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Processo:

Por brevidade, adota-se o relatório consignado no mov. 208.1:
“DIEGO DOS SANTOS, ajuizou o presente pedido em face de PRESTIGE INCORPORAÇÕES E ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA., ambos qualificados no caderno processual.
Afirmou, em suma, que:

Ø firmou com o réu um instrumento contratual de ‘concessão real de direitos de uso e outras avenças’, para uso do empreendimento denominado de ‘Condomínio Prestige’, pelo preço de R$ 53.537,12;
Ø não foi cientificado dos termos do ajuste, quando da celebração e após, ao analisar o contrato, verificou a existência de inúmeras condições abusivas;
Ø não tem mais interesse no contrato celebrado e ao tentar cancelar o negócio, foram apresentadas multas altíssimas, as quais;
Ø os abusivos valores cobrados para cancelar o contrato são referentes a taxa administrativa de 10%, cláusula penal de 20% e comissão de intermediação de 6%.
Finaliza por requerer a concessão de tutela de urgência para a suspensão da cobrança de valores, bem como, ao final, a procedência da demanda com a declaração de nulidade das cláusulas relativas aos encargos contratuais indevidos e excessivos. Colacionou documentos com a inicial.
Indeferiu-se a medida liminar antecipatória (ev. 7.1).
A ré Prestige Incorporação e Administração de Bens Ltda. devidamente citada, contestou nestes termos (ev. 42.1):
Ø é incontroverso o negócio entabulado entre as partes;
Ø a rescisão do contrato se deve a uma decisão unilateral do Autor, não há como se afastar a incidência dos encargos contratuais, tampouco a cobrança da comissão de intermediação;
Ø a ausência de vício de consentimento quando da celebração do negócio;
Ø a regularidade dos termos contratuais e encargos rescisórios.
Finaliza por pugnar pela improcedência da pretensão autoral, com a condenação do autor ao pagamento das cominações de praxe.
O autor impugnou a contestação (ev. 46.1).
O feito foi saneado no ev. 56.1.
Na audiência de instrução foi colhido o depoimento pessoal do autor e inquirida uma testemunha arrolada pelo réu.
As partes apresentaram alegações finais, por meio de memoriais.
Por fim, vieram os autos conclusos para sentença.
É o relatório. Decido.”
Sobreveio a sentença (mov. 208.1), que julgou parcialmente procedente o pedido, cujo dispositivo ora se colaciona:
“Isto posto, com espeque no art. 487, inc. I, do Código de Processo Civil, julgo parcialmente procedente o pedido formulado por Leonardo Koling, para:
v declarar a inexigibilidade dos encargos rescisórios de “taxa de administração” e “comissão de corretagem” exigidos nas cláusulas contratuais ‘7.2.5’ e ‘7.3.1’ do contrato firmado entre o autor e o réu;
v com fundamento nos artigos 51, § 1°, III do CDC e art. 413 do CC, revisar e reduzir a base de cálculo do encargo rescisório previsto no item “d” da cláusula 7.2.5 e item “c” da cláusula 7.3.1, determinando que a cláusula penal de 20% (vinte por cento) incida sobre o saldo devedor do contrato.
v declarar a nulidade da cláusula contratual ‘7.3.2’ do contrato firmado entre o autor e o réu, determinando que eventual saldo apurado em favor do autor/concessionário, após a dedução da verba rescisória reconhecida como devidas por essa sentença, seja devolvido em parcela única, no prazo 30 (trinta) dias, a contar do trânsito em julgado dessa sentença.
Considerando a sucumbência recíproca condeno o autor, na proporção de 20% (vinte por cento), e o réu, na proporção de 80% (oitenta por cento), ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 15% (dez por cento), sobre o valor atualizado da causa, pelo IPCA/IBGE, o que faço com fulcro no art. 85, § 2.º, do Código de Processo Civil.”
Inconformada, a ré interpôs apelação (mov. 222.1), aduzindo, em suma, que: a) o afastamento da comissão de corretagem, pelo juízo a quo, contraria a jurisprudência do E. Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual é válida a transferência para o comprador do ônus de remunerar o corretor, conforme tese firmada no rito dos recursos repetitivos, com tema sob nº 938; b) é possível repassar a comissão de intermediação ao contratante desde que previamente informado e com destaque do valor cobrado; c) “a praxe do mercado imobiliário é a atuação de corretores contratados pelas próprias incorporadoras, em seus estandes de venda, o que não desnatura a prestação do serviço de corretagem”; d)
a cobrança foi devidamente destacada no contrato celebrado entre as partes; e) a taxa de administração é devida, pois “o contrato objeto da demanda não se restringe à cessão dos direitos de uso, mas engloba a efetiva prestação de serviços de hospedagem (art. 23, § 2º, da Lei nº 11.771/2008 e art. 28 do Decreto nº 7.381/2010), o que exige a manutenção de uma estrutura permanente para dar conta da fruição dos benefícios oriundos do contrato”; e f) com o provimento esperado do apelo, o ônus sucumbencial deve ser redistribuído.
Contrarrazões no mov. 227.1.
É o relatório.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, o recurso comporta conhecimento.
Pretende a apelante a reforma da sentença, a fim de que seja validada a cobrança da comissão de intermediação e da taxa de administração.
Extrai-se dos autos que as partes firmaram contrato de concessão real de uso nº. 2517-0614- MAS-2SA-02 referente à unidade n. 0614, para uso compartilhado de apartamentos localizados no empreendimento MY MABU, no valor de e R$53.537,12 (cinquenta e três mil, quinhentos e trinta e sete reais e doze centavos).
O autor ajuizou a ação requerendo a rescisão do contrato com a devolução dos valores pagos, insurgindo-se também em relação às taxas de intermediação, taxa de administração e cláusula penal (mov. 1.1).
A respeitável sentença rescindiu o contrato, condenou a ré à restituição dos valores até então pagos, de forma simples, descontada a cláusula penal de 20% sobre o saldo devedor do contrato, e reconheceu ser indevida a cobrança da taxa de administração e comissão de corretagem (mov. 208.1, fl. 10).
Assim, sobreveio o presente recurso, interposto pela ré, visando à manutenção dos descontos da comissão de intermediação e da taxa de administração.
Comissão de intermediação
A comissão de intermediação, também conhecida como taxa de corretagem, encontra amparo no artigo 722 do Código Civil, que estabelece:
“Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”.
A partir da redação do referido artigo se conclui que é necessária a comprovação de que o serviço de intermediação por terceiro foi efetivamente prestado.
Como concluiu o juízo a quo, a requerida não se desincumbiu em demonstrar a efetiva intermediação da negociação por corretor.
Apesar de existir previsão contratual, não há indicação dos destinatários dos valores cobrados a título de intermediação, assim como não consta assinatura de terceiros no contrato nem houve a juntada de recibo de comissão, situação que indica que a contratação foi direta entre as partes.
Além disso, o Colendo Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do Recurso Especial nº 1.599.511/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, firmou entendimento no sentido de que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de arcar com a comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de unidade autônoma, desde que previamente informado o preço total da aquisição, com destaque do valor da comissão de corretagem.
Veja-se:“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1.2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.” (REsp n. 1.599.511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016).
Ainda que se possa admitir a aplicação do entendimento por analogia – já que se trata de contrato de concessão real de uso, e não de compra e venda –, na situação em debate, há, de fato, previsão referente à comissão de intermediação, mas não há qualquer referência ao destinatário do valor (mov. 42.6, fl. 2).
Inexiste nos autos qualquer demonstração de que o percentual de 6% se destinou, efetivamente, à remuneração de intermediadores.
A propósito, destaca-se o entendimento desta Corte de Justiça em situações semelhantes:“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ALHEIOS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E OUTROS PLEITOS. CONTRATO DE CONCESSÃO REAL DE USO E OUTROS AVENÇAS. RESCISÃO UNILATERAL, POR VONTADE DA CESSIONÁRIA. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES ADIMPLIDOS. SÚMULA 543 DO STJ. POSSIBILIDADE. DECISÃO QUE DETERMINOU A RETENÇÃO DE 20% DO MONTANTE PAGO. VALOR ADEQUADO E RAZOÁVEL. COMISSÃO DE INTERMEDIAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DO PERCENTUAL. AUSÊNCIA DE PROVA DOS SERVIÇOS DE INTERMEDIAÇÃO. PRECEDENTES DESSA CORTE. TAXA DE FRUIÇÃO. AUSÊNCIA DE USO OU OCUPAÇÃO DO BEM. INDEVIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS. APELAÇÃO CÍVEL DA AUTORA NÃO PROVIDA. APELAÇÃO CÍVEL DOS RÉUS NÃO PROVIDA” (TJPR - 1ª C. Cível - 0009815-75.2021.8.16.0030 - Foz do Iguaçu -Rel.: DESEMBARGADOR SALVATORE ANTONIO ASTUTI -J. 29.08.2022 – sem destaques no original).“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MATERIAIS. SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE O PLEITO INICIAL. INSURGÊNCIA. RETENÇÃO DO VALOR REFERENTE À COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE. DEVER DE INFORMAÇÃO NÃO RESPEITADO. VALOR DE COMISSÃO DE CORRETAGEM NÃO DELIMITADO EXPRESSAMENTE NO CONTRATO. APLICAÇÃO DO ENTENDIMENTO DO RESP Nº 1.599.511/SP.ADEMAIS, INEXISTE QUALQUER COMPROVAÇÃO DE QUE O PAGAMENTO FOI EFETUADO E DE QUE O SERVIÇO FOI EFETIVAMENTE PRESTADO. PREQUESTIONAMENTO. DESNECESSIDADE. ÔNUS SUCUMBENCIAIS DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO” (TJPR - 7ª C. Cível - 0011905-56.2021.8.16.0030 - Foz do Iguaçu -Rel.: DESEMBARGADORA ANA LUCIA LOURENCO -J. 19.08.2022 – sem destaques no original).“APELAÇÃO CÍVEL. MATÉRIA RESIDUAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE CONCESSÃO REAL DE USO E INTERCÂMBIO DE UNIDADES ENTRE HOTÉIS E REDES DE TURISMO. SISTEMA DE USO COMPARTILHADO (“TIME SHARING”). SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO INTERPOSTO PELA DEMANDADA. 1. COMISSÃO DE INTERMEDIAÇÃO QUE NÃO FOI CLARAMENTE INFORMADA NO CONTRATO. VALOR INCLUÍDO NO PREÇO FINAL, SEM ESPECIFICAÇÃO OU INFORMAÇÃO ADEQUADA AOS CONSUMIDORES. PRESTAÇÃO DO SERVIÇO QUE, ADEMAIS, SEQUER FOI SATISFATORIAMENTE COMPROVADA. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO. 2. DANOS MORAIS CARACTERIZADOS. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO QUE DEMONSTRAM QUE OS FATOS ULTRAPASSARAM O ABORRECIMENTO COMEZINHO. OBSERVÂNCIA AO CARÁTER PEDAGÓGICO DA COMPENSAÇÃO. 3. SENTENÇA MANTIDA. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS.APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA” (TJPR - 10ª C. Cível - 0019807-94.2020.8.16.0030 - Foz do Iguaçu -Rel.: DESEMBARGADOR GUILHERME FREIRE DE BARROS TEIXEIRA -J. 01.08.2022 – sem destaques no original).
Como visto, é necessária a comprovação de que o serviço foi efetivamente prestado por terceiro e a este pago, o que não se verifica na hipótese, sendo certo que à requerida incumbia o ônus da prova de tal prova, nos moldes definidos pelo artigo art. 373, II, do Código de Processo Civil.
Portanto, neste tópico, a manutenção da sentença vergastada é medida que se impõe, uma vez que a ré não faz jus à retenção da comissão de intermediação.
Taxa de administração
A requerida aduziu em seu apelo que é legítimo o desconto da taxa de administração, eis que encontra respaldo contratual e legal, englobando a efetiva prestação de serviços de hospedagem (art. 23, § 2º, da Lei nº 11.771/2008 e art. 28 do Decreto nº 7.381/2010).
Sem razão.
A taxa de administração está prevista no item 7.2.5. do contrato celebrado entre as partes (mov. 42.3, fl. 1), no percentual de 10% (dez por cento) do valor do preço indicado na alínea “D.1” do quadro resumo, e sua incidência se dá na ocasião de resolução do contrato.
Não há nenhuma disposição contratual esclarecendo a sua finalidade, o início do seu pagamento e periodicidade durante a vigência do contrato.
De acordo com o artigo 6º, inciso III, do CDC é direito básico do consumidor a informação adequada e clara sobre o produto e serviço adquirido, bem como sobre as suas características.
Além disso, o fato de a taxa de administração ser cobrada somente no caso de rescisão do contrato configura uma espécie de penalidade, e somada ao percentual de cláusula penal, configura bis in idem, o que não pode ser aceito.
Em outras palavras, a taxa de administração e a cláusula penal possuem o mesmo condão, o que torna a taxa de administração inexigível, pois não se trata de um meio real de custear despesas administrativas.
A propósito:
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS E DEVOLUÇÃO DE VALOR PAGO – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – CONTRATO DE CONCESSÃO REAL DE USO E INTERCÂMBIO DE UNIDADES ENTRE HOTÉIS E REDES DE TURISMO – SISTEMA DE USO COMPARTILHADO (TIME SHARING) – EMPREENDIMENTO EM EXECUÇÃO NA DATA DA AVENÇA – PAGAMENTO DO SINAL DE NEGÓCIO – DENÚNCIA CONTRATUAL – RESILIÇÃO DESMOTIVADA – SITUAÇÃO DE DESEMPREGO NÃO COMPROVADA – TAXA DE INTERMEDIAÇÃO – NECESSIDADE DE DESTAQUE DO PREÇO – AUSÊNCIA DE PROVA DA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO DE CORRETAGEM – TAXA DE ADMINISTRAÇÃO – AUSÊNCIA DE PREVISÃO - COBRANÇA INVÁLIDA – CLÁUSULA PENAL PACTUADA EM 20% - REDUÇÃO EQUITATIVA (ART. 413 DO CC) – READEQUAÇÃO DA SUCUMBÊNCIA CONFORME PROVEITO ECONÔMICO OBTIDO PELOS CONTRATANTES – REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. 1. Nas relações contratuais imperam a boa-fé e o equilíbrio entre consumidores e fornecedores. 2. Comissão de corretagem: aplicação subsidiária do entendimento firmado pelo STJ, sobre a possibilidade de transferir ao contratante a responsabilidade pelo pagamento, desde que previamente informado e com destaque do valor da comissão. 2.1. Caso concreto: a taxa foi prevista em percentual sobre o preço total e sem a prova da prestação do serviço de intermediação. Cobrança afastada. 3. Taxa de Administração: ausência de previsão sobre a sua finalidade, valor, forma de pagamento ou vigência. Violação ao direito básico do consumidor de informação clara e adequada. Exegese do Art. 6 III, do CDC. Cobrança ilegal. 3. Cláusula Penal: possibilidade de redução equitativa pelo juiz (art. 413 do CC), observadas as circunstâncias do negócio, em especial, a denúncia imotivada. 3.1. Incidência do percentual reduzido sobre o valor integral do contrato, para atender o caráter dúplice de ressarcimento do prejuízo e da coerção ao cumprimento contratual. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.” (TJPR - 17ª Câmara Cível - 0026047-34.2017.8.16.0021 - Cascavel -
Rel.: DESEMBARGADORA ROSANA AMARA GIRARDI FACHIN -
J. 23.04.2020 – sem destaque no original)
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS E DEVOLUÇÃO DE VALOR PAGO – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA, RECONHECENDO A RESCISÃO IMOTIVADA – CONTRATO DE CONCESSÃO REAL DE USO E INTERCÂMBIO DE UNIDADES ENTRE HOTÉIS E REDES DE TURISMO – SISTEMA DE USO COMPARTILHADO (TIME SHARING) – INSURGÊNCIA DA PARTE REQUERIDA: – (1) – PRETENSÃO DE DECLARAÇÃO DE LEGALIDADE DA COBRANÇA DAS TAXAS DE ADMINISTRAÇÃO E INTERMEDIAÇÃO – TAXA DE CORRETAGEM NÃO DESTACADA – ABUSIVIDADE CONFIGURADA – PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL E DO STJ – (2) – TAXA ADMINISTRATIVA QUE NÃO ESCLARECEU SUA FINALIDADE E INÍCIO DE SEU PAGAMENTO DURANTE A VIGÊNCIA – ESTIPULAÇÃO DE INCIDÊNCIA SOMENTE EM CASO DE RESCISÃO – CLARO CARÁTER COMINATÓRIO – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL – CLÁUSULA ABUSIVA – RECURSO DA REQUERIDA QUE NÃO COMPORTA ACOLHIMENTO – APELAÇÃO DA AUTORA: – CLÁUSULA PENAL FIXADA EM 20% SOBRE O PREÇO TOTAL – ABUSIVIDADE CONFIGURADA – REDUÇÃO EQUITATIVA PARA 10% SOBRE O VALOR DO CONTRATO – PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL – (3) – PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – REQUERIDOS APELANTES QUE RESTARAM INTEIRAMENTE VENCIDOS – SUCUMBÊNCIA MAJORADA EM FACE DO RECURSO REJEITADO – ART. 85, §§ 2º E 11º DO CPC/15 – RECURSO DA PARTE REQUERIDA DESPROVIDO E APELO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.” (TJPR - 7ª Câmara Cível - 0007873-76.2019.8.16.0030 - Foz do Iguaçu -
Rel.: DESEMBARGADOR FABIAN SCHWEITZER -
J. 18.02.2022 – sem destaque no original)
Dessa maneira, correta a sentença que declarou nula e indevida a cobrança de taxa de administração, razão pela qual também é negado provimento ao recurso no tópico insurgente.
Ante ao exposto, mantém-se a sentença vergastada, negando provimento ao recurso, nos termos do voto.
Tendo em vista o desprovimento do recurso, impõe-se a majoração em 3% (três por cento) dos honorários advocatícios devidos ao procurador da parte autora, de acordo com o art. 85, §11, do CPC (ou seja, deve-se adicionar 3% ao produto do que seria pago pela ré se não tivesse interposto o presente recurso).
Reputa-se prequestionada toda a matéria debatida.