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Processo:

RelatórioTrata-se de apelação face sentença que, em ação de rescisão de contrato, julgou procedente o pedido, para o fim de declarar a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes e condenar os requeridos à restituição dos valores pagos, bem como ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$10.000,00. Pela sucumbência, os requeridos foram condenados ao pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação. Nas razões recursais, aduzem os requeridos, em síntese, que: i) a sentença é nula por não ter apreciado a ilegitimidade passiva de Cláudio Valles Barcellos Junior, que teria atuado apenas como corretor e representante da pessoa jurídica Xitano Incorporadora Ltda., sem contratar em nome próprio, de modo que sua condenação solidária, sem desconsideração da personalidade jurídica, viola o art. 489, §1º, inc. IV, do CPC, impondo-se anulação do julgado ou a extinção do processo em relação a ele; ii) o empreendimento “Recanto Campos da Primavera” não constitui loteamento urbano clandestino, mas associação de microprodutores rurais estruturada no modelo Community Supported Agriculture - CSA, tendo por objeto a aquisição de quota associativa, acompanhada do direito de uso de parcela da área comum para o desenvolvimento de atividades rurais, de modo que a planta, as demarcações e as vias internas destinam-se exclusivamente à organização do espaço e ao acesso necessário ao desenvolvimento e escoamento da produção; iii) o embargo municipal decorreu de equivocada interpretação administrativa acerca da natureza do empreendimento e permanecia sob discussão no Processo 19.021.004563/2024-32, tendo impedido apenas a conclusão das benfeitorias, sem inviabilizar o uso rural da quota; iv) não houve dolo, vício de consentimento ou induzimento a erro, pois o contrato identificava expressamente o objeto como “quota associativa”, decorrendo a rescisão de receio, arrependimento ou desistência unilateral da parte autora após o embargo; v) o depoimento de Edmilson deve ser valorado com reservas, por ter sido prestado na condição de informante por pessoa que ajuizou ação semelhante contra os recorrentes; vi) caso mantida a rescisão, deve ser afastada a culpa exclusiva dos apelantes e reconhecida a desistência unilateral da parte autora ou, subsidiariamente, culpa concorrente, com incidência das retenções contratuais; vii) são devidas a retenção da comissão de corretagem de 10% do valor da transação e a cláusula penal compensatória de 10% sobre o valor atualizado do contrato; viii) deve ser fixada indenização pela utilização da quota no percentual de 0,75% ao mês, desde 25/08/2023 até a efetiva desocupação, com abatimento das multas, juros, taxas, contribuições associativas e impostos incidentes no período; ix) não há dano moral, sim mero dissabor contratual por controvérsia administrativa e jurídica, sem demonstração de dolo, má-fé ou lesão a direito da personalidade, devendo a condenação ser afastada ou, subsidiariamente, reduzida.Contrarrazões, em suma, pelo desprovimento ao recurso.É o relatório, em síntese.

Voto1. Cuida-se na origem de ação de rescisão contratual ajuizada por Thiago Cesar Sandi em face de Xitano Incorporadora Ltda. e Claudio Valles Barcellos Junior, através da qual pretende a rescisão do contrato, a restituição integral dos valores pagos e a condenação dos requeridos ao pagamento de indenização por danos morais.Na exordial, narrou a parte autora que, em 25/08/2023, celebrou contrato para aquisição de uma “quota” do patrimônio social da Associação de Micro Produtores Rurais Campos da Primavera, correspondente à unidade 95 do empreendimento denominado “Recanto Campos da Primavera”, com área total de 1.025m², pelo valor de R$100.000,00, mediante entrada de R$35.000,00 e pagamento do saldo em 65 parcelas mensais de R$1.000,00. Afirmou que acreditava ter adquirido terreno ou chácara regular e que mantinha os pagamentos em dia, mas tomou conhecimento de que o empreendimento havia sido embargado pelo Município de Londrina por implantação de loteamento sem o devido licenciamento e por comercialização de terrenos ou frações sem autorização, em infração ao art. 50 da Lei 6.766/1979 e à legislação municipal. Alegou que os requeridos prometeram regularizar a situação, sem adotar providências efetivas, e que o embargo impedia a construção e o aproveitamento regular da área, gerando risco de perda dos valores investidos. Requereu tutela de urgência e, ao final, a rescisão do contrato, a restituição integral dos valores pagos, o afastamento da multa contratual e a condenação dos requeridos ao pagamento de R$10.000,00 por danos morais. Pleiteou justiça gratuita.Ao mov. 28, foram deferidas a gratuidade da justiça e a tutela de urgência para o fim de determinar a rescisão do contrato pactuado e a suspensão da cobrança do saldo devedor. Em contestação (mov. 65), os requeridos alegaram que o contrato não tinha por objeto lote urbano individualizado, mas quota associativa de área pertencente à Associação de Micro Produtores Rurais Campos da Primavera, fundada no modelo Community Supported Agriculture - CSA e destinada à microprodução rural, à agricultura sustentável e ao cultivo familiar. Sustentaram que as demarcações apenas definiam as áreas de uso de cada associado e que as vias internas serviam ao escoamento da produção. Afirmaram que Xitano Incorporadora Ltda. havia assumido a execução de melhorias como cercamento, poços, irrigação e energia elétrica, enquanto Cláudio Valles Barcellos Junior atuara apenas como corretor e representante da pessoa jurídica. Impugnaram a alegação de loteamento clandestino, sustentando que o embargo municipal decorria de interpretação administrativa equivocada e estava sendo discutido em procedimento próprio, impedindo apenas a conclusão das benfeitorias. Defenderam que a rescisão decorria de iniciativa da parte autora, e não de descumprimento contratual, razão pela qual não seria devida a restituição integral. Subsidiariamente, requereram a retenção da comissão de corretagem de 10% do valor da transação, a incidência de cláusula penal compensatória de 10% sobre o valor atualizado do contrato, indenização pela utilização da quota no percentual de 0,75% ao mês e o pagamento de multas, juros, taxas, contribuições associativas e impostos incidentes durante a posse. Apresentada impugnação à contestação (mov. 68).Em decisão saneadora, reconhecida a incidência do Código de Defesa do Consumidor, deliberou-se que a inversão do ônus da prova seria examinada como regra de julgamento; fixados os pontos controvertidos, deferiu-se a produção de prova oral (mov. 75).
Realizada audiência de instrução, oportunidade em que inquirido o informante arrolado (mov. 128). Em sede de alegações finais, a parte autora reiterou a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, a irregularidade do empreendimento, a ilicitude do objeto contratual, a culpa exclusiva dos requeridos, a restituição integral dos valores e a configuração dos danos morais (mov. 134).De seu turno, os requeridos (mov. 138) suscitaram a ilegitimidade passiva de Cláudio Valles Barcellos Junior e, no mérito, alegaram a natureza associativa do negócio, a inexistência de vício ou má-fé e a atribuição da rescisão à desistência da parte autora.Adveio sentença de procedência, consignando-se a parte dispositiva nos seguintes termos (mov. 140):DISPOSITIVO POSTO ISSO, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTES os pedidos da autora, para fins de: a) DECLARAR a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes, nos termos da fundamentação, restando determinado que os réus, solidariamente, restitua, na integralidade, os valores pagos pelo autor.Os valores deverão ser corrigidos pelos índices previstos em contrato (ou, em não havendo, pelo IPCA), desde o pagamento, bem como por juros de mora pelos percentuais previstos em contrato (ou, em não havendo, pela taxa legal - art. 406 do CC) desde a citação. b) CONDENAR o réu ao pagamento de indenização por danos morais em favor da parte autora, os quais fixo em R$ 10.000,00, devendo o referido quantum ser corrigido monetariamente desde a presente decisão, até o efetivo pagamento pela requerida, pelo IPCA, com a incidência de juros de mora pela taxa legal (art. 406 do CC), contados a partir da citação. Condeno o réu, com base nos arts. 85 e ss. do Código de Processo Civil, ao pagamento das custas e despesas processuais, e fixo honorários sucumbenciais em favor do advogado da parte autora, em 10% sobre o valor atualizado da condenação. Em consequência, julgo extinto o processo com julgamento de mérito, com fulcro no art. 487, I, do CPC.2. O recurso comporta parcial provimento. 2.1. Ilegitimidade passivaSuscitam os apelantes preliminar de nulidade da sentença, ao argumento de que não teria sido apreciada a tese de ilegitimidade passiva de Cláudio Valles Barcellos Junior.De fato, verifica-se que a preliminar, suscitada em alegações finais, não foi examinada pelo decisum, impondo-se seu enfrentamento nesta sede.Neste particular, os apelantes sustentam que o contrato foi celebrado exclusivamente entre a parte autora e a empresa Xitano Incorporadora Ltda., tendo Cláudio Valles Barcellos Junior atuado apenas como corretor e representante da pessoa jurídica, sem assumir obrigação em nome próprio.Conforme se extrai do instrumento particular de compra e venda de quotas de patrimônio social de associação (mov. 1.6), o negócio jurídico foi celebrado entre o autor e a pessoa jurídica requerida, tendo Cláudio figurado no instrumento como representante da sociedade e beneficiário de comissão de corretagem.Ocorre que a mera circunstância de ter participado da intermediação do negócio ou atuado como representante da sociedade não o torna pessoalmente responsável pelas obrigações assumidas pela pessoa jurídica. Com efeito, nos termos dos arts. 49-A e 1.052 do Código Civil, a pessoa jurídica não se confunde com seus sócios ou administradores, sendo excepcional a responsabilização pessoal destes por obrigações da sociedade. De igual modo, a solidariedade não se presume, decorrendo da lei ou da vontade das partes, conforme dispõe o art. 265 do Código Civil.Na hipótese, não há cláusula contratual pela qual Cláudio tenha assumido obrigação em nome próprio ou responsabilidade solidária pelo cumprimento do negócio, tampouco se demonstrou a prática de conduta pessoal e autônoma que justificasse sua responsabilização, independentemente da pessoa jurídica.De igual modo, não houve pedido expresso de desconsideração da personalidade jurídica, não tendo sido indicadas, na petição inicial, circunstâncias concretas capazes de justificar a extensão das obrigações da sociedade ao patrimônio pessoal do sócio ou de fundamentar sua responsabilização autônoma.Assim, ausente demonstração de que Cláudio Valles Barcellos Junior tenha integrado a relação jurídica material na condição de contratante ou assumido obrigação pessoal perante a parte autora, impõe-se o reconhecimento de sua ilegitimidade passiva, com a consequente extinção do processo em relação a ele, sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, inc. VI do Código de Processo Civil.Em consequência, são devidos honorários advocatícios ao patrono de Cláudio Valles Barcellos Junior, que restam fixados em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2º do Código de Processo Civil, ressalvada a suspensão de sua exigibilidade em razão da gratuidade da justiça concedida à parte autora.2.2. Rescisão contratual Aduz a requerida que o empreendimento “Recanto Campos da Primavera” não constitui loteamento irregular, mas associação de microprodutores rurais estruturada segundo o modelo Community Supported Agriculture – CSA. Sustenta, ainda, que o contrato teve por objeto quota associativa destinada ao uso de parcela da área comum para atividades rurais e que o embargo municipal decorreu de interpretação administrativa equivocada. Malgrado o esforço argumentativo em sentido contrário, o conteúdo do negócio jurídico e as circunstâncias concretas de implantação do empreendimento não corroboram a tese sustentada pela requerida, mantendo-se hígida a conclusão adotada na sentença.Com efeito, embora o instrumento utilize a denominação de “quota”, seu conteúdo revela a aquisição de unidade fisicamente individualizada, com metragem, numeração e localização definidas, além da atribuição de área de uso privativo. O contrato previa, ainda, a implantação de infraestrutura destinada às respectivas unidades, circunstâncias que não se mostram compatíveis com a alegação de mera participação ideal em patrimônio de associação rural.Desse modo, a natureza do negócio jurídico não é determinada pela nomenclatura formal atribuída pelas partes, mas pelo conteúdo das obrigações assumidas e pela finalidade econômica concretamente perseguida, conforme dispõe o art. 112 do Código Civil. Na hipótese, a delimitação de unidades determinadas, com indicação precisa da área destinada a cada adquirente, evidencia a comercialização de parcelas individualizadas da gleba, ainda que formalmente apresentadas como quotas associativas.De outro lado, consta dos autos que o empreendimento foi embargado pelo Município de Londrina (mov. 1.5), com determinação de cessação das obras e da comercialização das unidades, em razão da implantação de parcelamento do solo sem o necessário licenciamento. A existência de eventual controvérsia na esfera administrativa não afasta, por si só, os efeitos do embargo nem demonstra a regularidade do empreendimento no momento da contratação e durante a execução do ajuste.Neste contexto, a comercialização de parcela integrante de loteamento ou desmembramento não registrado encontra vedação expressa no art. 37 da Lei 6.766/1979. Ademais, tratando-se de imóvel rural, o art. 65 da Lei 4.504/1964 estabelece restrições à divisão do imóvel em áreas inferiores à dimensão do módulo rural.A impossibilidade de fruição regular da unidade e de implementação das benfeitorias e da infraestrutura prometidas, portanto, não pode ser imputada à adquirente como mero arrependimento ou desistência. Cuida-se de circunstância decorrente da própria irregularidade do empreendimento e do inadimplemento da fornecedora, a justificar a resolução do contrato, com o retorno das partes ao status quo ante e a restituição integral dos valores pagos.Pela mesma razão, não se mostram cabíveis as retenções pretendidas pela fornecedora, seja a título de comissão de corretagem, cláusula penal ou contribuições associativas. Tais encargos pressupõem, em regra, que o desfazimento do negócio decorra de circunstância imputável à adquirente, o que não se verifica na hipótese, em que a resolução resulta do inadimplemento da própria fornecedora.Também não prospera o pedido de indenização pela fruição da quota. Embora essa pretensão não esteja condicionada à responsabilidade pelo desfazimento do contrato, sua incidência pressupõe a demonstração de que a adquirente exerceu posse efetiva ou obteve proveito econômico da área. No caso, além de o empreendimento ter sido embargado, não há prova de utilização concreta da unidade pela parte autora. A mera disponibilização formal de quota inserida em empreendimento irregular não constitui fruição indenizável, sob pena de impor contraprestação por bem que não pôde ser regularmente utilizado.Similarmente, em casos análogos, envolvendo o mesmo empreendimento:DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALEGAÇÃO DE NULIDADE CONTRATUAL. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (...) 3. A autora foi induzida a acreditar que adquiria uma chácara regular, mas na verdade estava comprando uma cota associativa sem domínio exclusivo sobre o imóvel. 4. O acervo probatório evidenciou a existência simulação para burlar a legislação de parcelamento do solo, caracterizando vício de consentimento e objeto ilícito (...). Tese de julgamento: A nulidade de contrato de compra e venda de imóvel é reconhecida quando se verifica a simulação de venda de lotes individualizados sob a roupagem de cota associativa, configurando parcelamento irregular do solo e violação da legislação urbanística e agrária... (TJPR, 20ª Câmara Cível, Ap. 0040683-79.2024.8.16.0014, Relª. Desª. Luciana Carneiro de Lara, j. 13/03/2026)APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – CONTRARRAZÕES AUTORA - ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE POR PARTE DA REQUERIDA EM RECURSO – NÃO ACOLHIDA – APELO DA RÉ - PLEITO DE RECONHECIMENTO DA NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA – AFASTADO – JUIZ DESTINATÁRIO DAS PROVAS – MATÉRIA DE DIREITO – PEDIDO DE AFASTAMENTO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – INDEFERIDO – RELAÇÃO DE CONSUMO – INCORPORADORA QUE OBTÉM LUCRO COM A COMERCIALIZAÇÃO DAS UNIDADES - RECURSO DA AUTORA – PLEITO DE REFORMA PARA MANTER UM DOS RÉUS NA LIDE – AFASTADO – SÓCIO DA REQUERIDA – AUSÊNCIA DE DESCONSIDERAÇÃO DA PERSONALIDADE JURÍDICA E/OU RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA – RÉU ILEGÍTIMO – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO QUANTO A ELE - MÉRITO – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA – LOTEAMENTO CLANDESTINO – EMPREENDIMENTO EMBARGADO PELA PREFEITURA DO MUNICÍPIO –
IMÓVEL DESCRITO COMO RURAL EM MATRÍCULA – CARACTERÍSTICA RELACIONADA À ATIVIDADE DESENVOLVIDA – ALIENAÇÃO DE FRAÇÃO INFERIOR A UM MÓDULO RURAL – LOCALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO - ÁREA DE EXPANSÃO URBANA À ÉPOCA DA CONTRATAÇÃO – ATUALMENTE, ZONA URBANA – OBSERVÂNCIA DA LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO – DESMEMBRAMENTO – NECESSIDADE DE APROVAÇÃO PELO ÓRGÃO COMPETENTE – EMPREENDIMENTO IRREGULAR – INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR – RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE – IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS E CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE MULTA CONTRATUAL – INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – DEVIDA – FRUSTRAÇÃO À JUSTA EXPECTATIVA DE AQUISIÇÃO DE IMÓVEL QUE SEQUER PODERIA SER COMERCIALIZADO - REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL – MAJORAÇÃO EM GRAU DE RECURSO DOS HONORÁRIOS DEVIDOS AO PATRONO DA AUTORA – RECURSO DA RÉ CONHECIDO E DESPROVIDO – RECURSO DA AUTORA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR, 20ª Câmara Cível, Ap. 0029343-41.2024.8.16.0014, Rel. Des. Domingos José Perfetto, j. 10/10/2025)2.3. Danos moraisA apelante sustenta que não houve ato ilícito grave ou conduta dolosa capaz de justificar a condenação por danos morais, porquanto teria agido de boa-fé na implantação de projeto dotado de finalidade social e ambiental, estruturado segundo o modelo Community Supported Agriculture – CSA. Contudo, a controvérsia não se restringe à classificação administrativa e jurídica do empreendimento. A frustração, a incerteza e a angústia decorrentes do embargo, nas circunstâncias verificadas nos autos, não configuram meros dissabores inerentes às relações contratuais.Como visto, a parte autora adquiriu unidade individualizada em empreendimento posteriormente embargado pelo Município, em razão da implantação de parcelamento do solo sem o necessário licenciamento, circunstância que inviabilizou a utilização regular da área e a implementação das benfeitorias e da infraestrutura prometidas.A alegação de que a requerida agiu de boa-fé na execução de projeto com finalidade social e ambiental não afasta as consequências decorrentes da comercialização de unidades cuja utilização regular restou inviabilizada. Da mesma forma, eventual pendência de discussão na esfera administrativa não descaracteriza os efeitos concretos do embargo sobre o negócio celebrado.A situação, portanto, excede a mera frustração de expectativa ou o simples inadimplemento contratual, pois a parte autora, após despender valores para a aquisição da unidade, ficou impossibilitada de usufruir do bem em razão da irregularidade inerente ao próprio empreendimento.O pedido subsidiário de redução do quantum indenizatório igualmente não comporta acolhimento. O valor arbitrado, R$10.000,00, não se revela excessivo, consideradas as circunstâncias do caso e a extensão das consequências suportadas pela parte autora, mostrando-se adequado às finalidades compensatória e pedagógica da reparação, sem ocasionar enriquecimento sem causa.3. Do exposto, voto por conhecer e dar parcial provimento ao recurso para, reconhecendo o julgamento citra petita, apreciar a preliminar de ilegitimidade passiva não enfrentada na origem e, no ponto, acolhê-la, a fim de extinguir o processo, sem resolução do mérito em relação a Cláudio Valles Barcellos Junior, nos termos do art. 485, inc. VI do Código de Processo Civil, mantida, no mais, a sentença.DecisãoACORDAM os Magistrados integrantes da Décima Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, conhecer e dar parcial provimento ao recurso de apelação, nos termos do voto do Relator.Presidiu a sessão de julgamento o Desembargador Joscelito Giovani Cé, com voto, e votaram os Desembargadores Andrei de Oliveira Rech e Belchior Soares da Silva.Curitiba, 09 de outubro de 2026.Joscelito Giovani CéRelator