Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

RELATÓRIO
Perante o douto Juízo da 25ª Vara Cível do Foro Central de Curitiba, Felipe Timmermann e Simone Contado Timmermann ajuizaram “ação declaratória de nulidade de cláusulas abusivas com pedido cumulado de repetição do indébito, cobrança de multa, obrigação de fazer e indenização dos danos materiais e morais” em face de API SPE 29 Planejamento e Desenvolvimento de Empreendimento Imobiliário Ltda. e Gafisa S.A., dizendo, em síntese, que, pretendendo casar, conheceram o Condomínio Residencial Parque Ecoville, ainda na planta. Alegaram que a vendedora lhes apresentou proposta de compra e venda da unidade nº 157, com 02 vagas de garagem, com entrega prevista para maio/2013 (item G do contrato), no valor de R$ 349.576,00. Explanaram que, em 31/07/2011, firmaram “contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel em construção” e pagaram um sinal no valor de R$ 70.000,00, restando o saldo devedor de R$ 279.576,00, cujo pagamento se daria nas condições ofertadas pela vendedora. Acertada a aquisição do imóvel, marcaram a cerimônia do casamento para 20/04/2013. Todavia, foram surpreendidos com o desmembramento do sinal, uma vez que dos R$ 70.000,00, R$ 20.424,00 seriam destinados ao pagamento de honorários de corretor e, tão somente, R$ 49.576,00 seria abatido do valor total do imóvel. Esclareceram que jamais acertaram o pagamento de corretor ou usufruíram deste serviço, já que procuraram o empreendimento diretamente no stand da construtora, motivo pelo qual desejam a repetição em dobro deste valor, que consideram abusivo. Adicionaram que, igualmente, foram enganados quando foi afirmado que o apartamento teria como diferencial a infraestrutura para ar-condicionado (tubulação e saída para o ar), pois com o andamento das obras descobriram que não existia a tal estrutura antes prometida, não tendo conseguido desfrutar dos aparelhos que ganharam como presente de casamento, merecendo indenização. Outrossim, alegam que houve atraso na entrega da obra (tanto física quanto documentalmente) em mais de 01 ano da data prevista, causando frustração com a chegada do casamento e diversas despesas não planejadas, como aluguel de moradia provisória e de garagem, gastos com deslocamento, além de perda de garantia dos presentes de casamento, que sequer tinham local para o adequado armazenamento, gerando direito a ressarcimento, bem como indenização por danos morais e lucros cessantes. Destacam que, durante o referido atraso na entrega da obra, os Réus cobraram, indevidamente, taxa condominial e IPTU, sendo que sequer tinham acesso ao imóvel. Defendem, ainda, que o Réu, em conluio com o parceiro financiador, deixou propositalmente de dar baixa na hipoteca do imóvel, impedindo que pudessem financiar o saldo devedor com outras instituições financeiras mais atrativas, como a Caixa Econômica Federal, sendo obrigados a contratar o financiamento com o HSBC, o Banco financiador/garantidor da obra, em verdadeira prática de venda casada. Adicionam que, não bastasse a falta de opção na escolha do financiamento, diante da demora na contratação do Banco HSBC, foram obrigados a pagar multa por atraso no pagamento do saldo final (pró-soluto), no valor de R$ 7.600,00, mesmo tendo sido o atraso decorrente de culpa exclusiva da construtora, que só forneceu a documentação, tardiamente, em abril/2014. Alegam que, em flagrante descompasso às obrigações, os Réus cobraram juros sobre o saldo devedor, mesmo estando em evidente atraso quanto à entrega do bem imóvel, que só ocorreu em 21/05/2014, com a ressalva da área coletiva, que não teria sido entregue até a propositura desta demanda, decorrendo daí outros inúmeros transtornos com a continuidade das obras. Desejam a aplicação da legislação consumerista, uma vez que entendem que se enquadram na definição de consumidor e de fornecedor, devendo ocorrer a inversão do ônus probatório. Em relação à data de entrega do imóvel, alegam que, no contrato, constou como maio/2013 (item G do contrato), no entanto, não poderia ter sido prevista deste modo, pois resta incerta, devendo, por interpretação global do instrumento, ser fixada como o primeiro dia útil do mês de maio, qual seja, no dia 02/05/2013. Afirmam que, apesar da previsão contratual de entrega do bem no mês de maio/2013 ou ainda 180 dias depois, conforme a cláusula - 7.1, só se imitiram na posse em 21/05/2014, sendo que a referida prorrogação deve, então, ser declarada nula, pois extrapola o equilíbrio contratual, não tendo ocorrido nenhuma justificativa plausível para tanto. Pretendem a declaração de abusividade das cláusulas 2.2.7, 7.1, 8.1 e 9.5.1, além de outras que assim forem entendidas, pois defendem que conferem direitos somente aos Réus, em evidente desequilíbrio contratual, o que autoriza o afastamento da mora e a aplicação de multa aos Réus. Desejam também a fixação de multa diária por descumprimento de entrega da obra até o total cumprimento da construção. Em sede de contestação (mov. 45.1), SPE Parque Ecoville e Gafisa S.A., em resumo, alegam que as partes firmaram livremente o contrato de compra e venda da unidade, com a previsão de comissão de corretagem. Adicionam que a data de entrega do empreendimento era prevista para maio/2013 e, que, diante da cláusula de prorrogação, foi postergada para novembro/2013. Pontuam que foi concedido o “habite-se” em 22/11/2013 – mov. 45.12, tendo sido o condomínio instituído, tão logo, em 17/12/2013, o que corrobora a versão de cumprimento integral das obrigações, não havendo que se falar em atraso na entrega, muito menos de danos daí decorrentes. O Juízo a quo julgou procedente parte das pretensões iniciais (mov. 221.1) para: a) declarar a inépcia parcial da inicial no que tange aos pedidos genéricos e sem fundamentação consistentes em declaração de nulidade de cláusulas contratuais; aplicação de multa por prática abusiva; imputação aos réus das mesmas penalidades contratuais previstas em face dos contratantes; aplicação aos réus da penalidade prevista na cláusula 5.2, B, do contrato; perdas e danos e lucros cessantes; b) reconhecer a prescrição trienal quanto ao pedido de restituição de valor pago a título de corretagem; c) declarar o inadimplemento solidário contratual dos Réus no período de 29/10/2013 a 20/05/2014, tendo em vista que a obra teria sido entregue apenas 21/05/2014; d) condenar os Réus, solidariamente, ao pagamento de:R$ 39.680,84, prejuízo auferido quando da comparação entre as regras de financiamento imobiliário da CEF e do HSBC para o período de 17/04/2014 a 17/04/2044, autorizada – somente sobre os desembolsos já efetivados - a incidência de correção monetária e juros moratórios desde a última citação (02/05/2015); R$ 7.397,06, cobrados a título de multa por atraso do financiamento (“pro soluto”), com a incidência de correção monetária desde o efetivo desembolso e juros moratórios desde a última citação (02/05/2015); alugueres de imóvel e de garagem no período da inadimplência, com a incidência de correção monetária desde o efetivo desembolso e juros moratórios desde a última citação (02/05/2015); juros de financiamento no período de sua inadimplência (a partir de maio/2013), com a incidência de correção monetária desde o efetivo desembolso e juros moratórios desde a última citação (02/05/2015), valor a ser auferido mediante liquidação de sentença; IPTU até 21/04/2014 (tendo em vista que só se imitiram na posse em 22/04/2014), com a incidência de correção monetária desde os efetivos desembolsos e juros moratórios desde a última citação, valores a serem auferidos mediante liquidação de sentença;cotas condominiais até 21/04/2014, com a incidência de correção monetária desde os efetivos desembolsos e juros moratórios desde a última citação, valores a serem auferidos mediante liquidação de sentença; indenização por danos morais decorrentes de propaganda enganosa, no valor de R$5.000,00 para o Autor e R$5.000,00 para a Autora, com a incidência de correção monetária (média do INPC/IGP-DI) desde o arbitramento e juros moratórios desde a última citação (02/05/2015)e) condenar os Réus, solidariamente, à entrega das áreas comuns, o que foi declarado, na própria sentença, como já cumprido e f) determinar a restituição de todos os valores cobrados indevidamente, na forma simples. Quanto à sucumbência recíproca, a Magistrada condenou os Réus ao pagamento de 75% das custas processuais e honorários advocatícios de 10% do proveito econômico obtido pelos Autores. De outro vértice, condenou os Autores, solidariamente, ao pagamento dos 25% restantes das despesas e, ainda, de 10% de honorários advocatícios sobre 25% do valor da causa, observando-se, no entanto, a concessão de justiça gratuita. Foram opostos embargos de declaração pelos réus, Gafisa S.A. e SPE Parque Ecoville – Empreendimento Imobiliários S.A., no mov. 224.1, os quais, todavia, não foram acolhidos, conforme a sentença integrativa, mov. 233.1. Irresignados, os Réus interpuseram recurso a este este egrégio Tribunal (mov. 236.1), alegando, em essência, que: a) não há como se aplicar a legislação consumerista, pois os Autores não teriam sido capazes de demonstrar a relação de consumo entre as partes, bem como aderiram espontaneamente ao contrato, o qual deve ser mantido na sua integralidade, não havendo nenhuma desproporcionalidade entre os polos; b) não houve atraso na entrega da unidade imobiliária, pois a conclusão se sujeita a vários fatores, muitos alheios à vontade, como intempéries, falta de mão-de-obra, dentre outros, razão pela qual ao lado da fixação de data certa para o término e da adição de 180 dias de prorrogação, foi também prevista a dilação de prazo para caso fortuito ou força maior, o que afasta qualquer responsabilidade destes Réus; c) antes mesmo de 12/02/2015, data do ajuizamento desta ação, foi concedido o “habite-se” (22/11/2013) e instalado o condomínio (17/12/2013), não podendo os Autores, então, alegar que desconheciam a data de finalização da obra e de quando poderiam receber as chaves; d) não houve atraso na entrega da documentação referente à unidade adquirida, não podendo, portanto, serem responsabilizados pela escolha e atraso do financiamento bancário efetuado com o Banco HSBC ao invés de Caixa Econômica Federal, tema no qual não possuem nenhuma ingerência; e) não é possível a condenação em lucros cessantes diante da ausência de provas nos autos de que o imóvel se destinava à locação, tendo sido, no entanto, determinado, indevidamente, o pagamento de alugueres de imóvel e de garagem provisórios referentes ao suposto período de atraso, configurando verdadeira indenização por dano hipotético, o que não é admissível; f) as despesas de condomínio, IPTU e demais taxas devem recair sobre o compromissário comprador pois são obrigações propter rem e são devidas a partir da instalação do condomínio (22/11/2013), de acordo com a legislação (artigo 12, §4º Lei 4.951/64
e artigo 1.345 do CCB) e com a previsão contratual; g) os juros moratórios devem ser fixados a partir do trânsito em julgado da sentença, pois, não havendo culpa, não havia mora anterior; h) os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser reduzidos para R$ 1.000,00 ou outro valor não superior a R$ 1.500,00, pois entendem que a fixação no importe de 10% do proveito econômico obtido pelos Autores é elevada diante da baixa complexidade da demanda. Os Autores apresentaram contrarrazões, pugnando pelo conhecimento e desprovimento recursal, com a majoração dos honorários advocatícios, nos moldes do artigo 85, §11º do CPC (mov. 242.1).Nesta Corte (mov. 9.1), foi determinada a intimação das partes para que se manifestassem acerca da ocorrência, em tese, de omissão do Juízo de origem quanto aos consectários legais incidentes sobre as condenações sentenciais (mov. 221.1), tendo em vista a possibilidade de complementação do julgamento efetuado na 1ª instância.Tão somente os Réus Gafisa S.A. e SPE Parque Ecoville – Empreendimento Imobiliários S.A. se manifestaram, alegando, no entanto, a inexistência de omissão do juízo a quo acerca dos consectários legais (mov. 12.1). É o relatório.

VOTO
Conheço do recurso parcialmente. Digo parcialmente, pois dois pleitos apresentados neste supedâneo já foram discutidos e restaram preclusos diante da ausência de insurgência à época, não podendo ser novamente objeto de julgamento. O primeiro deles, pedido de afastamento da legislação consumerista, foi tratado na decisão de mov. 95.1, proferida em 07/01/2016, quando restou assim determinado: “Acerca das relações jurídicas firmadas entre compradores e construtoras é pacífico o entendimento na jurisprudência da aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor, razão pela qual reconheço[2] que a relação jurídica firmada entre as partes configura relação de consumo”. O segundo pleito diz respeito ao afastamento do atraso na entrega da documentação necessária para a baixa da hipoteca e consequente possibilidade de escolha de instituição financeira para a efetuação do financiamento, o qual já foi enfrentado na decisão de mov. 138.1, quando foi consignado que: “restou incontroverso que os réus atrasaram a “entrega da documentação necessária para a baixa da hipoteca, obrigando os adquirentes a contratarem com o agente financeiro parceiro da ré (HSBC).” Considerando que a decisão foi proferida em 29/04/2020, isto é, na vigência da atual legislação processualista e dizia respeito à porção do mérito, não há dúvida de que era agravável (artigo 1.015, II CPC), no entanto, não foi atacada, razão pela qual, foi igualmente acobertada pelo manto da preclusão. Feita esta explanação, passa-se ao mérito. O casal Felipe Timmermann e Simone Contado Timmermann propôs ação declaratória de nulidade em face da Construtora Gafisa S.A. e da Incorporadora SPE Parque Ecoville – Empreendimento Imobiliários S.A., em 12/02/2015, a fim de obter o reconhecimento de nulidade de cláusulas contratuais e indenização por danos materiais e morais sofridos no curso da relação jurídica instaurada em 31/07/2011.Em resumo, narram que teriam firmado junto à Ré SPE PARQUE ECOVILLE, em 31/07/2011, compromisso de compra e venda do apartamento nº 157, no empreendimento Parque Ecoville, ainda na planta, no valor de R$ 349.576,00, sendo que, verbalmente, acertaram e pagaram um sinal de R$ 70.000,00, restando, assim, o saldo devedor de R$ 279.576,00. Aduzem que, posteriormente, foram surpreendidos com a cobrança de comissão de corretagem de R$ 20.424,00 deduzida do sinal, sendo que jamais usufruíram dos serviços de corretores. Acrescentaram que houve atraso na entrega da obra, uma vez que o termo previsto contratualmente era maio de 2013, com a adição de 180 (cento e oitenta) dias, o qual, entretanto, foi ultrapassado. Desejam, diante das irregularidades constatadas, que seja declarada a nulidade de cláusulas contratuais, a indenização de danos materiais supostamente suportados (alugueres de moradia provisória, garagem, dentre outros), bem como dos danos morais advindos dos transtornos.Em sentença (mov. 221), os pedidos autorais foram julgados, em sua maioria, parcialmente procedentes para:a) declarar o inadimplemento solidário contratual dos Réus no período de 29/10/2013 a 20/05/2014, tendo em vista que a obra teria sido entregue apenas 21/05/2014; b) condenar os Réus, solidariamente, ao pagamento de: 1. R$ 39.680,84, prejuízo auferido quando da comparação entre as regras de financiamento imobiliário da CEF e do HSBC para o período de 17/04/2014 a 17/04/2044, autorizada – somente sobre os desembolsos já efetivados - a incidência de correção monetária e juros moratórios desde a última citação (02/05/2015); 2. R$ 7.397,06, cobrados a título de multa por atraso do financiamento (“pro soluto”), com a incidência de correção monetária desde o efetivo desembolso e juros moratórios desde a última citação (02/05/2015); 3. valores despendidos pelos Autores a título de alugueres de imóvel e de garagem no período da inadimplência daqueles, com a incidência de correção monetária desde o efetivo desembolso e juros moratórios desde a última citação (02/05/2015); 4. valores cobrados a título de juros de financiamento no período de sua inadimplência (a partir de maio/2013), com a incidência de correção monetária desde o efetivo desembolso e juros moratórios desde a última citação (02/05/2015), valor a ser auferido mediante liquidação de sentença; 5. valores pagos pelos Autores a título de IPTU até 21/04/2014 (tendo em vista que só se imitiram na posse em 22/04/2014), com a incidência de correção monetária desde os efetivos desembolsos e juros moratórios desde a última citação, valores a serem auferidos mediante liquidação de sentença; 6. valores pagos pelos Autores a título de cotas condominiais até 21/04/2014, com a incidência de correção monetária desde os efetivos desembolsos e juros moratórios desde a última citação, valores a serem auferidos mediante liquidação de sentença; 7. indenização por danos morais decorrentes de propaganda enganosa, no valor de R$5.000,00 para o Autor e R$5.000,00 para a Autora, com a incidência de correção monetária (média do INPC/IGP-DI) desde o arbitramento e juros moratórios desde a última citação (02/05/2015);c) condenar os Réus, solidariamente, à obrigação de fazer consistente na entrega das áreas comuns, o que foi declarado, na própria sentença, como já cumprido.Feita esta recapitulação processual, passo aos pleitos recursais. Os Réus/Apelantes pretendem que seja afastado o atraso na entrega da unidade imobiliária, elencando, em resumo, que: a) antes mesmo de 12/02/2015, data do ajuizamento desta ação, foi concedido o “habite-se” (22/11/2013) e instalado o condomínio (17/12/2013), não podendo os Autores, então, alegar que desconheciam a data de finalização da obra e de quando poderiam receber as chaves e b) a prorrogação ocorrida na entrega ocorreu a título de caso fortuito e força maior, exatamente como previsto contratualmente, não havendo, portanto, que se falar em responsabilidade ou culpa. Pois bem. Conforme o instrumento do contrato juntado nos autos (mov. 1.51), alínea “G”, a entrega do imóvel deveria se dar no mês de maio de 2013, mais especificamente, em 02/05/2013, como restou fixado na decisão saneadora de mov. 138.1, que não foi impugnada. Além da referida data, foi possibilitado o acréscimo de 180 dias, conforme disposição contratual (mov. 1.57):
“7.1 PRAZO DE CONCLUSÃO DO EMPREENDIMENTO OU DA UNIDADE AUTÔNOMA. O Empreendimento deverá ser concluído, de acordo com os projetos e especificações, no mês indicado nas Condições Específicas (Quadro Resumo), admitindo-se uma tolerância, independentemente de justificativa, não superior a 180 (cento e oitenta) dias para a sua entrega, não se incluindo o tempo necessário para execução de serviços extraordinários, acessórios e complementares, assim entendidos aqueles não especificados no já citado memorial descritivo e especificações do Empreendimento”. Em outras palavras, com a referida prorrogação de mais 180 dias, conclui-se que a obra poderia ser entregue até, no máximo, 29/10/2013, de modo que a estipulação de termo posterior configuraria atraso na conclusão do empreendimento.Neste contexto, ressalta-se que a cláusula de previsão de prorrogação de obra encontra respaldo legal (artigo 48, §2º da Lei 4.591), exatamente como compreendido em sentença; todavia, a prorrogação, por si só, não é capaz de afastar o atraso constatado nos autos, pois, das provas constantes, denota-se que o imóvel somente foi recebido pelos Autores em 21/05/2014, consoante o termo de recebimento da unidade (mov. 93.2).Os Réus/Apelantes, em defesa, insistem que não teria ocorrido nenhum atraso, uma vez que, além da cláusula que possibilita o acréscimo de 180 dias, poderia o prazo, ainda, ser suspenso e dilatado indefinidamente em razão de caso fortuito ou força maior (cláusula 7.1.2 – mov. 1.57). Todavia, sem embargo da eficácia duvidosa dessa cláusula – afinal, tratando-se de relação de consumo, não é lícito subordinar o direito do consumidor de receber a prestação que lhe é devida a termo incerto quando isso não for da natureza da relação jurídica, mormente quando está nas mãos do fornecedor dimensionar o prazo do qual necessita para entrega-la (a prestação), levando em conta sua expertise – sua invocação é impertinente no caso concreto, uma vez que as Rés não alegaram ou provaram qualquer ocorrência fática relevante que as impedisse concretamente de cumprir os prazos assumidos. Ademais, na tentativa de afastar a constatação pelo atraso da obra, defendem que, antes mesmo do ajuizamento desta ação em 12/02/2015, o “habite-se” já teria sido emitido, na data de 22/11/2013 (mov. 45.12), bem como já teria ocorrido a instalação de condomínio em 17/12/2013 (mov. 1.111), não podendo os Autores alegar que desconheciam a finalização da obra quando da propositura desta demanda.Contudo, sem razão. Não há que se falar em entrega da obra pelo “habite-se”, muito menos pela ata de instalação de condomínio, mas tão somente com a comprovação da devida entrega das chaves da unidade, momento em que, efetivamente, os Autores passaram a usufruir do bem adquirido, imitindo-se na posse. Neste sentido, segue julgado desta Corte:
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – IRRELEVÂNCIA DA EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE DENTRO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA – TRANSMISSÃO DO IMÓVEL QUE SE DÁ APENAS COM A ENTREGA DAS CHAVES – PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA – INEXISTÊNCIA DE COBRANÇA DOS JUROS DE OBRA DURANTE O PERÍODO DO ATRASO DA OBRA, INCLUÍDO O PRAZO DE TOLERÂNCIA – PRECEDENTES – CONDENAÇÃO AFASTADA – DANO MATERIAL RELATIVO AOS ALUGUERES MINIMAMENTE COMPROVADO – POSSIBILIDADE DE DEMONSTRAÇÃO DOS COMPROVANTES DE PAGAMENTO EM SEDE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – READEQUAÇÃO DO ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA – INAPLICABILIDADE DO ART. 85, § 11, DO CPC. RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO”. (TJPR - 8ª C.Cível - 0001312-85.2018.8.16.0025 - Araucária -
Rel.: DESEMBARGADOR GILBERTO FERREIRA -
J. 08.08.2022).
Logo, para arremate do raciocínio, reitera-se que o “habite-se” e a mera instituição do condomínio não se prestam a descaracterizar o “termo de recebimento da unidade”, que aponta a data de 21/05/2014 (mov. 93.2), tendo, portanto, ocorrido o atraso em relação ao prazo fatal de 29/10/2013.Note-se que a expedição do CVCO parcial, ainda que com a com a concessão do “habite-se” em 22/11/2013 (mov. 45.12), além de ter ocorrido quando os Réus/Apelantes já estavam em mora contratual, também não comprova a imissão na posse no imóvel ou, no mínimo, a plena possibilidade de imissão, visto que não há comprovação de que houve a notificação dos Autores acerca do conteúdo do referido documento.Igual raciocínio deve ser operado em relação ao documento de convocação para assembleia de instalação do condomínio (mov. 1.45), uma vez que, em primeiro lugar, foi emitido em 06/12/2013, isto é, de forma extemporânea à data fatal para a entrega do bem (29/10/2013) e, em segundo lugar, a entrega das chaves restava condicionada ao preenchimento de diversos requisitos, como constou do documento juntado aos autos – mov. 1.45. Dessa forma, tal como constatado pelo juízo a quo, deve ser mantido o reconhecimento de descumprimento contratual pelos Réus/Apelantes no período de 30/10/2013 a 20/05/2014, uma vez que a unidade foi, efetivamente, entregue apenas em 21/05/2014, decorrendo daí a necessidade de análise/exame dos danos advindos. De seu lado, os Réus alegaram que não é possível a condenação ao pagamento dos alugueres, sendo que os Autores não comprovaram que o imóvel comprado se destinava à locação e que assim deixaram de auferir algum lucro com o bem. Também aqui não lhes assiste razão.Inicialmente, em relação a esta porção do apelo, é de se consignar que há certa confusão técnica no requerimento, pois nota-se que houve a determinação de restituição dos valores despendidos com a locação, isto é, danos emergentes, sendo que os Apelantes se utilizam de fundamentação defensiva referente a eventuais lucros cessantes. Feita esta explanação, pontua-se que os Autores bem demonstraram os custos que tiveram com o atraso na entrega do apartamento, tendo juntado diversos documentos em seu favor, dentre eles, cópia do contrato de locação de imóvel residencial provisório e cópia do recibo de locação de garagem, corroborando a versão de prejuízos econômicos advindos do descumprimento da data de entrega da unidade (mov. 1.80 a 1.95). Portanto, não importando o fundamento da defesa dos recorrentes, é de se rechaçar o pleito, mantendo-se a restituição dos valores despendidos. No mais, ressalta-se que a mora dos Apelantes restou reconhecida no trato do atraso da entrega do bem, de modo que a questão não será reiterada; rechaçando-se a tese de inocorrência de danos advindos do inadimplemento contratual. Ainda sobre os prejuízos advindos do atraso na conclusão da obra, os Apelantes pretendem que as despesas de condomínio e de IPTU recaiam sobre os Autores, pois entendem que são obrigações propter rem e de incumbência dos condôminos, sendo devidas a partir da instalação do condomínio, como teria sido previsto contratualmente.Em sentença, porém, a D. Magistrada definiu que a taxa condominial e o IPTU são devidos pela construtora até a efetiva entrega do bem, o que deve ser conservado. Segundo o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a responsabilidade dos compradores se dá a partir da entrega das chaves, isto é, quando ocorre a imissão na posse do imóvel, advindo somente a partir daí a desoneração do vendedor da referida responsabilidade. Segue:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. TEMPESTIVIDADE. RECESSO FORENSE. ART. 220 DO CPC/2015. DECISÃO AGRAVADA RECONSIDERADA. NOVO EXAME DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. TAXAS CONDOMINIAIS. PERÍODO ANTERIOR À ENTREGA DAS CHAVES. RESPONSABILIDADE DOS PROMISSÁRIOS-VENDEDORES. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. SÚMULA 284/STF. AGRAVO INTERNO PROVIDO. DECISÃO RECONSIDERADA. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. O entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente-vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente-comprador. 2. Consoante a jurisprudência desta Corte, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é encargo do adquirente apenas a partir da posse, efetivada com a entrega das chaves. 3. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ. 4. No tocante ao índice de correção monetária, o recurso especial não se ampara em dispositivo de lei federal, o que caracteriza deficiência de fundamentação nos termos da Súmula 284/STJ. 5. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão ora agravada e, em novo julgamento, conhecer do agravo para conhecer parcialmente do recurso especial e, na extensão, negar-lhe provimento. (AgInt no REsp n. 1.876.587/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 21/6/2021, DJe de 1/7/2021.)
Portanto, compreende-se que o entendimento é no sentido de que a restituição é devida, justamente considerando a impossibilidade anterior de usufruir o imóvel, com a efetiva aquisição da posse pelos adquirentes (e dos poderes a ela inerentes), que até então era somente fictícia.Em outras palavras: por conta da impossibilidade de utilização da coisa, os adquirentes não respondem por tributos ou despesas do imóvel no período de mora da construtora, devendo a sentença ser mantida, também aqui. Noutro ponto, os Apelantes/Réus anseiam que os juros moratórios sejam fixados do trânsito em julgado da sentença, pois, não havendo qualquer responsabilidade ou culpa, não haveria razão para a fixação de mora em período anterior. Tal como constou em sentença, em se tratando de relação contratual, os juros moratórios são devidos da última citação (02/05/2015), nos exatos moldes do artigo 405 do CCB. A respeito, segue:“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA PROMISSÁRIA COMPRADORA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DA PROMITENTE VENDEDORA. FEITO CONTESTADO POR NEGATIVA GERAL, RESTANDO INCONTROVERSOS A AUSÊNCIA DE PAGAMENTO, O CONSEQUENTE DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO E A RETOMADA DA POSSE, BEM COMO A APLICAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL E DA TAXA DE FRUIÇÃO ESTABELECIDAS NO CONTRATO. MARCO DE INCIDÊNCIA DA TAXA DE OCUPAÇÃO QUE DEVE CORRESPONDER AO INÍCIO DA POSSE PRECÁRIA EXERCIDA SOBRE O BEM PELA PARTE RÉ. TERMO PRÉ-FIXADO NA AVENÇA. PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE. ALTERAÇÃO DA SENTENÇA NESTE PONTO. JUROS MORATÓRIOS DEVIDOS A PARTIR DA CITAÇÃO, EX VI DO ART. 405 DO CC, POR SE TRATAR DE RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE DESPESAS ADMINISTRATIVAS INCABÍVEL NA ESPÉCIE. RESSARCIMENTO ABARCADO PELA CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA E PELA TAXA DE FRUIÇÃO IMPOSTAS PELO JUÍZO DE ORIGEM. DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS ESCORREITA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO”. (TJPR - 18ª C.Cível - 0031222-06.2016.8.16.0001 - Curitiba -
Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU CARLOS HENRIQUE LICHESKI KLEIN -
J. 22.03.2021).
Logo, deixo de acolher o pleito. Ainda no tema dos consectários legais, nesta Corte, foi determinada a intimação das partes para que se manifestassem a respeito de eventual omissão na sentença, sendo que apenas os Réus se manifestaram e, ainda assim, opinaram pela inocorrência. Todavia, da análise da manifestação judicial (mov. 221.1), vislumbra-se, à exceção da condenação por danos morais, a ausência de fixação de índice para a incidência da correção monetária. Esta Corte, até por falta de competência material, nunca estabeleceu um índice oficial de correção monetária. O que faz é, em cada caso, mandar aplicar um indexador determinado ou uma média de índices (IPCA, média do INPC e IGP-DI, INPC).De todo modo, há de prevalecer a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, que, no exercício do papel de intérprete derradeiro do direito federal, tem afirmado reiteradamente que “após a entrada em vigor do Código Civil de 2002, atualmente, a taxa dos juros moratórios a que se refere o art. 406 do CC/2002 é a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia - SELIC, sendo inviável a sua cumulação com outros índices de atualização monetária” (AgInt no AREsp 1199672/PR, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 04/10/2021, DJe 08/10/2021. No mesmo sentido: AgInt no REsp 1.794.823/RN, Rel. Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe 28/5/2020).E, considerando que se trata de matéria de ordem pública, porque consectária legal da condenação (artigo 322, § 1º, do CPC), cabível a sua análise por este Colegiado, inclusive, de ofício.
Disso, contudo, resulta um problema, haja vista que os termos iniciais de contagem dos encargos não coincidem.Nesse viés, as condenações referentes à multa por atraso de financiamento, alugueres de imóvel, juros de financiamento, IPTU e cotas condominiais deverão ser corrigidas pelo IPCA da data dos pagamentos indevidos até a citação, e a partir daí, com exclusividade, pela SELIC, pois esta, segundo a interpretação feita pelo Superior Tribunal de Justiça do artigo 406 do Código Civil, serve, a um só tempo, à preservação do valor do crédito e à compensação da demora na sua recuperação, consistindo em misto de correção monetária e juros de mora.Em relação à condenação ao pagamento do prejuízo auferido, quando da comparação entre os financiamentos da CEF e HSBC (R$ 39.680,84) deverá ser aplicada, de forma exclusiva, a SELIC. Finalmente, no tocante à indenização por danos morais, os juros moratórios deverão ser calculados à base de 1% ao mês da data da citação até a da sentença, ficando o total, a partir de então, sujeito à indexação exclusiva pela SELIC.Por último, os Apelantes desejam, ante a suposta baixa complexidade da demanda, sejam fixados honorários advocatícios sucumbenciais no valor de R$ 1.000,00 ou noutro valor não superior a R$ 1.500,00, pois entendem elevada a fixação no importe de 10% do proveito econômico obtido pelos Autores. Porém, outra vez, sem razão. Em relação à fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais, salienta-se que estes devem ser arbitrados considerando-se o grau de zelo do advogado, o lugar da prestação do serviço e a natureza e complexidade da causa, em adequação às balizas previstas no artigo 85, § 2º do CPC.E, como se sabe, a regra geral é a fixação por percentual estabelecida no artigo 85 § 2º do Código de Processo Civil; e, a despeito da possibilidade de utilização do § 8º para situações excepcionais (neste sentido: TJPR - 18ª C.Cível - 0041507-85.2021.8.16.0000 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR PERICLES BELLUSCI DE BATISTA PEREIRA - J. 09.09.2021), o Superior Tribunal de Justiça vetou que assim se proceda ao fixar teses em relação ao tema repetitivo 1076, portanto, deixo de dar provimento para a fixação por equidade. Outrossim, no caso em análise, é possível afirmar que os Autores lograram êxito quase que na integralidade da demanda, tendo sido reconhecido o atraso na entrega do bem e de sua documentação, decorrendo daí a fixação de diversas condenações em seu favor para o ressarcimento dos prejuízos advindos.Nesta direção, foram necessárias inúmeras manifestações dos patronos dos Autores nos autos, inclusive houve a produção pericial, arrastando-se esta demanda desde o ano de propositura (2015), razões pelas quais mantenho a fixação tal qual efetuada, pois no mínimo legal, isto é, em 10% do proveito econômico obtido.E, ainda, considerando o insucesso recursal dos Réus/Apelantes, devida se torna a majoração dos honorários a cujo pagamento foram condenados (CPC, artigo 85, § 11), que, tendo em conta o trabalho realizado pelo advogado dos Autores nesta fase recursal, passam de 10% para 13% do proveito econômico.Posto isso, voto no sentido de conhecer parcialmente e, na parte conhecida, negar provimento ao recurso interposto por Gafisa S.A. e SPE Parque Ecoville – Empreendimento Imobiliários S.A., com a majoração dos honorários advocatícios, nos termos do voto.