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Processo:

1.
RELATÓRIOTrata-se de apelação cível interposta em face da r. sentença (seq. 62.1 – 1º Grau), proferida nos autos de ação de rescisão contratual e restituição de quantia paga e perdas e danos, nº 0004847-75.2020.8.16.0017, pelo eminente Juiz de Direito Dr. Silvio Hideki Yamaguchi que julgou parcialmente procedente a demanda, com amparo no art. 487, I, do Código de Processo Civil, nos seguintes termos:

“DISPOSITIVOAnte o exposto e pelo que mais dos autos consta, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Novo Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, extinguindo o feito com resolução de mérito, para: a) declarar a nulidade do compromisso de compra e venda firmado entre as partes e a consequente rescisão contratual; b) condenar a ré na devolução integral das parcelas contratuais efetivamente pagas pela requerente, a ser apurada em liquidação de sentença, em conformidade com o artigo 509, II, CPC, acrescidas de correção monetária, a contar do pagamento efetivo de cada parcela, bem como juros de mora de 1% ao mês, contados da citação.Distribuição da sucumbênciaNo que diz respeito às vendas sucumbenciais, estas merecem ser distribuídas proporcionalmente ao decaimento/êxito nos pedidos, nos termos do artigo 86, do Código de Processo Civil. Sob esta ótica, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, com fundamento no artigo 85, §2º do CPC/2015, considerando a natureza da demanda, local da prestação dos serviços e zelo do profissional, os quais serão pagos na proporção de 80% (oitenta por cento) pela ré e 20% (vinte por cento) pela autora, sendo vedada a compensação dos honorários, nos termos do §14, do mesmo dispositivo.Revogo a gratuidade da justiça deferida à autora, visto que, com a procedência da ação, haverá crédito em seu favor, existindo, por conseguinte, solvabilidade para o pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios.Publique-se. Registre-se. Intimem-se.”.

Em suas razões (seq. 68.1 – 1º Grau), sustentou a recorrente, em síntese, que a) constava no contrato de compra e venda que o condomínio não estava subdividido, mas que tal providência já estava sendo solicitada (seq. 22.6 e 22.22 – 1º Grau); b) as características do empreendimento em questão se encaixa perfeitamente no que dispõe a Lei nº 13.465/2017, não havendo no que se falar na incidência da Lei nº 6.766/79; c) conforme documentação anexadas aos autos (seq. 68.6 – 1º Grau) a solicitação de registro do condomínio com subdivisão dos lotes foi efetivamente cumprido em novembro de 2020; d) diante do pressuposto de reconhecimento da irregularidade do condomínio, conforme alegado na inicial,
caberia a parte autora, ora adquirente, notificar esta apelante após verificar que o desmembramento não se encontrava regularmente executado ou notificado pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, conforme prevê o art. 38 da Lei nº 6.766/79. Porém a notificação não foi realizada, e tal providência é condição necessárias para a rescisão contratual. Ao final, requer o provimento do presente recurso, com a consequente reforma da r. sentença para que seja declarada a carência de ação, ante a ausência das condições para desenvolvimento válido e regular do processo, com consequente extinção do mesmo, nos termos do artigo 485, inciso III do CPC, vez que a autora deixou de promover a referida notificação. A requerente, ora apelada, apresentou contrarrazões (seq. 71.1 – 1º Grau) requerendo o desprovimento do presente recurso, com a manutenção da r. sentença singular. É, em síntese, o relatório.

2. FUNDAMENTAÇÃOPresentes os pressupostos recursais intrínsecos (cabimento, legitimidade e interesse para recorrer) e extrínsecos (tempestividade, regularidade formal e preparo), conheço do recurso interposto. Cinge-se o mérito recursal quanto a ausência da notificação prevista no art. 38 da Lei nº 6.766/79 ante a suposta irregularidade do condomínio quanto à venda do lote sem a realização de seu desmembramento, devendo a sentença ser reformada para extinguir o processo sem resolução do mérito, no que concerne ao pedido de declaração de nulidade do contrato de compra e venda firmado entre as partes. Pois bem. Inicialmente, cumpre esclarecer que a alegação de que o empreendimento ora discutido é regulado pela Lei nº 13.465/2017 e não pela Lei nº 6.766/79, em decorrência do contrato firmado ter sido constituído antes da vigência daquela lei, não merece prosperar. Isso porque o argumento não possui amparo jurídico vez que a lei nova não pode atingir a validade dos negócios jurídicos já constituídos, pois quando da celebração do contrato de compra em venda, o qual ocorreu em 09 de fevereiro de 2015 (seq. 1.6 – 1º Grau), a modalidade de parcelamento do solo sob forma de condomínio de lotes não possuía regramento no ordenamento jurídico. Assim, a validade do contrato segue as normativas previstas na Lei nº 6.766/79, em seus arts. 12 e 18. Confira-se:

“Art. 12. O projeto de loteamento e desmembramento deverá ser aprovado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, a quem compete também a fixação das diretrizes a que aludem os arts. 6º e 7º desta Lei, salvo a exceção prevista no artigo seguinte.”. (Destaquei).

“Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos: (...).”. (Destaquei).

Desta forma, loteamento regular é aquele em que são atendidos todos os requisitos administrativos do Poder Público, conforme prevê os artigos supracitados. Ou seja, a ausência de cumprimento de qualquer dos requisitos torna o loteamento irregular. E no que se refere à compra e venda de loteamento, menciono os arts. 37 e 39 da referida lei:

“Art. 37. É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.”. (Destaquei).

“Art. 39. Será nula de pleno direito a cláusula de rescisão de contrato por inadimplemento do adquirente, quando o loteamento não estiver regularmente inscrito.”. (Destaquei).

Na hipótese em julgamento, verifica-se que o imóvel vendido está inserido em um loteamento que até o momento do ajuizamento da ação não estava regularizado, o que torna a conduta de comercialização ilegal. Além disso, o pedido de registro do loteamento perante o Cartório de Registro de Imóveis somente ocorreu em 14 de setembro de 2016 (seq. 22.10 – 1º Grau), isto é, mais de um ano após a venda do lote. Ainda, consta como proprietários na matrícula do imóvel Wellingthon Ricardo Torini e Willian Renan Torini, e não a apelante (seq. 68.6 – 1º Grau). Logo, fica claro que a apelante não poderia ter posto à venda o imóvel em questão, haja vista a inexistência de regularização do loteamento perante os órgãos públicos, visto que o ato cometido afronta com o contido no art. 37 da lei. Em casos análogos, é entende este Tribunal de Justiça:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE CONDOMINIAL FIRMADO ENTRE AS PARTES – SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTE O PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM CONDENAÇÃO DO RÉU À RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO AUTOR, JULGANDO IMPROCEDENTE O PEDIDO INDENIZATÓRIO – AUSÊNCIA DE REGISTRO DO EMPREENDIMENTO INDIVIDUALIZADO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL - LOTEAMENTO IRREGULAR - VIOLAÇÃO AO DISPOSTO NO ART. 37 DA LEI Nº 6.766/79 - OBJETO ILÍCITO - NEGÓCIO NULO - RETORNO AO STATUS QUO ANTE – INCIDÊNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ. INCIDÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DOS ADQUIRENTE – AFASTAMENTO - CONTRATO PRINCIPAL CONSIDERADO NULO - CIRCUNSTÂNCIA QUE AFETA DIRETAMENTE A CLÁUSULA ACESSÓRIA – PRECEDENTES - SENTENÇA ALTERADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 9ª C.Cível - 0032397-54.2020.8.16.0014 - Londrina -
Rel.: DESEMBARGADOR GIL FRANCISCO DE PAULA XAVIER FERNANDES GUERRA -
J. 18.09.2022) (Destaquei).


APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE NULIDADE CONTRATUAL COM PEDIDO SUCESSIVO DE RESCISÃO C.C. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE CONDOMINIAL. CONDOMÍNIO DE LOTES. SENTENÇA QUE, DEPOIS DE RECONHECER A ILEGITIMIDADE PASSIVA DOS PROPRIETÁRIOS REGISTRAIS, QUE NÃO PARTICIPARAM DO NEGÓCIO JURÍDICO FIRMADO EXCLUSIVAMENTE ENTRE A LOTEADORA (PROMITENTE VENDEDORA) E O PROMITENTE COMPRADOR, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE A PRETENSÃO INICIAL PARA DECLARAR RESCINDIDO O CONTRATO. NULIDADE DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. VENDA DE UNIDADE CONDOMINIAL PERTENCENTE A EMPREENDIMENTO NÃO REGISTRADO. LOTEAMENTO/CONDOMÍNIO IRREGULAR. PRETENSA INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 6.766/79, EM VIRTUDE DO ADVENTO DA LEI Nº 13.465/2017, QUE INTRODUZIU O CONDOMÍNIO DE LOTES.
ART. 1.358-A DO CÓDIGO CIVI, QUE NÃO REVOGOU A LEI Nº 6.766/79 E NEM A EXIGIBILIDADE DO REGISTRO IMOBILIÁRIO PRÉVIO À COMERCIALIZAÇÃO DO LOTEAMENTO. NEGÓCIO JURÍDICO VEDADO PELOS ARTS. 32 DA LEI 4.591/64 E 37 DA LEI 6.766/79. OBJETO ILÍCITO. ALEGADA AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA PARA QUE A VENDEDORA PUDESSE SUPRIR A IRREGULARIDADE - ART. 38 DA LEI Nº 6.766/79. QUESTÃO NÃO SUSCITADA EM PRIMEIRO GRAU, POR OCASIÃO DA CONTESTAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE CONHECIMNETO DO RECURSO NESTE PONTO, SOB PENA DE SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS ARBITRADOS. RECURSO NÃO PROVIDO NA PARTE CONHECIDA. (TJPR - 6ª C.Cível - 0003579-13.2018.8.16.0160 - Engenheiro Beltrão -
Rel.: DESEMBARGADORA LILIAN ROMERO -
J. 22.03.2021)(Destaquei).


APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DO CONTRATO. IRREGULARIDADE NO LOTEAMENTO. VIOLAÇÃO À LEI N. 6.766/79. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO EMPREENDIMENTO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. NECESSECIDADE DE APROVAÇÃO PRÉVIA PELO ÓRGÃO MUNICIPAL. OBJETO ILÍCITO. NEGÓCIO NULO. PRECEDENTES DESTA CORTE. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL. POSSIBILIDADE DE RATEIO DAS CUSTAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS ANTE A SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.I. Os projetos de loteamento e desmembramento devem ser previamente aprovados pela Prefeitura Municipal e, caso obtenham parecer positivo, devem ser submetidos a registro imobiliário no prazo de 180 dias, sob pena de caducidade de aprovação, conforme preconiza os artigos 12 e 18 da Lei 6.766/79.II. A lei proíbe a venda de lotes de loteamento sem registro no Cartório de Registro de Imóveis (art. 37, Lei Federal no. 6.766/79), os negócios jurídicos de compra e venda de frações ideais ou lotes do loteamento celebrados expressamente contra vedação legal, são atos jurídicos nulos, uma vez que possuem objeto ilícito (art. 166, II, Código Civil).III. “Não havendo os requisitos legais de loteamento, “inviável se torna para o ente Municipal a aprovação do projeto em discussão, não podendo o Judiciário convalidar ato praticado de forma irregular” (Apelação Cível TJPR 125.157” (apelação nº 0002341-42.2014.8.16.0113, relator: des. Marcelo Gobbo Dalla Dea). IV. É possível o rateio dos honorários advocatícios quando se vislumbrar a existência de sucumbência recíproca, como ocorreu na presente, conforme precedentes desta Câmara: TJPR - 15ª C.Cível - 0036797-90.2019.8.16.0000 - Colorado - Rel.: Desembargador Jucimar Novochadlo - J. 04.09.2019. (TJPR - 15ª C.Cível - 0001356-02.2019.8.16.0080 - Engenheiro Beltrão -
Rel.: DESEMBARGADOR FABIO ANDRE SANTOS MUNIZ -
J. 17.08.2020) (Destaquei).
Portanto, ausente o devido registro, o negócio jurídico se encontra maculado por vício no próprio objeto, na medida em que foi celebrado nos ditames da lei e, diante da ilicitude do objeto, o contrato de compra e venda passa a ser nulo. Isso porque o art. 104 do Código Civil prevê que para que o negócio jurídico tenha validade, deve ser realizado por agente capaz, possuir objeto lícito – que não é o caso dos autos, possível, determinado ou determinável, e forma prescrita ou não defesa em lei, sendo nulo aquele que possuir objeto ilícito. A esse respeito menciono o art. 166, inciso II do Código Civil:
“Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:(...)II – for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto; (...).”. (Destaquei).
Desse modo, considerando que o registro do loteamento, com a abertura de matrícula para cada lote é essencial para validade do contrato, tem-se que, em não sendo realizado, o objeto do contrato é ilícito e consequentemente se o objeto é ilícito o contrato deve ser nulo. Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E PERDAS E DANOS – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – RECURSO MANEJADO POR AMBAS AS PARTES – ANÁLISE CONJUNTA – 1.) ALEGAÇÃO PELA PARTE AUTORA DE EXISTÊNCIA DE IRREGULARIDADE NO LOTEAMENTO – VERIFICAÇÃO – AUSÊNCIA DE REGISTRO PERANTE O OFÍCIO DE IMÓVEIS – ARTIGO 37 DA LEI Nº 6.766/79 QUE EXPRESSAMENTE PROÍBE A VENDA DOS LOTES INDIVIDUAIS ENQUANTO NÃO PROCEDIDO O REGISTRO – EXIGÊNCIA NÃO OBSERVADA PELA RÉ VENDEDORA – NEGÓCIO JURÍDICO QUE DEVE SER RECONHECIDO NULO, ANTE A ILICITUDE DO OBJETO CONSTATADA – DISPOSIÇÃO DO ARTIGO 166, INCISO II, DO CÓDIGO CIVIL – NULIDADE QUE ENSEJA O RETORNO DAS PARTES AO ESTADO QUE SE ENCONTRAVAM ANTES DA CELEBRAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO – ARTIGO 182 DO CÓDIGO CIVIL – RESTITUIÇÃO DOS VALORES SEM RETENÇÃO DE QUALQUER PARCELA, ANTE A CULPA DA RÉ PELO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO – IMPOSSIBILIDADE, CONTUDO, DE IMPOSIÇÃO DA MULTA CONTRATUAL, ANTE O RECONHECIMENTO DA NULIDADE DO CONTRATO – PRECEDENTES DESTA CORTE – SENTENÇA REFORMADA – 1.1) RECONHECIMENTO QUE IMPÕE A VERIFICAÇÃO SE ESTA SITUAÇÃO ENSEJOU DANO MORAL PASSÍVEL DE INDENIZAÇÃO – ELEMENTO DOS AUTOS QUE REVELA INEXISTIR DANO MORAL – FRUSTRAÇÃO QUE, NA SITUAÇÃO ESPECÍFICA DOS AUTOS, CARACTERIZA MERO DISSABOR – 1.2) REFORMA DA SENTENÇA QUE ENSEJA A REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA, CONSIDERANDO-SE, PARA TANTO, O GRAU DE ÊXITO OBTIDA POR CADA PARTE – 2.) JULGAMENTO DO RECURSO QUE TORNA PREJUDICADO O RECURSO DA RÉ, QUE VISAVA A MAJORAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL IMPOSTA A SEU FAVOR NA SENTENÇA.RECURSO DE APELAÇÃO 02 (DA PARTE AUTORA) CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DE APELAÇÃO 01 (DA RÉ) PREJUDICADO. (TJPR - 13ª C.Cível - 0014719-85.2018.8.16.0017 - Engenheiro Beltrão -
Rel.: DESEMBARGADOR ROBERTO ANTONIO MASSARO -
J. 23.07.2021) (Destaquei).
Por fim, diante da ilicitude verificada, desnecessária a notificação da apelante, conforme prevê o art. 38 da Lei 6.766/79, e também é irrelevante o fato de a situação fática ter-se alterado, vez que quando da propositura da demanda a nulidade encontra-se presente.Ainda, em conformidade com a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprado e de forma integral. Vejamos:

Súmula 543, STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Sem mais delongas, concluo como correta a sentença que declarou a nulidade do compromisso de compra e venda firmado entre as partes e determinou a restituição integral das parcelas pagas pelos autores.
3. HONORÁRIOS RECURSAIS Finalmente, cabe ponderar sobre a possibilidade, ou não, de incidência do art. 85, §11 do CPC, que institui a figura dos honorários recursais. Sobre a temática, o e. Superior Tribunal de Justiça fixou os parâmetros para a incidência do dispositivo legal em cotejo, isso no bojo do Agravo Interno nos Embargos de Divergência opostos no Recurso Especial nº 1.539.725/DF, cuja ementa segue abaixo colacionada:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. ACÓRDÃO EMBARGADO PUBLICADO NA VIGÊNCIA DO CPC/2015. FALTA DE SIMILITUDE FÁTICA. PRESCRIÇÃO. REPARAÇÃO. DIREITOS AUTORAIS. ILÍCITO EXTRACONTRATUAL. ACÓRDÃO EMBARGADO CONFORME A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. NÃO CABIMENTO. DECISÃO MANTIDA. [...] 5. É devida a majoração da verba honorária sucumbencial, na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015, quando estiverem presentes os seguintes requisitos, simultaneamente: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, quando entrou em vigor o novo Código de Processo Civil; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; e c) condenação em honorários advocatícios desde a origem no feito em que interposto o recurso. 6. Não haverá honorários recursais no julgamento de agravo interno e de embargos de declaração apresentados pela parte que, na decisão que não conheceu integralmente de seu recurso ou negou-lhe provimento, teve imposta contra si a majoração prevista no § 11 do art. 85 do CPC/2015. 7. Com a interposição de embargos de divergência em recurso especial tem início novo grau recursal, sujeitando-se o embargante, ao questionar decisão publicada na vigência do CPC/2015, à majoração dos honorários sucumbenciais, na forma do § 11 do art. 85, quando indeferidos liminarmente pelo relator ou se o colegiado deles não conhecer ou negar-lhes provimento. 8. Quando devida a verba honorária recursal, mas, por omissão, o Relator deixar de aplicá-la em decisão monocrática, poderá o colegiado, ao não conhecer ou desprover o respectivo agravo interno, arbitrá-la ex officio, por se tratar de matéria de ordem pública, que independe de provocação da parte, não se verificando reformatio in pejus. 9. Da majoração dos honorários sucumbenciais promovida com base no § 11 do art. 85 do CPC/2015 não poderá resultar extrapolação dos limites previstos nos §§ 2º e 3º do referido artigo. 10. É dispensada a configuração do trabalho adicional do advogado para a majoração dos honorários na instância recursal, que será considerado, no entanto, para quantificação de tal verba. 11. Agravo interno a que se nega provimento. Honorários recursais arbitrados ex officio, sanada omissão na decisão ora agravada. (AgInt nos EREsp 1539725/DF, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 2ª Seção, julgado em 09/08/2017, DJe 19/10/2017)


Verifica-se que, de acordo com entendimento firmado pela e. Corte Superior, caberá a majoração dos honorários em sede de recurso (i) se a decisão recorrida tiver sido prolatada a partir de 18/03/2016 e (ii) já tiver, na origem, determinado tal condenação, além de (iii) não ter sido conhecido o recurso ou desprovido pelo órgão jurisdicional competente. No caso em tela, levando em conta a presença dos aludidos requisitos, arbitro em 1% (um por cento) a verba honorária advocatícia, a ser acrescida sobre o valor já fixado na r. sentença, o que faço com amparo no art. 85, § 11, do CPC.
4. CONCLUSÃO Diante de todo o exposto, voto pelo CONHECIMENTO e DESPROVIMENTO do presente recurso, ressalvada a fixação de honorários recursais, nos termos da fundamentação ensamblada. É como voto.