Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

1. ROSE MARY FERREIRA COGORNI e LENOIR COGORNI ajuizaram “ação de reparação civil” em face de LYX PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA e SPE CONDOMÍNIO SONIA BODZIAK LTDA.Sustentam que firmaram instrumento particular de contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel para entrega futura com as requeridas diante do interesse de aquisição de casa própria, mediante financiamento do programa Minha Casa, Minha Vida. Informam que após a procura de maiores informações sobre a construção do condomínio, foi apresentado aos autores características atrativas aos imóveis, como: cinema, brinquedoteca, áreas de lazer, sala wi-fi, salão de festa, quadra de esportes, academia, duas guaritas 24 horas e piscina, de acordo com o panfleto oferecido.Assim, em 10/09/2013 firmaram o contrato com as requeridas, tendo o imóvel o valor total de R$ 106.990,00 (cento e seis mil, novecentos e noventa reais), com a forma de pagamento sendo descrita pelo quadro resumo (mov. 1.10).Em sequência, os autores firmaram junto à Caixa Econômica Federal, contrato de compra e venda de terreno e mútuo para a construção de unidade habitacional com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações – apoio à produção de habitações e programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV- recursos do FGTS, de nº 855552903471. Informam que o imóvel deveria ser entregue em 12/07/2015, ou no máximo, considerando a prorrogação do prazo, em 31/10/2015, mas foi entregue apenas em 07/12/2016.Alegam que pagaram valores que não estavam previstos no contrato e que a realidade do condomínio e o imóvel entregues não condizem com a sua propaganda. Por fim, os autores requereram a concessão de gratuidade de justiça, que seja considerado como prazo para a entrega do imóvel o dia 12/07/2015, a inversão e a nulidade das cláusulas no contrato, indenização de danos morais e que sejam ressarcidos os valores pagos indevidamente.Deferido o pedido de justiça gratuita por meio de despacho (mov. 9.1). Apresentada contestação (mov. 19.1) e impugnação à contestação (mov. 25.1).Após intimação sobre o interesse de produção de provas (mov. 29.1), as requeridas solicitaram o julgamento antecipado da lide (mov. 38.1) e os autores a produção de prova oral e documental (mov. 39.1), sendo esta última deferida por decisão saneadora (mov. 44.1).Interposto agravo de instrumento pelos autores em face da decisão saneadora (mov. 1.1), teve o seu provimento negado (mov. 45.1).Em audiência de instrução e julgamento, houve o depoimento pessoal do preposto das rés, com a dispensa do depoimento dos autores (mov. 125). Alegações finais apresentadas pelas requeridas (mov. 127.1) e pelos requerentes (mov. 128.1). Sobreveio a r. sentença (mov. 151.1), que julgou parcialmente procedentes os pedidos dos autores, de acordo com o dispositivo abaixo:
“3. Dispositivo Ex positis e tudo mais que dos autos consta, na forma do art. 487, inciso I, do CPC, extinguindo o feito com resolução do mérito, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos constantes da exordial, para:
a) reconhecer a mora da parte ré na entrega do imóvel no período 31/10/2015 até 07/12/2016; b) condenar a parte ré a restituir o valor pago pelos autores a título de taxa de evolução da obra ou juros da obra à Caixa Econômica Federal desde 31/10/2015 até a data da expedição do “Habite-se” (a ser apresentado em sede de liquidação de sentença) ou, na falta deste, até a data da entrega das chaves (07/12/2016), em montante a ser objeto de liquidação de sentença, mediante comprovação pela autora do efetivo pagamento dos valores por meio de declaração ou comprovante de pagamento discriminado dos valores da Caixa Econômica Federal, cientes as partes de que a não comprovação do pagamento redundará em liquidação a zero desta parte da sentença. Ainda, os valores pagos a tal título deverão ser corrigidos monetariamente pelo INCC – DI/FGV (índice contratualmente estipulado – mov. 1.9) desde a data do desembolso de cada parcela do valor pela parte autora e de juros de mora de 1% ao mês desde a citação (art. 405, CC); e c) condenar a parte ré ao ressarcimento dos valores pagos pelos autores a título de taxa condominial referente período em que as partes rés estavam em mora com a entrega do imóvel, consistentes em duas parcelas de R$ 206,61, as quais deverão ser corrigidas com base no INCC – DI/FGV desde o efetivo desembolso e juros de mora de 1% ao mês a contar da citação (art. 405 do Código Civil). Considerando a sucumbência recíproca, inclusive a decorrente da prescrição reconhecida em saneamento, condeno as partes ao pagamento das custas processuais pro rata e dos honorários advocatícios em favor do patrono da parte adversa, os quais, com base no art. 85, §2º, do CPC, arbitro em 10% sobre o valor econômico obtido por cada parte, a ser acrescido de juros moratórios de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado. Sendo a parte autora beneficiária da assistência judiciária gratuita (mov. 9), fica esta, nos exatos termos do art. 98, §3º, do CPC, isenta do pagamento das custas e dos honorários de sucumbência, salvo se, no prazo de 05 (cinco) anos, houver comprovada reversão da sua situação econômica.”
Opostos embargos de declaração pelos autores (mov. 154.1), foram parcialmente acolhidos para: “excluir o item “b” do dispositivo sentencial e o item “dos juros da obra” da fundamentação da sentença”.Inconformadas, as requeridas apelaram (mov. 161.1), alegando que o contrato de promessa particular de compra e venda teve a sua finalidade esgotada, devendo observar a data da assinatura do contrato principal realizado com a Caixa Econômica Federal, datado em 27/01/2014, tendo 25 (vinte e cinco) meses de construção, constados da assinatura deste contrato. Alegam que o prazo determinado pelo contrato deve somar ao prazo de 180 (cento e oitenta) dias, independente da necessidade de comprovar situações de força maior ou caso fortuito.Aduzem que a alegação de que o imóvel foi entregue em atraso não é verdadeira, visto que o Certificado de Vistoria de Conclusão de Obras (CVCO) foi expedido em 29/03/2016.
Sendo esta é a data de marco final e não a data da entrega das chaves aos autores, já que após a expedição desta certidão, as requeridas possuem prazo de 60 (sessenta dias) dias para a entrega das chaves. Ainda, informam que de acordo com a cláusula nº 16 do contrato, as requeridas possuem carência no prazo de 36 (trinta e seis) meses, sendo este prazo plenamente válido perante o STJ. Em relação aos juros de obra, esclarecem as requeridas que dizem respeito a cobrança de juros e correção monetária sobre o dinheiro emprestado pela instituição financeira ao mutuário. Não havendo o que se dizer sobre a restituição dos juros de obra, já que a fase de construção se encerrou em março/2016. Já sendo iniciada a amortização do financiamento, diante do término do prazo de construção da obra, sendo este valor pago pelo mutuário, gerando o seu enriquecimento indevido. Subsidiariamente, caso haja entendimento contrário, requerem que a devolução seja até a data em que a obra encerrou, em 29/03/2016.Em relação aos condomínios, alegam que o imóvel estava disponível desde 29/03/2016, não sendo entregue logo após a conclusão da obra por inadimplência dos autores, quanto a obrigação de pagamento da entrada do valor do imóvel, não podendo as requeridas serem condenadas ao pagamento das taxas condominiais dos meses de setembro a novembro/2016. Alegam que consta no contrato firmado entre as partes que a partir do momento em que o imóvel esteja pronto, as taxas condominiais serão de responsabilidade dos autores. Contudo, caso este não seja o entendimento, as requeridas solicitam que seja determinada a restituição dos valores que o pagamento for efetivamente comprovado e na forma simples, diante da ausência de má-fé. Também inconformados com a decisão, os autores apelaram (mov. 171.1), pugnando pela reforma da sentença para que seja aplicada a inversão das cláusulas de penalidade nº 3.2.2.1, 3.2.2.2 e 6.2 do contrato em favor da parte recorrente, seja aplicada multa pelo descumprimento contratual de R$ R$ 28.424,20, devidamente corrigida, seja reconhecida a nulidade das cláusulas de composição de preço nº 3.2.1, 3.2.2 e 3.4; seja determinada a devolução dos valores excedentes de R$ 6.990,00; seja determinada a devolução dos valores pagos a título de serviços de terceiros e honorários correspondentes no importe de R$ 2.600,00; seja a requerida condenada ao pagamento de indenização por danos morais de R$ 10.000,00.Os autores apresentaram contrarrazões (mov. 176.1), alegando que por mais que as requeridas afirmem que a obra ficou pronta em 29/03/2016, de acordo com o Certificado de Vistoria de Conclusão de obras (CVCO), elas não comprovaram o motivo do atraso da entrega do imóvel aos autores em 07/12/2016. Ainda, sustentam que o prazo ultrapassou a carência alegada pelas requeridas de 36 (trinta e seis) meses, mesmo somando aos demais prazos. Informam que o pedido de devolução dos juros de obra não faz parte desta ação. Em relação as alegações sobre as taxas condominiais, alegam que não há menção sobre a responsabilidade das taxas após a emissão do CVCO, e ainda que fosse demonstrado, a cláusula deveria ser anulada, diante da desvantagem do consumidor.Contrarrazões juntadas pelas requeridas (mov. 177.1), rebatem as alegações dos autores, alegando de maneira geral que a sentença se encontra correta, devendo ser mantida nos seus termos.É o relato.



2. Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, o apelo interposto por ROSE MARY FERREIRA COGORNI e LENOIR COGORNI, deve ser conhecido, enquanto o apelo interposto por LYX PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA e SPE CONDOMÍNIO SONIA, deve ser parcialmente conhecido.

apelação 1: LYX PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA
SPE
e CONDOMÍNIO SONIA1 DO PRAZO PARA A ENTREGA DO IMÓVELA principal controvérsia entre a r. sentença (mov. 151.1) e o apelo das requeridas (LYX Participações e outra) dá em relação a data final da entrega do imóvel, o que consequentemente abala o teor decisório sobre a existência ou não de atraso na entrega da obra.Isso porque a r. sentença entendeu que a data final para a entrega do imóvel seria em 31/10/2015, conforme apresentado no instrumento particular de promessa de compra e venda (mov. 1.9) realizado entre as partes, desconsiderando o acréscimo de 180 (cento e oitenta) dias, considerando a existência da mora das requeridas.Enquanto as requeridas em seu apelo alegam que não houve atraso na entrega do imóvel, visto que a data para a entrega do imóvel seria a que consta no contrato de financiamento entre os autores e a Caixa Econômica Federal (mov. 1.17), que foi assinado em 27/01/2014, acrescentando 25 (vinte e cinco) meses de construção, resultando no dia 27/02/2016, havendo a possibilidade de acrescentar 180 dias, que somando resultaria como data final 25/08/2016.Ainda, sustentam que deverá ser considerada como a entrega do imóvel a data da expedição do Certificado de Vistoria de Conclusão de Obras (CVCO) em 29/03/2016 e não a data da entrega das chaves aos autores, visto que após a emissão do certificado, possuem o prazo de 60 (sessenta) dias para efetuarem a entrega das chaves, estando a entrega do imóvel dentro do prazo estabelecido. Contudo, diante da apresentação de datas e prazos diversos em ambos os contratos, bem como a ausência de clareza quanto a data concreta, deverá o presente caso adotar a interpretação mais favorável ao consumidor, nos termos dos art. 47[1] do CDC e art. 423[2] do CC. Neste sentido, o e. Superior Tribunal Federal (STF) possui o entendimento que nos casos de aquisição de unidades autônomas, o contrato deve informar o prazo para a entrega do imóvel de forma clara, expressa e inteligível, não devendo estar vinculado a data prevista no contrato de financiamento, conforme demonstrado abaixo:
RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes:1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega o imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.2. Recursos especiais desprovidos.(REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019). Grifo nosso.
Deve também ser respeitado o que foi firmado entre as partes no instrumento de promessa de compra e venda.Sendo este o entendimento deste Tribunal, conforme segue:
APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA. CLÁUSULAS CONTRATUAIS DÚBIAS. PREVISÃO DE DOIS TERMOS FINAIS, UM EM DATA FIXA E OUTRO EM 24 MESES APÓS A ASSINATURA DO CONTRATO JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO. INTERPRETAÇÃO EM FAVOR DA CONSUMIDORA ADERENTE. ART. 47 DO CDC E ART. 423 DO CC. PREVALÊNCIA DA DATA EXATA EXPRESSAMENTE MENCIONADA NO NEGÓCIO JURÍDICO ENTABULADO. PRAZO QUE, DE QUALQUER FORMA, NÃO PODE SER APENAS ESTIMADO OU VINCULADO À CONCESSÃO DE FINANCIAMENTO. PRECEDENTE DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RESP 1.729.593 (TEMA 996). DANO MORAL. COMPRADORA QUE TEVE QUE MORAR COM A IRMÃ E O CUNHADO, VIVENCIANDO NOVOS DISSABORES FAMILIARES. TRANSTORNO DEPRESSIVO DIAGNOSTICADO NA ÉPOCA DOS FATOS. ATRASO DE ONZE MESES QUE, NO CASO ESPECÍFICO, ATINGIU A ESFERA DA DIGNIDADE DA VÍTIMA. INDENIZAÇÃO DEVIDA. FIXAÇÃO EM R$ 5.000,00 (CINCO MIL REAIS) QUE SE NÃO SE MOSTRA EXCESSIVA. HONORÁRIOS RECURSAIS FIXADOS. ART. 85, §11, DO CPC. RECURSO DESPROVIDO.(TJPR - 2ª C.Cível - 0016368-75.2014.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR ANTONIO RENATO STRAPASSON - J. 21.02.2022)
Desta forma, diante dos esclarecimentos, sem razão o pleito das requeridas em relação a data final da entrega do imóvel, devendo ser considerada a estabelecida no instrumento de promessa de compra e venda (mov. 1.9 e 1.10) 31/10/2015. Em relação ao acréscimo do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, as requeridas em seu apelo alegaram que a prorrogação deverá ser considerada, já que se trata de prazo costumaz no ramo das construções civis, devendo ser aplicado independente da necessidade de comprovação de casos fortuitos ou de força maior, conforme consta em seu contrato (cláusula 5.4.1). Razão lhes assiste.Isso porque a prorrogação do prazo em até 180 (cento e oitenta) dias para a entrega do imóvel é ato válido, mesmo se não houver casos fortuitos ou de força maior, considerando os usos e costumes deste ramo, nos termos do art. 48, §2º da Lei nº 4.591/1964. Sendo este o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:
RECURSO ESPECIAL. CIVIL.PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE.1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra.2. A compra de um imóvel ‘na planta’ com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei nº 4.591/1964 e 927 do Código Civil). 3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância.4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família.5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos.6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis.7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864 /1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC).8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação.9. Recurso especial não provido.”(STJ, REsp 1582318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/09/2017, DJe 21/09/2017)
Contudo, o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias deverá ser contabilizado em dias corridos e não em dias úteis, conforme consta na cláusula 5.4.1.Desta forma, o prazo final para a entrega do imóvel seria 28/04/2016, considerando a data que consta no instrumento particular de promessa de compra e venda (31/10/2015 - mov. 1.9 e 1.10) com o acréscimo de 180 (cento e oitenta) dias corridos.Assim o apelo comporta provimento parcial neste ponto para reconhecendo a aplicação do prazo de tolerância de 180 dias corridos para entrega do imóvel considera como prazo final o dia 28/04/2016.
2. DO ATRASO DA ENTREGA DO IMÓVELSustentam as requeridas que a data a ser considerada em relação a entrega do imóvel e finalização da obra se dá com a emissão do Certificado de Vistoria de Conclusão de Obras (CVCO) em 29/03/2016 e não a data em que houve a entrega das chaves para os autores, que foi em 07/12/2016. Sem razão. Isto porque o entendimento desta Corte é firme no sentido de que a transmissão do imóvel só ocorre com a entrega das chaves. Não bastasse o CVCO é documento que possui como finalidade atestar a adequação da obra com o projeto aprovado pelo Município e não o devido cumprimento da obrigação das requeridas.Nesse sentido:
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. IRRELEVÂNCIA DA EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE DENTRO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA. TRANSMISSÃO DO IMÓVEL QUE SE DÁ APENAS COM A ENTREGA DAS CHAVES. PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA. INEXISTÊNCIA DE COBRANÇA DOS JUROS DE OBRA DURANTE O PERÍODO DO ATRASO DA OBRA, INCLUÍDO O PRAZO DE TOLERÂNCIA. PRECEDENTES. CONDENAÇÃO AFASTADA. DANO MATERIAL RELATIVO AOS ALUGUERES MINIMAMENTE COMPROVADO. POSSIBILIDADE DE DEMONSTRAÇÃO DOS COMPROVANTES DE PAGAMENTO EM SEDE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. READEQUAÇÃO DO ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. INAPLICABILIDADE DO ART. 85, § 11, DO CPC.RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO.
(TJPR - 8ª Câmara Cível - 0001312-85.2018.8.16.0025 - Araucária -
Rel.: DESEMBARGADOR GILBERTO FERREIRA -
J. 08.08.2022)
Logo, como o imóvel deveria ter sido entregue em 28/04/2016, e somente foi entregue em 07/12/2016, ou seja, com atraso de 7 meses, 1 semana e 2 dias (223 dias), configurado o atraso e a mora das requeridas, não merecendo reparo a sentença nesse ponto.
3 TAXAS CONDOMINIAISSustentam as requeridas que foram condenadas ao pagamento de taxas condominiais durante o período em que estivessem em mora em relação a entrega do imóvel. Contudo, alegam que o imóvel estava disponível para os autores em 29/03/2016, não sendo entregue diante da sua inadimplência, cumprindo com os termos do contrato firmado entre as partes, que estabelece que a partir do momento em que o imóvel estiver pronto, a responsabilidade pelo pagamento das taxas seria dos autores. Sem razão. Primeiro, porque não há comprovação em relação a suposta inadimplência dos autores em relação ao pagamento da entrada do valor do imóvel que possa ensejar ao atraso da entrega das chaves aos requerentes. Em seguida, conforme demonstrado em tópico anterior, a data a ser considerada como a entrega do imóvel é a data em que houve a entrega das chaves aos autores (07/12/2016) e não a data da emissão do CVCO, já que o certificado não possui como finalidade a demonstração de cumprimento de obrigação das requeridas em face aos autores. Desta forma, considerando que os autores só receberam o seu imóvel em 07/12/2016, as taxas condominiais de 15/07/2016 a 10/11/2016 são de responsabilidade das requeridas diante do período em que ocorreu a sua mora. Sendo o entendimento deste Tribunal:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA E INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CABIMENTO DE LUCROS CESSANTES. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DATA DA CITAÇÃO. ART. 405 DO CÓDIGO CIVIL. TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR ATÉ A EFETIVA IMISSÃO DE POSSE PELO COMPRADOR. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.(TJPR - 12ª C.Cível - 0010477-08.2016.8.16.0194 - Curitiba - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU ALEXANDRE GOMES GONCALVES - J. 13.06.2018)
Subsidiariamente, requerem as requeridas a reforma da decisão para que sejam condenadas ao ressarcimento simples dos valores pagos pelos autores. Contudo, de acordo com o dispositivo da sentença, as requeridas foram condenadas ao pagamento simples das taxas condominiais, com fixação de correção monetária e juros moratórios:
“c) condenar a parte ré ao ressarcimento dos valores pagos pelos autores a título de taxa condominial referente período em que as partes rés estavam em mora com a entrega do imóvel, consistentes em duas parcelas de R$ 206,61, as quais deverão ser corrigidas com base no INCC – DI/FGV desde o efetivo desembolso e juros de mora de 1% ao mês a contar da citação (art. 405 do Código Civil).”
Logo, o apelo não merece acolhida neste ponto.
4 DOS JUROS DE OBRAAs requeridas se insurgiram contra a condenação de restituição dos juros de obra pagos pelos autores.Contudo, tal tópico foi retirado da sentença de acordo com a decisão de embargos de declaração (mov. 167.1):
“4. Ante o exposto, conheço dos embargos de declaração opostos e, no mérito, dou-lhes parcial provimento, atribuindo-lhe efeitos modificativos, tão somente para reconhecer que a sentença é ultra petita em relação ao pedido de devolução do valor gasto a título de juros da obra e, considerando se tratar de nulidade sanável, excluir o item “b” do dispositivo sentencial e o item “dos juros da obra” da fundamentação da sentença.”
Nota-se que o item “b” da sentença se refere ao ressarcimento dos juros de obra:
“b) condenar a parte ré a restituir o valor pago pelos autores a título de taxa de evolução da obra ou juros da obra à Caixa Econômica Federal desde 31/10/2015 até a data da expedição do “Habite-se” (a ser apresentado em sede de liquidação de sentença) ou, na falta deste, até a data da entrega das chaves (07/12/2016), em montante a ser objeto de liquidação de sentença, mediante comprovação pela autora do efetivo pagamento dos valores por meio de declaração ou comprovante de pagamento discriminado dos valores da Caixa Econômica Federal, cientes as partes de que a não comprovação do pagamento redundará em liquidação a zero desta parte da sentença. Ainda, os valores pagos a tal título deverão ser corrigidos monetariamente pelo INCC – DI/FGV (índice contratualmente estipulado – mov. 1.9) desde a data do desembolso de cada parcela do valor pela parte autora e de juros de mora de 1% ao mês desde a citação (art. 405, CC);”
Desta forma, diante da retirada do item “b” do dispositivo da sentença, não será conhecido o apelo das requeridas neste tópico ante a ausência de interesse recursal.Em suma, o apelo 1 das requeridas deve ser parcialmente conhecido e, na parte conhecida parcialmente provido para reconhecendo a aplicação do prazo de tolerância de 180 dias corridos, considerar como prazo final de entrega do imóvel o dia 28/04/2016.

APELAção 2:


ROSE MARY FERREIRA COGORNI

e LENOIR COGORNI1. DA INVERSÃO das CLÁUSULAS penaisOs autores em seu apelo requereram a inversão das penalidades das cláusulas nº 3.2.2.1, 3.2.2.2 e 6.2, para que seja realizada a mesma interpretação em face das requeridas.
Defendem que se caso os autores não cumprissem as suas obrigações contratuais, seriam punidos, já as requeridas que deixaram de cumprir (atrasaram entrega do imóvel), não terão qualquer punição, estando a situação em desacordo com o art. 408, CC.Dispõem as cláusulas 3.2.2.1 e 3.2.2.2:
Assim, como mencionou a sentença, as cláusulas 3.2.2.1 e 3.2.2.2 tratam de penalidades previstas para hipóteses de desistência do negócio e, portanto, não aplicáveis ao caso em discussão, sendo desnecessária analisar a possibilidade de inversão de referidas cláusulas.Já a cláusula 6.2 prevê penalidades aplicáveis ao comprador caso descumpra suas obrigações contratuais:
Pretendem os autores a inversão da penalidade imposta em referida cláusula, com sua aplicação às requeridas por entender que a cláusula prevê penalidade apenas para o descumprimento das obrigações dos compradores.Sem razão. Isso porque, o tema 971 do STJ é claro no sentido de que haverá a possibilidade de inversão da penalidade, apenas quando no contrato de adesão firmado entre as partes existir cláusula de inadimplemento em face apenas do comprador.
“Tema 971- No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. ”
Ocorre que a inadimplência praticada pela requerida foi o atraso na entrega da obra, e o contrato traz previsão expressa de cláusula penal para a vendedora, cláusula nº 5.5:Portanto, existindo previsão de cláusula penal para o inadimplemento da vendedora, inaplicável a tese de inversão da cláusula penal.Nesse sentido:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. PRELIMINAR. AGRAVO RETIDO. CERCEAMENTO DEFESA. OITIVA DE TESTEMUNHAS. DESNECESSIDADE. PROVA ORAL QUE SE MOSTRA INÁBIL PARA O ACERTAMENTO DO CASO. PRODUÇÃO DE PERÍCIA REALIZADA. CONJUNTO PROBATÓRIO APTO PARA SOLUÇÃO DA CAUSA. LIVRE CONHECIMENTO DO MAGISTRADO. ARTIGO 371, CPC. AGRAVO RETIDO. CONHECIDO E NEGADO PROVIMENTO. MÉRITO: ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. VALIDADE DA CLAUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. INVERSÃO CLÁUSULA PENAL. IMPOSSIBILIDADE. PREVISÃO CONTRATIUAL DE MULTA PARA INCORPORADORA EM CASO DE ATRASO DA OBRA. INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL E MATERIAL. VALOR DE MULTA POR DEMORA NA ENTREGA DEVIDAMENTE PAGO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL QUE NÃO TEM O CONDÃO DE GERAR DANO MORAL. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E NEGADO PROVIMENTO. (TJPR - 4ª Câmara Cível - 0025990-47.2015.8.16.0001 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADORA ASTRID MARANHÃO DE CARVALHO RUTHES -
J. 19.07.2021)
Não sendo aplicável a inversão da cláusula penal, não há que se falar, por consequência, na aplicabilidade da multa de R$ 28.424,20 (vinte e oito mil, quatrocentos e vinte e quatro reais e vente centavos).Desta forma o apelo não comporta provimento neste ponto.
2 NULIDADE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS Pugnam os autores seja declarada a nulidade das cláusulas nº 3.2.1, 3.2.2 e 3.4, por estar expressamente proibida a cobrança de valores adicionais em financiamento destinado a programa social.Estabelecem referidas cláusulas:Sem razão. Ao contrário do que alegam os autores, as cláusulas de sinal de negócio e financiamento insuficiente não estabelecem a cobrança de valores adicionais, como a própria cláusula define sinal de negócio é o “princípio de pagamento” e tem a finalidade tornar obrigatório o ajuste. Já a cláusula de financiamento insuficiente prevê apenas que acaso o comprador não consiga aprovação de saldo suficiente para satisfazer integralmente a obrigação deverá pagar a diferença à vista, ou assinando escritura de confissão de dívida.Quanto a comissão de corretagem ainda que se trate de um adicional ao contrato, entende o STJ como cláusula válida, desde que previamente informado e destacado os valores no contrato.
Neste sentido:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.(...) (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016) Grifo nosso.
Nota-se que o contrato firmado entre as partes demonstrou claramente pelo Quadro Resumo (mov. 1.10) os valores que seriam pagos, não havendo nulidade nas cláusulas requeridas.
3. DO RESSARCIMENTO DOS VALORES PAGOS Requerem os autores a devolução dos valores que consideram como pagos indevidamente de R$ 6.990,00 (seis mil, novecentos e noventa reais).Alegam que o contrato de compra e venda prevê que o imóvel foi adquirido por R$ 106.990,00 (cento e seis mil, novecentos e noventa reais), já no contrato de financiamento restou consignado que o autor utilizou R$ 10.00,00 de recursos próprios e financiou R$ 90.000,00 para pagar o imóvel que teria sido negociado por R$ 100.000,00 (cem mil reais).O quadro resumo traz os valores cobrados no contrato:
Defendem que os R$ 6.990,00 são as taxas extras indevidas cobradas pelas requeridas que devem ser devolvidas.Dentro desse montante estão R$ 500,00 (quinhentos reais) pagos a título de sinal de negócio e R$ 2.236,09 (dois mil, duzentos e trinta e seis reais e nove centavos) pagos a título de comissão de corretagem que não podem ser devolvidos.Isso porque não obstante aleguem os apelantes que o sinal de negócio estaria sendo cobrado em duplicidade, já que consta do item H do quadro resumo, não foi inserido no termo de confissão de dívida como sustentam. Note-se que o valor cobrado no termo de confissão de dívida é de R$ 16.596,49 (dezesseis mil, quinhentos e noventa e seis reais e quarenta e nove centavos) que engloba, aproximadamente, os valores listados no item H do quadro resumo, excluídos os R$ 500,00 (quinhentos) reais.Também não há como determinar a devolução de R$ 2.236,09 (dois mil, duzentos e trinta e seis reais e nove centavos) pagos a título de comissão de corretagem porque como ressalvado pelos próprios apelantes, já foi reconhecido pela decisão de mov. 71 a prescrição de referida pretensão.Contudo, sobram ainda R$ 4.253,91 (quatro mil, duzentos e cinquenta e três reais e noventa e um centavos) montante que não é possível aferir nem do contrato nem do quadro resumo a que título estão sendo cobrados dos autores, sendo abusiva a cobrança.O direito à informação e à interpretação favorável ao consumidor foram consagrados nos artigos 46 e 47 do Código de Defesa do Consumidor, que dispõem: “Os contratos que regulam as relações de consumo não obrigarão os consumidores, se não for lhes dada a oportunidade de tomar conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se os respectivos instrumentos forem redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance”; “As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor.”Para ser válida seria necessário que a cláusula explicasse de forma clara o que está sendo cobrado, a que título, o que não ocorre no item H do quadro resumo.Logo, o apelo merece parcial acolhida neste ponto para determinar a devolução de R$ 4.253,91 (quatro mil, duzentos e cinquenta e três reais e noventa e um centavos) corrigidos monetariamente pela média do INPC/IGP-DI do desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês da citação.A devolução deve ser feita de forma simples.Pretendem, também, a devolução em dobro dos R$ 1.300,00 pagos para execução dos serviços de cartórios a título de taxas de “serviços de caixa” (R$ 700,00) e honorário correspondente” (R$600,00).Nesse ponto não lhes assiste razão. Isso porque os documentos de mov.1.16 comprovam a contratação e que os serviços foram efetivamente prestados, logo, não há que se falar em devolução dos valores pagos.
Note-se da planilha que os autores gastaram R$4.000,00 (quatro mil reais) para execução dos serviços de cartório e pretendem pagar apenas pelo Registro do Imóvel e pelo ITBI; contudo, como já dito, todo o serviço para emissão das guias de entrada da documentação para providenciar o registro do contrato de compra e venda junto ao cartório de imóveis foi realizado, logo os valores cobrados pelos serviços prestados devem ser pagos.Em suma, o apelo deve ser parcialmente acolhido neste ponto para determinar a devolução de R$ 4.253,91 (quatro mil, duzentos e cinquenta e três reais e noventa e um centavos) corrigidos monetariamente pela média do INPC/IGP-DI do desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês da citação.
4. DA INDENIZAÇÃO DE DANOS MORAISOs autores em seu apelo requerem a reforma da sentença, a fim de fixar a condenação de indenização de danos morais, visto que a decisão entendeu pela sua não incidência, argumentando que não houve prova mínima de grande frustração ou abalo psicológico. Desta forma, sustentam os autores que a indenização de danos morais recai sobre a abusividade das cláusulas contratuais, sobre a propaganda enganosa em relação aos valores pagos pelos autores mensalmente, sobre a frustração em relação a aparência do imóvel entregue, que diverge do prometido pelo folheto apresentado, além do atraso na entrega do próprio imóvel.O pleito não merece acolhidaCom efeito, o dano moral pode ser entendido como aquele que atinge a pessoa e não o seu patrimônio. É a ofensa dirigida à honra, à dignidade, à intimidade, à imagem, ao bom nome, ou seja, aos direitos da personalidade, reconhecidos e garantidos constitucionalmente (arts.1º, III, e 5º, V e X). Por sua vez, no Código Civil, a matéria está prevista nos artigos 186, 187 e 927. Ao contrário do mero dissabor, o dano moral acarreta humilhação, tristeza, revolta e vexame, entre outros reflexos negativos, abalando de forma significativa o ofendido.
No caso, observa-se que o ocorrido, apesar de configurar descumprimento contratual (atraso de pouco mais de 7 meses para entrega da obra), não caracteriza, por si só, o alegado abalo moral.Isso porque não basta um sentimento de frustação por não poder habitar o imóvel na data planejada, vez que é imprescindível a ofensa à direitos de personalidade, o que não ocorreu no caso em tela.A tristeza pura e simples, pelo fato de postergar os planos por atraso na construção, é mero inadimplemento contratual, que se traduz apenas em dissabor, sem qualquer efeito sobre a honra, imagem, nome, dignidade ou qualquer dos direitos inerentes à personalidade dos autores.
Silvio de Salvo Venosa leciona:"Não é também qualquer sabor comezinho da vida que pode acarretar indenização. Aqui, também é importante o critério objetivo do homem médio, o bonus pater famílias: não se levará em conta o psiquismo do homem excessivamente sensível, que se aborrece com os fatos diuturnos da vida, nem o homem de pouca ou nenhuma sensibilidade, capaz de resistir sempre às rudezas do destino" (Direito Civil: Responsabilidade Civil, 4° vol., 4ª ed., Editora Atlas, São Paulo: 2004, p.39)
Note-se que ainda que os autores sejam pessoas simples de baixa renda, deixaram de comprovar que em razão do atraso passaram por dificuldades, que ficaram, por exemplo, sem ter onde morar ou passaram por dificuldade financeira.A alegação de que ficaram frustrados com imóvel que foi entregue por ser diferente do que havia sido anunciado também não procede haja vista que o termo de vistoria do imóvel feito pela proprietária em 07/12/2016 relata que o bem foi recebido em perfeito estado de conservação e funcionamento, sendo certo que naquele momento já era possível aos autores identificar a existência das alegadas diferenças e tê-las apontado à construtora, já que no termo de vistoria existia campo específico para descrever as irregularidades:
Portanto, não há comprovação de que tenha havido preocupação ou angústia exacerbada quanto a qualidade do empreendimento entregue.Assim, também considerando que o inadimplemento contratual, por si só, não gera abalo psíquico grave, tratando-se de mero dissabor que não viola direitos da personalidade da parte desfavorecida, o pedido indenizatório não deve prosperar. Em caso análogo: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE APARTAMENTO NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. NÃO FORNECIMENTO DA DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA PARA O ADQUIRENTE OBTER FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CULPA EXCLUSIVA DA INCORPORADORA. REVENDA DO BEM, PELA RÉ, A TERCEIRO DE BOA-FÉ. INADIMPLEMENTO ABSOLUTO DO CONTRATO. RESOLUÇÃO. CONDENAÇÃO DA REQUERIDA AO PAGAMENTO DE PERDAS E DANOS. DANO MORAL INOCORRENTE. HIPÓTESE QUE NÃO ADMITE DANO MORAL IN RE IPSA. O AUTOR NÃO SE DESINCUMBIU DO ÔNUS DE DEMONSTRAR O FATO CONCRETO CARACTERIZADOR DO DANO MORAL PRETENDIDO (...) (TJPR - 6ª C.Cível - 0080409-46.2013.8.16.0014 - Londrina - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU HORACIO RIBAS TEIXEIRA - J. 27.09.2021)
Logo, não merece acolhida o pleito dos apelantes.