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Processo:

I – RELATÓRIO
Trata-se de recurso de apelação cível interposto em face de respeitável sentença proferida nos Autos de Mandado de Segurança Cível n. 0002607-55.2020.8.16.0004 que denegou a segurança, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condenou, ainda, o impetrante ao pagamento de custas processuais, sem honorários advocatícios (mov. 58.1 dos autos originários).Nas suas razões recursais, os apelantes aduziram, em resumo, que: a) a legislação municipal deve observar o artigo 38 do Código Tributário Nacional; b) a Administração pode estabelecer o valor da base de cálculo do ITBI desde que instaure processo administrativo, nos termos do artigo 148 do Código Tributário Nacional; c) a base de cálculo do ITBI é o valor venal do bem ou direito transmitido, ou seja, é o mesmo cálculo que é realizado para o recolhimento do IPTU. Requereu, assim, o conhecimento e o provimento do recurso (mov. 62.1 dos autos originários). Em sede de contrarrazões, o apelado sustentou, em resumo, que: a) o valor venal do ITBI pode ser distinto do IPTU; b) a competência para apuração do valor venal é do Município, nos termos do artigo 142 do Código Tributário Nacional; c) o valor de mercado apurado pelo Município somente poderia ser desconsiderado se tivesse sido apresentado laudo técnico, seguindo os parâmetros da ABNT, conforme exige a legislação tributária; d) os apelantes não apresentaram laudo técnico elaborado por profissional habilitado de acordo com as normas ABNT, a fim de comprovar o alegado direito. Requereu, desse modo, o não provimento do recurso (mov. 66.1 dos autos originários).Aberta vista, a Procuradoria-Geral de Justiça se manifestou pelo conhecimento e não provimento do recurso (mov. 16.1 destes autos).É o relatório.

II – FUNDAMENTAÇÃO
a) Da Admissibilidade do Recurso
Por estarem presentes os pressupostos de admissibilidade, o recurso deve ser conhecido.
b) Da Pretensão Recursal
Cinge-se a controvérsia quanto à base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis-ITBI. O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI é um tributo cujo lançamento dá-se por declaração, na medida em que a autoridade administrativa o efetua com base nas informações prestadas pelo sujeito passivo da obrigação. A modalidade encontra previsão legal no artigo 147 do Código Tributário Nacional. Segundo artigo 38 desse Código, sua base de cálculo é o valor venal do bem transmitido.Por sua vez, a Lei Complementar Municipal n.
40/2001 define a base de cálculo do imposto da seguinte forma:
Art. 49. A base imponível do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos. Parágrafo único. O valor venal será determinado pela Administração, mediante avaliação procedida por profissional habilitado, o qual observará, para tanto, as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT, relativas à avaliação de imóveis.
Ao contrário do que sustentam os apelantes, inexiste isonomia entre a base de cálculo do IPTU com o ITBI. Ao julgar o Tema 1.113, o Superior Tribunal de Justiça definiu que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação. Veja-se:
TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE.1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o "valor venal", a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos.2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o "valor venal dos bens ou direitos transmitidos", que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado.3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço.4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante.5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido.6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN).7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo.8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.9. Recurso especial parcialmente provido.(REsp n. 1.937.821/SP, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Seção, julgado em 24/2/2022, DJe de 3/3/2022.)
Pois bem. No caso em exame, o valor venal aplicado pela Administração Pública foi apurado por profissional habilitado, nos termos do artigo 49 da Lei Complementar Municipal n.
40/2001,
conforme esclarecido no Processo administrativo n.
52.654/2020 (mov. 1.15 dos autos originários). Veja-se:
[...]Para verificar o valor médio de mercado do terreno foi realizada busca no módulo de Pesquisa Imobiliária da Divisão, que é constantemente alimentada com imóveis ofertados no mercado imobiliário de Curitiba, onde foi encontrada uma amostra com alguns anúncios de terrenos vagos e com edificações precárias à venda na região próxima do avaliando, em zoneamento ZR-3. Foi utilizada a média saneada dos valores unitários com aplicação do fator de negociação ou regateio de 7% (FN = 0,93), pois todos os elementos eram de ofertas do mercado, onde calculamos o valor do terreno. Para determinar o valor das construções utilizamos o valor do custo unitário básico – CUB – R – 1, padrão residencial baixo de acabamento, com depreciação pela idade retirada da tabela de Ross-Heidecke, tendo percentual de vida útil de 30% e estado de conservação regular. Para o cálculo do valor final do imóvel utilizamos um fator de comercialização de 15% (FC = 0,85) devido ao mercado imobiliário atual e ao sub aproveitamento do potencial construtivo do terreno. Considerando o exposto, em conjunto com as pesquisas imobiliárias e determinação do valor de mercado do imóvel (Parecer Técnico), concluímos que o valor avaliado pelo Fisco está compatível com o mercado imobiliário na região, portanto, sugere-se a manutenção do valor genericamente estabelecido pelo sistema em R$ 541.600,00 – referente ao Protocolo nº 15.051/2020.
Como bem destacou o ilustre Procurador de Justiça, Dr. Francisco Gmyterco, considerando que o valor de mercado do imóvel a ser apurado por profissionais competentes da Administração Pública não se confunde com o valor real da operação, conclui-se pela inexistência de ilegalidade na cobrança efetuada pela autoridade fiscal, mormente porque não se trata de arbitramento, mas sim de lançamento de ofício, conforme se extrai do art. 142 do CTN combinado com o art. 51 da LC n.º 40/2001 (mov. 16.1 destes autos).Em casos análogos, já decidiu este Tribunal:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – MANDADO DE SEGURANÇA – IMPOSTO SOBRE A TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI) – BASE DE CÁLCULO – VALOR VENAL DO BEM (ARTIGO 38 DO CÓDIGO TRIBUTÁRIO NACIONAL) – CÁLCULO DO TRIBUTO ELABORADO LEVANDO EM CONTA O VALOR REAL DE MERCADO DO IMÓVEL – NÃO VINCULAÇÃO DO VALOR VENAL PARA FINS DE CÁLCULO DO IPTU COM O VALOR VENAL PARA FINS DE CÁLCULO DO ITBI – PRECEDENTES DO STJ – INOCORRÊNCIA DE ILEGALIDADE NA COBRANÇA – RECURSO NÃO PROVIDO. (TJPR - 3ª C. Cível - 0048219-28.2020.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR MARCOS SERGIO GALLIANO DAROS - J. 10.09.2021)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE TRIBUTO. ITBI. 1. INSURGÊNCIA CONTRA A BASE DE CÁLCULO DO TRIBUTO. PRETENSÃO DE APLICAÇÃO DOS CRITÉRIOS DO ARTIGO 3º. DA LEI MUNICIPAL Nº. 8.672/2001 OU INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR REAL DA TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA DE COMPRA E VENDA. IMPOSSIBILIDADE. AFERIÇÃO, PELO MUNICÍPIO, DA BASE DE CÁLCULO DO TRIBUTO ESCORADA NA LEGISLAÇÃO PERTINENTE. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS DESTA CORTE E DO STJ. (...) “...possibilidade de o Município, no exercício da sua competência tributária, vir a arbitrar o valor do ITBI pelo valor real de mercado do imóvel, não ficando adstrito ao valor venal fixado para o IPTU, nem aquele declarado pelo comprador e vendedor no ato do registro imobiliário do negócio jurídico celebrado. Exige-se, apenas, que o arbitramento da base de cálculo seja precedido de regular processo administrativo” (REsp 1725761/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 17/04/2018, DJe 24/05/2018). (TJPR - 3ª C. Cível - 0006163-69.2019.8.16.0014 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADORA LIDIA MATIKO MAEJIMA - J. 24.08.2020)APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. ITBI. BASE DE CÁLCULO DO IMPOSTO. VALOR VENAL. IMPOSSIBILIDADE DE ADOÇÃO DO VALOR DO NEGÓCIO DE COMPRA E VENDA ENTABULADO ENTRE AS PARTES, OU DO VALOR DO IMÓVEL ATRIBUÍDO PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, EM PERÍCIA REALIZADA EM VIRTUDE DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. VALOR VENAL QUE DEVE SER APURADO PELA ADMINISTRAÇÃO, MEDIANTE AVALIAÇÃO TÉCNICA, SEGUINDO AS NORMAS DA ABNT. APLICAÇÃO DO DISPOSTO NA LEI COMPLEMENTAR N.º 40/2001. AUSÊNCIA DE VINCULAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO DO IPTU COM O ITBI. PRECEDENTES. ALEGAÇÃO DE INCONSTITUCIONALIDADE DA PROGRESSIVIDADE DO ART. 50, PARÁGRAFO ÚNICO, DA LEI COMPLEMENTAR 40/2001 DO MUNICÍPIO DE CURITIBA. NÃO APLICAÇÃO DA SÚMULA 656 DO STF. ALTERAÇÃO DO ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL NO JULGAMENTO DO RE 562.045. PRECEDENTE QUE EMBORA TRATE DA POSSIBILIDADE DE PROGRESSIVIDADE NO CASO DO ITCMD ADMITIU A APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA CAPACIDADE CONTRIBUTIVA A TODOS OS IMPOSTOS, INDEPENDENTEMENTE DE SUA NATUREZA. PLEITO DE ADOÇÃO DO VALOR VENAL CONSTANTE EM NOVO LAUDO FORMULADO PELO PRÓPRIO MUNICÍPIO. POSSIBILIDADE. PROCEDIMENTO EFETUADO EM OBSERVÂNCIA AOS DITAMES LEGAIS. RECURSO PROVIDO. (TJPR - 2ª Câmara Cível - 0004128-11.2015.8.16.0004 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR ANTONIO RENATO STRAPASSON -
J. 02.10.2018)
Não há se falar, assim, em ilegalidade praticada pelo apelado, o que impõe a manutenção da respeitável sentença.
c) Da Conclusão
Diante do exposto, voto no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação cível.