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Processo:

I – RELATÓRIO
1. Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por Reserva Casa Blanca, nos autos de Ação de Execução de Título Extrajudicial nº: 0010337-24.2020.8.16.0035, oriundos da 2ª Vara da Cível do Foro Regional de São José dos Pinhais da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba, em face da decisão que revogou a decisão de mov.73.1, que havia deferido a penhora do imóvel financiado com alienação fiduciária (mov. 98.1 – autos originários).Nas razões de recurso, sustenta o agravante, em síntese, que: a) o débito condominial possui caráter propter rem, prevalecendo o interesse da coletividade dos condôminos no intuito de obter recursos, pagos por rateio, para a manutenção do condomínio edilício; b) esta é uma obrigação de natureza propter rem, diretamente vinculada à coisa, destinando-se à sua manutenção, sendo essenciais para sua conservação; c) aplica-se a Súmula 478 do STJ; d) a coisa responde por si, mesmo que seja objeto de alienação fiduciária.Ainda, pugna a agravante pela concessão da tutela de urgência recursal, sob o argumento de que nos autos existem provas suficientes, que demonstram a necessidade do deferimento dos efeitos da tutela.Ao final, pugna pelo conhecimento e provimento do recurso, a fim de que seja deferida da liminar, determinando a penhora sobre a o imóvel (mov. 1.1 – autos recursais). Ante a ausência dos requisitos autorizadores, o efeito suspensivo foi indeferido (mov. 13.1 – autos recursais). Devidamente intimado, o agravado deixou de apresentar contrarrazões ao recurso.Após, vieram os autos conclusos. É o relatório.

II – FUNDAMENTAÇÃO E VOTO
2. Pressupostos de admissibilidadeEm análise aos pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, o presente agravo de instrumento merece ser conhecido.
3. MéritoVolta-se o agravante contra a decisão que revogou o deferimento de penhora do imóvel, nos seguintes termos (Ref. Mov. 98.1):1. Diante das peculiaridades do caso, é necessário revogar a decisão de mov. 73.1, eis que a jurisprudência é uníssona acerca da impossibilidade de penhora de imóvel financiado com alienação fiduciária, ainda que a dívida tenha caráter propter rem.Contudo, isso não obsta a penhora de direitos que advém do imóvel.
Trata-se de execução de título extrajudicial promovida pelo ora agravante em face do ora agravado, a fim de receber as taxas condominiais em atraso.Nas razões de recurso, o agravante alega, em suma, que a cobrança realizada é decorrente do inadimplemento das cotas condominiais, as quais possuem natureza de obrigação propter rem, sendo o imóvel a garantia da própria dívida, obrigação esta que advêm da coisa, dependendo a estabilidade e viabilidade do condomínio desta garantia.Contudo, razão não lhe assiste.É cediço que as despesas de origem condominiais possuem a natureza propter rem, ou seja, acompanham o imóvel, nos termos do art. 1.345 do Código Civil:Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Acerca da natureza propter rem, Sílvio de Salvo Venosa leciona: Ao fazermos a distinção entre direitos reais e direitos obrigacionais, referimo-nos ao fato de que não se trata de compartimentos estanques, pois o universo jurídico é um só, e de que, constantemente, essas duas categorias jurídicas relacionam-se.Nesse diapasão, vamos encontrar situações em que o proprietário é por vezes sujeito de obrigações apenas porque é proprietário (ou possuidor) e qualquer pessoa que o suceda na posição de proprietário ou possuidor assumirá tal obrigação. Contudo, o proprietário poderá liberar-se da obrigação se se despir da condição de proprietário, abandonando a coisa que lhe pertence, renunciando à propriedade. Num primeiro e apressado enfoque, aí está delineada a obrigação real ou propter rem. Embora não seja explicação totalmente técnica, para uma compreensão inicial podemos dizer que a obrigação real fica a meio caminho entre o direito real e o direito obrigacional. Assim, as obrigações reais ou propter rem (também conhecidas como ob rem) são as que estão a cargo de um sujeito, à medida que este é proprietário da coisa, ou titular de um direito real de uso e gozo dela.[2] Desse modo, a pessoa do devedor, nesse tipo de obrigação, poderá variar, de acordo com a relação de propriedade ou posse existente entre o sujeito e determinada coisa.A terminologia da coisa explica bem o conteúdo dessa obrigação: propter, como preposição, quer dizer “em razão de”, “em vista de”. A preposição ob significa “diante de”, “por causa de”. Trata-se, pois, de uma obrigação relacionada com a coisa.
Na mesma linha de raciocínio, Carlos Roberto Gonçalves doutrina: Obrigação propter rem é a que recai sobre uma pessoa, por força de determinado direito real. Só existe em razão da situação jurídica do obrigado, de titular do domínio ou de detentor de determinada coisa. (...) São obrigações que surgem ex vi legis, atreladas a direito reais, mas com eles não se confundem, em sua estruturação. Enquanto estes representam ius in re (direito sobre a coisa, ou na coisa), essas obrigações são concebidas com ius ad rem (direito por causa da coisa, ou advindos da coisa).[3]
No entanto, o caráter propter rem da dívida não autoriza a penhora do bem alienado fiduciariamente em execução movida por terceiro contra o devedor fiduciante.Tem-se que a propriedade fiduciária é resolúvel, ou seja, depende da implementação de um termo ou condição. Nesses casos, a propriedade do bem permanece com o credor fiduciário (proprietário resolúvel) durante a vigência do contrato, possuindo o devedor fiduciante apenas mera expectativa de direito.Em relação a posse, verifica-se que o credor fiduciário é o possuidor indireto do imóvel, uma vez que cede o uso do bem ao devedor fiduciante, possuidor direito, por meio do contrato por eles firmado.Logo, uma vez que o credor fiduciário, mesmo cedendo a posse do bem ao devedor fiduciante, mantém a condição de proprietário durante o contrato, não é admissível a penhora do imóvel de terceiro que sequer participou do processo, mas somente dos direitos de aquisição derivados do adimplemento parcial do contrato, com base no disposto no artigo 835, XII, do CPC[4].Impende salientar que, ainda que se trate de obrigação propter rem, o imóvel apenas responderá quando consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário ou do devedor fiduciante. Em consonância com esse raciocínio é a previsão do parágrafo único do art. 1368-B do Código Civil e do §8º do artigo 27 da Lei 9514/97, vejamos:Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor. Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...) § 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.
O entendimento consolidado da Terceira e Quarta Turmas do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que não é admitida “a penhora do bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, visto que o patrimônio pertence ao credor fiduciário, permitindo-se, contudo, a constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária”.Vejamos:PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PENHORA DO IMÓVEL DEVEDOR. IMPOSSIBILIDADE. 1. Cumprimento de sentença. 2. A técnica diferenciada de julgamento, prevista no artigo 942, caput, § 3°, inciso III, do CPC, só será exigível nas hipóteses em que o Agravo de Instrumento julgue antecipadamente o mérito da demanda, o que permite a interpretação de que tal dispositivo se dirige às ações de conhecimento, não se aplicando, assim, ao processo de execução, como na hipótese dos autos, haja vista tratar-se de cumprimento de sentença. 3. Não se admite a penhora do bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, visto que o patrimônio pertence ao credor fiduciário, permitindo-se, contudo, a constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária. Precedentes. 4. Agravo interno desprovido. (STJ, AgInt no AREsp 1.654.813/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, 3ª Turma, julgado em 29/06/2020, DJe 01/07/2020)
No mesmo sentido, seguem julgados deste Tribunal de Justiça:AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. DECISÃO AGRAVADA QUE INDEFERIU A PENHORA SOBRE O IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO POR SER OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA – INVIABILIDADE DE QUE A PENHORA RECAIA SOBRE O PRÓPRIO BEM – ENQUANTO NÃO HOUVER A AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE PLENA PELO DEVEDOR FIDUCIANTE, AINDA QUE SE TRATE DE OBRIGAÇÃO PROPTER REM – PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (TJPR - 9ª C.Cível - 0072661-24.2021.8.16.0000 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR ROBERTO PORTUGAL BACELLAR -
J. 26.06.2022. Grifei)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. VOTO VENCIDO. – COBRANÇA DE DÉBITO CONDOMINIAL. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM FAVOR DE INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. IMPOSSIBILIDADE DE PENHORA. NATUREZA PROPTER REM DA DÍVIDA. IRRELEVÂNCIA. CONSTRIÇÃO CABÍVEL APENAS QUANTO AOS DIREITOS DE AQUISIÇÃO DECORRENTES DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO. – Recurso conhecido e dar provido.- Não obstante a natureza propter rem do crédito condominial, a instituição financeira credora fiduciária detém a propriedade do imóvel e não integra a demanda judicial, razão pela qual apenas os direitos de aquisição do executado podem sofrer a penhora. (TJPR - 9ª C.Cível - 0000308-49.2022.8.16.0000 - Araucária -
Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU RAFAEL VIEIRA DE VASCONCELLOS PEDROSO -
J. 07.05.2022. Grifei)
Imperioso ressaltar que esta 9ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná adotava o entendimento de que é possível a penhora sobre imóvel objeto de alienação fiduciária, contudo, houve uma modificação de entendimento da maioria de seus membros, razão pela qual, pelo princípio da colegialidade, voto pela possibilidade de penhora apenas dos direitos do devedor sobre o bem.Assim sendo, pelas razões acima expostas, imperioso negar provimento ao recurso.
4. ConclusãoPosto isso, voto por conhecer e negar provimento ao recurso, mantendo incólume a decisão agravada.