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Processo:

Trata-se de apelações interpostas pelas requeridas em face da r. sentença que, na Ação de Cobrança c/c Indenizatória de danos morais nº 0028762-61.2017.8.16.0017, julgou extinto o processo, com resolução do mérito, “decidindo pela improcedência do pedido dos autores em face da Construtora Casa Verde Ltda e pela procedência parcial dos pedidos dos autores em face da ré Associação dos Condôminos do Residencial Garden Ville para o fim de CONDENAR apenas a ré Associação dos Condôminos do Residencial Garden Ville ao pagamento da multa contratual pactuada em instrumento de mov. 1.12, consistente em aluguel por unidade destinada a permuta, cujo valor deverá ser apurado mediante liquidação de sentença (art. 509, inc. I, CPC) e pago a partir de 06.07.2016 (considerando como termo inicial da contagem dos 60 meses o dia da fundação das obras) até quando da entrega da posse de cada uma daquelas unidades residenciais permutadas. O valor será acrescido de atualização monetária de cada vencimento por média do INPC e IGP-DI (Decreto n. 1.544/95) além de juros moratórios de 1% ao mês desde a citação (art. 405, Código Civil), deduzidos os valores já eventualmente pagos ao longo do feito, julgando improcedente o pedido de condenação ao pagamento de danos morais” (mov. 321.1).Foi noticiado acordo realizado entre o autor Elídio Santin e ambas as rés (mov. 345.1 e 368.1), com homologação da primeira transação (mov. 348.1), prosseguindo-se o feito em relação ao outro autor, Elias José Pereira, ora apelado.A apelante Construtora Casa Verde pede, em suma, a reforma do capítulo da sentença apelada referente aos honorários advocatícios, para o fim da verba devida aos seus patronos seja fixada de forma autônoma e entre 10 e 20% do valor atualizado da causa, em obediência ao art. 85, caput e § 2º, do CPC. (mov. 350.1)Já a requerida Associação dos Condôminos do Residencial Garden Ville alega, em síntese, que: a) por se tratar de negócio jurídico para viabilização de incorporação por administração de imóvel e ser o apelado um de seus membros, ou seja, também ser incorporador, não pode ajuizar ação de indenização em razão do atraso da obra; b) na remota hipótese de ser possível a cobrança de aluguéis ou de qualquer indenização pelo atraso, todos os associados, em tese, poderiam fazê-lo e como os custos da associação devem ser distribuídos entre todos os associados, tal cobrança importaria em inútil movimentação do Judiciário, pois ao mesmo tempo em que receberiam aluguéis, teriam que arcar com o rateio da indenização devida a todas as outras unidades, de modo que resultaria em um benefício nulo; c) não há prova acerca do termo inicial do prazo de 60 meses, uma vez que a data de emissão de ART, no caso em 06.07.2011, não serve para tanto, tratando-se, ademais, de documento unilateral e que não gera presunção absoluta em relação às suas datas; d) é impossível que se inicie a construção das fundações antes de ser determinada com precisão a estrutura geral do prédio; e) era ônus do apelado demonstrar o termo inicial da contagem do prazo da obra; f) como o
projeto definitivo foi aprovado apenas em 23/05/2012, é impossível que se tenha iniciado qualquer item da fundação antes dessa data; g) por isso, o prazo de conclusão da obra deve ser computado apenas a partir de 09/08/2016 ou, quando menos, a partir de 23/05/2012; h) diversamente do afirmado na sentença, não houve alteração unilateral do prazo para conclusão da obra; i) de qualquer modo, nos termos do art. 49, da Lei 4.591/64, é da competência da Assembleia Geral a alteração dos cronogramas e orçamentos da obra, o que se aplica ao apelado, haja vista a sua condição de incorporador; j) deve ser limitado à condenação para o valor indicado pelo autor, sob pena de decisão ultra petita; k) a forma de arbitramento do valor do aluguel está equivocada, uma vez que resultará em dupla correção monetária, já que o perito apurará o valor atual do aluguel e o juiz determinou a atualização a partir de cada vencimento; l) por se tratar de obrigação ilíquida, os juros moratórios somente são devidos depois de sua intimação para pagamento de valor líquido e certo; m) como o pedido foi julgado improcedente em relação à construtora, esta não deve fazer parte do rateio dos honorários e, além disso, na forma em que distribuída a sucumbência na sentença, pagaria honorários ao patrono da outra requerida (construtora), o que é incabível; n) assim, é patente a necessidade de redução e a redistribuição dos honorários advocatícios, sendo que aqueles devidos ao patrono da construtora devem ser calculados sobre o valor da causa e arcados exclusivamente pela parte autora, ao passo que, no mais, devem ser fixados em 12% sobre o valor da condenação, a serem rateados em partes iguais, com redução da parte já paga em relação ao autor Elídio; e o) como a isenção concedida ao apelado, no que tange às contribuições associativas, diz respeito apenas aos valores devidos para fins de custeio da obra, os valores da condenação devem ser rateados entre todos os condôminos, inclusive o autor, efetuando-se a necessária compensação. Finalizou pedindo o provimento do recurso para o fim do pedido ser julgado improcedente ou, então, para que sejam acolhidos os pleitos subsidiários. (mov. 353.1)Foram apresentadas contrarrazões. (mov. 361.1)É o relatório.

VOTO E FUNDAMENTAÇÃOOs apelos serão examinados de forma conjunta e segundo a ordem de prejudicialidade das matérias arguidas.Trata-se de ação de
cobrança c.c. indenização, na qual os autores relataram na inicial que, em setembro de 2008, foram procurados pela Construtora Casa Verde Ltda., na condição de incorporadora imobiliária, que lhes propôs a permuta de dois lotes urbanos de sua propriedade por unidades em empreendimento residencial a ser construído nos terrenos. E que, na sequência, assinaram um protocolo de intenções com a referida construtora, pelo qual cederam os imóveis para que neles fosse construído um condomínio residencial pelo sistema de condomínio fechado a preço de custo ou por administração, conforme disciplina a Lei no 4.591, de 16.12.1964, recebendo os cedentes (ora autores), como contraprestação, os apartamentos nº 601, 602, 603, 604 e 704 (Elias) e 501, 502, 503, 504 e 703 (Elídio), mais uma vaga de garagem individual (não conjugada) para cada unidade permutada (cláusula segunda, alínea “b”, do Protocolo de Intenções). Por conta do atraso da obra, pediram a condenação das requeridas ao pagamento de (i) alugueres desde 06.07.2016 até a efetiva entrega da obra e (ii) indenização por danos morais.Após a sentença de parcial de procedência, ambas as requeridas firmaram acordo com o autor Elídio, prosseguindo-se o feito, dessa forma, apenas entre o autor Elias José Pereira e as apelantes.Passando-se ao apelo propriamente dito da associação, é importante assinalar que, por conta dos termos da decisão apelada, ficou definitivamente afastada a responsabilidade da construtora pelo ocorrido, já que nesse aspecto a sentença não foi impugnada. E também em razão dos limites do apelo da requerida – Associação dos Condôminos –, restou incontroverso ter esta ré assumido todas as obrigações da construtora, daí porque responde pelos danos causados em razão do atraso da obra.Alega a recorrente, todavia, que, em razão do apelado também ostentar a condição de condômino e/ou de incorporador, não poderia ajuizar ação em razão do atraso da obra, até porque, se assim for possível, os demais condôminos poderiam adotar igual conduta, o que, afinal, resultaria em benefício nulo, já que são eles os responsáveis pelos valores devidos pela associação.Por se tratar de empreendimento a ser construído por incorporação, é indiscutível a subsunção do contrato à Lei nº 4.591/64, que, por meio de seu artigo 58[1], regula a modalidade contratual eleita pelas partes (contrato de construção sob o regime de administração ou preço de custo), na qual os próprios condôminos, com recursos próprios, constroem o empreendimento, sendo a construtora remunerada por uma taxa de administração previamente ajustada. Contudo, o apelado não ostenta a figura do incorporador, pois, nos termos do art. 28, parágrafo único, da Lei de regência, “considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.Ou, como ensina Caio Mário da Silva Pereira, incorporador é quem ”promove a constituição do condomínio, quem harmoniza os interesses, encaminha as pessoas e as coisas para a consecução do resultado, que é o edifício todo inteiro” (Condomínio e Incoporações, Ed. Forense, 10ª edição, p. 244)Logo, diversamente do afirma a recorrente, o apelado não é incorporador, condição, no caso concreto, da construtora. O apelado vendeu/permutou o seu terreno, recebendo em razão desse negócio algumas unidades do empreendimento e, por isso, tornou-se condômino.Sua condição, porém, é diversa a dos demais condôminos, pois, como já referido, não adquiriu uma ou mais unidades, mas as recebeu por conta do negócio feito com a incorporadora. E, o que é mais importante, existe um contrato que lhe assegura indenização por conta do atraso da obra, o que não ocorre em relação aos demais condôminos.Assim, independente de como se entenda a sua condição, fato é que há um contrato pelo qual, inicialmente, a construtora prometeu o término da obra até determinada data, obrigação posteriormente assumida pela associação recorrente.De fato, conforme afirmado na sentença, o “prazo pactuado para entrega das obras pela Construtora e entrega das unidades destinadas ao pagamento dos autores foi de 54 meses, acrescidos de prazo de carência de 06 meses. O termo inicial pactuado por meio do instrumento de mov. 1.12 foi o início da obra em suas fundações. Caso houvesse atraso não justificado, pactuou-se que seria cobrado “do Grupo de Condôminos, um valor a título de multa compensatória que represente alugueres incidentes sobre as unidades destinadas a permuta, cujo valor será apurado pela menor cotação que deverá ser realizada à época por 03 (três) imobiliárias idôneas da cidade escolhidas de comum acordo entre as partes. Os referidos alugueres deverão ser pagos pelo Condomínio aos Primeiros Nominados mensalmente a partir do devido vencimento do prazo até a efetiva entrega das unidades” (Cláusula Quinta, mov. 1.12)”.E essa estipulação contratual, frise-se, não importa em qualquer ilicitude ou mesmo enriquecimento sem causa, na medida em que a situação do autor é equivalente à de um condômino que viesse a arcar de forma antecipada com todos os custos necessários à construção de sua unidade.A situação distinta do apelado afasta, portanto, a alegação da apelante de que admitir o direito do apelado “abriria as portas” para que todos os demais condôminos exercessem igual pretensão, resultando, ao final, em benefício nulo para todos. Assim, o recurso não comporta provimento nesse ponto.Por iguais razões, ou seja, porque não é possível atribuir qualquer parcela de responsabilidade ao autor pelo atraso da obra, não procede o pedido de compensação do valor da condenação com aquele que seria proporcional às suas unidades, formulado ao final da petição recursal.Na sequência, a apelante impugna o termo inicial dos aluguéis, sustentando que não há prova suficiente do início das obras de fundação, marco inicial do prazo estipulado no contrato para o término da construção (5 anos).Como antes assinalado, foi estipulado no contrato o apelado devia receber suas unidades do prazo de 54 (cinquenta e quatro) meses, com uma tolerância de 06 (seis) meses, contados do início da obra em suas fundações.Na petição inicial, foi afirmado que isso ocorreu em 06/07/2021, conforme Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), juntada no mov. 1.19 – p. 5, o que foi adotado na r. sentença. Em contestação, ambas as rés se limitaram a alegar que o prazo inicialmente contratado foi alterado, por ocasião da Assembleia Geral de Constituição, realizada em 14/10/2010, passando o início do prazo a ser contado a partir da aprovação do projeto arquitetônico, que se deu em 23/05/2012, de modo que foi postergada a data de entrega da obra para 23/05/2017.Nesse ponto, a apelante tem razão, pois apenas a emissão da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) não significa efetivo início das obras de fundação, para o que é indispensável a aprovação do projeto arquitetônico, o que, no caso, ocorreu apenas em 23 de maio de 2012, conforme documento juntado com a própria petição inicial (mov. 1.17).Veja-se que, no contrato firmado pelas partes, o marco inicial do prazo estipulado para a conclusão da obra era o início das obras em suas fundações e não a emissão de ART, até porque esta nada mais é do que a mera indicação do profissional responsável pela obra (art. 1º, da Lei 6.496/77). E o início das obras, frise-se, pressupõe a aprovação do projeto arquitetônico.Todavia, não é possível postergar o termo inicial para além da data fixada pela própria assembleia, até porque, a partir da aprovação do projeto, não foi apresentada nenhuma justificativa consistente para o não início das obras, valendo lembrar que as apelantes não reiteraram, nas razões do apelo, as alegações de inadimplência de condôminos e de crise econômica do país.Assim, independente da presença ou não dos autores na assembleia na qual foi estipulado que o prazo de 60 (sessenta) meses seria contado a partir de tal aprovação (mov. 80.3), certo é que essa deliberação não está em confronto com o previsto contratualmente e, portanto, é válida. Ocorrendo dessa forma, deve ser provido o recurso para afastar a nulidade da deliberação da assembleia que fixou a início do prazo na data da aprovação do projeto arquitetônico, de modo que que os aluguéis são devidos a partir de 23.05.2017, acolhendo-se, dessa forma, o pedido subsidiário da recorrente a respeito desse tema.Prosseguindo, não prospera a tese de julgamento extra petita, sob o fundamento de que o pedido formulado, a título de aluguéis, seria limitado ao valor de R$ 1.100,00 (um mil e cem reais por unidade), enquanto o valor a ser apurado por perito, em sede de liquidação de sentença, poderia alcançar valor incerto e superior a tal montante.É que, diversamente do sustentado no recurso, o autor não limitou o pedido àquele valor, pois, conforme se infere com facilidade do texto da petição inicial, a pretensão foi deduzida no sentido de que os aluguéis devem ser fixados no “no valor mensal de R$ 1.100,00 ou outro que vier a ser apurado em eventual perícia” (mov. 1.1), sendo a última forma sugerida a que foi acolhida na r. sentença.Noutras palavras, a pretensão é clara no sentido de que deve prevalecer o valor apurado pela perícia caso diferente daquele indicado pelo requerente, seja maior, seja menor.Já a respeito dos juros e correção monetária incidentes sobre o valor da condenação, o juízo de origem assim decidiu:“(...) O valor devido a título de alugueres será apurado em liquidação de sentença (art. 509, I, CPC) e será acrescido de atualização monetária por média do INPC e IGP-DI (Decreto n. 1.544/95) e juros moratórios desde a citação (art. 405, Código Civil), mantendo-se, por ora, o valor determinado em liminar de mov. 179.1 até definição do valor concreto em liquidação de sentença, com dedução de valores já eventualmente pagos ao longo do feito”.
Dessa passagem da sentença não é possível concluir, como defende a apelante, que o perito apuraria o valor do aluguel mercado atual dos imóveis e sobre eles incidiria de forma retroativa juros e correção monetária. É certo que a sentença não é expressa a esse respeito, mas evidente que, ao acolher o pedido do autor, que foi deduzido com base na data dos fatos, o valor base de cada aluguel, obviamente com reajuste anual, é aquele do mês de referência.Em relação ao termo inicial dos juros de mora, sustenta a apelante que “até o presente momento a obrigação carece de liquidez, que apenas lhe será conferida em sede de liquidação de sentença”, devendo os juros serem “contados apenas a partir da intimação da parte Apelante para pagamento de valor líquido e certo ou, de maneira subsidiária, da fixação de valor pelo perito”.Contudo, o STJ já firmou o entendimento no sentido de que "o termo inicial de incidência de juros moratórios decorre da liquidez da obrigação. Sendo líquida a obrigação, os juros de mora incidem a partir do vencimento da obrigação, nos exatos termos do art. 397, caput, do CC/2002; se for ilíquida, o termo inicial será a data da citação judicial, consoante o teor do art. 397, parágrafo único, do CC/2002 c/c o art. 219, caput, do CPC”[2].Em igual sentido, veja-se mais esse julgado do STJ:CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. CONTRATO DE LEASING. BEM ALIENADO PREMATURAMENTE. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. DECISÃO MANTIDA. 1. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, "em se tratando de responsabilidade contratual, os juros de mora são contados da citação, ainda que se trate de obrigação ilíquida" (REsp n. 2.007.566/BA, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 9/8/2022, DJe de 15/8/2022). 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 1911765, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, DJe 13.03.2023)
Logo, em se tratando de responsabilidade contratual, o termo inicial dos juros de mora é a data da citação, ainda que se esteja diante de obrigação ilíquida.Resta ainda definir o termo inicial da correção monetária, uma vez que se trata de norma de ordem pública e a sentença é omissa a esse respeito.E como se trata de obrigação mensal, cada aluguel será corrigido monetariamente, pelo índice fixado na sentença, a partir de quando cada um passou a ser devido, fixando-se desde logo o vencimento de cada aluguel no dia 05 do mês subsequente àquele de referência.Cabe examinar, por fim, a distribuição dos ônus da sucumbência, principalmente dos honorários advocatícios, o que é objeto de ambos os recursos. Aliás, o apelo da construtora é restrito à essa temática.Para tanto, impõe-se, de início, afastar a fixação de verba única de honorários, feita na sentença, a ser dividida entre os advogados das partes, seja porque o valor da condenação somente pode balizar a verba honorária dos advogados dos autores, seja porque, mantida a divisão feita na decisão apelada, como bem afirmado pela associação requerida, esta ficaria obrigada a pagar honorários ao patrono da outra ré, o que é inadmissível. Dessa forma, deve ser feita uma nova distribuição dos honorários e das custas processuais.Além disso, por conta do provimento parcial do apelo da associação, essa ré e o apelado dividirão as custas processuais em partes iguais.No mais, em caso de mais de um autor e/ou mais de um requerido, a distribuição das verbas de sucumbência é regulada pelo art. 87, do CPC, verbis:Concorrendo diversos autores ou diversos réus, os vencidos respondem proporcionalmente pelas despesas e pelos honorários.§ 1º A sentença deverá distribuir entre os litisconsortes, de forma expressa, a responsabilidade proporcional pelo pagamento das verbas previstas no caput.§ 2º Se a distribuição não for feita, os vencidos responderão solidariamente pelas despesas e honorários.
A redação desse dispositivo, aliada aos limites e critérios estabelecidos no art. 85, § 2º, do CPC, leva à conclusão de que, face ao resultado da demanda, as despesas devem ser repartidas entre os autores e a requerida sucumbente, ao passo que os honorários devidos aos patronos dos autores devem ser arbitrados com base no valor da condenação, enquanto aqueles devidos aos advogados da requerida com base no valor da causa, já que, em razão do pedido de indenização por danos morais, não é possível estimar com precisão o proveito econômico por elas auferido.Note-se, a propósito, que o art. 87, do CPC, não autoriza fixação independente de honorários para cada parte, bem assim que não há qualquer ressalva acerca da natureza do litisconsórcio.De qualquer modo, diversamente do que sustenta a construtora, qualquer que seja a espécie de litisconsórcio, fato é que os pedidos não eram independentes, pois, acaso acolhidos, total ou parcialmente, em relação a ambas as requeridas, estas arcariam em conjunto com o valor da condenação, ou seja, o montante condenatório seria único. Assim, o valor máximo dos honorários é aquele fixado no art. 85, § 2º, do CPC, a serem repartidos entre os advogados das rés.Por conta disso, são mantidos os honorários fixados em favor dos advogados dos autores em 12% do valor da condenação, verba devida apenas pela ré sucumbente. Já a verba honorária devida aos advogados das requeridas é fixada em 15% do valor atualizado da causa, na proporção de 2/3 para os advogados da construtora (10%) e de 1/3 (5%) para os patronos da associação dos condôminos, rateio que se faz em obediência à norma do § 1º, do art. 87, do CPC.Todos esses percentuais, contudo, são reduzidos pela metade em razão do acordo firmado com o autor Elidio, já que, não houvesse a transação, ambos os requerentes seriam responsáveis de forma igualitária por essas verbas, uma vez que sucumbiram em partes rigorosamente iguais. Além disso, também seriam rateados em partes iguais os honorários devidos aos seus patronosPor todo o exposto, voto no sentido de dar parcial provimento a ambos os recursos, para o fim de: a) fixar o início do prazo previsto para a construção da obra na data de aprovação do projeto arquitetônico, pelo que o termo inicial dos aluguéis é postergado para 23.05.2017; b) redistribuir a sucumbência entre o apelado e a associação requerida na proporção de metade para cada litigante; c) fixar os honorários devidos aos patronos das requeridas em 15% (quinze por cento) do valor atualizado da causa, na proporção de 2/3 para os advogados das requeridas e de 1/3 para os patronos da associação de condôminos, verbas, todavia, que são reduzidos pela metade em razão do acordo com o autor Elídio, o que também deve ser observado para a verba honorária devida ao advogado do apelado; e d) fixar, de ofício, o termo inicial da correção monetária para os aluguéis indenizatórios no dia 5 do mês subsequente ao de referência.