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Processo:

I - RELATÓRIO Condomínio Conjunto Residencial Rio Claro agrava de instrumento em face da decisão de mov.143.1, proferida em ação de execução de título extrajudicial, sob n. 0015960-69.2020.8.16.0035, que indeferiu a penhora sobre o imóvel gerador dos débitos condominiais, uma vez que este é objeto de alienação fiduciária, deferindo tão somente a penhora sobre os direitos do devedor fiduciante.Em síntese, sustenta o agravante que a obrigação de pagamento das despesas condominiais possui natureza propter rem, sendo possível que o imóvel responda pelo débito que a própria unidade condominial gerou. Por se tratar de dívida propter rem, o bem, independentemente de quem seja o proprietário, faz frente ao adimplemento das cotas condominiais, haja vista a peculiar natureza da dívida.Pugna pelo provimento do recurso, para que seja reformada a decisão singular, a fim de determinar a penhora do imóvel que originou a dívida condominial.Sem pedido de efeito suspensivo ou de antecipação de tutela recursal, foi deferido o processamento do agravo (mov. 13.1-TJ). Intimada, a parte agravada deixou transcorrer o prazo sem manifestação (mov. 16-TJ). É o relatório.

II – VOTO Tratam os autos de execução de título extrajudicial com base em contribuições condominiais proposta por Condomínio Conjunto Residencial Rio Claro em face de Luiz Fernando Lepper, a fim de cobrar despesas condominiais inadimplidas pelo requerido. Pugna o agravante pela reforma da decisão que determinou a penhora apenas dos direitos aquisitivos derivados do contrato com garantia de alienação fiduciária, e não a penhora do imóvel gerador do débito condominial. A decisão singular foi proferida nos seguintes termos (mov. 143.1): 1. Inicialmente, hei de ponderar que o imóvel gerador dos débitos condominiais é objeto de alienação fiduciária (mov. 141.1), o que impede a penhora do imóvel, ainda que a dívida tenha caráter propter rem. Contudo, isso não obsta a constrição dos direitos do devedor fiduciante, consoante entende o Egrégio Superior Tribunal de Justiça:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA "PROPTER REM". PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMPOSSIBILIDADE. VIABILIDADE, CONTUDO, DA CONSTRIÇÃO DOS DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE ORIUNDOS DO CONTRATO. PRECEDENTES. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (AgInt no REsp n. 1.860.416/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 15/12/2020, DJe de 18/12/2020.) destaquei
Em igual sentido, é o entendimento do Colendo TJPR:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PENHORA SOBRE OS DIREITOS DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE PENHORA INTEGRAL DO IMÓVEL DE PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA, NÃO CONSOLIDADA, DE TERCEIRO. DEVEDOR FIDUCIÁRIO QUE RESPONDE PELOS DÉBITOS. POSSIBILIDADE DE PENHORA DOS DIREITOS SOBRE O BEM. DECISÃO AGRAVADA EM CONSONÂNCIA AOS PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. 1. Em que pese o caráter propter rem da dívida condominial, descabe a penhora integral do imóvel gerador da dívida, enquanto o possuidor direito se tratar do devedor fiduciário. 2. Não consolidada a propriedade fiduciária, descabida a penhora da integralidade do bem, sob pena de invasão em patrimônio de terceiro que não integra a relação processual. 3. “(...) ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DESPESAS CONDOMINIAIS. A RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO APENAS SURGE COM A CONSOLIDAÇÃO DE SUA PROPRIEDADE PLENA EM RELAÇÃO AO BEM DADO EM GARANTIA, OU SEJA, APÓS SUA IMISSÃO NA POSSE (...) ” (AgInt no AREsp 1637467/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/12/2020, DJe 18/12/2020)RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJPR - 8ª Câmara Cível - 0030971-78.2022.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR SERGIO ROBERTO NOBREGA ROLANSKI - J. 24.10.2022) destaquei
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COBRANÇA DE DÍVIDAS CONDOMINIAIS. REQUERIMENTO PARA DETERMINAR A JUNTADA DO CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA PELA CEF. INOVAÇÃO RECURSAL. ANÁLISE QUE IMPLICARIA EM SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADMISSIBILIDADE DE CONSTRIÇÃO DE BEM PERTENCENTE A TERCEIRO CREDOR FIDUCIÁRIO QUE DETÉM A PROPRIEDADE RESOLÚVEL DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE DE EVENTUAL PENHORA RECAIR SOBRE OS DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PRECEDENTES. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência do STJ e desta c. Corte de Justiça é pacífica no sentido da impossibilidade da constrição de bem imóvel alienado fiduciariamente, ainda que se trate de execução de crédito condominial e, portanto, propter rem. 2. Inexistindo nos autos qualquer elemento que demonstre a quitação do contrato de financiamento ou a retomada formal do imóvel por parte da proprietária fiduciária, apenas se pode admitir que eventual penhora recaia sobre os direitos que possua a parte devedora, e não sobre o imóvel em si. (TJPR - 10ª Câmara Cível - 0065162-86.2021.8.16.0000 - São José dos Pinhais - Rel.: DESEMBARGADORA ANGELA KHURY - J. 04.07.2022) destaquei
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. DECISÃO AGRAVADA QUE INDEFERIU A PENHORA SOBRE O IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO POR SER OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA – INVIABILIDADE DE QUE A PENHORA RECAIA SOBRE O PRÓPRIO BEM – ENQUANTO NÃO HOUVER A AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE PLENA PELO DEVEDOR FIDUCIANTE, AINDA QUE SE TRATE DE OBRIGAÇÃO PROPTER REM – PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (TJPR - 9ª Câmara Cível - 0072661-24.2021.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR ROBERTO PORTUGAL BACELLAR - J. 26.06.2022) destaquei
Por tais razões, INDEFIRO o pedido de penhora do imóvel. (...)
Aduz o agravante que a obrigação de pagamento das despesas condominiais possui natureza propter rem, tornando o imóvel a garantia do próprio débito. Sustenta que, em se tratando de dívida propter rem, o bem, independentemente de quem seja o proprietário, faz frente ao adimplemento das cotas condominiais, haja vista a peculiar natureza da dívida. Diante disso, alegando que a agravada não possui bens passíveis de penhora, requer que seja determinada a penhora do imóvel que originou a dívida discutida nos autos. Razão, contudo, não lhe assiste. Inicialmente cumpre ressaltar que a responsabilidade patrimonial para o cumprimento de obrigações recai sobre os bens exclusivamente do devedor, nos termos do art. 789 do Código Civil. Depreende-se da matrícula acostada aos autos originários (mov. 141.1) que a propriedade fiduciária do imóvel sobre o qual se pretende a penhora é da Caixa Econômica Federal, a qual não é parte devedora no processo, não havendo que se falar em utilização de seus bens para quitação da dívida. A propriedade fiduciária (art. 1.361 a 1.368-B, CC c/c Lei nº 9.514/97) não se confunde com a propriedade plena (art. 1.231, CC), mormente na medida em que esta se notabiliza pela integral possibilidade de usar, fruir e dispor do bem, enquanto aquela é detida pela instituição financeira somente com transferência plena após o cumprimento do contrato de mútuo. Os arts. 23 e 25 da Lei nº 9.514/97 disciplinam a constituição e atribuem qualidade resolúvel à propriedade fiduciária, asseverando o mero direito real de posse do devedor fiduciário até a quitação do negócio jurídico que ensejou a alienação fiduciária: Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.
Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.
Art. 25. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel.
§ 1º No prazo de trinta dias, a contar da data de liquidação da dívida, o fiduciário fornecerá o respectivo termo de quitação ao fiduciante, sob pena de multa em favor deste, equivalente a meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato.
§ 2º À vista do termo de quitação de que trata o parágrafo anterior, o oficial do competente Registro de Imóveis efetuará o cancelamento do registro da propriedade fiduciária.
A doutrina de Carlos Roberto Gonçalves, compartilhando as pertinentes lições do mestre Caio Mário da Silva Pereira, define a propriedade fiduciária nos seguintes termos:Constitui-se mediante negócio jurídico de disposição constitucional. Subordinado a uma condição resolutiva, porque a propriedade fiduciária cessa em favor do alienante, uma vez verificado o implemento da condição resolutiva, não exige nova declaração de vontade do adquirente ou do alienante nem requer a realização de qualquer novo ato. O alienante, que transferiu fiduciariamente a propriedade, readquire-a pelo só pagamento da dívida. (GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: direito das coisas. 11ª Edição. São Paulo: Saraiva, 2016. P. 438. Apud. PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil, v. IV. p.426)
Nesse sentido, também as lições do Professor Flávio Tartuce: (...) Como forma de garantia real, há ainda a alienação fiduciária em garantia, que constitui um direito real de garantia sobre coisa própria, com tratamento em leis esparsas (DL 911/1969 e Lei 9.514/1997). (...)
A alienação fiduciária em garantia constitui um direito real de garantia sobre coisa própria com tratamento no CC/2002 (arts. 1.361 a 1.368-A, que dispõe sobre a propriedade fiduciária de bens móveis infungíveis, em termos gerais), no Decreto-lei 911/1969 (que trata especificamente da alienação fiduciária em garantia sobre bens imóveis) (...)
O credor fiduciário é o proprietário da coisa, tendo, ainda, um direito real de garantia sobre o bem que lhe é próprio. Com o pagamento de todos os valores devidos, o fiduciante adquire a propriedade, o que traz a conclusão pela qual a propriedade do credor é resolúvel. (TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil: volume único. 2ª Edição. Revista, atualizada e ampliada. São Paulo: Método, 2012. p. 990, 1016 e 1017)
Assim, é cediço que o imóvel objeto da presente penhora é de propriedade da Caixa Econômica Federal, não podendo ser constrito em processo no qual não figurou como parte. Neste diapasão, em relação ao imóvel, somente podem ser alienados em favor do condomínio credor os direitos sobre a potencial propriedade, atinentes aos valores já adimplidos pela devedora fiduciante, observada a natureza de garantia real em favor da instituição financeira. Sobre o tema, já se manifestou esta Corte:AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – DÉBITO CONDOMINIAL – TUTELA ANTECIPADA QUE DETERMINA SUSPENSÃO PENHORA IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE –– BEM QUE NÃO INTEGRA O PATRIMÔNIO DA DEVEDORA/AGRAVADA – CREDOR FIDUCIÁRIO QUE NÃO PARTICIPA DA RELAÇÃO PROCESSUAL – POSSIBILIDADE DE PENHORA, APENAS, SOBRE OS DIREITOS CONTRATUAIS QUE A DEVEDORA/RECORRIDA POSSUI SOBRE O BEM, ACASO EXISTENTES – PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA – DECISÃO MANTIDA INTEGRALMENTE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Havendo dívida condominial de imóvel alienado fiduciariamente, não participando o credor fiduciário da relação processual, inviável a incidência de penhora, em decorrência exclusiva desse débito, sobre o bem, eis que este não integra o patrimônio da devedora/recorrida. Possibilidade de penhora apenas dos direitos contratuais da devedora/agravada sobre o imóvel, consoante entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça e desta Egrégia Corte de Justiça.(TJPR - 8ª C.Cível - 0053644-70.2019.8.16.0000 - Cambé - Rel.: Juiz Ademir Ribeiro Richter - J. 22.04.2020) – sublinhei.
AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – CONDOMÍNIO – DEFERIMENTO DE CONSTRIÇÃO SOBRE DIREITOS RELATIVOS A IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE A TERCEIRO – DÍVIDA PROPTER REM – POSSIBILIDADE DA PENHORA APENAS SOBRE OS DIREITOS QUE OS EXECUTADOS-DEVEDORES FIDUCIANTES DETÊM SOBRE O IMÓVEL – IMPOSSIBILIDADE DE PENHORA SOBRE A PROPRIEDADE DO IMÓVEL – RECURSO PROVIDO. (TJPR - 8ª C.Cível - 0037185-90.2019.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: Juiz Alexandre Barbosa Fabiani - J. 16.03.2020) – sublinhei.
Portanto, é indevida a penhora do imóvel gravado com alienação fiduciária, notadamente em respeito ao direito real à propriedade fiduciária da instituição financeira. Destarte, a decisão agravada não merece reforma, tendo em vista que a penhora pode recair tão somente sobre os direitos que o devedor fiduciante possui sobre o bem. Nesse sentido, os seguintes precedentes:AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITO CONDOMINIAL. PENHORA SOBRE O IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO QUE ESTÁ ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. É deficiente a fundamentação do recurso especial em que a alegação de ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 se faz de forma genérica, sem a demonstração exata dos pontos em relação aos quais o acórdão se fez omisso, contraditório ou obscuro. Incidência da Súmula 284 do STF. 2. O Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que "o bem alienado fiduciariamente, por não integrar o patrimônio do devedor, não pode ser objeto de penhora. Nada impede, contudo, que os direitos do devedor fiduciante oriundos do contrato sejam constritos" (AgInt no AREsp 1.370.727/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 25/03/2019, DJe de 28/03/2019). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ – AgInt no Resp 1819186/SP, Quarta Turma, Relator Ministro Raul Araújo, j. 04/02/2020) – sublinhei.
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO MONITÓRIA EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. CONTRATO DE CARTÃO DE CRÉDITO. CARTÃO BNDES. PENHORA SOBRE DIREITOS DE BENS GARANTIDOS POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSIBILIDADE. DIREITOS QUE INTEGRAM O PATRIMÔNIO DO DEVEDOR, AINDA QUE NA QUALIDADE DE NÃO PROPRIETÁRIO, MAS POSSUIDOR DIRETO. PRECEDENTES. “Não se admite a penhora do bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, haja vista que o patrimônio pertence ao credor fiduciário, permitindo-se, contudo, a constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária” (REsp 1677079/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/09/2018, DJe 01/10/2018). AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
(TJPR - 15ª C.Cível - 0048578-46.2018.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: Shiroshi Yendo - J. 20.02.2019) – sublinhei.
Nesse quadro, escorreita a decisão singular que deferiu apenas a penhora sobre os direitos aquisitivos oriundos do contrato com garantia de alienação fiduciária. Em consequência, define-se o voto pelo desprovimento do recurso de agravo de instrumento, nos termos da presente fundamentação.