Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

I – Trata-se de suscitação inversa de dúvida registral, sob nº 0000378-48.2020.8.16.0158, ajuizada por Sebastião Leal de Lima, em que apresenta seu inconformismo com as diligências expedidas pelo agente delegado pelos serviços de registro de imóveis de São Mateus do Sul. Por brevidade, traslada-se o relatório constante da sentença: “Sustenta o suscitante que em 28/12/2011 seus pais Pedro Rodrigues de Lima e Iracy Leal de Lima, por Escritura Pública de Doação com Reserva de Usufruto, lavrada às fls. 195 a 196 do Livro n. 46 do Tabelionato de Registro Distrital de Fluviópolis, nesta Comarca, doaram ao Suscitante uma fração ideal correspondente a 12 (doze) alqueires e 20,32 litros, no lote de terras de cultura sob n. 5, com área de 631.290m². Entretanto, em 08/02/2019 o Suscitante apresentou perante o competente Registro de Imóveis local a predita Escritura Pública para registro, o que foi protocolado sob n. 80.104 e, em 15/02/2019, recebeu e assinou a 1ª (primeira) diligência registral (sob n. 150/2019) em que se apontou a impossibilidade de caracterização da fração ideal. Visando atender à diligência – embora discordasse – elaborou nova escritura de rerratificação (25/02/2019), sendo assinado pela doadora, já que falecido o doador em 23/05/2016. Alega que, mesmo dando cumprimento ás diligências, sobreveio nova nota de diligências exigindo cumprimento de novas determinações. Apontou que foram expedidas 4 (quatro) notas de diligências, sendo 3 (três) delas com o mesmo número, todas com exigências abusivas. Apontou que no R-10 da mesma matrícula nº 5.286 foi anotada a doação feita, nos mesmos termos, ao irmão do suscitante. Juntou documentos.Determinou-se a emenda da inicial, relativamente ao prazo de suscitação de dúvida inversa sendo que, nos termos da decisão de mov. 22.1, determinou-se a suspensão do feito para novo protocolo, o que foi realizado (mov. 32.1). Houve resposta do Agente Delegado (mov. 45.2), na qual sustentou a impossibilidade de caracterização de frações ideais e, diante da gravidade da conduta, entende necessário que conste da escritura de rerratificação os motivos para tanto. Ressaltou a necessidade de apresentação dos documentos pessoais e do CCIR e ITR do imóvel. Determinou-se a manifestação sobre a possibilidade de adequação do pedido ao contido no Provimento 276/2018, sendo que houve manifestação pela impossibilidade (mov. 49.1). O suscitante reiterou suas teses (mov. 52.1).
Houve parecer favorável à prática do ato, pelo Ministério Público (mov. 55.1).
Sobreveio decisão determinando diligências (mov. 58.1).
Nova manifestação do Agente Delegado (mov. 65.1). O suscitante apresentou documentos (mov. 81.1). O Ministério Público ratificou seu parecer (mov. 84.1).Sobreveio a sentença ora recorrida – prolatada pelo d. Juiz de Direito André Olivério Padilha, da 1ª Vara Cível da Comarca de São Mateus do Sul – que julgou improcedente a suscitação de dúvida inversa e condenou o suscitante ao pagamento das eventuais custas processuais incidentes, nos termos do art. 207 da LRP (mov. 57.1).Inconformado, o interessado interpôs o presente recurso de apelação, sustentando que: as exigências do agente delegado são descabidas e acarretaram a negativa de efetivação do devido registro, basicamente, porque se trata de doação de fração ideal cuja escritura continha declaração de suas divisas, medidas e confrontações; em nenhum momento o recorrente desejou fazer constar a individualização da área adquirida ou a extinção do condomínio, mas apenas registrar a sua fração ideal, da mesma maneira que seus irmãos/condôminos tinham feito anteriormente; se o título descreve ou menciona as características da fração doada e não há possibilidade de constar tal individualização no registro, dadas as regras sobre o assunto, faz-se o registro apenas do que é possível, ou seja, apenas de doação da fração ideal. Ao final, pugna pela reforma da sentença a fim de determinar a realização do registro pretendido, na forma de “fração ideal”, medindo 12 alqueires e 20,32 litros ou 302.693,96 metros quadrados, no lote de culturas com a área de 631,290 metros quadrados, da matrícula n.º 5.286. Ainda, requer a condenação do registrador em custas e honorários advocatícios.A Procuradoria-Geral de Justiça apresentou parecer ao mov. 14.1/TJ, manifestando-se pelo provimento do recurso.É a breve exposição.

II – VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO:Juízo de admissibilidade. Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal intrínsecos (cabimento, legitimidade, interesse recursal e inexistência de fato extintivo/ impeditivo do direito de recorrer) e extrínsecos (tempestividade, preparo e regularidade formal), o recurso merece ser conhecido.Mérito.Conforme relatado, o interessado Sebastião Leal de Lima alega que, em 28/12/2011, seus pais (Pedro Rodrigues de Lima e Iracy Leal de Lima), por Escritura Pública de Doação com Reserva de Usufruto, lavrada às fls. 195 a 196 do Livro n. 46 do Tabelionato de Registro Distrital de Fluviópolis, doaram ao Suscitante uma fração ideal correspondente a 12 (doze) alqueires e 20,32 litros, no lote de terras de cultura sob n. 5, com área de 631.290m².
Apenas em 08/02/2019 o suscitante apresentou perante o competente Registro de Imóveis local a predita Escritura Pública para registro, o que foi protocolado sob n. 80.104. Em 15/02/2019 recebeu e assinou a primeira diligência registral (sob n. 150/2019). Após realizadas quatro diligências registrais, pelo que consta dos autos, não houve possibilidade de realização do registro da escritura pública na matrícula do imóvel, razão pela qual o interessado ajuizou a presente suscitação inversa de dúvida registral. A controvérsia recursal recai sobre a exigência feita pelo agente delegado do Cartório para averbar a referida doação junto à matrícula do imóvel, determinando diligência de retificação da Escritura a fim de que não contasse referência às divisas e confrontações da fração ideal doada.

A sentença julgou improcedente a presente suscitação inversa de dúvida registral, adotando o seguinte entendimento: “Referida Escritura, lavrada em 28/09/2011 (mov. 37.2), efetivamente contém em seu teor original a descrição de todas as “divisas” ou confrontações da fração ideal doada ao autor, de forma a caracterizar indevidamente a sua localização. Ao distinguir os condomínios pro diviso e pro indiviso, Arnaldo Rizzardo leciona: “Na primeira modalidade, o condomínio existe de direito, mas não de fato. Cada condômino se localiza numa parte certa e determinada do bem. Situa-se ele numa porção específica da coisa, que a ocupa e exerce seu poder de uso, gozo e disposição exclusiva. Na segunda, a comunhão se realiza de fato e de direito, mas indivisamente, ou sem uma localização delimitada do bem”. (Direito das coisas. 7ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014. p. 602). Grifei.
O condomínio aqui é legal, pois a coisa se tornou indivisível em razão do disposto no art. 65 do Estatuto da Terra. Nenhum impedimento ou óbice se verificaria, no entanto, se a área não fosse rural ou se os objetos da compra e venda não fosse inferiores ao módulo rural. Logo, a menção da caracterização da fração e sua localização geodésica no registro do imóvel representaria um modo indireto de transformação do condomínio pro indiviso em condomínio pro diviso, o que é vedado nos termos da legislação mencionada e correlata.
Não vejo óbice à existência de tratativas entre os condôminos para, de fato, instituírem porções para uso individual na coisa comum. Negar essa possibilidade seria inclusive atestar o desconhecimento da realidade de nossa própria cultura de agricultores de pequeno porte. No mundo fático, os coproprietários de um imóvel rural precisam definir o local onde plantarão suas culturas e onde estabelecerão suas benfeitorias e acessões, como de fato se verifica numa simples passagem pelas propriedades rurais que cercam – e dominam – o município. É utópico imaginar que, pela disposição a indivisibilidade do imóvel rural, não se possa utilizá-lo de forma individual e dividida; afinal, a indivisibilidade é meramente legal e não de fato. Ocorre que ao Registrador não é possível escolher quais das declarações das partes podem ou não ir a registro e, legalmente, está subordinado aos princípios rigorosos que regem o registro das propriedades. Ao registro de imóveis é irrelevante o modo pelo qual a coisa será utilizada, pois não trata do uso, gozo, fruição e posse, mas, apenas, do domínio. E veja-se que, inclusive, a caracterização seria possível nos casos de eventual extinção de condomínio, desde que observados os casos do art. 689, §§ 1º e 2º do Código de Normas do Foro Extrajudicial, o que não é o caso dos autos. Nota-se, portanto, que a exigência da Escritura de Rerratificação contida na Nota de Diligência de nº 1294/2020 (mov. 37.4) não está equivocada neste aspecto, independentemente da vontade ou não do suscitante de promover esta ou aquela averbação na matrícula”.Pois bem. Vislumbra-se correto o posicionamento exarado na sentença acerca da impossibilidade de se especificar divisas ou confrontações fáticas da fração ideal doada, vez que, do contrário, poderia ensejar, de modo indireto, a transformação do condomínio pro indiviso em condomínio pro diviso. Assim, neste sentido, verifica-se também acertada a exigência do agente delegado para retificação da Escritura de doação que o ora suscitante buscava averbar junto à matrícula imobiliária em questão. Ocorre que, após a referida determinação de diligência pelo agente delegado, o suscitante formalizou a seguinte escritura de reratificação (mov. 37.3):

Extrai-se da escritura acima colacionada que o suscitante atendeu, satisfatoriamente, a exigência cartorária e regularizou a Escritura nos termos indicados, fazendo constar apenas a doação de fração ideal, sem indicação de divisas ou confrontações que pudessem individualizá-la. Porém, ainda assim, sobreveio novo pedido de diligência pelo agente delegado no sentido de que “a Escritura deverá mencionar expressamente que fica sem efeito a caracterização da fração ideal constante na Escritura anterior e que o imóvel da doação refere-se a parte ideal dentro da área maior, tudo em conformidade com a matrícula nº 5.286” (mov. 1.6).Todavia, percebe-se que a nova diligência exigida se revelou desnecessária, uma vez que já estava perfeitamente atendida a retificação da escritura neste aspecto. A propósito já havia se manifestado, em primeiro grau, o representante do Ministério Público: “Atente-se que, em vez de serem requisitadas as diligências de uma só vez, a cada vez que SEBASTIÃO comparece perante o competente Registro Imobiliário lhe é exigida nova. (...). Outrossim, como é sabido, a escritura pública é a interpretação de um ato ou negócio jurídico, escrito por um tabelião, a pedido dos interessados. Portanto, o negócio jurídico. De todo modo, in casu, uma vez verificado o problema da especificação da fração ideal na Escritura levada a registro, a 1ª (primeira) nota registral consignou a necessidade de rerratificação da escritura para que não constasse a descrição da fração ideal. E deste modo fez o Suscitante, compareceu perante o Tabelionato e procedeu à rerratificação da escritura. Nesta, não há qualquer informação a respeito da descrição da fração ideal, nos exatos termos do que determinou o Serviço Registral”.Também nessa toada, a Procuradoria Geral de Justiça apresentou parecer, consignando que “não há inconformidades ou ilegalidades a serem levadas a registro, tampouco a existência de manifesta vontade de extinção irregular de condomínio, apenas registrar a sua fração ideal”.Por conseguinte, o apelo merece provimento a fim de reformar a sentença para determinar a realização da averbação pretendida, na forma de “fração ideal, medindo 12 alqueires e 20,32 litros ou 302.693,96 metros quadrados, no lote de culturas com a área de 631,290 metros quadrados, da matrícula n.º 5.286”.Afasta-se a condenação do suscitante ao pagamento de custas, em interpretação teleológica do art. 207 da Lei de Registros Públicos[1], porquanto a
suscitação de dúvida inversa é ajuizada pelo interessado na efetivação do registro e, no caso concreto, seu pedido foi julgado procedente. Esclareça-se que não há que se falar em condenação do agente delegado ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, porquanto o registrador apenas buscou atuar no cumprimento de seu dever funcional e não possui interesse jurídico no feito, de modo que dele não parte, tampouco havendo configuração de lide. Conclusão.Pelo exposto, vota-se por conhecer e dar provimento ao recurso interposto, nos termos da fundamentação.
[1]Art. 207 da LRP: “No processo, de dúvida, somente serão devidas custas, a serem pagas pelo interessado, quando a dúvida for julgada procedente”.