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Processo:

Por brevidade, reporta-se ao relatório exarado na r. sentença (mov. 230.1):
“1. EDUARDO ALESSANDRO DA SILVA BENTO ajuizou ação de obrigação de fazer cumulada com tutela antecipada, repetição do indébito e indenização por danos materiais e morais em face de SIAL CONSTRUÇÕES CIVIS LTDA. Alegou, em síntese, que firmou Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda sob n. 128/D226QD02-3 com a ré, para aquisição de um imóvel na planta do empreendimento denominado “Residencial Dolores Duran II”, cujo prazo de entrega da obra seria para o dia 30 de junho de 2012, podendo ser prorrogado no máximo até 30 de dezembro de 2012. Aduz que também restou ajustado o pagamento do preço global do imóvel, no valor de R$ 108.000,00 (cento e oito mil reais), a ser realizado da seguinte forma: a) sinal de R$ 6.000,00 (seis mil reais) parcelados em 03 (três) cheques no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais) cada, conforme n. 850611, n. 850612 e n. 850613 do Banco do Brasil, com vencimento do primeiro, em 14.06.2012; b) 12 (doze) parcelas mensais de R$ 500,00 (quinhentos reais), com vencimento da primeira parcela em 30.09.2012; c) parcela única no valor de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais), a ser paga na entrega das chaves prevista para 30.06.2012; d) valor de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), com recursos do FGTS, a ser pago na entrega das chaves prevista para 30.06.2012; e) valor de R$ 90.000,00 (noventa mil reais), a ser pago através de financiamento imobiliário, com vencimento na entrega das chaves previsto para 30.06.2012. Ainda, registrou que o referido contrato foi assinado após a aprovação do cadastro do autor junto à Caixa Econômica Federal. Entretanto, alegou que o imóvel não foi entregue na data pactuada. Assim, tendo em vista a demora da entrega das chaves, dirigiu-se por diversas vezes à ré a fim de pedir explicação, restando todas as tentativas em vão. Diante da inércia da ré em resolver a questão e temendo não receber o imóvel adquirido no prazo combinado, cessou o pagamento das parcelas mensais de R$ 500,00 (quinhentos reais). Ocorre que, em julho de 2015, a empresa ré contatou o autor e informou a regularidade dos documentos e solicitou que o mesmo firmasse o financiamento junto à Caixa Econômica Federal para receber as chaves do imóvel. O valor do financiamento junto à Caixa perfez o valor de R$ 103.500,00 (cento e três mil e quinhentos reais), mais o subsídio de R$ 2.113,00 (dois mil, cento e treze reais), com vencimento da primeira parcela em 15.08.2015. Assim, o valor liberado para a empresa Ré se deu no valor de R$ 105.613,00 (cento e cinco mil, seiscentos e treze reais), mais o valor de R$ 2.197,81 (dois mil, cento e noventa e sete reais e oitenta e um centavos), referente à liberação do FGTS do autor. A pós receber o valor do financiamento, a ré entrou em contato com o autor e solicitou que o mesmo depositasse o valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais), a fim de entregar as chaves do imóvel, o que foi prontamente atendido. Entretanto, em agosto de 2015, recebeu um Instrumento Particular de Confissão de Dívida enviado pela ré, que determinava a forma de pagamento do valor de R$ 14.249,68 (quatorze mil, duzentos e quarenta e nove reais e sessenta e oito centavos), como dívida oriunda do contrato original. Por não entender a razão do novo contrato, entrou em contato com a ré, que, sem justificativa, alegou que as chaves seriam entregues somente após a devolução do novo contrato, devidamente assinado. Entretanto, o autor alega que o imóvel se encontra devidamente quitado conforme comprovantes de pagamento em anexo. Requereu a concessão dos benefícios da gratuidade judiciária, bem como a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, com a inversão do ônus da prova. Ainda, pugnou pela concessão, em caráter liminar, da antecipação dos efeitos da tutela, para o fim de determinar a entrega das chaves do imóvel pela ré. Pleiteou a total procedência da presente demanda, para o fim de declarar a inexigibilidade da dívida, referente ao Instrumento Particular de Confissão de Dívida e condenar a ré ao pagamento de: a) repetição em dobro do indébito, no valor de R$ 22.298,66 (vinte e dois mil, duzentos e noventa e oito reais e sessenta e seis centavos); b) indenização em lucros cessantes no valor de R$ 16.544,77 (dezesseis mil, quinhentos e quarenta e quatro reais e setenta e sete centavos); c) multa contratual, no valor de R$ 8.129,49 (oito mil, cento e vinte e nove reais e quarenta e nove centavos); d) danos morais. Com a inicial, vieram procuração e documentos. O autor juntou alguns documentos aos autos, a fim de comprovar sua hipossuficiência (eventos 5, 9 e 11). Proferido despacho de evento 12, que: a) indicou que a parte juntou documentos nos eventos 1.3/1.5 a 1.18 sem indicar nomenclatura; b) determinou a intimação do autor para emendar a inicial, retificando a nomenclatura dos referidos documentos. Emenda à inicial (evento 14). Proferida decisão inicial de evento 16, que concedeu a gratuidade judiciária ao autor. Expedida carta de citação (evento 19). Citada (evento 34), a ré compareceu aos autos com advogado constituído (evento 38) e ofertou contestação n o evento 40, oportunidade em que: a) arguiu a preliminar de litisconsórcio necessário, pugnando pela inserção da Caixa Econômica Federal no polo passivo da demanda, com a remessa dos autos ao Juízo da Justiça Federal; b) impugnou o pedido de concessão dos benefícios da gratuidade judiciária formulado pelo autor, bem como todos os documentos juntados na inicial; c) ao fim, requereu a total improcedência da demanda, tendo em vista que a entrega do imóvel foi realizada dentro do prazo permitido, que o autor está em sua posse desde setembro de 2015 e que o mesmo está inadimplente em relação a algumas parcelas não pagas. Réplica (evento 44). Manifestação da ré, requerendo a total improcedência da ação, tendo em vista que o imóvel foi entregue dentro do prazo estipulado (evento 48). Proferido despacho de e vento 50, que determinou a intimação do autor para manifestação acerca do petitório de evento 48. Intimado (evento 52), impugnou as alegações da ré (evento 56). Proferido despacho de evento 58, que determinou a intimação das partes para se manifestarem acerca de eventual interesse na designação de audiência de conciliação ou especificarem as provas que pretendem produzir. Intimadas (eventos 59 e 60), a ré manifestou interesse na realização de audiência de conciliação e postulou pela produção de prova oral (depoimento pessoal do autor e oitiva de testemunhas), documental e expedição de ofícios (evento 64). Em contrapartida, o autor requereu o julgamento antecipado da lide (evento 65). Proferido despacho de evento 67, que determinou a remessa dos autos ao CEJUSC, para designação de audiência de conciliação. Designada audiência de conciliação para o dia 06 de setembro de 2017, às 15h (evento 71). Audiência de conciliação infrutífera (evento 83). Proferido despacho de evento 88, que determinou a intimação da ré para informar se insiste na produção das provas indicadas ao evento 64. Intimada (evento 89), a ré informou insistir na produção das provas elencadas no evento 64 (e vento 94). Proferida decisão saneadora de evento 96, que: a) afastou a preliminar arguida; b) consignou a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, com inversão do ônus da prova; c) fixou os pontos controvertidos; d) deferiu a produção de prova documental, oral e a expedição de ofícios à Prefeitura de Maringá, à Caixa Econômica Federal e ao 2º Cartório de Registro de Imóveis de Maringá; e) designou audiência de instrução para o dia 18 de setembro de 2018, às 14h30min. Ofício à Prefeitura Municipal de Maringá (evento 106), à Caixa Econômica Federal (evento 107) e ao 2º Cartório de Registro de Imóveis de Maringá (evento 108). A ré informou seu rol de testemunhas a serem ouvidas (evento 110). Resposta do ofício encaminhado à Caixa Econômica Federal (evento 117). O autor informou que a ré emitiu duas duplicadas em seu nome, para pagamento do valor de R$ 14.249,68 (quatorze mil, duzentos e quarenta e nove reais e sessenta e oito centavos) cobrado no Instrumento Particular de Confissão de Dívida, que foram protestadas, sendo o nome do autor inscrito nos cadastros de inadimplentes. Assim, pugnou pela condenação da ré ao pagamento de danos morais (evento 120). A ré pugnou pela suspensão da presente ação até julgamento definitivo do Recurso Especial n.º 1.498.484/DF, bem como pela intimação do autor para informar seu atual endereço, a fim de que possa ser intimado corretamente para a realização da audiência de instrução (evento 122). Resposta do ofício encaminhado ao 2º Cartório de Registro de Imóveis de Maringá (evento 123). Determinada a suspensão do processo até o julgamento definitivo dos Recursos Especiais n.º 1.635.428/SC e n.º 1.498.484/DF (evento 125). Resposta do ofício encaminhado à Prefeitura Municipal de Maringá (evento 129). A ré reiterou o pedido de evento 122, quanto à intimação do autor para apresentação do seu endereço atualizado (evento 132). O autor se opôs à suspensão do feito (evento 133). Proferida decisão de evento 135, que manteve a decisão de evento 125 e deferiu o pedido de evento 132. Intimado (evento 137), o autor indicou o seu endereço atualizado (evento 141). Redesignada audiência de instrução para o dia 07 de agosto de 2018, às 14h30min (evento 147). Expedido mandado de intimação do autor (evento 152), com diligência frutífera (evento 158). A ré pugnou pela expedição de novo ofício à Caixa Econômica Federal (evento 161), pedido este deferido em decisão de evento 164. Certidão de verificação de audiência (evento 162). Carta de preposição da ré (evento 165). Termo de audiência, sendo determinada a suspensão do processo até o julgamento definitivo do Recurso Especial n.º 1.498.484/DF (evento 169). Ofício à Caixa Econômica Federal (evento 177). Reiterado (evento 185). A ré pugnou pela expedição de novo ofício à Caixa Econômica Federal (evento 189). Ofício à Caixa Econômica Federal (evento 201) e respectiva resposta (evento 205). Intimado (evento 207), o autor pugnou pela total procedência da demanda (evento 210). Proferido despacho de evento 212, que determinou a intimação da ré para manifestação, bem como a suspensão do feito até julgamento definitivo do Recurso Especial n.º 1.498.484/DF. Manifestação da ré, pugnando pela total improcedência da ação (evento 215). Substabelecimento do procurador da ré (evento 217). Pedido de habilitação (evento 218). Considerando o trânsito em julgado da decisão proferida no Recurso Especial n. 1.498.484/DF, determinou-se a intimação das partes para alegações finais (evento 222). Alegações finais do autor (evento 227). Alegações finais do réu (evento 228).”.
Sobreveio sentença (mov. 230.1), que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para o fim de:
“(a) determinar a atualização do saldo devedor do imóvel (preço do bem abatido valores pagos) até a data de liberação do financiamento (pagamento do mútuo), devendo ser apurado o saldo (credor ou devedor) em liquidação por cálculo, na forma acima disposta; (a.1) sendo o saldo devedor, assegurar a cobrança pela ré segundo os encargos contratualmente ajustados desde a data de recebimento do valor financiado; (a.2) sendo o saldo credor, determinar a restituição ao autor de forma simples, calculados juros de 1% ao mês e corrigido monetariamente elo índice IGPM (cf. contrato de evento 14.5), desde a data de liberação do financiamento; (b) condenar a ré ao pagamento da multa contratual no percentual de 0,5% do preço da unidade habitacional não entregue, por mês de atraso, até a data em que houve a entrega das chaves da unidade habitacional ao autor; (c) condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais, que fixo no montante de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), atualizado pela média do INPC/IGP-DI e juros de mora de 1% ao mês, ambos a contar desta sentença.”
Autorizou-se a compensação dos valores, em caso de saldo devedor.
Diante da sucumbência mínima do autor, a ré foi condenada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.
Opostos embargos de declaração pela ré (mov. 234.1), ouvida a parte contrária (mov. 239.1), foram rejeitados pela decisão de mov. 241.1.
Inconformada, a ré interpôs recurso de apelação (mov. 246.1), alegando, em suma, que: a) não houve atraso na entrega da obra, concluída em 27/12/2012, conforme habite-se, sendo que a entrega das chaves para quem estava adimplente com o contrato ocorreu antes de abril de 2013; b) subsidiariamente, deve ser considerada a data de entrega do empreendimento aquela apresentada no ofício expedido pela Caixa; c) a entrega das chaves ao autor ocorreu em 28/09/2015 porque ele pagou pela sua unidade somente nesta data, conforme contrato de mov. 43.13, datado de 15/07/2015; d) o contrato previa expressamente a impossibilidade de entrega do imóvel sem o pagamento integral; e) a entrega da obra não foi vinculada à concessão do financiamento, mas apenas ao pagamento dos valores ajustados no contrato, sendo que o autor estava inadimplente desde setembro de 2012, antes da data final para a entrega prevista em contrato (30/12/2012); f) a obra não estava em atraso, sendo legítima a cobrança do valor contratado para a entrega da unidade; g) mesmo se a obra estivesse em atraso, a inadimplência do autor não seria legítima, pois o contrato prevê multa moratória em caso de atraso da obra; h) a partir do habite-se, vários compradores contrataram o financiamento e ingressaram no imóvel, inexistindo qualquer fato impeditivo para que o imóvel fosse financiado junto à Caixa; i) o autor ingressou no imóvel somente em 29/09/2015 porque não pagou por aquele antes desta data; j) não se pode imputar à recorrente a condição do autor de inapto para o financiamento no momento que o imóvel ficou disponível aos compradores; k) a obra foi entregue aos compradores em janeiro de 2013; l) o atraso na entrega das chaves decorreu de culpa exclusiva do promitente comprador; m) como não houve atraso na entrega da obra, a condenação ao pagamento da multa contratual deve ser afastada; n) subsidiariamente, a multa deverá ser atualizada pelo CUB, e considerada apenas no período de restrição do CONRES; o) o autor já recebeu indenização por danos morais em ação que tramitou na Justiça Federal, questionando a legitimidade do protesto pelo débito decorrente da presente demanda; p) não há que se falar em dano moral na espécie.

Contrarrazões (mov. 249.1).
É o relatório.

Cinge-se a controvérsia à existência, ou não, de atraso na entrega de edificação (unidade habitacional adquirida na planta) e os pretensos danos daí decorrentes.
As partes celebraram compromisso de compra e venda de imóvel situado no Residencial Dolores Duran II (Rua Dolores Duran, n. 2248, Bairro Cidade Alta, Maringá-PR), na planta, em 28/05/2012 (mov. 14.6).
O instrumento contratual estabelece o seguinte:
“7. DO PRAZO DE ENTREGAA VENDEDORA declara que o prazo para entrega da unidade está prevista para o dia 30 de junho de 2012, podendo ser prorrogado no máximo até 30 de dezembro de 2012.(...)9ª) ENTREGA DA UNIDADEA unidade objeto desta promessa estará à disposição do COMPRADOR(A) ressalvado o disposto na cláusula 8ª, a partir da obtenção do habite-se, desde que:a) Esteja o COMPRADOR(A) atualizado em suas obrigações para com a VENDEDORA, notadamente o pagamento das parcelas do preço vencidas;b) Tenha assinado instrumento de confissão de dívida relativo à parte do preço não integralmente satisfeito até a data da entrega da unidade ou débito outros que lhe sejam imputados, assinando inclusive os títulos de crédito dele derivados, conjuntamente com dois avalistas idôneo e capaz que a época se obriga a indicar, ou preste garantia hipotecária a critério da VENDEDORA.c) Esteja o COMPRADOR(A) habilitado (cadastro aprovado formalmente) junto a uma instituição financeira para obtenção do financiamento imobiliário no prazo de 10 (dez) dias contados do recebimento de notificação enviada pelo VENDEDOR.PARÁGRAFO PRIMEIRO: Fica pactuado que a entrega do imóvel e a emissão de posse pelo COMPRADOR(A), em qualquer caso, só se dará se ele estiver quite com suas obrigações e compromissos para com a VENDEDORA, pelo que o atraso no pagamento de obrigações automaticamente prorrogará o prazo de entrega do imóvel até a data em que seja pago o débito ou satisfeito o compromisso assumido porque esta é a avença deste contrato” (mov. 14.5, sem grifos no original).
Como se vê, a data de entrega do imóvel pela construtora estava prevista para 30/12/2012, já considerada a prorrogação.
Ainda, segundo constou no instrumento contratual, a efetiva entrega da unidade, após a expedição do habite-se, estaria condicionada à habilitação do comprador junto a uma instituição financeira para obtenção do financiamento.
O Superior Tribunal de Justiça decidiu, em Recurso Especial repetitivo (tema 996), que o contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, deve estabelecer prazo certo para a entrega do imóvel, não sendo possível a vinculação à concessão de financiamento ou nenhum outro negócio jurídico.
Confira-se:
“RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.2. Recursos especiais desprovidos.(REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019.)
Sendo assim, no caso concreto, a entrega da unidade habitacional deveria ter sido efetivada em 30/12/2012, independentemente da concessão de financiamento por instituição bancária.
Embora a apelante sustente que a entrega da obra, na hipótese, ocorreu com a expedição do habite-se (em 22/01/2013, sendo o pedido protocolado em 27/12/2012 – mov. 40.26), como bem observado pela magistrada a quo, na resposta ao ofício expedido à Caixa constou o seguinte:
“(...) esclarecemos que durante a fase de obras, apesar dos atrasos ocorridos, não houve impedimento do empreendimento e/ou empresa para financiamento aos compradores, porém, após a conclusão física da obra, que ocorreu em abril de 2013, a construtora teve problemas na legalização do empreendimento, o que inclusive ensejou em registro impeditivo no CONRES (Cadastro Informativo de Pessoas Físicas e Jurídicas com Relacionamento com a CAIXA), situação regularizada em 19/09/2014, após a apresentação idos documentos pendentes à CAIXA.4.1. De fato, não há possibilidade de financiamento de unidade habitacional concluída, enquanto não se efetiva a legalização. Porém, não localizamos em nossos registros motivo que impedisse o financiamento após 19/09/2014, sendo verificado financiamento a outros compradores no mês de dezembro de 2014.” (mov. 205.1, sem grifos no original).
Assim, como o referido documento não foi impugnado pela ré, considera-se que a conclusão física da obra ocorreu em abril de 2013.
Contudo, a entrega efetiva da unidade habitacional ao autor, mediante entrega das chaves, ocorreu somente em 29/09/2015, conforme termo de recebimento do imóvel (mov. 40.15).
Assiste razão em parte à apelante, pois ao menos parte da demora na entrega das chaves deve ser imputada ao autor.
Após a construtora entregar a obra em abril de 2013, o comprador deveria, para receber as chaves, pagar o restante da dívida ou, conforme previsão contratual, pagar as parcelas vencidas, assinar termo de confissão de dívida em relação aos valores pendentes e habilitar-se (após a expedição do habite-se) junto a uma instituição financeira para obtenção do financiamento.
Contudo, o financiamento para compra do imóvel foi firmado com a Caixa apenas em 15/07/2015 (mov. 40.13), pois, conforme informado pela instituição financeira, a construtora teve problemas na legalização do empreendimento.
Ocorre que, conforme resposta ao ofício expedido à Caixa, a questão foi resolvida em 19/09/2014, razão pela qual o autor conseguiria obter a aprovação do financiamento depois dessa data.
Em seu depoimento pessoal (mov. 169.2), o autor disse que não sabia explicar o motivo do financiamento não ter sido realizado em 30/06/2012, pois encaminhou a documentação para o correspondente da Caixa e lhe foi dito que estava tudo certo. Disse que a correspondente da Caixa que estava fazendo o contrato, e que a instituição financeira não justificou o atraso no financiamento. Relatou que contatou a ré várias vezes para saber a razão pela qual ainda não havia recebido o imóvel, que tentava contato todo mês, mas que não tem documentos ou número de protocolo que comprove a busca de atendimento junto a ré. Esclareceu que não tinha contato com a Sial, mas com a Mastercred, que é uma correspondente para onde encaminha a documentação. Disse que reclamava com a Mastercred acerca do atraso na entrega do apartamento, não com a construtora. Afirmou que encaminhava a documentação e pediam para esperar quarenta dias, sendo que, quando voltava, falavam que não tinha dado certo, pois a ré estava com problema na documentação do terreno ou algo nesse sentido, sendo que cada vez davam uma resposta. Disse que, toda vez que perguntava por que o financiamento não havia saído, a Mastercred dizia a mesma coisa, que a Sial estava com problema junto à Caixa, relativa à documentação da escritura, e que a instituição não estava liberando e pediam para esperar mais. Explicou que precisou levar a documentação várias vezes, pois a cada trinta ou quarenta dias os documentos eram “cancelados” e precisavam ser reenviados. Confirmou que deixou de pagar as parcelas devidas à construtora, mas não se recorda da data exata em que isso ocorreu. Declarou que não tinha como saber exatamente qual o problema, mas que foi informado pela Mastercred que a Sial estava com problema no Registro de Imóveis e a Caixa não estava liberando. Disse que não sabe o motivo da demora no financiamento, sendo que esperava que saísse no final de 2012 ou 2013, mesma época em que firmaram o contrato. Declarou que nem sabia do “Habite-se”, argumentando que comparecia na correspondente e eles é que encaminhavam a documentação, de modo que não tinha como se dirigir à Caixa diretamente. Afirmou que o problema era da Sial e da Caixa, e não dos seus documentos, tanto que o financiamento foi aprovado na primeira vez em que encaminhou, sendo que depois teve que enviar novamente e ficar esperando. Apontou que o contrato com a Sial foi firmado em maio/2012, sendo que o imóvel deveria ser entregue no máximo em dezembro/2012. Disse que o imóvel foi entregue em junho/2015, apontando que a residência estava pronta, mas não era permitido visitar. Contou que não sabe por qual motivo a entrega ocorreu somente em 2015, reiterando que encaminhou a documentação ao correspondente, que pediu que aguardasse. Asseverou que, quando firmou o contrato, foi orientado a ir até a Mastercred pelo vendedor do imóvel. Aduziu que o valor total da casa seria R$ 108.000,00, sendo que R$ 90.000,00 seria financiado, cabendo à Caixa passar o valor à construtora. Explicou que o contrato de financiamento seria feito em maio/2012, mas não assinou o contrato, pois a Mastercred disse que encaminhou a documentação e, após 40 dias, informaram que o financiamento tinha sido aprovado, sendo que deveria assinar o contrato com a Caixa, porém ficou aguardando e nada aconteceu. Reiterou que a Mastercred dizia que havia problema na documentação da construtora, explicando que algumas casas foram liberadas, mas outras não. Disse que ligou uma vez na Sial e falaram que era para esperar que iria sair o financiamento, bem que não tinham como saber o motivo, pois a Caixa é que deveria liberar. Aduziu que ficou bastante preocupado em perder o que já havia pago e não receber a casa, mas não tinha outro meio de saber, pois a documentação era somente com a Mastercred. Disse que, assim que fez o financiamento, precisou alugar uma casa e pediu que a pessoa esperasse até dezembro/2012, pois era a data máxima prevista para entrega. Contou que sabia que a casa estava pronta, pois passavam por perto, mas não podiam entrar. Afirmou que alugou uma casa bem “destruída”, pois não queria gastar com uma casa nova, e precisou continuar morando lá até sair a casa, pois não tinha fiador para alugar em outro local. Disse que o aluguel era R$ 450,00 e todo ano era reajustado, tendo pago até R$ 550,00. Explicou que já estava esperando para comprar a casa, estava tudo certo com seu nome, tendo procurado saber com antecedência o que precisava para que fosse aprovado o mais rápido possível, pois não tinha condições de pagar aluguel e mais a prestação.
Sendo assim, das provas documentais e da prova oral produzida nos autos, não há como afastar a conclusão da magistrada a quo de que “embora a ré exigisse do autor a habilitação para financiamento, nota-se que, ao menos até setembro/2014, ele não conseguiria cumprir tal providência por culpa exclusiva da ré” (mov. 230.1, sem grifos no original).
Vale dizer, não seria possível ao autor habilitar-se para aprovação de financiamento antes de 19/09/2014 por irregularidade na documentação do empreendimento, causada pela ré, que inclusive teve registro impeditivo no CONRES (Cadastro Informativo de Pessoas Físicas e Jurídicas com Relacionamento com a CAIXA), conforme informado pela instituição financeira.
Por conseguinte, no período posterior a setembro de 2014, deve ser imputada ao autor a mora pela entrega do imóvel, sobretudo porque a Caixa esclareceu que outros compradores conseguiram o financiamento em dezembro de 2014, o que demonstra que o autor não foi diligente na tentativa de conseguir a aprovação do financiamento.
Segundo seu depoimento, limitou-se a aguardar uma resposta do correspondente da Caixa (“Mastercred”) e fez somente uma ligação para a ré, o que demonstra a sua desídia em buscar a solução da questão com mais celeridade.
Em relação à inadimplência do autor, a juíza singular bem observou que:
“O autor decidiu deixar de quitar as parcelas de R$ 500,00 ficando, então, em situação de inadimplência, mas é possível concluir que isso ocorreu por culpa da ré, que não efetuou a entrega da unidade em junho/2012, tampouco no prazo máximo de tolerância em dezembro/2012 e, embora tenha obtido “habite-se” em janeiro/2013, consta nos autos que a obra física foi concluída somente em abril/2013” (mov. 230.1).
Aduziu o apelante em suas razões que “o autor estava CONFESSAMENTE INADIMPLENTE, desde setembro/2012, conforme documento de confissão de dívida no evento 1.15 e declaração em audiência de instrução” (mov. 246.1, sem grifos no original).
Contudo, da planilha de débitos trazida pela própria ré com a contestação (mov. 40.17), observa-se que o autor efetivamente pagou até a parcela com vencimento em 28/02/2013.
Correta, assim, a afirmação da magistrada a quo de que restou “incontroverso o pagamento da parcela vencida até 28/02/2013” (mov. 230.1).
Uma vez reconhecido o atraso na entrega da unidade habitacional ao autor, ainda que o contrato preveja, na cláusula 8ª, parágrafo terceiro, multa convencional de 0,5% do preço da unidade não entregue por mês de atraso (mov. 14.5), não é possível a exigência do pagamento das parcelas do autor no período em que o imóvel não foi entregue, aplicando ao caso a exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), prevista no art. 476 do CC: “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”.
Em relação à multa contratual, deve ser mantida, observando-se que restou reconhecido o atraso da ré na entrega da unidade imobiliária entre 31/12/2012 e 19/09/2014, tendo sido afastada pela sentença recorrida a cumulação com os lucros cessantes (alugueres) pretendidos pelo autor, em observância à tese firmada pelo STJ no tema repetitivo nº 970: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”.
No tocante à atualização da multa, deve ser observado o disposto no contrato (“atualizado pelo mesmo critério de correção monetária previsto nesta escritura, por mês de atraso, exigível até a data em que o imóvel receba condições da habitalidade” cláusula 8ª, parágrafo terceiro, mov. 14.5), consignando-se que, a despeito da expedição prévia do habite-se, o autor somente poderia receber o imóvel após a data em que seria possível obter o financiamento, em 19/09/2014.
Assim, a multa deve ser atualizada pelo mesmo índice de correção monetária previsto no contrato para cobrança em desfavor do autor, por mês de atraso, entre janeiro de 2013 e agosto de 2014.
Por fim, em relação aos danos morais, a indenização merece ser mantida.
A reparabilidade ou ressarcibilidade do dano moral, de fato, é pacífica na doutrina e na jurisprudência, mormente após o advento da Constituição Federal de 1988 (art. 5º, incisos V e X), estando hoje sumulada sob o nº 37, pelo STJ.
Como observa Aguiar Dias,
"a reparação do dano moral é hoje admitida em quase todos os países civilizados. A seu favor e com o prestígio de sua autoridade pronunciaram-se os irmãos Mazeaud, afirmando que não é possível, em sociedade avançada como a nossa, tolerar o contra-senso de mandar reparar o menor dano patrimonial e deixar sem reparação o dano moral." (cfr. Aguiar Dias, 'A Reparação Civil', tomo II, p. 737)
Caio Mário, apagando da ressarcibilidade do dano moral a influência da indenização, na acepção tradicional, entende que há de preponderar "um jogo duplo de noções: a - de um lado, a idéia de punição ao infrator, que não pode ofender em vão a esfera jurídica alheia (...); b - de outro lado, proporcionar à vítima uma compensação pelo dano suportado, pondo-lhe o ofensor nas mãos uma soma que não é o ‘pretium doloris’, porém uma ensancha de reparação da afronta..." ("Instituições de Direito Civil", vol II, Forense, 7ª ed., p. 235).
E acrescenta:
"(...) na ausência de um padrão ou de uma contraprestação que dê o correspectivo da mágoa, o que prevalece é o critério de atribuir ao juiz o arbitramento da indenização..." (Caio Mário, ob. cit., p. 316).
E mais, os pressupostos da obrigação de indenizar, seja relativamente ao dano contratual, seja relativamente ao dano extracontratual, são, no dizer de Antônio Lindbergh C. Montenegro:
"a- o dano, também denominado prejuízo; b- o ato ilícito ou o risco, segundo a lei exija ou não a culpa do agente; c- um nexo de causalidade entre tais elementos. Comprovada a existência desses requisitos em um dado caso, surge um vínculo de direito por força do qual o prejudicado assume a posição de credor e o ofensor a de devedor, em outras palavras, a responsabilidade civil" ("Ressarcimento de Dano", Âmbito Cultural Edições, 1992, nº 2, p. 13)
Isto é, o dano moral indenizável é aquele que pressupõe dor física e moral e se configura sempre que alguém aflige outrem injustamente, em seu íntimo, causando-lhe dor, constrangimento, tristeza, angústia, sem, com isto, causar prejuízo patrimonial. Alcança valores ideais, embora simultaneamente possa estar acompanhado de danos materiais, quando se acumulam. Podendo, ademais, ser presumido ou comprovado.
Em que pese, em regra, o descumprimento contratual não ensejar abalo moral indenizável, no caso dos autos a conduta perpetrada pela requerida extrapolou os limites do mero dissabor.
Como bem observou a magistrada a quo:
“No caso, entendo que foi demonstrada a ocorrência de danos morais, tendo em conta o atraso de mais de dois anos para entrega do imóvel, a falta de informações ao consumidor (que não era informado adequadamente do motivo do atraso na entrega), bem como em razão dos protestos efetivados em razão do saldo devedor do imóvel.” (mov. 230.1).
Ainda que o autor tenha sido indenizado pelo protesto indevido das duplicatas mercantis de mov. 40.18 e 40.19 (n. 00004177020 e 00004177021) perante à Justiça Federal (autos nº 5013632-74.2015.4.04.7003), o atraso na entrega da unidade habitacional extrapolou o mero aborrecimento, considerando que o autor precisou pagar aluguel de uma residência de baixo padrão enquanto o imóvel por ele adquirido não foi entregue pela construtora, em virtude da impossibilidade de obtenção do financiamento.
Destarte, o autor sofreu inegável frustação por ter que aguardar longo período até a entrega das chaves, vivendo em imóvel alugado, sem ter acesso ao sonho da casa própria.
O prejuízo extrapatrimonial decorre também do sentimento de impotência exacerbada provocado no adquirente, capaz de atingir sua esfera psíquica, notadamente sua honra subjetiva.
É de ser mantida, portanto, a condenação da parte requerida ao pagamento de indenização por danos morais.
Por todo o exposto, dá-se parcial provimento ao recurso, a fim de reconhecer a mora na entrega da unidade habitacional apenas até o dia 19/09/2014, data a partir da qual não há que se falar em pagamento de alugueres pela apelante.
A solução conferida à ação enseja a redistribuição da sucumbência, devendo a parte autora arcar com 10%, e a parte ré arcará com 90% das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios.
Em razão do parcial provimento do apelo, não há que se falar em honorários para a fase recursal.
Considera-se toda a matéria prequestionada.