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Processo:

I – RELATÓRIOTrata-se de Agravo de Instrumento interposto por Luiz Cezar Buss em face da decisão (mov. 625.1 – autos de origem) proferida nos autos de “Ação De Cobrança”, em fase de cumprimento de sentença, sob nº 0025062-76.2014.8.16.0019, nos seguintes termos:“(...)Habilite-se o advogado do arrematante LUIZ CEZAR BUSS, conforme procuração já acostada ao mov. 554.2 dos autos.III– Embora os créditos que recaiam sobre o bem arrematado, inclusive os de natureza propter rem, sub-roguem-se sobre o respectivo preço (art. 908, §1º, CPC), é preciso se observar que, in casu, a execução foi instaurada pelo credor, justamente para recebimento de despesas que ostentam essa natureza (débito condominial), sendo que o produto da arrematação não foi suficiente para satisfação integral da dívida, de modo que foge à lógica exigir que o credor forneça certidão de quitação de todos os débitos condominiais anteriores à arrematação, vez que eles não foram efetivamente satisfeitos com o ato expropriatório.Isso não impede, contudo, que o credor indique quais débitos foram quitados por meio da arrematação, a fim de que o adquirente do bem tenha segurança de que não será instado ao pagamento de valores já satisfeitos.Diante disso, INTIME-SE o exequente para que, no prazo de 15 (quinze) dias, informe sobre quais despesas daquelas discriminadas no cálculo de mov. 164.2 (visto que os cálculos posteriores não contam com indicação das despesas singularmente consideradas) recaiu o produto da arrematação a que teve direito (mov. 561), a fim de que o arrematante seja cientificado a respeito dos meses de referência já satisfeitos pelo pagamento.”Contra essa decisão, a parte agravante interpôs embargos de declaração (mov. 652.1 – autos de origem), os quais foram rejeitados (mov. 661.1 – autos de origem).Em suas razões do agravo de instrumento (mov. 1.1 – autos de agravo de instrumento), o terceiro arrematante alegou, em síntese, que: a) é ilegal o pedido do exequente no sentido que caberá ao arrematante a responsabilidade pelo pagamento dos débitos anteriores a sua aquisição; b) o próprio juízo a quo garantiu ao arrematante a sub-rogação no preço da aquisição das despesas do imóvel; c) não há que se falar em indicação de valores quitados e remanescentes pelo condomínio, vez que os valores já foram satisfeitos; d) “percebam que apesar do arrematante ser amparado por Lei, edital de leilão, carta de arrematação, ainda assim não pode gozar de todos os seus direitos de proprietário, vez que havendo a possibilidade de eventual negociação imobiliária utilizando-se do bem, essa certamente será obstada pela falta de certidão negativa de débitos condominiais, uma vez que tais débitos indevidamente continuam a perseguir o imóvel”; e) o fornecimento de certidão negativa de débitos condominiais não causará impedimento ao prosseguimento do feito; f) o direito é provável ante o amparo das razões e o perigo de dano se relaciona ao fato que o arrematante poderia ser instado a realizar pagamento ou ter imóvel penhorado.Ao final, requer a concessão de efeito suspensivo e, no mérito, provimento do recurso para que seja declarada ausência de responsabilidade do arrematante quanto aos débitos anteriores a arrematação e o fornecimento de certidão negativa de débito condominiais sob pena de multa.Este relator deferiu o efeito suspensivo da decisão agravada (mov. 16.1 – autos de agravo de instrumento).Foram apresentadas as contrarrazões (mov. 21.1 – autos de agravo de instrumento).É o relatório.

II – VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃODa análise dos autos, presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.Trata-se de execução de cotas condominiais proposta pelo Condomínio agravado em face de Ederson Zuber, também ora agravado.O agravante é terceiro arrematante de imóvel penhorado e levado a hasta pública para quitação do débito exequendo, tendo requerido nos autos a intimação do Condomínio exequente “para que apresente todos os débitos até a data da arrematação, e sendo satisfeito apresente certidão negativa ou de quitação de tais débitos” (mov. 554.1 - autos originários).O condomínio informou que mesmo com a venda do bem penhorado não houve a quitação do débito, sendo devida ainda a quantia de R$15.681,88, pleiteando pela continuidade da execução com localização de bens penhoráveis (mov. 567.1 – autos originários).Ao mov. 622.1 – autos originários, o condomínio exequente alegou que a responsabilidade pelo pagamento das dívidas é daquele que se torna proprietário, assim requereu o indeferimento do pedido de mov. 554.1 – autos originários.Sobreveio a decisão de mov. 625.1 – autos originários (decisão agravada), na qual o juiz da causa explicou que no caso não houve satisfação da dívida pela venda do imóvel em hasta pública, não sendo possível exigir do credor que forneça certidão de quitação dos débitos condominiais anteriores à arrematação, como pleiteou o terceiro interessado/arrematante, vez que não foram satisfeitos com o ato expropriatório. De outro lado, entendeu necessária a intimação do credor para indicar “quais débitos foram quitados por meio da arrematação, a fim de que o adquirente do bem tenha segurança de que não será instado ao pagamento de valores já satisfeitos”. Assim, intimou-se o condomínio para “no prazo de 15 (quinze) dias informe sobre quais despesas daquelas discriminadas no cálculo de mov. 164.2 (visto que os cálculos posteriores não contam com indicação das despesas singularmente consideradas) recaiu o produto da arrematação a que teve direito (mov. 561), a fim de que o arrematante seja cientificado a respeito dos meses de referência já satisfeitos pelo pagamento”.O condomínio apresentou planilha atualizada do débito (mov. 636.2 – autos originários).Pois bem.Em se tratando de arrematação em hasta pública, forma de aquisição originária da propriedade, o bem é entregue ao arrematante livre e desembaraçado de ônus. Portanto, os débitos anteriores à arrematação não podem ser transmitidos ao novo adquirente (exceto se expressamente previstos no edital), havendo, apenas, a sua sub-rogação sobre o respectivo preço. Conforme art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, bem como 908 §1º do CPC, no caso de adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência:“Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, subrogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço.Art. 908. Havendo pluralidade de credores ou exequentes, o dinheiro lhes será distribuído e entregue consoante a ordem das respectivas preferências.§ 1º No caso de adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem , sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência.” (Grifei)Somente após a arrematação o arrematante deve ser responsabilizado a partir de então pelos encargos inerentes à propriedade, como é o caso das verbas tributárias e condominiais.O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que a responsabilidade do arrematante com as despesas condominiais posteriores à arrematação inicia-se com a lavratura do auto de arrematação. Veja-se do aresto abaixo colacionado:“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL QUE FOI OBJETO DE HASTA PÚBLICA. DESPESAS POSTERIORES À ARREMATAÇÃO. TERMO INICIAL. LAVRATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO.1. Ação de cobrança de despesas condominiais.2. Nos termos do entendimento jurisprudencial firmado pelo STJ, a responsabilidade do arrematante com as despesas condominiais posteriores à arrematação inicia-se com a lavratura do auto de arrematação. Precedentes.3. Agravo interno não provido.”(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.983.948/PE, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 17/10/2022, DJe de 19/10/2022.) (Grifei)A jurisprudência desta corte tem entendido no mesmo sentido, de que o marco inicial da responsabilidade do arrematante pelos débitos condominiais seria a data da lavratura do auto de arrematação, veja-se:“AGRAVO DE INSTRUMENTO EM EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. DECISÃO AGRAVADA QUE INDEFERIU A TUTELA DE URGÊNCIA.1. ARREMATAÇÃO EM HASTA PÚBLICA DO IMÓVEL DO QUAL DECORREU O DÉBITO CONDOMINIAL. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE PELAS TAXAS CONDOMINIAIS POSTERIORES À ARREMATAÇÃO. FORMA DE AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE. RECEBIMENTO DO BEM LIVRE E DESEMBARAÇADO. PRECEDENTES DO STJ E DESTE TRIBUNAL. IRRELEVÂNCIA DA IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL. EVENTUAL INDENIZAÇÃO EM FACE DO OCUPANTE DO IMÓVEL EM RAZÃO DO USO E FRUIÇÃO DO BEM QUE DEVE SER PLEITEADA EM AÇÃO PRÓPRIA. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS À CONCESSÃO DA TUTELA DE URGÊNCIA (ART. 300, CPC). DECISÃO MANTIDA.RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.(TJPR - 9ª Câmara Cível - 0047110-42.2021.8.16.0000 - Maringá -
Rel.: DESEMBARGADOR LUIS SERGIO SWIECH -
J. 29.01.2022) (Grifei)No caso ficou certificado pelo leiloeiro oficial a condicional apresentada pelo arrematante (mov. 346.1 – autos de origem):Na carta de arrematação (mov. 473.1 – autos de origem) expedida pelo juízo de origem constou o seguinte:“(...)Deverá o(a) Oficial(a) de Registro Imobiliário proceder à baixa e liberação de todo e qualquer ônus incidente sobre o bem descrito na presente Carta de Arrematação, que seja anterior ao presente instrumento, inclusive de outros juízos.Correrá por conta do arrematante o pagamento do Imposto de Transmissão - ITBI e o registro da Carta de Arrematação, ficando, no entanto, sub-rogado no preço de lanço os débitos relativos a IPTU, conforme consignado no art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, além de taxas de luz, água e condomínio. (...)” destaqueiObserva-se que a decisão agravada não impôs ao arrematante agravante a responsabilidade pelo pagamento de débitos anteriores à sua aquisição, mas determinou que “o credor indique quais débitos foram quitados por meio da arrematação, a fim de que o adquirente do bem tenha segurança de que não será instado ao pagamento de valores já satisfeitos”.Como se asseverou, o marco inicial da responsabilidade do arrematante pelos débitos condominiais é a data da lavratura do auto de arrematação, não podendo ser compelido a arcar com quaisquer débitos anteriores.Desta forma, merece prosperar o recurso, para declarar a impossibilidade de o arrematante ser instado ao pagamento de valores de débitos condominiais anteriores à lavratura do auto de arrematação.Quanto ao tópico da decisão agravada que entendeu pela impossibilidade de neste momento o condomínio fornecer certidão de quitação de todos os débitos condominiais anteriores à arrematação, vez que eles não teriam sido todos satisfeitos com o ato expropriatório, igualmente merece reforma.No caso a própria carta de arrematação indica que deverá haver a baixa e liberação de todo e qualquer ônus incidente sobre o bem.O arrematante não é responsável pelos débitos anteriores, nem quando o preço é insuficiente para cobrir o débito, já que quem arremata o bem o recebe livre e desembaraçado, devendo o exequente continuar a execução na origem para busca de mais bens penhoráveis do executado, até saldar a dívida. Assim, se o bem não mais pode ser atingido pelas dívidas objeto de execução, não subsistem razões para recusar a emissão da certidão de quitação de débitos condominiais, ainda que o valor a ser recebido pelo Condomínio seja insuficiente para o pagamento da dívida. Como se explicou, com a arrematação do imóvel o bem não mais responde pelas dívidas propter rem anteriores ao ato expropriatório.Observe-se que a emissão de documento declarando inexistirem débitos condominiais não se confunde ou representa título de quitação em favor do antigo condômino, executado nos autos de origem, que continua a responder pessoalmente pelo débito remanescente. A recusa apresentada pelo Condomínio se revela ilegítima e obsta o pleno exercício do direito de propriedade pelo agravante, eis que atrapalha possíveis negociações do bem.Neste sentido já entendeu este Tribunal:“AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS – ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL GERADOR DOS ENCARGOS – DECISÃO QUE CONDICIONA EMISSÃO DE CERTIDÃO DE QUITAÇÃO DE DÉBITOS CONDOMINIAIS EM FAVOR DA ARREMATANTE AO LEVANTAMENTO DO ALVARÁ PELO CONDOMÍNIO. AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE SOB A ÉGIDE DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015 – DÍVIDAS PROPTER REM QUE SE SUB-ROGAM SOBRE PRODUTO DA ALIENAÇÃO – EXPRESSA PREVISÃO DO ART. 908,§1º DO CPC/15 – IMÓVEL QUE NÃO MAIS RESPONDE PELOS DÉBITOS ANTERIORES À ARREMATAÇÃO – PRECEDENTES – EVENTUAL SALDO REMANESCENTE DA DÍVIDA QUE DEVE SER PERSEGUIDO SOBRE O PATRIMÔNIO DO EXECUTADO - EMISSÃO DO DOCUMENTO NÃO SE CONFUNDE OU, SEQUER, REPRESENTA TÍTULO DE QUITAÇÃO EM FAVOR DO ANTIGO CONDÔMINO – AUSÊNCIA DE RAZOABILIDADE NA RECUSA EM EMITIR, DESDE LOGO, O DOCUMENTO SOLICITADO PELA ARREMATANTE. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO.”(TJPR - 8ª Câmara Cível - 0034549-49.2022.8.16.0000 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR ALEXANDRE BARBOSA FABIANI -
J. 16.11.2022)Desse modo, são verossímeis as alegações do agravante, pelo que dou provimento ao recurso, com reforma da decisão agravada a fim de declarar a ausência de responsabilidade do arrematante quanto aos débitos condominiais anteriores à arrematação e o determinar que o condomínio exequente forneça a certidão negativa de débitos condominiais, nos termos da fundamentação.