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Processo:

VISTOS, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível, da Vara de Registros Públicos e Corregedoria do Foro Extrajudicial de Reserva, em que é apelante Paulo Dias representada por Josefa Aparecida Dias e apelado Augusto de Oliveira Júnior.1. Relatório:

Trata-se de recurso de apelação interposto em face da sentença proferida no mov. 107.1, nos autos de Suscitação de Dúvida nº 0000820-59.2020.8.16.0143, pela qual a MMa. Juíza Marina de Lima Toffoli julgou parcialmente procedente a dúvida formulada, nos seguintes termos:“(...) Assim, necessário se faz o georreferenciamento individualizado, justamente para se saber a medida exata de cada matrícula, não indicada na vistoria realizada nos autos e, somente após, se proceder à unificação. Por outro lado, é descabida a exigência de autorização judicial para a realização da unificação pretendida pela curadora, sendo exigida, apenas, nos atos de disposição do patrimônio, o que não ocorre no presente caso. EM FACE DO EXPOSTO, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE, a Suscitação de Dúvida formulada pelo Agente Delegado designada ao Serviço de Registro de Imóveis desta Comarca de Reserva, na forma do art. 203, I da Lei 6015/73, e, via de consequência, julgo extinto o feito, com resolução do mérito. CONDENO a suscitada ao pagamento de custas e despesas processuais devidas (LRP, artigo 207).(...)”Inconformado com a sentença proferida, Paulo Dias, representado por Josefa Aparecida Dias, interpôs recurso de apelação no mov. 114.1, alegando, em síntese, que a) há quatro imóveis rurais distintos que lhe pertencem, sendo o título de domínio deles definido em onze matrículas; b) pretende unificar as matrículas para formar quatro outras, autônomas; c) o Oficial Registrador suscitou dúvida quanto ao procedimento de fusão, sob a alegação de que nos quatro georreferenciamentos havia diferença de áreas a maior; d) presumiu que a causa do erro foram as transcrições precárias das divisas das glebas matriculadas e, por isso, aduziu que as onze matrículas devem ser retificadas de forma individualizada; e) o fato do imóvel descrito estar com deficiência não induz que ele tenha ficado menor, maior ou mudado de lugar, cuja superação deve ser realizada pela retificação ou cancelamento, de acordo o artigo 1.247 do Código Civil; f) a pretensão se refere a direito individual de terrenos que já estão em seu patrimônio, mas abrangidos em títulos dominiais diferentes; g) quatro glebas de áreas contíguas foram aglomeradas em corpos físicos autônomos, sendo inúteis porque as divisas internas já deixaram de existir há décadas, embora possam ser restauradas para satisfazer mera curiosidade; h) possui o direito de obter a unificação/fusão das respectivas transcrições ou matrículas do registro de imóveis a ser providenciada pela própria serventia, artigos 233, III, 234 e 235 I e II da Lei de Registros Públicos; i)
a mera unificação de lotes contíguos, que não implique em anexar terras de outras pessoas, é um simples fato que enseja a regularização registral na matrícula; j) a pretensão é publicizar direitos individuais quanto a imóveis que já estão no seu patrimônio, mas encontram-se em títulos dominiais diferentes; l) as divergências são inevitáveis na medição do mesmo imóvel, isto porque feita por especialistas diversos, em épocas distintas e com uso de equipamentos diferentes, ainda que se utilizem de técnicas similares; m) o Sr. Oficial Registrador abriu em sua serventia 11 (onze) matrículas, entre 20.08.1976 a 04.06.1988, depositando nelas a crença que o fez conforme a Lei. Porém, em 2020, assumiu que todas as matrículas descrevem imóveis com divisas precárias; n) é desnecessária a exigência de realizar 11 (onze) medições autônomas e o meio adequado seria unificar as matrículas utilizando-se os 4 (quatro) georreferenciamentos que já estão prontos e sobre os quais houve expressa concordância dos potenciais prejudicados; o) enfatiza que as medições georreferenciadas foram feitas por profissional qualificado, aprovadas pelo INCRA e sem qualquer contestação ao laudo apresentado e p) os vizinhos confirmaram o alegado ao Sr. Oficial de Justiça. Requer o conhecimento e provimento do recurso.
Contrarrazões foram apresentadas no mov. 118.1 pelo Ministério Público do Paraná discorrendo, em síntese, que: a) a serventia imobiliária não pode realizar o pleiteado sem informações seguras quanto à metragem e especificação real da área, pois em contrário formaria nova matricula viciada, com prejuízos aos confrontantes; b) a mera concordância dos confrontantes não é suficiente para afastar a obrigatoriedade do procedimento imposto pelo artigo 500, parágrafo 7º do Código de Normas do Foro Extrajudicial e
c) a manifestação de vontade não prepondera sobre direito registral. Requereu o conhecimento e não provimento do apelo.A Procuradoria-Geral da Justiça manifestou-se no mov. 16.1 apontando que: a) o georreferenciamento é a delimitação do perímetro do imóvel por meio de coordenadas geográficas obtidas via satélite, determinando as características, confrontações, localização e área do bem; b) há obrigatoriedade de procedimento para desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, posto que não se faz possível de outra forma, porque acabaria formando nova matrícula viciada, com possíveis prejuízos a futuros confrontantes do terreno e c) a manifestação de vontade individual não influencia nos registros públicos, cuja exatidão da veracidade da medição dos terrenos deve relatar. Pronunciou-se pelo desprovimento do recurso.É o breve relatório.

2. Fundamentação:Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço o presente recurso.Cinge-se a controvérsia à necessidade de prévia retificação individual de onze matrículas cuja unificação se pretende, de modo a formar outras quatro, conforme dúvida suscitada pelo Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Reserva. Pois bem.Sobre o tema disciplina o artigo 176 da Lei n. 6.015/1973 incisos 3º e 4º: “O Livro nº 2 - Registro Geral - será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.(...)§ 3o Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação prevista na alínea a do item 3 do inciso II do § 1o será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais. § 4o A identificação de que trata o § 3o tornar-se-á obrigatória para efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo. (...)”Ainda, o artigo 225, § 3o do mesmo diploma legal complementa:“Os tabeliães, escrivães e juízes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário. (...)§ 3o Nos autos judiciais que versem sobre imóveis rurais, a localização, os limites e as confrontações serão obtidos a partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais. (...)”Diante disso, denota-se que a Lei disciplina acerca da obrigatoriedade da realização do georreferenciamento, visando impedir que ocorram erros, sobreposição, fraudes ou distorções nos registros imobiliários.Não obstante a parte Recorrente discorra que os imóveis cuja fusão pretende são de sua propriedade e que não houve oposição dos confrontantes, vê-se que a legislação em vigor disciplina sobre o tema de maneira diversa do pretendido. O Código de Normas do Foro Extrajudicial em seu artigo 500 ainda dispõe:“Não se admitirão, para matrícula no registro geral, títulos públicos ou particulares que contenham omissões quanto à perfeita caracterização do imóvel a que se referiram, ainda que tais omissões constem dos registros anteriores e tenham sido formalizados antes da vigência da Lei de Registros Públicos.§ 1º Se as omissões referidas estiverem contidas no registro anterior, à vista do qual deva ser feita a matrícula, proceder-se-á à prévia complementação desse registro, pelos meios regulares, ou, quando possível, serão tais omissões supridas nos próprios títulos apresentados, com a declaração expressa dos interessados de que assumem integral responsabilidade pelo suprimento, consignando-se tal circunstância na matrícula que se fizer e nas posteriores que delas se originarem.§ 2º A correção de imprecisão ou o saneamento de omissão do cadastro imobiliário observará o que de ordinário dispõem os arts. 212 e 213 da Lei nº 6.015/1973. § 3º Consideram-se cumpridas, para fins de registro, as exigências da Lei de Registros Públicos com relação à caracterização do imóvel, nos atos relativos à transmissão do domínio ou de direitos, bem como a constituição de ônus reais e de garantia, quando o instrumento, público ou particular, fornecer a identificação do imóvel urbano e o número de sua respectiva matrícula.§ 4º Não se aplica o disposto no parágrafo anterior acima, ainda que exista matrícula, se os títulos apresentados se destinarem a novas matrículas nos casos previstos pela Lei de Registros Públicos.§ 5º Consideram-se cumpridas, para fins de registro, as exigências da Lei de Registros Públicos com relação à caracterização do imóvel nos atos relativos à transmissão do domínio ou de direitos, bem como a constituição de ônus reais e de garantia, quando o instrumento, público ou particular, referente ao imóvel rural georreferenciado, fornecer: I - o número do registro ou matrícula no Registro de Imóveis; II – localização; III – denominação; IV- área total; V - número do cadastro no INCRA constante do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR); VI - Número de Imóvel Rural na Receita Federal (NIRF); VII - número da certificação no SIGEF. § 6º Para os demais imóveis rurais não contemplados no parágrafo anterior, particularmente os não georreferenciados e os objeto de transcrição, a descrição deve ser integral e pormenorizada, com referência precisa, inclusive, aos seus característicos e confrontações. § 7º A descrição precária do imóvel rural, desde que identificável como corpo certo, não impede o registro de sua alienação ou oneração, salvo quando sujeito ao georreferenciamento ou, ainda, quando a transmissão implique atos de parcelamento ou unificação, hipóteses em que será exigida sua prévia retificação.” Assim, vê-se que, em oposição ao fundamentando pelo Apelante, não se afasta a obrigatoriedade do georreferenciamento das áreas pela simples concordância dos confrontantes, posto que o § 7º do citado artigo deixa claro que a descrição precária dos imóveis impede sua unificação sem realizar a retificação prévia necessária.

Ademais, não se pode admitir que o Registrador realize procedimento qualquer de alteração de matrícula de imóvel sem ter a segurança das metragens, confrontações e demais especificações da área, vez que, em fazendo em sentido contrário, estaria formando matrícula viciada a qual pode trazer prejuízos das mais diversas formas. No caso em comento, denota-se que o Recorrente não realizou de maneira individualizada o georreferenciamento das matrículas individualizadas, mas o fez tão somente no formato que pretende seja acolhida pelo Registrador.
O artigo 234 da Lei de Registros Públicos deixa evidente que, no caso de não ser possível confirmar a descrição, é necessária a realização de retificação, vejamos:“Quando dois ou mais imóveis contíguos, pertencentes ao mesmo proprietário, constarem de matrículas autônomas, pode ele requerer a fusão destas em uma só, de novo número, encerrando-se as primitivas.”“(...) Na impossibilidade de a nova descrição ser confirmada pelo oficial registrador, o interessado deverá promover primeiramente a retificação da descrição dos imóveis − nos termos dos arts. 213 e subsequentes dessa lei, para os quais se remete o leitor − para posteriormente efetivar a fusão das matrículas. Nessa hipótese, em primeiro, serão averbadas as novas descrições em cada uma das matrículas e, em seguida, promovida a fusão.(...)” (Lei de registros públicos: comentada; coordenação José Manuel de Arruda Alvim Neto, Alexandre Laizo Clápis, Everaldo Augusto Cambler. – Rio de Janeiro: Forense, 2014. Pg. 1040)Sobre o tema, destaco o comentário ao artigo acima mencionado:“(...) Na fusão o oficial estará atento para que a extensão afinal registrada não seja superior à da soma dos registros unificados. Também lhe recusará o registro se a unificação ou os desmembramentos constituírem forma de retificação dos registros anteriores.(...)”(Lei dos registros públicos comentada / Walter Ceneviva. – 20. ed. – São Paulo : Saraiva, 2010. Pg 1210)Nesse mesmo sentido é o disposto no artigo 542 do Código de Normas do Foro Extrajudicial:“Nos casos de fusão de matrícula ou de unificação de imóveis, previstos na Lei de Registros Públicos, deverá o registrador proceder à verificação das características, confrontações, localização e individualização de cada um dos imóveis integrantes da unificação ou das matrículas fundidas, a fim de evitar que, a pretexto de unificação ou fusão, sejam feitas retificações sem a observância do procedimento estabelecido na citada Lei.”Diante disso, a solicitação da unificação das áreas dos imóveis de matrículas n. 268, 824, 1.151 e 3.258 do Serviço de Registro de Imóveis de Reserva, seguido de retificação e do georreferenciamento na forma apresentada, não se faz possível. A alegação de que o Oficial Registrador abriu em sua serventia 11 (onze) matrículas, entre 20.08.1976 a 04.06.1988, depositando nelas a crença que o fez conforme a Lei, para depois, em 2020, assumir que todas descrevem imóveis com dividas precárias, também não justifica a pretensão. Isto porque a obrigatoriedade da realização de georreferenciamento foi introduzido nos parágrafos 3º e 4º do artigo 176 da Lei de Registros Públicos somente no ano 2001 pela Lei n. 10.267/2001. No caso, portanto, faz-se necessário o georreferenciamento individualizado para saber a medida exata de cada matrícula, o que não foi possível na vistoria realizada e, somente após essa delimitação precisa é que se pode proceder à unificação requerida. Nesse sentido é o entendimento deste Egrégio Tribunal de Justiça: “APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA REGISTRAL. PEDIDO DE UNIFICAÇÃO DE LOTES. APRESENTAÇÃO, PELO SUSCITADO, DE GEORREFERENCIAMENTOS DO PRODUTO DE DUAS UNIFICAÇÕES. INSUFICIÊNCIA. DIVERGÊNCIA ENTRE AS ÁREAS CONSTANTES NOS REGISTROS DOS IMÓVEIS E A DEFINIDA PELO GEORREFERENCIAMENTO. INCOMPATIBILIDADE QUE JUSTIFICA AS EXIGÊNCIAS FEITAS PELA SERVENTIA, CONSISTENTES NO MAPEAMENTO INDIVIDUALIZADO DE CADA MATRÍCULA. PRAZO DE CARÊNCIA DO ARTIGO 10 DO DECRETO FEDERAL 4.449/2.002 QUE NÃO SE APLICA NO PRESENTE CASO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Pretendendo a Suscitada a unificação dos lotes, se faz necessária a realização do georreferenciamento individualizado de cada um deles, a fim de corrigir as divergências existentes e proceder a regularização das matrículas respectivas, evitando futuros prejuízos a terceiros confrontantes.” (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0000130-60.2021.8.16.0057 - Campina da Lagoa -
Rel.: DESEMBARGADOR LUIZ HENRIQUE MIRANDA -
J. 13.06.2022)“APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. REGISTRO DE DUAS PARTES IDEAIS DE IMÓVEL MAIOR. CARTÓRIO QUE EXIGIU O GEORREFERENCIAMENTO PELO INCRA. SENTENÇA DE INDEFERIMENTO DO PEDIDO. EXIGÊNCIA ESTAMPADA NO DECRETO 4.449/2002, BEM COMO NO CÓDIGO DE NORMAS DO FORO EXTRAJUDICIAL DESTE TRIBUNAL. DEMANDA DO CARTÓRIO QUE SE MOSTRA ESCORREITA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.” (TJPR - 11ª C.Cível - 0023935-84.2016.8.16.0035 - São José dos Pinhais - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU ANDERSON RICARDO FOGAÇA - J. 11.10.2018)Apesar do Recorrente, em suas razões recursais, rechaçar os precedentes acima citados sob o fundamento de que nos casos julgados não houve manifestação de vizinhos, terceiros interessados e nem vistoria do Sr. Oficial de Justiça, conforme fundamentação tecida isso, por si só, não afasta o que a Lei determina, que é a necessidade de retificação das matrículas cuja fusão se pretende para afastamento das descrições precárias. Por todo o exposto, a manutenção da sentença é medida que se impõe.


Deixo de majorar a verba honorária em sede recursal, visto que houve arbitramento em primeiro grau de jurisdição. Diante disso, voto pelo conhecimento e não provimento do recurso de apelação cível.