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Processo:

I – RELATÓRIOTrata-se de recurso de apelação cível interposto por VB INCORPORADORA LTDA em face da sentença de mov. 170.1, integrada pelas decisões de movs. 183.1 e 196.1, proferida nos autos da Ação de Resolução de Contrato de Compra e Venda de Imóvel, a qual julgou parcialmente procedente a pretensão inicial da lide principal e da secundária, nos seguintes termos do dispositivo abaixo reproduzido:“3.1. LIDE PRINCIPALDiante do exposto, com fulcro no art. 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a presente demanda, para o fim de:a) DECLARAR rescindido o contrato particular de promessa de compra e venda, pactuado entre as partes, por culpa exclusiva do réu;b) CONDENAR o réu à reintegração de posse do imóvel ao autor, no prazo razoável de 30 (trinta) dias úteis, à partir da realização da avaliação das benfeitorias, podendo reter o imóvel na sua posse até a realização da referida diligência;c) DETERMINAR a retenção em favor do autor, do valor correspondente a 25% (vinte e cinco por cento) do total pago pelo requerido, devendo restituir a diferença devidamente atualizada desde o pagamento, nos termos contratuais (75%) – autorizada a compensação dos importes devidos pelos requeridos;d) CONDENAR o réu ao pagamento das taxas que recaírem sobre o imóvel (IPTU, água, luz e demais despesas) por todo o período que o ocupou, se pendentes;e) CONDENAR o réu ao pagamento correspondente aos serviços de corretagem, oportunamente despendidos pelo autor para revenda do imóvel a terceiros, conforme art. 32-A, V, da Lei nº6.766/1979.Como anotado, deixo de CONDENAR o réu ao pagamento de taxa de fruição/alugueres, em que pese estipulado contratualmente em 0,66% sobre o valor do contrato, por mês de ocupação, considerando o exposto no item 2.1.3. deste decisum;Considerando a sucumbência de ambas as partes, condeno ambos ao pagamento das custas processuais, sendo 70% destes de responsabilidade da parte requerida e 30% da parte autora (art. 82, §2º, CPC/15), mais honorários advocatícios ao procurador da parte adversa, os quais fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação (valor total que será despendido pela parte requerida) – também na proporção aqui adotada, sendo 70% em prol do procurador da autora e 30% em prol do representante da parte requerida, considerando o trabalho exigido e a complexidade da causa, o que faço com fundamento no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.
3.2. LIDE SECUNDÁRIADiante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE, a presente demanda reconvencional, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para o fim único de:a) CONDENAR a autora/reconvinda à restituição dos valores referente a eventuais benfeitorias úteis e necessárias no imóvel em litígio ate a data da constituição em mora, o que deverá ser oportunamente apurado em liquidação de sentença, às expensas do réu/reconvinte.Pela sucumbência recíproca, mas muito maior em desfavor do reconvinte, condeno as partes ao pagamento das custas processuais (art. 82, §2º, CPC/15), na proporção de 20% para a parte autora/reconvinda e 80% para o réu/reconvinte, mais honorários advocatícios ao procurador da parte adversa, na mesma proporção, os quais fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor a ser apurado a título de condenação (benfeitorias), eis que houve condenação recíproca, considerando o trabalho exigido e a complexidade da causa, o que faço com fundamento no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. (...)” (sic – movs.170.1 e 183.1) – grifo e negrito no original.Inconformada, apelou a parte autora (mov. 201.1). Em suas razões recursais, sustentou, em síntese, que: a) é devida a indenização pela indisponibilidade do bem a título de aluguéis, mesmo que fosse terra nua, por todo o período de ocupação (desde a imissão na posse até a efetiva reintegração à parte autora), no valor apresentado no parecer de mercado; b) a condenação em benfeitorias que não forem regulares/regularizadas deve ser afastada; c) a condenação da parte Apelante ao pagamento dos ônus de sucumbência é indevida, uma vez que decaiu da parte mínima do seu pedido e a devolução de valores e indenização por eventuais benfeitorias são corolário da resolução de contrato que a parte Apelada deu causa.O recurso foi contrarrazoado (mov. 204.1), com requerimento de manutenção da sentença.É o relatório.

II – VOTO Juízo de admissibilidadePresentes os pressupostos, extrínsecos e intrínsecos, de admissibilidade, conheço do recurso.O objeto da controvérsia versada nos autos, diz respeito ao lote 127, do loteamento Condomínio Moradas do Lago, cujo contrato de compromisso de compra e venda de imóvel foi celebrado entre as partes em 18/08/2014 (mov. 1.7).Após instrução do feito (movs. 157.1/158.1), sobreveio sentença de parcial procedência dos pedidos (lide principal e secundária).Busca o Apelante a reforma parcial da sentença do Juízo a quo, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais da lide principal e reconvencional, argumentando ser devida a condenação da parte Apelada ao ressarcimento das perdas e danos sofridas pela parte Apelante, através de alugueis pelo período de indisponibilidade do imóvel, ou seja, desde a assinatura do contrato até a efetiva reintegração de posse, no valor apresentado no parecer de mercado (R$750,00 – mov. 1.11), acrescidos de juros desde a citação e correção monetária desde a propositura da demanda em junho de 2017. Ainda, a condenação em benfeitorias que não forem regulares/regularizadas deve ser afastada, havendo que se considerar, quando menos, as despesas com a regularização (caso possível) ou com a demolição e retirada da caliça, sob pena de se premiar a parte Apelada em detrimento da parte Apelante. Por fim, tendo em vista que a Apelante decaiu da parte mínima do pedido, cabe a parte Apelada arcar integralmente com o ônus da sucumbência. Pois bem.A questão central posta em análise, cinge-se em verificar o acertou, ou desacerto, da sentença diante do contrato de compromisso de compra e venda do imóvel celebrado entre as partes, em observância aos preceitos estabelecidos no CDC e leis de regência, bem como os efeitos e implicações decorrentes.Com parcial razão a Apelante.Indenização pela indisponibilidade do bem a título de alugueres.A Magistrada sentenciante assim consignou:“(...) 2.1.3 Das perdas e danos (taxa de fruição mensal e demais despesas administrativas e do imóvelConforme dos autos se dessume, a autora pretende a cobrança de taxa de fruição, a ser estipulada pelo juízo, desde a imissão do réu na posse do imóvel, e ainda, a condenação do requerido ao pagamento despesas administrativas, inclusive para venda do imóvel (corretagem), pelo período que ocupou o bem, sem nenhuma contraprestação ao autor.Acerca do tema, já se posicionou a jurisprudência, acerca da sua possibilidade, inclusive cumulativamente:(...)Ocorre que o presente feito debate a venda de um lote, sem qualquer menção a existir sobre este edificação. Em casos tais, a cobrança de alugueres é obstada:(...)Deve a parte requerida ser condenada ainda ao pagamento dos valores afetos a gastos incidentes sobre o bem desde a imissão na posse do imóvel, e ainda, das taxas que recaíram sobre o imóvel (IPTU e demais despesas) por todo o período que o ocupou, se pendentes.Além disso, faz jus o autor ao valor correspondente aos serviços de corretagem, oportunamente utilizados para revenda do imóvel a terceiros, conforme art. 32-A, V, da Lei nº 6.766/1979.Todos os valores acima deverão ser apurados posteriormente em liquidação de sentença.(...)”. (mov. 170.1 - g.n. e no original).E, em decisão integrativa (mov. 183.1), complementou:“(...)Sendo assim, deixo de condenar o requerido nas perdas e danos sugeridos pela parte autora, correspondentes à cobrança de aluguéis pelo uso do bem, nos termos da fundamentação supra, bem como deixo de aplicar a penalidade contida na cláusula terceira, do instrumento contratual de mov. 1.7, referente à multa correspondente a 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, eis que não pleiteada pelo autor, sob pena de julgamento extra petita.(...)”.Ainda, na fundamentação da decisão, ao abordar acerca de ter deixado de condenar o Apelado ao pagamento da taxa de fruição (aluguéis), o Juízo a quo esclareceu:“(...)No presente caso, o recurso é tempestivo, e, no que tange ao mérito, não assiste à embargante.Isso porque, a despeito do argumento exposado pela embargante, o entendimento da jurisprudência é claro quanto à inaplicabilidade da taxa de fruição, na rescisão de contrato de venda de lote vazio, caso dos autos, sob pena de enriquecimento ilícito do vendedor. Vejamos:(...)Como visto, não há que se falar em indenização por fruição em terreno que foi entregue “nu” ao promitente comprador, pois não haveria como a vendedor auferir renda com ele vazio, mas apenas vendê-lo a terceiros.Ademais disto, a própria jurisprudência acima colacionada, da conta da possibilidade de indenização das benfeitorias e acessões oportunamente realizadas pelo comprador, no período em que teve a posse do imóvel, o que deverá ser avaliado em liquidação de sentença, conforme decidido em sentença.
(...)” (mov. 196.1) – grifei.Logo, considerando que o imóvel objeto do contrato de compra e venda ora desfeito é um lote sem comprovação de qualquer edificação ou benfeitoria, o que se extrai da individualização do bem constante do negócio jurídico, deve-se ter em mente que a fixação de indenização dependeria da comprovação de que houve efetiva fruição do imóvel pelo réu/Apelado.Nessa senda, já que não se frui de bem vazio e desocupado, caberia à parte autora/Apelante demonstrar que foi erguida construção no local, ônus probatório que lhe incumbia por força do art. 373, I, do CPC.Ocorre que a parte autora/Apelante não deu cumprimento ao dever que lhe cabia, na medida em que inexiste qualquer prova de efetiva utilização do imóvel, devendo-se ressaltar que sequer foi dado qualquer conhecimento ou certeza sobre a realização de benfeitorias no local (mov. 75.1, págs. 27/37).Sob essa ótica, tendo em vista a ausência de provas de alteração no estado do imóvel, deve-se entender que este se mantém desocupado e sem edificação, pelo que não há que se falar em indenização pela fruição do bem e/ou indisponibilidade do bem a título de alugueis.Sobre o assunto, colhem-se os seguintes precedentes jurisprudenciais:“APELAÇÃO CÍVEL. DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. 1. SENTENÇA QUE NÃO ENFRENTOU TODOS OS ARGUMENTOS DA CONTESTAÇÃO. JULGAMENTO CITRA PETITA. NULIDADE PARCIAL. 2. VALIDADE DA RETENÇÃO DE ATÉ 25% A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL. IMPOSSIBILIDADE DE SER CUMULADA COM AS ARRAS, SOB PENA DE BIS IN IDEM. 3. LEGALIDADE DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. DESPESA COM TERCEIRO COMPROVADA. 4. TERRENO SEM EDIFICAÇÃO. AUSÊNCIA DE FRUIÇÃO PELOS COMPRADORES. INAPLICABILIDADE DE ALUGUÉIS PELO TEMPO DE FRUIÇÃO. 5. MOMENTO DA RESCISÃO CONTRATUAL. TRÂNSITO EM JULGADO, DADA A INSURGÊNCIA CONTRA AS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. 6. REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL. SENTENÇA PARCIALMENTE ANULADA E REFORMADA.APELANTE 1 (M. M. MERLOS): RECURSO PROVIDO EM PARTE.APELANTE 2 (PATRÍCIA): RECURSO DESPROVIDO”. (TJPR - 4ª C.Cível - 0025347-02.2019.8.16.0017 - Maringá -
Rel.: Des. LUIZ TARO OYAMA -
J. 22.03.2022) – grifei.“APELAÇÃO CÍVEL E APELO ADESIVO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E PERDAS E DANOS – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE – EMPREENDIMENTO JARDIM I (FLORESTA/PR). APELAÇÃO CÍVEL – CLÁUSULA PENAL – MAJORAÇÃO – INDEFERIMENTO – PERCENTUAL DE 15% SOBRE A QUANTIA PAGA QUE FOI DEFINIDA COM OBSERVÂNCIA ÀS CIRCUNSTÂNCIAIS DO CASO E RESPEITA OS PERCENTUAIS ADMITIDOS PELA CORTE SUPERIOR – COMISSÃO DE CORRETAGEM – INEXISTÊNCIA NO CONTRATO DA RESPONSABILIDADE DOS COMPRADORES PELO SEU PAGAMENTO – RETENÇÃO DO SINAL DO NEGÓCIO – FALTA DE PREVISÃO CONTRATUAL E, AINDA QUE ASSIM NÃO FOSSE, IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM A CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA – PRINCÍPIO NON BIS IN IDEM – PLEITO DE INDENIZAÇÃO, A TÍTULO DE ALUGUÉIS, PELO TEMPO DE FRUIÇÃO – NÃO CABIMENTO – PEDIDO QUE AINDA QUE SE CONSIDERE VÁLIDO SER REALIZADO NA CONTESTAÇÃO, NÃO HOUVE A COMPROVAÇÃO DE BENFEITORIA NO IMÓVEL E DA SUA EFETIVA OCUPAÇÃO OU UTILIZAÇÃO PELOS AUTORES – INEXISTÊNCIA DE PROVEITO ECONÔMICO, BEM COMO DE ENRIQUECIMENTO ILÍCITO – NÃO CABIMENTO DA PRETENSÃO – [...] SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO – APELO ADESIVO PARCIALMENTE PROVIDO”. (TJPR - 5ª C.Cível - 0008667-73.2018.8.16.0017 - Maringá -
Rel.: Des. RENATO BRAGA BETTEGA -
J. 28.06.2021) - grifei.Portanto, a manutenção da sentença é medida que se impõe.Das benfeitorias.A parte Apelante, sustentou em suas razões que a condenação em benfeitorias que não forem regulares/regularizadas deve ser afastada, havendo que se considerar, quando menos, as despesas com a regularização (caso possível) ou com a demolição e retirada da caliça, sob pena de se premiar o Apelado em seu detrimento.Com razão.Em linhas anteriores, verificou-se que a Magistrada sentenciante desobrigou o Apelado de pagar aluguel pela utilização do imóvel, considerando a venda de lote vazio, não edificado, sob pena de enriquecimento ilícito do vendedor/Apelante.No entanto, considerou a possibilidade de indenização das benfeitorias e acessões oportunamente realizadas pelo comprador/Apelado, no período em que teve a posse do imóvel, a ser avaliado em liquidação de sentença, conforme constou da sentença (mov. 196.1, pág. 6).Por coerência, no ponto, a sentença merece ser parcialmente reformada.Isso porque, da análise dos autos, verifica-se que o Apelado não elencou as eventuais benfeitorias (necessárias e úteis ou voluptuárias) realizadas no lote que lhe foi entregue “nu”.Sequer foram comprovadas que existem, pois tampouco especificou as benfeitorias, com alguma fotografia e/ou comprovação de sua regularidade, inclusive com valores gastos.Uma coisa é a não indicação precisa das benfeitorias ou valor que carece de embasamento, que poderia ser apurado em liquidação de sentença.Outra, bastante diversa, reside no fato de quando o pedido é vago, em que a parte apenas alega ter realizado benfeitorias no imóvel, sem a mínima comprovação, de modo a obstar à indenização das benfeitorias necessárias e úteis em favor do adquirente, como é o caso dos autos.Assim, não tendo o Apelado se desincumbido do ônus que lhe competia (CPC, art. 373, inciso I), face ao fato constitutivo do seu direito, a improcedência da restituição dos valores referentes a eventuais benfeitorias úteis e necessárias no imóvel em litígio até a data da constituição em mora, é medida que se impõe.Nesse sentido, o entendimento desse Colendo Tribunal de Justiça:“APELAÇÃO CÍVEL. PREVIDENCIÁRIO. AÇÃO DE CONCESSÃO DE PENSÃO POR MORTE. UNIÃO ESTÁVEL. CONVIVÊNCIA PÚBLICA, DURADOURA E CONTÍNUA ENTRE A AUTORA E O SEGURADO, COM OBJETIVO DE CONSTITUIÇÃO DE FAMÍLIA. ART. 42, I, E § 3º DA LEI ESTADUAL 12.398/98, C.C. ART. 1º DA LEI FEDERAL 9278/96 E ART. 1723 DO CÓDIGO CIVIL. FRAGILIDADE DA PROVA PRODUZIDA. ÔNUS DA COMPROVAÇÃO DO FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO DA AUTORA. ART. 373, I DO CPC. SENTENÇA ESCORREITA. RECURSO NÃO PROVIDO”. (TJPR – 6ª C. Cível – 6865-94.2009.8.16.0004 – Rel.: Desª. LILIAN ROMERO – J. 14/12/2021) – grifei.
“RECURSO DE APELAÇÃO - EMBARGOS À EXECUÇÃO JULGADOS IMPROCEDENTES – CONFISSÃO DE DÍVIDA – ALEGAÇÃO DE DOLO, COAÇÃO E NULIDADE DO TÍTULO – TÍTULOS EXECUTIVOS QUE SE REVESTEM DOS REQUISITOS EXIGIDOS PELA LEGISLAÇÃO – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE DOLO A ENSEJAR A NULIDADE DO TÍTULO – ALEGAÇÃO DA PRÁTICA DE COAÇÃO POR PARTE DA CREDORA – INOCORRÊNCIA - INEXISTÊNCIA DE PROVA INEQUÍVOCA DOS VÍCIOS ALEGADOS – AUSÊNCIA DA PROVA CONSTITUTIVA DO DIREITO DO AUTOR – ARTIGO 373, INCISO I DO CPC - DANO MORAL E MATERIAL AFASTADOS– SENTENÇA MANTIDA, NA SUA INTEGRALIDADE – RECURSO CONHECIDO, A QUE SE NEGA PROVIMENTO, COM MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS, NOS TERMOS DO ARTIGO 85, §11 DO CPC. (...)” (TJPR – 16ª C. Cível - 3483-26.2016.8.16.0141 – Realeza – Rel.: Des. LUIZ ANTÔNIO BARRY – J. 14/12/2021) – grifei.
“DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DEMARCAÇÃO DE TERRAS PARTICULARES. INC. I DO ART. 569 DA LEI N. 13.105/2015 (CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL) E ARTS. 1.297 E 1.298 DA LEI N. 10.406/2002 (CÓDIGO CIVIL). PROVA PERICIAL PRECLUSA, ANTE A DESÍDIA DOS LITIGANTES EM PAGAR OS HONORÁRIOS PERICIAIS. DEMANDA JULGADA COM BASE NA PROVA DOCUMENTAL E TESTEMUNHAL PRODUZIDAS. APELANTES QUE NÃO DEMOSTRARAM O EFETIVO AVANÇO AOS LIMITES DEMARCATÓRIOS PREVIAMENTE EXISTENTES ENTRE OS BENS IMÓVEIS LINDEIROS. APELANTES QUE NÃO SE DESINCUMBIRAM DO ÔNUS PROBATÓRIO. FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO ARGUIDO. INC. I DO ART. 373 DA LEI N. 13.105/2015 (CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL). MANUTENÇÃO DA DECISÃO JUDICIAL ORIGINÁRIA NOS MOLDES PROPOSTOS. MAJORAÇÃO QUANTITATIVA. APLICABILIDADE DO § 11 DO ART. 85 DA LEI N. 13.105/2015 (CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL).(...) 2. A pretensão inicialmente deduzida não fora instruída com prova eficaz para, então, afirmar que houve avanço aos limites demarcatórios entre os bens imóveis lindeiros, para que, então, fosse possível determinar a demarcação da área e, assim, a sua restituição. 3. Dos Autos, extrai-se que os Apelantes não demonstraram os fatos constitutivos de seu direito, conforme exigido pelo inc. I do art. 373 da Lei n. 13.105/2015 (Código de Processo Civil).(...)” (TJPR – 17ª C. Cível - 59-58.2016.8.16.0146 – Rio Negro – Rel.: Des. MÁRIO LUIZ HAMIDOFF – J. 06/12/2021) – grifei.Com efeito, a reforma parcial da sentença é medida que se impõe.Diante do exposto, a pretensão recursal merece acolhimento, impondo dar parcial provimento ao recurso, para excluir da decisão recorrida, a condenação da parte Apelante em indenização por benfeitorias, na forma da fundamentação.Distribuição da sucumbência.Por fim, a Apelante entende que a sua condenação ao pagamento dos ônus de sucumbência é indevida, uma vez que decaiu da parte mínima do seu pedido e a devolução de valores e indenização por eventuais benfeitorias são corolário da resolução de contrato que a parte Apelada deu causa.Há necessidade de readequação da distribuição da sucumbência.Assim, o recurso comporta parcial provimento, neste ponto, porquanto as razões expendidas são suficientes para a reconsideração da decisão objurgada.A condenação ao pagamento de honorários advocatícios é uma consequência objetiva da procedência, ainda que parcial, dos pedidos formulados nos autos do processo, sendo orientada, em caráter principal, pelo princípio da sucumbência e, subsidiariamente, pelo da causalidade.O princípio da causalidade atende a uma razão de justiça distributiva e demanda que se questione o comportamento das partes antes e no decorrer do processo.A aplicação da causalidade e a justa distribuição das despesas e dos honorários resulta na imputação da responsabilidade a quem tornou necessário o processo ou quem seja responsável pela causa superveniente que ensejou sua extinção.In casu, este Relator entende pela manutenção da sucumbência de ambas as partes nos autos principais, na forma disposta pela sentença.De outro vértice, com a reforma parcial da sentença, não há que se falar em sucumbência recíproca na lide secundária, impondo-se ao réu/reconvinte a condenação em 100% ao pagamento das custas processuais e dos honorários de sucumbência, fixado em 10% sobre o valor da causa (reconvenção), observada a concessão da assistência judiciária gratuita pelo Juízo de primeiro grau em favor do réu/reconvinte/Apelado (mov. 84.1).Diante do exposto, a pretensão recursal merece parcial acolhimento, impondo-se dar parcial provimento ao recurso, readequando a distribuição da sucumbência.Da sucumbência recursalFinalmente, cabe ponderar sobre a possibilidade, ou não, de incidência do art. 85, §11º do CPC, que institui a figura dos honorários recursais.No tocante aos honorários recursais, o Superior Tribunal de Justiça, através do AgInt no AREsp 1349182/RJ, de relatoria do Min. MOURA RIBEIRO, fixou a seguinte tese:“(...) 4. De acordo com o posicionamento da Segunda Seção (REsp 1.539.725), é devida a majoração da verba honorária sucumbencial, na forma do art. 85, parágrafo 11, do CPC/2015, quando estiverem presentes os seguintes requisitos, simultaneamente, (a) decisão recorrida publicada a partir de 18/3/2016, quando entrou em vigor o novo CPC; (b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; e, (c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (...)” - grifei.No caso em tela, ausentes os aludidos requisitos, a verba honorária advocatícia fixada na sentença deverá ser mantida em seus termos. Conclusão.Ante o exposto, voto pelo conhecimento e parcial provimento do recurso de apelação, para excluir da decisão recorrida, a condenação da parte Apelante em indenização por benfeitorias, com redistribuição do ônus da sucumbência, nos termos da fundamentação retro.