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Processo:

1. RELATÓRIOTrata-se de recursos de Apelação cível e Adesivo interpostos em face da sentença (mov. 255.1/origem) proferida em autos de Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Perdas e Danos nº 0016502-29.2019.8.16.0001, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pelos autores/Apelantes, para:“a) declarar a rescisão do contrato de mov. 1.11, por inadimplemento dos Réus;b) determinar a reintegração dos Autores na posse do imóvel de matrícula nº 89.861, da 9ª Circunscrição Imobiliária de Curitiba;c) reconhecer o direito de retenção/cobrança das arras penitenciais e condenar os Réus ao pagamento do cheque de mov. 1.12, com atualização monetária pelo INPC/IGP-DI desde o descumprimento contratual (180 dias após o contrato) e com juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação;d) condenar os Autores ao pagamento de R$ 10.236,74 (dez mil, duzentos e trinta e seis reais e setenta e quatro centavos) aos Réus, a título de indenização de benfeitorias, com correção monetária pelo INPC/IGP-DI desde os respectivos desembolsos e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde o trânsito em julgado, com a compensação destes valores com os das arras devidas pelos réus;Em razão da sucumbência recíproca (art. 86, caput, do CPC), condeno as partes ao pagamento de 50% (cinquenta por cento) das custas e despesas processuais.Ainda, com base nos arts. 85 e 190 do Código de Processo Civil, os honorários advocatícios são fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato de mov. 1.11, com a condenação de cada parte ao pagamento de 50% (cinqüenta por cento) desse montante em favor do advogado da respectiva parte contrária, com correção monetária pelo INPC/IGP-DI desde o ajuizamento da lide e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde o trânsito em julgado”.Opostos embargos de declaração (mov. 262.1/origem) pelos autores/Apelantes, foram conhecidos e rejeitados pela decisão de mov. 273.1/origem.Inconformados, os autores/Apelantes sustentam em suas razões recursais (mov. 276.1/origem), em suma, que: a) ajuizaram ação de rescisão contratual de instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com reintegração de posse e pedido de perdas e danos em face dos réus/compradores em razão do inadimplemento das obrigações contidas no contrato; b) venderam para os réus, em 21/08/2018, a propriedade do imóvel localizado na Rua Ângelo Breseghello, nº 422, Casa 54, Bairro Alto, Curitiba/PR, matriculado sob nº 89.861 perante a 9ª Circunscrição Imobiliária de Curitiba, pelo valor de R$ 1.100.000,00 (um milhão e cem mil reais), a ser pago da seguinte forma: “b.1) R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais) por cheque caução a título de sinal de negócio (arras); b.2) 30.000,00 (trinta mil reais através de veículos); b.3) 500.000,00 (quinhentos mil reais) através de imóvel identificado pela casa 16 do Condomínio Residencial Sevilha, na Rua Gastão Luiz Cruls, nº 344, Bairro Alto, nesta cidade, de matricula nº 81.059 da 9ª Circunscrição Imobiliária de Curitiba/PR, com declaração dos Réus de inexistência de ação real, pessoal ou reipersecutória e de ônus reais que obstaculizasse a transferência; b.4) 460.000,00 (quatrocentos e sessenta mil reais) por meio de financiamento bancário ou consórcio”; c) entregaram as chaves do imóvel aos réus em 15/09/2018, na condição de posse precária, em cumprimento à disposição do parágrafo primeiro da Cláusula Quarta do instrumento particular (mov. 1.11/origem) e, em contrapartida, receberam o imóvel de propriedade dos réus, acima descrito; d) os réus/compradores não efetuaram nenhum pagamento prometido, descumprindo o contrato, sendo que à época da negociação já tinham ciência que o imóvel que prometeram repassar como parte do pagamento, era objeto de alienação fiduciária, com posterior averbação da consolidação da propriedade fiduciária em nome da Caixa Econômica Federal, em 23/10/2018 (mov. 1.14/origem), por atraso no pagamento das parcelas do financiamento de longa data, e mesmo assim, omitiram essa informação dos autores/vendedores; e) não é devida qualquer indenização de benfeitorias aos réus, requerida por eles no valor de R$ 122.491,74, e concedida no valor de R$ 10.236,74 na sentença, porque nunca existiu posse de boa-fé da parte deles, e não foram benfeitorias necessárias, mas sim voluptuárias e sem autorização dos autores; f) a má-fé e o ato ilícito praticado pelos réus os levou a responder ao processo criminal nº 0008038-09.2021.8.16.0013, perante o Juízo da 10ª Vara Criminal de Curitiba, pelos crimes de estelionato simples e estelionato mediante disposição de coisa alheia como própria (artigos 171, caput, e 171, § 2º, inciso II, ambos do CP; g) quando do oferecimento da denúncia, o representante do Ministério Público constatou a habitualidade delitiva do réu Welyngton – por responder a inquéritos policiais por crimes de estelionato e uso de documento falso –, demonstrando, assim, que a intenção deles sempre foi a de enganar os vendedores/Apelantes, já que “ao invés de despenderem valores para pagar (e, de fato, comprar) o imóvel, ainda utilizaram pequena quantia para realização de benfeitorias voluptuárias (supérfluas) à sua própria vontade, e sem qualquer autorização dos Apelantes”; h) têm direito à multa contratual de 10% sobre o valor do contrato, mais perdas e danos, em indenização prefixada de 6% sobre o valor total do contrato, conforme previstas em sua Cláusula Sexta, em razão do descumprimento pelos réus das obrigações contratuais; i) tais valores “representam a compensação de todo o abalo moral e financeiro que os Apelantes têm sofrido” desde que entregaram a casa aos réus e deles nada receberam; j) além disso, são devidos, por imposição contratual, os honorários advocatícios, no valor de R$ 110.000,00, e mais R$ 110.000,00 a título de Arras, já que o item a da Cláusula terceira prevê o pagamento em dobro; l) “o montante correspondente à perdas e danos totalizavam (sic) quando da propositura da ação a quantia de R$ 396.000,00 (trezentos e noventa e seis mil reais)”, valores esses nos quais os réus devem ser condenados, e mais “por eventuais danos causados no imóvel”; m) tiveram êxito na causa de mais de 99%, enquanto que o êxito dos réus foi inferior a 1%, além deles terem dado causa à propositura da demanda, ante a inadimplência proposital do contrato, devendo por isso arcar com a integralidade das custas judiciais e honorários sucumbenciais conforme o artigo 86, Parágrafo único, do CPC.Por fim, pedem o conhecimento e provimento do recurso, atribuindo-lhe efeito suspensivo para suspender os efeitos da sentença na parte em que vencidos, e, no mérito, para reformá-la e afastar sua condenação à indenização por benfeitorias e para condenar os réus ao pagamento das arras em dobro (R$ 220.000,00), da multa contratual de 10% sobre o valor do contrato (R$ 110.000,00) e da indenização de 6% sobre o valor do contrato (R$ 66.000,00), além de readequar a distribuição dos ônus sucumbenciais.Por sua vez, os réus/Apelantes Adesivos, em seu recurso (mov. 284.1/origem) aduzem, em síntese, que: a) a cláusula contratual que previu perdas e danos sob a alcunha de honorários advocatícios é nula de pleno direito, já que os honorários advocatícios pertencem aos advogados e não às partes, de modo que o valor da condenação não poderia ser limitado pelo valor do negócio para definir as verbas honorárias; b) deve ser reconhecida a sucumbência dos autores/Apelantes no valor de R$ 406.236,74 – sendo R$ 296.236,74 relativos aos pedidos deles não acolhidos em 1ª instância e às benfeitorias a serem indenizadas, de R$ 10.236,74, além de mais R$ 110.000,00 referentes ao pedido de arras em dobro feito na apelação –, para servir de base de cálculo dos honorários devidos ao patrono dos réus, e ainda a majoração dos honorários sucumbenciais para 15% sobre o valor da “condenação”.Em contrarrazões (mov. 283.1/origem) os réus alegam que os autores afrontaram o princípio da dialeticidade ao não atacar, em sua totalidade, os fundamentos da sentença guerreada. No mérito, rechaçam as pretensões de cobrar arras em dobro e de indenização pela intermediação do negócio, pugnando pela manutenção da sentença e aumento dos honorários.Por sua vez, os autores apresentaram contrarrazões ao recurso adesivo (mov. 291.1/origem).Subiram os autos a esta Corte para apreciação, onde após distribuição e autuação (mov. 3.1), vieram-me conclusos.

2. VOTOPresentes os pressupostos extrínsecos de admissibilidade — tempestividade, preparo (movs. 276.2 e 276.3, 284.2 e 284.3/origem), regularidade formal e a inexistência de fato impeditivo —, e intrínsecos — legitimidade, interesse e cabimento — os recursos merecem ser conhecidos.O fato do julgamento anterior do Agravo de Instrumento nº 0031081-82.2019.8.16.0000 pela 17ª Câmara Cível deste Tribunal, Relator o Desembargador Lauri Caetano da Silva, que foi interposto pelos autores contra a decisão que indeferiu a antecipação dos efeitos da tutela recursal visando a reintegração na posse do imóvel, não atrai mais a competência daquele órgão julgador, por prevenção, diante da recente instalação das 19ª e 20ª Câmaras Cíveis, com as modificações regimentais, atribuindo-lhes competência absoluta em razão de matéria envolvendo “ações relativas a compromisso e/ou contrato de compra e venda de bens imóveis, sua revisão, resolução, resilição ou rescisão, inclusive referente a vício ou fato do produto, cumulada ou não com responsabilidade indenizatória” (RI, art. 110, inciso VIII, letra “a”), incidindo o artigo 43, in fine, do Código de Processo Civil.No mesmo sentido a Súmula nº 60 deste Tribunal de Justiça:“Ainda que tenha recurso anterior distribuído a este Tribunal de Justiça, a regra é no sentido de que a competência em virtude da matéria deve prevalecer sobre a prevenção”.Considerando a inexistência das exceções à regra do caput do artigo 1.012 do Código de Processo Civil, que dispõe que “a apelação terá efeito suspensivo”, encontra-se prejudicado o pedido de recebimento do recurso dos autores com tal efeito, daí porque se solicitar, de forma imediata, a inclusão em pauta para sessão de julgamento de ambos os Apelos.Não vinga o argumento levantado em contrarrazões pelos réus (mov. 283.1/origem) de que a petição de Apelação dos autores tenha transgredido o princípio da dialeticidade, visto que ela ataca suficientemente os fundamentos que foram adotados na sentença recorrida e expõe, de forma inteligível e concatenada, segundo a ótica dos recorrentes, as razões pelas quais busca a reforma da decisão na parte que não lhes foi favorável.Indo ao mérito recursal, a Apelação, como se sabe, devolve ao Tribunal o conhecimento de todas as provas dos autos, exatamente como dispõe o artigo 371 do Código de Processo Civil, a fim de analisar o pleito de reexame, evidentemente dentro dos limites da matéria impugnada, como previsto no artigo 1.013, caput, do Código de Processo Civil. No caso, apesar das extensas fundamentações empregadas nos dois recursos de apelação, em boa parte repisando os termos das anteriores intervenções processuais das partes, os pontos efetivamente suscitados de crítica à sentença recorrida, para efeito de sua reforma, são poucos e serão analisados por tópicos.Apelo 01, dos autores:Os autores/Apelantes querem que os réus/Apelados sejam condenados ao pagamento de R$ 396.000,00 (trezentos e noventa e seis mil reais), incluindo verbas que não teriam sido contempladas na sentença. Na verdade, R$ 110.000,00 desse montante, das arras simples, já foram previstos na decisão recorrida, de modo que a diferença é de R$ 286.000,00.Ainda pedem que os réus sejam condenados a indenizar eventuais danos causados no imóvel, que seja afastada a indenização por benfeitorias que foi reconhecida em seu desfavor e que seja feita a redistribuição, em proporção que dizem correta, do ônus sucumbencial, ou seja, para que todo ele recaia sobre os réus.Pois bem.a) Arras em dobro [R$ 110.000,00]A pretensão está fundada na Alínea a da Cláusula Terceira do contrato rescindido (mov. 1.11/origem), que previu o sinal de negócio no valor de R$ 110.000,00, representado por cheque caução, como arras para o caso de arrependimento de alguma das partes contratantes, prevendo que “quem as deu perdê-las-á em benefício da outra, e quem as recebeu devolvê-las-á em dobro”. Portanto, a interpretação da disposição contratual feita no recurso está equivocada, visto que foram os autores/vendedores que receberam as arras, não tendo que devolvê-las, mas tomando-as por indenização, eis que havidas como perdidas pelos réus/compradores, tal como constou da sentença, que as considerou, acertadamente, como penitenciais, a teor do artigo 420 do Código Civil, e condenou os réus a pagá-las, eis que o cheque não foi compensado.A redação da cláusula contratual, ademais, está exatamente de acordo com a redação do dispositivo legal em comento (destaquei):Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar”.A dobra somente seria devida em caso de restituição das arras por quem as recebeu, sob pena de haver enriquecimento sem causa.b) Multa contratual [R$ 110.000,00]Essa penalidade foi prevista, na Cláusula Sexta do instrumento contratual (mov. 1.11/origem), redigida do seguinte modo (sublinhei):“O presente contrato é realizado em caráter irrevogável e irretratável, e o falecimento de quaisquer das partes não dissolverá este negócio, que se transmitirá aos herdeiros e/ou sucessores, ficando eleito o foro da Comarca de Curitiba, Estado do Paraná, com expressa renúncia de qualquer outro por mais privilegiado que seja, para dirimir as questões dele oriundas, obrigando-se ainda a parte que sucumbir judicialmente, ao pagamento além das custas processuais que forem apuradas, dos honorários advocatícios na base de 10% (dez por cento), sobre o valor total deste contrato, penalidades estas que vigorarão até o cumprimento integral das obrigações aqui convencionadas, acumuladas com a multa de 10% (dez por cento), mais perdas e danos, e indenização a intermediária de 6% sobre o valor da transação.”A ideia defendida no recurso é de que a multa de 10% se distinguiria das arras, embora a redação da Cláusula Sexta, por si, permitisse confundi-las, eis que de seu teor não fica claro se a penalidade é para caso de simples inadimplemento de obrigação ou para a hipótese de descumprimento total do contrato e seu desfazimento ou rescisão. De qualquer modo, se estando diante de situação definida na sentença como de inadimplemento completo do pacto pelos réus, promissários compradores (matéria que não foi devolvida ao Juízo ad quem), por falta de pagamento do preço, o entendimento jurisprudencial é pacífico ao estabelecer que as arras penitenciais, por possuírem caráter indenizatório, podem ser retidas pelos vendedores, mas sendo inadmissível sua cumulação com multa contratual (cláusula penal compensatória), sob pena de violação ao princípio do non bis in idem, ou seja, existe proibição da dupla condenação sob o mesmo signo, pelo fato das arras penitenciais e a multa contratual terem a mesma função, que é de indenizar a parte que não deu causa ao rompimento do contrato.Destaque-se que as arras, tal como a pena convencional (cláusula penal), valem como indenização mínima de perdas e danos, e que a exigência dessas penalidades não requer que o credor alegue ou demonstre prejuízo, razão pela qual se confundem, notadamente no caso em apreço, no qual os autores não especificaram nem demonstraram prejuízos materiais.Vejam-se os seguintes artigos do Código Civil (sublinhei):Art. 409. A cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-se à inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora. Art. 410. Quando se estipular a cláusula penal para o caso de total inadimplemento da obrigação, esta converter-se-á em alternativa a benefício do credor. Art. 416. Para exigir a pena convencional, não é necessário que o credor alegue prejuízo. Parágrafo único. Ainda que o prejuízo exceda ao previsto na cláusula penal, não pode o credor exigir indenização suplementar se assim não foi convencionado. Se o tiver sido, a pena vale como mínimo da indenização, competindo ao credor provar o prejuízo excedente.Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado. Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização. Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar. Neste trilhar, os precedentes desta Corte, in verbis (destaquei):“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE APARTAMENTO. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. ALEGAÇÃO DE QUE A SENTENÇA FOI FUNDAMENTADA EM PROVA PERICIAL EXTRAJUDICIAL. AFASTAMENTO. JUIZ É O DESTINATÁRIO FINAL DAS PROVAS, CABENDO A ELE A AVALIAÇÃO DO CONJUNTO PROBATÓRIO ALIADO À REALIDADE FÁTICA. MÉRITO. CAPACIDADE DO PERITO JUDICIAL EVIDENCIADA. PERÍCIA TÉCNICA JUDICIAL E PERÍCIA EXTRAJUDICIAL QUE EVIDENCIARAM A EXISTÊNCIA DE VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO NA EDIFICAÇÃO E AUSÊNCIA DE COMPATIBILIZAÇÃO DE PROJETOS. ANOMALIAS VERIFICADAS NA UNIDADE Nº 101 DA APELADA. ANOMALIAS QUE PERMANECERAM MESMO APÓS A REALIZAÇÃO DE ALGUNS REPAROS PELA APELANTE. CONJUNTO PROBATÓRIO QUE EVIDENCIOU O INADIMPLEMENTO CONTRATUAL PELA CONSTRUTORA. CABIMENTO DA RESCISÃO CONTRATUAL. ART. 475 DO CC. DEVOLUÇÃO DAS ARRAS PENITENCIAIS. CARÁTER INDENIZATÓRIO. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 418 E 420 DO CC. AFASTAMENTO DA CONDENAÇÃO DA APELANTE AO PAGAMENTO DE DANOS MATERIAIS. CUMULAÇÃO QUE CONFIGURARIA BIS IN IDEM. MANUTENÇÃO DOS CONSECTÁRIOS LEGAIS SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO. REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL ANTE O DECAIMENTO DE PARTE DO PEDIDO DAS APELADAS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. VERBA HONORÁRIA MANTIDA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO” (TJPR - 7ª Câmara Cível - 0025581-06.2018.8.16.0021 - Cascavel - Rel.: Desembargador José Augusto Gomes Aniceto - J. em 13.12.2022).“APELAÇÃO CÍVEL – REVISÃO DE CONTRATO – COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO – AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR PARA DISCUTIR CLÁUSULAS QUE SÓ INCIDEM NO CASO DE ROMPIMENTO CONTRATUAL – INOCORRÊNCIA – CONTRATO REGIDO PELO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – NORMA DE ORDEM PÚBLICA – CLÁUSULAS CONTRATUAIS QUE PODEM SER ANALISADAS DE OFÍCIO PELO JULGADOR - CAPITALIZAÇÃO DE JUROS NÃO VERIFICADA NO CONTRATO – MODIFICAÇÃO DA SENTENÇA NESSE ASPECTO – PREVISÃO CONTRATUAL DE ARRAS E OUTRAS CLÁUSULAS PENAIS PARA O CASO DE RESCISÃO CONTRATUAL – INSTITUTOS QUE TÊM A MESMA FINALIDADE – IMPOSSIBILIDADE – VIOLAÇÃO DO PRINCÍPIO DO NON BIS IN IDEM – HONORÁRIOS CONTRATUALMENTE ESTABELECIDOS PARA O CASO DE AJUIZAMENTO DE AÇÃO – ABUSIVIDADE – HONORÁRIOS QUE SERÃO ARBITRADOS PELO MAGISTRADO, SE PROVOCADO O PODER JUDICIÁRIO – TAXA DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL DECLARADA ABUSIVA – REFORMA – IMÓVEL JÁ COM EDIFICAÇÕES – LEGALIDADE DA TAXA NO PERCENTUAL DE 0,5% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL, EM CASO DE RESCISÃO CONTRATUAL – SUCUMBÊNCIA MÍNIMA – HONORÁRIOS ARBITRADOS CONFORME O DISPOSTO NO ART. 86, PARÁGRAFO ÚNICO DO CPC – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO”. (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0047508-15.2019.8.16.0014 - Londrina - Rel.: Desembargador Ruy Alves Henriques Filho - J. em 28.11.2022)Igualmente, não destoando disso, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, consolidado a esse respeito, a exemplo do seguinte julgado (sublinhei):DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. ARRAS. NATUREZA INDENIZATÓRIA. CUMULAÇÃO. INADMISSIBILIDADE. PREVALÊNCIA DAS ARRAS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Ação ajuizada em 03/07/2014. Recurso especial interposto em 27/04/2016 e distribuído em 01/12/2016. 2. Inexistentes os vícios de omissão, contradição, obscuridade ou erro material no acórdão recorrido, não se caracteriza a violação do art. 1.022 do CPC/2015. 3. A cláusula penal compensatória constitui pacto acessório, de natureza pessoal, por meio do qual os contratantes, com o objetivo de estimular o integral cumprimento da avença, determinam previamente uma penalidade a ser imposta àquele que der causa à inexecução, total ou parcial, do contrato. Funciona, ainda, como fixação prévia de perdas e danos, que dispensa a comprovação de prejuízo pela parte inocente pelo inadimplemento contratual. 4. De outro turno, as arras consistem na quantia ou bem móvel entregue por um dos contratantes ao outro, por ocasião da celebração do contrato, como sinal de garantia do negócio. Apresentam natureza real e têm por finalidades: a) firmar a presunção de acordo final, tornando obrigatório o ajuste (caráter confirmatório); b) servir de princípio de pagamento (se forem do mesmo gênero da obrigação principal); c) prefixar o montante das perdas e danos devidos pelo descumprimento do contrato ou pelo exercício do direito de arrependimento, se expressamente estipulado pelas partes (caráter indenizatório). 5. Do regramento constante dos arts. 417 a 420 do CC/02, verifica-se que a função indenizatória das arras se faz presente não apenas quando há o lícito arrependimento do negócio, mas principalmente quando ocorre a inexecução do contrato. 6. De acordo com o art. 418 do CC/02, mesmo que as arras tenham sido entregues com vistas a reforçar o vínculo contratual, tornando-o irretratável, elas atuarão como indenização prefixada em favor da parte "inocente" pelo inadimplemento, a qual poderá reter a quantia ou bem, se os tiver recebido, ou, se for quem os deu, poderá exigir a respectiva devolução, mais o equivalente. 7. Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título). 8. Se previstas cumulativamente, deve prevalecer a pena de perda das arras, as quais, por força do disposto no art. 419 do CC, valem como "taxa mínima" de indenização pela inexecução do contrato. 9. Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor. Precedentes. 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido. (REsp n. 1.617.652/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26/9/2017, DJe de 29/9/2017).Sobre os honorários advocatícios contratuais previstos na mesma cláusula, que também atingiriam R$ 110.000,00, as razões recursais não são muito claras, a ponto de distingui-los da multa contratual de mesma importância econômica, acabando por abordar os dois pontos de forma um tanto quanto confusa. Todavia, nesse aspecto, não existe qualquer fundamento invocado apto a provocar revisão ou reforma da sentença, dado que esta aplicou a sobredita disposição contratual, relativamente aos honorários de sucumbência – “a parte que sucumbir judicialmente” –, ou seja, reconhecendo seu valor jurídico e entendendo ter existido negócio jurídico processual, na forma do artigo 190 do Código de Processo Civil, embora frisando que tais honorários pertencem ao advogado e que são direito autônomo dele, e que “sendo invocada a cláusula pelos próprios procuradores e que lhes é, inclusive, benéfica, não se vislumbra prejuízo em acatar a vontade dos contratantes”.O tópico acerca do resultado financeiro disso na sentença, para cada uma das partes, será enfrentado adiante, por referir-se à consideração da distribuição proporcional da sucumbência entre os litigantes.c) Indenização a intermediária de 6% sobre o valor da transação [R$ 66.000,00]Em relação a este pedido, não há nos autos comprovação alguma que os autores tenham pago essa comissão ao Sr. Zezito de Oliveira Lima, que, segundo narrativa, teria se apresentado como corretor de imóveis no negócio, sem, contudo, possuir registro perante o CRECI/PR.Tal pessoa chegou a ser incluída no polo passivo, na petição inicial, inclusive para pedir a condenação dela também noutras verbas, mas os autores desistiram da ação em relação a ela (mov. 214.1/origem), em razão da dificuldade de citá-la, o que foi acolhido (mov. 220.1/origem).Assim, pelo que acima foi dito sobre a não cumulação das arras penitenciais com outras penalidades e/ou indenizações (argumento que foi utilizado na sentença para rechaçar o pedido), qualquer outro prejuízo extra porventura sofrido pelos autores, para poder ser cogitado de reparação, teria que pelo menos ser comprovado, ônus que incumbia aos proponentes da ação, a teor do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil.d) Indenização de
eventuais danos causados no imóvelA respeito desse pedido dos autores, que constou na petição inicial (mov. 1.1/origem), a sentença limitou-se a dizer o seguinte:“Da mesma forma, sendo as arras uma indenização pré-determinada para reparar os prejuízos tidos pela parte inocente, também não podem ser cumuladas com o pedido de indenização por ‘eventuais danos causados no imóvel’”.É de se acrescentar que a jurisdição que reconhece a existência de um prejuízo, ainda que dependente de posterior liquidação, não pode se basear em suposições ou hipóteses, daí porque a postulação de tutela indenizatória com base em referida causa de pedir não pode também ser fundada em incertezas, que foi o que aconteceu neste caso, sem amoldamento à situação prevista no artigo 324, § 1º, inciso II, do Código de Processo Civil, para permitir pedido genérico, já que não afirmado e tampouco comprovado o ato ou fato jurídico ilícito por parte dos réus, que sequer lhes chegou a ser imputado, porque se afirmou apenas suposta, eventual, danificação do bem.Com efeito, no item “g” dos pedidos da petição inicial, os autores assim expuseram sua pretensão (destaques do original):“g) sem prejuízo do pedido de perdas e danos anterior, requer a procedência da demanda para condenar os Requeridos compradores por eventuais danos causados no imóvel, que poderão ser apurados na fase instrutória do presente feito.”E na petição do recurso dizem que “desde a celebração do negócio até o presente momento, os Apelantes não mais adentraram ao imóvel, de modo que não possui (sic) conhecimento de seu atual estado”.Deste modo, não existiu uma afirmação de que há prejuízo indenizável, só se fez uma suposição de que talvez possa existir, o que é insuficiente e inepto para alicerçar qualquer condenação, mormente que os autores não se insurgiram quanto ao julgamento antecipado da lide, quando foi anunciado pelo Juízo (mov. 231.1/origem), nem alegaram cerceamento de defesa, antes solicitando que assim se desse (mov. 254.1/origem), deixando de se manifestar, no tempo hábil, quanto à utilidade ou à necessidade de realizar qualquer tipo de prova para averiguar o estado da construção na posse dos réus, o que só se saberá quando da reintegração de posse.e) Indenização de benfeitoriasEm relação às benfeitorias realizadas na casa pelos réus, cuja indenização foi limitada na sentença à cifra de R$ 10.236,74, alegam os autores/Apelantes que a indenização não seria devida porque os promissários compradores obtiveram e exerceram a posse sobre o imóvel, desde o início, de má-fé, já que teriam omitido a informação de que à época da negociação o imóvel que prometeram repassar como parte do pagamento estava alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal e indo à leilão, por atraso no pagamento das parcelas do financiamento de longa data, isto é, desde o princípio não teriam a intenção de honrar o contrato entabulado.Em que pese o oferecimento e o recebimento da denúncia contra os réus por crimes de estelionato, quanto ao fato em análise, perante o Juízo da 10ª Vara Criminal de Curitiba (Autos nº 0008038-09.2021.8.16.0013; mov. 252.2/origem), em processamento, ainda não houve julgamento de mérito definitivo na esfera criminal, o que, pelo princípio da presunção de inocência (artigo 5º, inciso LVII, da Constituição Federal), não permite considerar tal fato como demonstração da alegação dos autores. Já os inquéritos policiais nº 018512-73.2020.8.16.0013 e 000128440-2020.8.16.0028, em que indiciado o réu, se referem a outros fatos, totalmente alheios ao caso em mesa.Sendo assim, já que a posse exercida sobre o imóvel era e é decorrente do contrato de compromisso de compra e venda, não é possível dizê-la de má-fé, ainda que precária, tanto que os autores afirmaram na petição inicial que (sublinhei) “entregaram as chaves de seu imóvel aos compradores, em 15/9/2018, em caráter de posse precária, conforme recibo de entrega de chaves anexo. Da mesma forma, o bem imóvel de propriedade dos Requeridos foram repassados para os Requerentes (sic)”, o fazendo, evidentemente, em cumprimento à disposição do parágrafo primeiro da Cláusula Quarta do instrumento particular de compra e venda (mov. 1.11/origem).O direito de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel está regulamentado no artigo 1.219 do Código Civil, que estabelece:“Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessária e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se lhe não forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis”.Demonstrada a realização de benfeitorias pelos réus, conforme documentos apresentados e a verificação minuciosa feita pelo Juízo a quo, que na verdade excluiu diversas despesas daquelas pretendidas por aqueles (o que não foi alvo, propriamente, de insurgência), correta a decisão que conferiu o direito à indenização, sob pena de caracterizar enriquecimento indevido de uma parte em detrimento da outra. Neste rumo (destaquei):“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PEDIDO DE JULGAMENTO PARCIAL E TUTELA PROVISÓRIA C/C COBRANÇA DE ENCARGOS CONTRATUAIS. APELAÇÃO 01. RETENÇÃO DOS VALORES CONFORME FIXADO NO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE. VALOR EXCESSIVO. FIXAÇÃO DE ALUGUÉIS PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL AFASTADA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO COM CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. DIREITO ASSEGURADO EM LEI A QUEM AS EDIFICOU, SOB PENA DE ENRIQUECIMENTO ILÍCITO DA OUTRA PARTE. HONORÁRIOS EXTRAJUDICIAIS. COBRANÇA INDEVIDA. CLÁUSULA NULA DE PLENO DIREITO, POR FORÇA DO ARTIGO 51, IV E XII, DO CDC. READEQUAÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. APELAÇÃO 02. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. AFASTAR A COMPENSAÇÃO DE VALORES. POSSIBILIDADE. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 82, §2º, DO CPC. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO” (TJPR - 7ª Câmara Cível - 0012985-02.2018.8.16.0017 - Maringá - Rel.: Juiz Subst. em 2º Grau Ricardo Augusto Reis de Macedo - J. em 13.12.2022).APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – INSURGÊNCIA QUANTO AO TERMO INICIAL DOS ALUGUERES – FIXAÇÃO NA DATA DA CONSTITUIÇÃO EM MORA QUE DEVE SER MANTIDA – ENTENDIMENTO DESTE COLEGIADO – PLEITO DE AFASTAMENTO DE INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – IMPOSSIBILIDADE – INDENIZAÇÃO QUE É CONSEQUÊNCIA LÓGICA DA RESCISÃO CONTRATUAL – NÃO CONHECIMENTO DO PLEITO SUCESSIVO DE QUE AS BENFEITORIAS SEJAM INDENIZADAS ATÉ A CONSTITUIÇÃO EM MORA – INOVAÇÃO RECURSAL – DIREITO DE RETENÇÃO QUE DEVE SER MANTIDO – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE MÁ-FÉ - BOA-FÉ PRESUMIDA – APELO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, NÃO PROVIDO. (TJPR - 6ª Câmara Cível - 0022001-67.2014.8.16.0001 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR IRAJA ROMEO HILGENBERG PRESTES MATTAR -
J. 14.10.2019).f) Redistribuição do ônus sucumbencialNão prosperam as pretensões recursais lançadas pelos autores para redistribuição da sucumbência, porque a sentença, considerando a ocorrência de vitórias e derrotas recíprocas na lide, condenou ambas as partes ao pagamento equitativo de 50% das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados estes em 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato “em favor do advogado da respectiva parte contrária”, neste ponto, como dito, porque considerou válida a estipulação contratual, invocada por ambas as partes e que definiu esse percentual, para quem, havendo demanda sobre questão contratuais, tivesse “sucumbido judicialmente”, o que aconteceu para os dois lados, raciocínio esse que não sofreu impugnação no recurso.Logo, no tocante às custas e despesas processuais, a divisão equânime feita pelo magistrado a quo, o eminente Juiz de Direito, Dr. Luiz Gustavo Fabris, revela-se perfeitamente adequada, pois os autores não lograram êxito (nem mesmo nesta fase recursal), em obter a indenização global no valor de R$ 396.000,00 como pretendiam e ainda, tampouco, em reverter a condenação ao pagamento de indenização de benfeitorias, não sendo preciso fazer uma divisão exatamente matemática da responsabilidade por tais verbas, levando em conta apenas os valores monetários envolvidos, mas sim devendo se levar em conta as pretensões que foram acolhidas e rejeitadas.Já quanto aos honorários advocatícios, o critério adotado foi o do contrato celebrado entre as partes e que ambas pediram que fosse aplicado, com alguma correspondência, ainda que não plena, com o caput do artigo 86 do Código de Processo Civil, e não com seu Parágrafo único.Apelo 02, Adesivo, dos réus:A apelação dos réus, visando, pelo modo de apreçar esse e aquele pedido dos autores, dentre os acolhidos e rejeitados, ampliar os honorários devidos ao seu patrono, aumentando a base de cálculo, isto é, para acrescentar ao valor do contrato os valores dos pedidos indenizatórios que foram desacolhidos, por sua vez, não merece provimento pelas mesmas razões apresentadas na sentença e na apreciação do tema da distribuição dos ônus da sucumbência acima realizada, quando do exame do Apelo dos autores sobre esse aspecto, afora que deve preponderar o fato de que o contrato foi rescindido, desfeito, por culpa exclusiva dos promissários compradores.Nesse passo, é devida a majoração dos honorários recursais de sucumbência em razão do não provimento dos recursos, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, de sorte que amplio a verba devida pelas partes, de 10% para 11% sobre o valor do contrato, para os procuradores de ambas as partes, tendo em vista o trabalho (no qual, em boa parte, repetiram alegações anteriores) e o breve tempo despendido nesta instância recursal, em conjunto com a natureza e a importância da causa.De todo o exposto, o voto é por conhecer e negar provimento a ambos os recursos de Apelação e Adesivo, com majoração da verba honorária de sucumbência (honorários recursais), nos moldes acima.