021.8.16.0000 - Maringá - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU RAFAEL VIEIRA DE VASCONCELLOS PEDROSO - J. 14.08.2021).
3.12. No mesmo sentido, oportuno citar, ainda, as decisões proferidas pelas 8ª e 10ª Câmaras Cíveis que perfilham do mesmo entendimento:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. PRETENSÃO DE COBRANÇA EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. DECISÃO QUE INDEFERIU O PEDIDO DE PENHORA DO IMÓVEL QUE GEROU O DÉBITO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA AINDA VIGENTE. PROPRIEDADE NÃO CONSOLIDADA PELO CREDOR FIDUCIÁRIO. INVIABILIDADE DA PENHORA RECAIR SOBRE O IMÓVEL, MAS APENAS SOBRE OS DIREITOS AQUISITIVOS. RECURSO NÃO PROVIDO.” (TJPR - 8ª C.Cível - 0044868-13.2021.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR CLAYTON DE ALBUQUERQUE MARANHAO - J. 26.10.2021).
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COBRANÇA DE DÍVIDAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADMISSIBILIDADE DE CONSTRIÇÃO DE BEM PERTENCENTE A TERCEIRO – CREDOR FIDUCIÁRIO - QUE DETÉM A PROPRIEDADE RESOLÚVEL DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE DA PENHORA DOS DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PRECEDENTES DO STJ. DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.” (TJPR - 8ª C.Cível - 0046442-71.2021.8.16.0000 - Cambé - Rel.: DESEMBARGADOR MARCO ANTONIO ANTONIASSI - J. 26.10.2021).
“AGRAVO DE INSTRUMENTO – TAXAS CONDOMINIAIS – PENHORA DE BEM – IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA JUNTO A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA – IMPOSSIBILIDADE DE PENHORA DO BEM – POSSIBILIDADE DE PENHORA DOS DIREITOS DO DEVEDOR-FIDUCIANTE – DECISUM AGRAVADO MANTIDO. RECURSO DESPROVIDO.” (TJPR - 10ª C.Cível - 0037242-40.2021.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR LUIZ LOPES - J. 25.10.2021).
“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE COBRANÇA EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – DÉBITO CONDOMINIAL – INSURGÊNCIA CONTRA DECISÃO QUE INDEFERIU A PENHORA SOBRE O IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA – BEM QUE NÃO INTEGRA O PATRIMÔNIO DA PARTE DEVEDORA/AGRAVADA – POSSIBILIDADE DE PENHORA, APENAS, SOBRE OS DIREITOS CONTRATUAIS QUE A DEVEDORA/RECORRIDA POSSUI SOBRE O BEM – PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA – DECISÃO MANTIDA. RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO.1. Havendo dívida condominial de imóvel alienado fiduciariamente, inviável a incidência de penhora sobre o bem, em decorrência exclusiva desse débito, eis que o imóvel não integra o patrimônio dos devedores/agravados, mas do credor fiduciário. 2. É possível a penhora apenas dos direitos contratuais da recorrida sobre o imóvel, consoante entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça e desta Egrégia Corte de Justiça.” (TJPR - 8ª C.Cível - 0007382-91.2021.8.16.0000 - Umuarama - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU ADEMIR RIBEIRO RICHTER - J. 04.10.2021).
3.13. Portanto, a decisão agravada não merece qualquer reparo, diante da manifesta impossibilidade da penhora do imóvel na sua integralidade, sendo possível apenas a penhora dos direitos da devedora fiduciante decorrentes do contrato de alienação fiduciária.
4. Por fim, para fins de prequestionamento, por expressa determinação legal (art. 1025 do Código de Processo Civil), tem-se que já se consideram incluídos nesta decisão, todos os elementos suscitados.
5. Ante o exposto, é de se negar provimento ao recurso.