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Processo:

I – Cuida-se de recurso de Apelação Cível (36.1) interposto em face da sentença (21.1) integrada pela decisão que não acolheu os Embargos de Declaração (27.1), proferida nos autos de Dúvida, sob n° 0016231-78.2020.8.16.0035, que julgou procedente a dúvida apresentada pelo registrador, determinando que não se proceda à retificação pretendida, sob os seguintes termos:
“(...) Cuidam os presentes autos de suscitação de uma dúvida que tem como respaldo legal o art. 198 e seguintes da lei 6015/73. Basicamente os interessados afirmam ter havido erronia na descrição dos compradores, que redundou nas matrículas citadas; a argumentação é no sentido de que houve confusão entre o banco e o administrador dos ativos e que com a concordância de todos, inclusive dos vendedores, pretendem seja efetuada a correção na titularidade das propriedades. Em nosso sentir a retificação pretendida não pode ser deferida, tendo agido com acerto o senhor registrador, a saber. Segundo guias de ITBI emitidas pelo município, constou como adquirentes Jive Ativos Imob. II – Fundo de Investimento Imobiliário e como transmitente IDEIASNET S/a (mov. 1.7). Por ocasião das lavraturas das escrituras de compra e venda que restaram registradas, restou como proprietário Modal Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda; alegando erro pretendem que haja a alteração de titularidade, passando a constar como proprietário o Banco Modal S.A. Foi lavrada e escritura de retificação a fim de que houvesse tal alteração, ou seja, que houvesse a transferência da propriedade do titular do domínio para novo titular, qual seja, o Banco Modal. O permissivo legal acerca da retificação está previsto no art. 213 seguintes com a nova redação dada pela lei 10931/2004. Ocorre que nenhuma daquelas hipóteses legais contemplam a alteração pretendida. Efetivamente não há erro a ser retificado, mas sim, trata-se de alteração de titularidade de propriedade e isso somente pode se dar através do registro de novas escrituras de transferência da propriedade, sob pena de violação à cadeia dominial2 . Ademais o registro imobiliário rege-se pelo princípio da continuidade, sendo imprescindível que haja respeito à titulação anterior para que se realize a transferência para novo titular, não bastando simples retificação. Não havendo previsão legal de retificação na matrícula em relação à propriedade dos imóveis, mas apenas naquelas questões intra muros, aliado ao fato de que tal alteração implicaria no rompimento da cadeia dominial, a postura do senhor registrador deve ser ratificada. CONCLUSÃO Em consequência, JULGO PROCEDENTE a dúvida apresentada pelo registrador, determinando que não se proceda à retificação pretendida.” 21.1 – projudi.
“A argumentação básica reside na ausência de apreciação por este juízo, no sentido de que houve erro na indicação do administrador/proprietário fiduciário dos imóveis do Fundo de Investimento, vez que a alteração requerida não se trata de elementos essencial, mas apenas visa corrigir situação não permitida em lei. Com base na lei 8668/1993, o fundo não tem personalidade jurídica e como tal não pode figurar como proprietário imobiliário junto ao registro de imóveis. Efetivamente houve obscuridade e omissão por este juízo que mercê ser verificada; de outra sorte, tal falha não conduzirá à improcedência da dúvida, a saber. As matrículas objeto desta dúvida são as de número 58001, 58003, 58004, 58005, 58006, 58007, 58009, 58010, 58014 e 58015 do 1º Ofício Registral de São José dos Pinhais. Por princípio tem-se que o Banco Modal é o administrador do fundo imobiliário Jive Ativos Imobiliários II – Fundo de Investimento Imobiliário com CNPJ nº 26642834/0001-94. Quando da lavratura das escrituras de compra e venda ao invés de constar Banco Modal como adquirente, constou Modal Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda que é administrador de outros fundos, mas não do fundo imobiliário acima citado. Verificado o erro, foi lavrada escritura ata retificativa a fim de que na matrícula se processe à correção e passasse a figurar como adquirente, Banco Modal S/A, que efetivamente é o administrador do fundo (mov. 1.3). Na escritura lavrada às fls. 129/140 do Livro 2097 junto ao Tabelionato de Notas do 22º Subdistrito de Tucuruvi, SP, figurou com outorgada compradora Jive Ativos Imobiliários II – Fundo de Investimento Imobiliário, representado por sua procuradora Jive Investmentes Consultoria Ltda, administrado pelo Modal Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda. Posteriormente foi lavrada ata retificativa junto ao mesmo tabelionato visava corrigir o ato realizado e por consequência alterar no registro de imóveis o nome do administrador do fundo; ao invés de Modal Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários, Banco Modal S.A. O fundo de investimento Jive que não detém personalidade jurídica e como tal não pode figurar como adquirente de bem imóvel, bem que será incorporado ao patrimônio do fundo. Ocorre que não houve erro no que diz respeito a essa questão, o fundo não constou como proprietário, mas sim seu administrador fiduciário, Modal Distribuidora que em tese não o administra, sendo essa atribuição do Banco Modal. Os fundos de investimentos imobiliários são geridos por instituição autorizada pela CVM, como prevê o art. 5º da lei 8668/93; já o artigo 6º dessa lei dispõe que o patrimônio do Fundo (no caso Jive) será constituído pelos bens e direitos adquiridos pela instituição administradora ( Modal Distribuidora de Títulos ou como requer o suscitante, Banco Modal), em caráter fiduciário. Ou seja, quem figurou como adquirente dos imóveis, não administra especificamente o fundo Jive; o fiduciário administra os bens em confiança e deles disporá como prevê o regulamento do fundo. Mas como o Banco Modal não tem a titularidade desses bens não pode deles dispor. Em resumo, no título registrado não houve erro em relação ao nome do fundo, Jive, mas sim na indicação do administrador desse fundo, que é quem tem poderem para aliená-lo e administrá-lo com prevê os arts. 8º e 9º da Lei 8668/93. A questão é saber se essa alteração do administrador junto à matrícula implica em efetiva transferência da titularidade, que em tese necessitaria de uma nova compra e venda a preservar o princípio da continuidade. (...) Portanto, reconhece-se que houve omissão por este juízo na prolação da sentença; de outra sorte, tal omissão foi suprida na medida em que se verificou a questão da natureza jurídica do fundo e de seu administrador. Todavia, tal apreciação não tem o condão de alterar a decisão. O administrador é o proprietário do imóvel e para altera-lo necessária nova transmissão da propriedade, sob pena de violação ao princípio da continuidade. Afasta-se ainda a argumentação de que houve erro na transposição dos elementos do título nos registros, o que daria margem à aplicação do art. 213 da LRP. Ocorre que tais erros não foram especificados e também não foram objeto da impugnação à dúvida. De igual sorte da leitura das matrículas não é possível concluir que exista algum erro passível de correção. Quanto a este tópico inexiste obscuridade. CONCLUSÃO Nos termos da fundamentação acima, deixo de acolher os embargos de declaração, mantendo-se a sentença na forma lançada.” 27.1 – projudi
Inconformada, a parte requerida interpôs o presente recurso, sustentando, em síntese, que a sentença negou a retificação baseado no entendimento de que implicaria na alteração do comprador, exigindo, portanto, um novo negócio jurídico. Ocorre, entretanto, que o entendimento está baseado em um erro de premissa, já que o comprador sempre foi o fundo apelante e ele não se confunde com a figura de sua administradora. Sustenta que os fundos de investimento não têm personalidade jurídica, necessitam de um administrador para realizarem os negócios, no entanto, as compras realizadas não integram seu patrimônio, figurando como mero agente fiduciário, de modo que, o titular de bens e direitos é o fundo apelante. Ressalta que no caso em análise houve um erro formal, tendo em vista que na escritura discutida houve uma qualificação equivocada ado administrador, constando Modal Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda, que na realidade deveria constar o Banco Modal S/A, não havendo qualquer mudança na titularidade do comprador. Enfatiza que o referido equívoco ensejou a lavratura de ata retificativa pela tabeliã de notas do 22° subdistrito de Tucuruvi, Estado de São Paulo. Adicionalmente, para não restarem dúvidas em relação à ciência das partes, foi lavrada pelo mesmo tabelionato em setembro/2020, escritura pública de retificação, com o intuito de reconhecer o erro e correção da devida qualificação da apelante, ficando consignado o aceite de todas as partes envolvidas. Aduz que após qualificada a ata retificativa, o apelado emitiu diligência registral informando da inviabilidade da retificação do registro por ausência de previsão legal, entendendo se tratar de retificação de elemento essencial, alegando que o registro fora realizado de acordo com a escritura de compra e venda anteriormente apresentada, ainda que em desconformidade com os documentos de representação. Afirma que figura e sempre figurou como parte adquirente dos imóveis, além da completa impossibilidade de confusão entre o patrimônio de fundo de investimento e o patrimônio de sua administradora, conforme art. 7 da Lei n° 8.668/93. Ressalta a legalidade de adequação/substituição da administradora de fundo de investimento mediante ato de averbação e a existência de erro evidente, passível de verificação mediante simples análise documental do regulamento do fundo de investimento em contraposição com a escritura de venda e compra inicialmente lavrada e suas retificações. Ao final, pleiteou pelo conhecimento e provimento do presente recurso, reformando o entendimento, reconhecendo o cabimento da retificação do registro anteriormente realizado, por se tratar de simples qualificação da administradora da apelante, viabilizando, portanto, a qualificação positiva da escritura de retificação para correção do nome e qualificação da referida administradora, sem imposição de exigências. O Ministério Público foi intimado nos autos de origem, momento no qual, se manifestou apenas sobre o prosseguimento do feito sem ulterior abertura de vista, diante da sua dispensabilidade no caso em análise (48.1). Os autos vieram conclusos para esta relatora substituta. É o relatório.

II - Presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos (legitimidade, interesse, cabimento e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade e regularidade formal), é de se conhecer do recurso interposto.Cinge-se a controvérsia quanto à reforma da sentença que julgou procedente a dúvida apresentada pelo registrador, determinando que não se proceda à retificação pretendida. A parte apelante possui razão. A Lei de Registros Públicos sob n° 6.015/73, em seu art. 212 dispõe o seguinte:
Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.
No caso dos autos, o juízo de origem julgou procedente a dúvida suscitada, determinando que não se proceda a retificação pleiteada pela parte apelante, uma vez que entende que ensejaria na transferência de titularidade. Ocorre, todavia, que se constou de forma equivocada na escritura pública de compra e venda a parte “Modal Distribuidora de Títulos e Valores Imobiliários”, quando na realidade, deveria constar a parte “Banco Modal S/A”. Deve-se salientar que a retificação pleiteada pela parte não implica em transferência de titularidade, tendo em vista que o comprador é, e sempre foi o apelante, que não deve se confundir com a sua administradora, como bem salienta o recorrente em suas razões recursais.Dito isto, demonstra-se a necessidade de proceder a retificação da qualificação das partes, já que se trata de mero erro material, não alterando, portanto, a titularidade, tampouco a declaração de vontade das partes. Em caso semelhante, este Egrégio Tribunal de Justiça já firmou entendimento:
APELAÇÃO CÍVEL. DÚVIDA SUSCITADA POR OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS. NECESSIDADE DE RETIFICAÇÃO DO REGISTRO. ERRO FORMAL NA QUALIFICAÇÃO PESSOAL DE UMA DAS PARTES. AUSÊNCIA DE RETIFICAÇÃO DE ELEMENTO ESSENCIAL DO NEGÓCIO JURÍDICO. COMPRADOR QUE NÃO SE CONFUNDE COM A PESSOA DE SUA ADMINISTRADORA. ESCRITURA QUE DEVERIA CONSTAR “BANCO MODAL S.A. E NÃO MODAL DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJPR – 18ª C.Cível – 0016233-48.2020.8.16.0035 – São José dos Pinhais – J: 21/02/2022)
Nestes termos, voto no sentido de conhecer e dar provimento ao recurso, nos exatos termos da fundamentação. É como voto.