Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

VISTOS, relatados e discutidos estes autos de Recursos de Apelações Cíveis (em apenso) nº 0016680-84.2020.8.16.0019 e nº 0019993-53.2020.8.16.0019, da 2ª Vara Cível de Ponta Grossa-PR, em que é apelante RMM CONSULTORIA E ENGENHARIA LTDA e apelado ROSS & ROSS INCORPORADORA DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS.
1. RELATÓRIOTratam-se de recursos de apelações cíveis interpostos em face das r. sentenças proferidas pela e. Juíza de Direito Dra. Franciele Narciza Martins de Paula Santos Lima que, nos autos de ação de obrigação de fazer c/c indenização por lucros cessante nº 0019993-53.2020.8.16.0019, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais e improcedentes os pedidos reconvencionais e, nos autos de ação de consignação em pagamento c/c medida liminar & revisão de cláusula contratual nº 0016680-84.2020.8.16.0019, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos (seq. 57.1 – dos autos de origem):
Autos nº 0019993-53.2020.8.16.0019:
III – DISPOSITIVO Da ação principal ISTO POSTO, nos termos do art. 487, inc. I, do CPC, frente às normas legais referendadas, com os ensinamentos da jurisprudência e da doutrina esposados e, pelo mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais para o fim de: a) condenar a ré ao pagamento do IPTU e das taxas condominiais até a efetiva entrega das chaves; b) condenar a ré ao pagamento das custas e emolumentos para registro das frações; c) condenar a ré ao pagamento de lucros cessantes, desde a data final para entrega dos apartamentos até a efetiva entrega das chaves, no percentual de 0,5% do valor atualizado do imóvel a partir da assinatura do instrumento pelo índice do INPC, com juros de mora desde a citação (art.406 do CC).Ressalte-se que com o depósito das chaves a ré ficará desobrigada de todas as taxas e impostos que vieram a incidir sobre o bem após tal data.Determino que a autora deposite a nota promissória em juízo, sendo que seu levantamento fica condicionado ao cumprimento das obrigações contratuais pela ré. Diante da sucumbência das partes, 30% da parte autora (vencida quanto ao pedido de pagamento do ITBI e correção das matrículas) e 70% da parte ré (vencida nas demais questões), condeno-as nessa proporção ao pagamento das custas e despesas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 20% sobre o valor da condenação, considerando a grande complexidade da matéria versada, o tempo despendido para a solução da causa, o bom trabalho desenvolvido pelo profissional e o lugar da prestação do serviço, conforme dispõe o art. 85, § 2º do NCPCDa reconvençãoISTO POSTO, nos termos do art. 487, inc. I, do CPC, frente às normas legais referendadas, com os ensinamentos da jurisprudência e da doutrina esposados e, pelo mais que dos autos consta, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos reconvencionais. Diante da sucumbência integral da ré/reconvinte, condeno-a ao pagamento das custas e despesas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor atualizado da reconvenção, considerando a pequena complexidade da matéria versada, o tempo despendido para a solução da causa, o bom trabalho desenvolvido pelo profissional e o lugar da prestação do serviço, conforme dispõe o art. 85, § 2º do NCPC.
Autos nº 0016680-84.2020.8.16.0019:
III – DISPOSITIVO ISTO POSTO, nos termos do art. 487, inc. I, do CPC, frente às normas legais referendadas, com os ensinamentos da jurisprudência e da doutrina esposados e, pelo mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais para o fim de determinar que a ré, no prazo de 15 dias, assine declaração de aceitação do imóvel após o recebimento das chaves, que podem ser depositadas em juízo pela autora.Ressalte-se que com o depósito das chaves a ré ficará desobrigada de todas as taxas e impostos, luz, água, condomínio etc que vierem a incidir sobre o bem após tal data.Diante da sucumbência das partes, 50% da parte autora (vencida quanto ao pedido de reconhecimento da coação) e 50% da parte ré, condeno-as nessa proporção ao pagamento das custas e despesas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% do valor atualizado da causa, considerando a média complexidade da matéria versada, o tempo despendido para a solução da causa (cerca de um ano e três meses), o bom trabalho desenvolvido pelos profissionais e o lugar das prestações do serviço, conforme dispõe o art. 85, § 2º do NCPC.
Em suas razões (seq. 196.1 – autos nº 0019993-53.2020.8.16.0019), sustenta a recorrente, em síntese, que: a) deve-se reconhecer e declarar a vinculação do recebimento das chaves e da entrega da nota promissória ao pagamento do ITBI e registro, excluindo-se, por conseguinte, as condenações que lhes foram impostas; b) impõe-se ao ora apelado a obrigação de arcar com o pagamento de IPTU e taxas condominiais que incidam sobre o imóvel desde que houve a primeira recusa, continuada ao longo dos meses e que exigiu medidas judiciais por parte da apelante; c) não há prova que possa embasar a condenação aos lucros cessantes; d) subsidiariamente, deve ser considerada a efetiva entrega das chaves a partir do ajuizamento da ação, de modo que os lucros cessantes, se devidos, devem ser contabilizados até a data de ajuizamento da ação que corre em apenso, nos autos nº 0016680-84.2020.8.16.0019, ou, ainda, os lucros cessantes, se devidos, sejam contabilizados até o dia 05 de janeiro de 2021; e) reconhecer e declarar a coação que levou ao acréscimo de uma vaga de garagem à avença, determinando sua exclusão do contrato e consequente restituição da propriedade à Apelante.Ao final, requer o provimento do presente apelo, com a consequente reforma da r. sentença singular, para o fim de acolher os pedidos contidos nas razões recursais, bem como a readequação dos ônus sucumbenciais.A apelada ofereceu suas contrarrazões ao seq. 206.1 – autos de origem, requerendo, em suma, o desprovimento do recurso, com a consequente manutenção da sentença vergastada, ressalvada a fixação de honorários recursais.Já em suas razões constantes nos autos de nº 0016680-84.2020.8.16.0019 (seq. 141.1 – 1º Grau), sustenta a ora apelante, em apertada síntese, que: a) deve ser considerada a coação moral no ato da assinatura do aditivo, trazendo nulidade às cláusulas que favorecem à parte contrária (terceira e quinta daquele instrumento); b) é responsabilidade da parte apelada arcar com pagamento de IPTU e taxas condominiais incidentes sobre os imóveis, a partir da outorga da escritura pública de transferência da propriedade, ou, alternativamente, a partir do ajuizamento da presente ação; c) alternativamente, deve ser declarada a responsabilidade da ora apelada às obrigações referentes ao IPTU e taxas condominiais, luz água e outros encargos, a partir da data de solicitação do depósito das chaves, em 05 de janeiro de 2021. Ao final, requer o provimento do presente apelo, com a consequente reforma da r. sentença singular, para o fim de acolher os pedidos contidos nas razões recursais, bem como a readequação dos ônus sucumbenciais.A apelada ofereceu suas contrarrazões ao seq. 151.1 – autos de origem, requerendo, em suma, o desprovimento do recurso, com a consequente manutenção da sentença vergastada, ressalvada a fixação de honorários recursais.Vieram-me os autos conclusos.É, no que importa, relatar.

2.
FUNDAMENTAÇÃOPresentes os pressupostos recursais intrínsecos (cabimento, legitimidade e interesse para recorrer) e extrínsecos (tempestividade, regularidade formal e preparo), o conhecimento de ambos os apelos é medida que se impõe.No mais, ausente questão de ordem processual a ser dirimida, passo à análise conjunta do mérito dos recursos nº 0019993-53.2020.8.16.0019 e 0016680-84.2020.8.16.0019, dada a similitude das teses ventiladas nos recursos, o que faço em atenção aos princípios da brevidade e da economia processual.Prefacialmente, entendo necessário um breve panorama dos fatos para melhor deslinde da controvérsia recursal. Por brevidade, utilizo-me do relatório contido na r. sentença vergastada, na parte que ora interessa (seq. 180.1 – 1º grau):
Quanto ao feito nº 0019993-53.2020.8.16.0019:“A autora ingressou com a presente ação, alegando, em síntese, que em 04.07.2015 firmou com a ré contrato particular de opção de permuta de bem imóvel, restando estabelecida a permuta do terreno objeto da matrícula no. 7.233 de sua propriedade por área construída pela ré no mesmo terreno, abrangendo os apartamentos 1201, 1202, 1203 e garagens 14, 15, 16, 17, 18 e 19. Apontou que em 30.06.2016, confirmando a opção de permuta, as partes firmaram o contrato de permuta de terreno por área construída. Aduziu que no referido instrumento constou que a autora, proprietária do lote de terreno no. 22 da quadra 4, objeto da matrícula no. 7.233, permutou o imóvel pela fração ideal de 5,088%, correspondente a 336,588 m² de construção, representado pelos apartamentos 1201, 1202 e 1203 e garagens 14, 15, 16, 17, 18 e 19, do edifício a ser erguido pela ré. Mencionou que restou estabelecido que, no prazo de 150 dias, após a aprovação do anteprojeto, as partes se comprometiam a firmar, através de escritura pública de fração ideal por área construída e, simultaneamente, a escritura pública de permuta de fração ideal por unidades autônomas, a fim de transferir todo o domínio. Afirmou que em 14.12.2016 foi firmado o termo aditivo ao contrato particular de permuta por área construída, com a inclusão de mais uma vaga de garagem, a emissão de uma nota promissória e a fixação da responsabilidade da ré em realizar o pagamento das custas para transferência. Indicou que houve o atraso de 22 meses para realização da escritura pública de transferência de frações e que a ré não realizou o pagamento do ITBI, não havendo o registro da escritura. Mencionou que, na época, estava em vigor lei municipal que reduziu a alíquota, mas a ré além de não efetuar o pagamento, também não oportunizou que a autora fizesse. Arguiu que apesar de não ter recebido as chaves do imóvel vem recebendo a cobrança das taxas condominiais do imóvel. Argumentou que sempre buscou cumprir o contrato e somente se recusa a receber as chaves do imóvel em razão do não cumprimento do contrato por parte da ré. Apontou que pelos contratos firmados a autora permutou o terreno por 3 apartamentos e 7 vagas de garagens pré-numeradas e determinadas, mas pelas matrículas consta que os apartamentos possuem direito a uma vaga de garagem não determinada e não numerada, situadas dentro da área comum do edifício. Ponderou que é de responsabilidade da ré o pagamento do ITBI, das custas de registro, da taxa condominial e do IPTU, devendo também providenciar as correções nas matrículas dos apartamentos para que constar que as vagas de garagem 14, 15 e 16 estão incluídas na área privativa dos apartamentos e não na área comum do prédio. Fundamentou sobre a força obrigatória dos contratos. Asseverou que o promitente-comprador só passa a ser obrigado a contribuir com as despesas condominiais após a imissão na posse do bem. Aludiu sobre a cominação de multa em caso de descumprimento das estipulações contratuais. Defendeu que o atraso na entrega do imóvel acarreta o pagamento de indenização por lucros cessantes, sendo que o prejuízo é presumido. Requereu a condenação da ré no pagamento do ITBI, das custas do Registro de Imóvel, das taxas condominiais e de lucros cessantes, além da correção das matrículas, sob pena de aplicação de multa diária.A decisão de ev.18.1 reconheceu a prevenção do feito com os autos 0016680- 84.2020.8.16.0019, remetendo os autos para este juízo.[...].A ré apresentou contestação (ev.74.1) arguindo, preliminarmente, a conexão da demanda com os autos 0016680-84.2020.8.16.0019; a inépcia da inicial; a carência da demanda; a ausência de causa de pedir. No mérito, afirmou que o aditivo foi firmado de forma unilateral e que a autora se nega a receber os apartamentos objetos do contrato, bem como de realizar a devolução da nota promissória. Argumentou a existência de coação na assinatura do aditivo, já que a autora tinha conhecimento da necessidade de sua assinatura para concluir a incorporação. Apontou a aplicação da exceção do contrato não cumprido. Discorreu que na época da permuta a autora ofereceu o imóvel indicando que este era ideal para o empreendimento, já que fazia parte de zoneamento comercial e com boa localização, mas, diferentemente do que ofertou a autora, a área do imóvel não era comercial, tendo a ré que realizar todos os procedimentos para alteração do zoneamento. Ponderou sobre a manutenção da parte lícita do contrato, nos termos que preceitua o art.184 do CC. Fundamentou a ocorrência de lesão, em razão da desproporção entre as obrigações estabelecidas. Refutou a existência de lucros cessantes, já que o prazo fatal para entrega dos apartamentos é dezembro de 2020, não há prova do prejuízo e a não entrega das chaves se deu por atitude da própria autora. Impugnou os links utilizados como parâmetro dos lucros cessantes. Aludiu sobre a impossibilidade de cumulação de lucros cessantes e multa. Apontou a existência de litigância de má-fé. Relatou o comportamento contraditória da autora, já que a inclusão da vaga adicional ultrapassa significativamente a fração ideal e o limite do negócio jurídico, a prática comercial normal é de que os impostos sobre o imóvel são de responsabilidade do comprador e que esta nunca se insurgiu acerca do registro das garagens. Ponderou que pela convenção de condomínio as 56 garagens estão na área comum, porém há disposição expressa de que cada condômino irá utilizar cada vaga, impossibilitando que terceiro a use, mesmo sendo na área comum. Requereu o acolhimento das preliminares, ou, alternativamente, a improcedência dos pedidos iniciais ou, alternativamente, o retorno dos apartamentos para a sua posse, com a execução da nota promissória pela autora.Em reconvenção, a ré/reconvinte argumentou a existência de lucros cessantes em relação à vaga de garagem adicional. Apontou o depósito das chaves em juízo. Defendeu a ocorrência de lesão na realização do aditivo contratual, gerando grande desproporção nas obrigações assumidas. Argumentou sobre a restituição, em dobro, do valor pago a título de IPTU. Requereu a condenação da autora/reconvinda no pagamento de lucros cessantes e na restituição do valor pago a título de IPTU.[...].O feito foi saneado, com a rejeição das preliminares, a fixação dos pontos controvertidos, as delimitações das questões de direito e a concessão da prova oral (ev.125.1).A audiência de instrução e julgamento foi realizada, com a tomada do depoimento pessoal do representante da empresa RMM Consultoria e Engenharia e a inquirição de 4 testemunhas (ev.171.1).As alegações finais foram apresentadas no ev.177.1 e 178.1”.
Quanto ao feito nº 0016680-84.2020.8.16.0019:A autora ingressou com a presente ação, alegando, em síntese, que firmou com a ré, em 30.06.2016, contrato de permuta de terreno por área construída, restando estipulado que a ré permutaria o imóvel de matrícula nº 7.233 do 2º R.I desta Comarca, por fração ideal de 5.088% do empreendimento que seria realizado pela autora, recebendo os apartamentos nº 1201, 1202 e 1203 e mais as vagas de garagem sob nº 14, 15, 16, 17, 18 e 19. Apontou que na permuta constou que os apartamentos seriam entregues prontos, inclusive com a carta de habite-se. Entretanto, em 14.12.2016, quando da época da assinatura para concluir a incorporação, para finalizar o financiamento do empreendimento junto ao banco, sabendo a ré que a autora dependia da sua assinatura para viabilização do negócio, elaborou aditivo contratual, de forma unilateral, inserindo mais uma vaga de garagem, determinando que a autora arcasse com os custos da transferência e emitisse uma nota promissória, no valor de R$ 330.000,00, que poderia ser executada, caso a ré não quisesse receber como pagamento as frações em construção. Afirmou que finalizado o empreendimento imobiliário, expedido o habite-se, constituído condomínio e demais formalidades, a ré se nega a receber os apartamentos e realizar a devolução da nota promissória para quitar o negócio jurídico realizado. Indicou que a todo momento a parte ré inova em seus motivos e solicita reformas descabidas e desproporcionais, além de nova vistoria. Argumentou sobre o cabimento da ação de consignação em pagamento, vez que a ré se nega, sem justo motivo, em receber os apartamentos. Defendeu a existência de onerosidade excessiva com as alterações realizadas pelo aditivo contratual, o que possibilita a revisão do negócio jurídico. Pontuou que o aditivo se deu de forma coagida, já que a ré tinha conhecimento da necessidade da sua assinatura para finalizar a incorporação, utilizando tal questão para obter vantagens. Discorreu que o Residencial Tomazina foi realizado em dois imóveis, um deles de esquina, que possui valor superior, o que demonstra a significativa vantagem da ré em relação ao segundo permutante. Requereu, em tutela de urgência, a autorização para depósito do valor devido, mantendo a autora na posse dos imóveis. Pugnou pela confirmação da tutela em caráter definitivo e, subsidiariamente, a discussão da abusividade das cláusulas inseridas no aditivo contratual.[...].A ré apresentou defesa (ev.66.1) afirmando que, de fato, as partes celebraram negócio jurídico em 04.07.2015, consistente em contrato particular de opção de permuta de bens imóveis, restando estabelecida a permuta do terreno objeto da matrícula n.7.233 de propriedade da ré por área construída pela autora, no mesmo terreno, abrangendo os apartamentos 1201, 1202, 1203 e garagens 14, 15, 16, 17, 18 e 19. Apontou que em 30.06.2016, confirmando a opção de permuta, as partes firmaram contrato de permuta de terreno por área construída. Arguiu que no referido contrato, constou que a ré, proprietária do terreno, objeto da matrícula 7.233, permutou o referido bem pela fração ideal de 5,088%, correspondente a 336,588 m² de construção, representado pelos apartamentos 1201, 1202 e 1203 e garagens 14, 15, 16, 17, 18 e 19, do edifício a ser erguida pela autora. Entretanto, antes mesmo da aprovação do projeto e da expedição do alvará, a autora exigiu que a ré assinasse a escritura de compra e venda do terreno, sem mencionar que era uma permuta. Aduziu que a escritura de compra e venda foi realizada em 15.12.2016 e o alvará de construção foi expedido somente em 05.10.2017, o que demonstra que não houve o cumprimento da obrigação contida na cláusula sétima, com a lavratura simultânea da escritura pública de fração ideal por área construída e da escritura pública de permuta de fração ideal por unidades autônomas. Asseverou que, em razão do descumprimento contratual, em 14.12.2016, em comum acordo, foi firmado o aditivo ao contrato particular de permuta de terreno por área construída, com a inclusão de uma vaga de garagem e a fixação da responsabilidade da autora para a transferência dos imóveis para o nome da ré, além da emissão de uma nota promissória por segurança. Negou a existência de coação. Indicou que o aditivo foi confeccionado por pessoa contratada pela própria autora e assinado nas dependências do escritório da contratada. Discorreu que cumpriu com o acordado transferindo o terreno por meio de escritura pública de compra e venda, sendo que a autora, mais uma vez descumprimento as obrigações estabelecidas, realizou a escritura pública de transferência das frações em 29.06.2018, ou seja, com 22 meses de atraso, já que no aditivo constava que a liquidação se daria no prazo de 8 meses. Argumentou que a autora outorgou escritura de venda das frações com a vaga de garagem incluída no aditivo, pagando as custas da escritura, mas não efetuou o pagamento do ITBI, motivo pelo qual o instrumento não foi levado à registro, descumprindo mais uma vez o pactuado. Aludiu que a autora não oportunizou a ré a oportunidade do pagamento do imposto, já que na época da emissão das guias, a alíquota do ITBI tinha sido reduzida. Pontuou que sempre cobrou providências da autora, enviando notificações e e-mail. Informou que apesar de não ter recebido as chaves do imóvel, desde fevereiro de 2020, passou a receber boletos de taxas condominiais dos imóveis, realizando a notificação da administradora a fim de informar sobre a situação. Fundamentou que somente se recusa a receber a chave dos imóveis em razão do não cumprimento do contrato por parte da autora, que se recusa a efetuar o pagamento do ITBI, registro, taxas condominiais anteriores à entrega das chaves e realizar a correção da matrícula com relação às vagas de garagem. Ponderou que em 29.04.2020 a autora autorizou a realização da vistoria do imóvel, sem entrega das chaves e imissão na posse. Relatou que a ré permutou o terreno por 3 apartamentos e 7 vagas de garagem pré-numeradas e determinadas, mas pelas matrículas averbadas em relação à obra, tem-se que os três apartamentos possuem direito a uma vaga de garagem não determinada e não numerada, situadas dentro da área comum do edifício. Alegou sobre a boa-fé negocial e o instituto da exceção de contrato não cumprido. Fundamentou que a efetiva entrega das chaves define o momento em que surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. Ponderou que as vagas de garagem que são parte da área comum do condomínio não são de propriedade privativa de nenhum condômino e os moradores têm apenas direito de uso, havendo o sorteio para determinar qual vaga será utilizada por cada morador, sendo que a permuta foi realizada por 3 vagas de apartamento e 7 vagas de garagens privativas, previamente numeradas, o que não foi cumprida pela autora. Refutou a existência de onerosidade excessiva e de coação. Requereu a improcedência dos pedidos iniciais.[...].A audiência de instrução e julgamento foi realizada, com a tomada do depoimento pessoal do representante da autora e a inquirição de 4 testemunhas (ev.117.1).As alegações finais foram apresentadas no ev.119.1 e 120.1”.
Posteriormente, como já relatado, a e. Magistrada sentenciante, Dra. Franciele Narciza Martins de Paula Santos Lima, entendeu, nos autos de ação de obrigação de fazer c/c indenização por lucros cessante nº 0019993-53.2020.8.16.0019, pela parcial procedência dos pedidos iniciais e improcedência dos pedidos reconvencionais e, nos autos de ação de consignação em pagamento c/c medida liminar & revisão de cláusula contratual nº 0016680-84.2020.8.16.0019, pela parcial procedência, o que levou a interposição dos recursos em face das sobreditas decisões pela parte RMM CONSULTORIA E ENGENHARIA LTDA.Feitos tais esclarecimentos, passa-se à análise das questões devolvidas à esta instância revisora.
2.1. MÉRITOA) COAÇÃO NA REALIZAÇÃO DO ADITIVO CONTRATUALPugna a apelante, neste tópico, pela reforma da sentença no sentido de reconhecer a coação na formalização do aditivo contratual que levou ao acréscimo de uma vaga de garagem à avença, declarando, por conseguinte, a nulidade das cláusulas terceira e quinta do referido aditivo, determinando, ainda, sua exclusão do contrato e consequente restituição da propriedade à recorrente.Contudo, sem razão.Como cediço, o reconhecimento de qualquer dos defeitos do negócio jurídico, como o erro, o dolo e a coação, assim como as hipóteses que o invalidam, como a simulação, demandam a comprovação irrefutável da existência do vício capaz de tornar nulo o negócio (art. 167/CC), sob pena de indevida ingerência do Estado/Juiz na declaração de vontade dos sujeitos da relação contatual nos negócios firmados sob a égide do direito privado.A propósito, dispõe o art. 151 do Código Civil:
Art. 151. A coação, para viciar a declaração da vontade, há de ser tal que incuta ao paciente fundado temor de dano iminente e considerável à sua pessoa, à sua família, ou aos seus bens.
No caso em análise, deve ser ressaltado, desde logo, que não restou demonstrado – e neste ponto perfilhando a mesma linha de entendimento da d. magistrada sentenciante - qualquer violação à manifestação de vontade do apelante que pudesse comprometer a validade da avença aditiva.Para dizer com outras palavras, não se vislumbra nos autos qualquer indício de que a parte ora apelante tenha sido induzida em erro ou coagida a assinar o aditivo contratual em discussão.Com vistas a demonstrar a inexistência de coação no acervo probatório dos autos, em especial pela prova testemunhal produzida sob o crivo do contraditório e da ampla defesa, transcrevo, por questões de brevidade e economia processual, os relatos dos depoimentos contidos na r. sentença objurgada:
O Sr Rafael, representante legal da RMM Consultoria e Engenharia, relata que é administrador da empresa e que procurou a Apolar para realizar um empreendimento, chamado Fênix. Mencionou que o Sr. Ebravio, dono da Apolar na época, lhe ofereceu um terreno que daria para construir prédios e que tinha ao lado um terreno que também estava à venda. Informou que um terreno era da Ross & Ross e outro do Sr. Cezar. Relatou que não é possível a construção de um prédio sobre duas matrículas distintas, havendo a necessidade da realização de um contrato de transferência de compra e venda dos terrenos para a RMM a fim de incorporá-los e unificá-los e, posteriormente, seria efetuada a transferência das propriedades que os vendedores receberiam em troca do terreno. Indicou que pelo contrato do Sr. Ebravio seriam três apartamentos e seis vagas de garagem, sendo 3 vagas vinculadas ao apartamento e 3 vagas autônomas, e do Sr. Cezar também três apartamentos e três vagas de garagem. Alegou que as vagas vinculadas ao apartamento são delimitadas na constituição do próprio condomínio, cada uma com uma numeração, especificado quem é o proprietário na convenção do condomínio e na vaga de garagem há numeração com placa ou pintada. Informou que o contrato foi realizado em 2016, mas que após fazer projeto, oferecer para alguns investidores e realizar as demolições das casas, tomou conhecimento de que o imóvel não era zona comercial, conforme haviam repassado, tendo que entrar com pedido na Prefeitura para pedir a alteração de zoneamento e construir o prédio no local. Discorreu que, nesse meio tempo, entrou em vigor a Lei do Estudo do Impacto de Vizinhança trazendo mais morosidade. Asseverou que não teve acesso imediato à matrícula e que confiava no Sr. Ebravio, mas que, geralmente, na matrícula não sai o zoneamento, já que o zoneamento da prefeitura pode mudar a qualquer momento. Aduziu que com o Estudo do Impacto de Vizinhança entrou com projeto na Caixa Econômica Federal para assinar o empreendimento e poder captar o recurso para construir. Apontou que não tinha uma data específica para entrega do empreendimento e que no contrato constava que teria 36 meses para a entrega, a partir da assinatura com o agente financeiro. Não se recorda a data que assinou com a CEF, mas acredita que foi em 2018 e que a obra foi entregue antes do prazo de 36 meses, no 17º mês de obras, em 2019. Defendeu que foi forçado a realizar um aditivo contratual em 2016, entregando mais uma vaga de garagem, com matrícula autônoma, ao Sr. Ebravio para que a transferência do terreno fosse realizada. Negou que tenha descumprido alguma parte do contrato e que o réu tentou se aproveitar da situação. Aludiu que não teve qualquer vantagem com o aditivo, somente desvantagens. Pontuou que foi emitida uma nota promissória, junto com a assinatura do contrato de transferência do terreno, no final de 2016, no valor de R$ 330.000,00, que acredita que o Sr. Ebravio quis por mera segurança. Afirmou que solicitou várias vezes a devolução da nota promissória, mas a ré sempre se recusou a entregar. Mencionou que acredita que o habite-se foi entregue no final de 2019 e que tentou entregar as chaves, mas a ré sempre se recusou receber. Não se recorda de que forma foi tentada a entrega das chaves, mas geralmente é por e-mail ou telefone. Arguiu que a ré se recusou a assinar o termo de vistoria dos três apartamentos e entregar a nota promissória, mas não justificou o motivo da recusa. Informou que entregaria os três apartamentos e as seis vagas, assim como a vaga extra, mas que não acompanhou a vistoria. Ponderou que a ré não quis assinar o termo de vistoria, não sabendo o motivo, já que não tiveram prejuízo e não estava no dia da vistoria. Informou que pagou o IPTU, luz e água dessas unidades até a data da vistoria e que continua pagando, vez que a ré não registrou o imóvel em seu nome e que na data da vistoria todos esses débitos estavam quitados. Asseverou que a ré ainda não entrou na posse dos imóveis, mas que as chaves foram colocadas em juízo. Negou que tenha efetuado o pagamento do condomínio, já que na data da vistoria o condomínio ainda não existia. Pontuou que não há custo de água e luz nos apartamentos objetos da demanda e que arca com o pagamento do IPTU, mas não sabe dizer quanto já pagou. Desconhece o valor do débito do condomínio. Aludiu que a responsabilidade pelos custos da transferência seria da ré, assim como os impostos, mas que a ré não pagou até agora. Argumentou que tem duas opções com a demanda, que a ré fique com a nota promissória e execute, com a volta dos apartamentos para a construtora ou o recebimento dos apartamentos pela ré, assinando a vistoria, pagando a vaga de garagem extra e arcando com os custos de condomínio, sendo que, caso o imóvel volte para a sua propriedade, arcaria com todo o valor do condomínio em atraso. Mencionou que o valor da garagem extra é de R$ 30 a 35 mil e que a ré poderia ficar com a garagem, desde que lhe pagasse tal valor. Discorreu que realizou uma escritura de compra e venda e não de permuta de fração ideal por unidades autônomas, vez que não seria possível realizar uma permuta sobre duas matrículas distintas e que se unificasse as matrículas teria uma matrícula e dois proprietários diferentes, realizando a compra e venda para que ficasse apenas em um proprietário. Informou que a opção por compra e venda foi de ambas as partes, não tendo conhecimento de como se daria a dação em pagamento. Aludiu que acredita que os boletos do condomínio estão sendo enviados para Ross & Ross e que os boletos estão em nome da referida empresa. Disse que pode ter recebido alguma notificação extrajudicial da Ross & Ross para que fosse efetivada a entrega das chaves ou para que pagasse o condomínio. Relatou que não tem ideia do valor das unidades e das garagens. Negou que tenha negociado com a ré sobre as sete garagens serem individuais e que o contrato menciona que a garagem é vinculada à unidade, não podendo ninguém estacionar na vaga, tendo em vista que há delimitação das vagas na assembleia do condomínio. Alegou que não foi estipulada qualquer multa no contrato ou no aditivo. Sobre a questão de ter sido coagido discorreu que o Sr. Ebravio levou modelo no escritório da Sr. Rosilene, que presenciou a exigência da vaga de garagem extra para que pudesse transferir o terreno para o nome da construtora. Indicou que a Sra. Rosilene é a responsável por ter feito toda a documentação do empreendimento, toda a incorporação, registro etc, não sendo sua funcionária, sendo uma empresa terceirizada que lhe presta serviços, assim como presta para outras construtoras. Não sabe precisar o valor da locação e informou que os apartamentos são entregues pré-acabados não sendo possível a sua locação. Negou que o aditivo tenha sido realizado de comum acordo. Pontuou que a Ross & Ross ficou sabendo que três garagens não tinham matrícula autônoma assim que saiu a incorporação, vez que a maior parcela do prédio foi vendida pela Apolar, que são uma franquia e pedem documentos, tendo acesso a incorporação. Aduziu que a incorporação saiu depois da celebração do aditivo. Argumentou que não há nenhum documento que fale sobre as garagens serem autônomas ou não autônomas e que no contrato consta “garagem vinculada”, o que demonstra que a ré sempre soube que seriam três garagens sem matrícula autônoma. Indicou que não recebeu cobrança sobre a nota promissória. Asseverou que na época que firmou os contratos não sabia que precisaria unificar os dois terrenos para viabilizar a incorporação, já que era o segundo empreendimento que realizava, mas que o Sr. Ebravio que é dono de incorporadora deveria saber. Argumentou que na época em que os contratos foram redigidos não tinha nenhum advogado para lhe auxiliar e que apenas a Apolar tinha advogado e que acredita que os modelos base dos contratos são da própria Apolar. Alegou que tem conhecimento de toda a parte técnica da obra, mas desconhece a parte burocrática e que foi o primeiro empreendimento que precisou verificar a questão da unificação de terrenos. Disse que o Sr. Ebravio levou o aditivo como queria e foi ditando e a Sra. Rosilene digitando. Negou a realização de aditivo para o proprietário do outro terreno. Afirmou que cumpriu com a sua parte no contrato. Negou que a questão de ter ficado responsável pelo gasto com os custos e emolumentos para a transmissão tenha sido o motivo para não assinatura da vistoria, já que tais valores eram de responsabilidade da ré. Ponderou que de início o empreendimento era para ser a preço de custo para investidores, juntando os investidores e formando o grupo na incorporação, não tendo problema quanto a eventual crime de vender na planta sem incorporação, até mesmo porque a maioria das vendas foi realizada pelo Sr. Ebravio. Discorreu que efetuou o pagamento das despesas da escritura da compra e venda da fração, em 2018, em que constava a vaga de garagem extra, não efetuando qualquer reclamação sobre eventual coação porque já estava reclamando sobre tal situação há muito tempo e que o advogado lhe orientou a pagar, vez que sem isso não sairia a escritura e assim estaria errado/irregular na situação. Defendeu que o aditivo se deu em 22 meses e não 8 meses, em razão de que o terreno não era zona comercial, tendo que entrar com pedido na prefeitura, na câmara de vereadores, o que é demorado e que também entrou em vigor uma lei de Estudo de Impacto de vizinhança. Negou que tenha realizado boletim de ocorrência da coação sofrida em 2016. Não se recorda se a escritura que passou para a ré era da fração ou das unidades. Argumentou que não ingressou com a ação logo após a assinatura do aditivo, porque ficou com medo de que embargassem o empreendimento e o problema se tornaria muito maior do que já é. Negou que a mudança de permuta para a compra e venda tenha sido para lhe beneficiar, já que o imposto é sobre base idêntica. Alegou que confiava no Sr. Ebravio e que acreditou que ele sabia o que estava fazendo sobre a questão do zoneamento. Ponderou que não sabe se colocou na justificativa de requerimento junto à prefeitura que no geoportal havia a informação de que o zoneamento era comercial e que, após mudança de sistema, por equívoco mudou para zona residencial e que o requerimento foi realizado pelo Sr. Paulo Barros, mas que a prefeitura não muda o zoneamento porque o sistema estava errado e que houve a alteração porque alegaram que a Cescage não estava em zona comercial e estava irregular e com isso foi aprovado que a Rua Tomazina virasse comercial.O informante Cezar Petchevist relatou que era proprietário de uma das matrículas do Edifício Tomazina, ficando com três apartamentos. Apontou que o tamanho do seu imóvel era igual ao da ré e que recebeu 3 apartamentos e 3 garagens, no valor de R$ 330.000,00. Afirmou que, pelo que sabe, a ré receberia o mesmo número de apartamentos e garagens, ou seja, 3 apartamentos e 3 garagens. Mencionou que uma das garagens era para ser dupla, não sabendo o motivo. Indicou que não tem certeza sobre o tempo que iria levar para a construção do empreendimento, mas que pra ele saiu quase que no prazo. Não se recorda se foi o responsável por pagar as custas e ITBI da primeira escritura, mas pagou o débito relativo a escritura que lhe passou os apartamentos e garagens. Alegou que ficou em dúvida sobre as custas serem de responsabilidade pela RMM. Desconhece quem ficaria responsável pelas custas para transferência dos apartamentos para a ré. Aludiu que na sua negociação não houve emissão de nota promissória e que na negociação entre a autora e a ré também não teve essa emissão. Mencionou que recebeu as chaves do apartamento em 2 anos em meio e que os imóveis estão alugados. Não soube dizer se a Ross & Ross recebeu as chaves do apartamento e nem se esta se negou as receber as chaves. Informou que teve uma assembleia do condomínio que a Ross & Ross participou por meio do Sr. Paulo e a esposa. Não sabe dizer se as vagas de garagem da Ross & Ross são rotativas ou fixas, mas que quando foi feita a escolha, foi o primeiro a escolher as garagens e que suas garagens são fixas. Asseverou que não acompanhou a escolha das garagens pela Ross & Ross no dia da reunião, não sabendo se escolheram a garagem. Discorreu que quem lhe procurou para a venda do terreno foi o Sr. Paulo Ebravio e que não lhe pagou nenhuma comissão. Pontuou que fez um contrato de permuta e depois para transferência acredita que também foi feito uma permuta. Arguiu que nunca foi chamado para realizar alguma alteração no contrato e que assinou o contrato no estabelecimento da RMM, em frente à prefeitura, sendo que isso aconteceu bem antes de assinar a escritura, com a entrega de uma cópia do contrato. Ponderou que o aluguel dos apartamentos é na faixa de R$ 1.000,00 cada. Argumentou que quando recebeu os apartamentos estava sem piso, sem nada, só tinha piso na frente da cozinha e no banheiro, havendo a necessidade de realizar a obra para alugar, que demorou mais ou menos 1 mês. Apontou que demorou uns 3 a 4 meses para alugar e que não foram alugados os três juntos, dando intervalo de um para outro. Indicou que é seu filho que participa do grupo do condomínio, não sabendo se o Sr. Ebravio participa. Aduziu que está totalmente satisfeito com o negócio. Desconhece qual dos terrenos teria maior valor comercial. A testemunha Marcos Rony Hennenberg relatou que conhece a empresa Ross & Ross, realizando trabalhos de engenharia de maneira autônoma e desconhece a empresa RMM. Informou que não tem conhecimento sobre as negociações entre as empresas em relação ao Edifício Tomazina. Afirmou que esteve no empreendimento no ano de 2020, realizando o acompanhamento da vistoria. Mencionou que vistoriou as três unidades e depois verificou as garagens. Apontou que acredita que olhou apenas três garagens, não sabendo dizer se as garagens se tratava de matrículas autônomas ou vinculadas ao apartamento. Alegou que realizou a vistoria com o Sr. Paulo, sua esposa e mais dois funcionários da empresa RMM, mas não sabe dizer o nome dos funcionários. Asseverou que só fez uma vistoria rápida, de uns 15 minutos, já que eles não deixaram tirar foto. Argumentou que não podem aprovar e nem desaprovar, fazendo apenas uma vistoria. Não sabe o motivo que não foi autorizado tirar fotos. Asseverou que a empresa RMM conduziu uma vistoria rápida e não se recorda se pediram para ficar mais tempo em cada unidade. Aludiu que o Sr. Paulo pediu para tirar fotos e que a RMM também não tirou fotos, não conversando nada ao final da vistoria. Aduziu que as chaves da unidade estavam com a RMM e que não entregaram apara a Ross & Ross. Pontuou que não foi oferecida uma vistoria escrita para que assinassem, não tendo conhecimento se foi oferecida posteriormente. Não sabe se a Ross & Ross está com as chaves dos apartamentos e nem se está na posse dos imóveis. Desconhece o valor de cada apartamento. Ponderou que notou um pouco de umidade embaixo da janela, alguns probleminhas de pintura, alguma tomada que estava um pouco torta, coisas assim, mas poucas coisas. Aduziu que se recorda de ver a umidade, mas não lembra se foi em todos os apartamentos. Informou que essas questões foram apontadas para a RMM no momento da vistoria, que falaram que iriam dar uma olhada. Não soube dizer se tais problemas foram consertados e se a Ross & Ross foi chamada para fazer nossa vistoria, pois não comentaram nada. Argumentou que não foi realizada a medição do apartamento, mas que foi solicitado, sendo informado que era apenas para fazer uma vistoria visual. Não se recorda se tinha piso no apartamento. Mencionou que levaram uma trena para realizar a medição.A testemunha Rosilene de Fátima Sierpin relata que foi contratada pela RMM para realizar uma incorporação imobiliária do prédio denominado Condomínio Residencial Tomazina. Informou que o Sr. Rafael sempre lhe procura antes do empreendimento acontecer para fazer o estudo na prefeitura da situação do terreno. Discorreu que o Sr. Rafael lhe contratou para dar assessoria em relação à incorporação que se daria por venda através da CEF, apresentando duas matrículas com proprietários distintos, sendo informado que como o empreendimento se daria sobre o imóvel todo, a regra é que deve se dar sobre imóveis contínuos e de mesmo titular, não podendo fazer nenhum tipo de obra ou incorporação sem que a unificação se desse na mesma titularidade, no mesmo proprietário. Afirmou que foi admitida a compra dos terrenos, no formato que o Sr. Rafael entendeu. Mencionou que o levantamento foi realizado em 2015, em novembro de 2016 conseguiu concluir a escritura do Sr. Cezar e em dezembro de 2016 da Ross & Ross. Apontou que com a escritura assinada já conseguiu fazer o molde da unificação e dar continuidade na prefeitura. Informou que para unificar eles teriam que vender a metade um para o outro, já que seria necessário que os dois fossem titulares dos dois imóveis. Aduziu que nunca participou de negociação entre Ross & Ross e RMM. Asseverou que programou as escrituras para serem assinadas na mesma data (compra e venda para a RMM), sendo que o Sr. Cezar não apresentou nenhum empecilho e a Ross & Ross por não concordar, não sabe por qual motivo, foi levado até o seu escritório. Indicou que o Sr. Ebravio levou no seu pendrive um aditivo que alterava o que ele receberia como pagamento pelo terreno. Alegou que o Sr. Rafael quitou todas as custas da compra e venda para a RMM e que as custas da transferência seguinte referente às unidades ou da fração ideal ficariam a cargo de quem estava recebendo as suas unidades. Disse que o Sr. Cezar arcou com todo o custo e que a Ross & Ross não quis arcar com o pagamento do ITBI. Pontuou que as partes conversaram na recepção do seu escritório e que houve essa questão de que a Ross & Ross queria mais uma garagem, porque entendia que estava sendo lesada e que para chegar ao valor que merecia seria no mínimo mais uma garagem para assinar a escritura. Ponderou que o Sr. Rafael tem por formato de atrelar a vaga na área coletiva, mas estipular na convenção a quem é de direito o uso exclusivo e que nesse empreendimento na negociação com a Ross & Ross as garagens eram vinculadas, não se recordando se tinha alguma garagem autônoma. Não lembra de ter visto o Sr. Rafael e o representante da Ross & Ross discutindo se a vaga seria autônoma ou não. Aduziu que o Sr. Rafael acabou cedendo sobre a vaga, já que o Sr. Ebravio estava com um pendrive com o aditivo apenas para imprimir e a escritura havia sido assinada há um mês, com a unificação na prefeitura efetivada e só dependia da assinatura do Sr. Ebravio para concluir a incorporação. Argumentou que se não fosse assinado dessa forma o prejuízo seria todo o gasto para desfazer o negócio com o Sr. Cezar. Indicou que o Sr. Ebravio afirmou que se não acrescentasse o negócio seria desfeito e não assinaria a escritura. Disse que apenas imprimiu o aditivo, não alterando nada. Informou que a mudança de zoneamento depende da aprovação da Câmara e que o Sr. Rafael teve que lidar com essa questão, sendo que tomou conhecimento do zoneamento depois do aditivo. Discorreu que o Sr. Rafael pegou um período de muita turbulência na prefeitura, porque teve a aprovação do Estudo de Impacto de Vizinha, que ele acabou caindo, no sistema antigo constava que o zoneamento era residencial-comercial e no novo sistema implantado dizia que era apenas residencial, o que demorou quase 2 anos. Aludiu que de 2017 para 2018 conseguiu efetivar o registro da incorporação e que em 2019 acredita que estava tudo finalizado. Não sabe dizer quando a RMM entregou as chaves para o Sr. Cezar e nem quando a escritura da fração ideal foi celebrada. Desconhece se a RMM tentou fazer a entrega das chaves para a Ross & Ross. Pontuou que no dia que o aditivo foi assinado restou combinado que a nota promissória seria entregue quando fosse assinada a escritura de devolução das unidades, que foi assinada em 29.06.2018. Argumentou que a escritura foi lavrada e está assinada pelos dois, não sabendo se houve divergência sobre quem deveria pagar o ITBI. Alegou que acredita que o Sr. Ebravio tinha conhecimento de que as custas do recebimento da fração seriam de sua responsabilidade, já que isso constava no contrato e o Sr. Cezar agiu dessa forma. Arguiu que não houve a devolução da nota promissória e que a motivação, segundo o Sr. Rafael, era pelos desentendimentos em outro empreendimento, que o Sr. Ebravio não achava mais correto o formato que estavam fazendo o negócio. Aludiu que a posse dos imóveis ainda continua com a RMM. Não sabe quem está pagando o IPTU e as taxas condominiais. Desconhece o valor de cada unidade. Ponderou que a prefeitura aceita contrato de gaveta para desmembramento, unificações e quem não aceita é o Registro de Imóveis. Não se recorda de quais alterações tenham sido feitas no aditivo e que incluiu a vaga 27 da garagem. Argumentou que a escritura ainda está em seu poder pois cabe a Ross & Ross retirar e fazer o pagamento do ITBI. Relatou que conheceu o Sr. Cezar no dia da assinatura da escritura no cartório e que este falou que quando o Sr. Rafael fosse fazer as transferências em seu favor iria lhe procurar para auxiliá-lo e que também ofereceu os seus serviços para o Sr. Ebravio. Afirmou que quando foi procurada pelo Sr. Rafael, este já havia negociado com o Sr. Cezar e Sr. Ebravio e já sabia das regras da prefeitura para a unificação. Negou a existência de discussão calorosa, mas uma pressão.A testemunha Willian dos Santos relatou que tem uma pequena noção da relação jurídica entre a RMM e a Ross & Ross por causa das notificações que recebeu. Apontou que a sua empresa administra o Condomínio Tomazina, desde a sua instituição, que foi no início de 2020. Não tem conhecimento de quando foi emitido o habite-se. Informou que pelas notificações que recebeu não houve a entrega das unidades para Ross & Ross. Mencionou que as notificações foram da Ross & Ross para o condomínio e a administradora do condomínio, constando que receberam e-mails com as tarifas dos condomínios, mas não haviam recebido as chaves, desconhecendo a necessidade do pagamento da taxa de condomínio. Asseverou que entrou em contato com o Sr. Rafael da RMM para tratar sobre a questão e este afirmou que era um processo que estava sendo discutido e que seria decidido na justiça. Não tem conhecimento dos motivos da Ross & Ross não ter recebido as chaves e nem se esta fez a vistoria das unidades. Alegou que as taxas condominiais dessas unidades nunca foram pagas e que os boletos estão sendo enviados para a Ross & Ross, emitidas no nome da referida empresa desde o início. Indicou que o valor da dívida atual é de R$ 37.706,46, contando com os honorários advocatícios de 10%. Arguiu que as taxas não foram cobradas judicialmente. Não soube dizer se as unidades estão com água e luz ligadas e nem quem é o responsável pelo pagamento do IPTU. Desconhece o valor das unidades para venda ou locação. Pontuou que o representante da Ross & Ross comentou que não havia recebido as chaves e que não achava lícito fazer o pagamento do condomínio até que isso se resolvesse, mas não se recorda se este explicou por que não recebeu as chaves. Aludiu que não ouve contranotificação da Ross & Ross. Asseverou que a sua empresa ajudou no processo da primeira assembleia do condomínio e que o Sr. Ebravio, representando a Ross & Ross estava presente, participando ativamente da assembleia. Arguiu que, pelo que lembra, o Sr. Ebravio não esteve presente nas outras assembleias de condomínio. Não sabe se o Sr. Ebravio participa do grupo de WhatsApp do condomínio. Afirmou que as garagens são definidas em convenção e que algumas podem ser consideradas rotativas. Desconhece se a Ross & Ross tem alguma garagem rotativa. Disse que o Sr. Ebravio é convocado para as assembleias. Ponderou que houve algumas dúvidas dos condôminos sobre as vagas de garagem, mas não sabe exatamente quais eram os problemas.
Vê-se, pois, dos depoimentos supratranscritos, como bem observado pela e. magistrada sentenciante (seq. 122.1 – autos nº 0016680-84.2020.8.16.0019), que “apenas os representantes das empresas RMM e Ross & Ross participaram do momento da assinatura do aditivo”.Ademais, a testemunha Sra. Rosilene, embora presente no momento em que firmado o aditivo contratual, perante o d. juízo singular limitou-se a dizer que “o Sr. Ebravio levou no seu pendrive um aditivo que alterava o que ele receberia como pagamento pelo terreno, além de que “as partes conversaram na recepção do seu escritório e que houve essa questão de que a Ross & Ross queria mais uma garagem, porque entendia que estava sendo lesada e que para chegar ao valor que merecia seria no mínimo mais uma garagem para assinar a escritura”. Disse, ainda, que “o Sr. Rafael acabou cedendo sobre a vaga, já que o Sr. Ebravio estava com um pendrive com o aditivo apenas para imprimir e a escritura havia sido assinada há um mês, com a unificação na prefeitura efetivada e só dependia da assinatura do Sr. Ebravio para concluir a incorporação.Ora, ainda que a referida testemunha (Sra. Rosilene) tenha afirmado que o aludido aditivo contratual se encontrava pronto e no pendrive, além de que a parte ora apelada entendia como necessária a obtenção de mais uma vaga de garagem por sentir-se lesada, também foi categórica ao afirmar que o Sr. Rafael, representante da ora apelante, acabou cedendo, ou seja, concordando com a proposta aditiva, o que, a meu ver, corrobora a inexistência de coação.A propósito, convém destacar as seguintes passagens acertadamente contidas na r. sentença (seq. 122.1 – autos nº 0016680-84.2020.8.16.0019):
Pela prova produzida, não houve a demonstração da coação.[...].No caso em tela, não se vislumbra a existência de gravidade nas ameaças e tratativas realizadas, segundo o que informou o representante da RMM e a testemunha Rosilene, capaz de ultrapassar a normalidade em que os negócios jurídicos são firmados.Ora, embora a RMM dependesse da assinatura dos instrumentos para prosseguir com o empreendimento, tal questão poderia ter sido dirimida judicialmente, com requerimento de tutela de urgência, realização de notificação judicial para cumprimento das obrigações, já que estava albergada por um contrato de permuta em que a Ross & Ross se obrigou a realizar as escrituras, mas, nada fez, nem mesmo boletim de ocorrência.Pelo que consta do seu depoimento pessoal, o representante da RMM é pessoa com experiência em outros empreendimentos, possui instrução acadêmica, ou seja, presume-se que tinha conhecimento de outras saídas para continuidade do empreendimento.Além disso, o aditivo contratual foi firmado em 14.12.2016, mas a propositura da demanda com a discussão da suposta coação somente foi intentada em 02.06.2020, 3 anos e 6 meses dos fatos, o que torna a alegação de fundado temor ainda mais frágil.
Para ilustrar, trago ementas de julgados recentes deste Sodalício:
Civil. Revisão de contrato de compra e venda de imóvel. Alegada coação em renegociação e distrato. Não provimento. O reconhecimento de qualquer um dos defeitos do negócio jurídico, como é o caso da coação, exige a produção de prova da existência do vício. Instrução probatória dos autos é insuficiente para comprovar a ocorrência dos alegados vícios do consentimento (coação e lesão). Alegada abusividade da taxa de fruição devida diante da rescisão contratual – Não provimento. Existência de imóvel edificado sobre o terreno, na qual residem os recorrentes. Taxa de ocupação devida pela efetiva fruição. Onerosidade excessiva entre o distrato e a celebração de novo contrato de compra e venda. Não provimento. Prova pericial clara ao indicar que o aumento do preço do imóvel ocorrido entre o contrato distratado e o novo contrato de compra e venda decorreu da valorização do imóvel, bem como da residência construída sobre o terreno. Verba honorária arbitrada nos termos do art. 85, §2º do CPC. Sentença mantida, sendo necessária a majoração prevista no §11º, da mesma norma, ressalvada a assistência judiciária gratuita previamente deferida aos recorrentes.Recurso de apelação não provido. (TJPR - 1ª C.Cível - 0038424- 71.2016.8.16.0021 - Cascavel - Rel.: DESEMBARGADOR SALVATORE ANTONIO ASTUTI - J. 12.07.2022) – destacamos.
APELAÇÃO CÍVEL.AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE POSSE PROCEDENTE. RECONVENÇÃO IMPROCEDENTE. NATUREZA POSSESSÓRIA DIVERSA DA REQUERIDA. AMEAÇA DE ESBULHO POSSESSÓRIO. INTERDITO PROIBITÓRIO. FUNGIBILIDADE DAS AÇÕES POSSESSÓRIAS. REQUISITOS DO ARTIGO 567 DO CPC COMPROVADOS. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE AJUIZADA POR TERCEIROS CONTRA OS APELANTES JULGADA IMPROCEDENTE. IRRELEVÂNCIA. AUSÊNCIA DE RECONHECIMENTO DA POSSE DOS RECORRENTES. ALEGAÇÃO DE SIMULAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO FIRMADO ENTRE OS AUTORES/APELADOS E TERCEIROS. AUSÊNCIA DE REGISTRO DE EVENTUAL DISCUSSÃO SOBRE O BEM NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. INOPONIBILIDADE PERANTE TERCEIROS. PRESUNÇÃO DE BOA-FÉ. RECONVINTES QUE NÃO SE DESINCUMBIRAM DO SEU ÔNUS PROBATÓRIO. POSSE DE BOA-FÉ. RECONVENÇÃO IMPROCEDENTE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. As ações possessórias possuem natureza dúplice e são fungíveis entre si. Assim, a propositura de uma ação possessória em vez de outra não obsta o reconhecimento do pedido e a proteção legal correspondente à narrativa inicial quando presentes os requisitos exigidos para tanto (Art. 554 do CPC). 2. “O reconhecimento de qualquer um dos defeitos do negócio jurídico, como o erro, o dolo e a coação, assim como as hipóteses que o invalidam, como a simulação, exigem a produção de prova irrefutável da existência do vício capaz de tornar nulo o negócio” (TJPR - 17ª C.Cível - 0001480-04.2016.8.16.0140 - Quedas do Iguaçu - Rel.: Desembargadora Rosana Amara Girardi Fachin - J. 20.05.2020), o que, no caso, não ocorreu.(TJPR - 17ª C.Cível - 0000935- 43.2016.8.16.0136 - Pitanga - Rel.: DESEMBARGADOR FABIO ANDRE SANTOS MUNIZ - J. 29.08.2022)
Sobre o tema, cita-se, ainda, ementa de julgado dessa C. 19ª Câmara Cível, de relatoria do Exmo. Des. Andrei de Oliveira Rech
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALTERAÇÃO INTEGRAL DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DA AUTORA. MATÉRIA PRELIMINAR: EXCLUSÃO DE DOCUMENTOS INTEMPESTIVOS. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA AMPLA DEFESA E CONTRADITÓRIO. INOCORRÊNCIA. FATOS ALEGADOS EM DEPOIMENTO DA TESTEMUNHA. POSSIBILIDADE DE IMPUGNAÇÃO MEDIANTE APRESENTAÇÃO DE DOCUMENTOS. RECONHECIMENTO DE CONFISSÃO PELO PREPOSTO. IMPOSSIBILIDADE. ART. 389 DO CPC. DEPOIMENTO QUE NÃO CONTEVE CONFISSÃO EXPRESSA SOBRE FATOS VERDADEIROS. MERO DESCONHECIMENTO DE DETALHES ACERCA DOS FATOS NÃO AUTORIZA A PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. MÉRITO: COAÇÃO SOFRIDA PELA APELANTE AO ASSINAR O DISTRATO E NOVOS CONTRATOS. INOCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA ALEGADA COAÇÃO. RECORRENTE ASSINOU OS NOVOS CONTRATOS E CONCORDOU COM OS TERMOS APRESENTADOS. INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL EM RAZÃO DA DIFERENÇA DO VALOR PAGO EM CONTRATO E DO VALOR À VENDA NO MERCADO. IMPOSSIBILIDADE. VARIAÇÃO NO VALOR QUE É COMPATÍVEL COM O MERCADO. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE DAS APELADAS. INDENIZAÇÃO PELO ALUGUEL AO TEMPO DA OBRA. IMPROCEDÊNCIA. EXISTÊNCIA DE NOVO CONTRATO. PREVISÃO DE NOVO PRAZO PARA A CONCLUSÃO DA OBRA. ENTREGA DENTRO DO NOVO PERÍODO ESTABELECIDO. DANO MORAL. INOCORRÊNCIA. MERO DISSABOR QUE NÃO ENSEJA INDENIZAÇÃO. HONORÁRIOS RECURSAIS NÃO FIXADOS EM RAZÃO DO PATAMAR MÁXIMO FIXADO NA ORIGEM (20%). ART. 85, §2º DO CPC. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0012408-04.2020.8.16.0001 - Curitiba -
Rel.: ANDREI DE OLIVEIRA RECH -
J. 28.02.2023)
Dessa forma, não vislumbro mácula resultante de vício de consentimento (coação) que pudesse, a meu ver, justificar a pretendida invalidade do negócio jurídico (aditivo contratual) ou, ainda, que prejudicasse a exigibilidade dos valores nele estampados, razão pela qual a r. sentença, neste ponto, há de ser integralmente mantida.
B) RESPONSABILIDADE QUANTO AO PAGAMENTO DO IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS Pugna a recorrente, neste ponto, pela reforma da sentença vergastada para o fim condenar a apelada ao pagamento do IPTU e das taxas condominiais.Sem razão.Com efeito, a jurisprudência deste E. Tribunal entende ser possível à construtora cobrar as taxas de condomínio e o IPTU do comprador apenas após a entrega das chaves, sendo nula cláusula contratual que disponha de forma contrária:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. DECISÃO QUE DEFERIU A ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. CLÁUSULA QUE ESTIPULA A OBRIGAÇÃO DOS PAGAMENTOS A PARTIR DA CONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO, INDEPENDENTEMENTE DA POSSE.IMPOSSIBILIDADE. COBRANÇA DE IPTU E TAXA DE CONDOMÍNIO. VALORES QUE SOMENTE PODEM SER EXIGIDOS PELA CONSTRUTORA/INCORPORADORA APÓS A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. É o entendimento deste Tribunal que a responsabilidade pelo pagamento das cotas, sendo correta a afirmação de que taxas condominiais e do IPTU é daquele que detém a posse do imóvel impingir ao adquirente a assunção de encargos do imóvel antes da sua efetiva posse, melhor dizendo antes da realização da entrega das chaves, se trata de uma arbitrariedade e sua inserção no contrato de compra e venda representa cláusula nula de pleno direito.” (TJPR - 17ª C. Cível - AI - 1630176-1 - Curitiba - Rel.: JUÍZA DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU LUCIANE BORTOLETO - Unânime - J. 28.02.2018 - Destaquei).
1) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA. CONSIGNAÇÃO EM JUÍZO DAS CHAVES DO IMÓVEL PELA CONSTRUTORA. POSSIBILIDADE. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DA AVENÇA PELO COMPRADOR. CONSIGNAÇÃO DAS CHAVES QUE SE PRESTA A FIXAR O TERMO INICIAL PARA QUE OS ENCARGOS “PROPTER REM” SEJAM REPASSADOS AO COMPRADOR, COM EFEITOS “INTER PARTES” E SALVO EVENTUAL IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO. a) Em contratos de compra e venda de imóveis, a jurisprudência não tem admitido a retenção das chaves pela construtora diante do inadimplemento de pequena parcela do contrato, em especial nas hipóteses em que o financiamento já foi liberado e o Banco conta com a propriedade resolúvel decorrente da alienação fiduciária, como no presente caso. b) Acerca dos encargos “propter rem” do imóvel vendido, recorde-se que a jurisprudência entende ser possível à construtora cobrar as taxas de condomínio e o IPTU do comprador apenas após a entrega das chaves, sendo nula cláusula contratual que disponha de forma diversa. c) Ademais, ao disciplinar o pagamento em consignação, o art. 337 do Código Civil dispõe que “O depósito requerer-se-á no lugar do pagamento, cessando, tanto que se efetue, para o depositante, os juros da dívida e os riscos, salvo se for julgado improcedente." d) Portanto, considerando que somente a partir da entrega das chaves a Construtora poderá repassar ao Comprador, no bojo da relação contratual, os ônus do pagamento das taxas condominiais e do IPTU, bem como em atenção ao disposto no art. 337 do Código Civil, será apenas a partir do depósito das chaves em juízo que a Construtora poderá repassar ao Comprador os referidos débitos “propter rem”, salvo a hipótese da ação de consignação ser julgada improcedente no mérito, diante da comprovação de recusa justificada do réu em receber o imóvel. e) Ainda, considerando os efeitos “inter partes” da presente ação de consignação, a tutela ora deferida não gera quaisquer efeitos perante o Condomínio e a Fazenda Pública, que não integram a presente lide e cuja legitimidade refoge do bojo da presente ação de consignação em pagamento, destinando-se apenas a fixar o termo inicial para que o IPTU e a taxa de condomínio sejam repassados ao comprador-consignado, no bojo da relação contratual entre as partes, salvo a hipótese de improcedência da ação de consignação em cognição exauriente, nos termos do art. 337 do Código Civil.
2) AGRAVO DE INSTRUMENTO A QUE SE DÁ PROVIMENTO, EM PARTE. (TJPR - 5ª Câmara Cível - 0066087-82.2021.8.16.0000 - Ponta Grossa -
Rel.: DESEMBARGADOR LEONEL CUNHA -
J. 02.05.2022).
In casu, cabe perquirir se houve, efetivamente, a alegada recusa no recebimento das chaves pela ora apelada.Pois bem. Da análise do contido no e-mail de seq. 1.24 – dos autos de primeiro grau nº 0019993-53.2020.8.16.0019, extrai-se que a ora apelada indagou a ora apelante acerca de “verificar a possibilidade de entrega das chaves dos apartamentos objetos dos contratos em discussão”. Vejamos:

Em resposta, a ora apelante assim se expressou (seq. 1.24 –daqueles autos):

Nessas condições, denota-se claramente da resposta acima transcrita que a ora apelante impôs como condição para a entrega das chaves, dentre outras, que a ora apelada assumisse as dívidas de taxas condominiais e IPTU dos apartamentos em atraso, o que, de acordo com a jurisprudência alhures citada, não é possível de ser exigível.Ademais, como bem asseverou a e. magistrada sentenciante no feito nº 0016680-84.2020.8.16.0019 – seq. 122.1, “[...] no e-mail colacionado no ev.13.5 dos autos 0016680- 84.2020.8.16.0019 o próprio procurador da RMM menciona que a negativa para entrega dos apartamentos se deu pela construtora”.E finaliza sua linha de raciocínio a preclara d. magistrada afirmando: “a única obrigação que foi descumprida pela Ross & Ross consiste na ausência de pagamento do ITBI para a transferência das frações, não sendo crível e legítima que a RMM se recusasse a entregar os imóveis, já que detinha outros meios para cumprimento e também não cumpriu sua parte no pacto, efetuando o pagamento das custas e emolumentos”.Logo, não há se falar em recusa no recebimento das chaves pela ora apelada, e sim o condicionamento inexigível para a entrega das mesmas ao pagamento, dentre outras, das despesas condominiais e IPTU.Desta feita, a manutenção da r. sentença na parte que condenou a ora apelante ao pagamento do IPTU e das taxas condominiais até a efetiva entrega das chaves é medida que se mostra necessária.
C) LUCROS CESSANTES Neste ponto, a pretensão da recorrente é pelo afastamento da condenação ao pagamento de lucros cessantes em decorrência do fato de a entrega das chaves só não ter se efetivada pela recusa imotivada da ora apelada e, subsidiariamente, pela ausência da apresentação de indícios de negócios perdidos, configurando, portanto, lucros hipotéticos sem a devida comprovação.De proêmio, registre-se que os argumentos contidos no pedido principal “caem por terra”, haja vista o entendimento em linhas transatas no sentido de que a entrega das chaves não ocorreu por negativa da ora apelada.Quanto ao pleito subsidiário, tenho que razão não lhe assiste.Como é sabido, a matéria neste ponto resta pacificada na jurisprudência do C. Superior tribunal de Justiça e desta Corte de justiça, tendo em vista que o atraso da entrega do imóvel rende ensejo ao recebimento de indenização por lucros cessantes, independentemente do destino a ser dado ao imóvel pelo adquirente, moradia ou locação. Veja-se:
AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. DANOS MATERIAIS E MORAIS. LUCROS CESSANTES. INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE DE PARTE PASSIVA AFASTADA. LUCROS CESSANTES AFASTADOS. INCOMPATIBILIDADE COM A RESCISÃO DO CONTRATO. DANO MORAL. NÃO CARACTERIZADO. SENTENÇA REFORMADA. PRETENSÃO RECURSAL. ATRASO NA ENTREGA. CULPA DO VENDEDOR. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO. PRESUNÇÃO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. DANOS MORAIS. CABIMENTO. SITUAÇÃO EXCEPCIONAL CONFIGURADA. RESTABELECIMENTO DA CONDENAÇÃO CONTEMPLADA NA SENTENÇA. PARÂMETROS DE CÁLCULO DOS LUCROS CESSANTES. PRECLUSÃO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Nos termos da Súmula 543 deste Corte, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Esta Corte Superior já firmou entendimento de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo do promitentecomprador. 2. O dano moral, na hipótese de atraso na entrega de unidade imobiliária, não se presume, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem significativa e anormal violação a direito da personalidade dos promitentes-compradores, como ocorreu no caso em apreço. 3. A pretensão de alteração dos parâmetros da condenação proferida na sentença quanto ao cálculo do valor devido a título de lucros cessantes não foi objeto de apelação por parte da ora agravante configurando a preclusão que impede que a matéria seja conhecida em sede de agravo interno. 4. Agravo interno não provido. (STJ, AgInt no Ag. no REsp nº 1.901.500/SP. Min. Rel. Luis Felipe Salomão, j. 09.05.2022).
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CULPA DO VENDEDOR. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO. PRESUNÇÃO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. PARCELAS PAGAS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Nos casos em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato de compra e venda e a devolução da comissão de corretagem é consequência lógica do dever de restituição dos valores pagos, não se aplica o prazo prescricional de 3 (três) anos objeto do Tema 938. Precedentes. 3. Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, sobretudo após o esgotamento do período de prorrogação, é cabível a condenação por lucros cessantes, sendo presumido o prejuízo do promissário comprador. 4. Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1866074/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/05/2021, DJe 24/05/2021).
Com efeito, o reconhecimento da mora da ora apelante quanto à entrega das chaves é evidente, razão pela qual surge o dever de indenizar, conforme art. 402 do CC.E, neste caso, se revela indene de dúvidas que são devidos os lucros cessantes à título de aluguéis desde data em que as chaves deveriam ter sido entregues, até a sua efetivação, conforme entendimento desta E. Corte:
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PRESCRIÇÃO. PREJUDICIAL DE MÉRITO NÃO VENTILADA OPORTUNAMENTE. INOVAÇÃO RECURSAL. RECURSO NÃO CONHECIDO NESTE PONTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE RESIDENCIAL NA PLANTA. PREVALÊNCIA DA DATA DE PREVISÃO DE ENTREGA EXPRESSAMENTE CONSTANTE NO CONTRATO. VALIDADE DA CLÁUSULA DO PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS PARA A CONCLUSÃO DA OBRA. ENTREGA DAS CHAVES FORA DO PRAZO ESTIPULADO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL VERIFICADO. LUCROS CESSANTES DECORRENTES DA MORA DA INCORPORADORA DEVIDOS. DANO MORAL CONFIGURADO. APELAÇÃO PARCIALMENTE CONHECIDA E, NA PARTE CONHECIDA, NÃO PROVIDA. (TJPR - 10ª Câmara Cível - 0012718-49.2016.8.16.0001/1 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR ALBINO JACOMEL GUERIOS -
J. 22.02.2023).
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAL E MORAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. QUITAÇÃO DO PREÇO PELOS COMPRADORES. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE VENDEDOR. AUSÊNCIA DE ENTREGA DAS CHAVES. PEDIDO JULGADO PARCIALMENTE PROCEDENTE. RECURSO DE APELAÇÃO DA RÉ: 1. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PRELIMINAR AFASTADA. 2. DEVOLUÇÃO DA QUANTIA INTEGRAL PAGA PELOS AUTORES. CABIMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL QUE SE DEU POR CULPA EXCLUSIVA DAS RÉS. NECESSIDADE DE RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. 2. AUSÊNCIA DE ENTREGA DAS CHAVES. DANO MATERIAL CONFIGURADO. LUCROS CESSANTES. 3. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MINORAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO ADESIVO: INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. AUSÊNCIA DE OFENSAÀ PERSONALIDADE. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL QUE, POR SI SÓ, NÃO CONFIGURA DANO MORAL INDENIZÁVEL. PRECEDENTES DO STJ. RECURSO ADESIVO DESPROVIDO. (TJPR - 1ª Câmara Cível - 0028712-83.2017.8.16.0001 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR LAURI CAETANO DA SILVA -
J. 07.02.2023)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO CONTRATUAL, DECLARATÓRIA, INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E DANOS MORAIS C/C PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FINANCIAMENTO DE SALDO REMANESCENTE. SOLICITAÇÃO DE VALOR MAIOR COM ANUÊNCIA DA CONSTRUTORA. DEVER DE RESTITUIÇÃO DA DIFERENÇA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE CUSTO DA OPERAÇÃO. NÃO DESINCUMBÊNCIA DO ÔNUS PREVISTO NO ARTIGO 373, INCISO II, DO CPC. JUROS DE FINANCIAMENTO QUE DEVEM SER ARCADOS PELA PARTE APELADA. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES CONSTATADA. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO DO COMPRADOR CONFORME PREVISTO EM CLÁUSULA CONTRATUAL. PENALIDADES DECORRENTES DO CONTRATO E LUCROS CESSANTES DEVIDOS. TAXA CONDOMINIAL QUE DEVE SER ARCADA PELO COMPRADOR SOMENTE APÓS A ENTREGA DAS CHAVES. DANO MORAL CARACTERIZADO. CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO CONCRETO QUE ULTRAPASSAM O MERO DISSABOR. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 7ª Câmara Cível - 0036289-54.2013.8.16.0001 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR MARCEL GUIMARÃES ROTOLI DE MACEDO -
J. 13.09.2022)
AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO – JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE.APELAÇÃO CÍVEL. PRAZO DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. ENTENDIMENTO DO STJ. ATRASO NA OBRA CONFIGURADO. DANO MORAL. EVIDENCIADO. ABALO E FRUSTAÇÃO QUE ULTRAPASSAM O MERO DISSABOR. TEMA 970 E 971 DO STJ. LUCROS CESSANTES ADEQUAÇÃO. SENTENÇA ALTERADA. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA.1. “É firme a jurisprudência do STJ no sentido de que, apesar de não considerar abusiva a cláusula de tolerância, deve-se respeitar o prazo máximo de 180 dias para fins de atraso da entrega da unidade habitacional, sob pena de responsabilização. "Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador" (EREsp 1341138/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/05/2018, DJe 22/05/2018). (AgInt no REsp 1737415/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/09/2019, DJe 30/09/2019)”2. “A jurisprudência da Segunda Seção do STJ, firmada na sistemática dos recursos repetitivos, é no sentido de que, "no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" (REsp n. 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019). (AgInt no AREsp 1225153/AM, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 26/11/2019, DJe 02/12/2019) (TJPR - 7ª C.Cível - 0019046-29.2015.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR LUIZ ANTONIO BARRY - J. 26.11.2021).
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL E OUTRAS AVENÇA. PRELIMINAR EM CONTRARRAZÕES. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. NÃO VERIFICAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA IMÓVEL. DANO MATERIAL CONFIGURADO. ALUGUERES QUE DEVEM SER RESTITUÍDOS À PARTE AUTORA DURANTE O PERÍODO DE ATRASO. TAXA CONDOMINIAL. IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA AO PROMITENTE COMPRADOR ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA . PROPTER REM DANOS MORAIS NÃO CARACTERIZADOS. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE FATO CONCRETO QUE DESBORDE DO MERO ABORRECIMENTO RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E,REDISTRIBUIÇÃO DA VERBA DE SUCUMBÊNCIA. NESTA EXTENSÃO, PROVIDO EM PARTE. 1. Cabe à parte recorrente impugnar especificadamente o que restou decidido na sentença, sob pena de não conhecimento do apelo. 2. O atraso na entrega da obra, por si só, não é capaz de gerar a presunção de danos morais, sendo necessária a demonstração de fato concreto que extravase o mero dissabor 3. Recurso parcialmente conhecido e, nesta extensão, provido em parte. (TJPR - 13ª C.Cível - 0084818-26.2017.8.16.0014 - Londrina - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU RODRIGO FERNANDES LIMA DALLEDONE - J. 09.03.2020, grifo nosso)
Logo, a manutenção da r. sentença também neste ponto é medida imperativa.
D) PEDIDOS SUBSIDIÁRIOS Por fim, diante das premissas e conclusões até o momento verificáveis, passa-se à análise dos pedidos subsidiários.Pugna a recorrente, neste tópico, seja considerada a efetiva entrega das chaves a partir do ajuizamento da ação nº 0016680-84.2020.8.16.0019, de modo que os lucros cessantes, se devidos, devem ser contabilizados até essa data, ou, ainda, sejam contabilizados até o dia 05 de janeiro de 2021.Outra vez, razão não lhe assiste.Como cediço, a conclusão da obra não se confunde com a entrega do imóvel ao comprador, sendo que a imissão na posse é efetivamente representada pela entrega das chaves.Nesse sentido:
APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM COBRANÇA. CONTRATO RESCINDIDO. LOTEADORA INSURGE-SE A RESPEITO DA RETENÇÃO DE VALORES A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM E IPTU EM ABERTO E NÃO PAGO. PROCEDÊNCIA. ENTENDIMENTO DO STJ NO RESP N° 1.551.951/SP. VÁLIDA CLÁUSULA QUE TRANSFERE AO COMPRADOR A RESPONSABILIDADE PELA TAXA DE CORRETAGEM, DESDE QUE PREVISTA EM CONTRATO COM O RESPECTIVO VALOR. IN CASU, PREVISÃO CONTRATUAL DE DESPESAS DE CORRETAGEM MAS SEM O VALOR. RECIBO QUE COMPROVA A EFETIVA INTERMEDIÇÃO. AUSÊNCIA SUPRIDA. COMPRADORES QUE DEIXARAM DE PAGAR O IPTU APÓS ENTREGA DAS CHAVES. PRECEDENTE STJ NO RESP N. 1345331/RS. IMISSÃO NA POSSE QUE É FEITA COM A ENTREGA DAS CHAVES. RESPONSABILIDADE DE PAGAMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR DESDE A IMISSÃO NA POSSE. MAJORAÇÃO E READEQUAÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0013256-33.2019.8.16.0160 - Sarandi -
Rel.: JUÍZA DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU RENATA ESTORILHO BAGANHA -
J. 22.02.2023)
Logo, o termo final para a entrega é, em última análise, a data da entrega das chaves, que, neste caso, foi determinada por ocasião da prolação da r. sentença.Ademais, ainda que a ora apelante afirme não ter realizado a entrega das chaves em momento pretérito ante a recusa no recebimento pela ora apelada, como visto anteriormente, tal situação não restou devidamente comprovada nos autos.Assim, considerando que a entrega das chaves foi determinada por ocasião da prolação da sentença, os pleitos subsidiários não comportam acolhimentos.
3. ÔNUS SUCUMBENCIALDiante da manutenção in tottum das r. sentenças recorridas, mantenho inalterado os ônus da sucumbência em ambos os feitos.
4. HONORÁRIOS RECURSAISFinalmente, cabe ponderar sobre a possibilidade ou não de incidência do art. 85, §11 do CPC, que institui a figura dos honorários recursais.Recentemente, o e. Superior Tribunal de Justiça fixou os parâmetros para a incidência do dispositivo legal em cotejo, isso no bojo do Agravo Interno nos Embargos de Divergência opostos no Recurso Especial nº 1.539.725/DF, cuja ementa segue abaixo colacionada:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. ACÓRDÃO EMBARGADO PUBLICADO NA VIGÊNCIA DO CPC/2015. FALTA DE SIMILITUDE FÁTICA. PRESCRIÇÃO. REPARAÇÃO. DIREITOS AUTORAIS. ILÍCITO EXTRACONTRATUAL. ACÓRDÃO EMBARGADO CONFORME A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. NÃO CABIMENTO. DECISÃO MANTIDA. [...] 5. É devida a majoração da verba honorária sucumbencial, na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015, quando estiverem presentes os seguintes requisitos, simultaneamente: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, quando entrou em vigor o novo Código de Processo Civil; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; e c) condenação em honorários advocatícios desde a origem no feito em que interposto o recurso. 6. Não haverá honorários recursais no julgamento de agravo interno e de embargos de declaração apresentados pela parte que, na decisão que não conheceu integralmente de seu recurso ou negou-lhe provimento, teve imposta contra si a majoração prevista no § 11 do art. 85 do CPC/2015. 7. Com a interposição de embargos de divergência em recurso especial tem início novo grau recursal, sujeitando-se o embargante, ao questionar decisão publicada na vigência do CPC/2015, à majoração dos honorários sucumbenciais, na forma do § 11 do art. 85, quando indeferidos liminarmente pelo relator ou se o colegiado deles não conhecer ou negar-lhes provimento. 8. Quando devida a verba honorária recursal, mas, por omissão, o Relator deixar de aplicá-la em decisão monocrática, poderá o colegiado, ao não conhecer ou desprover o respectivo agravo interno, arbitrá-la ex officio, por se tratar de matéria de ordem pública, que independe de provocação da parte, não se verificando reformatio in pejus. 9. Da majoração dos honorários sucumbenciais promovida com base no § 11 do art. 85 do CPC/2015 não poderá resultar extrapolação dos limites previstos nos §§ 2º e 3º do referido artigo. 10. É dispensada a configuração do trabalho adicional do advogado para a majoração dos honorários na instância recursal, que será considerado, no entanto, para quantificação de tal verba. 11. Agravo interno a que se nega provimento. Honorários recursais arbitrados ex officio, sanada omissão na decisão ora agravada. (AgInt nos EREsp 1539725/DF, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 2ª Seção, julgado em 09/08/2017, DJe 19/10/2017)
Verifica-se que, de acordo com entendimento firmado pela e. Corte Superior, caberá a majoração dos honorários em sede de recurso (i) se a decisão recorrida tiver sido prolatada a partir de 18/03/2016 e (ii) já tiver, na origem, determinado tal condenação, além de (iii) não ter sido conhecido o recurso ou desprovido pelo órgão jurisdicional competente.In casu, levando em conta a presença dos requisitos estabelecidos pelo C. Superior Tribunal de Justiça, fixo os honorários recursais em 1% (um por cento) sobre o valor fixado nas r. sentenças (para ambos os recursos).
5. CONCLUSÃODiante de todo o exposto, VOTO pelo CONHECIMENTO e DESPROVIMENTO do presente recurso, com a consequente manutenção da r. sentença hostilizada em seus próprios e jurídicos fundamentos, o que faço nos termos da fundamentação ensamblada.É como voto.