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Processo:

I – RELATÓRIO.
Trata-se de recurso de Apelação Cível em ação de Rescisão de Contrato de Compromisso de Compra e Venda cumulada com Restituição de Quantia e Pedido de Tutela Antecipada de Urgência Incidental, movida por JOSÉ FRANCISCO ALVES e outros em face de U3 URBANISMO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, atual denominação de BMW Empreendimentos Imobiliários Ltda.Com a demanda, os Autores, na qualidade de promissários compradores, pretenderam a resolução do contrato celebrado com a Ré em 22.03.2019, tendo como objeto o imóvel descrito na inicial, esclarecendo que pagaram 16 das 180 parcelas avençadas, tornando-se inadimplentes em agosto de 2020, uma vez que, com a pandemia, sofreram diminuição de sua capacidade econômica.Alegam que, reconhecido o Estado de Calamidade Pública (Decreto Legislativo nº 6 de 2020), os efeitos da pandemia nas relações jurídicas devem ser analisados como fato superveniente ou de força maior, e que não foi possível o distrato extrajudicial porque a Ré impôs penalidades abusivas.Concluem que, uma vez aplicada a legislação consumerista e os art. 413 e 422, do CCB, impõe-se a rescisão do contrato, com a retenção pela Ré de, no máximo, 10% do valor pago, a ela competindo a restituição da diferença porque ausente qualquer prejuízo, na medida que o imóvel sequer foi entregue e poderá ser novamente colocado no mercado.Ao final, requereram a antecipação da tutela para determinar a suspensão do contrato, bem como para determinar que a Ré se abstenha de inscrever seus nomes nos órgãos de proteção ao crédito e, ainda, a concessão do benefício da assistência judiciária gratuita.Na decisão de mov. 7.1, foi deferida a tutela de urgência e, no mov. 27.1, os benefícios da assistência judiciária gratuita.Citada, a Ré contestou a ação (mov. 42.1), impugnada pelos Autores no mov.47.1.No mov. 50.1, foi proferido o saneador caracterizando a relação como de consumo, afastando a incompetência do juízo suscitada em preliminar pela Ré, mantendo o deferimento da gratuidade da justiça concedida aos Autores e deferindo o chamamento ao processo de Elias Pereira de Souza Alves para integrar o polo ativo da demanda. Anunciado o julgamento antecipado do mérito (mov. 79.1), sobreveio a sentença (mov. 88.1) que julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na inicial, para o efeito de:
“a) DECLARAR a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre os litigantes (mov. 1.6). b) CONDENAR a parte ré a restituir 80% dos valores pagos pela parte autora, os quais deverão ser atualizados a partir das respectivas datas de desembolso pela média dos índices do INPC e IGP-DI, com juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, autorizada a retenção do IPTU no tempo de fruição e da comissão de corretagem prevista contratualmente. Sucumbentes, condeno cada parte ao pagamento de metade da custas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, por média do IGP-DI e INPC, e com juros moratórios legais do trânsito em julgado, em observância aos parâmetros fixados no art. 85, §2º, inc. I/IV, do Código de Processo Civil. Porque concedido o benefício da justiça gratuita, ressalvo a disposição do art. 90, §3º, do Código de Processo Civil.”
Opostos Embargos de Declaração pela Ré (mov. 91.1), foram rejeitados (mov. 95.1).Irresignada, a Ré interpôs o recurso de Apelação (mov. 101.1) arguindo que, nos termos do inciso V, §1, do art. 489, do CPC, a sentença não pode ser considerada fundamentada porque alicerçada em precedente que não se ajusta ao caso dos autos (AgInt no REsp 1930685/SP).Quanto ao mérito, ressaltou que o contrato foi firmado em 22.03.2019, sob a égide da Lei n. 13.786/18, estabelecendo, em consonância com seu art. 32-A, seu direito de retenção em caso de desfazimento do pacto por fato imputado ao adquirente, justificando a razoabilidade dessa prática ante a frustração da expectativa do cumprimento do contrato.Explicou que os Apelados concordaram com a dedução do quantum a ser restituído, em termos: (a) imposto incidente sobre os recebimentos das parcelas, à alíquota de 6,73%, na quantia de R$ 1.036,74; (b) integralidade da comissão de corretagem paga a terceiro, no valor de R$ 4.500,00; (c) encargos financeiros incidentes sobre as parcelas vencidas pagas em atraso, no importe de R$ 303,34; (d) gastos de natureza administrativa que compõem a multa de 10% sobre o valor atualizado do contrato, calculada em R$ 22.241,89; (e) compensação pela fruição do imóvel, na ordem de 0,75% do valor atualizado do contrato, independentemente de se tratar de lote não edificado, no importe de R$ 1.743,14 mensais, totalizando R$ 43.578,50; e (f) os valores inadimplidos do IPTU incidente sobre o imóvel, na quantia de R$ 1.596,15.
Concluiu, enfim, que a retenção prevista no contrato é o mínimo para equilibrar a relação entre as partes, e que está em consonância com a Lei do Distrato, sendo de rigor sua incidência no caso dos autos.Ainda, insurgiu-se contra a distribuição do ônus da sucumbência, na medida em que os Apelados deram causa à resolução do contrato a partir do seu inadimplemento, impondo-se a condenação dos Autores na integralidade dos ônus sucumbenciais, em obediência ao princípio da causalidade.Requereu, ao fim, o provimento do recurso.Apresentadas contrarrazões (mov. 107.1), subiram os autos.É a breve exposição.

II - VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO.
1. – O conhecimento parcial do recurso.Da análise dos autos, verifica-se que o recurso de Apelação interposto pela Ré não pode ser totalmente conhecido em razão da ausência de interesse recursal em relação a determinados temas suscitados.Com efeito, insurge-se a Apelante contra a r. sentença alegando, em síntese: (a) a preliminar de nulidade por ausência de fundamentação; (b) a aplicação da Lei n. 13.786/2018 ao caso, com observância das cláusulas contratuais para que deduzidos dos valores a serem restituídos aos Apelados o imposto por ela pago, comissão de corretagem, encargos financeiros incidentes sobre as parcelas vencidas, a multa de 10% sobre o valor atualizado do contrato, compensação pela fruição do imóvel e o IPTU devido pelos Apelados.Contudo, a sentença recorrida autorizou a Apelante a deduzir do valor a ser restituído os débitos de IPTU deixados pelos Apelados, bem como reter a quantia por eles paga a título de comissão de corretagem, em termos:
“... diante da ausência de comprovação de prejuízos extraordinários decorrentes da rescisão contratual, tem-se que a retenção de 20% sobre os valores pagos pela parte autora é suficiente para fazer frente às perdas e danos suportados pela parte ré, estando autorizada a ré, ainda, a deixar de restituir (se pago pelo autor) ou cobrar (caso contrário) o IPTU alusivo sobre o imóvel no tempo da fruição do bem pelo autor, bem como o valor indicado em contrato a título de comissão de corretagem.”
Verifica-se, portanto, que a alegação da Apelante quanto à retenção da comissão de corretagem e ao desconto dos valores do IPTU inadimplidos pelos Apelados importam em matérias decididas em seu favor, afastando, por isso, seu interesse recursal em relação a essas matérias, o que significa que a insurgência sobre tais temas ofende ao princípio da dialeticidade, autorizando o conhecimento apenas parcial do recurso.No mais, presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso.

2. - A preliminar de nulidade da sentença por ofensa ao dever de fundamentação.Defendeu a Apelante a preliminar de nulidade da sentença por suposta falha na fundamentação.Sem acerto neste ponto.Sabe-se que toda decisão judicial deve ser devidamente fundamentada, conforme previsto no art. 93, XI, da Constituição Federal:
“Todos os julgamentos dos órgãos do Poder Judiciário serão públicos, e fundamentadas todas as decisões, sob pena de nulidade, podendo a lei limitar a presença, em determinados atos, às próprias partes e a seus advogados, ou somente a estes, em casos nos quais a preservação do direito à intimidade do interessado no sigilo não prejudique o interesse público à informação;”
De acordo com o inc. V, do §1, do art. 489, do CPC, invocado pela Apelante, não se considera fundamentada a sentença que “se limitar a invocar precedente ou enunciado de súmula, sem identificar seus fundamentos determinantes nem demonstrar que o caso sob julgamento se ajusta àqueles fundamentos”.Na hipótese dos autos, todavia, verifica-se que a sentença de parcial procedência (mov. 88.1) foi proferida com fundamentação adequada e suficiente, apreciando a prova constante dos autos e indicando as razões do convencimento do Juízo prolator.É verdade que o Magistrado, na fundamentação da sentença, se referiu a julgado do Superior Tribunal de Justiça que entendia pertinente à sustentação do entendimento ali declinado. Veja-se:
“Também não deve prevalecer a pretensão de cobrança de taxa de fruição, visto que se trata de terreno não edificado. Conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, não é devido o pagamento de indenização a título de taxa de ocupação ou alugueres nos casos de rescisão de compromisso de compra e venda de terreno não edificado, uma vez que, nessas hipóteses, não há que se falar em enriquecimento sem causa do promitente-comprador, visto que não residiu no imóvel nem usufruiu de sua posse direta, e tampouco há empobrecimento da promitente-vendedora, já que, de regra, esta não auferiria proveito econômico por meio da cessão da posse direta do lote a terceiros (AgInt no REsp 1930685/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 05/10/2021, DJe 19/10 /2021).”
Todavia, ao contrário do que defende a Apelante, esse referido julgado não foi proferido sob a sistemática dos recursos repetitivos, não possuindo, portanto, o caráter de precedente vinculante previsto no inciso III, do art. 927, do CPC[1].É importante registrar que o julgado citado pela sentença se trata de jurisprudência meramente persuasiva, sem eficácia suficiente para vincular os demais órgãos do Judiciário. Assim, o Julgador singular, comungando da mesma posição declinada naquele paradigma, apenas o utilizou como referência para endossar a solução da presente demanda.Sob essa ótica, portanto, a sentença recorrida não estava obrigada a estabelecer qualquer distinção entre a situação fática descrita naquele caso e a desta demanda, o que afasta a alegação de sua nulidade por ausência de fundamentação.Logo, desprovido o apelo neste ponto.
3. – O percentual de retenção dos valores pagos pelos Apelados.
3.1. – Quanto à cláusula penal.A Apelante sustenta a reforma da sentença para o reconhecimento do seu direito de retenção em relação de todos os valores descritos no contrato para o caso de sua rescisão por culpa exclusiva dos Apelados, o fazendo ao argumento de que o ajuste foi celebrado em data posterior à vigência da Lei n. 13.786/2018, que alterou o art. 32-A, da Lei n. 6.766/1973, que passou a vigorar nos seguintes termos:
“Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente;IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.§ 1º O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência:I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras;II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.§ 2º Somente será efetuado registro do contrato de nova venda se for comprovado o início da restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado na forma e condições pactuadas no distrato, dispensada essa comprovação nos casos em que o adquirente não for localizado ou não tiver se manifestado, nos termos do art. 32 desta Lei.§ 3º O procedimento previsto neste artigo não se aplica aos contratos e escrituras de compra e venda de lote sob a modalidade de alienação fiduciária nos termos da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997 .”
Pois bem. Inicialmente, é oportuno esclarecer que são aplicáveis ao caso dos autos as previsões da Lei n. 13.786/2018, já que o contrato, celebrado em 22/03/2019, é posterior à sua vigência (27/12/2018). Aliás, admitindo a incidência do princípio do tempus regit actum, em caso similar, tive oportunidade de acompanhar o voto do eminente Desembargador Domingos José Perfetto no julgamento da Apelação Cível nº 0001063-38.8.16.0044[2].Todavia, especificamente no caso em exame, há que se ponderar que aplicação da cláusula penal pactuada em percentual sobre o valor total do contrato, quando os promitentes compradores adimpliram com menos de 10% das parcelas avençadas, retira da penalidade qualquer nota de razoabilidade, devendo a regra, tanto contratual quanto legal, ser analisada com ponderação.Significa dizer, a meu ver, que a cobrança da cláusula penal de 10% sobre o valor total do contrato não é imperativa, fazendo-se necessárias algumas considerações importantes a esse respeito.Primeiro, cabe destacar que o caput do art. 32-A, da Lei n. 6.766/79, com a redação que lhe deu a Lei 13.786/2018, disciplina que “deverão ser restituídos os valores pagos” pelo adquirente que deu causa à resolução contratual, ao passo que o inc. II, daquele dispositivo, autoriza o desconto, dentre outros, de cláusula penal e despesas administrativas, limitados a 10% sobre o valor atualizado do contrato.Da própria redação do referido dispositivo se observa que a retenção de valor correspondente a 10% do valor atualizado do contrato é uma possibilidade, mas não uma imposição, principalmente porque é assegurado ao promissário comprador a restituição dos valores pagos.Infere-se, assim, que nada impede a redução equitativa da cláusula penal caso se verifique que o respectivo valor é manifestamente excessivo, até porque, conforme se extrai muito claramente do art. 413, do CC, essa redução é impositiva em casos tais. Veja-se:
“Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.”.
Portanto, considerando que, no caso dos autos, os Autores-apelados pagaram 16 de 180 parcelas, totalizando o valor nominal de R$ 15.404,80, constata-se que a multa em 10% sobre o valor total do contrato, correspondente a R$ 17.014,32, é manifestamente excessiva, pois ensejaria a retenção integral dos valores pagos, ficando autorizada, por isso, sua redução equitativa para percentual sobre o valor a ser devolvido aos Apelados, conforme definiu a sentença recorrida.No âmbito desta Corte Estadual, tem-se decidido:
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FINANCIAMENTO INADIMPLIDO APÓS PAGAMENTO DE 60% DAS PARCELAS. DIFICULDADES FINANCEIRAS SUPERVENIENTES. (...) RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO PREVISTA EM CONTRATO. APLICAÇÃO DAS REGRAS CONTRATUAIS PERTINENTES, COM EXCEÇÃO DA PREVISÃO DA CLÁUSULA 5.4. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DEVE SER CALCULADO COM BASE NO VALOR EFETIVAMENTE PAGO NO FINANCIAMENTO. ART. 32-A DA Lei 13.786/2018. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE OUTRAS DESPESAS. FACULTADA À RÉ A COMPROVAÇÃO DE TAIS GASTOS NA FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DETERMINADA A RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS.APELAÇÃO PROVIDA.” (TJPR - 7ª Câmara Cível - 0008853-91.2021.8.16.0017 - Maringá -
Rel.: DESEMBARGADOR JOSÉ AUGUSTO GOMES ANICETO -
J. 17.03.2023) (grifei).
“– DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR INICIATIVA DO “ADQUIRENTE”. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO EM DATA POSTERIOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO PELA PROMITENTE VENDEDORA. VARIAÇÃO ENTRE 10 A 25% DO TOTAL PAGO. PRECEDENTES DO STJ. PRINCÍPIO DA RAZOABILIDADE. MAJORAÇÃO NO CASO CONCRETO PARA 20% ANTE AS PARTICULARIDADES DO CASO. TAXA DE OCUPAÇÃO OU FRUIÇÃO. CUMULAÇÃO INVIÁVEL COM TAXA DE RETENÇÃO A TÍTUL DE PERDAS E DANOS. SENTENÇA REFORMADA. 1. A Lei nº 13.786/2018, “Lei do Distrato”, que alterou a Lei nº 4.591/64 (Condomínio e Incorporação) e Lei 6.766/1979 “Lei do Parcelamento do Solo Urbano - Lei Lehmann - Lei de Loteamentos”, somente é aplicável aos contratos firmados após sua entrada em vigor, ante deliberação pelo Superior Tribunal de Justiça, como questão de ordem no julgamento do Recurso Especial nº 1.614.721-DF. 2. Declarada a rescisão da promessa de compra e venda por iniciativa do consumidor, ante a modificação de sua situação econômica, deve ele ser ressarcido pelos valores pagos, admitindo-se, todavia, retenção pela compromitente vendedora do valor correspondente a 20% (vinte por cento) dos valores efetivamente pagos (e não sobre o valor do contrato), cujo percentual se mostra suficiente para cobrir as despesas experimentadas para promoção do negócio pela promitente vendedora, em sintonia com entendimento do Superior Tribunal de Justiça, ante as particularidades do caso concreto, em observância ao princípio da razoabilidade. 3. Conforme orientação jurisprudencial, é indevida a cumulação de indenização por perdas e danos consistente em fixação de alugueres com a imposição de retenção de percentual dos valores pagos rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa do consumidor, e, em se tratando de terreno sem edificações, portanto, sem efetiva utilização pelo compromissário comprador, é indevida a imposição de indenização a título de ocupação ou fruição do imóvel. 4. Consoante entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1498.484/DF, na forma do art. 1.036/CPC, não é possível a cumulação da cláusula penal com os lucros cessantes e/ou perdas e danos, uma vez que a compensação pelo eventual uso do imóvel já está compreendida na determinação de retenção de valores pagos.5. Em que pese a existência de cláusula contratual pelo descumprimento de qualquer obrigação das partes, não é cabível a imposição de multa à vendedora pelo atraso na entrega do imóvel, quando a própria promitente adquirente reconhecendo sua impossibilidade de honrar o contrato, postula sua rescisão, reconhecendo tratar-se de imóvel sem construção. 6. Apelações Cíveis à que se dá parcial provimento, responsabilizando as partes pro rata pelo pagamento de custas e honorários.” (TJPR - 17ª Câmara Cível - 0009199-17.2020.8.16.0069 - Cianorte -
Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU FRANCISCO CARLOS JORGE -
J. 16.11.2022) (grifei).
Com relação ao percentual a ser retido dos valores efetivamente quitados pelos Apelados, é preciso esclarecer que o STJ entende razoável, em casos semelhantes, a retenção entre 10% e 25% sobre o valor a ser devolvido ao comprador, a ser arbitrado conforme as circunstâncias da concretude do caso.Em suma, não assiste razão à Apelante quando pugna pela aplicação da multa contratual, fixada em 10% do valor total do contrato corrigido, ainda que o pacto assim tenha estabelecido e esteja em consonância com a chamada Lei do Distrato.
3.2. – A indenização pelo tempo de uso do imóvel.Quanto à fixação de indenização pelo tempo de uso do imóvel, conforme dispõe o art. 32-A, I, da Lei n. 6.766/79, em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, deverão ser descontados, do montante a ser restituído, os valores correspondentes a eventual fruição do imóvel. Depreende-se daquele dispositivo a óbvia conclusão de que a referida taxa será devida em caso de efetiva fruição do imóvel. Ocorre, todavia, que, em se tratando de lote sem edificação, como é o caso dos autos, não há como se reconhecer a plena fruição do imóvel, circunstância que impede a cobrança da taxa pleiteada pela Requerida-apelante. Além disso, importante mencionar que, segundo o entendimento do STJ, essa referida taxa (também chamada taxa de ocupação) tem como fundamento a vedação ao enriquecimento sem causa do promitente comprador, pois visa evitar que se beneficie da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor. Ainda segundo a Corte Especial, para que possível a condenação do comprador ao pagamento dessa taxa, é necessário que reste efetivamente demonstrado: “a) o enriquecimento de alguém; b) o empobrecimento correspondente de outrem; e c) a relação de causalidade entre ambos”.E, na hipótese de lote sem edificação, não há como se concluir pela presença de efetivo proveito dos promitentes compradores, até porque nada a este respeito foi demonstrado nos autos, circunstância fática que obsta a condenação dos Autores ao pagamento dessa tal taxa de fruição. Em sentido semelhante, já decidiu o STJ, bem como esta Corte de Justiça:
“RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO UNILATERAL. RETORNO. STATUS QUO ANTE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. 25%. VALORES PAGOS PELOS ADQUIRENTES. PRECEDENTE DA SEGUNDA SEÇÃO. DÍVIDAS TRIBUTÁRIAS E CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULA 5/STJ. TERRENO PARA EDIFICAÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO. FUNDAMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM JUSTA CAUSA. ART. 884 DO CC/02. CONFIGURAÇÃO. REQUISITOS CUMULATIVOS. EMPOBRECIMENTO PRÓPRIO E ENRIQUECIMENTO ALHEIO. HIPÓTESE CONCRETA. AUSÊNCIA.1. Ação de resilição contratual de promessa de compra e venda de imóvel residencial, cumulada com devolução de quantias pagas.2. Recurso Especial interposto em: 29/12/2017; concluso ao gabinete em: 03/06/2020. Aplicação do CPC/15.3. O propósito recursal consiste em determinar: a) quem deve ser responsabilizado pelas dívidas tributárias e condominiais incidentes sobre o imóvel durante o período em que durou o contrato desfeito;b) se a compradora pode ser condenada ao pagamento de taxa de ocupação na resilição de contrato de compra e venda de terreno para edificação; e c) qual o percentual das parcelas pagas pelo comprador que pode ser retido pelo vendedor na hipótese de resilição unilateral do contrato de promessa de compra e venda de imóvel residencial.4. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial.5. O reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas contratuais em recurso especial são inadmissíveis.6. O desfazimento do negócio jurídico de compra e venda de imóvel motiva o retorno das partes ao estado anterior à celebração do contrato, podendo sujeitar o promissário comprador ao pagamento da taxa de ocupação pelo tempo que ocupou o imóvel.7. A taxa de ocupação evita que o comprador se beneficie da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor, se relacionando, pois, à vedação ao enriquecimento sem causa. Precedentes.8. A vedação ao enriquecimento sem causa - que oferece fundamento à previsão da taxa de ocupação - dá origem a uma obrigação de ressarcimento, haja vista representar o nascimento de uma obrigação de indenizar em todas as hipóteses em que, faltando ou vindo a faltar a causa eficiente da aquisição de um benefício ou vantagem, haverá, como consequência, o dever de restituir o proveito a quem sobre ele tenha o melhor direito.9. São requisitos do nascimento da obrigação em decorrência da vedação ao enriquecimento sem causa: a) enriquecimento de alguém; b) empobrecimento correspondente de outrem; c) relação de causalidade entre ambos. Precedente da Corte Especial.10. O empobrecimento de alguém, requisito para o dever de indenizar relacionado à vedação ao enriquecimento sem causa, corresponde: a) ao deslocamento indevido de um bem já incorporado ao patrimônio do sujeito ao patrimônio de um terceiro; ou b) ao impedimento do ingresso uma vantagem que certa e seguramente adentraria no patrimônio do sujeito e que, sem justificativa, é acrescida a patrimônio alheio.11. Quanto ao que razoavelmente deixou de ganhar o vendedor, o ingresso do citado proveito em seu patrimônio deve ter a característica de ser plausível e verossímil, diante de previsão razoável e objetiva de lucro, aferível a partir de parâmetro concreto e prévio.12. No contrato de compra e venda de imóveis residenciais, o enriquecimento sem causa do comprador é identificado pela utilização do bem para sua moradia, a qual deveria ser objeto de contraprestação mediante o pagamento de aluguéis ao vendedor pelo tempo de permanência.13. Na presente hipótese, o terreno não está edificado, de modo que não existe possibilidade segura e concreta, diante dos fatores anteriores ao momento da contratação e sem qualquer outra nova interferência causal, de que a recorrente auferiria proveito com a cessão de seu uso e posse a terceiros, se não o tivesse concedido à recorrida, estando, pois, ausente o requisito de seu empobrecimento; tampouco seria possível o enriquecimento da compradora, que não pode residir no terreno não edificado.14. Em contrato de compra e venda de imóvel residencial anterior à Lei 13.786/2018, ausente qualquer peculiaridade que justifique a apreciação da razoabilidade, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes. Precedente da Segunda Seção.15. Recurso especial parcialmente conhecido e, no ponto, parcialmente provido, apenas para modificar o percentual de retenção das parcelas pagas”.(REsp n. 1.863.007/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 23/3/2021, DJe de 26/3/2021.)
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESILIÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RESILIÇÃO CONTRATUAL A PEDIDO DOS COMPRADORES. INSURGÊNCIA DA PARTE RÉ. AUMENTO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE NO CASO. MANUTENÇÃO EM 20%. PEDIDO DE REFORMA PARA FIXAÇÃO DE TAXA DE FRUIÇÃO/ALUGUÉIS. NÃO CABIMENTO. LOTE SEM EDIFICAÇÃO. MULTA CONTRATUAL. DUPLA PENALIZAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. JUROS MORATÓRIOS. INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTES DO STJ. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. INAPLICABILIDADE DO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. 1. É abusiva disposição contratual que fixe em percentual maior de 25% de retenção da quantia paga em caso rescisão do contrato por culpa do comprador, de acordo com a jurisprudência do STJ. 2. Inexistindo edificação sobre o lote de terreno, não é possível fixar aluguel pela fruição do imóvel. 3. Incabível o pagamento de multa contratual quando fixado percentual de retenção, sob pena de dupla penalização (bis in idem). 4. Em se tratando de contrato de compromisso de compra e venda celebrado antes da vigência da Lei n. 13.786/2018, os juros moratórios devem incidir a partir do trânsito em julgado, conforme a tese firmada no tema repetitivo 1.002, do STJ. 5. Descabe a aplicação do princípio da causalidade quando a ré resiste à pretensão inicial. 6. Recurso conhecido e parcialmente provido.(TJPR - 20ª Câmara Cível - 0004540-87.2021.8.16.0017 - Maringá -
Rel.: FABIO MARCONDES LEITE -
J. 31.01.2023)”
Não merece acolhida, pois, a pretensão recursal da Apelante para desconto de taxa de fruição do imóvel do montante a ser restituído aos Apelados.
3.3. – Os encargos de mora sobre parcelas pagas em atraso.A Apelante requer, ainda, a reforma da sentença para determinar a retenção dos encargos de mora incidentes sobre as parcelas pagas em atraso.Nesse ponto, com razão a Ré-apelante. Segundo o art. 32-A, inc. III, da Lei n. 6.766/79, em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, admite-se a retenção, pelo vendedor, dos encargos de mora incidentes sobre as parcelas pagas em atraso.

E, no caso dos autos, conforme se verifica da ficha financeira que instruiu a defesa (mov. 42.5), as parcelas vencidas em agosto, setembro, outubro, novembro e dezembro de 2020, além da vencida em janeiro de 2021, foram pagas em atraso, tendo recaído sobre elas os respectivos encargos da mora, que, com efeito, devem ser retidos pela Apelante. Em sentido semelhante:
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RESCISÃO CONTRATUAL PROCEDIDA POR INICIATIVA DOS PROMISSÁRIOS COMPRADORES. RETENÇÃO, PELA PROMITENTE VENDEDORA, DE VALORES PERTINENTES AO IPTU. QUANTIA QUE DEVE SER ACRESCIDA DE JUROS DE MORA. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE TRANSFERE AOS ADQUIRENTES A RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. LEGALIDADE. ENTENDIMENTO FIRMADO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, SOB A SISTEMÁTICA DOS RECURSOS REPETITIVOS, NO RESP N.º 1599511/SP. TAXA DE OCUPAÇÃO. NÃO INCIDÊNCIA. LOTE NÃO EDIFICADO. PRECEDENTES DESTA CORTE. VALORES A SEREM RESTITUÍDOS AOS REQUERENTES QUE NÃO ENGLOBAM OS ENCARGOS MORATÓRIOS INCIDENTES SOBRE PARCELA PAGA EM ATRASO. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL QUE INCIDE SOBRE O IMPORTE ADIMPLIDO PELOS PROMISSÁRIOS COMPRADORES CONSIDERANDO A CORREÇÃO MONETÁRIA.RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 4ª Câmara Cível - 0013290-24.2020.8.16.0014 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR HAMILTON RAFAEL MARINS SCHWARTZ - J. 12.10.2021)”
Merece, pois, reforma a sentença para reconhecer devida a retenção do valor a ser restituído aos Apelados os encargos moratórios incidentes sobre as parcelas pagas em atraso até a resolução contratual.
3.4 – Os impostos pagos pela Apelante.Por derradeiro, reclama a Apelante o direito à retenção de valores que desembolsou a título de impostos, sem razão.Ainda que o contrato firmado entre as partes estabeleça que os impostos incidentes sobre as parcelas pagas pelos Apelados e recolhidas pela Apelante serão retidos, descontados do total a ser restituído àqueles em razão da rescisão do contrato, não há previsão legal para tanto.Ao contrário, o IRPJ – Imposto de Renda Pessoa Jurídica, a COFINS – Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social, a CSLL – Contribuição Social sobre Lucro Líquido e o PIS – Programa de Integração Social, são tributos que devem ser pagos pelas pessoas jurídicas em razão do desenvolvimento de suas atividades empresariais, não cabendo ao contribuinte a eleição de outro responsável tributário.Nesse sentido, o entendimento desta Câmara de Julgamento:
“APELAÇÃO CÍVEL – RESOLUÇÃO DE “COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA POR INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE – CLÁUSULA PENAL – RETENÇÃO DE 10% DO VALOR DO CONTRATO – INVIABILIDADE – VALOR QUE DEVE SER CALCULADO SOBRE O TOTAL DAS PARCELAS PAGAS PELO COMPRADOR – PRECEDENTES DO STJ – PEDIDO ALTERNATIVO DE MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL – INOVAÇÃO RECURSAL – NÃO CONHECIMENTO NESSE PONTO – FIXAÇÃO DE ALUGUEIS PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL – BIS IN IDEM – TERRENO SEM EDIFICAÇÃO OU BENFEITORIAS – AUSÊNCIA DE PROVA DA CONSTRUÇÃO OU DA EFETIVA UTILIZAÇÃO DO BEM PELO COMPRADOR – ÔNUS DA PROVA QUE INCUMBIA AOS AUTORES, ENQUANTO FATO CONSTITUTIVO DE SEU DIREITO – ART. 373, I, DO CPC – REJEIÇÃO – RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – APLICAÇÃO DOS PARÂMETROS DA TESE FIXADA PELO STJ NO TEMA 938 DOS RECURSOS REPETITIVOS – AUSÊNCIA DE DESTAQUE DO VALOR CORRESPONDENTE À COMISSÃO – MERA INDICAÇÃO DA PORCENTAGEM – MONTANTE QUE INTEGROU O VALOR TOTAL DA NEGOCIAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE DE DEDUÇÃO EM BENEFÍCIO DOS AUTORES – PRETENSÃO DE RETENÇÃO, TAMBÉM, DOS “IMPOSTOS INCIDENTES SOBRE O FATURAMENTO” – RUBRICA QUE TRADUZ A COBRANÇA DE TRIBUTOS INERENTES À ATIVIDADE DESEMPENHADA PELAS EMPRESAS AUTORAS – NÃO SUBSUNÇÃO À PREVISÃO DO ART. 32-A, IV, DA LEI N. 6.766/79 – ABUSIVIDADE DA TRANSFERÊNCIA DO ÔNUS AO CONSUMIDOR – ARTS. 6º, V, E 51, §1º, II, DO CDC – PRESTAÇÃO DESPROPORCIONAL E EXCESSIVAMENTE ONEROSA – DEVER DE ADIMPLIR E RESTITUIR O IPTU INCIDENTE SOBRE O IMÓVEL – SENTENÇA QUE DEFERIU O PEDIDO NA FUNDAMENTAÇÃO, CONSTANDO DETERMINAÇÃO DIVERSA NO DISPOSITIVO – NECESSIDADE DE ADEQUAÇÃO – RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NESTA, PARCIALMENTE PROVIDO.” (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0006402-73.2021.8.16.0056 - Cambé -
Rel.: ANDREI DE OLIVEIRA RECH -
J. 06.03.2023) (grifei).
Portanto, fica desprovido o apelo da Ré neste particular.
4. – O ônus sucumbencial.Busca o Apelante eximir-se da condenação de arcar com percentual das despesas processuais e dos honorários advocatícios sob o fundamento de que os Apelados, na medida em que não adimpliram ao contrato, deram causa ao ajuizamento da demanda, reclamando, por isso, que aplicado o princípio da causalidade para que arquem com a integralidade dessas verbas, não obstante a sucumbência recíproca das partes.Razão não assiste ao Apelante nesse ponto.No caso dos autos, é nítido que, não obstante os Apelados tenham inadimplido as obrigações assumidas contratualmente junto ao Apelante, foram compelidos a buscar outra solução no Poder Judiciário diante da abusividade das imposições feitas para a resolução suasória do ajuste.Ademais, em manifesta resistência, os Apelantes defenderam a aplicação de cláusulas contratuais visivelmente abusivas, o que importou na clara intenção e dar sobrevida ao conflito de interesses, comportamento processual que enseja a incidência do princípio da sucumbência, afastando aplicação o da causalidade, como já julgado por esta Câmara:
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C REPARAÇÃO DE DANOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DA RÉ. PRETENSÃO DE VALIDADE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇAO DO CDC. CONSTATAÇÃO DE ABUSIVIDADE EM ALGUMAS CLÁUSULAS DO CONTRATO FIRMADO. MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL DA CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. PRECEDENTE DO STJ. MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL PARA 15%. DA RETENÇÃO DOS VALORES A TÍTULO DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. IMÓVEL VAZIO E QUE NÃO FOI UTILIZADO. ABUSIVIDADE CONSTATADA. ARTIGO 51, IV, CDC. RETENÇÃO DE VALORES A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. POSSIBILIDADE. TEMA 938 DO STJ (RESP 1. 599.511/SP). PREVISÃO CLARA EXISTENTE NO CONTRATO ENTABULADO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. POSSIBILIDADE. INEXISTÊNCIA DE MORA ANTERIOR À SENTENÇA. INVERSÃO DA SUCUMBÊNCIA. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. INAPLICABILIDADE. AJUIZAMENTO DA AÇÃO QUE SE MOSTROU NECESSÁRIO DIANTE DA ABUSIVIDADE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. READEQUAÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. HONORÁRIOS RECURSAIS. DESCABIMENTO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0003089-41.2020.8.16.0056 - Cambé -
Rel.: ANDREI DE OLIVEIRA RECH -
J. 06.03.2023)”.
Em suma, a pretensão recursal de reforma da sentença para condenação exclusiva dos Apelados não merece provimento.
5. - Conclusão.Por isso, voto por conhecer em parte e, na parte conhecida, dar parcial provimento ao recurso manejado pelo Réu reformando a sentença para reconhecer devida a retenção dos encargos moratórios incidentes sobre as parcelas pagas em atraso pelos Autores-apelados até a resolução contratual, mantendo-se a distribuição do ônus da sucumbência.É como voto.