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Processo:

I – RELATÓRIOJuliana Tripoloni Fernandes apela da sentença de mov. 16.1, proferida nos autos nº 0008687-38.2022.8.16.0045 de suscitação de dúvida, proposta pelo Oficial do 2º Registro de Imóveis de Arapongas, que julgou procedente a dúvida, declarando “correta a exigência de apresentação do título translativo de aquisição da propriedade por parte da requerida Lilian, podendo ser escritura pública ou outro título hábil. Portanto, o ato somente poderá ser levado à registro quando do atendimento da diligência”.Sustenta a apelante, em suas razões recursais (mov. 20.1), em síntese: (i) ser legítima proprietária e possuidora do imóvel objeto da matrícula nº 11.007 do 2º Registro de Imóveis de Araponga, adquirido em razão de contrato de compra e venda firmado com Lilian Pereira Corral Fernandes e convalidado por meio de carta de adjudicação expedida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Arapongas dos autos nº 0005543-90.2021.8.16.0045; (ii) o imóvel pertencia anteriormente a Euclydes Busato e foi transmitido, por meio de escritura pública de testamento, para Lilian, diante do falecimento do anterior proprietário; (iii) foi fixado, em compromisso de compra e venda firmado com Lilian, o prazo de 180 dias para a confecção de respectiva escritura pública; (iv) vencido o prazo e não cumprida a obrigação pela promitente vendedora, ajuizou ação de adjudicação compulsória, no âmbito da qual as partes em litígio celebraram acordo, reconhecendo Lilian os pedidos formulados na inicial, do que resultou na expedição da referida carta de adjudicação; (v) protocolada a carta de adjudicação, acompanhada dos demais documentos necessários, perante o Oficial do 2º Ofício de Registro de Imóveis, o registro de transferência da propriedade não foi possível, diante da notícia de que o bem ainda se encontrava registrado no nome do antigo proprietário, Euclydes; (vi) a propriedade foi transferida à vendedora Lilian, “através do testamento aberto e registrado judicialmente, garantindo à mesma legitimidade perante a propriedade sobre o imóvel em tela e, sob esse título é que o bem foi comercializado à Apelante”; (vii) “não pode [...] aguardar eternamente eventuais diligências que tem que ser tomada pela vendedora Lilian Pereira Corral Fernandes para regularização da titularidade do registro perante ao órgão em questão”, merecendo ser “juridicamente protegida, ao passo que o pacto judicial entabulado entre as partes e homologado pelo d. juízo possui um enorme valor jurídico, sendo que qualquer contrariedade vai de encontro com princípios basilares do direito, primando pela segurança jurídica nas relações judiciais e particulares”; (viii) a ação de adjudicação compulsória possui natureza constitutiva, buscando-se a declaração de sua situação jurídica pré-existente, cujos termos pactuados já foram cumpridos, de forma a se proceder à transferência definitiva da propriedade do imóvel, sendo meio eficaz para a outorga da escritura definitiva do imóvel, adquirido através de promessa de compra e venda; (ix) “o princípio da proteção da confiança leva em conta a boa-fé do cidadão que acredita e espera que os atos praticados pelo poder público sejam lícitos e, nessa qualidade, serão mantidos e respeitados por todos os órgãos”; (x) resta claro o seu direito ao registro da carta de adjudicação extraída dos autos nº 0005543-90.2021.8.16.0045, transferindo-se, assim, para ela a titularidade do imóvel na matrícula nº 11.007 do 2º Ofício de Registros de Imóveis de Arapongas. Sem contrarrazões.
Nesta instância, manifestou-se a Procuradoria-Geral de Justiça pelo não provimento do recurso interposto (mov. 16.1 – TJ).

II – VOTOInconformismo voltado contra a sentença que julgou procedente a dúvida, declarando “correta a exigência de apresentação do título translativo de aquisição da propriedade por parte da requerida Lilian, podendo ser escritura pública ou outro título hábil. Portanto, o ato somente poderá ser levado à registro quando do atendimento da diligência”.A irresignação recursal não comporta acolhimento.Extrai-se dos autos de origem que a apelante Juliana Tripoloni Fernandes firmou com Lilian Pereira Corral Fernandes, em 08.12.2020, instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel identificado como “data de terras sob nº 13-A (treze-A), da quadra nº 01, com área de 110m², situado na Rua Falcão nº 1.586, na Vila Santo Antônio, em Arapongas-PR”, objeto da matrícula nº 11.007 do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Arapongas/PR.Ocorre, no entanto, que Lilian não figura como proprietária do aludido imóvel na matrícula respectiva, mas sim Euclydes Busato.
Segundo se observa, a promitente vendedora, na realidade, herdou o bem do titular do domínio, através de escritura pública de testamento lavrada no 2º Tabelionato de Notas de Arapongas (livro 0099-T, fls. 033), o qual foi registrado, arquivado e cumprido em ação própria (autos nº. 0011297-47.2020.8.16.0045).A par disso, no instrumento particular de compromisso de compra e venda, a promitente vendedora Lilian teria se comprometido a outorgar a escritura pública de compra e venda no prazo de 180 dias, o que não foi cumprido, motivando o ajuizamento pela compromissária compradora, ora apelante, de ação de adjudicação compulsória (autos nº 0005543-90.2021.8.16.0045).Em audiência de conciliação, segundo se narrou, a ré daquele feito reconheceu a procedência dos pedidos, postulando as partes litigantes em conjunto a homologação do acordo e consequente expedição de carta de adjudicação.Homologada por sentença a transação, foi expedida competente carta de adjudicação que, apresentada ao Oficial do 2º Registro de Imóveis de Arapongas/PR, não foi registrada, sendo confeccionada nota devolutiva, no âmbito da qual, dentre outras inconsistências, destacou o Registrador a divergência entre o titular registral presente na matrícula respectiva e a promitente vendedora.Diante desse cenário, evidencia-se que a carta de adjudicação, estatuindo a transmissão da propriedade do imóvel para a ora recorrente, de fato não pode ser levada a registro sem que antes se proceda ao registro do testamento deixado pelo anterior proprietário, Euclydes Busato, em favor da herdeira e promitente vendedora Lilian, de modo a se estabelecer o adequado e perfeito encadeamento da titularidade dominial, em obediência ao princípio da continuidade registral.A propósito, colhe-se da doutrina:“Segundo o princípio da continuidade, os registros devem ser perfeitamente encadeados, de forma que não haja vazios ou interrupções na corrente registraria. Em relação a cada imóvel deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fara o registro ou averbação de um direito se o outorgante dele figurar no registro como seu titular.[...]Vale dizer, dos assentos existentes em cada fólio deverá resultar o perfeito encadeamento do titular do domínio e dos demais direitos registrados, assim como a correlação entre as inscrições e sujas modificações” (LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos. Teoria e prática. 11ª ed., p. 654 – destaquei)Com efeito, o princípio da continuidade registral visa a dar segurança, transparência e completude à publicidade que emana do fólio real, permitindo identificar o completo histórico dos titulares registrais. Assim, independentemente da natureza jurídica que se possa conferir à sentença prolatada em ação de adjudicação compulsória, o prévio registro de transmissão da propriedade entre o titular atual Euclydes Busato e a herdeira e promitente vendedora, Lilian, é ato indispensável para o posterior registro da carta de adjudicação, transferindo a propriedade para a apelante Juliana, não se olvidando, ainda, das demais providências indicadas na nota devolutiva, que não estão em discussão nos autos.Em sentido aproximado:APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. PRETENSÃO DE ADJUDICAÇÃO DE IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE REGISTRO DA TRANSMISSÃO NA MATRÍCULA. NECESSIDADE DE REGISTRO DO FORMAL DE PARTILHA NO QUAL RESTOU CONSIGNADA A PROPRIEDADE DO BEM AO FALECIDO COMPANHEIRO DA APELANTE - ATENDIMENTO AO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE (ART. 195, LEI Nº 6.015/1973). RECURSO DESPROVIDO. (TJPR - 11ª Câmara Cível - AC - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR MARIO NINI AZZOLINI - Unânime - J. 08.02.2017)
No mais, impende destacar que a promitente vendedora e herdeira Lilian possui atualmente todas as condições para providenciar o registro do testamento, uma vez que, em decisão recente (feita pública em 10.04.2023) lançada nos autos do registro de testamento nº 0011297-47.2020.8.16.0045, foi nomeada testamenteira, conforme mov. 81.1.À luz do exposto, nego provimento ao recurso, mantendo o julgamento de primeiro grau, nos termos da fundamentação supra.III – DECISÃO:ACORDAM os integrantes da Décima Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná, por unanimidade de votos, em negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.