Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

1. RELATÓRIOOs presentes Autos versam sobre o pedido de cancelamento de averbação de bem imóvel n. 0001985-46.2020.8.16.0207 formulado por Gislaine Patricia Biazus, Regina Knapik Stabach e Sérgio Carlos Stabach.Em sua petição inicial, Sérgio e Regina narraram que promoveram o desmembramento do bem imóvel de matrícula n. 27.571, do 2º (Segundo) Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de União da Vitória, na data de 11 de agosto de 2015, o que teria provocado a abertura das matrículas n. 28.806 e 28.807 naquele registro de imóveis (seqs. 1.7 e 1.8).Na data de 19 de setembro de 2016, Sérgio e Regina venderam a Gislaine um dos bens imóveis supracitados, por meio de instrumento particular de construção, aquisição de terreno e construção de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia, carta de crédito individual FGTS/ Programa Minha Casa Minha Vida (seq. 1.10).As Partes sustentaram que as matrículas n. 28.806 e 28.807 possuem uma descrição semelhante, e, por isso, elas teriam se equivocado no momento em que foram apresentar a matrícula do bem imóvel perante a Caixa Econômica Federal, in verbis (seq. 1.1, fl. 2):A então compradora Gislaine Patrícia Biazus recorreu à Caixa Econômica Federal, em sua agência de União da Vitória-PR, e a solicitou um financiamento. Se enquadrou no Programa Minha Casa Minha Vida e juntamente com esse utilizou-se do seu FGTS. Com o valor total do financeiro concedido, a mesma pagou o terreno aos vendedores e construiu uma casa residencial no imóvel adquirido, a qual atualmente usa como moradia habitual. Eis que ocorreu um equívoco na ocasião de apresentar a matrícula nº 28.806 (lote nº 04) junto à credora Caixa Econômica Federal: pelo fato dos dois imóveis terem suas características muito semelhantes, os vendedores apresentaram a matrícula nº 28.807, correspondente ao lote nº 05 ao invés do de nº 04, que fica ao lado deste, que possui a mesma área e também faz confrontação com a avenida São Carlos. Na época, tal equívoco não foi observado por nenhuma das partes envolvidas, quais sejam vendedores, compradora, credora fiduciária e município.Após o preenchimento das formalidades legais, o supracitado contrato foi registrado na matrícula n. 28.807, do 2º (Segundo) Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de União da Vitória, na data de 21 de novembro de 2016 (seq. 1.8). Entretanto, as Partes afirmam que as respectivas pretensões, de vender e comprar, eram alusivas ao bem imóvel de matrícula n. 28.806 daquele registro de imóveis.A Compradora alegou que somente constatou a ocorrência de erro no momento da averbação da conclusão da obra, na data de 16 de dezembro de 2017, motivo pelo qual entrou em contato com os vendedores e com a Caixa Econômica Federal.Posteriormente, as Partes celebraram Termo Aditivo de Rerratificação juntamente com a Caixa Econômica Federal, a fim de promover a alteração do objeto do contrato para constar a venda e compra do imóvel de matrícula n. 28.806 (seq. 1.10).As Partes apresentaram o título de rerratificação perante o 2º (Segundo) Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de União da Vitória para exame e cálculo, o que foi respondido nos seguintes termos (seq. 1.9):Por ora deixo de proceder ao ato solicitado, isso porque o registro do contrato ora aditado já fora realizado no ano de 2016, conforme se depreende do carimbo de protocolo aposto no mesmo. Tal procedimento requerido somente poderá ser realizado pela via judicial, nos termos do artigo 250, I da Lei nº. 6.015/73.Na decisão judicial objurgada, o douto Magistrado indeferiu o pedido de cancelamento do registro na matrícula do bem imóvel (seq. 46.1):Da análise de todo o arguido entendo assistir razão ao agente delegado, na medida em que necessária medida judicial outra que foge ao âmbito de atuação deste Juízo, notadamente ante o princípio da especialidade, que impõe aos notários a perfeita individualização das pessoas e do objeto do registro, de modo que os atos praticados no assento devem estar minuciosamente descritos, contendo todos os elementos de identificação da Lei nº 6.015/1973. Vale dizer, a questão deve ser resolvida ou na seara negocial, como sugerido pelo agente delegado, ou mesmo no âmbito civil, com a anulação do negócio jurídico anterior e formalização de novo, nos moldes exatos almejados pelos envolvidos, ainda para eventual execução das tratativas postuladas ao registro de imóveis por ordem judicial. Com efeito, indefiro a súplica inicial de cancelamento da averbação havida, devendo as partes buscar as vias ordinárias para tanto.As Partes interpuseram o vertente recurso de apelação cível (seq. 53.1), sustentando a necessidade de cancelamento do registro na matrícula do bem imóvel, a teor do disposto no inc. I, do art. 250, da Lei n. 6.015/73 (Lei de Registros Públicos).Intimada, a Parte Ré, por intermédio de seu agente delegado, ofereceu contrarrazões, manifestando-se pela manutenção da r. sentença (seq. 58.1). A douta Procuradoria Geral de Justiça ofereceu pronunciamento sobre o mérito recursal (seq. 12.1/TJPR), manifestando-se pelo provimento do recurso.Em síntese, é o relatório.

2. FUNDAMENTAÇÃO E VOTO2.1 Aspectos procedimentaisDe acordo com a atual processualística civil, entende-se que o interposto recurso de apelação cível preenche os pressupostos intrínsecos (cabimento, legitimidade, interesse e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade, regularidade formal e preparo) de admissibilidade.Portanto, ante a inexistência de vícios de ordem pública a serem reconhecidos e/ou declarados, e tendo sido observados os requisitos objetivos e subjetivos para a admissibilidade recursal, o interposto recurso de apelação cível deve ser conhecido.2.2 Mérito recursalOs Apelantes requereram a reforma da decisão judicial objurgada, para o fim de obter o cancelamento das averbações R/1 e R/2 junto à matrícula n. 28.807, do 2º Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de União da Vitória, com a consequente transferências destas à matrícula de nº 28.806 – lote nº 04.E, compulsando os autos, vislumbra-se que o referido pleito merece ser acolhido. Conforme exposto anteriormente, os recorrentes afirmam que se equivocaram no momento em que foram apresentar a matrícula do bem imóvel, objeto de transação entre os autores, perante a Caixa Econômica Federal, que foi a instituição financeira responsável pelo financiamento do bem. Após constatado o erro, firmaram termo aditivo de rerratificação, por meio do qual é possível extrair as seguintes informações (seq. 1.10, fl. 2):“CLÁUSULA PRIMEIRA – RETIFICAÇÃO DO PRIMEIRO CONTRATO – Por força do presente termo aditivo de rerratificação, o campo “descrição do imóvel objeto deste contrato” do contrato ora rerratificado fica alterado, passando a ter a seguinte redação: DESCRIÇÃO DO IMÓVEL OBJETO DESTE CONTRATO: Terreno urbano denominado lote nº. 04 (quatro), situado à avenida São Carlos, no loteamento “Cidade de Paula Freitas”, no Município de Paula Freitas, nesta Comarca de União da Vitoria, Estado do Paraná, com área de 360,00m² (trezentos e sessenta metros quadrados), com as seguintes medidas e confrontações: 16,00 metros do lado de frente, para a referida avenida São Carlos; 22,50 metros no lado direito, com o lote nº 05; 22,50 metros no lado esquerdo, com o lote nº 03; e 16,00 metros na linha de fundos, com o lote “A”, de acordo com o memorial descritivo e croqui, de 23/06/2015, elaborados pelo arquiteto, Roberto Felipe Gugelmin, inscrito no CAU A15184-0, e aprovados pela Prefeitura Municipal, aos 24/06/2015, RRT sob nº. 3639368, quitada em 15/07/2015, matriculado sob nº. 28.806, no 2º Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de União da Vitória, Estado do Paraná.PARÁGRAFO PRIMEIRO – As partes estão de acordo que todo o processo de contratação se refere ao lote nº. 04 (quatro), objeto da matrícula de nº. 28.806, porém, por equívoco causado pela errônea apresentação da matrícula equivocada nº. 28.807, o contrato foi gerado como se referindo ao lote nº. 05 (cinco), objeto da matrícula nº. 28.807.” (grifo nosso)Desta forma, realizaram requerimento perante o 2º Serviço de Registro de Imóveis de União da Vitória, de nº 798/2018, pugnando pela retificação do registro imobiliário. Contudo, a solicitação não foi acolhida, ao fundamento de que o ato somente poderia ser realizado pela via judicial. Confira-se:Diante disto, os ora requerentes ajuizaram a ação de nº 0001985-46.2020.8.16.0207, visando o cancelamento das averbações R/1 e R/2, contidas na matrícula de nº 28.807 – lote nº 05, com a consequente transferência destas à matrícula de nº 28.806 – lote nº 04, ambas do 2º Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de União da Vitória.Veja-se que, no que tange ao cancelamento de averbações em registros imobiliários, os arts. 248, 249 e 250, da Lei nº 6.015/73, assim preconizam:“Art. 248 - O cancelamento efetuar-se-á mediante averbação, assinada pelo oficial, seu substituto legal ou escrevente autorizado, e declarará o motivo que o determinou, bem como o título em virtude do qual foi feito. 249 - O cancelamento poderá ser total ou parcial e referir-se a qualquer dos atos do registro. Art. 250 - Far-se-á o cancelamento: I - em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado; II - a requerimento unânime das partes que tenham participado do ato registrado, se capazes, com as firmas reconhecidas por tabelião; III - A requerimento do interessado, instruído com documento hábil. IV - a requerimento da Fazenda Pública, instruído com certidão de conclusão de processo administrativo que declarou, na forma da lei, a rescisão do título de domínio ou de concessão de direito real de uso de imóvel rural, expedido para fins de regularização fundiária, e a reversão do imóvel ao patrimônio público.”In casu, vislumbra-se que o pleito formulado no requerimento de nº 798/2018 poderia ter sido atendido pelo 2º Serviço de Registro de Imóveis de União da Vitória, de forma administrativa, porquanto apresentado documento apto para tal, com firmas reconhecidas por tabelião, no qual todos os envolvidos expressaram anuência com relação à almejada retificação do registro, (cf. mov. 53.1). Confira-se:Entretanto, ainda assim, obtiveram resposta negativa.Saliente-se que a própria Caixa Econômica Federal, em petitório de mov. 39.1-TJPR, confirmou a realização do aditamento do contrato de financiamento, afirmando que a correção das matrículas dependia, tão somente, do Cartório de Registro de Imóveis (cf. mov. 39.1-TJPR),A propósito, o próprio agente delegado, do 2º Serviço de Registro de Imóveis de União da Vitória, reconheceu que, embora tenha sido fornecida resposta, aos Autores, de que, para a prática do ato, fazia-se necessária a existência de sentença judicial, tal orientação não se mostrava correta para a resolução do caso (mov. 20.2):E, conquanto o d. Juízo a quo tenha afirmado que “a questão deve ser resolvida ou na seara negocial, como sugerido pelo agente delegado, ou mesmo no âmbito civil, com a anulação do negócio jurídico anterior e formalização de novo, nos moldes exatos almejados pelos envolvidos, ainda para eventual execução das tratativas postuladas ao registro de imóveis por ordem judicial”, e que as partes deveriam buscar as vias ordinárias, tem-se que tais providências mostram-se desnecessárias. Isto pois, como se vê, a pretensão dos requerentes limita-se à determinação judicial, para o fim de que seja realizada providência administrativa (cancelamento das averbações R/1 e R/2 contidas na matrícula de nº 28.807 e transferência destas para a matrícula de nº 28.806 – lote nº 04) previamente negada pelo Oficial do Cartório Imobiliário, ao argumento de que se tratava de feito que somente poderia ser realizado pela via judicial. Consoante julgados deste eg. Tribunal, tal situação assemelha-se ao procedimento de dúvida insculpido no art. 198, inciso VI, da Lei nº 6.015/73, segundo o qual, acaso houver exigência a ser satisfeita, esta será indicada pelo oficial por escrito, para que, caso “não seja possível cumprir a exigência, o interessado requeira que o título e a declaração de dúvida sejam remetidos ao juízo competente para dirimi-la”. Neste sentido:CONFLITO DE COMPETÊNCIA. ALVARÁ JUDICIAL. CANCELAMENTO DE PACTO COMISSÓRIO. COMPETÊNCIA DA VARA DE REGISTROS PÚBLICOS. PROCEDIMENTO DE JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA QUE SE ASSEMELHA À DÚVIDA REGISTRAL PREVISTA NO ART. 198, DA LEI Nº 6.015/73. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 8º, I, E 135, I, DA RESOLUÇÃO Nº 93/2013, DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA. CONFLITO DE COMPETÊNCIA PROCEDENTE. (TJPR - 4ª C. Cível - 0001022-88.2021.8.16.0179 - Curitiba - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU HAMILTON RAFAEL MARINS SCHWARTZ - J. 13.11.2021)AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE CANCELAMENTO DE PACTO COMISSÓRIO. DECISÃO QUE DECLINOU A COMPETÊNCIA PARA O JUÍZO CÍVEL. INSURGÊNCIA DOS AUTORES. ACOLHIMENTO. COMPETÊNCIA ABSOLUTA DA VARA DE REGISTROS PÚBLICOS. PROCEDIMENTO DE JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA. PEDIDO QUE SE LIMITA AO ÂMBITO ADMINISTRATIVO. DECISÃO REFORMADA. - Pode-se concluir que, pelas peculiaridades do caso concreto, o pedido dirigido ao Juízo da Vara de Registros Públicos deve ser entendido como procedimento de jurisdição voluntária, já que a pretensão se limita ao âmbito administrativo.- Portanto, se o pedido formulado é de natureza administrativa, bem como o procedimento se equivale ao de jurisdição voluntária, constata-se a competência absoluta do Juízo da Vara de Registros Públicos, conforme previsto pelo artigo 135 da Resolução nº 93/2013 do Órgão Especial do Tribunal de Justiça do Paraná.Recurso provido. (TJPR - 18ª C.Cível - 0047631-21.2020.8.16.0000 - Colombo - Rel.: Desembargador Péricles Bellusci de Batista Pereira - J. 21.12.2020) (grifo nosso)AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO COM PEDIDO DE CANCELAMENTO DE PACTO COMISSÓRIO. ART. 250 DA LEI 6.015/73. DECISÃO PROFERIDA NO JUÍZO DA VARA DE REGISTROS PÚBLICOS E CORREGEDORIA DO FORO EXTRAJUDICIAL DE CURITIBA QUE DECLINOU DA COMPETÊNCIA PARA O JUÍZO CÍVEL. COMPETÊNCIA ABSOLUTA DA VARA DE REGISTROS PÚBLICOS. PEDIDO DE JULGAMENTO IMEDIATO PELO TRIBUNAL. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, PROVIDO. É competência do Juízo da Vara de Registros Públicos processar e julgar ação com pedido de cancelamento do pacto comissório que foi recusado pelo Oficial do Cartório Imobiliário, por conta do falecimento do promitente vendedor do imóvel. O procedimento é de natureza administrativa e equivale ao de dúvida formulado pelo Oficial na forma do art. 198 da LRP. (TJPR - 17ª C.Cível - 0047649-76.2019.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: Desembargador Lauri Caetano da Silva - J. 23.04.2020)Consoante já pontuado por esta c. 17ª Câmara Cível, em julgado proferido nos autos de Agravo de Instrumento nº 47649-76.2019.8.16.0000, de Relatoria do Exmo. Desembargador Lauri Caetano da Silva:“As questões e controvérsias envolvendo registro imobiliário via de regra é de natureza não contenciosa. A solução dessas divergências quase sempre se resolve em procedimentos de jurisdição voluntária, pois de um lado está um interessado e de outro, via de regra, o agente delegado do serviço notarial. É por conta dessa singularidade que o agente delegado, quando encontra qualquer dificuldade na interpretação da lei ou do caso concreto para atender o requerimento do interessado, deve suscitar dúvida dirigida ao Juízo da Vara de Registros Públicos, na forma disciplinada pelo artigo 198 da lei de regência. É importante realçar que a dúvida formulada pelo Oficial ou a requerimento do interessado é de natureza administrativa. Assim, sempre que o pedido formulado pelo interessado não puder ser atendido pelo Oficial do Cartório, questionando a possibilidade do ato ou a sua legalidade, a pretensão deve ser encaminhada ao juízo competente para dirimir a dúvida. Esta é a exegese adequada para os tempos atuais das aparentes contradições da terminologia utilizada na Lei de Registros Públicos.”Sendo assim, tem-se que, diante de tais aspectos, revela-se escorreita a submissão da matéria, por meio de procedimento de jurisdição voluntária, ao d. Juízo a quo, para o fim de processar e julgar ação na qual se busca providência administrativa, relacionada a registo imobiliário, previamente negada por Oficial de Cartório.Veja-se que, tendo, todas as partes envolvidas no negócio jurídico, manifestado sua concordância quanto à almejada correção administrativa, não há que se falar na resolução do impasse através da seara negocial e, tampouco, em anulação do negócio jurídico e formalização de um novo, porquanto somente acarretaria maior morosidade e prejuízo aos demandantes.
Isto posto, infere-se que, como já apontado, os requisitos necessários para o cancelamento das averbações R/1 e R/2, da matrícula de nº 28.807, do 2º Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de União da Vitória, encontram-se presentes, nos moldes do art. 250, inciso II, da Lei de Registros Públicos, razão pela qual o referido pleito deve ser acolhido. E, uma vez demonstrada a concordância de todos os envolvidos, de que tais averbações deveriam, na realidade, constar da matrícula de nº 28.806 – lote nº 04, do 2º Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de União da Vitória, tem-se que deve ser, de igual modo, promovida a anotação, em iguais termos e condições das averbações R/1 e R/2, então canceladas, para a matrícula em questão (nº 28.806 – lote nº 04).Destarte, encaminha-se proposta de voto no sentido de que deve ser conhecido o vertente recurso de apelação cível, para, no mérito, dar-lhe provimento.