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Processo:

I – RELATÓRIOEliana de Araujo Caleffi e Alencar Caleffi apelam da sentença, proferida nos autos nº 0001577-87.2021.8.16.0088 de suscitação de dúvida, que julgou procedente a dúvida, reconhecendo a regularidade das exigências contidas na Diligência Registral nº 975/2021 (mov. 48.1).Sustentam os apelantes, em suas razões recursais (mov. 57.1), em síntese, que: (i) no que se refere ao registro da instituição do condomínio, trata-se de obrigação imposta ao incorporador, não a eles, terceiros de boa-fé; (ii) não podem ser compelidos a prática de um ato impossível, intrínseco à atuação da incorporadora e que não afeta a regularidade da construção que realizaram; (iii) a construção do imóvel foi aprovada pelos órgãos competentes, de modo que buscam apenas a averbação da área construída; (iv) admite-se a transferência da responsabilidade da construção do lote aos adquirentes; (v) assim, se de um lado, é permitida a comercialização das unidades antes da edificação pela incorporadora, seria ilógico impedir os adquirentes de usarem livremente o bem, edificando sobre ele sua residência, já aprovada pelos órgãos competentes; (vi) a sentença não fez qualquer referência ao precedente citado nos autos, que reconheceu a possibilidade de averbação da residência pelos adquirentes, sem a necessidade de qualquer alteração no registro da incorporação; (vii) a partir da Lei 14.382/2022, que alterou dispositivos da Lei 4.591/64, ficou autorizado o registro da construção da unidade antes da conclusão da última construção, dispensando-se a apresentação de documentos que digam respeito à convenção do condomínio; (viii) no que respeita à diferença entre a área matriculada e a área construída, seria incabível tal exigência, uma vez que no projeto aprovado o que havia era a indicação de metragem mínima, permitindo-se que os adquirentes realizem uma construção com metragem superior; (ix) a construção realizada foi aprovada pelos órgãos competentes, pois estava sendo considerada a metragem mínima e os padrões da incorporação imobiliária; (x) relativamente ao pagamento de FUNREJUS, o respectivo comprovante de pagamento foi juntado no mov. 1.1, página 18; (xi) a exigência registral mencionava unicamente a apresentação do comprovante de pagamento e a sentença cria nova obrigação, ao mencionar a necessidade de apresentação da guia de recolhimento; (xii) segundo a sentença, a “ART apresentada e a guia do INSS se refeririam a lote diverso da unidade adquirida”; (xiii) não se observou, contudo, que esses documentos foram devidamente retificados, nos termos da exigência registral. Diante disso, pedem a reforma da sentença, “possibilitando a averbação da construção com área de 131,02m² à margem da matrícula 598.162, referente a unidade 34”.Nesta instância, manifestou-se a Procuradoria-Geral de Justiça, opinando pelo provimento do recurso (mov. 21.1 – TJ).

II – VOTOTrata-se de apelação interposta contra sentença, proferida nos autos do procedimento de suscitação de dúvida, no âmbito do qual os apresentantes, ora apelantes, Eliana de Araujo Caleffi e Alencar Caleffi se insurgem contra as exigências contidas na Diligência Registral nº 975/2021, confeccionada pelo Oficial do Registro de Imóveis de Guaratuba/PR.As exigências foram apresentadas por ocasião do pedido, formulado pelos apresentantes, de averbação de edificação em imóvel sem matrícula própria, compreendido no imóvel sujeito a regime de incorporação imobiliária, objeto da matrícula nº 59.162. Os apresentantes adquiriram fração ideal, correspondente ao lote 34, do empreendimento e almejam, como dito, averbar a edificação que realizaram no lote.A sentença julgou procedente o procedimento de dúvida, declarando legítimas e válidas as exigências estabelecidas na Diligência Registral nº 975/2021, pois se faz necessário o registro da instituição de condomínio antes da averbação, a retificação do registro da incorporação, diante da divergência de áreas, a apresentação de documento comprovando o pagamento do FUNREJUS e, por fim, a retificação da ART/CREA e da CND/INSS (mov. 48.1).O recurso comporta acolhimento.No que se refere à necessidade de prévio registro da instituição do condomínio, cumpre ressaltar que o condomínio é instituído pelo registro, no Registro de Imóveis (art. 167, I, item 17, da Lei 6.015/73) do “instrumento de instituição do condomínio, que é ato autônomo, e tem por finalidade a individualização e discriminação das unidades, tornando-as emancipadas do solo e das demais unidades entre si, de sorte a ter cada unidade tratamento independente” (EL DEBS, Martha. Legislação Notarial e de Registros Públicos comentada, 5ª ed., p. 612).Dessa forma, as unidades imobiliárias somente terão existência física e jurídica com a abertura das respectivas matrículas, após a averbação da conclusão das obras e o registro da instituição do condomínio.Assim, enquanto não instituído o condomínio e realizada a abertura das matrículas individualizadas, muito embora a incorporadora esteja autorizada a vender as unidades imobiliárias, os respectivos compradores adquirem apenas uma fração ideal, sendo esses negócios translativos registrados na matrícula de origem, o que se faz para dar publicidade registral.Ocorre que o registro da instituição do condomínio compete tão somente à incorporadora, não cabendo aos adquirentes de boa-fé das unidades imobiliárias, em regra, promover esse registro.Portanto, impor aos interessados a realização de ato que não cabe a eles, a fim de verem, tão somente, averbada a edificação no lote que adquiriram, é limitar injustificadamente seu direito de propriedade, diante de uma eventual irregularidade a que não deram causa, tampouco contribuíram de alguma forma.Vale ressaltar, a propósito, que o art. 237-A, caput, da Lei 6.015/73, com redação dada pela Lei 14.382/2022, estabelece que, enquanto não averbada a conclusão das obras de infraestrutura do empreendimento, as averbações referentes às unidades imobiliárias serão realizadas na matrícula de origem do imóvel – previsão semelhante encontrada no art. 68, § 4º, da Lei 4.591/64 – o que permite concluir que não há impedimento para a pretendida averbação.Frise-se, nesse ponto, que embora o pedido de averbação e a Diligência Registral seja anteriores à Lei 14.382/2022, nada impede a aplicação das alterações promovidas por referida legislação no curso do procedimento de dúvida, dada a autorização conferida pelo art. 14, do CPC/15.Aliás, também reflete essa possibilidade de averbação da edificação pelos interessados sem a necessidade de prévia instituição do condomínio a faculdade de abertura de matrícula para cada lote, após o registro da incorporação imobiliária, tal como prevê o art. 237-A, § 4º, da Lei 6.015/73.Logo, não existindo impedimento legal efetivo para a averbação pretendida pelos apelantes, a exigência indicada na Diligência Registral não deve prevalecer, possuindo o requerimento, nesse aspecto, plena possibilidade de acesso ao fólio real.Relativamente à diferença entre as áreas da matrícula e da edificação que se pretende averbar, a exigência registral também deve ser afastada.Veja-se que o registro da incorporação realizado na matrícula nº 59.162, ao descrever as áreas dos lotes 28 a 43 – o que inclui o lote 34 adquirido pelos apelantes – deixa evidente suas dimensões, quais sejam, 43,600m² de área que a casa ocupa no solo, 86,900m² de área de quintal e jardim, perfazendo 130,500m² de terreno de utilização exclusiva, além de 51,2241m² de área de uso comum, com quota total de 181,7241m².Confira-se (mov. 1.4, p. 02):
No mesmo sentido, a descrição do lote 34 na convenção do condomínio (mov. 16.4, p. 09):Portanto, a área total de utilização exclusiva é de 130,500m².Observe-se, no entanto, que a edificação realizada pelos apelantes não ocupa os 130,500m² de área exclusiva.Segundo indica o próprio alvará de ampliação da Prefeitura Municipal de Guaratuba, a edificação contém 2 pavimentos, sendo elementar que a área construída considera a soma desses pavimentos e não a área que essa acessão ocupa no solo do lote.Confira-se o campo “nº de pavimentos” (mov. 7.2):
Conclui-se, pois, que não houve extrapolação da área de uso exclusivo, tanto que a ampliação foi autorizada pelos Órgãos públicos competentes. Consequentemente, não há modificação na fração ideal destinada aos recorrentes, tampouco a dos demais condôminos, de modo que se deve permitir a respectiva averbação.Por fim, em relação à comprovação de pagamento do FUNREJUS, bem como à retificação da ART/CREA e da CND/INSS, os apelantes não divergem das exigências apresentadas pelo Oficial Registrador, dizendo apenas que apresentaram nos presentes autos o comprovante de pagamento das custas, bem como os documentos que demonstrariam que as retificações necessárias foram realizadas.Nesse contexto, impõe-se ressaltar que o juízo de cognição realizado no âmbito do procedimento de dúvida se limita ao exame da regularidade e validade das exigências apontadas na Diligência Registral, não competindo ao Juiz Corregedor ou ao Órgão Recursal, nessa seara, ampliar o espectro de análise, a fim de avaliar se as exigências foram atendidas.Na realidade, caberá ao Oficial do Registro de Imóveis analisar, à luz dos documentos apresentados pelos apelantes, a regularidade do pagamento das custas do FUNREJUS, bem como se foram retificadas a ART/CREA e a CND/INSS, cumprindo a ele, no exercício de sua atividade registral, indicar, se for o caso, o não atendimento dessas exigências em nova Diligência Registral.Diante do exposto, dá-se provimento à apelação interposta, julgando improcedente a dúvida, para o fim de afastar as exigências registrais que dizem respeito ao prévio registro da instituição do condomínio e à necessidade de anuência de condôminos ou retificação da convenção do condomínio referente à área construída, cabendo ao Oficial Registrador examinar se houve o recolhimento das custas devidas ao FUNREJUS e a retificação da ART/CREA e a CND/INSS, nos termos da fundamentação supra.III – DECISÃO:Acordam os integrantes da 18ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em dar provimento ao recurso, nos termos do voto do relator.