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Processo:

RELATÓRIO
1. José Gilberto Carvalho Manosso suscitou dúvida registral inversa n° 0030570-22.2022.8.16.0019 para requerer o afastamento da exigência registral com o consequente cancelamento do pacto comissório constante nas R-1/25.626 e R-1/25.627 das matrículas nº 39.319 e 39.320 da 1ª Circunscrição de Registro de Imóveis de Ponta Grossa.O ofício registrador manifestou-se para afirmar que o suscitante não apresentou quaisquer dos documentos exigidos pelo art. 250, da Lei 6.015/73, o que impossibilitou a prática do ato requerido (mov. 15.2 – autos de origem).O Ministério Público do Estado do Paraná manifestou-se pela desnecessidade de intervenção, em virtude de o procedimento de jurisdição voluntária não apontar a existência de interesse público, tampouco interesse de incapazes (mov. 21 – autos de origem).A sentença julgou improcedente a dúvida e legítima a exigência do registrador (mov. 24 – autos de origem).José Gilberto Carvalho Manosso interpôs recurso de Apelação Cível. Sustenta-se no recurso, em síntese, o seguinte: i) o apelante adquiriu os imóveis descritos nas matrículas nº 39.319 e 39.320 da 1ª Circunscrição de Registro de Imóveis de Ponta Grossa em 30/08/1999; ii) o negócio se deu pelo valor de R$ 15.000,00, sendo R$ 5.000,00 no ato da assinatura do contrato de compra e venda, com a emissão de dez notas promissórias no valor unitário de R$ 1.000,00, com primeiro vencimento em 02/09/1999 e o último em 02/06/2000; iii) o apelante realizou os pagamentos por meio de depósitos bancários na conta corrente do credor, porém, não resgatou as notas promissórias ou obteve termo de quitação; iv) após o pagamento da última nota promissória, o apelante não manteve mais contato com o credor/vendedor; v) os fatos ocorreram há mais de 23 anos, tornando a exigência do ofício registral impossível de ser cumprida; vi) o apelante reside no imóvel há 22 anos e goza de posse mansa e pacífica do imóvel; vii) embora não tenha resgatado as notas promissórias ou obtido termo de quitação do credor, é inafastável a ocorrência da prescrição da pretensão da rescisão, resolução ou cobrança do negócio jurídico (mov. 28 - autos de origem). O Oficial do Primeiro Serviço de Registro de Imóveis de Ponta Grossa apresentou contrarrazões (mov. 50 – autos de origem). A Douta Procuradoria-Geral de Justiça, em parecer subscrito pela Procuradora de Justiça Rosane Cit, manifestou-se pelo não conhecimento do recurso, por ausência de regularidade formal, em face da violação do princípio da dialeticidade (mov. 17).Instado a se manifestar, nos termos do art. 10, do CPC, sobre a manifestação da Douta Procuradoria Geral de Justiça (mov. 20), o apelante quedou-se silente (mov. 23).


ADMISSIBILIDADE2. O recurso é tempestivo, conforme o que se observa do cotejo entre as datas da leitura da intimação da sentença (mov. 27 – autos de origem) e do protocolo do recurso (mov. 28 – autos de origem). A ausência de preparo se justifica pela gratuidade da justiça, requerida pelo autor na petição inicial.O recurso foi interposto contra sentença proferida em procedimento administrativo de suscitação de dúvida registral inversa. O artigo 202 da Lei de Registros Públicos dispõe que da sentença proferida pelo juiz cabe apelação, que poderá ser interposta pelo interessado, pelo Ministério Público ou por terceiro prejudicado; veja-se:Art. 202 - Da sentença, poderão interpor apelação, com os efeitos devolutivo e suspensivo, o interessado, o Ministério Público e o terceiro prejudicado.A Douta Procuradoria-Geral de Justiça sustenta que o recurso não deve ser conhecido por ausência de dialeticidade recursal.O apelante afirma nas razões recursais que a decisão comporta reforma para reconhecer a prescrição de qualquer pretensão do credor em relação ao negócio jurídico, afastando a exigência constante na diligência registral 105495 para o cancelamento do registro do pacto comissório existente nas matrículas.Assim, ainda que de forma oblíqua as razões de recurso permitem intuir que a parte se rebela contra a decisão de manutenção da exigência registral.Consequentemente, não é o caso de ofensa ao princípio da dialeticidade recursal.Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, o recurso deve ser conhecido.
VOTO3. Trata-se de recurso de Apelação Cível nº 0030570-22.2022.8.16.0019, em que é Apelante José Gilberto Carvalho Manosso.O recurso busca a reforma da sentença que julgou improcedente a dúvida e legítima a exigência de exibição das notas promissórias ou de recibo de quitação para cancelamento do pacto comissório inscrito na matrícula imobiliária.
3.1. No plano fático, depreende-se que José Gilberto Carvalho Manosso propôs dúvida registral inversa n° 0030570-22.2022.8.16.0019. O requerente alegou na petição inicial o seguinte: i) em 30/08/1999 adquiriu de Ladislau João Kolowski e Amélia Nicodemo Koslowski os imóveis descritos nas matrículas 39.319 e 39.320 do 1º CRI de Ponta Grossa, por meio de escritura pública de compra e venda com pacto comissório; ii) desde a lavratura da escritura foi transferida ao requerente a posse e o domínio resolúvel, de modo que passou a residir nos imóveis; iii) o negócio jurídico entabulado pelos contratantes deu-se pelo preço de R$ 15.000,00, pago R$ 5.000,00 no ato da assinatura da escritura de compra e venda, com a emissão de dez notas promissórias no valor de R$ 1.000,00 cada, com o primeiro vencimento em 02/09/1999 e o último em 02/06/2000; iv) a parte efetuou o pagamento por depósitos bancários em conta corrente do credor, porém não resgatou as notas promissórias ou obteve o termo de quitação; v) desde o último pagamento, a parte não manteve mais contato com o credor; vi) após 22 anos do pagamento da última nota promissória, requereu o cancelamento ao 1º CRI, com fundamento na ocorrência da prescrição da pretensão, sendo-lhe exigidos as notas promissórias ou o termo de quitação; vii) não há possibilidade de cumprir a exigência do item 1, da nota de diligência registral nº 105495. Requereu-se o afastamento da exigência constante na referida diligência registral para determinar o cancelamento do registro do pacto comissório existente nas matrículas, ante o reconhecimento da prescrição de qualquer pretensão do credor/vendedor.A ação foi instruída com as matrículas nº 39.319 e 39.320 do 1º Registro de Imóveis de Ponta Grossa e a nota de diligência registral nº 105495 (movs. 1.6 a 1.8 – autos de origem).
Em termos de valoração da prova, pode-se considerar provados os seguintes fatos: a) José Gilberto Carvalho Manosso adquiriu os imóveis constantes nas matrículas 39.319 e 39.320 do 1º CRI de Ponta Grossa de Ladislau João Koslowki e Amélia Nicodemo Koslowski, por meio de escritura pública de compra e venda com pacto comissório; b) o autor requereu ao 1º Registro de Imóveis de Ponta Grossa o cancelamento do pacto comissório, que resultou indeferido, pela não apresentação das notas promissórias assinadas ou termos de quitação dos vendedores.3.2. José Gilberto Carvalho Manosso sustenta no recurso que apesar de não ter as notas promissórias assinadas por ambos os vendedores, tampouco o termo de quitação, é possível o cancelamento do pacto comissório das matrículas 39.319 e 39.320 do 1º Registro de Imóveis de Ponta Grossa, pelo advento da prescrição de qualquer pretensão dos vendedores/credores em relação ao negócio jurídico.Sobre a questão, constou da sentença o seguinte (mov. 24 – autos de origem): Trata-se de suscitação de dúvida inversa em que se pretende superar exigência, para cancelamento de pacto comissório em matrícula imobiliária, de que conste em notas promissórias as assinaturas dos vendedores ou que se apresente recibo de quitação firmado pelos mesmos.Em resposta, argumenta o suscitado que somente poderia ser efetuada a averbação de cancelamento do pacto comissório mediante ordem judicial ou mediante requerimento firmado pelo credor e pelo devedor, ou ainda mediante requerimento firmado pelo devedor munido dos documentos comprobatórios da quitação da dívida – sendo que o suscitante não apresentou nenhum dos documentos exigidos.Não obstante, a exigência procede, pois não há mesmo como proceder a averbação do cancelamento do pacto comissório sem a apresentação da quitação da dívida, na forma do que prescreve o art. 320, do Código Civil.Por sua vez, este juízo não tem competência para decidir a respeito da quitação ou não, da alegação de presunção de pagamento ou prescrição, matérias que somente podem ser conhecidas pelas vias ordinárias, em rito contencioso, com a instauração do devido contraditório.Veja-se que a hipótese passa necessariamente pela análise do cumprimento (ou não) das obrigações assumidas no negócio de compra e venda do imóvel, ou pela ocorrência de prescrição, questões que extrapolam do âmbito de competência deste juízo de registros públicos, cuja atuação se dá predominantemente na esfera administrativa, como instrumento de controle de publicidade e de regularidade extrínseca dos direitos reais imobiliários.Com efeito, no processo de dúvida “não se pode discutir se houve implemento, ou inadimplemento de obrigações, suas conseqüências jurídicas”.
O procedimento de dúvida encontra fundamento no art. 198, caput, da Lei de Registros Públicos:Art. 198. Se houver exigência a ser satisfeita, ela será indicada pelo oficial por escrito, dentro do prazo previsto no art. 188 desta Lei e de uma só vez, articuladamente, de forma clara e objetiva, com data, identificação e assinatura do oficial ou preposto responsável, para que:(...)V - o interessado possa satisfazê-la; ouVI - caso não se conforme ou não seja possível cumprir a exigência, o interessado requeira que o título e a declaração de dúvida sejam remetidos ao juízo competente para dirimi-la. § 1º O procedimento da dúvida observará o seguinte: I - no Protocolo, o oficial anotará, à margem da prenotação, a ocorrência da dúvida; II - após certificar a prenotação e a suscitação da dúvida no título, o oficial rubricará todas as suas folhas; III - em seguida, o oficial dará ciência dos termos da dúvida ao apresentante, fornecendo-lhe cópia da suscitação e notificando-o para impugná-la perante o juízo competente, no prazo de 15 (quinze) dias; e IV - certificado o cumprimento do disposto no inciso III deste parágrafo, serão remetidos eletronicamente ao juízo competente as razões da dúvida e o título.O procedimento também conta com previsão nos artigos 586 e seguintes do Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça do TJPR – Foro Extrajudicial:Art. 586. Não se conformando o apresentante com a exigência, ou não a podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com fundamentada declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimi-la, obedecendo-se ao seguinte: I - o título será prenotado; II - será anotada, na coluna "atos formalizados", à margem da prenotação, a observação "dúvida suscitada", reservando-se espaço para anotação do resultado; III - após certificadas, no título, a prenotação e a suscitação da dúvida, será ele rubricado em todas as suas folhas; IV - em seguida, o registrador dará ciência dos termos da dúvida ao apresentante, fornecendo-lhe cópia da suscitação e notificando-o para impugná-la, querendo, diretamente no juízo competente e por advogado, no prazo de 15 (quinze) dias; e V - certificado o cumprimento do acima disposto, as razões da dúvida serão remetidas ao Juiz da Vara de Registros Públicos, acompanhadas do título.Parágrafo único. A lei faculta a qualquer pessoa, inclusive ao tabelião, provocar o registro ou a averbação do título junto ao Registro de Imóveis (art. 217, Lei de Registros Públicos), devendo a pessoa que o entrega em cartório ser identificada e daí em diante considerada apresentante do título, tendo legitimidade para requerer a suscitação da dúvida. (Incluído pelo Provimento nº 269, de 10 de novembro de 2017)Art. 587. Ocorrendo direta suscitação pelo próprio interessado ("dúvida inversa"), o título também deverá ser prenotado assim que o registrador a receber do juízo para a informação, observando-se, ainda, o disposto nos incs. II e III. Art. 588. Com a comunicação do trânsito em julgado da decisão prolatada no procedimento de dúvida, o registrador:I - se for julgada procedente, assim que tomar ciência da decisão, procederá à consignação no Protocolo e cancelará a prenotação, restituindo o título, contra recibo, ao apresentante; e II - se for julgada improcedente, procederá ao registro quando o título for reapresentado e declarará o fato na coluna de anotações do Protocolo, arquivando o respectivo mandado ou certidão da sentença.Não obstante a Lei de Registros Públicos preveja a suscitação de dúvida apenas em relação à iniciativa dos Agentes Delegados (ainda que a requerimento do interessado), doutrina e jurisprudência admitem que a própria parte interessada submeta questões para solução pelo Poder Judiciário em razão do princípio constitucional da inafastabilidade da jurisdição (art. 5º, XXXV, da CF) e, por essa razão, há tal previsão no art. 587, do Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça do TJPR – Foro Extrajudicial.Feito este introito e atestada a natureza do procedimento, importa esclarecer que a suscitação de dúvida inversa, de natureza administrativa, tem como limite o aspecto regulamentar dos registros públicos, não sendo espaço para discussão se houve adimplemento ou inadimplemento de obrigações e suas consequências jurídicas. Não por outra razão, o art. 204, da Lei de Registros Públicos[1] não impede o uso do processo contencioso competente.No caso em exame José Gilberto Carvalho Manosso sustenta a possibilidade de cancelamento do pacto comissório, ao fundamento de que a dívida estaria fulminada pela prescrição.Incide no caso a previsão do artigo 250 da Lei de Registros Públicos em face do pleito de cancelamento do pacto comissório:Art. 250 - Far-se-á o cancelamento: I - em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado; II - a requerimento unânime das partes que tenham participado do ato registrado, se capazes, com as firmas reconhecidas por tabelião; III - A requerimento do interessado, instruído com documento hábil. IV - a requerimento da Fazenda Pública, instruído com certidão de conclusão de processo administrativo que declarou, na forma da lei, a rescisão do título de domínio ou de concessão de direito real de uso de imóvel rural, expedido para fins de regularização fundiária, e a reversão do imóvel ao patrimônio público.
Quando o apelante fez o requerimento perante o registrador, sobreveio nota de diligência registral nº 105495, nos seguintes termos (mov. 1.8):Tratando-se de requerimento firmado pelo comprador, necessário que o documento viesse instruído com título hábil, no caso a comprovação da quitação da dívida.Ocorre, no entanto, como apropriadamente fundamentado na sentença que não se afigura possível apreciar a questão da prescrição pela estreita via do procedimento administrativo em sede de jurisdição voluntária, sob pena de ofender os princípios do contraditório e da ampla defesa; afinal, a prescrição é causa extintiva do direito do credor e pode ter seu curso suspenso ou interrompido, questões que somente podem ser dirimidas na via judicial estrita.
Não se olvida a possibilidade de reconhecimento da prescrição, consoante precedentes desta Corte (TJPR - 18ª Câmara Cível, autos 0003240-60.2019.8.16.0179 - Curitiba - Rel.: Juiz de Direito Substituto em Segundo Grau LUIZ HENRIQUE MIRANDA - J. 31.05.2021; TJPR - 18ª C.Cível - 0000080-32.2016.8.16.0179 - Curitiba - Rel.: Desembargador MARCELO GOBBO DALLA DEA - J. 09.03.2020). Mas para esse fim, é necessária a produção de prova em relação à inércia dos credores, mediante apresentação de certidões negativas e/ou algum documento de renúncia, o que não ocorreu no presente caso.Logo, para um juízo de maior certeza, nos limites do procedimento de jurisdição voluntária aqui utilizado, necessário que o processo viesse instruido com certidões negativas de possíveis ações judiciais entre vendedores e comprador, ou declaração dos contratantes e/ou dos herdeiros envolvidos quanto à quitação do saldo remanescente. Esse
entendimento encontra respaldo na jurisprudência deste Tribunal de Justiça:– APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE AVERBAÇÃO DE REGISTRO PÚBLICO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AVERBAÇÃO DE CANCELAMENTO DE “PACTO COMISSÓRIO”. PRESCRIÇÃO DA DÍVIDA. BENS INTEGRANTES DE ESPÓLIO. ILEGITIMIDADE ATIVA DO INVENTARIANTE EM NOME PRÓPRIO. EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. RECURSO PREJUDICADO. 1. O Espólio, enquanto universalidade de bens, detém capacidade postulatória para residir em juízo representado pelo inventariante (art. 75, VII/CPC), no entanto, o inventariante, como mero representante do espólio, não detém legitimidade para — em nome próprio — pleitear direito de titularidade do espólio, por não haver autorização legal para atuar como seu substituto processual, sendo parte manifestamente ilegítima para pleitear o cancelamento de pacto comissório existente sobre bem pertencente ao Espólio à quem representa (art. 18/CPC). 2. Em que pese em tese seja possível o reconhecimento da prescrição da possibilidade de cobrança do saldo remanescente de contrato de compra e venda com pacto comissório, para tanto exige-se a comprovação da inércia dos credores, ou mesmo da renúncia ao crédito, mediante apresentação de certidões negativas e/ou algum elemento objetivo nos autos, o que não é admissível na ação posta com pretensão meramente mandamental. 3. Sem prova pré-constituída da inércia do credor, para efeito de comprovação da prescrição e na ausência de comprovação de recusa do registrador em proceder ao cancelamento, não é admissível receber-se a ação de natureza mandamental proposta como procedimento de dúvida registral, impondo-se a manutenção da sentença de indeferimento da inicial e extinção do feito sem resolução do mérito, ainda que por fundamentos diversos (art. 485, IV e § 3º/CPC).4. Apelação Cível à que se nega provimento. (TJPR - 17ª Câmara Cível - 0000164-91.2020.8.16.0179 - Curitiba -
Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU FRANCISCO CARLOS JORGE -
J. 16.03.2022)APELAÇÃO CÍVEL – SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA INVERSA – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA – MANUTENÇÃO – PLEITO DE CANCELAMENTO DE HIPOTECA – NECESSIDADE DE AUTORIZAÇÃO DO CREDOR BENEFICIÁRIO OU INTIMAÇÃO EM PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO OU CONTENCIOSO – REQUISITOS NÃO PREENCHIDOS – EXIGÊNCIA DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS – JUSTIFICADA – ARGUIÇÃO DE DECADÊNCIA E PEREMPÇÃO QUE DEVERÁ SER FORMULADA POR VIA ADEQUADA – RECURSO DESPROVIDO (TJPR - 18ª C. Cível - 0002057-20.2020.8.16.0179 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADORA DENISE KRUGER PEREIRA - J. 26.05.2021) (TJ-PR - APL: 00020572020208160179 Curitiba 0002057-20.2020.8.16.0179 (Acórdão), Relator: Denise Kruger Pereira, Data de Julgamento: 26/05/2021, 18ª Câmara Cível, Data de Publicação: 27/05/2021)
Logo, não é o caso de reforma da sentença.
VOTA-SE para CONHECER do recurso de Apelação Cível para NEGAR-LHE PROVIMENTO.