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Processo:

1. RELATÓRIO Trata-se de Apelação Cível interposta por DANIELLE APARECIDA KACHUKY ROSA E OUTRO contra sentença prolatada pelo Juízo da Vara de Registros Públicos e Corregedoria do Foro Extrajudicial da Comarca de Tibagi, nos autos de Suscitação de Dúvida nº 0000173-15.2022.8.16.0169, que julgou improcedente a dúvida suscitada pelos ora apelantes, em face da negativa de registro de usucapião extrajudicial exarada pelo Sr. Agente Delegado, ora Apelado (mov. 29.1).Inconformados, alegam, os apelantes, em suma, que: a) restou plenamente justificada a impossibilidade de registro da escritura e regularização da área usucapienda, uma vez que o imóvel foi alienado aos apelantes mediante contrato particular de compromisso de compra e venda de posse, que nunca foi levada a registro; b) “conforme esclarecido no pedido inicial, o pedido de usucapião se faz pertinente devido ao fato de que a posse do imóvel foi adquirida pelos apelantes por meio de contrato particular DE COMPROMISSO, cujo instrumento não é legítimo para se efetivar o registro necessário, como se sabe”; c)
a doação foi direcionada a várias pessoas, de sorte que os apelantes não adquiriram a totalidade de todos os direitos dos donatários; d) a escritura de doação não contém a perfeita caracterização do imóvel da transcrição 7.265 quanto à sua área, o que justifica o pedido de usucapião; f) a propriedade necessita ser regularizada, o que só pode se dar via usucapião (mov. 32.1).A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo conhecimento e pelo desprovimento do recurso (mov. 20.1 – 2º grau).É o relatório.

2. FUNDAMENTAÇÃO E VOTOPresentes os pressupostos de admissibilidade, objetivos: a) cabimento, b) adequação, c) tempestividade, d) inexistência de fato impeditivo, e) inexistência de fato extintivo, e subjetivos: a) legitimidade recursal, b) interesse recursal, o recurso comporta conhecimento.No mérito, melhor sorte não assiste aos recorrentes.Cuida-se, na origem, de dúvida registral ajuizada pelo Sr. Fernando Puppo Mendes, Agente Delegado, em que aduziu que “Os requerentes apresentaram impugnação à nota de rejeição em 30/12/2021 e não trouxeram fatos novos. Portanto, nos termos do artigo 216-A, §8º, da Lei 6.015/1973 mantenho a negativa do registro” (mov. 1.1).Dos autos consta que os ora apelantes requereram, pela via extrajudicial, usucapião extraordinária, com fulcro nos artigos 1.238, CC, 1.071, CPC, e 216-A da Lei nº 6.015/1973 e, ainda, nos termos do Provimento nº 65/2017, do Conselho Nacional de Justiça (mov. 1.2), tendo por objeto imóvel rural, com área de 227.672m2, situado na localidade de Descalvado, na Comarca de Tibagi. Assim aduziram naquela oportunidade:Instruíram o pedido com ata notarial de usucapião extrajudicial (mov. 1.3, p. 13), lavrada em 14.09.2020.Consta, ainda, o contrato de compra e venda da área, firmado em 10.07.2012 (mov. 1.18) e o contrato de compromisso de compra e venda, firmado em 11.03.2003 (mov. 1.18).Sobreveio a decisão proferida pelo Sr. Agente Delegado, o qual entendeu por não consumada a prescrição aquisitiva, nos seguintes termos (mov. 1.39):Entendeu-se, ainda, pela ausência de interesse processual, pois (mov. 1.39):(...)Pois bem, na r. sentença guerreada, o d. Magistrado sentenciante confirmou o entendimento externado pelo Agente Delegado, julgando improcedente a dúvida suscitada.Em síntese, a parte apelante pretende ver declarada a prescrição aquisitiva pela via extrajudicial, sem precisar lançar mão do ajuizamento da ação judicial de usucapião.Entretanto, não estão preenchidos os requisitos para tal, nada obstando que os apelantes busquem o provimento de que precisam pela via judicial.A respeito do assunto, dispõe o artigo 216-A, da Lei 6.073, in verbis:Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com: I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil; II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes; III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.
Com efeito, a parte interessada pleiteou o reconhecimento da usucapião sobre uma área total de 227.672m2, correspondentes a 22.767200 hectares. De início, como corretamente apontado no parecer exarado pela d. Procuradoria Geral de Justiça, há certa divergência de dados entre a ata notarial trazida aos autos e a certidão registral de mov. 1.9, a qual descreve que a área objeto de compra e venda, sob o registro nº 7.265, na comarca de Ipiranga, refere-se a uma área de 8 (oito) alqueires. Veja-se que, na inicial, ao fazer menção ao mesmo registro, a parte requerente descreve 22 (vinte e dois) alqueires. Não estão claros os dados da área usucapienda, bem como o exercício da posse sobre o total da área pelo lapso temporal de 15 (quinze) anos, nos termos do que exige o artigo 1.238, do Código Civil, de sorte que os documentos carreados não fornecem elementos seguros para a decretação da usucapião extraordinária.E, nesse diapasão, ao detalhar as diretrizes para o procedimento da usucapião extraordinária, estabelece o artigo 13, §2º, do Provimento 65/2017, do Conselho Nacional de Justiça:Como visto, não houve tentativa de regularização e nem apresentação de justificativa para tal discrepância, de sorte que o pedido de usucapião extrajudicial não tem como prosperar.Por oportuno e porque elucidativo, traz-se trecho do aludido parecer ministerial em segundo grau (mov. 20.1 – 2º grau): Em ata notarial, o tabelião atestou o cumprimento do período aquisitivo. No entanto, conforme explana o agente delegado, o imóvel usucapiendo possui matrícula registrada na transcrição 7265 – Livro 3C do Serviço Registral da Comarca de Ipiranga e conforme consta na certidão de mov. 1.9, apresenta área de 08 (oito) alqueires. Ocorre, que relação ao bem, há escritura pública de doação, lavrada no livro 89, folhas 126/127, do Tabelião de Notas da Comarca de Ipiranga/PR, referente à área de 22 alqueires, sem que tenha sido levada a registro ou mesmo realizada abertura de matrícula de imóvel.Ademais, não houve tentativa de regularização do imóvel pelas vias ordinárias e nem foi apresentada justificativa plausível para a negativa de tal fato. Nesse diapasão, há de se ressaltar que o artigo 13, §2º do Provimento 65/2017 do CNJ, prescreve que deverá ser justificado o óbice à correta escrituração das transações para evitar o usucapião como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral, além a tributação dos impostos pertinentes.Desta forma, no caso específico dos autos, ante as peculiaridades, não se mostra possível o prosseguimento do procedimento de usucapião pela via estreita extrajudicial intentada, facultada a formulação pela via judicial. Esse é o entendimento desse Tribunal de Justiça em caso semelhante:(...)No mesmo sentido:APELAÇÃO CÍVEL. REGISTROS PÚBLICOS. DÚVIDA REGISTRAL INVERSA. USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL. SUCESSÃO. HERDEIRA. REQUISIÇÃO FORMULADA POR COPROPRIETÁRIA EM FACE DOS DEMAIS HERDEIROS. CONDOMÍNIO. ALEGADO ABANDONO. OCUPAÇÃO POR MAIS DE 16 ANOS. DEMAIS PROPRIETÁRIOS EM LOCAL INCERTO. REGISTRADOR QUE REJEITOU O PEDIDO NA FORMA INTENTADA POR VIOLAÇÃO À SEGURANÇA JURÍDICA. DÚVIDA REGISTRAL FORMULADA PELA REQUERENTE. SENTENÇA QUE JULGOU IMPROCEDENTE. MANUTENÇÃO DA OBJEÇÃO DEDUZIDA PELO AGENTE DELEGADO. INSURGÊNCIA. NÃO ACOLHIMENTO. CITAÇÃO POR EDITAL POSSÍVEL APENAS APÓS ESGOTADOS OS MEIOS DE LOCALIZAÇÃO DOS DEMAIS PROPRIETÁRIOS. PECULIARIDADES. OCUPAÇÃO QUE NÃO IMPLICA NECESSARIAMENTE EM POSSE COM ÂNIMO DE DONA. IMPOSSIBILIDADE DE PROSSEGUIMENTO DO FEITO NA VIA EXTRAJUDICIAL. PRECEDENTES. recurso não provido.- Embora seja possível a declaração da aquisição prescritiva da propriedade do bem imóvel pela usucapião por um ou mais herdeiros em desfavor dos demais, necessário que, dentre outros requisitos, a ocupação exercida, pelo prazo previsto, não tenha ocorrido por mera tolerância dos demais, ou seja, detenha a qualidade exigível pela legislação (de ânimo de dona).- A simples utilização exclusiva do bem por apenas um dos condôminos/herdeiros não implica necessariamente em posse com ânimo de dona, para fins de aquisição originaria do domínio.- No caso, a análise da natureza da ocupação exercida, dada a peculiaridade verificada, relativamente a copropriedade, exige um exame de cognição mais profundo do que a esfera administrativa (extrajudicial) permite, notadamente ante as especificidades do caso, em que a requerente alega ignorar o endereço dos demais coproprietários.- Embora a citação por edital seja válida e possível, no presente caso se mostra prematura e indevida da forma requerida, porque não esgotados, sequer intentados, outros meios para a localização dos demais herdeiros.- No caso específico dos autos, ante as peculiaridades, não se mostra possível o prosseguimento do procedimento de usucapião pela via estreita extrajudicial intentada, facultada a formulação pela via judicial.Recurso de apelação não provido.
(TJPR - 18ª Câmara Cível - 0002580-69.2021.8.16.0123 - Palmas -
Rel.: DESEMBARGADOR PERICLES BELLUSCI DE BATISTA PEREIRA -
J. 02.05.2022)Ante o exposto, a proposta de voto é no sentido de conhecer do recurso e negar-lhe provimento, nos termos da fundamentação.