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Processo:

VISTOS, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento n.º 0023414-06.2023.8.16.0000 AI, em que figuram-se como agravante EDUARDO FABRETTI SANTOS e, como agravado, CAMPO BOM AGROPECUARIA COMERCIO E REPRESENTACOES LTDA e outros.
I. RELATÓRIO.Os autos em apreço veiculam, ao presente tempo, agravo de instrumento interposto por EDUARDO FABRETTI SANTOS contra a r. decisão interlocutória proferida nos autos da Ação Monitória em fase de Cumprimento de Sentença sob nº 14599-85.2017.8.16.0014, por CAMPO BOM AGROPECUÁRIA, COMÉRCIO E REPRESENTAÇÕES LTDA.
No decisum recorrido, o MMº Juiz homologou o laudo de avaliação de mov. 362.1, confirmando a atribuição, a cada uma das vagas de garagem pertencentes ao Executado (Matrículas nº 46.119 e 46.122), o valor de R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais) (mov. 388.1).
Irresignado, EDUARDO FABRETTI SANTOS reinveste na tese segundo a qual o Perito não indicou as características dos imóveis e o estado em que se encontram, além de não juntar documentos comparativos do valor de mercado dos bens, em ofensa ao CPC, art. 872. Por tudo, propugna concessão do efeito suspensivo ao recurso e, a final, seu provimento, para que seja determinada a complementação do laudo.
Liminar indeferida no mov. 14.
Contrarrazões no mov. 23.
É a breve exposição.

II. VOTO E FUNDAMENTAÇÃO. 1. O recurso merece conhecimento, na medida em que estão presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, tanto os intrínsecos (cabimento, legitimação e interesse em recorrer), com os extrínsecos (tempestividade, regularidade formal, inexistência de fato impeditivo ou extintivo do poder de recorrer e preparo).
2. Mérito
Sobre a avaliação de bens e a competência para sua realização, os artigos 870 e 872 do Código de Processo Civil trazem as seguintes disposições relevantes:
Art. 870. A avaliação será feita pelo oficial de justiça. Parágrafo único. Se forem necessários conhecimentos especializados e o valor da execução o comportar, o juiz nomeará avaliador, fixando-lhe prazo não superior a 10 (dez) dias para entrega do laudo.
Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar: I. os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram; II. o valor dos bens. § 1° Quando o imóvel for suscetível de cômoda divisão, a avaliação, tendo em conta o crédito reclamado, será realizada em partes, sugerindo-se, com a apresentação de memorial descritivo, os possíveis desmembramentos para alienação. § 2° Realizada a avaliação e, sendo o caso, apresentada a proposta de desmembramento, as partes serão ouvidas no prazo de 5 (cinco) dias.
Extrai-se dos referidos dispositivos, portanto, que a avaliação será feita, em regra, por Oficial de Justiça, sendo necessária a nomeação de profissional somente nos casos em que imprescindíveis conhecimentos técnicos especializados.
De mais a mais, quanto às normas de Procedimento do Avaliador, o Código de Normas da Corregedoria Geral de Justiça do Foro Judicial desta Corte (Provimento n.º 282/2018), estabelece em seu artigo 115 que:
Art. 115. No laudo de avaliação descrever-se-á pormenorizadamente o bem avaliado, consignando-se suas características e estado, bem como os critérios utilizados para a avaliação, as indicações de pesquisas de mercado efetuadas e o seu valor.
Cita-se também que a utilização do método comparativo de dados de mercado encontra assento na Norma Brasileira de Avaliação de Imóveis (NBR 14.653), elaborada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), garantindo credibilidade do laudo.
Não se duvida da capacidade da Oficial de Justiça que tem amplo conhecimento sobre o tema, motivo pelo qual, com maior razão, deve saber que o laudo avaliativo deve cumprir requisitos mínimos para a sua validade, requisitos estes, aliás, expressamente previstos no Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná.
Em que pese o oficial avaliador ter indicado as imobiliárias em que fez pesquisa, não indicou as amostras utilizadas. Isto é, não indicou quais outros imóveis, parecidos e semelhantes, anunciados pelas referidas imobiliárias, o levaram àquele preço.
Não basta, portanto, que o Oficial tenha feito a pesquisa, é necessário que ele a discrimine. A título de comparação, não é suficiente que o juiz veja todo o processo e apenas escreva se julga procedente ou improcedente. Precisa dizer porque o faz e sob quais fundamentos, dentre todos aqueles presentes no processo.
O laudo que apenas declina o valor, ainda que remeta a uma determinada imobiliária, não permite qualquer impugnação pelas partes, que não conseguem impugnar as amostras utilizadas, porque não se sabe quais são. É forçoso convir que a realização de nova avaliação densifica o direito fundamental ao justo processo executivo (art. 5º, inciso LIV, Constituição Federal), impedindo o enriquecimento sem causa, bem assim como a expropriação por valor incompatível com aquele que efetivamente merece o bem constrito.Nesse contexto, conclui-se que o laudo de avaliação realmente mostra-se insuficiente ao atendimento das normas de procedimento que devem ser observadas pelo avaliador judicial, conforme determinado pela Corregedoria Geral de Justiça deste Tribunal, gerando fundada dúvida quanto ao valor determinado para o bem, além de dificultar sobremaneira o direito de defesa e a impugnação das partes nos moldes como foi apresentado.
Art. 873. É admitida nova avaliação quando:III. o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.Parágrafo único. Aplica-se o art. 480 à nova avaliação prevista no inciso III do caput deste artigo.
Observa-se que o dispositivo de lei citado faz referência ao art. 480 do mesmo diploma legal, o qual, por sua vez, dispõe que “O juiz determinará, de ofício ou a requerimento da parte, a realização de nova perícia quando a matéria não estiver suficientemente esclarecida”.
Nessa ordem de ideias, embora a auxiliar da justiça goze de fé pública, considerando que a avaliação realizada não houve indicação dos elementos mínimos utilizados na metodologia aplicada para apuração do valor de avaliação, necessária se torna a realização de uma nova avaliação, em atenção aos parâmetros delineados na lei de regência conforme exposto.
Por tais fundamentos, vislumbra-se a incompletude da avaliação judicial e fundada dúvida quanto ao valor atribuído ao bem (CPC, art. 873, III), necessitado a realização de nova avaliação, com estrita observância às disposições normativas acima apontadas.
Ante ao exposto, voto pelo provimento do recurso de Agravo de Instrumento, para determinar a realização de nova avaliação do imóvel em discussão com a formalização de laudo contendo os requisitos mínimos para validação, em especial discriminação das amostras utilizadas pelo oficial avaliador.