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Processo:

VISTOS, discutidos e relatados estes autos de Agravo de Instrumento nº 0027462-71.2024.8.16.0000, da Vara Cível de Sarandi, em que é Agravante Etiene Daiane Pereira da Silva e é Agravada DB Administradora de Bens.1. RELATÓRIO Trata-se de agravo de instrumento interposto em face das decisões proferidas no mov. 16.1 dos autos da Ação de Manutenção de Posse nº 0000803-30.2024.8.16.0160, na qual a MMª. Juíza Paula Maria Torres Monfardini indeferiu a liminar de manutenção de posse e concedeu a liminar de imissão na posse, nos seguintes termos:

“(...) Isso porque conforme a decisão de mov. 1.14, a consolidação da propriedade em favor da CEF foi averbada em 8.3.2023, após a intimação da mutuária (autora) e do decurso do prazo legal para purgação da mora, sendo que tais informações possuem fé pública. Além disso, a autora tomou ciência acerca do leilão antes da sua ocorrência, tendo podido exercer o seu direito de preferência na aquisição do bem, se assim desejasse. Ademais, desnecessária a notificação pessoal da autora devedora acerca do leilão após a consolidação da propriedade, sendo necessário apenas que haja a comunicação do devedor "mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico" (art. 27, §2º 2-A, da Lei 9.514/97). E, no caso, o endereço que a autora apresentou quando da contratação foi "Rua José Amando Ribas, 385, Conjunto Habitacional Requião - Maringá/PR" para o qual teria sido enviada a notificação cabível. Assim, não comprovadas a turbação, a probabilidade do direito, tampouco a urgência necessárias à concessão da tutela pretendida, INDEFIRO a liminar pretendida." (mov. 16.1 - autos nº 0000803-30.2024.8.16.0160 )
“(...) Desse modo, ante o preenchimento dos três requisitos necessários à ação reivindicatória, restou devidamente comprovada a probabilidade do direito da autora. Há o perigo da demora, já que o fato de a requerida permanecer na posse injusta do imóvel obsta que a legítima proprietária dele se utilize, bem como faz com que ela incorra no pagamento da taxa de ocupação indevida, dívida que cresce a cada dia enquanto a devedora permanece na posse do bem. Acresce-se, por fim, que não há que se falar em irreversibilidade dos efeitos desta decisão. Diante do exposto, DEFIRO a tutela de urgência antecipada pleiteada, para o fim de determinar a expedição de mandado de imissão de posse em favor da autora do imóvel de matrícula n. 35.876. (...)” (mov. 18.1 - autos nº 0000778-17.2024.8.16.0160)
A autora interpôs Agravo de Instrumento com pedido de atribuição de efeito suspensivo (mov. 1.1), alegando que: a) o juízo a quo apensou os autos de origem nº 0000803-30.2024.8.16.0160 ao nº 000077817.2024.8.16.0160; b) nos autos em apenso a estes, foi deferida a liminar de imissão de posse (mov. 18.1) em favor da agravada e, nestes autos, foi indeferida a liminar de manutenção de posse (mov. 16.1) requerida pela agravante; c) a posse em discussão é ad interdicta, já que vem sido exercida pela agravante de modo justo desde 2018, sem vícios de violência, clandestinidade e precariedade; d) enquanto titular de posse justa, pode exercer com exclusividade o poder de fato sobre o bem, assim como reclamar e obter a proteção possessória contra quem a esbulhe, turbe ou interdite; e) diante da possibilidade de anulação do leilão extrajudicial por falta de notificação (conforme extrai-se dos autos nº 5017716- 40.2023.4.04.7003, em trâmite perante a 2ª Vara Federal de Maringá), deve ser mantida na posse do bem; f) a agravada já a notificou extrajudicialmente para desocupar o imóvel, pois o arrematou no leilão extrajudicial cuja validade está sendo questionada, assim como ajuizou ação judicial para desocupação e obteve o deferimento da tutela liminar; g) a turbação indevida exercida pela agravada configura tentativa de exercício de posse injusta e de má-fé; h) a manutenção da agravante e dos seus filhos na residência obedece à função social da posse e moradia, de forma que a desocupação do imóvel gerará dano irreparável, uma vez que após a transferência do bem a terceiro, será difícil reavê-lo; i) faz jus à atribuição de efeito suspensivo referente à decisão de indeferimento da liminar de manutenção de posse, pois presentes os requisitos legais e, no mérito, requer o provimento recursal, a fim de ser mantida na posse do bem.O pedido liminar de atribuição de efeito suspensivo foi indeferido por ausência dos requisitos legais, conforme a decisão de mov. 8.1. também houve determinação para envio dos autos nº 000077817.2024.8.16.0160 para apreciação em conjunto.A agravada, em suas contrarrazões (mov. 14.1), defende que: a) em 27 de setembro de 2023, arrematou em leilão o imóvel matriculado sob o nº 35.876 do Cartório de Registro de Imóveis de Sarandi; b) é proprietária do imóvel desde 13 de fevereiro de 2023 e estava livre para aliená-lo como quisesse; c) a agravante está na posse do bem de forma ilegal, visto que não há qualquer título ou relação que justifique sua permanência no imóvel; d) ainda, a parte adversa foi notificada extrajudicialmente em 26 de dezembro de 2023 para desocupar o imóvel e realizar acordo em 07 (sete) dias; e) a agravada confirmou que reside no imóvel e passou o contato da sua advogada para tentativa de acordo; f) em virtude da recusa em desocupar o imóvel, ajuizou a ação de omissão na posse nº
0000778-17.2024.8.16.0160; g) naqueles autos, foi proferida decisão liminar em seu favor, cujo cumprimento aguarda-se; h) em contrapartida, a agravante ajuizou a ação de origem e busca manter-se na posse do bem, mas a liminar foi indeferida; i) a posse da agravante tornou-se ilegal quando houve a resolução do contrato de compra e venda com garantia fiduciária; j) seguiu estritamente os procedimentos exigidos pela Lei nº 9.514/1997 e o contrato foi extinto, de modo que a posse da agravante tornou-se ilegal e não pode ser mantida no imóvel; k) o leilão em que houve a arrematação do bem foi realizado após as praças exigidas pela lei de alienação fiduciária, de modo que estava livre para que a Caixa Econômica Federal o alienasse da forma que quisesse; l) nos autos de ação anulatória, a agravante sustenta que não foi intimada dos procedimentos decorrentes da lei de alienação fiduciária, o que contraria a averbação constante da matrícula do bem; m) assim, é impossível que a ação anulatória interfira no andamento da imissão na posse; n) por fim, requer a manutenção da decisão e o não provimento recursal. A decisão de mov. 8.1 dos autos nº 000077817.2024.8.16.0160 - AP revogou a determinação de envio dos autos para apreciação em conjunto. Os autos vieram conclusos para julgamento. É o relatório.

2. FUNDAMENTAÇÃOPresentes os requisitos de admissibilidade, intrínsecos e extrínsecos, conheço o recurso. O cerne da discussão repousa na decisão de indeferimento da liminar de manutenção de posse e concessão da liminar de imissão na posse em favor da agravada.A agravante sustenta que é titular de posse justa e pode exercer com exclusividade o poder de fato sobre o bem, assim como reclamar e obter a proteção possessória contra quem a esbulhe, turbe ou interdite. Ademais, há possibilidade de anulação do leilão extrajudicial por ausência de intimação e a decisão é contrária ao direito à moradia.Defende que há perigo de dano, pois recebeu notificação extrajudicial para deixar o imóvel e a agravada pretende exercer posse injusta e de má-fé, de forma que a decisão deve ser reformada.
Pois bem.Nos termos do artigo 300, caput, do Código de Processo Civil, “a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo”.
De acordo com Luiz Guilherme Marinoni, Sérgio Cruz Arenhart e Daniel Mitidiero, os requisitos para a antecipação da tutela assim são classificados:
“(...)A probabilidade que autoriza o emprego da técnica antecipatória para a tutela dos direitos é a probabilidade lógica – que é aquela que surge da confrontação das alegações e das provas com os elementos disponíveis nos autos, sendo provável a hipótese que encontra maior grau de confirmação e menor grau de refutação nesses elementos. O juiz tem que se convencer de que o direito é provável para conceder tutela provisória. (...)
(...) A tutela provisória é necessária simplesmente porque não é possível esperar, sob pena de o ilícito ocorrer, continuar ocorrendo, ocorrer novamente, não ser removido ou de dano não ser reparado ou reparável no futuro. Assim, é preciso ler as expressões perigo de dano e risco ao resultado útil do processo como alusões ao perigo na demora. Vale dizer: há urgência quando a demora pode comprometer a realização imediata ou futura do direito.”
(ARENHART, Sérgio C. MARINONI, Luiz Guilherme. MITIDIERO, Daniel. Código de processo civil comentado. 7ª edição. Thomson Reuters Brasil: São Paulo, 2021, p. 270-271) No caso, não estão presentes os requisitos para a concessão da tutela liminar pleiteada na inicial. O artigo 26, caput, da Lei nº 9.514/1997, preceitua que “Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário”. É disposto no mesmo artigo, nos seus parágrafos, a necessidade de intimação do devedor para purgar a dívida e o procedimento a ser seguido para ciência do insolvente:“§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (...)§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.”Portanto, caso a mora não seja purgada, é promovida a averbação da consolidação da propriedade em favor do fiduciário, através do oficial de Registro de Imóveis, nos termos do artigo 26-A da Lei nº 9.514/1997:“Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo.


§ 1o
A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei.


§ 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

§ 3º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga vigente sobre o bem, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.


§ 4º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 3º deste artigo, a dívida será considerada extinta, com recíproca quitação, hipótese em que o credor ficará investido da livre disponibilidade.



§ 5º A extinção da dívida no excedente ao referencial mínimo para arrematação configura condição resolutiva inerente à dívida e, por isso, estende-se às hipóteses em que o credor tenha preferido o uso da via judicial para executar a dívida.”Observa-se através da cópia da matrícula do imóvel nº 35.876 do Cartório de Registro de Imóveis de Sarandi (mov. 1.6 - autos originários), que a propriedade do bem foi consolidada em favor da credora fiduciária Caixa Econômica Federal, conforme a averbação nº 3, em 08.03.2023:A mesma averbação atesta a intimação da agravante para purgar a mora, mas não o fez no prazo legal.Ressalta-se que os registros públicos, com base na Lei nº 6.015/1973, gozam de fé pública e presunção de veracidade, que pode ser afastada apenas através de prova cabal em sentido contrário.Portanto, os argumentos da agravante são insuficientes para afastar a presunção de veracidade da intimação da devedora para purgação da mora, ao menos em sede de exame sumário, considerando o estado atual do feito na origem, visto que demandam provas cabais e dilação probatória.Não obstante, extrai-se dos autos nº 5017716- 40.2023.4.04.7003, em trâmite perante a 2ª Vara Federal de Maringá, em que figura a agravante como autora e a Caixa Econômica Federal como ré, que a sentença julgou improcedente a pretensão anulatória do leilão do imóvel em contento neste processo.A referida decisão assim consignou:“(...) Conforme registrado naquela oportunidade, a parte autora reconhece a inadimplência das prestações do contrato de mútuo habitacional, o que, por si só, justifica a deflagração do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária.Sabe-se que é imprescindível para efetivação do direito de moradia, se obtida esta mediante mútuo financeiro, que este seja quitado, o que não foi feito, no caso concreto.
A cópia da matrícula do imóvel registra a consolidação da propriedade, que só ocorre após a regular notificação do devedor para purgação da mora, caso este último permaneça inerte. A Certidão do Oficial Registrador na matrícula do imóvel, atestando que houve a notificação e que a mesma não foi atendida, tem fé pública e legitima o registro da consolidação da propriedade, ocorrido em 03/2023 (Evento 1, MATRIMÓVEL8, Av. 3-35.876 ).
Além disso, os docs. 1.9 e 1.12 também confirmam a intimação pessoal para purgação da mora, tendo o devedor permanecido inerte.
Considerando que o autor assinou o contrato de financiamento, presume-se que tinha plena ciência dos seus termos, dentre eles a existência do gravame decorrente do mútuo contratado com o agente financeiro e que, em caso de inadimplemento, essa garantia seria exercida através dos meios legais.Também conforme registrado no Evento 8, após a consolidação da propriedade em favor do agente financeiro, não mais se admite a purgação da mora, assistindo ao devedor, até a data da realização do segundo leilão, apenas o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, acrescida dos encargos e despesas acessórias cabíveis.Se assim não for, o mutuário pode ficar inadimplente quantas vezes entender, a CEF consolidar a propriedade e o mutuário requerer a purga da mora, novamente, por quantas vezes achar necessário.Quanto à designação do leilão, não há dúvida de que a autora tomou conhecimento da data (17/07/2023), tanto que juntou o respectivo Edital (Evento 1, EDITAL6) e ajuizou a ação antes da realização. Com isso, independentemente da CEF ter ou não comprovado o envio do Aviso de Recebimento, a ausência de prejuízo é patente, visto que a petição inicial foi distribuída com cópia do edital de leilão ANTES da sua realização.Nessa situação, se realmente desejava quitar a sua dívida e permanecer com o imóvel, a autora poderia perfeitamente ter exercido o seu direito de preferência na aquisição, garantido pelo § 2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/97, independentemente do ajuizamento da ação.A ausência de qualquer informação nesse sentido, contudo, deixa claro que o direito de preferência não foi exercido e que o imóvel, em consequência disso, se encontra atualmente sob o domínio pleno do agente financeiro.Consoante interpretação extensiva dos §§ 5º e 6º do art. 26 da Lei n. 9.514/97, após a realização do leilão negativo, a dívida fica extinta e o credor passa a ter a opção de alienar o imóvel da forma que melhor lhe convier, inclusive por meio de licitação e/ou venda direta a terceiros. In casu, não há dúvida de que a dívida foi extinta (v. planilha de Evento 1, PLAN10, "quitação automática da dívida"). Com a realização do leilão negativo e o imóvel ficou sob propriedade plena e exclusiva da credora, que passou a poder destiná-lo livremente, como prevê o art. 1.228 do Código Civil ("O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha"). Registro, por pertinente, que nessa nova operação de venda (por meio de licitação ou diretamente), posterior ao leilão negativo, a CEF pode efetivar a venda por qualquer valor, mesmo que seja inferior a 50% da avaliação. Trata-se de um imóvel de sua propriedade plena, passível de venda pela quantia que bem entender. Não incidem os arts. 27, §§ 1º e 2º, da Lei n. 9.514/97, tampouco o art. 891 do CPC. Nessa fase, todo o valor arrecadado com a venda é exclusivamente da CEF, nada havendo a repassar ao antigo devedor. Não há, assim, qualquer mácula capaz de invalidar o procedimento de consolidação da propriedade e/ou qualquer ato posterior. DISPOSITIVOAnte o exposto, mantenho o indeferimento da tutela provisória e JULGO IMPROCEDENTE o pedido.”(mov. 65 - autos nº 5017716-40.2023.4.04.7003)Em que pese a sentença não tenha transitado em julgado até o momento, visto que o feito aguarda o julgamento da apelação cível, inexistem indícios de ilegalidade da intimação da agravante para purgar a mora do imóvel e de nulidade do leilão.Ademais, de acordo com a cópia mais atualizada da matrícula do imóvel nº 35.876, foram realizados dois leilões infrutíferos em 17.17.2023 e 01.08.2023, de forma que nos termos do artigo 26-A, parágrafo 4º, da Lei de Alienação Fiduciária, a dívida foi extinta e o credor investido da livre disponibilidade do bem:(mov. 1.6 - autos nº 0000778-17.2024.8.16.0160)Logo, a celebração de compra e venda do imóvel da credora fiduciária Caixa Econômica Federal com a agravada não apresenta nenhuma ilegalidade - em análise sumária.Também com base no artigo 30, caput e parágrafo único, da lei nº 9.514/1997, assegura-se a reintegração de posse ao adquirente do imóvel. Observa-se:“Art. 30. É assegurada ao fiduciário, ao seu cessionário ou aos seus sucessores, inclusive ao adquirente do imóvel por força do leilão público de que tratam os arts. 26-A, 27 e 27-A, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação no prazo de 60 (sessenta) dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade em seu nome, na forma prevista no art. 26 desta Lei.


Parágrafo único. Arrematado o imóvel ou consolidada definitivamente a propriedade no caso de frustração dos leilões, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante, não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo e serão resolvidas em perdas e danos.”

Assim, não há que se falar em pretensão de posse injusta e de má-fé por parte da agravante, pois não há demonstração de vícios de legalidade na compra e venda do imóvel e há respaldo legal para o pedido de imissão na posse do comprador. Neste sentido, a 18ª Câmara Cível deste E. Tribunal de Justiça já julgou:AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. INSURGÊNCIA CONTRA DECISÃO QUE CONCEDEU A MEDIDA LIMINAR. NÃO ACOLHIMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA E POSTERIOR ALIENAÇÃO DO IMÓVEL À AGRAVADA. EXISTÊNCIA DE DIREITO DE IMISSÃO NA POSSE, NOS TERMOS DO ARTIGO 30 DA LEI 9.514/1997. AJUIZAMENTO DE AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE PELA AGRAVANTE. JULGAMENTO DE IMPROCEDÊNCIA. INEXISTÊNCIA DE JUSTIFICATIVA PARA POSTERGAR A EFETIVAÇÃO DO DIREITO DA AGRAVADA À FRUIÇÃO DO BEM QUE LEGITIMAMENTE ADQUIRIU. PRINCÍPIO DA RAZOÁVEL DURAÇÃO DO PROCESSO, QUE, APLICADO AO CASO CONCRETO, DESAUTORIZA MANTER A AGRAVANTE NA POSSE INJUSTA DO BEM QUE COMPROVADAMENTE NÃO LHE PERTENCE. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.(TJPR - 18ª Câmara Cível - 0006759-90.2022.8.16.0000 - São José dos Pinhais -
Rel.: DESEMBARGADOR LUIZ HENRIQUE MIRANDA -
J. 16.05.2022) (grifos nossos) AGRAVO DE INSTRUMENTO. agravo interno contra liminar. julgamento conjunto. MANUTENÇÃO de posse. ausência de fundamentos para modificar a decisão. DIREITO DO RECORRIDO DECORRENTE DE DECISÃO JUDICIAL PROFERIDA EM DEMANDA DE IMISSÃO DE POSSE. RECURSOs DESPROVIDOs. 1. O título que confere o direito de propriedade ao recorrido está materializado através da escritura pública de compra e venda, bem como do registro efetuado na matrícula do imóvel, comprovando a arrematação do bem em leilão de forma que, havendo prova nos autos da condição de proprietário do agravado, possui este o direito de ser imitido na posse do imóvel.2. Em se tratando de bem imóvel adquirido por arrematação em leilão extrajudicial fundado na Lei nº 9.514/97, a concessão de medida liminar se submete a regramento específico, previsto no artigo 30 do mencionado Diploma legal, de forma que a prova quanto à aquisição da propriedade pela parte autora é suficiente para a concessão da medida liminar de imissão na posse.3. Como forma de defesa, sustenta o agravante a aquisição do domínio do imóvel através da usucapião. Todavia, observa-se no presente caso que o proprietário anterior do imóvel sub judice, Sr. Walter Dysarsz, o qual firmou a Cédula de Crédito Pessoal indicando como garantia em Alienação Fiduciária o imóvel em debate, era sócio da empresa SINAL VERDE SERVIÇOS AUTO LTDA., ora agravante, indicando, a princípio, mera detenção do imóvel, por tolerância, o que não configura posse com animus domini, necessária ao reconhecimento da aquisição do domínio por usucapião.4. Assim, estando o exercício da posse do agravado amparado em decisão jurídica, ausente a comprovação da turbação, incabível a pretensão de manutenção de posse, razão pela qual não há que se falar em manutenção do agravante na posse do imóvel.(TJPR - 18ª Câmara Cível - 0030945-51.2020.8.16.0000 - Foz do Iguaçu -
Rel.: DESEMBARGADOR MARCELO GOBBO DALLA DEA -
J. 16.11.2020) (grifos nossos) Por fim, ressalta-se que apesar da Constituição Federal de 1988 estabelecer a moradia como garantia social (artigo 6º, caput), nenhum direito é absoluto e, no caso em tela, foi observado o procedimento legal para purgação da mora e preferência à agravante para adquirir o imóvel em leilão, de modo que não há violação àquele. Portanto, diante da ausência de probabilidade de direito e perigo de dano, a liminar de manutenção da posse da agravante não deve ser concedida e a decisão agravada deve ser mantida, a fim de determinar a imissão na posse da agravada liminarmente. À luz do exposto, voto em conhecer e negar provimento ao recurso, a fim de manter a decisão agravada.