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Processo:

VISTOS, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível, da Vara Cível de Rio Negro, em que é apelante LUZIA PIONTKIEVICZ.1. RELATÓRIOTrata-se de recurso de apelação interposto em face da sentença proferida no mov. 17.1 - Projudi, nos autos de Ação de Usucapião Extraordinária nº 0002997-16.2022.8.16.0146, pela qual o MM. Juiz Alexandro Cesar Possenti julgou extinta a ação, sem resolução de mérito, por ausência de interesse de agir e inadequação da via eleita, nos seguintes termos:“ Entendo que é caso de extinção do processo pela ausência do interesse de agir. Conforme já constou no mov. 12, a parte autora pleiteou a declaração de usucapião do imóvel por ela adquirido, em 1995, através de contrato de compra e venda, ou seja, a usucapião é requerida com base no contrato de compra e venda juntado na inicial. O contrato de compra e venda está juntado no mov. 1.16 e foi firmado entre a autora (compradora) e os coproprietários Elizeu Prado e Maria D’Aparecida Ferreira Prado (vendedores - vide mov. 1.88).Nesse contexto, além de o imóvel que se pretende usucapir possuir registro em matrícula (movs. 1.88/1.89), verifica-se que existe contrato de compra e venda calcado para fundamentar a usucapião, que foi entabulado entre a parte autora e os proprietários constantes na matrícula (mov. 1.88). Instada a se manifestar, a autora indicou no mov. 15 que: “Em atenção ao Despacho retro, insta esclarecer que a parte autora pleiteia a declaração de usucapião do imóvel por ela adquirido em 1995 através de simples contrato de compra e venda, ou seja, a usucapião é requerida com base no contrato de compra e venda juntado na inicial, mas não foi lavrada na ocasião a competente Escritura Pública de Compra e Venda, a qual é o documento hábil ao registro do imóvel junto ao Cartório de Imóveis.” Entretanto, caracterizada a ausência do interesse de agir da autora, já que a usucapião é a forma originária de aquisição da propriedade quando não há relação jurídica de transferência da propriedade entre o antigo e o novo proprietário, não sendo meio próprio para a aquisição da propriedade de imóvel incorporado ao patrimônio através de contrato de compra e venda (aquisição derivada da propriedade).
(...)Ora, o falecimento dos vendedores do imóvel não afasta o dever da parte autora de postular a transferência da propriedade através dos meios adequados, não sendo a usucapião meio adequado para a aquisição derivada da propriedade, como é o caso em tela.III - DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no artigo 485, inciso VI, do CPC (ausência do interesse de agir/inadequação da via eleita), JULGO EXTINTA a presente ação de usucapião, sem resolução do mérito. Em face da sucumbência, condeno a parte autora ao pagamento das custas e despesas processuais. Sem honorários. A exigibilidade resta suspensa, por ser a autora beneficiária da gratuidade da justiça. (...)”Em suas razões de apelação (mov. 21.1 dos autos de origem), a apelante sustenta que: a) ingressou com a ação de usucapião objetivando a declaração de domínio sobre o imóvel descrito na inicial e que apresentou vasta documentação comprovando ser possuidora do bem há mais de vinte anos; b) em despacho inicial, o juízo de origem deferiu o pleito de justiça gratuita e requereu esclarecimentos acerca do interesse de agir da ora apelante, tendo em vista que a usucapião é forma originária de aquisição de propriedade e, na exordial, a apelante baseia o seu pedido em contrato de compra e venda firmado com as partes contrárias dos autos - que não foram citadas; c) em resposta ao despacho, a usucapião é requerida com base no contrato de compra e venda particular juntado aos autos e que não havia sido lavrada escritura pública; d) não é possível lavrar a escritura de compra e venda, pois os proprietários registrais são falecidos e não deixaram inventário dos seus bens; e) a ação de usucapião é a única forma de regularização do imóvel em questão, de modo que há interesse de agir por parte da apelante e utilização via processual adequada; f) o contrato existente entre as partes é simples e não tem firma reconhecida das assinaturas, logo, não pode ser registrado, pois não possui os requisitos exigidos pelo artigo 211, da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos); g) o artigo 176, parágrafo 1º, inciso II, item 4, da mesma lei, demanda a apresentação dos documentos pessoais dos proprietários - o que é impossível de se conseguir no caso em exame, já que os proprietários registrais são falecidos; h) junta somente aos autos recursais o documento de “nota e exame de cálculo”, apresentada pelo cartório de registro de imóveis de Rio Negro, Estado do Paraná, que atestou a impossibilidade de registro do contrato; i) ademais, que o documento não caracteriza inovação recursal, pois a impossibilidade de registro do contrato de compra e venda já foi suscitada em primeiro grau; j) atende a todos os requisitos legais da usucapião e não é admissível que o juízo de origem tenha reconhecido que o contrato particular de compromisso de compra e venda seja apto a perfectibilizar a transmissão da propriedade; k) o instrumento particular transferiu à apelante apenas os direitos inerentes à posse, mas não houve transferência de propriedade; l) o interesse processual de agir é caracterizado pela presença dos requisitos da necessidade, utilidade e adequação; m) não há outras medidas judiciais que regulam a propriedade, além da usucapião, para o caso em exame; Por fim, a apelante requer o recebimento do recurso e o seu provimento, a fim de que os autos retornem ao primeiro grau para a procedência da instrução probatória. É o breve relatório.

2. FUNDAMENTAÇÃO2.1. ADMISSIBILIDADE RECURSALEm sede de análise dos pressupostos de admissibilidade recursal, denota-se que estão presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos do recurso, razão pela qual deve ser conhecido.2.2. BREVE SÍNTESE DOS FATOSTrata-se de ação de usucapião extraordinária movida por Luzia Piontkievicz em face de Espólio de Maria D’Aparecida Ferreira Prado, Espólio de Elizeu Prado, Espólio de Arlindo Machado, Sonia Marilda Alves de Lima e Município de Piên - Estado do Paraná. Em suas razões iniciais (mov. 1.1 dos autos originários), a autora afirma que: a) é a atual e legítima possuidora de um imóvel urbano, adquirido em dezembro de 1995, através de contrato de compromisso de compra e venda (mov. 1.16), celebrado com o Sr. Elizeu Prado e a Sra. Maria D’Aparecida Ferreira Prado - proprietários registrais do bem; b) desde a aquisição, passou a agir com animus domini sobre o imóvel, estabelecendo-o como local de moradia e de trabalho há mais de 26 (vinte e seis) anos, e juntou aos autos diversos documentos para embasar seu argumento, como comprovantes de pagamento de IPTU e de contas de água; c) o exercício da sua posse alcança mais de 10 (dez) anos, mas no Cartório de Registro de Imóveis de Rio Negro, no Estado do Paraná, o imóvel consta registrado no nome dos celebrantes do contrato; d) possui justo título de aquisição do imóvel e faz jus ao pleito de usucapião por ter realizado obras de caráter produtivo, que possibilitam o alcance da propriedade pelo decurso de 10 (dez) anos do exercício da posse; e) indicou os vizinhos do imóvel usucapiendo, conforme planta do bem anexado aos autos (mov. 1.8) - Espólio de Arlindo Machado (representado por Viviane da Luz Machado Taborda), Sra. Sonia Marilda Alves de Lima e Município de Piên (localizado no Estado do Paraná); f) possui todos os requisitos necessários para a usucapião extraordinária, como a posse mansa e pacífica do imóvel com animus domini, lapso de tempo (mais de 26 anos de posse) e continuidade e publicidade da posse; g) em razão do exercício de labor no local por anos, através do funcionamento da Pizzaria Mirrage e da locação de salas comerciais, o tempo legal de posse é reduzido de 15 (quinze) para 10 (dez) anos; h) busca através da presente ação também a escrituração pública do imóvel, já que apenas o registro público em cartório é capaz de transferir a propriedade do bem imóvel. Por fim, a autora requer: a) a concessão de justiça gratuita; b) o julgamento procedente da ação, sendo-lhe conferida a propriedade do imóvel e a expedição de mandado ao cartório de Registro de Imóveis de Rio Negro/PR; c) a transcrição da sentença para constituição de título hábil para o registro no cartório competente; d) a citação dos vizinhos confinantes e a citação editalícia dos réus em lugar incerto; e) as diligências necessárias para comprovação do falecimento dos proprietários que contam da matrícula do imóvel; f) a intimação dos representantes da Fazenda Pública e do Ministério Público para manifestação de eventual interesse na causa; Em despacho inicial (mov. 12.1), foi concedida a justiça gratuita pleiteada e determinado que a autora esclareça seu interesse de agir, já que a usucapião é forma originária de aquisição da propriedade e não como meio quando o imóvel é incorporado ao patrimônio através de contrato de compra e venda. Ademais, a autora também foi intimada a juntar aos autos prova de que diligenciou a certidão de óbito dos proprietários registrais do imóvel. A autora, em resposta (mov. 15.1), esclareceu que pleiteia a usucapião do imóvel adquirido em 1995 através de contrato de compra e venda, cuja escritura pública não foi lavrada na ocasião - o que é requisito para o registro do imóvel perante o competente cartório. Também, que o contrato celebrado entre as partes é simples e sequer contém o reconhecimento de firma, e encontra-se impedido de registro no cartório competente. Por fim, informa que localizou as certidões de óbito dos proprietários registrais do imóvel e apresentou os seus herdeiros para integrarem o polo passivo da ação.A sentença de mov 17.1 julgou extinta a ação sem resolução de mérito por ausência de interesse de agir e inadequação da via eleita.Irresignada com a sentença, a autora interpôs recurso de Apelação Cível (mov. 21.1). Os autos foram remetidos ao Tribunal de Justiça do Estado do Paraná e distribuídos à 18ª Câmara Cível. Após, vieram conclusos para julgamento. 2.3. MÉRITO A apelante, conforme exposto no relatório, ingressou com ação de usucapião extraordinária com o objetivo de obter a declaração de domínio sobre o imóvel descrito na inicial, em síntese. Alega que possui todos os requisitos legais e que adquiriu o imóvel através de contrato de compromisso de compra e venda, celebrado com os proprietários registrais do imóvel - indicados por ela como réus, mas que não foram citados em primeiro grau.
O referido contrato não foi lavrado junto ao cartório competente na época e, de acordo com a apelante, o seu registro atualmente encontra-se impossibilitado em razão do falecimento dos proprietários registrais - que não deixaram inventário dos seus bens, impedindo os seus herdeiros de lavrarem o contrato na escritura do imóvel. Assim, a apelante rebate a fundamentação contida na sentença, alegando que possui interesse de agir e que a ação de usucapião extraordinária é o meio adequado para a efetivação da sua tutela pretendida, de modo que os autos devem retornar à instância primária para devida instrução processual. De início, destaca-se que o recurso não comporta provimento. A usucapião é a forma originária de aquisição da propriedade quando não há relação jurídica envolvendo a transferência da propriedade do imóvel entre o antigo e o novo proprietário do bem. No presente caso, verifica-se que a apelante celebrou com os proprietários registrais do imóvel contrato de compromisso de compra e venda - sustentando o seu pleito com base no referido instrumento contratual. A doutrina, aqui representada pelo trecho a seguir de Flávio Tartuce[1], assim entende o instituto da usucapião:“Na esteira da melhor doutrina, a usucapião – grafada pelo CC/2002 no feminino – constitui uma situação de aquisição do domínio, ou mesmo de outro direito real (caso do usufruto ou da servidão), pela posse prolongada. Assim, permite a lei que uma determinada situação de fato alongada por certo intervalo de tempo se transforme em uma situação jurídica (a aquisição originária da propriedade). A usucapião garante a estabilidade da propriedade, fixando um prazo, além do qual não se podem mais levantar dúvidas a respeito de ausência ou vícios do título de posse. De certo modo, a função social da propriedade acaba sendo atendida por meio da usucapião. (...)”Em regra, a ação de usucapião não é a via adequada para aquisição de propriedade de imóvel objeto de contrato de compromisso de compra e venda. No entanto, o ajuizamento da referida ação, por quem possua justo título, através do qual ingressou na posse do imóvel que pretende o reconhecimento do domínio, é possível desde que seja comprovada a irregularidade no título que impossibilite o registro da propriedade do imóvel em favor do usucapiente.Sobre esta excepcionalidade, a 18ª Câmara deste E. Tribunal já se posicionou:APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE USUCAPIÃO – SENTENÇA DE EXTINÇÃO DO FEITO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, POR AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL – INSURGÊNCIA DA PARTE AUTORA – ALEGAÇÃO DE QUE PRETENDE O RECONHECIMENTO DE SUA PROPRIEDADE MEDIANTE PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS INERENTES À USUCAPIÃO ORDINÁRIA, ESTANDO PRESENTE O SEU INTERESSE PROCESSUAL – ACOLHIDA – AUTOR QUE APRESENTA JUSTO TÍTULO POR MEIO DO QUAL NÃO É POSSÍVEL O IMEDIATO REGISTRO DA PROPRIEDADE IMÓVEL EM SEU FAVOR – IRREGULARIDADE NA TRANSCRIÇÃO POR SE TRATAR DE ANOTAÇÃO REGISTRAL MUITO ANTIGA – INEXISTÊNCIA DE INDIVIDUALIZAÇÃO DAS FRAÇÕES IDEAIS DE ÁREA MAIOR – SITUAÇÃO CONFIRMADA NOS AUTOS PELO OFICIAL DE REGISTRO COMPETENTE – POSSIBILIDADE DE UTILIZAÇÃO EXCEPCIONAL DA USUCAPIÃO PARA FINS DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA, DESDE QUE PREENCHIDOS OS REQUISITOS LEGAIS – EXEGESE DO ARTIGO 15, INCISO II, DA LEI Nº 13.465/17 – ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL NO MESMO SENTIDO – INCERTEZA QUANTO À POSSIBILIDADE DE ALCANCE DA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL POR MEIO DE OUTRAS MEDIDAS JUDICIAIS TAIS COMO AÇÃO DE DIVISÃO OU DEMARCATÓRIA – SENTENÇA CASSADA – RECURSO PROVIDO(TJPR - 18ª Câmara Cível - 0004049-26.2015.8.16.0103 - Lapa -
Rel.: DESEMBARGADORA DENISE KRUGER PEREIRA -
J. 14.06.2021)Entretanto, o caso em análise não se assemelha, tampouco se encaixa no excepcional cabimento da ação de usucapião com justo título fundado em contrato de compromisso de compra e venda. Isto pois, de acordo com as alegações da apelante, não existe nenhuma irregularidade insanável no referido contrato, de maneira que a ação de usucapião não é o meio processual hábil para a adjudicação do instrumento contratual na escritura do bem imóvel. De acordo com a apelante, o contrato não preenche os requisitos necessários para o seu registro perante o cartório competente, em função do falecimento dos proprietários registrais e da falta de inventário, o que impossibilita que os seus herdeiros realizem o registro. No entanto, como fundamentado em sede de sentença, os proprietários registrais falecidos se comprometeram, de acordo com o item 2 do contrato celebrado (mov. 1.16 dos autos de origem), à realização do registro devido na escritura do imóvel e, por força do item 5 do mesmo instrumento, os seus herdeiros e sucessores também se encontram obrigados à diligência. Inclusive, denota-se que a própria apelante indicou os herdeiros dos proprietários registrais falecidos, em petição de mov. 15.1.Portanto, não subsiste no presente caso verdadeiro óbice à regularização da escritura do imóvel pela via ordinária e adequada, de modo que a ação de usucapião é meio incabível para a tutela pretendida e a apelante não apresenta interesse de agir. Em outras oportunidades, sobre o tema, a 18ª Câmara do E. Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, já se manifestou: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE USUCAPIÃO – EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO – AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL DA PARTE REQUERENTE – EXISTÊNCIA CONTRATO DE COMPRA E VENDA RELATIVO AO IMÓVEL USUCAPIENDO – INSURGÊNCIA DA AUTORA – PRETENSÃO PARA MODIFICAÇÃO DA SENTENÇA COM O RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM E REGULAR SEGUIMENTO – ALEGAÇÃO DE QUE A AÇÃO DE USUCAPIÃO PODE SER UTILIZADA COMO MEIO DE REGULARIZAÇÃO DA PROPRIEDADE – IMPOSSIBILIDADE DE ACOLHIMENTO DO PLEITO, NO CASO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA CELEBRADO JUNTO Á REQUERIDA E DEVIDAMENTE QUITADO – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO OU MESMO DA MENÇÃO ACERCA DO FATOR IMPEDITIVO À PROPOSITURA DA AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO OU OBTENÇÃO DO REGISTRO PELA VIA ADMINISTRATIVA – INOVAÇÃO EM SEDE RECURSAL – ALEGAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE CONTATO COM OS HERDEIROS DO FALECIDO COMPANHEIRO DA REQUERENTE COMO IMPEDITIVO AO AJUIZAMENTO DA DEMANDA ADJUDICATÓRIA – FATO NÃO RELATADO NA PETIÇÃO INICIAL – OMISSÃO DE CIRCUNSTÂNCIA RELEVANTE À CORRETA ANÁLISE DO CASO – PRETENSÃO MODIFICADA EM INSTÂNCIA RECURSAL – ADMISSÃO DE QUE O PEDIDO DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE NA FORMA ORIGINÁRIA RECAI SOBRE A PARTE DO IMÓVEL NA QUAL INCIDE O DIREITO SUCESSÓRIO DOS HERDEIROS – AUSÊNCIA DE INCLUSÃO DESTES NO POLO PASSIVO – DETECÇÃO DE VÍCIOS QUE SUPERAM A AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL – SENTENÇA DE EXTINÇÃO DO FEITO QUE DEVE SER MANTIDA – PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA – RECURSO DESPROVIDO (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0004825-26.2021.8.16.0035 - São José dos Pinhais -
Rel.: DESEMBARGADORA DENISE KRUGER PEREIRA -
J. 08.08.2022) (grifo nosso)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. IMÓVEL OBJETO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. AQUISIÇÃO DE PROPRIEDADE DERIVADA. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. RECURSO IMPROVIDO. Extrai-se que, com a celebração dos instrumentos de compra e venda. 1.do bem iniciada pelos proprietários registrais do imóvel, a pretensão está baseada em propriedade derivada, advinda de contrato de compra e venda e não em exercício de posse. 2. Todavia, a usucapião é a forma originária de aquisição da propriedade quando não há relação jurídica de transferência da propriedade entre o antigo e o novo proprietário, não sendo meio próprio para a aquisição da propriedade de imóvel incorporado ao patrimônio da apelante através de contrato de compra e venda. 3. Deve a apelante tomar as providências necessárias para a obtenção da escritura pública a fim de regularizar a sua propriedade, não sendo a ação não restando dúvida,de usucapião o instrumento hábil para tanto, portanto, que efetivamente são carecedores do direito de ação por falta de interesse de agir, razão pela qual voto pelo desprovimento do recurso. (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0021514-73.2009.8.16.0001 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR MARCELO GOBBO DALLA DEA -
J. 21.11.2018) (grifo nosso) Desde modo, a ação de usucapião é meio inadequado para a aquisição da propriedade do imóvel objeto de contrato de compromisso de compra e venda, devendo ser mantida a sentença que julgou extinta a ação sem resolução de mérito. Ante o exposto, voto por conhecer do recurso e negá-lo provimento, nos termos da fundamentação, mantendo-se a sentença de primeiro grau.
[1] TARTUCE, Flavio. Manual de direito civil: volume único. 12ª edição. Rio de Janeiro: Método, 2022, p. 2155-2156.